信息技术在房地产经济领域中的应用
摘要：在我国推进智慧城市建设过程中，首先必须实现房地产产业的现代化、信息化以及智慧化，大力提倡低能耗以及绿色建筑技术的发展创新，制定详细、完善的行业规范，进而全面实现建筑业的绿色节能目标。放眼全球建筑产业，推进绿色节能建设模式成为今后的发展趋势，在我国推出新基建的政策引导下，环保型、智慧型施工企业必然能够抓住此次机遇，获得大量政策扶持，最终有利于建筑企业拓展市场空间。
关键词：信息技术;房地产经济;智慧建设
作者简介：丁莉，邯郸市房产交易管理中心。
1 前言
智慧建造思想属于伴随科学技术高速发展创新而来的一种施工方式，主要是着力于环保、规模化、智慧化的创新，这种建造模式和过去的工程管理模式最大不同之处，在于这种模式的应用表现重点关注以下两个层面问题：首先，在房地产的施工设备硬件方面进行更新，应该构建汇聚建筑信息管理系统、物联网技术、大数据技术以及四维视频技术等高技术含量的系统管控平台，进而有效提升建设工程的建造效率。其次，有效规范的管理机制以及流程是应用的重要基础，其中涵盖了全寿命周期思想下，对工程项目的质量、施工进度、费用及运营等方面的管理，科学的管理手段能够极大地提高工程管理的成本。上述两个层面全面融合之后，便能够建立起基于建筑信息管理平台的智慧建造系统，该系统借助先进的信息技术实现了大跨度的进步，可以在全寿命周期管理的基础上，改善房地产产业的管理能力，进而抛弃过去该领域效率不高、成本上升、污染严重的建造模式。
2 智慧建设的支撑体系
智慧建设最关键的部分涵盖以下3个层面：处于最顶层的智慧城市;第二层为智慧建设，然后是技术支撑及理论基础层。最下面的基础层包括：BLM技术、精益建造，可持续建设等理论;BIM技术、普适计算等。详细组成结构如图1所示。
3 信息技术在房地产经济领域的应用
3.1 BIM技术
BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。
3.2 物联网技术
物联网指的是在物与物之间搭建的通讯网络。第一，这种物联网技术必须是基于网络搭建起来的，物联网是在互联网基础上扩展和延伸的网络;第二，这种技术的使用范围普及至所有产品和产品之间的联系;第三，这种网络已经发展到智能化的水平，能够借助它实施智能化的一系列控制。
房地产行业的智慧建设项目，主要是完成参数化的建模，进而为协同作业创造条件，为实现工程上马进行实时、整体管控。这种技术引入到智慧建设工程能够增强建设工程管理的信息化、直观化及智能化的程度。工程项目涉及的数据借助这种技术可以为所有参与单位所使用，同时借助各种软件进行共享，最终达到工程项目的智能化信息管理，降低所有环节的信息流失。这种技术借助其内部融合的多种功能及设备可以把具体环境里面的实物按照网络的模式进行串联，进而达到实物和网络彼此间进行信息交流，可以实现对实物的辨识。借助物联网技术，数据能够进行交互、传输、加工、处理及反应等操作，给管理层设计出具有参考价值的决策方案。借助物联网强大的功能还能够达到完善、整合工程项目各个业务环节，实现环境仿真等目的。
3.3 普适计算技术
在采取传感器检查获取到数据之后，借助有关的网络传输装置，输入至最底层的传输系统，如移动网络、固定网络、因特网、卫星网络、广播电视网络等传输设备。
3.4 大数据技术
大数据技术对于房地产建筑施工方面的应用处于刚刚兴起的阶段，物联网、BIM技术等应用，使得智慧化施工的信息规模不断增大，因此大数据技术对于智慧建造将会发挥巨大的作用。某个施工项目在其全生命周期当中会产生海量的数据，只是先期就会积累将近10T的数据，此类数据可以更好地描述大数据的属性，其中包括数量、多样性、真实性、价值等重要特征。借助大数据技术的采集加工和处理可以更加高效地评估工程成本管理方面面临的风险，增强决策者的综合能力，有助于施工人员从大规模信息里面按照项目类别去找出成本指标，为工程成本会计核算提供支持，最终提高工程施工成本会计核算的精确性。
3.5 4D可视化技术
该种技术借助关联建筑物所对应的3D数字化模型和项目施工数据，全面实现实时模擬建设工程以及实际情况的目的。工程施工管理人员借助直观的仿真模型完成作业流程布置以及作业过程的实时管控，调整工程进度，核算具体的工程量，更好地对成本数据进行完善。借助这种技术的支持使得智慧建造可以快速了解空间利用以及机械配置状况，达到对作业区域空间冲突的辨别，协助工程管理人员完成有效、准确的决策，实现作业数据的实时更新以及优化。为了满足建筑物种类的变化、结构不断复杂化的现状，该技术比常规图纸更能够达到对工程最终效果的直接展现，借助软硬件工具可以给所有施工单位出具更加方便的用户管理及直观画面，促进管理人员动态完成工程监管，进而便捷的对工程成本完成预测和核算，最终更加科学地控制工程成本。
参考文献：
1.高峰 魏凌.新技术在房地产估价中的应用研究综述.中国物价.2019.01
2.张延辉 姜亚莉.GIS技术在房地产估价中的实践与应用.北京测绘.2011.02
3.叶浩文.推行一体化建造推动建筑业高质量发展.建筑.2019.09
4.袁正刚.数字建筑推动实现建筑业高质量发展.建筑.2019.04
5.杨守昆.沈阳市绿色建筑发展影响因素分析与识别.沈阳建筑大学.2015
作者：丁莉
摘要：智慧建造思想是伴随科学技术高速发展创新，而出现的一种施工方式，着力于环保、规模化、智慧化等方面的创新，这种建造模式和过去的工程管理模式存在很大不同。本文就信息技术在房地产经济领域中的应用，进行了分析和探讨。
关键词：信息技术;房地产经济;智慧建设
一、目前房地产经济管理方面存在的问题
(一)经济管理目标不够清晰
当前房地产行业的经济管理工作中，比较明显的问题就是当前的房地产经济管理目标不够清晰，当前的经济管理工作没有明确的目标，导致建设工作不能按照标准进行，制定清晰的建设经济管理目标，更好地推动当前房地产经济的发展。在建设之前进行清晰的目标规划，还可以进一步加强对于建设过程中的风险管控，降低在房地产经济中存在的风险，进一步促进经济管理的进步。造成这种现象的原因是当前的房地产的经济管理工作，是以政府作为主体进行管控，政府的管控不能根据实际企业和建设的发展状况进行控制，政府和建设企业的建设侧重点是不同的，因此不能对实际的建设情况进行深入的了解和安排，导致房地产的经济管理没有清晰的目标，不利于房地产行业的进一步发展。
(二)国内房地产市场不成熟
随着时代的发展，我国的房地产经济快速发展起来，也带来了很多问题。我国的房地产行业建设不够成熟，土地建设和经济发展的措施还不完善。另外，房地产行业的发展还受到我国实际国情的影响，对于土地的买卖和土地的建设都受外界的影响，我国的制度要求不能随意进行土地买卖，导致土地的价格上涨，房子价格的进一步上涨，不能使房地产行业进一步得到发展，不能满足人们对于房产的需求，人们的购房需求无法得到保证，导致当前的房地产行业失去稳定性，对房地产行业造成负面影响。
(三)制度体系和管理体系不够完善
要想实现一个行业的发展，首先必须进行制度的确立和管理体系的建设，当前对于房地产行业的管理制度体系的建立不够完善，一些房地产行业中出现的问题不能妥善解决。还有一些建筑企业的制度确立之后，只是流于表面，没有在实际的建设和管理过程中得到运用。在实际的建设过程中，容易受到政府官员等的管控，在建设过程中有一些问题没有遵守相关的制度要求，影响了房地产市场的质量。当前的房地产管理方式也必须进行适当的优化，选择科学的方式进行管理制度的优化，避免房地产行业中出现恶性竞争，进一步促进房地产行业的发展。
(四)资金因素
当前的房地产行业发展过程中还容易受到资金问题的影响，房地产建设属于消耗高的建设项目，对设备和材料的消耗是非常多的。当前的房地产行业在建设过程中，多数建设项目是从银行贷款进行建设。这种情况下，会很容易受到金融市场的影响，金融市场具有很强的不可控性，容易出现很大的变化。因此，如果在房地产建设过程中出现资金的问题，会使房地产项目建设过程无法顺利进行。总之，资金对于房地产行业的发展是非常重要的，金融市场的变化也是非常重要的影响因素。因此，房地产行业一定要加强对于资金的风险管控，保证建设过程中资金的安全。
二、信息技术在房地产经济领域的应用
(一)BIM技术
BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体，提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。
(二)物联网技术
物联网指的是在物与物之间搭建的通讯网络。第一，这种物联网技术必须是基于网络搭建起来的，物联网是在互联网基础上扩展和延伸的网络;第二，这种技术的适用范围普及至所有产品;第三，这种网络已经发展到智能化的水平，能够借助它实施智能化的一系列控制。房地产行业的智慧建设项目，主要是完成参数化的建模，进而为协同作业创造条件，为实现工程上马进行实时、整体管控。这种技术引入到智慧建设工程中，能够增强建设工程管理的信息化、直观化及智能化的程度。工程项目涉及的数据借助这种技术可以为所有参与单位所使用，同时借助各种软件进行共享，最终达到工程项目的智能化信息管理，降低所有环节的信息流失。这种技术借助其内部融合的多种功能及设备，可以把具体环境里面的实物按照网络的模式进行串联，进而达到实物和网络彼此间进行信息交流，可以实现对实物的辨识。借助物联网技术，数据能够进行交互、传输、加工、处理及反馈等操作，给管理层设计出具有参考价值的决策方案。借助物联网强大的功能还能够达到完善、整合工程项目各个业务环节，实现环境仿真等目的。
(三)普适计算技术
在采取传感器检查获取到数据之后，借助有关的网络传输装置，输入至最底层的传输系统，如移动网络、固定网络、因特网、卫星网络、广播电视网络等传输设备。
(四)大数据技术
大数据技术对于房地产建筑施工方面的应用处于刚刚兴起的阶段，物联网、BIM技术等的应用，使得智慧化施工的信息规模不断增大，因此大数据技术对于智慧建造将会发挥巨大的作用。某个施工项目在其全生命周期当中会产生海量的数据，只是先期就会积累将近10T的数据，此类数据可以更好地描述大数据的属性，其中包括数量、多样性、真实性、价值等重要特征。借助大数据技术的采集加工和处理，可以更加高效地评估工程成本管理方面面临的风险，增强决策者的综合能力，有助于施工人员从大规模信息里面按照项目类别去找出成本指标，為工程成本会计核算提供支持，最终提高工程施工成本会计核算的精确性。
(五)4D可视化技术
这种技术借助关联建筑物所对应的3D数字化模型和项目施工数据，全面实现实时模拟建设工程以及实际情况的目的。工程施工管理人员借助直观的仿真模型完成作业流程布置，以及作业过程的实时管控，调整工程进度，核算具体的工程量，更好地对成本数据进行完善。借助这种技术的支持，使得智慧建造可以快速了解空间利用，以及机械配置状况，达到对作业区域空间冲突的辨别，协助工程管理人员完成有效、准确的决策，实现作业数据的实时更新以及优化。为了满足建筑物种类的变化、结构不断复杂化的现状，该技术比常规图纸更能够达到对工程最终效果的直接展现，借助软硬件工具可以给所有施工单位，出具更加方便的用户管理及直观画面，促进管理人员动态完成工程监管，进而对工程成本进行高效、准确的预测和核算，最终更加科学地控制工程成本。
(六)利用信息技术完善房地产估价信息的动态管理
房地产估价信息是一种动态变化的过程，因此房地产估价企业应该重视对信息的维护和管理。首先，安排专业技术人员对信息平台进行维护和更新，加大对内部信息的监管力度，不断删除和整理不正确或是带有误导倾向的信息，保持平台信息的准确性。其次，鼓励相关工作人员对平台的信息管理提供有效建议，建立良好的奖惩机制，并提升平台信息的透明度，鼓励民众对其进行监管，及时地处理各种问题，提高房地产估价的有效性。最后，优化房地产估价信息平台的内部信息，根据具体工作需求建立相关专业版块，提升具体的工作效率。
(七)利用“互联网+大数据”技术分析和鉴别房地产评估信息
从具体的估价流程可以看出，房地产估价准确性与信息本身准确性息息相关，如何有效鉴别和区分评估信息内容，成为房地产估价领域重点关注的问题。利用“互联网+大数据”技术可以有效解决这一问题，实现对房地产估价信息的快速分析和鉴别，有效提升房地产估价的准确性。例如，可以利用大数据技术对所收集的信息源头进行追溯，核实信息的发布者以及信息的发布时间，再利用相关算法从侧面对信息的数据正确性进行对比，以此来完成对信息的准确判断。此外，“互联网+大数据”技术可以实现对房产信息的优化整合，根据估价的具体需求，帮助房地产估价人员抓取一些容易被忽视的信息内容，或是结合具体算法针对性地帮助估价人员选择优质的对比实例，以此来提升房地产估价的准确性。
三、房地产经济未来的发展展望
(一)房价逐渐趋于稳定
房价的高增长给房地产经济的健康发展带来了负面影响，同时让普通民众的生活负担加重，许多普通家庭为满足基本的生活居住需求承担了大量的负债，这种情况不利于经济的发展以及社会稳定。当前国家坚持“房住不炒”的导向，加强对房价的控制。随着政府对房价的控制力度加强，房价必然逐渐稳定下来，價格水平回归健康正常的状态。
(二)房地产市场逐渐走向成熟
政府对房地产市场进行宏观调控后，房地产市场的相关问题会得到有效的控制。从大趋势上来看，房地产经济本身是繁荣发展的，整体呈现出一种向上的发展趋势，如果这种发展趋势再附加上政府的有效调控，以及相关政策的出台，会保证房地产市场得到健康且高效地发展，会对我国的整体经济发展产生积极地影响，有助于我国人民生活水平的进一步提高。
(三)中低收入者的住房需求逐渐得到满足
城镇人口数量随着城市化进程的发展增长明显，与此同时，中低收入人口占城镇人口总数的比例也逐渐上升，中低收入者仍是城镇人口的主力军。当前房价过高的现象，导致一大批中低收入者承担着很大的经济压力。虽然贷款买房的方式可以帮助其减轻部分压力，但是大部分人群依然无法承担高额的房价，住房问题已经成为当前亟待解决的社会问题之一。我国政府已经根据国情，以及房地产市场的大环境，出台了相关政策措施，在政策上保障中低收入群体的住房需求，另外也开发了相关的保障性住房。随着国家在房地产方面的政策不断完善，中低收入者的住房需求逐渐也会得到满足。
四、结束语
在我国推进智慧城市建设过程中，首先必须实现房地产产业的现代化、信息化以及智慧化，大力提倡低能耗以及绿色建筑技术的发展创新，制定详细、完善的行业规范，进而全面实现建筑业的绿色节能目标。放眼全球建筑产业，推进绿色节能建设模式成为今后的发展趋势，在我国推出新基建的政策引导下，环保型、智慧型施工企业必然能够抓住此次机遇，获得大量政策扶持，最终有利于建筑企业拓展市场空间。
参考文献：
[1]高峰，魏凌.新技术在房地产估价中的应用研究综述[J].中国物价，2019(01)：74-76.
[2]袁正刚.数字建筑推动实现建筑业高质量发展[J].建筑，2019(04)：26-28.
作者：管延家
摘要：更有效地实施创新战略可以有效优化建筑经济与房地产经济的关系，促进工业的可持续发展。因此，有关员工有需要在这方面多加留意，从而为他们的和谐发展创造有利的环境。
关键词：建筑、房地产、经济
引言
随着中国经济的快速发展，房地产和相关建筑业也在快速發展。房地产与人们的生活和工作息息相关，也与人们的日常生活息息相关。这就要求我们立足当前形势，着眼于规范和规范住房建设行业的建设，推进建筑行业绿色建设和质量控制，加强国家对市场的宏观调控，规范建筑业和建筑业的发展，不断完善保障住房政策和其他相关法律法规，有助于提高住房和建筑业的整体效率。
1建筑和房地产经济概览
1.1建造业经济概况
建筑经济主要指与建筑工程的各个方面有关的经济，如预测、决策、实施，建筑工程分析与评价，属于建筑经济发展专业领域，需要不断分析建筑管理的优缺点，工地上正在进行有计划的施工.一般来说，建筑经济学的基础研究，包括建筑的性质、建筑业的理论、方法和宏观经济问题，是建筑企业发展的经济问题，需要不断探索建筑经济市场的发展，以保证建筑质量。中国建设经济已经奠定了一定的科学基础，取得了良好的研究成果，但理论和科研方法仍有很大的改进空间。建筑经济学的研究旨在寻找建筑业发展的规律，以及最终协调生产关系，切实促进建筑生产技术的发展，促进建筑业活动的经济效益的显著提高。
1.2物业经济概况
从物理意义上讲，房地产具有建筑形象、结构和外观的重要性。从经济的角度来看，是从经济的角度来探讨楼宇的经济关系，以及楼宇的生产、分配、交流和消费等方面。换句话说，房地产经济是生产过程中出现的各种经济活动和条件的共同特征，房地产的转让和消费，与房地产与房地产生产力的经济关系密不可分。为了刺激国民经济发展，提高国民收入水平，近年来国家加大了对房地产经济的投入，使这一产业成为我国经济的重要支柱、主导和支撑产业.此外，这个行业解决了很多人的工作问题，大大减轻了国内的劳动负担。同时，随着房地产行业的发展，既有经济效益和社会效益，也有风险。
2建筑经济与房地产的关系
2.1消除房地产泡沫，恢复房地产价格
为了保证市场经济和房地产经济的和谐发展，首先要解决房地产泡沫问题，实现房地产价格正常化。要打击房地产泡沫现象，国家和政府必须制定明确的法律法规，打击房地产投机活动。如果有效遏止炒卖活动，物业需求将回复正常水平。同时，房地产经济开始受到市场经济规律以及供求关系的影响，导致楼价因供求转变而上升或下跌。在正常的市场环境下，物业泡沫可以有效地消除，楼价可以恢复到合理水平。
2.2建筑与房地产的理论与实践联系
房地产经济与建筑经济之间存在理论联系，为了抵御经济波动，财政政策的目标应该是在经济衰退时期增加公共投资，以不断促进经济的自动复苏。合理运用理论和实践，可以带动房地产经济建设，像打井一样建设，不断提高经济产品的合理性，提高建设的合理性.一般来说，不同城市的物业资源不同，主要视乎成本和成本而定。建筑物的价格是根据该地区的位置而定的。因此，有必要对不同地点的施工成本和施工成本进行合理的分析，以确保建筑成本的合理分配和合理利用。如果销售出现问题，区域一级的饱和程度需要提高。房地产经济与建筑经济之间存在着一系列的理论和实践问题，在合理分析房地产复杂性的基础上，不断完善和简化复杂问题的处理。物业价格通常会直接影响商业活动，并由相关人士根据市场规律对房地产的经济建设发展进行分析，促进房地产市场的可持续发展。在市场不断发展和农村人口持续城市化的条件下，我国房地产市场呈现出十分突出的上升趋势，而且有关机构要不断提高管理水平，合理加强对建筑市场的经济控制，以及对市场和价值大小的了解。
2.3建立可持续发展管理制度
建筑业未来发展的主要趋势之一是节约能源和资源，实现建筑业、经济和社会的可持续发展，同时提高经济效益和生态效益。施工企业在施工实施过程中，需要深入解读国家施工能耗标准，严格执行有关规范，完善施工管理.现代科技和信息技术不断发展，新技术和新材料出现在建筑市场，企业在建设过程中，要坚持客观原则，科学考虑建筑技术、工艺、材料，判断是否能在工程中应用。为保证我国建筑业的可持续发展，制定了一系列管理模式和制度，如《建筑法》明确了建筑材料的使用规范，禁止未经检查使用劣质材料或材料。
2.4综合管理
项目实施阶段对企业各类投资活动进行控制和监督。采取适当的控制措施，可以有效地控制企业的投资资金，提高企业的经济效益。成本管理贯穿整个施工过程，因此必须实现成本综合管理，为了更好地控制总体建设成本，为提高建设成本打下基础。为了确保在分析涉及整个过程的预算问题时准确无误，使工作人员能够根据实际情况进行总体分析，研究影响结果的因素，并进行综合评价。将技术工作建立在系统分析的基础上，充分捕捉信息，结合具体的现实科学计算。这些管理职能应以企业的具体情况为基础，以便能够在控制成本的基础上制定出最佳的财务计划，更有效地控制具体成本，最大限度地发挥企业的效益。
2.5建筑经济对房地产经济的依赖
建筑与房地产紧密相连，建筑经济的多样化对房地产经济的研究提出了更高的要求，以及建筑和房地产经济分析。传统的建筑经济和相对独立的房地产经济不能完全适应建筑企业和行业活动的发展房地产。简而言之，建造业和建造业既有独立的联系，也有跨部门的联系。建筑企业是建筑产品生产链的核心环节，建筑产品转移链的核心环节是房地产企业。房地产企业将根据当地情况充分做好项目审批准备，而且一旦获得批准，建筑企业将不得不严格遵守标准。项目完成后，房地产企业必须从建筑产品入手，开始多元化经营。在这个过程中，房地产企业扮演着复杂的角色，必须有效地整合资源，以操作和管理有大量人士参与的优质建筑产品，例如作为建筑项目经理、建筑师、设计师、会计师等。建筑企业在不同的建筑和生产活动的基础上形成的差异很大，但它们之间有一定的联系。每一项生产和商业活动都是紧密联系在一起的，在国家的发展中起着关键作用，也就是说至于建造业的发展，这个过程的一个特色是生产，建筑经济周期中建筑产品的营业额和消费量是独立但相互关联的系统，大多数是合同制的。
结束语：
尽管建筑经济与房地产经济存在差异，但由于房地产建设通常由建筑企业进行，建筑经济与房地产经济有着千丝万缕的联系，两者相互依存、相辅相成。在发展中国家，房地产企业需要不断扩大建筑规模，建立相应的建筑企业，为了扩大建造业企业的发展范围，即增加建造业的营运开支。
参考文献：
[1]万泽微.基于房地产经济与建筑经济的实践与探索[J].城市建设理论研究(电子版)，2019(04)：207.
[2]李佳.房地产经济与建筑经济的镜像关系和汲水理论[J].绿色环保建材，2018(08)：207+210.
[3]樊占军.房地产经济与建筑经济的镜像关系和汲水理论[J].北方经贸，2018(06)：100-101.
作者：方晨旭 沈宇琦
主要技术经济指标按以下格式填写
总指标
(A地块)
一、计入容积率的建筑面积：124246.07 m2;含补偿B地块的建筑面积：3591 m2;
其中住宅建筑面积：123146.07m2;销售中心：
不计容积率的建筑面积：132257.87m2;
其中阳台面积：50544.82m2;
地下室面积：81713.05 m2。
二、住宅总套数：1472套。
其中 90m2以下面积的套数1325套，占 88%;
90m2以上面积的套数 147套，占 12%。
三、建设用地面积：92763.1 m2;
容积率：1.30(不含补偿);
建筑物总占地面积：15355 m2;
建筑密度：16.5%;
绿化率：35.5 %;
四、停车位：736 位;
其中地上：36 位;
其中地下：700 位。
2;1100 m
主要技术经济指标按以下格式填写
总指标 (B地块)
一、计入容积率的建筑面积：9358.2m2;不计容积率的建筑面积：6974.8 m2; 其中阳台面积：4302.6 m2;
地下室面积：2672.2m2。
二、住宅总套数：120套。
其中 90m2以下面积的套数120套，占100 %;
90m2以上面积的套数0套，占0 %。
三、建设用地面积：2821.7m2;容积率：3.32;
建筑物总占地面积：623.9 m2;建筑密度：22.2 %;绿化率：35.5%;
四、停车位：60 位;其中地上：10位;
其中地下：50 位。
主要技术经济指标按以下格式分指标填写
注：高层1~9#楼分别填写，多层10#、11#分别填写，多层12#~31#可合并填写，32#独立填写) 高层例如：1#楼：
一、计入容积率的建筑面积：12523.32m2;不计容积率的建筑面积：12454.52m2;
其中阳台面积：5590.92m2;
地下室面积：6863.6m2。
地上层数：11F+13F+16F层，地下层数：2#楼：
计入容积率的建筑面积：12523.32m2; 不计容积率的建筑面积： 9022.72m2;
其中阳台面积：5590.92m2;
地下室面积：3431.8m2。
地上层数：16F+13F+11F层，地下层数：3#楼：
计入容积率的建筑面积：16737.49m2; 不计容积率的建筑面积：25673.67m2; 其中阳台面积：7807.77m2;
地下室面积：17865.9m2。
地上层数：21F+18F+15F层，地下层数：4层。 2层。 9层。
4#楼：
计入容积率的建筑面积：10753.92m2; 不计容积率的建筑面积：15815.31m2; 其中阳台面积：5264.91m2; 地下室面积：10550.4m2。
地上层数：18F+18F层，地下层数：5#楼：
计入容积率的建筑面积：9849.5m2; 不计容积率的建筑面积：14333.02m2;其中阳台面积：4530.92m2; 地下室面积：9802.1m2。
地上层数：15F+17F层，地下层数：6#楼：
计入容积率的建筑面积：9070.8m2; 不计容积率的建筑面积：11390.2m2; 其中阳台面积：4436.7m2; 地下室面积：6953.5m2。
地上层数：15F+15F层，地下层数：7#楼：
计入容积率的建筑面积：10582.6m2; 不计容积率的建筑面积：12161.15m2;其中阳台面积：5176.15 m2;
8层。7层。5层。
地下室面积：6985m2。
地上层数：17F+18F层，地下层数：5层。 8#楼：
计入容积率的建筑面积：11391.12m2; 不计容积率的建筑面积：9909.4m2; 其中阳台面积：4518.6m2; 地下室面积：5390.8m2。
地上层数：18F+18F层，地下层数：9#楼：
计入容积率的建筑面积：10917.9m2; 不计容积率的建筑面积：7691.9m2; 其中阳台面积：5163.12m2; 地下室面积：2672.2m2。
地上层数：18F+17F层，地下层数：10#楼：
计入容积率的建筑面积：3800m2; 不计容积率的建筑面积：1004m2;地上层数：5层。 11#楼：
计入容积率的建筑面积：4060m2; 不计容积率的建筑面积：832m2;地上层数：5层。
4层。 2层。
多层：12#-31#：
计入容积率的建筑面积：10936.1m2; 不计容积率的建筑面积：1869.98m2; 地上层数：3层，地下层数：1-3层。
高层32#楼：
计入容积率的建筑面积：9,358.2m2; 不计容积率的建筑面积：6974.8m2; 其中阳台面积：4302.6m2; 地下室面积：2672.2m2。
地上层数：15F+15F层，地下层数：2层。
高层标准层建筑面积总计:：7175.78m2。 多层住宅的总建筑面积：10936.1m2。
腾格里经济技术开发区
房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地
使用权确权登记发证工作实施方案
为扎实推进农村房地一体确权登记发证工作，按照《关于加快开展全盟农垦国有土地使用权和“房地一体”的农村牧区宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(阿署办发„2017‟124号)及《关于印发《阿拉善盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案》的通知》(阿国土资字„2017‟333号)要求，结合实际，制定本工作方案。
一、目的和意义
开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作是党中央的战略部署，是现代产权制度和社会治理体系建设的重要组成部分之一，是农村牧区土地使用制度改革的重要基础，也是维护农牧民合法权益、增加农牧民财产性收入的重大举措。按照盟行署的总体安排，到2018年底前要全面完成这项工作任务。通过开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，全面查清开发区辖区内的宅基地和集体建设用地使用权主体、权属分布以及所属房屋状况，使农牧民依法享有的宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权能够得到法律的确认和保护，为农牧民增加财产性收入提供产权保障。同时有效解决土地权属纠纷，实现城乡土地登记全覆盖，为农村牧区发展奠定坚实的基础。
二、基本原则
(一)尊重历史，统筹兼顾。积极稳妥推进嘉尔嘎勒赛汉镇和腾格里额里斯镇的农村权籍调查工作，要始终站在群众角度，充分考虑现实情况，在不动产登记法律容许的范围内，多替群众出实招，多为工作想办法，切实做到权属应确尽确、证书应发尽发，维护好群众的合法财产。
(二)规范调查，依法登记。按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，依据相关技术规定，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的不动产权籍调查成果，为房地一体的农村集体土地使用权确权登记发证提供依据。并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关不动产登记手续。
(三)便民利民，维护稳定。进一步优化不动产登记流程，依托腾格里经济技术开发区国土资源分局服务大厅，积极完善不动产信息化基层登记服务平台，提高不动产效率，制定切实可行的工作目标和任务，充分发挥基层农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实维护农牧民群众的合法利益。
三、主要任务
(一)全面开展房地一体的权籍调查。充分利用已经验收的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作成果，按照《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发„2015‟41号)、《不动产权籍调查技术方案(试行)》等文件要求和技术规范，在全面梳理已有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果的基础上，对已经完成宅基地和集体建设用地调查测量的，尚未完成地上房屋等建筑物、构筑物调查测量以及由于实施“十个全覆盖”等工程，造成原已确权登记发证宅基地和集体建设用地已经全部搬迁更址等，全部纳入本次工作范围，全面开展房地一体的权籍调查及权籍修补测工作，形成统一完整的权籍调查工作成果。
(二)建立完善统一的房地一体不动产权籍数据库。充分立足已有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果基础，完成权籍调查数据库的升级，满足于房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作需求，同时要在完成权籍调查和测量的基础上，按照规定标准统一纳入房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍数据库，并对数据库质量进行检测，要与土地利用数据库及集体土地所有权数据库等进行比对分析无误后，制作调查成果确保数据库的完整、标准、统一，整体上满足于房地一体登记发证基本需求。
(三)统一办理不动产登记发证手续。在完成房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍调查和数据库建设的基础上，将农村牧区宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋等建筑物构筑物，统一纳入不动产登记体系，以首次登记的模式逐宗开展登记发证工作。
(四)切实解决登记工作中遇到的问题。采取工作领导小组会商会审制度，分工明确，尤其是对宅基地和集体建设用地权属争议、宅基地超面积、一户多宅、违法占用宅基地、宅基地权利主体不明确等相关问题，切实加强分析研究，出台相关解决政策或指导意见，有效推进登记发证工作。
四、工作范围和进度安排
(一)工作范围
本次开展房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作范围为：嘉尔嘎勒赛汉镇和腾格里额里斯镇范围内农村牧区未经确权登记的宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋所有权。
(二)进度安排
1、工作部署阶段(2017年9月-11月)
按照《关于加快开展全盟农垦国有土地使用权和“房地一体”的农村牧区宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(阿署办发„2017‟124号)和《阿拉善盟房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案》要求，拟定开发区的工作实施方案，成立组织领导机构，细化部署工作任务，提出相关要求，全面完成该项工作部署落实。
2、权籍调查阶段(2017年12月-2018年6月)
在梳理现有宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果的基础上，与两镇配合，全面掌握农村牧区宅基地和集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的分布和权属情况，确定工作总量和工作任务，通过购买服务方式确定技术单位，采用图解法和解析法相结合的方式，统一开展权籍调查工作和权籍修补测工作，形成符合标准要求的完整成果。
3、数据库建设阶段(2018年7月)
在全面完成数据梳理整合和权籍调查、测量成果的基础上，建立房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍基础数据库和登记数据库，满足农村牧区宅基地和集体建设用地使用权及其范围内房屋一体化登记的需求，为完成登记发证工作任务奠定坚实的数据基础。
4、登记发证阶段(2018年8月-9月)
完成腾格里经济技术开发区房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记申请、受理、审核、登簿、发证等一系列工作任务，形成完整的不动产登记数据库等成果资料。
5、成果汇交阶段(2018年10月)
按照统一标准和规范要求，完成全盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权权籍调查数据库和登记数据库的统一汇交工作任务。
6、工作总结阶段(2018年11月)
汇总、总结腾格里经济技术开发区房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证情况，撰写工作报告，上报盟国土资源局。
五、保障措施
(一)组织保障。为推进工作顺利开展，成立房地一体的宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作领导小组，具体人员组成如下：
组 长：金 海 党工委委员、管委会副主任 副组长：张 玮 国土资源分局局长
成 员：哈
许巴特尔 哈斯巴根
达 黄庭文 侍 琴 姜 峰 汤妙通 乌 兰 柴金贤 刘尚贵 王海青 彭应胜 刘玉虎 刘忠年 唐新天 谢文清 丁兴仁 骆宏明 嘉尔嘎勒赛汉镇镇长 腾格里额里斯镇镇长
嘉尔嘎勒赛汉镇副镇长 腾格里额里斯镇副镇长
国土分局土地矿产资源储备交易中心主任
国土分局地籍管理与不动产登记室负责人 国土分局地籍管理与不动产登记室工作人员 国土分局地籍管理与不动产登记室工作人员
塔日阿图嘎查嘎查长 乌兰恩格嘎查嘎查长 哈腾高勒嘎查嘎查长 科森嘎查嘎查长 厢和图嘎查嘎查长 呼布其嘎查嘎查长 查汉高勒嘎查嘎查长 阿敦高勒嘎查嘎查长 巴兴图嘎查嘎查长 阿格坦乌素嘎查嘎查长 徐锦兰 查汉鄂木嘎查嘎查长
任作芳 乌兰呼都格嘎查嘎查长 贺新斌 浩依尔呼都格嘎查嘎查长
泉 宝 特莫乌拉嘎查嘎查长
甘智元 塔本陶勒盖嘎查嘎查长 周建林 乌兰哈达嘎查嘎查长 李万生 查拉格日嘎查嘎查长
领导小组下设办公室在国土资源分局，办公室主任由张玮同志兼任。
(二)技术保障。以权籍调查为基础，严格依据国家、自治区有关调查规程和标准，充分利用已有土地调查成果和资料，通过委托的技术支撑单位开展外业调查、内业建库等工序，完成宅基地和集体建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量工作，并依法进行确权登记发证。调查时，重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，并测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。
(三)经费保障。按照《关于开展全盟房地一体的农村牧区宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证试点工作的通知》(阿国土资字„2017‟341号)要求，所需资金纳入2018年地方财政预算，为该项工作的顺利开展和按时完成提供经费保障。
(四)宣传保障。结合建立和实施不动产统一登记制度建设的要求，组织开展形式多样的宣传活动，通过网络、信息、宣传标语等，大力宣传农村房地一体调查确权登记发证工作的重要意义，对全家外出务工的落实了通知联系责任人，嘎查委员会召集村民组织召开宣传动员会议，充分调动干部工作的主动性和农民参与的积极性，营造良好的舆论环境和工作氛围。
2018年3月15日
1.市场供需状况理论预测
1.1市场供应量预测2012年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国2006年至2011年当年商品房竣工面积(Y)与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积(X3)、前两年商品房新开工面积(X4)进行统计分析，可以得到以下关系：
Y=44467.2-2.723X1+0.554X2+3.298X3+1.525X4，相关系数r=0.98。
拿个很久以前的值来说，根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m
2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m
2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。 2012年的数据已经出来了，各位可以自行测算。
1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。
市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15%考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。
另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。
1.1.2计算公式全市住房消费支出=总人口×人均消费支出×住宅消费支出比=45594×6914×0.15 =4728.55(亿元)
2001年住宅销售面积=住房消费支出÷平均房价=4728.55(亿元)÷2100(元/m2)
=22517(万m2)
第六章 经济评价指标与方法
一、单项选择题
1、生产成本加上相应的( )称为完全成本。
A、营业成本
B、销售费用
C、运营费用
D、资金成本
2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是( )。
A、营业成本
B、期间费用
C、运营费用
D、资金成本
3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是( )。
A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D、可供分配利润=税后收入-未分配利润
4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、550
B、856
C、1500
D、1236
5、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为( )。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是( )。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。
A、2010年6月1日至2013年2月1日
B、2010年6月1日至2013年8月1日
C、2011年8月1日至2013年2月1日
D、2011年8月1日至2013年8月1日
8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于(
)时的折现率。
A、0
B、1
C、0或1
D、2
9、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为170万元，折现率为12%时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95%
10、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为( )。
A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于18%
D、不满足目标收益率要求
11、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A、9.26%
B、10%
C、11.32%
D、12.3%
12、动态投资回收期是反映(
)的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是( )。
A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
16、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、投资利润率
B、投资回报率
C、资本金利润率
D、资本金净利润率
17、关于利息的计算，下列说法不正确的是( )。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
18、某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.23
19、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为( )。
A、0.18
B、2.83
C、3.39
D、5.00
20、下列说法不正确的是( )。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
21、( )是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
A、流动比率
B、偿债备付率
C、资产负债率
D、利息各付率
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为
( )。
A、37.5%
B、75%
C、150%
D、113%
23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。
A、80%
B、120%
C、171%
D、230%
24、方案经济比选存在的关系不包括(
)。
A、互斥关系
B、独立关系
C、相关关系
D、独立互斥关系
25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括(
)。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则
二、多项选择题
1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括( )。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是( )。
A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金
3、房地产置业投资的经济效果主要表现为( )等。
A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
5、房地产开发投资的静态盈利指标有( )。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、投资利润率
D、投资回报率
E、静态投资回收期
6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有( )。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括( )。
A、销售利润率
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率
8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有( )。(2012年真题)
A、投资利润率为16.
67%
B、投资利润率为22.
50%
C、资本金利润率为31.
25%
D、资本金利润率为37.
50%
E、资本金利润率为62.
50%
9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是(
)。
A、表明了负债占总资产的比例
B、反映了企业或项目的财务风险程度
C、资产负债率越高，则企业应变能力越强
D、属于长期偿债能力指标
E、房地产开发企业的资产负债率一般较高
10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有( )。(2012年真题)
A、备选方案差异原则
B、备选方案独立原则
C、最低可接受收益率原则
D、不行动原则
E、备选方案关联性原则
三、判断题
1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。
对
错
2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。
对
错
3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
对
错
4、财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
对
错
5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。
对
错
6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
对
错
7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。
对
错
8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对
错
9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。
对
错
10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
对
错
11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。
对
错
12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
对
错
13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
对
错
14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。
对
错
15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。(2012年真题)
对
错
16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。
对
错
四、计算题
1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.
5%
、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/(㎡?月)，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/(个?月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。(2012年真题)
2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】
B
【答案解析】
生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283234】
2、【正确答案】
B
【答案解析】
期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283235】
3、【正确答案】
D
【答案解析】
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。参见教材P174。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283236】
4、【正确答案】
A
【答案解析】
10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283237】
5、【正确答案】
D
【答案解析】
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283238】
6、【正确答案】
C
【答案解析】
投资利润率属于静态指标。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283239】
7、【正确答案】
B
【答案解析】
出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283240】
8、【正确答案】
A
【答案解析】
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283241】
9、【正确答案】
C
【答案解析】
FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=11.66%参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283243】
10、【正确答案】
C
【答案解析】
财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283245】
11、【正确答案】
D
【答案解析】
用公式(I+Ra)=(I+Rr)(I+Rd)，(I+18%)=(I+Rr)(I+5%)求出Rr=12.3%。参见教材P186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283247】
12、【正确答案】
B
【答案解析】
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283249】
13、【正确答案】
D
【答案解析】
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283253】
14、【正确答案】
D
【答案解析】
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283254】
15、【正确答案】
A
【答案解析】
假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283257】
16、
【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283259】
17、
【正确答案】
C
【答案解析】
每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率。参见教材P201。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283264】
18、
【正确答案】
B
【答案解析】
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283265】
19、
【正确答案】
B
【答案解析】
先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283344】
20、
【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283354】
21、
【正确答案】
C
【答案解析】
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283356】
22、
【正确答案】
B
【答案解析】
流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75%。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283364】
23、
【正确答案】
A
【答案解析】
房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283368】
24、
【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P206。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283375】
25、
【正确答案】
C
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283376】
二、多项选择题
1、【正确答案】
CD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283377】
2、【正确答案】
BCD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283378】
3、【正确答案】
BDE
【答案解析】
参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283379】
4、【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283380】
5、【正确答案】
ABCE
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283381】
6、【正确答案】
DE
【答案解析】
参见教材P181-186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283382】
7、【正确答案】
CDE
【答案解析】
CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283383】
8、【正确答案】
AC
【答案解析】
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150x
(1-40%)-150×10%]/(400+50)=
16.67%;资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=
31.25%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283384】
9、【正确答案】
ABDE
【答案解析】
参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283385】
10、【正确答案】
ACD
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283386】
三、判断题
1、【正确答案】
错
【答案解析】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283391】
2、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283393】
3、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P172。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283397】
4、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283400】
5、【正确答案】
错
【答案解析】
两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283403】
6、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P175。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283406】
7、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P177。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283408】
8、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283409】
9、【正确答案】
错
【答案解析】
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283412】
10、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283416】
11、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P192。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283420】
12、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283422】
13、【正确答案】
对
【答案解析】
资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283424】
14、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283426】
15、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283432】
16、
【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P208。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283437】
四、计算题
1、【正确答案】
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283440】
2、【正确答案】
(1)项目总开发价值：
①
目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283441】
3、【正确答案】
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
计算财务内部收益率：
当i1=21%时，NPV1=47.58(万元)
当i2=22%时，NPV2=-70.75(万元)
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40%>20%，因此该项目是可行的。
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283442】
4、【正确答案】
(1)设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)
第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)
第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
(2)净现值=0可求最低月租金水平：
，iC=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5
则：A=86.45(元/㎡)
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283443】
一、单项选择题
1.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 1400 元/平方米，乙土地的单价为 1020元/平方米。甲土地的容积率为 5，乙土地的容积率为 3，则甲、乙两地的楼面地价分别为( )元/平方米。
A.280，340
B.260，320
C.240，380
D.240，320
正确答案:A
解析：楼面地价=土地单价/容积率。
2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是( )
A.区位状况修正
B.城市规划管理条件修正
C.实物状况修正
D.土地使用权年限修正
正确答案:D
3.估价时点是( )。
A.估价作出的日期
B.接受估价委托的时期
C.提交估价报告的日期
D.估价结果对应的日期
正确答案:D
4.( )的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。
A.重置价格
B.重建价格
C.重置价格和重建价格
D.以上都不是
正确答案:A
5.运用成本法估价时采用的是( )。
A.客观成本
B.实际成本
C.重置成本
D.以上都不是
正确答案:A
二、多项选择题
6.收益法估价的步骤包括( )。
A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料
B.预测估价对象的未来净收益
C.搜集房地产价格构成等资料
D.测算重新构建价格
E.选取可比实例
正确答案:AB
解析：运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
7.楼面地价=( )。
A.土地总价÷土地面积
B.土地单价×容积率
C.土地单价÷容积率
D.土地总价×总建筑面积
E.土地总价÷总建筑面积
正确答案:CE
解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。
8.在建工程适用的估价方法有( )。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
正确答案:BD
解析：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
9.关于收益法，下列说法正确的是( )。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.收益法求得的价值称为积算价格
E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案:ACE
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
B 项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项，成本法求得的价值称为积算价格。
10.下列各项，适用收益法进行估价的是( )。
A.公寓
B.公园
C.停车场
D.加油站
E.行政办公楼
正确答案:ACD
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
三、案例分析题
(11-13 题共用题干)
某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000 平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。
11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括( )。
A.土地使用权出让金
B.房屋拆迁安置补偿费
C.房屋建筑安装工程费
D.管理费
12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备( )。
A.工程综合说明
B.设计文件
C.主要施工方案
D.工程质量标准
13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得( )。
A.土地使用权证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
正确答案:11.CD;12.AB;13.ABC
解析：1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。
2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。
3.房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
一、货币政策对房地产市场的影响
货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。
1.1 利率对房地产市场的影响
利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。
1.2 货币供给量对房地产市场的影响
货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。
1.3 汇率对房地产市场的影响
汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。
二、物业税
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革;物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整;物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。
物业税的影响
1.“如果开征物业税，将提高房地产公司的成本，减少盲目扩张，增加囤房捂盘者的持房成本，‘逼迫’炒房者降价出售存量房，这样有利于平衡市场供需关系。在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来。”
2.如果能够使房地产市场泡沫减少，降低购房成本，将有利于普通消费者买房;同时，房地产市场泡沫的减少也有可能避免出现美国式的次贷危机。这是从宏观层面上的展望，或许也是开征物业税所带来的最终影响。
3.对于房地产上市公司以及重仓房地产公司的机构，在未来几个月将面临方向性选择，投资者或将减少对该类上市公司的盲目炒作和拉高股价。
物业税开征的难点
1.土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。 2.目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。 3.目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。 4.如何合理确定物业税的征收对象，解决已购房产与新购房产的税收差别问题，居民基本生活性房产与投资性房产的税收差别问题。5.开征物业税面临的最大难题还不是如何处理过渡时期的税收政策，而是如何对不动产进行价值评估
开征物业税势在必行。物业税其一增加了房屋保有者经济负担，即能迫使囤积房产者抛出房源，扩大市场供应量，同时由于增加了持有物业的成本，能够抑制流动性泛滥的热钱源源不断地涌入房地产市场，减缓房地产价格的上涨幅度，防止投机炒房现象。其二物业税整合了地产商在房地产开发阶段的税收，降低了地产商在开发中的成本，打开了房地产价格下跌的空间。但中国的房地产市场刚刚起步，城镇居民的住房需求也有待改善，加之中国人普遍存在节俭现象，老百姓更愿意存钱而不是花钱，使中国人有能力接受比较高的房价，在人民币长期升值的大背景下，流动性泛滥现象仍将持续，房价下跌的空间实在有限。这样对于中国刚刚起步的金融业也是个好消息，不会造成庞大的坏账。总之，开征物业税有利于中国经济长期稳定健康发展。
三、税负转嫁与归宿的概念
税收负担转嫁是指纳税人通过各种途径将应交税金全部或部分地转给他人负担从而造成纳税人与负税人不一致的经济现象。
税负归宿是指税收负担的最终归着点。
2.税负转嫁的形式
税负转嫁的基本形式有以下四种：(1)前转，亦称“顺转”，指纳税人在进行商品或劳务的交易时通过提高价格的方法将其应负担的税款向前转移给商品或劳务的购买者或最终消费者负担的形式。一般认为，前转是税负转嫁的最典型和最普通的形式，多发生在商品和劳务课税上。这种形式下，名义上的纳税人是商品和劳务的出售者，实际上税收的负担者是商品或劳务的消费者。(2)后转，亦称“逆转”，指纳税人通过压低生产要素的进价从而将应缴纳的税款转嫁给生产要素的销售者或生产者负担的形式。后转的发生一般是因为市场供求条件不允许纳税人提高商品价格，使之不能采取前转的方式转移税收负担所致。(3)消转，亦称“税收转化”，即纳税人对其所纳的税款既不向前转嫁也不向后转嫁，而是通过改善经营管理或改进生产技术等方法，自行消化税收负担。(4)税收资本化，亦称“资本还原”，即生产要素购买者将购买的生产要素未来应纳税款，通过从购入价格中扣除的方法，
向后转移给生产要素的出售者的一种形式。税收资本化主要发生在某些资本品的交易中。
税负转嫁的条件(1)商品经济的存在。(2)自由的价格体制。税负转嫁在社会主义经济条件是客观存在的，使税负转嫁在社会主义经济条件中发挥积极的作用是一个有益的问题：第一，可自觉地利用税负转嫁机制，实现一些调节目标。第二，税负转嫁对于企业来说是一个利益驱动机制。
简称“税负转嫁”。指税收负担从纳税人那里转移到他人身上的现象。换句话说，税收负担转嫁是指纳税人把自己缴纳的税收转移给别人负担的过程。税收负担有广义和狭义之分。广义的税负转嫁包括税负转移和最终归宿两个部分。狭义的税负转嫁仅指纳税人把税收负担转移给负税人的过程。西方财政学把税收分配的影响划分成三个阶段：第一个阶段谓之“税负冲击”，指税收的征收点或最初纳税人;第二阶段谓之“税负转嫁”;第三阶段谓之“税负归宿”。他们认为：税负转嫁的程度主要取决于二个因素：一是税收形式，二是商品的供求弹性。就税收形式来说，直接课税是间接税，易于转嫁;直接课之于纯收益或个人收入的税，即直接税，则不易转嫁。就商品的供求弹性来说，如果商品的供求弹性较小，需求弹性较大，则税负转嫁出去的份额较小;如果商品的供求弹性较小，供给弹性较大，则税负转嫁出去的份额较大。
四、地租与地价的关系
地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租/利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。
1)绝对地租是土地价格存在的根源
绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。
2)级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。
3)垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。
五、房价收入比
所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
平均房价收入比的计算
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即： 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
房价收入比与购房无关：房价收入比[1]又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了(北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势)。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。
影响房价收入比的因素：房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢?中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢?我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
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