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房地产项目可研报告
房地产开发有限责任公司
可行性研究报告
二○一一年三月
编制单位：海天咨询
目录
第一章总论 ...... 错误!未定义书签。
1.1项目名称及承办单位 .......... 错误!未定义书签。
1.2可行性研究报告编制单位 ...... 错误!未定义书签。
1.3项目承办单位简介 ..... 错误!未定义书签。
1.4可行性研究报告编制依据和研究范围错误!未定义书签。
1.5建设方案 ...... 错误!未定义书签。
第二章项目提出背景及建设必要性 ........ 错误!未定义书签。
2.1项目提出背景 ......... 错误!未定义书签。
2.2项目建设必要性 ....... 错误!未定义书签。
第三章市场分析 ......... 错误!未定义书签。
3.1市房地产市场情况 ..... 错误!未定义书签。
3.2市房地产市场预测 ..... 错误!未定义书签。
3.3项目所在区域房地产市场情况 .. 错误!未定义书签。
3.4市场定位 ...... 错误!未定义书签。
3.5销售价格 ...... 错误!未定义书签。
第四章项目建设条件 ..... 错误!未定义书签。
4.1项目建设地点 ......... 错误!未定义书签。
4.2项目所在区域自然环境条件 .... 错误!未定义书签。
4.3项目建设基础设施条件 ........ 错误!未定义书签。
第五章 建设方案 .......... 错误!未定义书签。
5.1项目规划方案设想及依据 ...... 错误!未定义书签。
5.2规划布局 ...... 错误!未定义书签。
5.3户型方案 ...... 错误!未定义书签。
5.4主要单体工程 ......... 错误!未定义书签。
5.5公用工程及配套设施 .......... 错误!未定义书签。
5.6场区工程 ...... 错误!未定义书签。
第六章节能 ...... 错误!未定义书签。
6.1节约建筑材料设施 ..... 错误!未定义书签。
6.2水耗指标分析 ......... 错误!未定义书签。
6.3节水设施 ...... 错误!未定义书签。
6.4能耗指标分析 ......... 错误!未定义书签。
6.5建筑节能方案 ......... 错误!未定义书签。
6.6节能效果分析 ......... 错误!未定义书签。
第七章环境影响分析 ..... 错误!未定义书签。
7.1周边环境状况 ......... 错误!未定义书签。
7.2环境影响因素分析 ..... 错误!未定义书签。
7.3环境保护设施 ......... 错误!未定义书签。
第八章劳动安全卫生和消防 ....... 错误!未定义书签。
8.1劳动安全卫生 ......... 错误!未定义书签。
8.2消防 .......... 错误!未定义书签。
第九章组织机构与人力资源配置 .......... 错误!未定义书签。
9.1项目管理方式 ......... 错误!未定义书签。
9.2物业 .......... 错误!未定义书签。
第十章项目实施进度 ..... 错误!未定义书签。
10.1项目建设工期 ........ 错误!未定义书签。 10.2项目建设进度计划 ........... 错误!未定义书签。 10.3项目建设进度表(横线图) ... 错误!未定义书签。 第十一章工程招投标方案 ......... 错误!未定义书签。
11.1招标范围 ..... 错误!未定义书签。 11.2招标方式 ..... 错误!未定义书签。 第十二章投资估算与资金筹措 ..... 错误!未定义书签。
12.1投资估算编制基数及说明 ..... 错误!未定义书签。 12.2项目总投资估算 ...... 错误!未定义书签。 12.3资金筹措方案 ........ 错误!未定义书签。 第十三章财务评价 ....... 错误!未定义书签。
13.1 编制依据及说明 ...... 错误!未定义书签。 13.2 财务评价 ..... 错误!未定义书签。 13.3 贷款偿还 ........... 错误!未定义书签。 13.4 不确定性分析 ....... 错误!未定义书签。 第十四章社会评价 ....... 错误!未定义书签。
14.1社会评价 ..... 错误!未定义书签。 14.2城市交通影响评价 ........... 错误!未定义书签。 第十五章结论和建议 ..... 错误!未定义书签。
15.1主要结论 ..... 错误!未定义书签。
15.2对本项目提出的建议 ......... 错误!未定义书签。
第十五章结论与建议
目 录
第一章市场分析 5
一、宏观环境因素分析 5
1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5
二、柳州房地产市场分析 7
2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12
三、项目提案的原则及思路 16
四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18
五、广州商用物业的发展轨迹 21
六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23
6.2主要商业物业竞争格局分析 24
6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25
6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30
七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33
7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33
7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43
八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46
8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54
九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56
9.2目标客户群的需求分析 57
第二章项目分析 58
一、地理位置 58
二、项目规模 59
三、项目现状 59
四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60
4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63
五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65
5.2项目优势分析(S) 66 5.3项目劣势分析(W) 69 5.4项目机会分析(O) 71 5.5项目威胁分析(T) 74
第三章竞争对手分析 76
一、概述 76
2.1区位因素(商圈因素) 77 2.2产品因素(规模因素) 78 2.3经营因素(经营定位) 79
三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82
3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87
第四章项目定位 88
一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位： 88
二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位： 89 2.2支持点： 89 2.3 项目名称建议 89
三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92
四、商场目标客户定位 93
4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97
一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97
1.2建立具有中国特色的MALL 98
二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99
三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101
3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102
四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104
五、商铺间隔建议 105
5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106
5.3商铺间隔具体建议： 107 5.4商户组合建议 108
六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110
七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112
7.4辅助性服务设施 113
八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118
第六章总体营销推广方案 119
一、总体推广战略思路 119
二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122
三、主题宣传推广策略 126
3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 126
3.2“利润分成”计划 127
3.3“购铺易”计划 128
四、事件营销策略 129
五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133
六、项目定价策略 135 6.1定价考虑因素 135 6.2商场销售价格建议 136 6.3住宅部分价格建议 136
七、招商策略 137
7.1策略一：提前介入制定招商政策 137 7.2策略二：有意识选择商户 139
7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 141
八、营销推广实施建议 142 8.1销售条件及销售时机 142 8.2分阶段销售总体战略 143 8.3销售实施计划 144 8.4销售控制计划 148
8.5销售促进计划的主要操作细则 150 8.6宣传推广策略 152 8.7媒体组合宣传重点 154 8.8销售人员培训 157
寻乌“长安商城”房地产开发工程 可行性研究报告 第一章 工程总论 1.1工程简况 1.1.1工程名称：寻乌县长安商城 1.1.2建设单位：XX房地产开发有限公司 1.1.3建设性质：新建 1.1.4工程建设地点：寻乌城长安大道旁 1.1.5工程建设规模：长安商城位于长安大道与寻乌河之间，占地约60亩，建筑面积约6万平方M，容积率1.5。计划分三期开发建设，每期开发约2万平方M。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
1.1.6工程总投资：6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
1.2工程编制依据 1.2.1本工程可行性研究受工程承办单位的委。
1.2.2江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。
1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。
1.3可行性研究的范围 1.3.1工程建设规模的确定。
1.3.2工程场地的选择。
1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。
1.3.4与工程配套的供电、给排水以及其他附属的设施。
1.3.5工程工程节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。
1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。
1.3.7工程实施进度计划。
1.3.8工程投资估算与资金筹措。
1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。
1.3.10结论及建议。
1.4拟建地点 县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。
1.5建设规模 工程占地约60亩，建筑面积约6万平方M，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。
1.6主要建设条件 1.6.1建设用地：本工程建设用地是县政府招商引资工程，场地位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。
1.6.2公用设施：本工程施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖寻乌县城城北开发区100%范围，能满足本工程施工需求。訣锥。
1.6.3交通：长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。
1.6.4地质条件：根据地矿赣州地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
1.7工程总投资估算 1.7.1工程所需总投资额：该工程总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。
1.7.2资金来源：根据公司实际情况，本工程采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：
①自筹资金：本工程投资商先筹取2000万元用于本工程前期报建及土地征收等费用开支。
②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准)，部分销售款再回投入本工程开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。
1.8主要经济技术指标(如表) 表1-1 主要技术经济指标汇总表 序号 工程 单位 主要技术 备注 一 费用支出 万元 6000 二 费用收入 万元 6万平方M×1500元/㎡=9000 三 毛利润 万元 3000 以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。
第二章 需求分析与建设规模 2.1县情简况 寻乌地处江西东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。
寻乌是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东同志在寻乌写下了《寻乌调查》《反对本本主义》等光辉篇章。
寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫M，无霜期平均为284天，寻乌又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。境内矿产资源品种繁多。果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人平一亩果的县(市)，“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。
2.2需求分析和工程定位 2.2.1市场分析 2.2.1.1 2005年寻乌县房地产市场供给现状分析：
由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。
2.2.1.2 2006年寻乌县房地产市场需求现状分析：
2006年寻乌县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。
2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
2.2.1.3消费者购成情况 随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。廡。
2.2.1.4商品房销售价格情况 2005年寻乌县商品销售平均价格为每平方M1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方M，207年价格比上年再增加150元/平方M，达到1500元/平方M。
2.2.2工程定位 2.2.2.1 2005年寻乌房地产市场发展特点：
①房地产开发投资增幅略升。
②房价稳中有升。
③商品房销售上涨速度较快。
④商业用房投资势头强劲。
⑤二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。
⑥果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。
2.32005年寻乌县房地产市场存的问题 ①土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。
②原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。
③受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发工程资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。
④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
2.4 2005年寻乌县房地产市场预测 ①寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。
②政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。
③2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。
④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。
2.5建设规模确定 本工程计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方M，容积率1.5。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。驅 第三章 场址选择 第一节 场址现状 3.1工程地理位置 本工程位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。附近已建好有寻乌县第一中学，左岸香桂住宅小区。寻乌县农资及摩托交易市场。在建工程有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。
3.2场址土地权属类别及占地面积 场址土地权属类别：为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。
3.3工程性质与主要特点 本工程土地规划为商住用地。其工程用地较大。地块呈长方形，一面临长安大道，一面临寻乌河。工程周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。
第二节 场址基本条件 3.4地形、地貌条件 场址原始地貌为寻乌河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3M。
3.5工程地质、水文地质条件 ①岩土层结构及岩土性状。
据勘察报告揭露，该场地在21.15M深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：
种植土 分布全场地。呈深灰、土黄色，较湿一湿。松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80M，平均厚度1.3M。工程地质不良，宜挖除。
砾砂 全场均有分布。呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。层厚0.00-0.08M，平均厚度0.46M。层顶面埋深0.60-0.80M，层顶面高程96.20-98.00M。推荐承载力特征值fak=180kPa。
卵质圆砾 全场均有分布。呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。夹有漂石。厚0.80-2.30M，平均厚度1.46M。层顶面埋深0.40-2.40M，层顶面高程95.70-97.90M，推荐承载力特征值fak=260kPa。
全风化变质粉细砂岩 分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚12.0-13.60M，平均厚度13.05M。层顶面埋深2.00-3.10M，层顶面高程94.10-96.00M。推荐承载力特征值fak=200kPa。
强风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。层厚3.33大于4.55M，平均厚度大于3.94M。层顶面埋深15.6M，层顶面高程81.60-82.70。推荐承载力特征值fak=362kPa。
中风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83M(未揭穿)，层顶面埋深18.93M，层顶面高程78.27M。推荐承载力特征值fak=700kPa。
②地下水特征 场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73M之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。因抽水影响，地下水变化幅度2.43M。
③场地岩土工程条件分析评价 场地稳定性与建筑物适宜性。场地所在地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
岩土体工程性质评价及工程利用选择。第①层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层;
第②③层砾砂、卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层;
第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密-中密。工程程度较高。楞作基础持力层;
第⑤层强风化变质细砂岩、板岩：分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。第⑥层中风化变质细砂岩、板岩：分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩-软岩类岩石，岩体完整程度较破碎-破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。
3.6城市规划或区域性规划要求 据寻乌县人民政府发布的《寻乌县城市规划管理办法》(2005年1月起执行)，查询城市控制性详细规划，工程场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于4层。建筑物临街立面必须遵循寻乌县城市设计的相关要求。
3.7交通条件 新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车道，二级路面，建筑材料运输十分方便。该地段地处新老城区结合部，为寻乌县城城市规划中心商业区，工程建成后较方便于广大群众咨询就诊。
3.8公共设施条件(供水、供电、道路等) 工程场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。嘰 第四章 工程技术方案 第一节 设计依据 4.1设计依据 4.1.1寻乌县长安商城可行性研究委托书 4.1.2寻乌县规划部门下发的规划定点通知书 4.1.3设计规范标准 《建筑制图标准》GB/T501014-2001 《建筑设计防火规范》(2001年版)GBJ16-87 《民用建筑设计通知》GBJ37-87 《居住区规划设计规范》 第二节 工程市场定位 4.2市场定位 本工程拟建设成为寻乌县少有的精品多层大型楼盘。
4.3区域定位 在本工程区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。
4.4主力客户群定位 中、低收入市民(包括临时居民)，白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业的农民。
4.5功能定位 临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。4.6建筑风格定位 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置3M左右的停车带。
第三节 工程规划发展建议 4.7规划设计要点 4.7.1小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本工程要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3M左右的停车带。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。
4.7.2小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。
4.8建筑设计要点 4.8.1住宅部分面积宜以建筑面积110平方M左右的三室二厅双卫住宅。住宅为主设计必须尽可能人性化。
4.8.2为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。
4.9建筑风格及外立面建议 4.9.1本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
4.9.2一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。
4.10小区环境、景观设计要点 园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合寻乌县气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观。
4.11社区服务及物业管理要点 社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。
4.12装修标准 本工程所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。
第四节 资源供给 4.13建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的工程外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
4.14施工力量的组织计划 本工程施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。挤貼 4.15工程施工期间的动力、水等供应 本工程施工期间的动力、水均在工程原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。
工程建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其工程交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。
第五章 节能节水措施 5.1节能措施及能耗指标分析 本工程消耗的能源主要是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。
5.1.1工程在设计和建设中，根据建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。
5.1.2建筑物主楼朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。
5.1.3门为木质夹层门，窗户为塑钢窗，减少热能的损失。
5.1.4室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置，以节约电能。
5.1.5所选用设备均为国家规定的节能型设备。
5.1.6定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。
5.2节水措施及水耗指标分析 该工程运用的节水措施为：
5.2.1增强住宅人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。
5.2.2推广节水型设备。包括：节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。
5.2.3采取必要措施，减少剩余水压。按《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88，采取竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板、安装节流塞、节水阀芯等措施减小剩余水压，起到节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%。
5.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。
总之，采取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。
第六章 环境影响分析 6.1环境影响分析研究总则 6.1.1分析目的 环境影响分析的目的是：贯彻环境保护这项基本国策，具有针对性、政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。
针对本工程的建设，进行环境影响分析、景观分析和生活质量分析等，为预测本工程的环境效益与环境不利的影响提供依据，从而体现出工程建设的效益。
根据本工程的具体建设方案，对工程布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本工程环境管理制度。
6.1.2分析原则 6.1.2.1坚持环境影响分析工作经济建设和环境管理服务的原则，注重分析工作的实用性、针对性、为环境管理决策提供科学依据。
6.1.2.2以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”、“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。
6.1.2.3以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。
6.1.2.4工程建设要符合寻乌县的教育发展规划 6.1.3分析标准 环境质量标准(表6-1) 序号 分析内容 环境质量标准 1 环境空气 国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)I级标准 2 噪声环境 国家《城市区域环境噪音标准》GB3096-93)I类标准 污染物排放标准(表6-2) 序号 分析内容 环境质量标准 1 水污染排放标准 江西省地方标准《水污染物排放限值》(DB44/26-2001)中三级标准(第二时段)经简单隔渣处理后，接驳入市政污水管网，排入所在区片的污水处理厂集中处理。
2 环境空气污染物排放标准 大气污染物排放 江西省地方标准《大气污染物排放限值》(DB44/27-2001)中的二级标准 恶臭污染物排放 国家《恶臭污染物排放标准》(GBI4554-93)中的二级标准 油烟排放 国家《饮食行业油烟排放标准》(GBI8483-2001) 声源控制标准(表6-3) 序号 控制期间 环境质量标准 1 建设期 《建筑施工场界噪声限值》(GBI2523-90) 2 运营期 《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的I类标准 室内装饰装修材料相关标准(表6-4) 序号 环境质量标准 1 《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》(GBI8580-2001) 2 《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》(GBI8582-2001) 3 《建筑材料放射性核素限量》(GB6566-2001) 分析期限及分析重点(表6-5) 序号 分析期限 分析重点 1 建设期 施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响 2 运营期 运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证。
运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响。
工程建成后，周边道路交通噪声及尾气对工程区域的影响。
6.2环境保护目标 本报告中的环境保护分析的目标为：拟建工程不对饮用水源产生危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，工程的施工期和运行期对周边环境空气及声环境不产生不可接受的影响，工程施工期和运营期的固体废弃物得到合理的处置，不产生不可接受的负面影响，周边环境不对本工程产生不可接受影响。具体要求应达到前述的各项具体标准。
6.3工程所在区域环境质量现状特征 本工程选址在寻乌县城城北开发区，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)一级标准，环境空气状况良好。工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标准》(GB3096-93)中I类标准，周围声环境良好。
6.4施工期间环境影响分析及治理措施 6.4.1污染源分析 在本工程的建设施工过程会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，会对周围环境产生一定影响，主要有如下几个方面组成：
6.4.2建筑施工噪声 建筑施工噪声虽然只是一种临时性的污染，施工完结后噪声污染即解除，但是，施工设备噪声的噪声级相对较强，其中，高噪声设备包括铲车和装卸车，以及机械挖掘土石噪声等，操作方式属于露于作业，这些噪声源的声级值最高达到90dB(A)。
6.4.3扬尘 建筑施工过程中有基础开挖、回填泥土的扬尘。混凝土等材料运输、装卸、加工过程的扬尘。
6.4.4污水 工地污水来自清洗设备、材料所产生的污水，还有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。
6.4.5建筑施工余泥 工程在开挖基础、浇注混凝土等过程中，会产生大量的余泥，这些余泥如不能及时运走并妥善处置，乱堆乱放，将阻碍附近人员行走，车辆通行，严重污染环境。
6.4.6建筑垃圾 在施工期间产生的建筑垃圾具有产生量大、时间集中等特点，虽对环境的污染是暂时的，如果处理不当，不但影响景观，还会影响周围环境。
6.4.7主要环保措施 为防治该工程在建设期间出现污染的环境现象，使建设期间工程对周围环境的影响减少到尽可能小的程度，建议建设单位采取如下的污染防治措施：
①加强对建筑工地管理，实施文明施工，不得擅自占用公共场地堆放物料、搭建建筑物。
②注意清洁运输，防止材料装卸、运输过程中的扬尘与噪声。
③遵守施工管理的有关规定，合理安排设备的使用，减少噪声设备的使用时间。
④搞好工地的污水导流，可以循环使用的应尽量减少排放，不能循环使用的应在简单处理去除大块杂物后排放。对施工产生的余泥，应尽可能就地回填，或及时找到其他需要回填土的工地，对一时不能迅速找到回填工地的余泥，要申报有关部门，堆放到合适的地方。
⑤应对工程附近范围内，施工用车辆经常使用的临时道路经常整治，使车辆行径减少扬尘，防止二次扬尘的大量产生。
⑥施工人员生活污水中粪便污水经临时化粪池处理，工地食堂应以液化气为燃料，工地食堂厨房污水经隔油池处理。
⑦对于固体废弃物应集中处理，及时清运出施工区域。
⑧建设工程竣工时，必须清理施工场地，拆除临时建筑及施工设施。
⑨运营期间环境影响分析及治理措施 本工程投入使用后所产生的污染物主要是使用者的生活污水、废弃的生活垃圾。
6.4.8处置措施 采用粪便污水、洗涤污水和雨水分流排放，粪便污水立管与洗涤污水立管共用一根通气立管。粪便污水经化粪池处理后排入生活污水中。雨水直接排入新校区雨水管网。
6.4.9绿化、美化工程 新校区周围较为空旷，自然条件良好，应注意自然环境保护和整治，适当设置开放式绿地。
绿化布置应考虑山区气候特色和客家文化特色，选择观赏性强的树种，树下种植萌芽力强，枝繁叶茂，耐修剪的绿色植物和观叶灌木，间种花期不同，便于管理的花灌木，形成空间层次协调，树形、色彩组合与季节变化相呼应的连续绿化景观。
6.5环境分析结论 综上所述，通过工程建设管理部门的严格管理与环保相关部门的监管，在确保严格实施本可行性研究报告中提出的环保措施的前提下，本工程对环保的影响可以减轻至最低水平，因此，本工程在环境影响分析方面是可行的。建议本工程应向寻乌县环保部门填报环境影响登记表。
本工程的建设应该坚持以下原则：
1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求;
2、坚持“三同时”的原则;
3、做到环境效益与经济效益相统一，环境保护治理方案技术可行经济合理。
第七章 安全卫生消防 7.1安全措施 寻乌县长安商城规划面积60亩，建筑面积60000平方M，工程建设施工的全过程必须贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建设工程施工现场管理规定》等国家和广东省有关法律法规。严格落实各级安全生产责任制，制定安全生产保证体系和安全管理规章制度;
按照专项施工安全技术方案、安全施工措施操作，完成安全管理目标。
长安商城工程建设的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，执行相关安全规定，确保工程管理的安全。
7.2卫生措施 长安商城占地面积广，工程繁多，工程在施工和使用期间人员流动很大。因此，工程建设过程以及投入使用以后都要加强卫生环境管理，防止在人流中疾病、传染病流传交叉感染。工程的室内空间、通风、采光及空调设计等必须符合相关规定，最大限度地减低由于人员密集和流动而引起的交叉传播疾病的可能性。工程的卫生清洁应制度化并加强巡视检查和管理。
工程的施工建设应当遵守《建设工程(工程)劳动安全卫生监察规定》(JS71)和《建设工程(工程)职业安全卫生设施和技术措施验收办法》(JS54-115)等国家和江西东省有关规定。
8.3消防 长安商城工程的建设和使用过程根据《中华人民共和国消防法》和《江西省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等国家和地方有关消防及管理的法律法规执行。
长安商城工程制定消防管理制度，配备喷水灭火系统和火灾自动报警系统，建筑物室内配置手提式MF4灭火器。
长安商城工程的消防措施如下：
1、明确消防安全责任人，使消防工作落实到实处;
2、制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作;
3、组织学习国家和江西省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用;
4、工程施工场地内不准存放易燃易爆化学品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险品时，应当制订防火安全措施;
使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时消除;
5、制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格专业技术人员操作。
第八章 工程组织机构与人力资源配置 8.1开发工程的管理体制、机构设置 本开发工程将实行工程管理机制对其工程开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个长安商城工程开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。
8.2管理人员的配备方案 工程开发部设工程经理一名，负责对工程开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责工程技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责工程一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责工程报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理工程预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责工程销售策划、工程定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。
8.3拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况 工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由工程经理及销售负责人组织，其他处配合对本工程进行针对性学习和加强。夹 第九章 工程实施进度与招标方案 9.1前期开发计划 工程可研分析 规划设计条件 方案、总图设计 2005.02-2005.05 20057.06 2005.06-2005.07视絀 施工图审查 总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 2005.07 2005.07 2005.07-2005.07 2005.08 施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 工程质量监督 施工许可证 2005.07 2005.07 2005.08 初验 9.2工程建设计划 06.06 装饰工程 2006.03-06.06 05.10 预售 主体工程 砌墙 2005.10-06.03 基础工程 2005.05-05.09 首期开工緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。
销售期、工程后期 维护及维修工作 二期开发 06.08-07.08 交付住户 06.08 竣工验收 室外工程 06.05-06.07 三期开发 07.08-08.08 06.08 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期工程建设计划策划中将进一步明确细化或根据工程实际工作进展情况进行相应调整。
9.3招标工作依据 9.3.1《中华人民共和国招标投标法》;
9.3.2国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》;
9.3.3七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。
9.4招标工作原则 9.4.1招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该工程特点，拟采用下方式：
建筑设计采用邀请招标，进行资格后审;
全部工程施工采用公开招标，进行资格预审;
工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。
9.4.2招标范围 该工程全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等;
工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。
9.5招标组织形式 9.5.1招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。
9.5.2评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。
9.6招标基本情况 本工程的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：
招标基本情况表 工程名称：寻乌县长安商城 工程 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察、设计 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 监理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投资估算与资金筹措 10.1投资估算的依据 10.2投资估算 10.2.1建筑工程费：本工程建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅寻乌县建设局网站公布的相关造价数据指标，得出2005年6月寻乌县六层框架建筑的单位工程平均造价约为500元/平方M，由此估算该工程建筑工程费：6万平方M×500元/平方M=3000万元，首期投资费1000万元。
10.2.2工程建设其他费用 10.2.3基本预备费 基本预备费是指在工程实施中可以发生但在工程决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：
一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;
经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用;
二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用;
三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用;
其估算公式为：基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率。根据引用公式，费率取3%，估算寻乌县长安商城及配套设备工程的基本预备费为：
3000×3%=90(万元) 涨价预备费 据公式PC=ΣIt[(l+f)t-l]估算。
式中PC-涨价预备费;
It-第t年的工程费用;
f-工程建设期物价上涨指数;
根据国家公布的CPI上涨指数，取值3.5%。
t-年份。
由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资的，依公式估算涨价预备费110万元;
10.2.4建设期利息 因本工程资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本工程中不做建设期利息估算。
10.3投资估算表 经估算，本工程总投资为6000万元，其投资构成见表10-2。
10-1 工程总投资估算汇总表 序号 费用名称 投资额 占工程总投资 的比例(%) 1 建筑工程费 3000 50 2 征地费 1800 30 3 工程建设其他费 70 1.1 4 基本预备费 90 1.5 5 涨价预备费 110 1.8 6 报建办证费 530 8.8 7 配套设施费 400 6.8 8 工程总投资 6000 100 10.4资金筹措 根据公司实际情况，本工程采用分期开发，开发资金通过两种方式获得：
①自筹资金：本工程投资商筹取2000万元用于本工程征地及动工建设前期费用。
②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体时间以房管局核准的预售许可证批准时间为准)部分销售款再回投入本工程开发之中。
第十一章 社会评价 11.1社会评价的目的 11.1.1确定合适的措施来完成工程目标。
11.1.2保证工程收益在不同群体间的公平分配。
11.1.3预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。
11.1.4为改进工程实施方案提出建议。
11.1.5防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损害。
11.2社会评价的原则 11.2.1多层次分析。
11.2.2根据工程特点选用不同评价方法。
11.2.3坚持以人为中心。
11.3社会影响分析。
11.3.1对居民生活水平与生活质量的影响。
工程的建设，有利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。能有效的解决住房紧问题，对提高当地居民生活质量有很大的促进作用。但应指出的是工程施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等;
工程完成后，对改善城市交通及城市面貌有一定的积极作用。
11.3.2对不同利益群体的影响。
工程的建设会提高从事该工程建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。
11.3.3对弱势群体利益的影响。
工程的建设对老人、妇女、儿童、残疾人员等群体的利益不会造成负面影响。
11.3.4对城市化进程的影响。
就城市规划来看，不会产生较大的影响，该工程的建设符合寻乌县总体规划，加快创建现代化城市的步伐。
对少数民族风俗习惯和宗教的影响。
本工程的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。工程的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。
社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围程度 可能出现的结果 措施建议 1 对居民收入的影响 百分之百不同程度影响 增加旅游等方面的消费。
严格执行国家和地区的有关规定。
2 对居民生活水平与生活质量的影响 百分之百不同程度提高 提高文化素养，促进精神文明建设。
有关部门应注意引导。
3 对居民就业的影响 可创造一定的就业机会，应由当地的主管部门安排。
提高个人收入水平，利于经济健康发展和社会安定团结。
有关部门应注意就业前的培训、指导工作。
4 对不同利益群体的影响 建设时期由于施工等问题会引起当地居民的不便。
会不同程度地影响建设工期和施工环境等。
有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持。
建成后可提升城市竞争力，改善市容市貌。
促进卫生、环保及经济的健康发展。
有关部门应加大宣传力度，合理引导。
5 寻脆弱群体的影响(妇女、儿童、残疾人员) 百分之百不同程度受益 提高城市竞争力，改善交通条件。
有关部门应注意扶持。
6 对地区基础设施、社会服务容量和城市进程的影响 促进基础设施建设，加快城市化进程 促进社会经济健康发展，利于社会安定团结。
有关部门应注意发展的规划、管理和指导。
综上所述，工程建成后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。
11.4社会风险分析 本工程的建设，对于发展当地经济，满足社会市场经济的发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著，基本不存在社会风险。工程建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，推动当地经济的发展，不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好工程施工和运营期的管理工作，尽量减少对周遍居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。
11.5社会评价结论 根据建设工程对社会的影响分析、工程所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本工程建设具有较好的社会效益，必定备受多方关注和支持。
综合多方面的调查研究和客观分析得出结论，本工程具有较好的社会及经济效益，工程的社会评价可行。
第十二章 研究结论与建议 12.1结论 12.1.1工程地块所属区域在寻乌县城城北开发区。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。
12.1.2根据工程开发成本及利润估算表分析，土地成本1800万是个固定因素，其土地成本适中。影响本工程最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监督和土地市场化运作，以及工程周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。
12.1.3从工程预计销售情况分析来看，其工程开发后发商完全有能力进行二、三期开发。
因此就本工程而言，作为开发商，由于土地摊消成本适中，其开发商利润相对较好。因此其工程进行住宅小区开发是可行的。
12.2存在的问题及相应的建议 12.2.1由于本宗土地距现有县城闹市中心尚有一定距离，在一定程度上影响到人气的延伸。
12.2.2就工程地块区域现状来看，开发工程较多，总体开发体量较大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为本工程，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。
12.2.3该区域同规模楼盘的园林景观“左岸香桂”比较高档，因此在本工程中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。
一、总
论
项目名称：活性白土项目
建设规模：占地15000㎡。
建设内容： 生产用房和配套设施建设，建筑面积约8000平方米。
注册资金：300万元
投资总额：500万元
项目法人单位：金昌市坤鼎矿业有限责任公司
公司法人代表：王亚茹
联系地址：金昌市北京路
1.1建设单位基本情况
本项目由金昌市坤鼎矿业有限责任公司作为项目法人负责实施。金昌市坤鼎矿业有限责任公司从外引进技术、招商进资500万元。
1.2可行性研究报告编制依据
编制可行性研究报告的主要依据如下：
1、《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》，国家发改委、科技部、商务部联合发布;
2、《南京市城市总体规划(1991—2010年)》，南京市规划局编;
3、《南京市沿江开发总体规划》(征求意见稿)，南京市发展计划委员会编;
4、南京雨花经济技术开发区投资指南;
1.3项目提出的理由
本项目是集生产、加工、销售为一体的高新技术、高附加值产业，符合国家产业导向，也符合雨花经济技术开发区的总体规划。
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
该项目位于南京雨花经济开发区内，园区地处长江之滨、205国道、宁马高速横贯南北，距南京市十公里，距南京绕城公路、三桥、宁芜公路、板桥汽渡均在两公里以内。规划中的沪宁高速铁路以及江底隧道将与江北沿江开发区相连，所有交通设施建成后该地区将形成为一个水陆交通畅通、四通八达的大区域。
1.4.2建设内容与规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施。拟建生产用房12100平方米，办公及附属配套设施900平方米，总建筑面积13000平方米。
1.4.3项目总投资及效益情况
(1)本项目注册资金为1000万元。
(2)本项目总投资6000万元，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金总额1500万元。
(3)资金来源：部分来源于企业自有,部分贷款。
(4)该项目总投资为6000万元。2006年试生产，产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元;2007年生产产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元;2008年正式投产,产值50000万元,利税5380万元,税收3150万元。该项目投资利税率为50.65%，投资利润率为34%，投资回收期3.1年。
1.4.4主要技术经济指标表 财务内部收益率(税前)
52% 财务净现值(i=5.85%)(税前)
13276.4万元
静态投资回收期(税前)
2.8年
动态投资回收期(税前)
2.9年
财务内部收益率(税后)
35% 财务净现值(i=5.5%)(税后)
9667.4万元
静态投资回收期(税后)
3年
动态投资回收期(税后)
3.1年
投资利润率
34% 投资利税率
50.65% 1.4.5 项目综合研究结论
本项目建设是符合国家产业导向的高附加值环保型产业，符合“低能耗、无污染、高附加值”的特点，投资回收期短，是省市鼓励和支持发展的产业。项目技术达到国际先进水平，批量生产后具有广阔的市场前景。项目建设对加快推进城市化进程，促进我市的经济建设，培育有条件的企业进入国际资本市场是非常必要。
二、项目建设必要性
2.1建设的必要性：
1、该项目属高新技术产业，符合国家产业导向，是省市重点发展的产业之一。
2、项目建设符合雨花台区的建设思路和雨花开发区的总体规划。
3、项目建设是企业自身发展的需要。
4、项目建设对改善周围环境和提升开发区整体形象具有重要作用。
三、项目背景
3.1南京市经济发展现状
南京是中国七大古都之一，有“江南佳丽地，金陵帝王都”的美誉。自公元229年东吴建都南京始，南京曾十次成为首都，留下了灿烂的历史文物遗存，是中国著名的历史文化名城，在海内外享有较高的知名度。今天的南京，是中国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。南京总面积6597平方公里，占江苏省的6.4%。下辖11区2县，全市总人口640万，其中户籍人口563万。 南京是中国重要的综合性工业生产基地，华东地区重要的交通、通讯枢纽，长江流域重要的商品集散地，全国四大科研教育中心城市，在华东地区及长江流域具有重要地位，形成了四大优势，具体表现在：
(1)区位优势： 南京位于我国沿长江、东部沿海“T”型经济发展战略带结合部，是长江三角洲与中西部地区的交接点。南京是长江三角洲区域西部重要的枢纽城市，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，对该区域经济发展起着辅助和支撑点的作用，具有沿江、近海的区位优势和较强的经济辐射能力和吸引力，具有加速经济国际化的有利条件。从区域经济发展看，南京市所处的区域正是东部现代工业经济和西部传统农业经济的交接地带。这种临界性意味着南京是多种类型的经济、技术和信息复杂交汇的地域，这里所蕴涵的区域经济发展机会，将会比南部临近上海的苏锡常地区多。南京的发展也得益于这种自然的和经济上的区位优势，承东起西，形成独具南京特点的发展特色。 (2)交通优势
南京是华东地区唯一的铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全的综合性交通枢纽。南京港是远东内河第一大港;津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线在这里交汇，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽;南京禄口国际机场是现代化的大型国际航空港;以沪宁、宁合、宁马、宁连高速公路为骨架的对外公路四通八达，市区道路形成“经五纬八”路网;南京是中国八大通讯枢纽城市之一，是中国第一个实现程控化的省会城市，各种现代化通信方式齐全。目前南京已经形成功能齐全、协调互补的现代化综合通讯运输体系。多种通讯运输方式综合利用和协调发展是世界各国的共同趋势，南京市将充分利用不同通讯运输方式之间的合作分工和协作，来促进现代化建设的发展。通过规划，未来南京市将形成“十一线两环六通道”的高速公路网、“十线汇集”的华东铁路枢纽、国内最大的现代化内河港、华东第二大国际航空港以及鲁宁和沿海两条输油管道。
(3)产业优势 南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，与周边城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，目前全市已形成以石油化工、车辆制造、电子信息等三大支柱产业为主导、以生物医药、机械装备、钢铁冶炼、食品加工、纺织服装及新型建材六个行业为重点，拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模均居中国城市第二位。 南京市以强化第一产业、优化第二产业、大力发展第三产业为主积极进行了产业结构调整，经过多年的发展演变，其
一、
二、三产业的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，调整为2004年的4.1:51:44.9.
2004年，南京市经济快速增长，总量实现历史性突破。全年生产总值为1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中，第一产业增加值70亿元，增长5.2%;第二产业增加值1005亿元，增长20.7%第三产业增加值835亿元，增长14.9%，全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。财政收入403.65亿元，比上年同口径增长27.6%;工业增加值达到659.4亿元，比上年增长18.4%;全社会固定资产投资1200亿元，比上年增长26%;全年新培育高新技术企业110家，高新技术产业销售收入604.98亿元。 南京目前共吸引70多个国家(地区)7203个项目来宁投资。2004年合同利用外资45.2亿美元，比上年增长12.6%，外商直接投资25.7亿美元，比上年增长27.2%。除国家各专业银行以外，全国性或地区性商业银行纷纷落户南京，目前拥有银行营业机构1000多家，商业设施逐步完善，初步形成了大商业、大流通、大市场的格局，现已拥有各类商业服务网点7万多个，各类市场550多个，成为长江流域金融、商贸、流通四大中心之一。
(4)人才和科研优势 南京教育、科研水平仅次于北京、上海居全国第三位。目前拥有各类高等院校37年(不含部队院校)，以南京大学、东南大学为首的一批高校的科研实力在全国名列前茅。有各类科研机构742家，其中国骨干一流研究中心和实验室100多家，包括国家重点实验室18个，国家专业实验室5个，国家工程技术研究中心7个。每年申报重大科技成果800多项，专利申请量1300多件。拥有两院院士65人，各类科研技术人员60万人，在校大学生31.66万人，每年向社会输送10万名大学毕业生，为南京建设与发展提供了丰富的人才资源。目前，南京科技人才优势已经成为吸引外商投资、吸引国内外优秀人才的重要条件。
3.2雨花台区经济发展现状
雨花台区座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐标为东经118º，北纬32º，是金陵的“南大门”。气候属北亚热湿润气候，四季分明，日照充足，无霜期230天，年平均气温15.3℃，年平均降水量1033毫米。面积近134平方公里，辖7个街道办事处和雨花经济技术开发区，人口18.5万。雨花台区气候宜人，土地肥沃，风景秀丽，故名雨花台;在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。区内基础设施建设健全，水、陆、空交通发达，投资环境十分优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里;北依浩荡长江，南有秦淮新河;宁芜铁路穿区而过;宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境;南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已全部竣工、规划中的火车南站也即将开工,建设中的京沪高速铁路穿越我区。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。 近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。2004年，全区完成国内生产总值64.13亿元，财政收入8.58亿元。工业经济是雨花台区的主导产业。全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。雨花台区还十分注重加强软环境建设，雨花台区今年提出了“二次创业”的口号，区委、区政府确定了新的工作重心，就是一切工作以营造环境为出发点，塑造“服务型”政府形象，为企业发展、产业集聚创造最佳的发展环境。制定出台了重点企业实行重点保护、重点服务的政策，每年排出重点纳税企业，实行挂牌保护。在招商引资上雨花台区组建了以专职招商队伍、招商顾问和经纪人为主的三个层次的招商圈，出台了招商引资奖励办法，对项目引荐人进行重奖。同时雨花台区加快审批制度改革，成立了“一站式”服务的招商中心和企业服务中心，增强项目审批的透明度，提高办事效率，进一步营造“亲商、安商、富商”的良好氛围。
3.3南京雨花经济技术开发区发展现状
雨花经济技术开发区创办于2000年，位居南京主城西南部，面积28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山， 东起宁芜公路，西至长江，与南京新城----河西新区紧密相连，是南京距主城最近的开发区。规划人口35万， 面积60平方公里的板桥新城建设，为雨花经济开发区的发展提供了新的契机。 开发区区位优势突出，交通十分便捷。南京长江三桥、南京公路一环、二环、宁马高速公路、宁芜公路、 宁芜铁路、以及即将开工建设的京沪高速铁路穿区而过。是南京对外通往皖北、皖南、苏北等地区的重要门户。 开发区产业布局合理，产业优势突出。是南京河西新区、板桥新城重要的产业服务基地， 华东地区乃至全国重要的现代制造业基地、物流基地。开发区重点建设三大园区： 工业产业区，建设汽车制造、钢铁冶金、电力能源、综合加工四大产业基地; 现代物流园区，引进以信息技术为平台，集“商品交易、产品配送、多式联运、现代仓储”于一体的现代综合性物流企业;人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。开发区崇尚"科技、开放、亲商"的开发理念，注重营造投资环境，已建成一期8平方公里七通一平的基础设施。 区内已经建成和即将建成的苏源热电厂、梅山煤气、宝钢梅山钢铁等大型基础材料基地， 为入园项目提供廉价的电、气和钢铁。雨花经济技术开发区将是雨花台区最主要的经济增长点和对外开放窗口。
3.4 项目背景
本项目依托雨花经济技术开发区，建设一个以不锈钢制品为主的生产、加工、销售企业。企业建成后满足相关行业不断增加的需求，同时也使企业在发展水平和生产规模上走上一个飞跃发展的新平台,该项目即是在此背景下提出的。
四、市场分析
4.1市场预测
本项目建成后主要是不锈钢制品的生产、加工、销售。主要包括以下几个方面：
一、各种不锈钢面板，包括磨砂、镜面、钛金、各式花纹面等多系列多个品种。产品结构精巧、工艺先进、功能齐全、价格合理、装潢考究;产品既吸取国际先进设计理念，又符合中国传统审美要求，广泛应用于建筑、装饰、食品、医药、化工等多种行业。
二、各种规格的不锈钢板材开平，公司自主开发、研制了具有行业领先水平的新工艺、新设备，对原材料进行特殊结构加工，能够满足各种行业的不同特殊需求。建成投产后是南京市唯一一家具有此生产能力的企业。
三、不锈钢制槽钢、工字钢、扁钢、角钢的生产。该产品主要应用于油田、电厂、造船厂等大型重工业，其中不锈钢制槽钢、工字钢目前完全依赖于进口，价格昂贵。公司在吸收国外先进技术的基础上，自主开发、研制了填补国内空白的不锈钢制槽钢、工字钢生产新技术，产品在质量上优于国外同类产品，而价格低30%以上，建成投产后是国类唯一一家具有此生产能力的企业，具有广阔的市场前景。 公司通过引进先进技术及设备,招聘专业人才,利用科技手段,自主研发,建设一个有较高生产能力,较大生产规模,更具有专业水平的生产流水线的生产企业. 4.2研究工作依据
该项目可行性研究依据主要是以市场调查结果为主，结合国家和地方的产业政策，全面深刻地研究该项目的市场前景、经济效益和与之相关的一系列问题。
五、建设规模
5.1 建设规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施，拟建生产用房、配套设施13000平方米。
1、征用土地：24亩
240万元
2、生产用房、配套设施：
2460万
(1)生产用房12100平方米
1210万元
(2)办公及生活、附属用房900平方米
90万
(3)道路、绿化及其它
1160万元
3、设备：
1800万
4、流动资金 ：
1500万
合计：6000万
六、项目选址
6.1建设地区的选择
该项目厂址的选择符合行业布局和国土开发整治规划，地处原料资源丰富、交通发达和具有良好投资环境和公共政策的雨花经济开发区。该园区占地面积12平方公里，是以高科技产业为主，集工业、商贸、仓储、码头运输为一体的功能完备、设施齐全的工业园区，是南京西部重点工业园区。该工业园区在绕城公路以外，摆脱了城区规划的制约，又紧连市区，保持着近郊区位的优势，同时具有与其它开发区同等优惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服务。园区内土地平坦，基础设施条件较好。一期已启动面积6000亩，已完成基础设施投入数亿元，建有日供水能力2万吨的自来水厂一座，35千伏的变电所两座，总长10多公里的水泥干道两条，4万门程控直拨电话已开通使用。选择在该园区内兴建该项目，在行业政策上是正确的、技术上是可行的、经济上是合理的。
6.2厂址选择
结合该项目的生产工艺，综合考虑各方面的因素，根据园区的规划要求和企业自身的特点，经过现场勘察，公司决定在雨花经济开发区内征用24亩土地用于兴建该项目的生产基地。该地块地势平坦，只需要稍加平整就可以进场施工，没有要拆迁的房屋和其他建筑设施，四周均为其他企业的预留用地，周围道路已开通，用水、用电设施正在铺设中。该地块土地购置费用经济合算，无拆迁、场地整治(进场前由开发区负责七通一平)、青苗补偿以及土方处理等费用。无须另外兴建取水、防洪、排污设施。
七、工程建设方案
7.1项目工程建设方案与项目建设形象进度
根据该项目的投资计划，初步计划在2006年3月完成一期6000平方米生产及配套设施建设， 2006年8月完成二期7000平方米生产及配套设施建设，项目具体计划时间见下表：
项目名称 计划开始时间 计划结束时间 备注
立项申请报告及批复 / /
可行性研究报告书及批复 2005年9月初 2005年10月初
总平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬
场地地质勘察，建筑施工图设计 2005年10月中旬2005年11月中旬
一期建设施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工
二期建设施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工
7.2 项目组成
该项目建设工程主要包括： 生产用房、办公用房、辅助用房，公共设施配套、道路及排水、绿化、配电系统、供水、排水，投资2460万元
7.3总平面布置及布置原则
根据用地规划的要求和生产工艺、厂内外交通运输等情况，按场地的自然条件、生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排，并考虑用地少、施工费用节约等要求，让总平面布置达到工艺流程(生产程序)顺畅、原材料与各种物料的流送线路最短、货流人流分道、生产调度方便。总平面布置还考虑到了企业今后发展的方向、与外界的交通联系线路等外部因素，整个项目总平面布置如下图：
7.4占地面积分析
遵循保护、开发土地资源、合理利用土地的方针，尽量少占耕地，根据该项目生产需要，估算占地面积如下表：
以上土地利用系数未考虑厂区内道路及绿化的占地面积。 7.5土建工程、建筑物的 建筑概况
7.6给排水工程
7.6.1给水系统:
水源来自市政给水管网。从室外环状给水管的不同方向引入二根管径k200的进水管。生活、生产用水量约545Ⅱ13/d，生活、生产给水接自一根给水引入管并设水表计量每幢单体的给水引入管设水表计量。 厂房、办公楼生活、生产给水利用市政压力直接供给。
生活间淋浴热水采用分散布置的容积式电热水器供应，容积式电热水器就近设于生活间旁。 茶水间设电开水炉供应开水。
7.6.2排水系统
生活、生产排水量约490IIl3/d。 室内生产、生活污水分流排出，其中生活排水污、废合流，室外排水采用雨、污分流方式。生产厂房的生产废水、废液须经污水处理设施处理达到国家有关排放标准后再排至室外污水管。每幢单体建筑污水经室外污水管收集后排入市政 屋面雨水有组织排放。室内外雨水量计算根据南京市暴雨强度公式，设计重现期采用3年。基地雨水收集后排入市政雨水管。 7.7供电工程
本项目估计用电量为650KW(生产、生活),拟在场地西北角设置10KV变电所，由开发区电网引入。
7.8弱电工程：
7.8.1通信系统
本工程建立完备的通信系统。拟在办公楼设置通信机房，由市电信局，引入通信电缆和光缆，在楼内设一套数字程控电话交换机。在办公室、科研楼、厂房、辅助用房等处设置电话终端。
7.8.2计算机网络系统
建立支持数字化信息管理系统的计算机网络，拟在办公楼设置计算机网络中心。在办公室、厂房等处设置计算机终端，以满足业务、管理需要及实现办公自动化系统的功能。
7.8.3综合布线系统
本工程建立支持语音通信、计算机网络与多媒体传输的综合布线系统。综合布线建筑群子系统传输线缆采用多模光缆及电话电缆;垂直布线采用多模光缆和非屏蔽大对数铜缆;水平布线均采用超五类四对非屏蔽对绞电缆。设备总机房内设总配线架，办公楼每层设楼层配线架。厂房每单元预留20对通局话缆和八路四芯光缆到每层的配线箱。电话和数据终端均采用RJ45型模块。
7.8.4有线电视系统
有线电视信号由市有线电视台引入，同时，设置卫星接收天线，用于接收相应的电视节目。采用双向网络传输技术，以分配分支方式设计。在办公室、科研楼、厂房等处设置有线电视终端。
7.8.5安全防范系统
7.8.5.1保安监视系统
为加强基地的安全保卫和管理，在基地及各主要出入口、重要房间及电梯轿厢等处安装摄像机进行监控。
7.8.5.2防盗报警系统
在各主要出入口、重要房间(如财务、出纳等)、重要机房等部位设置红外线/微波报警器、门磁报警器、手动报警器等报警装置。当有报警信号时，安保中心发出声光报警，并自动调整相应部位的摄像机摄取该处图像，以便后来取证。 7.8.5.3电子巡更系统
在电梯厅、楼梯、走廊等场所设置巡更记录点，通过保安人员不定时的巡更以保证基地安全。
7.8.5.4门禁—卡通管理系统
在主要出入口、重要房间、机房等处设置门禁系统，采用非接触式智能卡，只有持有已授权智能卡的人员才能打开相应的电子门锁。智能卡同时具有餐饮管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系统。
7.8.5.5公共广播系统
在走廊、大厅、办公室、厂房等场所设扬声器。本系统平日播放有关工作、生活信息及背景音乐，当有火灾及紧急情况时，自动或手动转为播放紧急广播。 7.8.5.6火灾自动报警及消防联动系统
本工程火灾自动报警系统保护等级为二级，设置一套控制中心火
目录
第一部分项目基本资料 地二部分市场状况分析 第三部分项目情况分析 第四部分项目总规划建议
第一部分项目基本资料
1.城市概述
濮阳市位于河南省的东北部，北岸，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、菏泽隔河相望，西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。濮阳是随着中原油田的开发而兴建的一座石油化工城市，是河南省确定的重点石油化工基地。是著名的石油化工城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国创建文明城市活动先进城市、中国优秀旅游城市、国际花园城市，中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境良好范例奖获得市。全市生产总值943.6(2011年)亿元，增长11.8%。地方财政一般预算收入30.2亿元、支出90.4亿元，分别增长19.1%和10.8%。城镇居民人均可支配收入15138元，农民人均纯收入5077元，分别增长10.2%、15.1%。
中文名称： 濮阳市
外文名称： The City of Puyang别名： 淄阳、澶州、龙都行政区类别：地级市
所属地区： 中国华中
华龙区、高新区、濮北新区、
下辖地区： 濮阳县、范县 南乐县、清丰县、
台前县、
政府驻地： 华龙区人民路51号电话区号： 0393邮政区码： 457000
地理位置： 河南省的东北部
面积： 人口： 方言：
4266平方千米
365.17万人(2009年)中原官话
暖温带半湿润季风型大陆性
气候条件：
气候
戚城遗址,仓颉庙，学堂岗圣
著名景点：
庙
机场： 翔龙机场火车站： 濮阳火车站车牌代码：豫J生产总值：994.5亿元人民币(2012年)
2.项目介绍
该项目地址位于濮阳市长庆路与任丘路交叉口
二○一一年八月二十五日 目 录 目 录 2 第一章 总 论 3 第二章 项目提出背景及必要性 4
一、项目背景 4 第三章 项目建设的必要性及目的意义 6
一、项目建设的必要性 6
二、项目的目的、意义 7 第四章 项目产品的市场需求分析 9 第五章 项目建设的条件 10
一、地理位置及场地选址 10
二、自然资源 10
三、社会经济状况 10
四、项目关联产业发展现状 11
五、交通、矿产资源及农作物 11 第五章 市场分析及销售方案 13
一、市场分析 13
二、产品价格预测 13
三、市场竞争优势分析 13
四、产品营销策略 15 第六章 建设方案 16
一、项目建设的指导思想 16
二、产品方案与建设规模 16
三、建设规划与总体布局 16
四、生物安全 20 第七章 环境保护、节能与节水、劳动卫生 23
一、建设环境保护 23
二、生产环境保护措施 23
三、节能与节水 25
四、生产安全 25
五、环境保护措施 26 第八章 投资预算与资金筹措 28
一、投资估算 28
二、流动资金 30
二、资金筹措 30 第九章 效益分析 31
一、社会效益 31
二、经济效益 31
三、其它影响 31 第十章 结论 32 第一章 总 论
一、项目名称：安宁市八街乡金凤凰蛋鸡养殖场建设项目
二、项目性质：新建
三、项目实施单位：八街乡金凤凰养鸡农民专业合作社 项目负责人：尚莲
四、项目实施地点：云南省安宁市八街乡凤仪村委会
五、项目实施期限：2011年
六、项目内容及规模：建设一个年产18万只蛋鸡养殖场，年产生物制品鸡蛋3960吨。占地面积50亩(约为：33，333.50平方米)，总建筑面积约20,000平方米。
七、项目总投资与资金筹措：项目总投资首期1500多万元，资金来源全部为合作社社员自筹。
八、综合评价 本项目是高新技术养殖项目，也是畜牧业产业化项目，项目区具有良好的投资环境和资源优势，从畜牧产业化发展方向和地方产业发展规划的要求来看，建设本项目是十分必要和迫切的;从项目的经济效益来看，合作社财务效益良好，盈利能力、偿债能力和抗风险能力较强;从项目的社会效益来看，不仅能为市场提供优质生物制品鸡蛋，而且能够更好地解决“三农”问题，积极培育壮大农村主导产业，促进畜牧业产业化经营，提高农民收入，带动区域经济发展，实现农业可持续发展，更好地为建设农村小康社会服务。 经分析认为，本项目建设单位具有较好的建设优势，本项目产品为市场所需，建设依据充分，建设方案可行，建设条件与时机成熟，因此，本项目建设是必要的和可行的。 第二章 项目提出背景及必要性
一、项目背景 肉、蛋、奶，鸡蛋排在第二位。鸡蛋是我国比较传统的农产品，鸡蛋中含有大量的维生素和矿物质及有高生物价值的蛋白质，对人而言，鸡蛋的蛋白质品质最佳，仅次于母乳，是人类最好的营养来源之一。鸡蛋是市民百姓“菜篮子”中的极为重要的骨干食品。我国是世界上最大的蛋品生产、消费大国，人均年蛋品消费量约在230枚/年。 但鸡蛋产品还有着它的特殊性——它不像蔬菜、肉类可以直观地看到并通过经验判断其品质，所以人们反而忽略了天天都在食用的鸡蛋，但它的安全问题依然存在。由于目前国家灭小家建大家的方针，所以市场上95%以上的鸡蛋都是由小企业生产，由于资金、技术、管理等多方面的限制和市场价格的恶性竞争，致使鸡蛋价格偏离于正常生产成本。而生产者为追求利润，大量使用廉价的劣质饲料，为降低疫病风险，就滥用抗生素。为求高产，又大量使用合成激素。其结果是显而易见的，鸡蛋品质下降，营养失衡，致病菌、抗生素、激素、农药残留严重超标。 由于落后的生产、消费方式，我国的鸡蛋的加工量不足5%。这种由养鸡场养殖，未经过任何无害化处理，直接进入流通市场的生产、消费方式，隐藏着巨大的食品安全隐患。主要表现在鸡蛋表面和鸡蛋内部隐藏着我们肉眼可见或不可见的可能严重危害人体健康的致病因素，比如鸡蛋表面附着有鸡粪、污血、鸡毛、饲料、灰尘等。更重要的的是鸡蛋表面附着有大肠杆菌、沙门氏菌甚至禽流感病毒，以及由于不合理的饲养管理方式，导致饲料、环境中的重金属离子铅、砷、汞甚至三聚氰胺等残留在鸡蛋中。 在国外，人们把鸡刚产出的未经过加工处理的鸡蛋称为“脏蛋”，政府立法，禁止上市销售。而在我国鸡蛋产销仍然沿用“鸡蛋产下-装框就卖”的落后产销方式。我国每年发生数十期食物不安全事件，近年集中表现在肉、蛋、奶、粮、油等农牧产品的食品中。从苏丹红、瘦肉精到红心蛋和三聚氰胺，农产品的质量安全牵动着亿万人的心。主要原因是农产品未经过加工处理或加工处理程度很低，大量的农牧产品没有经历商品化过程，没有标准规范、没有质量控制体系，也无法监管，以初级农产品原料的形式流入市场。 本项目旨在以生态农牧业发展为基础，以生产放心蛋为目标，通过鸡粪还田替代化肥生产无公害饲料原料和利用微生态与中草药饲料实施动物保健标准规模化养殖蛋鸡，生产无公害原料鸡蛋，破解鸡蛋内部的农药、抗生素和重金属残留的世界难题，然后再通过工业化的蛋品分级、清洗、杀菌、涂油保鲜，除掉鸡蛋表面的污物与病菌，彻底解决“脏鸡蛋”消费所隐藏的安全隐患。 从源头上开始，建立优质绿色蛋品原料生产体系，建立鸡蛋无害化处理加工厂和专卖流通体系，完成农牧产品的商品化过程，解决农牧产品的质量安全，让市民吃上放心蛋，成为当务之急。 第三章 项目建设的必要性及目的意义
一、项目建设的必要性 食品的产业链非常长，其源头是农产品。目前到我们餐桌上的食品，需经过一条“从田间到餐桌”的漫长产业链，从食品的种养殖、生产加工、市场流通一直到存储、运输，其中任何环节出现差错都容易引出大问题。由于我国农产品生产目前还处在转型期，正由一家一户的传统生产、经营向标准集约化、市场化生产、经营过渡。由于基础薄弱，产业链各个利益环节各自为政，没有共同的价值目标，导致在整个产业链环节，执行标准不同意，养殖环节和饲料、兽药等环节受各自利益驱使，劣质饲料、兽药流入养殖环节，在鸡蛋内部形成化学药物残留和重金属残留，情况十分普遍。我国目前还没有更细致的鸡蛋食品规范标准，形成监管困难或空白。在销售环节，鸡蛋产出不经无害化加工处理，直接进入市场消费，鸡蛋表面附着的污物和病菌直接和消费者接触，形成病菌传播，严重危害消费者的身体健康。 影响蛋品质量内在指标的因素，主要是细菌超标、重金属污染、抗菌素残留等，这些指标看不见摸不着，离开仪器根本无法鉴别。相关数据表明，我国每年食物中毒报告例数约为2～4万人，估计这个数字尚不到实际发生数的1/10，微生物性食物中毒占据食源性疾病的第1位。近几年来，危害民众健康的食品安全事件频频见报，涉及面之广、影响人数之多，使食品安全前所未有地受到公众关注。 据统计，我国是世界上生产和消费鸡蛋数量最多的国家，每年人均消费230枚左右，年产鸡蛋接近3000万吨，但与如此大的消费量不相称的是，我国鸡蛋的生产技术水平、蛋品质量都还不尽如人意，给餐桌安全带来了隐患。鸡蛋达不到食用安全要求，就谈不上餐桌的安全。 我市现有万只以上规模的蛋鸡养殖场10多家，5000只以上规模的养鸡场20余家，每日直供到市场的鲜鸡蛋约10吨(2万斤)。养殖场比较分散，多为个人经营，以追求产蛋率和盈利为目的，使用标准不一的不同厂家的低廉饲料，所有鸡蛋产出后直接贩卖到市场销售，没有经过任何加工处理，“脏蛋”充斥消费市场，安全状况十分堪忧。 本项目通过使用微生态与中草药添加剂，强化饲料与动物营养的价值，建立全程质量控制和可追溯制度，形成优质蛋品生产体系，消除了化学药品与重金属残留，较好的解决了品牌蛋品的生产原料之忧。通过引进家禽所的蛋品加工技术和国内最先进蛋品加工生产线，有效清除鸡蛋表面的污物和微生物残留，建设现代化的蛋品无害化处理加工体系，消除蛋品的安全隐患，解决蛋品消费的食品安全。 通过建立自营可控的专卖、商超直营流通体系，构建农牧食品品牌，使鸡蛋这个与市民日常生活极为密切的食品更好吃、更安全，实现政府安心、市民放心，企业盈利的发展目标。
二、项目的目的、意义 当前随着我国农业和农村经济发展进入新的阶段，农产品质量安全问题已成为农业发展的一个主要矛盾。农药、兽药、饲料添加剂、动植物激素等农资的使用，为农业生产和农产品数量的增长发挥了积极的作用，与此同时也给农产品质量安全带来了隐患，加之环境污染等其它方面的原因，我国农产品污染问题也日渐突出。农产品安全问题的存在，不仅是我国农业和农村经济结构调整的严重障碍，也直接影响到我国农产品的出口和国际市场竞争力。 在一系列农牧食品不安全事件频现的同时，我国政府重拳出击，连续出台了《农产品质量安全法》。又于2009年7月，颁布实施了《食品质量安全法》，大力整治食品生产、加工、流通环节，正在构筑起一道道食品安全的“防火墙”，来遏制之。 本项目通过建立优质蛋品生产体系，建设现代化的蛋品无害化处理加工体系，最终将形年养殖蛋鸡18万只，年加工洁净蛋1980万吨的能力，较好的解决云南以及周边市场安全高品质鸡蛋的市场供应，以替代隐藏着巨大安全隐患的鲜鸡蛋的消费格局。在标准化蛋鸡无公害养殖与原料鸡蛋生产方面，建立行业标准和标杆，形成示范。在鸡蛋流通、消费前进行无害化加工，更好的解决鸡蛋表面附着的不洁污物、致病菌残留，彻底消除蛋品内部的化学药品与重金属残留。通过建立自营可控的专卖、商超直营流通体系，构建农牧食品品牌，使鸡蛋这个与市民日常生活极为密切的食品更好吃、更安全，实现政府安心、市民放心，企业盈利的 第四章 项目产品的市场需求分析 发展目标 鸡蛋中含有大量的维生素和矿物质及有高生物价值的蛋白质，鸡蛋是人类最好的营养来源之一。鸡蛋是市民菜篮子里不可缺少的蛋白质食品，昆明每日的鸡蛋消费量约在10吨左右，所有鸡蛋由各个个体养殖场直接供应消费市场。 随着人们生活水平的提高和膳食营养知识的普及，广大消费者日益崇尚无公害食品和绿色食品，要求方便地买到“放心蛋”.并青睐于“土鸡蛋”、“无公害或有机鸡蛋”等。 本项目通过建立良好规范的工厂化蛋鸡养殖和全程质量控制体系，以及通过利用现代食品加工设备、技术，对鸡蛋进行分级、清洗、杀菌、涂油保鲜等，一方面提高了鸡蛋的风味和品质，延长了鸡蛋的保质期，一方面又彻底从根本上消除鸡蛋对人体健康引起的公共安全隐患。据资料显示，标准化的鸡蛋加工不会过多的增加鸡蛋的商品成本，在价格方面，消费者是完全可以接受的。目前、海拉尔、扎赉特旗、乌兰浩特、齐齐哈尔等周边城市经过标准化加工的品牌鸡蛋十分俏销，销售势头十分看好，正在替代传统“脏蛋”，成为消费者放心的商品。云南的市民也和全国消费者一样，由“吃饱”向“吃好—>好吃”逐步转变，从食品第一安全属性上讲，保洁蛋具有强大的市场基础。 本项目的年产量为3960吨，用以替代市场的“脏蛋”消费格局，生态资源优势将进一步凸现，将进一步提升优质鸡蛋的消费量。因此保洁蛋未来的市场潜力十分巨大。 第五章 项目建设的条件
一、地理位置及场地选址 安宁市八街街道办事处凤仪村委会，租用150亩土地。地理位置：八街镇地处滇中高原中部，安宁市西南，距安宁城35公里，东西分别与晋宁，易门县接壤，南北分别与晋宁县双河乡，夕阳和易门县浦贝乡和本市县街镇毗邻。
二、自然资源 项目区空气清新，四季分明，雨量充沛，无霜期长，具有中温带大陆性半湿润气候特征。八街镇共有大小河流8条，年径流水量8900万立方米，水系属金沙江水系。全镇国土面积344.18平方公里，海拔2150米，地貌东西部边缘高，向中部倾斜。有耕地面积 32236亩，人均耕地0.95亩，林地 381580亩。 年平均气温16.5℃，年极端最高气温30.3℃，年极端最低气温为-2℃，年降水量850毫米，多集中在6～8月份，占全年降水量60～70%。全年无霜期105～125天。年平均积温在2100～2400℃，年平均风速3.0～3.2米/秒，早霜在9月上、中旬，结冻期一般在10月下旬，晚霜终日在4月上旬。干旱、低温、洪涝、冰雹、大风是影响农牧业生产的主要自然灾害。适合种植粮食、烤烟、蔬菜、水果等农作物。 总之，年气候温差变化不大，刚好适合鸡场养殖条件。
三、社会经济状况 全镇下辖21个村民委员会、1个社区居民委员会，94个自然村，97个村民小组。2009年有农户11169户，总人口37776人，其中农业人口34866人，劳动力23984人，其中从事第一产业人数16124人。2009年农村经济总收入73414万元，其中：种植业收入29956万元，占总收入的46.7%;畜牧业收入8368万元，占总收入的13.1%(其中，年内出栏肉猪43201头，肉牛2158头，肉羊4773只);渔业收入612万元;林业收入576万元;第
二、三产业收入14993万元，占总收入的23.4%。农民人均纯收4155元，农民收入以种植业、养殖业为主。全镇外出务工收入2118万元，其中，常年外出务工人数1658人，省内从业人员1317人，省外从业人员341人。
四、项目关联产业发展现状 八街镇是一个典型的农牧结合区，养殖业基础良好，饲草料充足，资金、劳力、技术等条件已具备，饲养潜力很大。养殖户入驻八街镇牧业园区后，已建立起了圈舍和青贮窖，已创造了舍饲圈养养殖的各项条件。经济社会条件优越，项目具备取得良好的经济、社会、生态效益的条件，对八街镇乃至安宁市的畜牧业发展具有重要意义。
五、交通、矿产资源及农作物 路、电、讯、邮等基础设施公益事业完善，各项服务体系健全。八街镇矿产资源较为丰富，其中，以铁矿、磷矿、硅矿、粘土居多。 当前，八街镇正抢抓住机遇，以小城镇建设为载体，以地域优势为纽带，全面实施“生态立镇、工业强镇、农牧富镇、商贸活镇”发展战略，有效推动了全镇工业化、农牧业产业化和城镇化进程，在城镇规划发展中找准定位，加快发展步伐。具体是围绕“一个目标”，即把八街镇建设成为产业特色明显、配套功能完善、生态环境优美的安宁市西南中心文明城镇;推进“二个对接”，即与安宁市的城市规划对接，与现代农业特色产业对接;发挥“三大优势”，即区位优势、交通优势和资源优势;发展“四大产业”，即制造业、农副产品加工业、高效农业等第三产业。 第五章 市场分析及销售方案
一、市场分析 近年来，八街镇以发展绿色畜牧业、现代畜牧业为目标，以增加农民收入为目的，狠抓农村产业结构调整，使产业结构日趋合理。与此同时，充分利用得天独厚的自然资源优势，大力发展蛋鸡养殖，实行产供销一条龙的产业化经营，有效地带动了全镇经济的发展。 国家产业政策导向以发展集约型养殖业主导的产业政策，生活消费向营养型转化是人民生活水平提高的发展趋向，发展优质、高效益、高附加值的蛋鸡养殖业是集约畜牧业，这对于拥有丰富优势资源的八街镇来说，建设蛋鸡养殖场具有广阔的市场前景。
二、产品价格预测 产品价格受价值规律作用，按照今年几年我国鸡蛋市场需求预测的速度增长，所需鸡蛋市场将呈现为成长期，鸡蛋价格也将有所攀升。据实调查，2010年鸡蛋的市场销售价格为9.8元/公斤，是比较稳妥的。
三、市场竞争优势分析
1、政策环境优势 近年来，当地政府把解决“三农”问题作为工作重中之重，不断优化投资环境，寻找发展机遇，将畜牧业生产作为镇重要支柱产业之一发展，视建设本项目为农村产业化经营的主要工程之一，对本项目工作给予各方面的支持，充分利用本地相关产业的发展，建设高标准养殖场，使农民脱贫致富，带动当地相关产业的发展，要求尽快建成投产，推进社会经济可持续发展，政府的大力支持为本项目创造了良好的实施环境，提供了强有力的政策保证。
2、优质资源优势 项目区地区我国中温带半湿润气候区，气候温和，雨量充沛，四季分明。农作物资源丰富，且无污染，堪称绿色农产品。据统计，昆明正大饲料、广卫饲料、鹏成饲料、希望饲料等为本项目的发展提供了可靠的饲料保障。
3、地理位置优势 项目区地处安宁市西南35公里处重要的交通枢纽，是安宁市西南部重要的商贸物流集散地。八街镇现有过境公路3条，即安宁至峨山过境公路、八街至玉溪过境公路、八街至易门过境公路。全镇21个村委会实现村村通柏油路。从项目区经过，项目建设及项目投产后的交通条件极其便利，为本项目的销售服务提供了优越的条件。
4、经济实力优势 金凤凰养鸡农民专业合作社的负责人具有丰富的市场营销经验和雄厚的经济实力，为本项目的建设提供了可靠的资金来源。
5、引进先进的生产技术，同时聘用优良的管理人才。 本项目全面引进国内先进的养殖技术和设备，同时聘用优良的管理人才。
四、产品营销策略 根据本项目产品的优势，产品销售根据情况分三个阶段实施不同的营销策略。 第一个阶段，从项目建设投入生产到2012年，产品以中高价销售为主进行贴牌销售，在满足本镇需求的同时，向安宁、昆明、玉溪等周边城市销售。 第二个阶段，从2013年—2014年，营销方向以创立品牌为主，产品价格随市场供应量的增加不断调整，在满足第一阶段客户的基础上，开发国内其他销售客户，合理运用营销手段，尽可能的提高市场占有率。 第三个阶段，2014年以后，营销方向以创立著名品牌为主要目标，使企业对市场有重要的影响力。这一阶段营销的主要任务是不断扩展营销渠道，减少营销成本，提高营销效率。 综上所述，本项目符合国家产业政策，符合地方经济发展战略及畜牧产业化发展要求，产品市场需求量大，具有广阔的发展前景。 第六章 建设方案
一、项目建设的指导思想 坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十七大精神，落实科学发展观，以市场为导向，把科技成果转化为经济发展的突破口，以政府扶持为动力，走企业集约式的发展模式，以增加农民收入、解决好农民问题为目标，积极探索疫苗制齐提取液原材料蛋鸡养殖方式，为提升镇畜牧业生产水平开创新思路。
二、产品方案与建设规模 根据市场需求和原料供应状况，并综合考虑设备生产能力、项目的资金来源和经济效益等各方面因素，项目计划租用土地50亩，即33333.5平方米，充分利用八街农业资源优势，建成实力雄厚的养殖基地。拟建设一个年产18万只蛋鸡养殖场，年产生物制品鸡蛋3960吨。
三、建设规划与总体布局
1、建设规划 为了满足市场对鸡蛋的需求，提升镇畜牧业生产技术水平，促进蛋鸡养殖方式的转变，实现产业化、规模化经营，持续增加农民收入，实现项目整体效益，一期建设项目计划在项目区新建年产18万只标准化和规范化的洁净蛋鸡养殖场，建设相应配套设施工程，建设规划要求体现以下两点：一是精心设计，合理规划，不占一亩地，不毁一棵林，保证蛋鸡养殖场的科学性和先进性;二是利用现有资源条件，进行合理规划，为以后的发展留有一定空间。
2、总体布局 (1)总体布局原则 本项目为养殖项目，根据场区的地形地貌，充分利用土地资源，基本按照生产工艺特点进行平面布置，遵循“场区布局与清粪工艺”要求，养殖场的生产区、生活管理区设在常年主导风向的下风向或测风向处，实现生产区、生活管理区的隔高，做到功能分区清晰、合理，便于生产的组织与管理，避免物流与人流的交叉通行以及蛋鸡与人的交叉感染，满足项目生产安全、卫生健康、节能减排及消防等方面的需要。 (2)平面布置 整个场区占地33333.5平方米，呈长方形形状，场区平面功能布置主要分为：生产车间及辅助建筑占地2000平方米，构筑物及堆场占地500平方米，绿地占地15000平方米。 (3)竖向布置 在满足各项工程技术要求和有利于排水的前提条件下，结合场地的地形和控制特点，因地制宜地对自然地形加以应充分利用和合理改造，以减少土方工程量，降低项目投资成本。 (4)土建工程方案 一期建设项目计划在项目区新建年产18万只蛋鸡养殖场，建设相应生产及配套设施工程，主要包括以下几个部分： A、原料库房：建筑面积300平方米，钢架结构。 B、生产车间：建筑面积2000平方米，钢架结构。 C、前勤用房：包括门卫室、更衣室、淋浴室、消毒室、兽医防疫室、储存室等生产性辅助间用房，建筑面积300平方米，钢架结构。 D、后勤用房：包括社员宿舍、办公及食堂、实验室等办公及生活性用房，建筑面积1500平方米，钢架结构。 E、环保处理设施：修建一座无公害处理池，进行有机处理，建筑面积100立方米。 F、场外配套设施：包括场外场地平整、供电、给排水、道路、消防、绿化等配套设施建设。给、排水：场区生产、生活用水全部由自备水源供给。 用电量：项目预计年用电量为90万度，电源：建设10KV变电室2座，电源高压进线为三项交流10KV，中心点不接地系统，低压配电电压为220V,中心点直接接地系统。室内外均设消火栓，且间距不超过120米，消火半径不超过150米。每个消火栓水量为10-15L 、S，并设消防水池一座。 (5)设备方案 设备选择要能够满足项目产品方案及养殖技术等方面的要求，按照“环保、节能、可靠”的原则选购国内先进的配套生产设备，保证生产正常进行和生产出合格产品。对所需主要设备的规格、型号、性能、价格等进行考察论证。 序号 单位 数量 Ⅰ 基本参数 1 9JZcAx-4-128 四层阶梯式行车喂料蛋鸡饲养设备 栋 1 2 鸡舍尺寸:127米×15米×3.5米 3 每栋舍饲养量:13824羽 4 母鸡笼尺寸: L=487.5×4位=1950 笼深350 ，笼高400 5 笼床面积: 403cm2/羽(母) 6 每位养鸡数量: 4羽/位 Ⅱ 舍内设备 A 笼架系统 1 笼架 L=1980(铁皮料槽) 60组/列×4列/栋=240组/栋 组 240 B 喂料系统 1 头尾架及喂料行车(牵引式配电箱) 套 4 2 行车轨道 组 240 3 上料机 套 1 C 清粪系统
1 刮板清粪机(全配套) 台 4 D 乳头供水系统
1 UPVC供水管 960+6条 L=3960mm 栋 1 乳头 7680+50个(自产)每格1粒 前端调压器16个(庆中) 终端水位器32个(庆中) E 1 喷雾管(PVC)及铜喷头 条 3 2 喷雾机头 套 1 F 集蛋系统 1 自动集蛋机 台 4 2 集蛋带L=250/条件 B=100 条 32 3 蛋带托 个 3,840 (6)建设工期及实施进度 本地区养殖业发展较好，根据项目规划的建设内容，遵循畜牧业发展的客观规律，并参与国内其它地区类似项目的建设经验，确定项目从2011年开始建设，建设项目当年秋季开始受益。 项目建设期为6个月。进度安排如下： 2011年8月-9月，进行项目设计、评估、立项批复; 2011年9月-10月，进行土建工程建设和设备安装; 2011年11月-12月，项目正常运行。 2012年01月，项目达到设计规模，申请验收。
四、生物安全
1、发挥禽舍的隔离功能
1)鸡场位置：鸡场要远离居民区、畜禽生产场所和相关设施、集贸市场、交通要道;鸡场的设施应合理利用地势，气候条件，风向及分隔空间。
2)合理划分功能单元：按照各个生产环节的需要，合理划分功能区。要便于对人、鸡、设备、运输，甚至空气走向进行严格的生物安全控制。
3)房舍建筑：应注意相对密封性，便于环境控制。主要针对温度、湿度、通风、气流大小和方向、光照等气候因素。便于清洗和消毒，可给鸡群提供安全和舒适的生存环境。建筑物应能防鸟、防鼠、防虫。
4)周围环境：以尽可能减少和杀灭鸡舍周围病原为目标，便于进行经常性的清洗和消毒，保护良好的环境卫生。
2、严格的人员控制
1)专门设置供工作人员出入的通道，可对工作人员及其常规防护物品进行可靠的清洗及消毒处理，最大程度的防止人对病原的携带。杜绝一切外来人员的进入，尽可能谢绝参观访问，尽可能减少不同功能区内工作人员的交叉现象发生，一旦交叉要有可行的清洗和消毒处理措施。
2)直接接触生产鸡群的工作人员应尽可能远离外界禽类。
3)工作人员应定期进行健康检查。对所有相关工作人员进行经常性的生物安全培训。
3、鸡群控制
1)尽可能减少鸡群进入鸡舍前的病原携带，通过日常的饲养管理减少病原侵袭和增强鸡群抵抗力。
2)引进病原控制清楚的鸡群。重点检测无蛋媒，甚至无蛋壳传播的病原，主要针对白血病、鸡白痢、MG、MS、REO、EDS、CAV等。
3)避免不同品种、不同来源的鸡群混养，贯彻全进全出的饲养方式，尽量做到免疫状态相同。
4)尽可能减少日常饲养管理中的应激发生，防止生产操作中的污染和感染。
5)鸡群的日常观察及病情分析。鸡群的定期健康状况检查及免疫状态检测。
6)运输环节中的防感染。提供适当的环境进行必要的清洗消毒。
4、清洁与消毒
1)禽舍的清洗与消毒。主要是全进全出中禽舍排空时期的清洗及消毒，日常环境卫生的保持。
2)物品及工具的常规清洗及消毒。
3)进出各功能区的清洗消毒及运转保证。
4)环境及物品清洗、消毒效果检测。
5、饲料、饮水控制
1)提供充足的营养，防止病原从饲料和饮水进入鸡舍。完善的配合饲料及饲喂技术。
2)充足合格的饮用水供给。
3)饲料和饮水的质量检测。
6、垫料及废弃物、污物处理
垫料、粪尿、污水、动物尸体以及其它废弃物是疾病传播中最主要的控制对象，是疾病病原的主要集存地。 第七章 环境保护、节能与节水、劳动卫生
一、建设环境保护 项目建设过程中主要产生建筑固废水和废气，建筑固废分类后运往安全的垃圾处理厂处理，建设过程中严格按照建筑施工的要求，进行洒水扬尘、工程机械消声作业。
二、生产环境保护措施
1、鸡舍消毒：对清洗干净的鸡舍墙壁、沟渠、粪池周围可用石灰乳粉刷消毒。石灰乳的配制方法是：1份生石灰加1份水制成熟石灰，然后用水配成10%～20%的混悬液。石灰乳配制好后必须马上使用，以免失效浪费。空栏鸡舍最好的消毒方法是熏蒸消毒法，对于可密闭的鸡舍建议采用此种方法。常用的熏蒸剂是福尔马林，熏蒸消毒时要紧闭门窗。按每立方米空间用福尔马林15毫升，加等量水一起加热蒸发，以提高相对湿度。无热源时，也可加入高锰酸钾(30克/立方米)即可产生高热蒸发。福尔马林对皮肤、黏膜刺激强烈，可引起湿疹样皮炎、支气管炎，甚至窒息，使用时应注意安全。对于无法将鸡只转移的鸡舍，可采取带鸡消毒的方法。常用的消毒剂是过氧乙酸、次氯酸钠，0.3%浓度的次氯酸钠一般按50毫升/立方米的剂量带鸡喷雾，过氧乙酸则以0.2%～0.3%的浓度作10日龄以上雏鸡和成鸡的带鸡喷雾消毒。配制消毒药液应选择杂质较少的深井水或自来水，现配现用，一次用完。带鸡消毒时可使用雾化效果较好的自动喷雾装置或农用小型背包式喷雾器，雾粒大小控制在80～120微米，喷头距鸡体50厘米左右为宜。喷雾时喷头向上，先内后外逐步喷雾。密闭式鸡舍亦可用大瓶加过氧乙酸、惠福星等易挥发的消毒药液挂放在进风口处，随着空气进入鸡舍，达到鸡舍空气消毒的效果。
2、灭虫灭鼠：对于在夏季活动频繁的蚊、蝇、蟑螂、老鼠，必须定时扑杀，否则不仅会引起鸡只的应激反应影响生长，还会传播疾病。常用药物有敌百虫、胺菊酯，室内使用0.3%浓度胺菊酯油剂喷雾，0.1～0.2毫升/立方米，15～20分钟内蚊、蝇全部击倒，12小时全部死亡;对蟑螂可用0.5克/平方米的剂量触杀。水坑内可撒10～20毫克/升马拉硫磷杀灭蚊蝇的幼虫。灭鼠可采用捕鼠器，不推荐投放鼠药，以免鸡只误食死亡。
3、饮水消毒：夏季的台风降雨时常会污染饮用水源，应该对饮水进行消毒，以防病从口入。可在每吨水中添加6～10克漂白粉，搅匀30分钟后即可给鸡饮用。或用抗毒威按1:5000的比例稀释，搅匀后放置2小时饮用。还可使用20%的过氧乙酸，在每1000毫升水中加1毫升，消毒30分钟后给鸡饮用。应注意的是，要按规定的剂量添加消毒剂，以防引起鸡中毒。先称量盛水容器的容水量，放入水，按比例加入消毒剂，搅匀，静置，然后给鸡饮用。消毒剂应交替使用，但不能同时使用，且鸡接种疫苗的前后3天不进行饮水消毒。
三、节能与节水 执行国家现行的节约能源的政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则，设计与运作过程中应采用国家推荐的节能产品与设备，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。 节能措施：项目能耗主要为生活用电、照明用电，以及少陪份设备电耗，预计项目期每年电耗为90万度。在供电、供热、道路建设、灯具安装方面优先节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》(BG/T3485-1998)的有关规定,优先采用低压电电容器降低功耗,灯具选用节能。 节水措施：注重节约用水和重复利用。根据项目总体规划，建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率达到90%以上。为了有效降低对新干净水的水泵量，提高水利用效率。给水采用净化系统，经过处理后的水用于绿化用水和道路清洗。
四、生产安全 生产工艺及厂房设计严格按国家有关规范设计，认真执行“安全第一，预防为主”的方针，对生产过程中的职业危害采取下列防范措施以达到安全要求。
1、在生产管理中制定安全生产规程、操作规程、防火制度、设备维修制度，保证设备正常运转，创造文明的生产环境。
2、生产操作人员均配给劳保服装及必须的劳动保护用品。
3、各主要生产岗位设置有休息室，更衣室，办公室。
4、所有操作平台周围均设安全栏杆，主要楼梯均采用标准型，角度小于60度，并设有防滑措施。
5、各厂房、车间、仓库及建筑物，设有相关的消防设施与监控系统。
6、严格保证各厂房、建筑物间的防火间距，各车间均有道路相通，可作为消防通道。
7、在变电所进线杆上装设阀型避雷器，主要装在屋顶易被雷击的地方，变电所与车间内所有电气设备均作接零保护。
五、环境保护措施
1、妥善处理好鸡粪和垫料。将鸡粪、垃圾和垫料堆积，密封发酵，杀死病菌。也可用做肥料或制造沼气。
2、鸡场通过绿化来美化环境，净化空气，减少尘土和空气中的细菌含量，减少噪音。
3、鸡场保持干燥、清洁。防止昆虫滋生和消灭有害动物，要填平沟坑、洼地，防止积水。
4、妥善处理尸体。病鸡进行解剖应在指定地点，死鸡和解剖的尸体应进入焚尸坑或送入焚尸炉内。不可乱放。
5、废水排放均为净化后达到城市下水道要求。场区内给水管网采取环状布置，选用焊接钢管及镀锌钢管，生产、消防、绿化合用一套给水系统。按消防规范在场区及建筑物内设置消防设备。绿地附近设洒水栓。场区排水系统分为生产污水排水系统和生活污水排放系统两部分，生产污水一部分由暗管经沉淀等特殊处理达到国家要求的排放标准后排放到周围田间，一部分经沉淀处理后用于场区绿化带的绿化，生活污水经化粪池处理后达到国家要求的排放标准后排入周田间，生产污水排放系统兼顾雨水的收集和排放。
6、生活垃圾严格按环卫部门的要求，集中堆放到指定的垃圾场处理。 第八章 投资预算与资金筹措
一、投资估算 按安宁市现行工程造价及目前的物价水平进行预算分析如下： 建筑物区费用 单位：万元 项目名称 类型 面积(㎡序号 单位 数量 单价(元) 金额(元) Ⅰ 基本参数 1 9JZcAx-4-128 四层阶梯式行车喂料蛋鸡饲养设备 栋 1
2 :127米×15米×3.5米 3 每栋舍饲养量:13824羽 4 母鸡笼尺寸: L=487.5×4位=1950 笼深350 ，笼高400 5 笼床面积: 403cm2/羽(母) 6 每位养鸡数量: 4羽/位 Ⅱ 舍内设备 A 笼架系统 1 笼架 L=1980(铁皮料槽) 60组/列×4列/栋=240组/栋 组 240 1,600 384,000
小计 384,000 B 喂料系统 1 头尾架及喂料行车(牵引式配电箱) 套 4 11,800 47,200 2 行车轨道 组 240 100 24,000 3 上料机 套 1 19,360 19,360
小计 90,560 C 清粪系统
1 刮板清粪机(全配套) 台 4 8,800 35,200
小计 35,200 D 乳头供水系统
1 UPVC供水管 960+6条 L=3960mm 栋 1 43,200 43,200 乳头 7680+50个(自产)每格1粒 前端调压器16个(庆中) 终端水位器32个(庆中) 小计 43,200 E 1 喷雾管(PVC)及铜喷头 条 3 9,000 27,000 2 喷雾机头 套 1 3,000 3,000
小计 30,000 F 集蛋系统 1 自动集蛋机 台 4 200,000 2 集蛋带L=250/条件 B=100 条 32 3 蛋带托 个 3,840
小计 100,000 以上设备合计金额 782,960 共计7套 5480720 通过以上预算目前此项目前期总投入资金为1500多元。
二、流动资金 项目需要流动资金300 万元，按照60 %计算做为铺底流动资金，项目预计铺底流动资金为180 万元。
二、资金筹措 本项目所需投入资金全部由企业自筹。 第九章 效益分析
一、社会效益 本项目建设以八街镇牧业园区为基地，通过示范带动，将使八街镇畜禽养殖从传统的数量型向质量型转变，促进当地农牧业生产结构的调整，直接带动当地农民的畜禽养殖业健康快速发展，进行现代化蛋鸡养殖可使当地畜牧业的组织化程序大大提高。项目建成后，引进多家食品加工企业，预计用工人数在50左右，促进当地就业。
二、经济效益
1、项目投资：本项目总投资预算额1500多万元，加之项目运行期间成本和不可预见等费用，间接投入可达到300万元，
2、营业收入：按每年存栏蛋鸡18万只、产蛋3960吨计算，按现行市场批发平均价格，每公斤9.8元，收入可达3800多万元，扣除生产成本和税收，净利润年均可达850万元，
3、财务分析：项目投资当年即可收回，投资回收期为1.5年。
三、其它影响 项目的实施还将对农民进行短期培训，这将有助于提高当地农牧业生产的技术水平，提高农民科技文化素质，并增加农民的收入来源。 第十章 结论 本项目是高新技术养殖项目，也是畜牧业产业化项目，项目区具有良好的投资环境和资源优势，从畜牧产业化发展方向和地方产业发展规划的要求来看，建设本项目是十分必要和迫切的;从项目的经济效益来看，合作社财务效益良好，盈利能力、偿债能力和抗风险能力较强;从项目的社会效益来看，不仅能为市场提供优质生物制品鸡蛋，而且能够更好地解决“三农”问题，积极培育壮大农村主导产业，促进畜牧业产业化经营，提高农民收入，带动区域经济发展，实现农业可持续发展，更好地为建设农村小康社会服务。 本项目建设单位具有较好的建设优势，本项目产品为市场所需，建设依据充分，建设方案可行，建设条件与时机成熟，因此，本项目建设是必要的和可行的。 1
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