写字楼项目设计管理案例分析
【摘要】阐述了现代写字楼使用要求的提高和房地产开发中设计管理的重要意义，通过中交财富中心项目实际案例的分析，重点介绍了房地产设计管理过程中可以后期优化和深化的几个方面，如：建筑结构设计、室内装修设计、园林景观设计以及其它二次深化设计等，以期为类似项目提供参考借鉴。
【关键词】写字楼；房地产；设计管理；精细化
【
【
随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。 [1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。 [2]
随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。
本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提炼出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在实践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。
1、工程概况
中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为22400平方米，总建筑面积183046平方米，容积率为5.82，建筑密度：26.39%，总共有三栋建筑，成品字形布局，总高度124米。产品定位于5A级高端写字楼，外墙面为石材幕墙和玻璃幕墙相结合，体现了高端、庄重、大气 、简洁的整体风格。
公司设计管理部和项目公司相关管理人员站在公司精细化管理的角度，自项目论证阶段开始，就全程参与整个项目的定位策划、各项设计指导、材料设备选型定板、设计变更管理、招标过程中技术标准的确定，施工过程中的技术支持等工作，处处体现出“设计创造价值、设计节约成本、设计提升品质”的工作理念。
图1 项目效果图
2、主体结构设计优化管理
公司设计管理部配合项目公司完成施工图内部评审、外审及会审工作，提出了专业意见，并提出了土建成本优化方向。重点在型钢柱的布置、结构梁和墙体截面控制、地基基础及地下结构构件等方面提出了控制方向。本着坚持建设方利益宗旨为目的，设计管理部积极和与会专家、设计院明确了设计优化的基本原则和具体内容，制定了设计优化的时间节点。会后，设计管理部加强了与设计院的日常工作沟通，要求设计院及时调整了设计图纸。结合现场实际情况，本次优化收到了很明显的实际效果。后经中咨管理公司测算，此次优化共节约钢材、混凝土成本约400万元。
3、外立面深化及优化设计管理
中交财富中心是石家庄市中心高端写字楼，该项目建成后，将成为金融政务区地标性建筑和强力“新引擎”。该项目的幕墙深化设计与施工，对项目的整体外立面形象有非常重要的作用。公司设计管理部和项目公司设计管控人员多次与设计院沟通幕墙方案，并结合国内两家知名幕墙深化设计单位，先后开了多次会议，最终确定了幕墙深化设计原则和方向。保证了幕墙深化设计的结构安全、成本经济、施工便利，提出了与项目开发品质相匹配的最优方案。在塔楼屋顶钢结构优化方面，结合项目实际需求，公司设计部适时提出了优化方案，并进行了经济和技术比选，决定调整屋面钢结构方案为混凝土结构方案。从钢结构改为混凝土结构，預计能节约造价约700万元以上。同时，这种调整也带来了玻璃幕墙面积的减少，约减少幕墙面积4210平米，可节约成本400万元以上。综合分析，屋顶幕墙及结构的调整可节约成本1100万元以上。
4、室内精装修设计
随着时代的发展，人们越来越多的认识到室内设计的重要性。更完美的展现设计理念，又要节约成本，设计管理部首先编制了精装修设计任务书，除明确了设计范围及相关做法，对材料及单平米造价也进行了严格的控制。设计公司在深入体会中交集团的企业文化和企业精神的基础上，通过融、雅、固、财等构思意向，归纳出的大气、雅质、庄重、简洁等基本设计理念，最终通过设计方案强调大气磅礴的气势，以及充满力量感的庄重空间形象，突出央企恢弘向上的企业精神面貌。空间构成上强调完整统一、严整方直的空间特质。在施工图设计时考虑到各专业的配合，施工现场还试做样板间来保证装修效果。
5、园林景观的设计
在当前现代化的园林景观设计之中生态元素、视觉元素的应用相当关键。设计公司根据现代主义设计风格：简约流畅的立面装饰线条，极少的装饰元素，大量的玻璃材质，前卫、不受拘束的感觉，及庄重、大气、简洁的建筑形象，确定景观设计要形成一个有序、整洁、经济、大气的现代办公园区；一个赋予现代特色与功能人性化的办公园区；一个具多层次景观空间的商业区。在施工图设计及工程施工中抓好道路铺装、绿植、围墙、大门、小品雕塑、排水雨水、给水、景观照明、背景音乐广播等多专业的设计配合，保证设计效果。
6、二次深化设计
6.1外幕墙工程设计
中交财富中心项目外幕墙二次设计，主要由实力较强的幕墙公司进行深化设计。并与建筑设计公司设计人员密切配合，设计图纸通过了审图机构的审核，出具了审图报告。在幕墙图纸技术等统一的同时，中交财富中心项目外幕墙施工进行了多家比选并公开招标，最后确定三家公司对T1、T2、T3楼外幕墙进行施工。在幕墙材料封样方面，公司设计管理部首先要求设计院对石材进行设计封样，然后项目公司根据设计封样进行石材比选考察，初步筛选确定五家厂家后，由项目公司、设计院、设计管理部又对厂家进行矿坑摸底，在现场进行试挂确定施工封样，保证了项目最终的整体效果。
6.2 弱电（智能化）工程设计
中交财富中心定位为5A写字楼即甲级写字楼。我方委托项目管理公司对当地对标项目进行考察、调研后确定智能化工程标准，经过公开招标最后委托设计院进行设计工程咨询。智能化工程方面本项目考虑的原则是即要能满足现有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且为后期发展进行预留。最终的实施方案并未完全按照5A的标准配置，而是适当做了些精简和优化。各项措施保障了项目后期功能多样性，以适应不同客户需求。
6.3 泛光照明设计
亮化工程、泛光照明对于体现建筑的夜晚的整体形象和品质具有重要的作用。专业的设计中要体现出平日和节日不同使用时段所呈现出的照明效果，利用灯光创造出新的建筑形象。设计公司在体会中交集团的企业文化和企业精神的同时，对石家庄市人文环境融、客户需求等方面进行了深入探索，最终确定了暖色调来体现了中交财富中心的“沉稳、庄重、内敛、精致”的时代气息。建筑楼身采用金黄、黄色的颜色，以条形水幕过度为主题，金色水幕若隐若现，寓意成功道路时而坎坷，时而进入未来的梦想之巅。楼顶顶面以金黄光设计效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黄光屋面，象征着金灿灿的宝库，充分体现了“财富中心”的寓意。
6.4 电梯工程的专项深化设计
电梯数量与梯速设置一直是评判写字楼优劣的标准之一。中交财富中心项目，在方案设计中就对电梯数量进行了优化。后期综合设计、营销、商务、工程综合意见又多次对电梯厂家及梯速进行了优化，本着充分发挥设备性能，有效控制工程成本的原则，取消了原来设计5m/s的高速梯。 最终设计优选了34部进口三菱电梯，T1、T2分设高低区（梯速分別为2.5m/s，3m/s），T3设置高中低区优化设计（梯速分别为2.5m/s，3m/s，3.5m/s），满足客户高端要求，让客户避免因等待电梯而产生的烦躁。
6.5 BIM技术在项目建设中的作用
现代化的设计除了设计理念和设计手法方面的创新，更需要先进的技术手段保障其得以实现。因此采用先进的设计软件，先进的建筑技术对于设计的精细化管理尤为重要。该项目委托的项目管理公司在项目的实际管理过程中，充分应用了BIM技术，尤其是在设计质量管理、工程进度计划管理和工程量计算等几方面发挥了较大的作用。
以上只是概略的对中交财富中心项目中设计及相关技术工作的粗浅分析，重点希望通过此次浅析总结提高公司房地产项目设计管理的水平。同时相关经验可以在其它写字楼项目中得以应用。
参考文献：
[1] 中国办公楼行业发展回顾与市场前景预测报告（2015-2020年）.
http：//blog.sina.com.cn/s/blog_47103df60100ghh8.html.
[2] https：//wenku.baidu.com/view/b60099ef83d049649b66587e
（本文作者：张孝志，男，生于1973年11月，内蒙古海拉尔人，中国交建北京联合置业有限公司高级建筑师，主要研究方向：建筑设计、建筑施工、房地产。）
作者：张孝志 Xiaozhi Zhang
【摘要】阐述了现代写字楼使用要求的提高和房地产开发中设计管理的重要意义，通过中交财富中心项目实际案例的分析，重点介绍了房地产设计管理过程中可以后期优化和深化的几个方面，如：建筑结构设计、室内装修设计、园林景观设计以及其它二次深化设计等，以期为类似项目提供参考借鉴。
【关键词】写字楼；房地产；设计管理；精细化
随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。[1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。[2]
随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。
本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提练出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在實践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。
1、工程概况
中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为为22400平方米，总建筑面积183046平方米，容积率为5.82，建筑密度：26.39%，总共有三栋建筑，成品字形布局，总高度124米。产品定位于5A级高端写字楼，外墙面为石材幕墙和玻璃幕墙相结合，体现了高端、庄重、大气、简洁的整体风格。
公司设计管理部和项目公司相关管理人员站在公司精细化管理的角度，自项目论证阶段开始，就全程参与整个项目的定位策划、各项设计指导、材料设备选型定板、设计变更管理、招标过程中技术标准的确定，施工过程中的技术支持等工作，处处体现出“设计创造价值、设计节约成本、设计提升品质”的工作理念。
2、主体结构设计优化管理
公司设计管理部配合项目公司完成施工图内部评审、外审及会审工作，提出了专业意见，并提出了土建成本优化方向。重点在型钢柱的布置、结构梁和墙体截面控制、地基基础及地下结构构件等方面提出了控制方向。本着坚持建设方利益宗旨为目的，设计管理部积极和与会专家、设计院明确了设计优化的基本原则和具体内容，制定了设计优化的时间节点。会后，设计管理部加强了与设计院的日常工作沟通，要求设计院及时调整了设计图纸。结合现场实际情况，本次优化收到了很明显的实际效果。后经中咨管理公司测算，此次优化共节约钢材、混凝土成本约400万元。
3、外立面深化及优化设计管理
中交财富中心是石家庄市中心高端写字楼，该项目建成后，将成为金融政务区地标性建筑和强力“新引擎”。该项目的幕墙深化设计与施工，对项目的整体外立面形象有非常重要的作用。公司设计管理部和项目公司设计管控人员多次与设计院沟通幕墙方案，并结合国内两家知名幕墙深化设计单位，先后开了多次会议，最终确定了幕墙深化设计原则和方向。保证了幕墙深化设计的结构安全、成本经济、施工便利，提出了与项目开发品质相匹配的最优方案。在塔楼屋顶钢结构优化方面，结合项目实际需求，公司设计部适时提出了优化方案，并进行了经济和技术比选，决定调整屋面钢结构方案为混凝土结构方案。从钢结构改为混凝土结构，预计能节约造价约700万元以上。同时，这种调整也带来了玻璃幕墙面积的减少，约减少幕墙面积4210平米，可节约威本400万元以上。综合分析，屋顶幕墙及结构的调整可节约成本1100万元以上。
4、室内精装修设计
随着时代的发展，人们越来越多的认识到室内设计的重要性。更完美的展现设计理念，又要节约成本，设计管理部首先编制了精装修设计任务书，除明确了设计范围及相关做法，对材料及单平米造价也进行了严格的控制。设计公司在深入体会中交集团的企业文化和企业精神的基础上，通过融、雅、固、财等构思意向，归纳出的大气、雅质、庄重、简洁等基本设计理念，最终通过设计方案强调大气磅礴的气势，以及充满力量感的庄重空间形象，突出央企恢弘向上的企业精神面貌。空间构成上强调完整统一、严整方直的空间特质。在施工图设计时考虑到各专业的配合，施工现场还试做样板间来保证装修效果。
5、园林景观的设计
在当前现代化的园林景观设计之中生态元素、视觉元素的应用相当关键。设计公司根据现代主义设计风格：简约流畅的立面装饰线条，极少的装饰元素，大量的玻璃材质，前卫、不受拘束的感觉，及庄重、大气、简洁的建筑形象，确定景观设计要形成一个有序、整洁、经济、大气的现代办公园区；一个赋予现代特色与功能人性化的办公园区；一个具多層次景观空间的商业区。在施工图设计及工程施工中中抓好道路铺装、绿植、围墙、大门、小品雕塑、排水雨水、给水、景观照明、背景音乐广播等多专业的设计配合保证设计效果。
6、二次深化设计
6.1外幕墙工程设计
中交财富中心项目外幕墙二次设计，主要由实力较强的幕墙公司进行深化设计。并与建筑设计公司设计人员密切配合，设计图纸通过了审图机构的审核，出具了审图报告。在幕墻图纸技术等统一的同时，中交财富中心项目外幕墙施工进行了多家比选并公开招标，最后确定三家公司对T1、T2、T3楼外幕墙进行施工。在幕墙材料封样方面，公司设计管理部首先要求设计院对石材进行设计封样，然后项目公司根据设计封样进行石材比选考察，初步筛选确定五家厂家后，由项目公司、设计院、设计管理部又对厂家进行矿坑摸底，在现场进行试挂确定施工封样，保证了项目最终的整体效果。
6.2弱电（智能化）工程设计
中交财富中心定位为5A写字楼即甲级写字楼。我方委托项目管理公司对当地对标项目进行考察、调研后确定智能化工程标准，经过公开招标最后委托设计院进行设计工程咨询。智能化工程方面本项目考虑的原则是即要能满足现有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且为后期发展进行预留。最终的实施方案并未完全按照5A的标准配置，而是适当做了些精简和优化。各项措施保障了项目后期功能多样性，以適应不同客户需求。
6.3泛光照明设计
亮化工程、泛光照明对于体现建筑的夜晚的整体形象和品质具有重要的作用。专业的设计中要体现出平日和节日不同使用时段所呈现出的照明效果，利用灯光创造出新的建筑形象。设计公司在体会中交集团的企业文化和企业精神的同时，对石家庄市人文环境融、客户需求等方面进行了深入探索，最终确定了暖色调来体现了中交财富中心的“沉稳、庄重、内敛、精致”的时代气息。建筑楼身采用金黄、黄色的颜色，以条形水幕过度为主题，金色水幕若隐若现，寓意成功道路时而坎坷，时而进入未来的梦想之巅。楼顶顶面以金黄光设计效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黄光屋面，象征着金灿灿的宝库，充分体现了“财富中心”的寓意。
6.4电梯工程的专项深化设计
电梯数量与梯速设置一直是评判写字楼优劣的标准之一。中交财富中心项目，在方案设计中就对电梯数量进行了优化。后期综合设计、营销、商务、工程综合意见叉多次对电梯厂家及梯速进行了优化，本着充分发挥设备性能，有效控制工程成本的原则，取消了原来设计5m/s的高速梯。最终设计优选了34部进口三菱电梯，T1、T2分设高低区（梯速分别为2.5m/s，3m/s），T3设置高中低区优化设计（梯速分别为2.5m/s，3m/s.3 5m/s），满足客户高端要求，让客户避免因等待电梯而产生的烦躁。
6.5 BIM技术在项目建设中的作用
现代化的设计除了设计理念和设计手法方面的创新，更需要先进的技术手段保障其得以实现。因此采用先进的设计软件，先进的建筑技术对于设计的精细化管理尤为重要。该项目委托的项目管理公司在项目的实际管理过程中，充分应用了BIM技术，尤其是在设计质量管理、工程进度计划管理和工程量计算等几方面发挥了较大的作用。
以上只是概略的对中交财富中心项目中设计及相关技术工作的粗浅分析，重点希望通过此次浅析总结提高公司房地产项目设计管理的水平。同时相关经验可以在其它写字楼项目中得以应用。
作者：张孝志
【摘要】通过重庆凯悦酒店及海洋国际写字楼项目的设计实践，对包含五星级酒店、甲级写字楼及大型购物商场的城市商业综合的给水排水设计进行一些归纳和总结，并推荐一些做法。
【关键词】五星级酒店;甲级写字楼;商业综合体;给水排水;设计
1、工程概况
重庆凯悦酒店及海洋国际写字楼项目位于重庆市江北区洋河路11号10-3号地块，地块南面为洋河路、东面为重庆海洋公园、北面和西面为市政规划路，处于重庆江北区观音桥商圈的核心区域，地理位置非常优越，是该区域的一个标志性建筑，集餐饮、商业、酒店和办公为一体的大型城市商业综合体。地块总用地面积16137m2，总建筑面积115201.6m2，建筑高度99.9m，由3层地下室、6层裙房和两栋塔楼组成。其中，-1层为粗加工厨房、员工餐厅及换热机房等凯悦酒店后勤服务管理用房、设备房;-2层、-3层为设备用房和车库，停车数量493辆;裙房1层为写字楼大堂和商场;2层为商场;3层为酒店大堂和商场;4层为酒店中餐厅、风味餐厅和行政酒廊;5层为酒店宴会厅和会议中心;6层为酒店健身中心、SPA区、游泳池及设备房;北塔楼7～23层为甲级写字楼—富力·海洋国际;南塔楼7层为酒店管道转换及设备夹层，8～26层为五星级酒店—凯悦酒店客房区，共计348间客房。
本项目给水排水设计包括给水系统，排水系统，游泳池循环过滤系统和消防给水系统共四大系统。
2、给水系统
2.1生活给水系统
本项目水源采用市政自来水，由北面规划路市政给水管引入一路DN250的给水总管，并设置总水表，总水表后分设3个分水表，分别是DN200的酒店水表，DN150的商业水表(商场、写字楼和消防共用)，及DN100的绿化水表，市政水压0.25～0.30MPa。按酒店用水量标准和《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)进行计算，项目最高日用水量2030m3，其中酒店生活用水量为850m3，商场、写字楼生活用水量为196m3，冷却塔补水量为984m3，最大时用水量177 m3。根据酒店管理公司的要求，便于日后的运营管理，酒店、写字楼生活水箱和水泵房分开设置。生活用水储存水量，酒店按最高日用水量的50%，设两格总计420 m3的不锈钢水箱;写字按最高日用水量的30%，设两格总计40 m3的混凝土水池;冷却塔补水按最高日用水量的15%，共150m3，冷却塔补水储存于消防水池;所有水箱、水泵房均设置于-3层。为保证供水水质的要求，各生活加压供水区的水泵吸水管上均设置紫外线消毒器，同时水箱均配备水箱自洁消毒器。
生活给水系统分区，酒店生活给水系统分4个供水区，其中-1～6层为Ⅰ区，7～13层为Ⅱ区，14～20层为Ⅲ区，21～26层Ⅳ区，分别设4套变频加压泵组;写字楼生活给水系统分2个供水区，7～15层为Ⅰ区，16～23层为Ⅱ区，共设2套变频加压泵组配合减压阀供水;1～3层商场及地下室非酒店区域采用市政水压直接供水。生活给水系统见图1。
2.2生活热水系统
本项目商场和写字楼区域不设计生活热水系统，仅酒店区域设计。酒店区域的生活热水系统采用集中式热水供应系统，其最高日用水量290m3，高大时用水量36.2m3。为保证系统冷、热水压力的平衡，热水系统分区与给水系统一致，其中为避免洗衣房瞬间用水量过大而影响其他后勤区域的正常用水，并且洗衣房对热水水温的要求也有所不同，洗衣房设置独立的供回水系统，各区热水水源由同区的给水系统供应。每个区设两台半容积式换热器作为热水加热设备，洗衣房、后勤区换热机房设在-1层，客房区的换热机房设在6层。各区热水供回水温度，洗衣房按74℃/69℃，客房、后勤区按60℃/55℃设计。热媒采用热水锅炉产生的高温热水，其供回水温度为90℃/75℃。各区热水循环均采用机械循环方式，每个区设置两台循环水泵，互为备用，交替运行，循环水泵的启停由水泵前回水管的温度进行控制。生活热水系統见图1。
3、排水系统
3.1生活污废水排水系统
本项目酒店、写字楼及商场生活排水系统建筑室内采用污水、废水分流制，室外采用合流制，排水量按最高日用水量的90%计算，最高日排水量942 m3，最大时排水量120 m3。按建设方及酒店管理公司要求，酒店的排水系统与写字楼、商场分开设置。
酒店客房卫生标准要求高，为保证排水的顺畅和室内环境的舒适，客房卫生间排水设置主通气管和器具通气管，并且酒店管理公司要求酒店底部3个楼层(8～10层)的客房卫生间设置单独的排水立管，不得与上部客房卫生间共用排水立管。所有客房排水立管于南塔楼7层(管道转换层)统一汇合后，接入室外的酒店生化池，生化池处理能力760 m3/d。酒店厨房餐饮排水经气浮隔油器处理后，接入酒店生化池进行二次处理，达标后方可排入市政管网。
写字楼、商场等非酒店区的卫生间排水采用主通气管和环形通气管的通气方式。北塔楼排水立管于裙房6层统一汇合后，接入室外的商业和办公生化池，生化池处理能力170 m3/d。商场预留餐饮功能的商铺，其餐饮排水接入商业气浮隔油器进行隔油、隔渣处理。地下车库地面冲洗废水，用潜水泵抽排至室外隔油沉淀池进行初级处理，商业隔油器和汽车库隔油沉淀池出水都接至商业和办公生化池二次处理后，方可排入市政管网。
3.2雨水排水系统
屋面雨水排水系统按重力流排水系统设计。雨水经屋面排水沟，雨水斗，雨水立管，检查井及室外管网等收集后排入市政雨水管。地下车库出入口截水沟及下沉庭院等无法重力排放的区域，设置集水井，采用潜水泵进行提升排放，其排水泵设有不间断的电力供应。各区域雨水设计重现期分别为：建筑塔楼、裙楼屋面10年;室外场地2年;地下车库出入口、下沉庭院50年。
4、游泳池循环过滤系统
酒店游泳池为室内恒温泳池，设计池水温度27～28℃，循环过滤系统采用池壁给水，池底回水的顺流式系统，循环周期按4h。设3台循环水泵(两用一备)，水泵流量30 m3/h，及3台过滤砂缸(两用一备)，过滤水量24～36 m3/h，过滤面积1.20 m2。游泳池补水箱设置于游泳池机房内，用管道与泳池连接。池水消毒采用以臭氧消毒为主，辅以氯消毒的方式，设臭氧发生器，臭氧反应罐及静态臭氧混合器等一整套消毒反应设备，氯消毒采用成品次氯酸钠。
5、消防给水系统
5.1室外消火栓系统
本项目室外消火栓系统设计流量为30L/s，火灾延续时间3小时，总用水量324 m3。由项目东北侧的海洋广场一期工程10-1号地块引来的室外消火栓加压供水环状管网供水。室外消火栓沿建筑首层外围的消防车道布置，消火栓间距按不超过120m布置，并与消防水泵接合器的距离不大于40m。
5.2室内消火栓系统
室内消火栓系统设计流量为40L/s，火灾延续时间3小时，总用水量432 m3。由设于-3层的消防水池、室内消火栓主泵加压供水，消防水池有效容积690 m3(其中消防用水量540 m3，冷却塔补水量150 m3)，室内消火栓主泵设两台，一用一备。消火栓系统竖向分为三个区，其中-3层(人防区)为Ⅰ区，-2～6层为Ⅱ区，南塔楼酒店7～26层及北塔楼7-23层为Ⅲ区。高位消防水箱设于酒店塔楼屋面，水箱有效容积18 m3，因水箱设置高度不能满足最不利消火栓静水压力的要求，需设置增压稳压设备，包括2台稳压泵(一用一备)，1个气压罐。为保证消火栓栓口出水压力不大于0.5 MPa，-3～4层、南塔楼7～21层、北塔楼7～18层超压的楼层均采用减压稳压型消火栓。室内消火栓水泵接合器数量按系统用水量、系统分区配置，共设置3组，每组3个SQD-150型水泵接合器。
5.3自动喷水灭火系统
项目所有室内区域，除不宜用水灭火的电房等部位外，均设置湿式自动喷水灭火系统。其中商场、地下车库按中危险级¨级设计，喷水强度8L/min·m2，作用面积160m2;其它区域按中危险级I级设计，喷水强度6L/min·m2，作用面积160m2;系统设计流量取最大值30L/s，火灾延续时间按1小时，总用水量108 m3。由设于-3层的消防水池、自动喷淋主泵加压供水，自动喷淋主泵设两台，一用一备。自动喷水灭火系统竖向分为两个区，地下室-3层～裙楼6层为Ⅰ区，南塔楼酒店7～26层及北塔楼7～23层为Ⅱ区，配合减压阀供水，Ⅰ区共设12组DN150的报警阀，Ⅰ区设10组DN150的报警阀，两个区的报警阀分别设置于-3层和6层的报警间内。自动喷水灭火系统水泵接合器数量按系统用水量、系统分区配置，共设置3组，每组3个SQD-100型水泵接合器。
酒店所有区域均采用快速响应喷头。其中客房、洗衣房、厨房及公共区域下喷头采用K=80的标准覆盖面、快速响应隐蔽式喷头;其他区域采用K=80的标准覆盖面、快速响应喷头，无吊顶部位及吊顶部位上方采用直立型喷头，吊顶部位下方采用普通(非隐蔽式)吊顶型喷头;酒店客房水平边墙型喷头采用K=115的快速响应、扩展覆盖面喷头。游泳池区及干蒸房采用镀铬防腐涂层的喷头。厨房灶台部位、桑拿房及干蒸房采用动作温度为141℃的喷头;锅炉房、厨房(灶台部位和凉菜间等非热厨区除外)及洗衣房喷头动作温度为93℃;厨房排油烟管内喷头动作温度为26012;其他部位均采用68℃的喷头。写字楼、商场区域采用K=80的标准覆盖面、标准响应喷头，无吊顶部位及吊顶部位上方采用直立型喷头;吊顶部位下方，公共区采用隐蔽式喷头，后勤区采用普通(非隐蔽式)吊顶型喷头。
5.4高空水炮灭火系统
3层酒店大堂和5层大宴会厅净空高度分别达到了10.8m和10.2m，按重庆地方标准《大型商业建筑设计防火规范》(DBJ50-054-2006)的要求，净空高度大于8m的场所，应采用大空间智能型主动喷水灭火系统。这两个区域设置标准型自动扫描射水高空水炮灭火系统，其中酒店大堂设置3个，大宴会厅设置4个，水炮喷头技术参数：标准工作压力0.60MPa，标准喷水流量Q=5L/s，标准圆形保护半径20m。由Ⅱ区报警阀入口前的喷淋主干管上各引出一条DNl00的供水管进行供水。高空水炮灭火系统的供水主泵、天面高位水箱及水泵接合器均与自动喷水灭火系统共用，不另外设置。
5.5建筑灭火器
根据《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)规定进行灭火器的布置。各个部位的火灾种类、危险等级、灭火器的配置参数及最大保护距离为：
a.地下车库按B类火灾，严重危险级，每个设置点配置两具MF/ABC5手提式灭火器，单具灭火器最小配置灭火级别89B，最大保护距离9米。
b.发电机房、配电房及锅炉房等设备房按E类火灾，中危险级，每个设置点配置两具MF/ABC5手提式灭火器，单具灭火器最小配置灭火级别2A，最大保护距离20米。
c.写字楼区域，酒店厨房等后勤用房及宴会厅等其他公共活动用房按A类火灾，严重危险级，每个设置点配置两具MF/ABC5手提式灭火器，灭火级别单具灭火器最小配置灭火级别3A，最大保护距离15米。
d.商场按A类火灾，中危险级，每个设置点配置两具MF/ABC5手提式灭火器，单具灭火器最小配置灭火级别2A，最大保护距离20米。
e.酒店客房按A类火灾，轻危险级，每个设置点配置两具MF/ABC2手提式灭火器，单具灭火器最小配置灭火级别1A，最大保护距离25米。
每个室内消火栓设置处均为灭火器设置点，灭火器放置于带灭火器箱的组合式消火栓箱内，超出其保护距离的区域，另外设置单独的灭火器箱。灭火器箱内除灭火器外，还需配备防毒面具，其数量与灭火器数相同，厨房区域还应配备灭火毯。
5.6气体灭火系统
发电机房、配电房、计算机控制室及网络机房等不宜用水灭火的场所采用七氟丙烷气体灭火系统。按要求，酒店机房，商场和写字楼的机房分别设置。除发电机房的储油间采用定温型悬挂式七氟丙烷灭火装置外，其他房间共设置2套管网式组合分配系统，其中酒店系统共7个防护区，商场和写字楼系统共6个防护区，满足规范一个组合分配系统所保护的防护区不应超过8个的要求。各个系统的灭火剂储存量均按其最大防护区的灭火剂量确定。设计参数：计算机控制室、网络机房的灭火设计浓度采用8%，设计喷放时间按8s设计;配电房等其他电房的灭火设计浓度采用g%，设计喷放时间按10s设计。系统设有自动控制、手动控制和机械应急操作三种启动方式。各防护区均在靠近走道的隔墙上设置泄压口，灭火剂喷放前，防护区除泄压口以外的送风、排风等开口均应自行关闭，由电气专业配合实现其控制功能。
结语：
随着我国经济的发展，城市建设日新月异各地城市商业综合体不断涌现，其通常都会是一个城市或城市区域的标志性建筑，项目的合理设计、施工将为提升城市形象起引导和示范作用。由于其所涉及业态功能较多，其中的给水排水设计也较一般项目复雜得多，这就需要我们花费更多的时间、精力去研究和完善设计方案，使其更合理实用，有效提升用户的使用体验。
作者：欧宇
青岛远翔神思经济信息咨询有限公司出品
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一、青岛项目建议书项目概况
XXXXX项目由浙江XXXX房地产开发有限公司开发建设的。项目地块位于青岛市XXXXXX。紧接武林商圈中心地段，具有浓厚的商业氛围。项目占地13.6亩，总建筑面积为58055㎡。，由南北两幢17层与27层的塔楼及三层裙房组成。南侧27层塔楼为精装修的酒店式公寓，建筑面积约23000㎡;北侧17层塔楼为创业版写字楼，建筑面积约为11000㎡。本项目于2003年11月取得土地证，2004年10月取得规划许可证及施工许可证，2005年1月21日正式开工建设，目前已完成基础施工，进行主体工程建设阶段。预计2007年3月完工。本项目开发建设具有一定规模，引入超前的运作理念，共同打造武林商圈CBD，必将成为该区域内标志性建筑，同时给开发商带来了良好的社会效益和经济效益。
二、青岛项目建议书市场分析 宏观政策控制房价稳步发展
2005年虽是政府对房地产市场调控的一年，但从整体情况分析经过前期的各项措施的执行，基本达到了“中国房地产市场软着陆”的目标，稳定了市场“缓步增长”的发展目标，市场开始进入新的理性发展阶段。从长远看，房地产业作为国民经济的重要的支柱产业，作为地方政府尤其是青岛市经营城市的重要法宝，同时作为政府的终极市场目标，即“市场逐渐规范”与“保持与GDP一定的增长率”，在较长时间内房地产业仍将是政府和政策扶持的对象。 青岛房产——青岛投资者的理想选择 近期数据显示：硬需求浮出水面 项目周边楼盘销售势头良好 与项目类似的两大楼盘销售尤佳
三、青岛项目建议书项目定位及优劣势分析
1.青岛项目建议书项目定位
在产品品质方面我们将其定位为“次深蓝广场项目”,追求高品质高附加值。在产品价值方面我们还是坚持以“中心地段，中心价值”为诉求点。在产品属性方面以商务和居住为一体的复合型高端物业为整体形象。在客户定位方面，针对周边区域办公人群特点,还是偏向于商务性质，加大SOHO人群的购买热情，所以在目标客户群方面我们的目标是成功商务人士、成长型公司、创业者工作室、追求新都市生活方式的白领和投资者。
2、产品规划
锲合市场 务实做派
产品规划采取了完全锲合市场需求、适度超前的务实思路。朝晖路本项目附近800米内的其他楼盘的商业用房由于规划设计局限，经营餐饮有诸多限制，而附近5座大型写字楼和4个大型住宅小区集聚的人群餐饮消费市场非常可观包括。
3.价格定位
低开高走、趁势而上
青岛项目建议书根据周边项目的市场情况，参考可类别楼盘的销售情况，结合本项目的特点，本项目价格策略准备采取以低开高走的方式，预计开盘商铺均价15000元/㎡，酒店式公寓及写字楼均价为11000元/㎡。
4.项目优势分析
黄金地段
处于青岛武林商圈中心地段朝晖路与上塘路交叉口，区位优势十分明
显。
交通便捷
项目周边道路网络密集，四通八达，交通出行十分便捷。
成熟商圈
项目位于成熟繁华的武林商务圈黄金地段，高档商务区、居住区的认知度较好。
大配套完善
项目周边武林商业中心、青岛游泳馆、在建的西湖文化广场等青岛高档、时尚娱乐消费汇聚，周边配套十分完善。
小户型公寓潜力巨大
周边大量写字楼物业已经投入运营，聚集了大批的白领人士和知识精英，其中有不少年轻人，形成了小户型公寓的巨大潜在市场。
火热预订
商业空间规划合理
项目裙楼单层面积仅2600㎡，且有单独的排烟排污管道，独具周边项目所无可比拟的优势，是此区域内餐饮业的客户的唯一选择。同时，办公区域可自由分割，户型均较小，可以吸引众多中产阶级和创业者。
4.青岛项目建议书项目劣势及对策
近高架、噪音大对策：高品质的中空双层玻璃隔音
上塘高架南来北往的车流，形成大量的噪音、空气污染，对居住、办公环境造成一定的不利影响。针对上塘路高架，在外墙及门窗大量采用隔音、保温材料，使高架桥的噪声影响能降到最低，其中中空双层玻璃的使用标准与深蓝广场的标准基本一致。
不易构造景观对策：国际知名景观公司强力打造
项目本身体量较小，内部难以形成完善的配套，小区景观环境体现难度大。在景观设计中我们邀请了澳洲BBC景观设计机构担纲，多采用立体景观，在各个层面构设了商务、运动、景观平台，如屋顶游泳池、网球场，室内乒乓球室、咖啡室等。
品牌效应不足对策：价格策略与推广策略并行
5.项目机会点分析
政策利好、产品稀缺、受市场追捧
目前，由于2003年12月开始政策规定，已不再审批酒店式公寓项目，故市场此类产品将供不应求，酒店式公寓受到市场的大力追捧，将会填补目前单纯小户型公寓的一些缺陷，例如无厨房、配套设施较缺乏、入驻客户类型分散等。因此，青岛的酒店式服务公寓市场存在相当好的发展契机，恰当的客户定位和高质量生活需求的满足将是未来赢得市场的关键。
市中心可开发土地紧缺
商圈内可开发的地块已极少，且中小面积的办公间供不应求。
政策控制住宅市场的同时，促进了写字楼市场的良好发展
当前宏观调控对于住宅市场，特别是给抑制投资性住宅消费市场带来了一定影响，但对于写字楼市场却是一个利好。
地铁版块项目，出行便捷、商业集聚
国务院刚刚批准的青岛地铁规划中，武林广场区域是一个比较的换乘站。
五、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
2)、各种费率依据国家相关文件。
4、青岛项目建议书营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为5.8%，共应交纳税金及附加2847.8万元。
5、青岛项目建议书盈利能力分析
六、青岛项目建议书结论
本项目预计在2006年1月开始销售，在开盘六个月内，销售率将达到50%以上。
【青岛项目建议书项目服务案例介绍】
[2011年5月，公司完成湖北襄阳文化艺术品创意产业城项目可行性研究报告]
[2010年6月，公司为北京客户完成旅游网商业计划书]
[年产1000万套太阳能模组接线盒、太阳能电动船和新材料开发项目可行性研究报告【项目编制案例/1112】]
[汽车后产业一体化服务商业计划书【项目编制案例/1111】]
[2011年7月，公司完成山东大型洗煤厂扩大融资项目商业计划书]
[2011年3月，公司编制完成了智能化综合节能管理系统项目可行性研究报告]
[2011年5月，公司完成山东青岛汽车高效转动节油器生产项目可行性研究报告]
[造纸机械产品生产项目项目建议书【项目编制案例/1205】]
[2011年9月，公司完成广西养老院项目可行性研究报告]
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从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。
中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100~400平方米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通;第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大;第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。
一、项目概要
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础
1.4 市场机遇
1.5 项目投资价值
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键
1.8 公司使命
1.9 经济目标
二、公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
三、 项目介绍
(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发项目商业计划书模板格式)
3.1 写字楼开发项目目标
3.2 写字楼开发思路
3.3 项目建设基本方案
3.3.1 规划建设年限与阶段
3.3.2 项目规划建设依据
3.3.3 写字楼开发基础设施建设内容
3.4 项目功能分区及主要内容
四、所在城市房地产市场分析
(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发商业计划书模板格式)
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2 房地产宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和房地产市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 写字楼市场供需
4.5 城市写字楼供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业写字楼供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 写字楼潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
五、开发模式及QB区选择
(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发商业计划书模板格式)
5.1 [RRR城]及QB区项目
5.1.1 [RRR城]的开发背景
5.1.2 [RRR城]项目
5.1.3 [RRR城]开发情况
5.2 项目竞争战略选择
5.2.1 山水绿城SWOT分析
5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式
5.2.3 QB区项目
六、QB区方案概念设计
6.1 规划设计主题原则
6.2 产品组合和功能定位
6.3 建筑风格和色彩计划
6.4 建筑及景观概念规划
6.5 智能化配套
6.6 QB区各地块设计要求
6.6.1 写字楼功能配置要求
6.6.2 A13地块设计要求
6.6.3 A21地块设计要求
6.6.4 A08地块(局部)设计要求
6.6.5 A22地块设计要求
七、营销策略
7.1 预计销售额及市场份额
7.2 产品定位
7.2.1 各项目的住房产品定位
7.2.2 写字楼定位
7.3 定价策略
7.3.1 住房项目的定价策略
7.3.2 写字楼的定价策略
7.4 销售策略
7.4.1 住房地产的销售策略
7.4.2 写字楼的销售策略
7.4.3 品牌发展战略
7.5 整合传播策略与措施
7.6 电子网络营销策略
八、项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划
九、 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
十、QB区投资估算和开发计划 10.1 项目投资估算
10.1.1 项目开发成本估算
10.1.2 开发费用估算
10.1.3 项目总成本费用估算 10.2 项目开发计划
10.2.1 开发分期
10.2.2 项目开发进度计划表 10.3 项目人员和组织机构配置10.3.1 组织保障
10.3.2 组织机构
10.4 项目中小企业融资计划和财务费用 十
一、QB区财务与投资价值分析 11.1 销售收入
11.1.1 销售价格
11.1.2 销售收入
11.1.3 项目税费率
11.2 项目现金流量
11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总 11.3 不确定性和风险分析
11.3.1 盈亏平衡分析11.3.2 敏感性分析 11.4 结论
11.4.1 项目投资决策结论11.4.2 项目总体效益评价 十
二、公司无形资产价值分析 12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据
12.4 无形资产价值的确定 附件
1、财务报表
2、相关证明文件
启航SOHO商务公寓
丹东商务第一楼
丹东终于有了商务公寓
秉持都市商务楼开发理念，北京雄业选择了在丹东繁华商业中心地带，开发建设SOHO概念商务楼，由此，在国际经济一体化迅猛发展的今天，丹东终于有了“启航SOHO”商务公寓，关于SOHO的概念，或许你并不陌生，但透视“启航SOHO”，你一定另有收获：
具体而微，简约而不简单。四十到一百平米的房间虽然不大，但足有三米二的层高会让你体会到商务空间的宽松;世界领先的三菱高速电梯让你感受着“上上下下的享受”;智能消防喷淋系统更是在带给您安全保障的同时提醒着 —“这儿，并不是普通公寓”;地下停车场、商务中心、会议厅、咖啡吧、百兆高速宽带网络等完善的商务功能，商务食堂、洗衣店、健身房、康体馆、空中网球场等更完备的生活娱乐设施，使你时刻沉浸于VIP身份尊贵和幸福的感觉中……。
这里是创业者扬帆启航的战舰。CEO舵手们由此启航……。 这里是BOBO族自由飞翔的蓝天。摆脱了家务的束缚，充分体验SOHO个性生活带来的无限惬意，年青人的这种生活方式正渐渐成为都市时尚。
这里是投资慧眼的聚焦点。投资启航SOHO，比存款收益大得多，却没有证券的风险，比开店经营省事得多，却没有亏损的可能，由于物价上涨指数大于银行存款利率，存款实际形成负收益。国家进一步保护耕地，限制城市发展，将加剧城市土地资源紧缺，特别是繁华商业中心地段的不可复制性，决定了启航SOHO升值的必然，另外，原材料作为有限资源长期价格上涨，也是投资地产收益的原因。
[投资商]北京雄业永基科技发展有限公司
[合作伙伴]丹东华美科技大厦
启航SOHO商务公寓
丹东商务第一楼
这里是体验都市全新工作和生活方式的地方。在启航SOHO商务公寓中，都市化的工作和生活方式，缩短了丹东与世界的距离。
“启航SOHO” — 矗立于丹东繁华商业中心的第一商务楼。
[投资商]北京雄业永基科技发展有限公司
[合作伙伴]丹东华美科技大厦
1. P9项目部与外单位协调，不详尽，把有关接口的单位如幕墙、总包等主要单位的协调事项、协调方式补充完善;
2. p10主要工器具计划表，切割机、手电钻、万用表等小型工具需明细;
3. 施工管理组织架构，有关安全管理人员需补上;
4. 配管是套丝连接还是用快速接头连接，请核实;
5. 缺少电气调试部分的内容;
6. P28高空作业安全措施项目中有列到用电动吊篮，请核实是否须用到;若不需要，首层高空安全作业将怎么落实，请明确;
7. 缺少应急救缓演练内容;
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第一部分 摘要
一. 公司概况描述
二. 公司的宗旨和目标
三. 公司目前股权结构
四. 已投入的资金及用途
五. 公司目前主要产品或服务介绍
六. 市场概况和营销策略
七. 主要业务部门及业绩简介
八. 核心经营团队
九. 公司优势说明
十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一. 融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)
十二. 财务分析
1. 财务历史数据
2. 财务预计
3. 资产负债情况
第二部分 综述
第一章 公司介绍
一.公司的宗旨
二.公司简介资料
三.各部门职能和经营目标
四.公司管理
1. 董事会
2. 经营团队
3. 外部支持
第二章 技术与产品
一.技术描述及技术持有
二.产品状况
1. 主要产品目录
2. 产品特性
3. 正在开发/待开发产品简介
4. 研发计划及时间表
5. 知识产权策略
6. 无形资产erwerrtrhb
具体描述
物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)
______________位于_______________，周边 周边设施_______，交通便利，地理条件优越。
______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。
此为工程部分
第一节 任务和岗位设置
一、任务
工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下：
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修;
2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;
3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;
4、负责大厦外派工程的监管工作。
5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。
二、工程部架构图(A座) 工程人员结构图
人员配置说明 项目负责人： 1人
工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人) 综合维修班：15人 领班:1人(兼维修) 综合维修工:15人 设备运行：8人
领班:1人(兼维修) 运行工:7人
配电室值班电工：16人 领 班: 1人(兼值班) BC
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