个人销售自建房土地增值税税收政策的思考
摘 要 土地增值税是调控房地产行业的重要手段。为了避免重复征税、减轻税收负担，个人销售自建房免征土地增值税。但是部分人员以自建房的名义进行房地产开发，享受优惠政策，扰乱房地产市场。税务机关应联合有关部门建立税收共享机制、设立自建房标准、调整税收政策来减少税款的流失。
关键词 土地增值税;个人自建房;税收政策
随着我国城镇一体化进程的加快，城镇边缘在不断的扩张，其中涉及到许多土地产权性质变更的问题，随之也带来房屋产权的变动。个人自建房是居民个人通过购买或继承宅基地并在其上按照自己的要求设计建造房屋的私人住宅。个人销售自建房与房地产企业开发在税收政策上存在明显不同，尤其在土地增值税上。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人自建房销售也属于个人住宅销售的范畴中，这一税收优惠政策很有可能被利用成为避税手段。土地增值税是房地产行业调控的重要手段，在抑制买方炒房的暴力行为中起着重要的作用，必须找到合适的方法使得税收优惠落到实处，并且避免税款流失。
一、个人自建房的基本形式与行为界定
个人自建方主要产生于三种形式：一是由于城镇边界扩张的原因原本属于农村集体性质的土地划属于国有土地，土地上的附属建筑物也重新划分产权，以自建自用的房屋进行申报，变成普通居民住宅，再对外进行出售;二是因为国有土地使用权可以以个人的名义招拍获得，再报以自建房修建住宅和非住宅，建成之后将房产挂记于个人名下，对外出售;三则是存在个人从房地产开发公司名下获得土地，再报以修建自建房对外出售的情况。在以上自建房的情况中，一般是个人留用1至4套住房，再将其他的住房按套对外出售。
尽管将个人自建房划分为以上三种形式，但在具体的行为界定中仍然存在不明晰的情况。“个人”在这里是单指个人还是包括个人及家庭。大多数的自建房为家庭共同建造，共同持有。少数税务机关如江苏省地方税务局，对个人做出了明确规定，“个人”即个人及其家庭成员。但大多数地区并没有明确规定。在单指个人的情况下，那么家庭合建对外出售则不享有优惠政策。其次，自建是以个人出资为标准还是以个人出力为标准。如果以出力为标准，那么个人雇用其他工程人员代为建造则不能免去土地增值税。
二、个人销售自建房的现状
个人销售自建房的情况随着城镇范围的扩大以及拆迁的进行变的越来越频繁。由于个人自建房的初衷是以个人居住为目的，因此享有了一定的税收优惠政策。但是，许多个人自建房对外销售渐渐变成了以牟利为目的。一些个人在自建房过程中，甚至以住宅小区的名义对外进行广告宣传、预收订金甚至签订了预购协议，其行为与房地产企业进行房产开发并无本质区别。尽管部分个人自建房在这之后缴纳了土地增值税，但是这并没有形成标准统一的管理制度。对于房地产企业来讲，这形成了一种税负不公平的现象，影响了城镇化的建设发展，也违反了税负公平的原则。
个人销售自建房首先将产权登记于个人名下，在买卖过程中，以二手房的名义转让给购买方进行过户，达成交易实质内容。财税〔2008〕137号中第二条“对个人销售住房免征土地增值税”的规定，此类销售均应免征土地增值税。根据有关调查，“此类自建房项目少则数十套，多则上百套”，在庞大的数量下，已经构成了房地产开发的实质。于此同时，这类自建房的修建也带来了大量的税款流失，造成土地增值税的调节作用失灵。
三、个人自建房的征管难点
土地增值税是国家用来调控房地产市场、抑制炒房行为的手段。名为个人自建房销售，实为房地产开发的行为违背了这一初衷。但是由于城镇面积扩张广，情况复杂，且房屋许多都以自建的形式存在，因此这类行为监控与管理难以实施，普遍存在着行为界定难、资料收集复杂、税款核算难等问题。
1.自建销售牟利行为界定困难
除了上文所讲的自建行为的定义存在混淆的情况之外，自建行为销售是否属于牟利行为也难以界定。地方政府为了鼓励建设，会批准个人的建设请求，并且规定只要拿到相关部门的许可后便可施工，并没有对建筑物有具体的要求，因此在行为的判断上十分地难以界定。
2.个人自建房行为难以监控
个人自建房存在着分布较广、分布零星、参与人员多、单笔金额较小等情况。这使得个人自建房出售行为较难被税务机关监控。个人开发几乎遍布每个乡镇，也因此个人开发行为难以被全盘追查，同时，由于开发人员的纳税意识薄弱，未到有关部门登记并提供相应的资料，税务机关难以掌握纳税人真正的信息。
3.税款核算难
房地产开发企业多采用的是通过税票控制税源的方法。但是个人自建房多为私下寻找施工团队进行开发，并没有取得正规的合同。也由于买卖双方均是避税的受益人，因此双方会协定签订阴阳合同。税务部门难以确定正确的应纳税款。
4.难以收集基础资料
按照房地产税收的管理要求，纳税人开发修建工程项目应当具备项目规划、施工许可、建安合同、竣工验收、销售记录、房屋测绘等主要资料，同时向主管税务机关及时进行备案登记。但是自建房的特殊性质使得它其开工、建设、竣工主管税务机关均无相关信息资料，只有集中销售时才引起主管税务机关注意。
四、加强个人自建房土地增值税征管的建议
1.加强部门协作
建设、规划、国土部门应当相互進行信息共享，建立完整的信息共享机制。国土部门在建造前需要明确土地所属人的性质，项目立项需要规划部门的认定，建设部门要对建筑施工进行审批。在房地产建设的前期税务机关就需要对此具体情况进行了解。
2.政府有关部门需要加强管理
政府职能部门对于自建房应当有一定的标准，严格执行审批程序，应当出台相应的自建房的标准和规范政策限制自建房的建筑面积。例如，按家庭合理需求套数或人均住房面积来限定自建住房标准，防止个人利用自建项目为手段，非法进行房地产开发，从而从源头上杜绝偷漏税的发生。
3.调整税收政策
在对于超过自用住房面积的自建房，应当设立规定视同于房地产企业进行对待。个人销售住房的税收优惠政策是因为在房地产开发商售卖时已缴纳土地增值税，并转嫁给购买方。因此土地增值税在个人销售住房时，为了避免重复征收则予以优惠。但是个人自建房在建造初期并未缴纳增值税，因此对个人自建住房超过一定标准的住房再转让环节应予征收土地增值税。将个人自建房情况进行分类对待，如：为了改善家庭住房条件的自建房免征土地增值税，但是自建房对外销售应当补缴土地增值税。这既有利于公平税负，又能有效防止人为逃避缴纳税款。
参考文献：
[1]杜江山，余国彪，燕飞.对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨[J].注册税务师，2012(07)：28-29.
[2].财政部：对个人销售自建自用住房免征营业税[J].现代物业(中旬刊)，2013，12(10)：24.
作者：王钰涵
土门镇农村建房申请程序
为加强规划管理和土地利用，切实规范规划区和非规划区农村建房行为，促进经济社会健康发展，根据《中华人民共和国城 规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合我镇实际，规范农村建房行为程序如下：
一、集镇规划区农村建房程序(土门村、上坪村、关帝庙村、干沟村、六官坪村) 对集镇规划区、村庄规划区和因城镇建设发展需要实行规划控制区域内的农村建房，一般实行集中建房，必须严格按照下列程序办理手续：
(一)申请材料：建房申请;身份证、户口簿;建房规划许可证;镇人民政府关于同意用地报告。
(二)办理时限：20个工作日。
(三)办理流程：
1.申请：建设个人提出规划申请，经村委会审查签字后，(村委会主要审查是否一户多基、拆旧建新的老宅基地的处理是否到位、是否按镇村规划、是否在公路或道路红线范围外、是否基本农田保护区、是否存在邻里纠纷)上报镇集镇办，符合规划要求后同时向 镇国土资源所申请。
2.受理：镇集镇办接到申请报告后，组织集镇办、国土资源所、规划分局、所在村五个工作日内到现场进行踏勘。
3.审核：符合建房条件的，由镇集镇办提供私人建房呈报表和《新农村住宅设计》图集给建设个人选住宅方案。
4.审批：镇人民政府组织集镇办、国土资源所、规划分局对建房资料进行全面审查，符合条件的，发给建房通知书和建设个人住宅方案;不符合条件的向申请人作出不予许可决定书。
5.放线：镇集镇办、国土资源所、规划分局凭建房通知书按建设住宅方案实地放线。
6.申报：镇国土资源所汇集规划资料、建房申请及镇人民政府报告，报县国土资源局办理建设用地批准书。
7.验收：建设个人房屋竣工后，镇人民政府组织集镇办、国土资源所、规划分局等按建设个人住宅方案进行验收，验收合格的，验收部门签字盖章后报县国土资源局办理土地登记手续，县住建局办理房屋所有权证;验收不合格的，下发整改通知书。
二、非集镇规划区农村建房程序
对非规划区的农村建房，必须遵守以下程序办理手续：
(一)建房条件：
1.符合土门镇土地利用总体规划;
2.使用原有的宅基地和村内空闲地;
3.农村村民一户只能拥有一处宅基地;
4.宅基地面积不超过200平方米(未利用地)，使用农用地每户不得超过120平方米;
5.对农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
(二)申请材料：建房申请;身份证、户口簿。
(三)办理时限：20个工作日。
(四)办理流程：
1.农民建住宅用地，由农民提出申请;
2.经村民委员会同意、审查上报;
3.由镇国土资源所堪址、审查上报;
4.由镇集镇办组织规划分局、国土资源所、村委会一同到实地勘测，并对是否符合规范标准进行审核。符合条件的现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图;
5.县国土资源局审核;
6.报县人民政府批准;
7.涉及农用地转用的，依法办理农用地转用。
三、违法违规处罚
所在村委会要加大巡查力度，对在规划区内未按照程序履行审批和办理相关手续的农村建房行为，及时向镇政府报告，由镇集镇办牵头，严格按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十
四、六十八条规定和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关文件执行。对在非规划区内未按照程序履行审批和办理相关手续的农村建房行为，严格按照《中华人民共和国土地管理法》第七十
三、七十
六、七十
七、八十三条规定和《中华人民共和国城 规划法》等法律法规及相关文件执行。必要时，申请法院强制执行。
个人申请
(一)《村民住宅建设和用地申请表》一式五份;
(二)户口簿及家庭成年成员的身份证影印件;
(三)申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外);
(四)属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定书;
(五)拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议等;
(六)具有相应资质建筑设计单位的设计图，或者选用标准通用图。
村委会审议、征求意见
与建房户沟通安排建房基地，审议申请材料和宅基地安排情况并张榜公示;公示无异议后签署《村民住宅建设和用地申请表》意见，报镇乡政府。
镇乡政府现场勘测、审核
组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合规范标准进行审核。符合条件的现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图。
属利用原宅基地改建的
不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。
新建、扩建的
报送城市、县政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，
由镇乡政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。之后由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。
尊敬的各位领导：
本人是XX镇XX乡XX村村民XXX，19XX年X月X日出生，
长年在外打工，在村里没有属于自己的房屋，现准备回村长期居住，
故此申请在胡宅村新建住房，如能得到政府各级部门的批准，我将根
据农村居民建房的有关规定，文明施工，安全施工，不影响周围邻居
的工作和休息，对建筑材料不乱堆乱放，不阻碍交通与消防通道。
特此申请，敬请审核批准
申请人：XXX20XX年XX月XX日
一、由建房户提出申请，填写《农村个人建房申请、审核表》;
二、所在村民委员会签署意见并加盖公章;
三、镇政府进行初审，并负责调地工作：
1、镇村建办意见;
2、镇土地分所意见;
四、镇政府分村定期定点张榜公布初审意见;
五、报县级机关联合审批：
1、县规划局审核，确定规划选址意见，发批准文件;
2、县国土资源局审核，并办理用地审批手续，发批准文件;
六、县国土资源局收取建房费用，核发《农村个人建房建设工程许可证》;
七、建房户开工前报告镇政府，镇政府现场查验，敲桩定位，并实行建设全程管理;
八、建房竣工后，建房户应向镇政府申请竣工验收;
九、镇政府会同县有关部门派人现场查验，按规定核发建房竣工验收合格证，退还建房同地保证金;
十、建房户凭验收合格证，向国土登记部门申请房地产权利登记。
国土资源中心所：
我人系 乡(镇) 村 组村民，现年 岁，家中现有人口 人，现有住房 平方米。现因 特向上级国土部门申请批地建房。申请面积为 平方米，地类属 ，大地名 小地名 ，其四抵分别是：东抵
;南抵
;西抵： ;北抵 。四抵清楚，权属无争议，恳请上级国土资源管理部门给予批准为盼。
特此报告
申请人： 电 话：
年 月 日
村民代表签字：(80%以上农户)
组长签字盖章： 村委会签字盖章：
村协信息监察员意见(签名)：
建房施工合同书
甲方：
姓名：
住址： 乙方：
姓名：
住址： 身份证号;
甲方将位于 --------------的自住用房的建设施工工程经双方协商承包给乙方，经双方协商同意，就该建房工程的施工承包事宜达成如下协议：
一、 此次建房的施工承包方式为乙方包工，甲方包料。乙方负责出工建设并自行解决建设施工所需要的所有设备，甲方负责建房所用的全部原材料，施工过程所需的水电费用由甲方支付，施工人员的吃住行生活由乙方自理。乙方在施工过程中，应注意施工安全，全程对施工安全负完全责任，因施工设备的原因和乙方人员操作失误导致的一切伤亡事故由乙方负完全责任，与甲方无关。由于乙方对施工工地管理疏忽造成的施工人员以外的第三人人身及财产损害的，乙方应对此负全部责任。施工图纸经双方确认后，不能随便更改，如需要更改双方商量后同意。
二、
被建房屋的建筑面积 ------ 平方米，甲方将包括地梁在内的的房屋建筑工程的施工全部承包给乙方(其中包括贴内外墙的瓷砖、楼梯及其附属设施、卫生间地板砖、撒瓦等)。乙方的施工承包房子主体单价为每平方米 ------- (大写------------) 元整(带厕所)，平方面积以墙皮为界.
三、特别要求及说明：
1、 楼板要求层层现浇(包括楼梯、门窗、过梁)。 ③、内墙全部抹灰，外墙正立面和侧立面全部贴面砖。 工程质量等级：
达到施工规范规定的验收合格标准。在施工中个别部位若达不到质量要求的，返工重做。所造成的材料、人工损失均由乙方全部负责赔偿。经整改后还达不到质量要求的，甲方有权单方面终止合同，另行发包，并按乙方已完工程人工费的50%结算清理出场。一年内若出现质量问题，由乙方无条件修葺。
2. 工程质 量;在施工时必须按甲方要求的墙面的平整度不能大于五毫米,墙面砌砖不允许出现对茬砖
四、 本协议自甲、乙双方在该协议文本上签字(或盖章)之日起生效。本协议一式三份。甲方、乙方各一份，见证人一份。
备注; 甲方签字(签章)：
乙方签字(签章)：
见证人签字(签章)：
签约时间： 年 月 日
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