中国银行个人贷款业务

第1篇：中国银行个人贷款业务

商业银行个人贷款业务运行模式中外比较分析

摘要：本文主要研究为更快、更好、更安全地发展商业银行个人信贷资产业务(简称“个贷业务”)，应该如何进行模式创新的问题。通过对比国内、国外商业银行的不同做法，找出改革的共同目标和方向，并探求更适合中国国情的个贷业务管理运行模式。

关键词：“扁平化结构”;SBU模式;个人信贷运行模式

随着资产市场的发达，直接融资变得更加高效和低成本，商业银行公司信贷业务增长速度逐渐放缓，个贷业务逐步成为商业银行新的利润增长点，而个贷业务能否快速、健康地发展，很大程度上取决于商业银行自身的管理运行模式。

一、国外商业银行的革新之路

1.组织结构的发展趋势---“扁平化结构”

在银行的组织结构方面，组织管理理论中新古典组织理论的代表人物斯科特于20世纪90年代提出了最具代表性的扁平化结构理论[1]。该理论的主要特点是减少管理层次，形成一条最短的管理指挥链。商业银行扁平化管理的具体做法就是减少分支行的层次，减少信息传递和决策链条中的中间分支行，将待处理信息直接由基层行传递到决策行，迅速做出决策。其实质是缩短委托代理链条、降低信息耗散、缩减成本，有利于银行实现以客户为中心、高效决策的经营战略。

2.荷兰银行的SBU创新

荷兰银行应用扁平化思想，于2001年率先推出SBU(Strategic Business Unit)模式[2]。该模式由三个平行的SBU模块构成，即批发客户SBU(按产品细分为更小的SBU)、私人客户资产管理SBU(按地域细分为更小的SBU)和个人消费者SBU(按地域细分为更小的SBU)，其中心思想就是以客户为中心。荷兰银行的客户SBU结构强化了各SBU的自主权，能对客户的需求迅速做出反应，并恰当地设置产品子SBU以及地域子SBU，以便最大限度地贴近客户，并兼顾产品营销的需要和各地域市场的差异性。

3.业务流程再造---前后台的协作与分离

国际商业银行在对其组织结构进行改革的同时，也对业务流程进行了创新和再造。当前，商业银行普遍采用前台和中后台工作分离的模式。前台的工作主要是直接和顾客打交道的SBU;中线的工作包括风险管理、集团的资产负债管理;后台的工作主要包括客户数据管理、集团稽核、财务、人力资源、法律合规性以及研究与开发等一系列支持工作。前台和中线是独立的，通常他们共同拥有决策权，以控制贷款的风险[3]。

综观国外商业银行的革新之路，贯穿始终的核心思想就是：以顾客为中心，实施高效和安全经营管理战略。扁平化结构是为了降低信息耗散、缩减成本、加快决策速度，从而提高服务的效率。SBU是以客户为中心，根据不同客户的不同特点和需求设置，以尽可能方便、快速和高质量地完成客户的要求为目标;而业务流程再造中前后台的分工和协同决策，则有利于提高贷款的安全性。

二、国内商业银行个贷业务运行模式的变革之路

国内商业银行个贷业务的组织和管理，通常是总行层面负责产品的研发和产品战略的制定，各分行根据区域的具体情况，贯彻落实总行的产品战略和政策，组织搭建个贷业务的管理运行框架模式。纵观国内商业银行个贷业管理运行模式的演变历程，主要有以下三种形式。

1.“分散型”运行模式

“分散型”运行模式是我国商业银行个贷业务最初采用的运行模式，其特点是基层行既作为个贷产品的营销前台，又承担贷后管理的责任，而贷中管理，如审批权则集中于一级分行或二级分行(或综合性支行)，营销和贷后管理分散在各基层支行，可形象地称之为“分散型”运行模式(图1)。

优势：一是有利于调动所有基层行和客户经理开展对合作单位(如开发商、二手房经纪公司和汽车经销商等)和个贷业务营销的积极性，从而有利于充分发挥和挖掘商业银行网点资源、人力资源以及客户资源的优势。二是在营销和服务过程中，不局限于某一网点，便于客户就近办理业务。三是有利于实现公、私业务信息资源的共享与双赢。如房贷业务，由于绝大多数基层行是发放房地产开发贷款的经办行，房地产开发贷款是个人房贷开办的上游产品，而作为下游产品的个人房贷所形成的资金回流，又为房地产开发贷款的归还提供了资金保障。这种良性互动，实现了公、私业务信贷产品的有机结合。

缺点：一是不利于集约化经营，不利于降低运行成本。这种模式贷后管理专业化、规模化程度低，每个基层行都需要配备开展营销和进行贷后管理的全套人员和设施。尤其是在个贷抵押登记的办理、不良个贷的化解和处置、贷款档案的管理方面，分散管理将产生较大的成本和浪费，运行成本相对较高。二是由于考核机制的引导作用，容易导致基层行偏重于营销业绩，弱化贷后管理工作，形成重贷轻管的问题，进而影响个贷资产质量。三是个贷产品在流程上呈现出双向传递性，加之内部管理层级较多，对于大额个贷还需要经过基层行、二级分行(或综合性支行)、分行三个层级的往返处理才能完成，管理运行效率低下。

总之，“分散型”模式做到了以顾客为中心，方便了客户，但是运行效率低，安全性不高。针对这些问题，国内银行纷纷改革运行模式作为回应，进而转向一种新的模式---“集中型”模式。

2.“集中型”运行模式

“集中型”运行模式的特点是由一级或二级分行(或综合性支行)成立“个贷中心”，在中心设置：营销受理岗、签约岗、信息录入岗、贷款放行岗、贷后管理岗、抵押登记岗、档案管理岗等岗位，全面负责个贷业务的营销及贷后管理工作，而审批岗、风险监控岗、产品制度岗则设在一级分行或二级分行的中后台管理部门，基层行仅负责向个贷中心推荐合作机构或项目，业绩由一级分行或二级分行来协调分配。由于个贷业务的主要流程集中在一、二级分行的个贷中心，因而可形象地称之为“集中型”模式(图2)。

优点：一是有利于提供专业化、规范化的服务和管理，也有利于节约人力资源和降低管理成本，实现集约化经营。二是有利于夯实贷后管理工作，加强了贷后监控力度，提高了贷款质量的安全性。

不足：一是经办网点相对较少，市场面窄，不便于合作机构和客户办理业务，没能充分体现以客户为中心的经营理念;二是在业务营销上不利于充分调动基层行的积极性。基层行的间接参与，在一定程度上会影响到其经济利益，从而影响到商业银行整体个贷业务的发展;三是 “集中型”运行模式容易导致公、私业务产品在捆绑营销上的脱节，不便于实现公私业务信贷产品的联动营销;四是仍未完全摆脱业务流程的双向传递，使管理层级和环节没能得到根本性的改善。

“集中型”运行模式由于进行了机构设置的“扁平化”处理，在效率方面有一定提高，由于由一、二级分行集中进行贷后管理工作，因而贷款的安全性也得到了加强。但与“分散型”运行模式相比，“以客户为中心”的经营理念难以得到有效发挥。

3.“伞状型”运行模式

国内商业银行经过探索，在充分吸收前两种模式的优点和摒弃缺点的基础上，对两类模式进行整合，再造出新的模式。这种模式由分散型模式的前半部模块与集中型模式的后半部模块整合而成，即“前分后集型”，又可形象地称为“伞状型”运行模式(图3)。

这种模式由各基层行负责贷款的营销、调查、受理和审核等工作，一级分行按区域成立个贷中心集中贷中和贷后管理工作，包括集中审批、信息录入、抵押登记、账务处理、不良催收，资产保全、贷款监控、档案管理等工作。这样，可充分发挥网点和人员点多面广、全方位面向市场的优势，保证客户得到更及时、周到的服务。同时各基层行的积极性得到充分调动和发挥，有利于个贷客户经理轻装上阵，专心于市场营销。个贷中心作为保障支持部门，集中实施专业化、规模化、标准化的操作与处理，达到了提高运作效率，夯实风险管理基础，减少管理层级和环节的目的。

这种以基层支行为营销前台，而中后台设立个贷中心为其提供服务与保障的模式，实现了个贷业务营销工作重心的前移，同时将中后台保障和管理的职能向上集中。即前台尽可能散开，而后台全面集中的模式，不仅大大缩短了管理层级，而且在业务流程上实现了单向操作，提高了工作的效率。显然，这与国外商业银行的扁平化管理变革有着异曲同工之效。

四、讨论和结论

本文主要论述了为了更快、更好、更安全地发展商业银行个人信贷资产业务，应该如何进行模式创新的问题，得出以下结论：

1.国外商业银行在发展个贷业务的进程中，在组织结构和业务流程方面所做的改进包括“扁平化”结构、SBU模式、业务流程再造等。他们改革的目标可归纳为：“以顾客为中心”实现高效率和低风险的目标。国外银行做法，值得我们参考和学习。

2.通过对国内商业银行在个贷业务管理模式的演变历程的回顾，我们惊奇地发现：从“分散型”模式，到“集中型”模式，再到“伞状型”模式，国内银行改进和创新的最终目标竟与国外同行们不谋而合，那就是寻求“以顾客为中心”、高效率和低风险的个贷管理模式，这也是我国商业银行逐渐国际化的一个佐证。

3.在全球化金融浪潮的冲击下，在个贷业务面临日益增多的国内外同业加剧竞争的新格局形势下，国内商业银行应坚持以客户为中心，进一步整合资源，不断改革创新，构建科学、高效、安全的经营管理模式，实现个贷业务快速、健康的发展。

作者单位：陈端能，中国建设银行股份有限公司北京分行;董时珊，中国人民大学财政金融学院

(编辑 雨露)

参考文献：

[1]马英.“商业银行组织结构扁平化改革与 SUB 模式创新”[J].河北金融，2006，1：3-5.

[2].吴成良.“SBU 模式在商业银行组织结构创新中的应用研究”[J].国际金融研究，2002，2：39-40.

[3].梅远.“国有商业银行信贷经营模式的研究与设计”[CNKI]. http://e54.cnki.net/kns50 /classical/singledbindex.aspx?ID=2，2004-07-07.

作者：陈端能　董时珊

第2篇：我国银行个人理财业务探析

摘要：随着银行业的开放, 理财市场也必将成为中外资银行未来竞争最激烈的领域之一。我国商业银行发展个人理财业务起步很晚, 到目前为止, 只有十年左右, 但却取得了巨大的发展与进步。本文力求从一方面去理解并分析个人理财业务发展的实质。

关键词：银行业;个人理财;商业银行

商业银行个人理财业务是目前发达国家商业银行利润的重要来源之一。商业银行个人理财业务，就是利用其网点、技术、人才、信息、资金等方面的优势，为客户提供包括代理投资理财、代理收付、代理保管、转账汇总结算、资金融通、信息咨询等在内的全方位综合性金融服务。自1996年中信实业银行广州分行在国内最早挂出“私人理财中心”的牌子至今，随着国内居民收入水平的日益提高，理财意识的不断增强，我国个人理财市场规模持续扩大已成为不争的现实。时至今日，个人理财业务已经成为银行新的利润增长点，中外银行纷纷推出各自的个人理财品牌，并在个人高端客户市场和金融产品创新上展开了异常激烈的竞争。同时，理财金融的发展程度体现了一个国家金融业的发达水平，因此再继续加快发展个人理财业务势在必行。

一、我国商业银行个人理财业务的现状

个人理财是指商业银行按客户划分市场, 根据不同客户所确定的目标、收入与消费情况、风险承受能力等因素, 合理配置财务资源, 满足个人金融资产的保障与需求。在西方发达国家, 商业银行个人理财业务经过多年发展已经趋于成熟, 服务内容丰富,方式多样,个人理财业务收入在银行总收入的比重已超过30%。西方早期的个人理财包括生活理财和投资理财。我国商业银行个人理财业务起步晚, 发展慢, 主要包括: 1995年招商银行发行的“一卡通”、1998年工商银行在上海等五地的试点、1999年建设银行在北京等十地建立个人理财中心、2001年农业银行提供的“金钥匙”金融超市等。近年来,国内居民收入水平的日益提高, 理财意识的不断增强,使我国商业银行个人理财业务得到迅猛发展。截至2008年11月底，全国36家银行共推出了2820款理财产品，初步估计全年银行理财产品的

发行规模将达到1万亿元。在银行业全面对外开放、股票市场回暖、非银行金融机构创新活跃的背景下，理财产品提高了中资银行的竞争能力，稳定了银行基础客户群，加快了银行创新与综合化经营的步伐，已经成为商业银行实现发展战略调整的重要手段。然而,从总体来看与发达国家相比,个人理财业务在我国国内的发展十分滞后,因而不利于商业银行利润空间的充分拓展。其特征可以归纳为以下几个方面:一是规模小,目前我国商业银行中间业务收入占银行总收入的比重不足10 % ,平均约为8 %左右;二是品种少,商业银行中间业务的品种从目录上看有2820多种,而实际运用的品种却很少,个人理财品种则更少;三是个人理财业务层次较低,我国商业银行现阶段提供的个人理财服务基本上是转账、代理、代收代付、通存通兑等技术含量比较低的简单业务;四是产品的特色和差别化服务不足。虽然各家银行推出的产品名称各异,但内容却大同小异,缺乏特色,面对形形色色的顾客,在理财产品的设计或提供的服务上差别不大。

二、加快我国商业银行个人理财业务发展的措施

1.培育良好的个人理财业务环境

个人理财业务环境的培育，既包括政策环境的培育，也包括市场环境的培育。当前，由于政策、法律的限制，我国金融机构只能分业经营，银行不能涉及证券、保险业务，也就不能给客户提供综合理财业务。在当前我国商业银行分业经营格局还未发生大的变化的时候，我国商业银行个人理财业务应能较好地融入现行体制，推动个人理财业务市场发展。同时商业银行应该积极争取政府的支持，寻找机会绕开混业经营的壁垒，完善内部体系，更好的开展个人理财业务， 迎接将来环境的变化带来的挑战与机遇。

2.加大居民理财意识的培育

首先,目前我国国内居民理财意识教育很缺乏,理财教育的滞后,是我国居民理财意识淡薄、理财观念落后的重要原因。其次,要加大产品的宣传力度。由于个人理财业务竞争的激烈,商业银行必须设计好的理财产品,要借助有影响的媒體来扩大宣传的力度和广度,让更多的客户了解和参与;再次,要设计符合中低客户需要的产品,开发中低客户市场。当前我国各大商业银行推出的理财产品基本上是针对高端客户而言的,市场准入门槛高,许多有理财愿望的中小客户被拒之门外。中小客户个人理财市场是一个巨大的潜在市场,为实现银行的长期利润,商业银行不应忽视这一市场。

3.优化银行理财治理结构

商业银行应该优化公司治理结构，建立健全管理机制和组织架构，设立专门的业务部门——理财业务部，承担个人理财业务的专业化管理和拓展职能。该部门的主要职责是将分散于各业务部门涉及个人理财业务的相关职能进行整合和归并，分析客户需求，研发和整合个人理财产品;组织理财产品的市场营销，推广理财品牌;统一协调与保险、证券、信托、期货、基金管理公司的业务合作和沟通;对本级重点营销客户提供投资理财服务。同时银监部门应关注个人理财产品对现有和潜在的消费者进行调查、引导,等等,加强对消费者的服务和教育,出台专门的理财业务指导办法以及监管法规,限制商业银行在个人理财产品营销上的非理性行为,指导商业银行帮助客户科学理财。

4.采用先进的科技促进理财

随着信息技术、互联网技术的深入发展，网络化服务将成为商业银行间理财竞争的重要领域，并将决定未来的竞争态势和格局。网络化具有使用方便、成本低廉、交易速度快等特点。在设计个人理财计划时, 应当充分发挥其优势作用, 使用电话银行、网上银行、自助银行等服务方式, 为客户快速有效地整理和分析信息, 提供人性化服务。同时，基于营业网点和网上银行的快速发展，商业银行的理财业务不再受营业地点和时间的限制，全天候提供服务的自动银行、网上银行、掌上银行等日益深入理财服务，并不断深化网络化服务的发展进程。

5.持续创新理财类产品

充分满足客户需求,商业银行一是要不断推进理财产品的创新。理财产品的创新重点是要新,商业银行设计产品或服务时,不要一味地模仿,要充分体现本行的智慧和优势。为此银行在进行个人理财产品创新的同时,必须立足于帮助客户树立正确的理财意识,同时针对客户在人生和事业发展的不同时期的收入、支出状况的变化与风险偏好,通过充分利用各种理财工具,生成个性化的财务管理方案,帮助客户实现人生各阶段的目标与理想。同时要树立理财产品的品牌意识。外资银行的品牌意识同中资银行相比要强得多, 用花旗银行中国区首席执行官施瑞德的话来概括, 集中力量建立私人银行品牌、认清目标客户和培养客户关系、组织市场研究,并厘定业务策略。

6.加设专业理财队伍建议

银行个人理财业务是一项高智力的中介服务业务，涉及市场、资本、金融、投资、贸易等各个领域。高素质的理财人才不仅要精通银行、证券、保险、基金等业务, 而且应具备高尚的道德品质和奉献精神。在国外，具有10年以上的从业经验，是一个理财师必备的条件，在国内专业市场，也需要5年的工作经验，理财师必须坚持职业操守，具备广博的金融知识，通晓各种金融产品和投资工具，了解国际、国内经济、金融形势，具有较高的判断能力和操作能力。为此加快人才培养是开展理财业务的当务之急，有针对的组织员工学习投资、保险、税务、退休计划员工福利等理财知识，鼓励员工参加注册会计师、证券从业资格、保险经济等资格考试是解决人才危机的主要途径。同时在现有情况下，要积极选拔业务骨干充当理财经理，并配备会计、信贷、法规、银行卡、电子银行、国际业务、代理保险、基金经理等专业部门人才组成智囊团做后续支持开展理财业务。

参考文献：

[1] 王霞.中资银行个人金融服务发展探悉[J].全国商情经济理论研究,2006,(1):15

[2] 谢怀筑,陈利敏.银行个人理财市场发展报告[J].中国金融,2004,(11):99

[3] 李瑜.个人理财金融业务创新探析[J].商业研究，2004，(17):52-53

[4] 杨新臣.商业银行个人理财业务现状及其战略[J].武汉金融.2006,(6):59-61

[5] 吕德宏,汝璇卿,叶建洋:借鉴国外经验拓展国有商业银行个人理财业务[J].浙江金融,2007,(10):51-52

[6] 鄂梅:争创一流与时俱进打造理财品牌[J].中国城市金融,2004,(6):14-15

(作者单位：郑州市市区农村信用合作联社

作者：于永勃

第3篇：我国银行个人理财业务分析

摘 要：近年来，各家商业银行大力开展个人理财业务，纷纷推出自己的理财产品，将个人理财业务作为发展的重点。在对国内理财产品市场发展状况分析的基础上，提出了解决我国理财产品市场发展瓶颈的几点建议。

关键词：个人理财;营销策略;资本市场

1 我国个人理财业务发展的现状

2007年，随着股权分置改革的完成，在中国宏观经济持续向好与人民币升值的大背景下，百姓的理财意识达到了前所未有的高度。“财产性收入”被肯定和鼓励后，理财需求更是呈现出异常活跃的氛围，国内理财市场在需求和供给两方面都有了大踏步发展。 

我国个人理财业务的发展速度惊人，现已初具规模，主要呈现出以下特点：规模不断扩大;品种日益增多;收益率持续走高;市场竞争激烈等。但由于该业务的发展还处于起步阶段，还存在许多有待完善的地方。 

2 我国银行个人理财业务发展中存在的主要问题

(1)营销模式滞后，宣传力度不够。

我国商业银行在很长时间内做的是对公业务，由于较长时间的金融服务卖方市场的存在，银行的工作人员基本上还是以“守株待兔”的理念进行营销。其个人理财业务的主营销渠道仍是营业网点，主要依靠有形的网点扩张来达到扩大市场份额的目的。这样的分销体系，既受地域限制又受时间限制，让银行无法与客户实现无缝对接，客户无法得到全程服务。

而且，各家银行在理财产品的营销上基本上处于“雷声大、雨点小”的状况。由于缺乏必要的宣传，即使是一些不错的理财产品，实际了解的客户也并不多。据中国银行上海市分行近期对该行 350 名柜面客户组织的一项市场调查发现:被调查客户对于“通存通兑”、“代扣费”等一些新的个人理财工具的知晓率却全部低于 1%，而对于“无折进帐”、“ATM 存款”等一些新理财工具的知晓率竟然全部为零。一些新的国债、基金等的收益、风险情况也是平常百姓所不熟悉的。

(2)产品同质性强,差异化和个性化严重不足。

目前商业银行的个人理财业务,市场细分变量单一,仅以客户财富规模作为服务划分标准,而没能根据年龄、家庭生命周期、价值取向、生活方式、风险偏好等因素对客户进行更为深入有效的细分,并进而挖掘目标客户的潜在需求,有针对性的设计理财产品,导致理财产品的差异性和个性化严重不足,产品同质化现象非常明显。而且现有银行理财产品又大都集中在个人信贷、代收代付、信息服务等基础性理财产品上,极易模仿，这使得商业银行难以形成自己的优势和特色。

(3)组织机构设置存在问题。

个人理财业务是为客户提供一站式服务的一种新型综合性业务，它的顺利开展必须依赖于前、后台业务的整合。而在目前国内商业银行的组织机构设置中，个人理财业务工作通常都归口在个人银行业务部。由于个人理财业务涉及非常广泛，几乎涵盖了银行资产、负债业务和中间业务，而上述业务当前又是分别由个人银行部、中间业务部、房贷部等多个部门管理，造成前台业务条块分割，无法实现为客户提供一站式服务。

(4)高素质的综合理财人员匮乏，不能适应未来发展的要求。

当前，高素质的复合型理财人员匮乏,已成为制约我国商行个人理财业务深入发展的瓶颈。银行个人理财业务是一项知识性、技术性相当强的综合性业务,涉及到市场、资本、金融、投资、贸易、法律等各个领域,对从业人员的专业素质要求非常高。理财人员不仅要掌握综合全面的金融知识,还应熟知现代市场营销理论和实践,具有较强的市场营销能力、人际交往能力、组织协调能力和公关能力。商业银行现有的个人理财服务人员,多是原来从事传统银行业务的员工,对证券、保险等专业知识知之不多,能为客户提供综合财务规划的理财专家凤毛麟角,与目标客户的综合理财需求存在着巨大差距。

3 解决我国银行个人理财业务发展瓶颈的几点建议

(1)商业银行应提高自身个人理财业务水平。

首先，树立“以客户为中心”的经营理念，构建系统化的理财服务体系。

中国银行业与国外银行最大的差距在于服务。中国银行业对“以客户为中心”的理解一直处于表面状态，不能够深入地了解客户的需求以对客户实行无差别服务策略。客户对个人理财业务的需求需要有一个合理的财务规划过程，而不仅仅是购买一个产品。银行要从客户的需要而不是自身情况出发，以“度身定做”的方式为客户提供称心的服务，更好地满足客户的需要。

再者，我国银行的机构设置还主要是分支行制，层层叠叠的管理层次很多，没有按照个人客户的需求来详细划分业务部门，从而损失了效率。而国外实行的是事业部制，如花旗银行的组织架构是以客户为中心，按照产品划分的扁平化的分支机构。它以垂直型管理为主线，辅之以矩阵管理的体系。这种机构设置可以减少管理层次，建立一种紧凑的横向组织。在同一类业务上，实行垂直管理，使管理链条大大缩短，提高了管理效率。同时，花旗银行还通过银行再造，对中后台业务实行专业化、集中化、标准化的设计，将后台服务中心、数据中心、票据处理中心等集中设置，有利于充分地利用资源、降低成本、提高效率、控制风险。

所以，我国商业银行在设计组织架构时，要大胆突破按照行政区划、政府层级序列设置银行分支机构的传统模式，根据区域经济发展的现实状况和不同特点来合理设置分支机构和配置资源，推行结构的扁平化和集中化，建立科学、高效的组织构架。

其次，营销策略上，要实行客户细分，重视中小客户市场的开拓，树立自我品牌。

从国内商业银行营销实践来看，一般都会根据客户“财富值”，将个人客户分为“VIP客户、优秀客户、中产阶级、大众客户”四大类。其主要的目标市场还是高端客户。但我国目前仍是发展中国家，高收入客户比例毕竟很少。所以，今后各银行在开发高端客户的同时，应开启中小客户潜在的巨大需求，进入相对无竞争的领域，发挥自身优势，寻找长板，创造蓝海。在面向中小客户提供个人理财产品时，营销人员也必须对客户进行必要的细分。因为中小客户更加复杂，只有实行更为细致的客户细分，才能有针对性地设计差异化理财产品，彰显银行自己的特色，树立起自己的品牌。

第三，注重产品创新。

银行的理财产品一般由核心产品、形式产品及扩展产品组成。针对我国目前的现状，我国商业银行在产品创新时还是要重点把握核心产品的开发与创新，学习国外先进经验，并根据我国的国情多设计推出复合型的个人理财产品。同时，因个人理财产品强调的是“个性化”，银行在开发产品时在其核心产品基本同质的情况下，还可以在形式产品或扩展产品上面做文章，针对不同客户的需求，提供不同的具有“个性化”的产品。

第四，加快人才培养，建立有效的激励约束机制。

在银行业中，银行产品很容易被模仿，银行服务也易被跟进，惟有人才是没办法被模仿的。人力资本是商业银行的核心竞争力所在，因此打造理财品牌首先是人才先行。在国外，客户经理是商业银行广泛采用的一种竞争优质客户、推销银行产品和服务的业务经营模式，是全权代表银行与客户联系的窗口。目前，我国商业银行普遍缺乏这样的人才。因此，银行应积极创造条件设置客户经理，加强对他们的培训和管理，对其进行营销知识、推销技巧、理财知识等方面的教育，使其能够为客户提供综合性、高质量、高效率和全方位的金融服务。

其次，建立有效的激励约束机制。根据客户经理的知识水平、实践经验、工作能力和工作业绩等标准将其分为不同的等级，对不同等级的授予不同的权限，分配不同的客户和任务，并根据等级高低实行不同的报酬，并通过业绩考核，加强对客户经理的管理，激发其工作潜能。

(2)投资者个人要树立正确的理财观念，增加理财知识，以实现财富的保值增值。

理财从本质上是一种对财富的管理，当财富积累到一定程度，人们关心的不仅仅是消费，更关心对财富合理的分配和投资。理财就是对财富的合理安排，确定不同的投资方向，以期获得最好的回报。而且它是一种多元化的委托财富管理方式，不仅可以投资于股票、债券，还可以投资于房地产和收藏品，投资面非常广泛。个人投资者应根据自己的偏好，选择适合自己的理财计划和理财产品，在追求高收益率的同时也要注意自己的风险承受能力。

投资者要想在不同金融机构的多种理财产品中进行有效的选择，而不仅仅是听从理财人员的建议和推介，还需要客户对理财产品的具体情况有所了解，包括运作方式、投资方向、合同条款、计费标准等。对理财产品品种的了解可以通过关注各家金融机构的网站获得，也可以通过理财工作室直接与理财人员沟通获得。同时可以经常翻阅一些理财方面的杂志和书籍，增加理财方面的知识积累。

(3)构建良好的外部环境，促进银行个人理财业务的发展完善。

首先，要加强银行个人理财市场监管和法律规范。目前，我国现行法律中涉及商业银行个人理财的很少，造成监管空白，使商业银行个人理财业务发展陷入恶性竞争的境地，如对中高端客户争夺激烈，竞相承诺最低收益率，没有作好必要的风险提示，理财业务不收费等。所以，国家必须尽快颁布相关的法律、制定相关的政策，完善商业银行个人理财业务的市场监管和法律规范，以改善目前的这种发展状况。

其次，要加快我国金融市场的发展步伐。第一，尽快实现利率市场化。利率市场化后，银行就可以在除了产品和服务竞争以外，展开价格的竞争，进一步可以在货币价格上进行商品创新，实行更为灵活的定价策略。第二，完善我国的资本市场。中国的资本市场不健全，导致可供投资的渠道有限。股票、保险、债券品种单一，基金刚起步，外汇资本项目尚未完全放开，金融衍生产品发展滞后，这使得理财市场的发展受到局限。第三，允许银行混业经营。综合性个人理财业务开展的先决条件是允许金融的混业经营。当前，客户对银行的理财要求是希望银行能够提供一揽子的保值增值服务，但我们的银行目前基本上只能设计一些简单的金融理财服务方案。因此，政府应对现有限制银行个人金融理财业务的政策法规进行修改，从而使各商业银行可以丢掉经营政策上的镣铐，大胆开展个人理财业务。

参考文献

[1]肖崎,庄铁丽.商业银行市场营销的国际比较及对策建议[J].商业研究,2004,(5):85- 87.

[2]陈全，卢长宝.拓展城市商业银行个人理财业务[J].财政金融，2007，(9)：44-45.

[3]夏维力，王青松.基于客户价值的客户细分及保持策略研究[J].管理科学，2006，19(4)：35-38.

[4]刘楹，杜胜，谢丽娟.国内银行理财产品市场的发展状况与趋势[J].西南金融，2007，(6)：22-23.

作者：梁　燕　韩春红

第4篇：中国银行个人住房贷款业务操作办法

中国银行关于印发《中国银行个人住房贷款业务操作办法》的通知

各省、自治区、直辖市分行，深圳市分行：

为加强个人住房贷款管理，规范业务操作，根据住房市场变化和业务发展需要，总行对原《中国银行个人住房贷款管理实施细则(试行)》进行了修改和完善，现将修改后的《中国银行个人住房贷款业务操作办法》印发各行，请遵照执行。

特此通知。

附：

中国银行个人住房贷款业务操作办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》，特制定本操作办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款;本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第三条 商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关法律合同。

第四条 本办法适用于中国银行(海外分支机构除外)向个人发放的各类商业性住房贷款，不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第五条 个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 申请个人住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

(一)在中国境内具有常住户口或有效居留身份;

(二)具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(三)已经签署购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证，购买期房(多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二)或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件;

(四)必须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款。购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的50%以上的首期购房款;

(五)提供经贷款人认可的有效担保;

(六)贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第七条 贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应是具有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等。

第八条 贷款限额：个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的80%。

第九条 贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。

第十条 贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始执行新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第十一条 申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

(一)借款申请书;

(二)具有法律效力的身份证件(居民身份证、户口本、军官证，或其他有效居留证件);

(三)支付所购住房首期购房款的证明;

(四)贷款人认可的经济收入证明(包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等的原件及复印件);

(五)购买住房的合同、协议或其他有效文件;

(六)借款担保的抵(质)押物清单、权属证明、有处分权人同意抵(质)押的证明及抵押物估价文件;

(七)保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明;

(八)开发商证明借款人所购期房(多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二)或尚未确权房屋的建设和销售文件资料;

(九)贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十二条 个人住房贷款实行审贷分离和尽职调查制度。对借款金额小的贷款，应在信贷业务部门内部实行审贷分离和事后尽职调查;对借款金额大的贷款应实行跨部门审贷分离和事前尽职调查。对超权限贷款，应送同级风险管理部门尽职调查后审批或双线拉直报上级行零售业务部门和风险管理部门审批。

第十三条 信贷业务部门受理借款人的住房贷款申请后，应对借款人提供的资料进行认真调查核实，并对借款人的还款能力以及保证人的担保能力进行审查评估。重点调查内容为：借款人和保证人的身份与资格是否真实有效;借款人和保证人提供资料是否真实合法;借款用途是否符合规定要求;借款人的家庭经济收入是否真实，是否具有按期偿还贷款本息的能力;借款保证人是否具有担保能力，提供的抵(质)押物是否足额有效。

在办理贷款手续时，贷款人可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办相关法律事宜，以保证有关资料和贷款手续的合法性。主要法律事宜包括：验证房产的合法性、借款人身份及所提供资料的真实性、完整性以及其他法律事宜等。

第十四条 信贷业务部门应对借款人的借款申请写出能否贷款的初步审查意见，送信贷评审部门审查，并对审查报告的真实性负责。信贷评审部门对信贷业务部门的初审报告要进行认真复审，重点审查贷款手续及文件资料的合规性和合法性，评价借款人偿还贷款的能力和保证人的担保能力。对符合贷款条件的借款申请写出审查报告送有权批准人审批;对不符合条件的借款申请退回信贷业务部门重新调查。

第十五条 贷款经审批同意后，信贷业务部门应及时通知借款人和保证人签署《借款合同》与《抵/质押合同》或《保证合同》，填写借款借据、抵(质)押登记等申请表，办理抵押物保险，一次性缴付抵押登记、评估、保险、公证等有关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，信贷评审部门应出具不批准贷款的书面意见，并及时通知信贷业务部门，由信贷业务部门向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

第五章 贷款担保与保险

第十六条 个人住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、履约保证保险(亦称还款责任险)。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如接受两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋;其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其他有效财产。

(一)以房屋设定抵押权的，应分别办理抵押登记手续

1.以期房抵押的，多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续;同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

2.以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得《房屋他项权证》。

(二)以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后15日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得《土地他项权利证明书》。

(三)抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单(正本)等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、变卖、赠予或以其他方式处置，并保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

(四)抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

(五)以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效;以其他有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。

第十八条 以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和AAA级企业债券等，股票暂不接受质押。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人(或质押人)应当办理公证。

(一)对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。

(二)质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

(三)以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

1.借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押;

2.借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

第十九条 用于抵(质)押的财产，需要估价的，可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的80%，以其他房产抵押的，抵押率不得超过70%;以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的90%;以其他有价证券质押(暂不接受股票质押)的，质押率需视质物价值从严确定质押率。

第二十条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定，保证人与债权人应以书面形式订立保证合同。保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款人，并重新提供足额担保和重新签订《保证合同》。

(一)采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

(二)保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。

(三)保证期应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。

第二十一条 借款人以购买保险公司履约保证保险(亦称还款责任险)申请贷款的，保险单应注明贷款人为该项保险的第一受益人，并由贷款人执管保险合同。购买保险金额不得低于贷款本金和利息之和，保险期不得短于贷款期限。

第二十二条 贷款人可与选定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。以房产作为抵押的，借款人必须在合同签订前向贷款人指定的保险公司按指定的险种为抵押物办理房屋保险，也可委托贷款人代办有关房屋保险手续。投保金额不得低于抵押贷款本息额，投保期应长于贷款期，同时保险单必须注明贷款人作为该项保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第二十三条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人投保，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人;在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第六章 贷款发放与偿还

第二十四条 借款申请获得批准后，信贷业务部门或委托律师事务所应通知借款人(包括财产共有人)、保证人及其他有关当事人在指定的时间到贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。

第二十五条 贷款发放。在《抵/质押合同》或《保证合同》生效之日起5个工作日内，贷款人应按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至借款人在贷款银行开立的账户，也可直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，由贷款人监管使用。

第二十六条 贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

第二十七条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。如采取企事业单位代扣现金还贷的，可以签订委托代扣协议。贷款期限在1年以内(含1年)的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

第二十八条 还款方式。偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法;在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。借款人可与贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

为方便操作起见，主要采取一次性还款法和月均还款法。计算公式如下：

(一)一次性还款法。

到期还本付息额=本金+本金×利率

(二)月均还款法。

还款月数

贷款本金×月利率×(1+月利率)

月均还款额=--------------------

还款月数

(1+月利率) -1

第二十九条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前15个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。

第三十条 贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工作日向贷款人申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款金额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

第三十一条 展期贷款处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵(质)押人、保证人书面认可，并办理延长抵(质)押登记、保险手续;对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第三十二条 逾期贷款处理。贷款逾期的，贷款人应将逾期部分及时转入逾期贷款科目核算，并向借款人加收逾期贷款利息。具体逾期时间计算和加收利息标准按中国银行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵(质)押物，直到偿清全部贷款本息为止。

第三十三条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期(含展期后到期)超过规定年限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆账贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆账贷款，贷款人应保留追索权利，继续向借款人或保证人催收。

第七章 借款合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方保证人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡或失踪，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。如借款人丧失民事行为能力或无继承人和受馈赠人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵(质)押合同的规定处理抵押物或质物。

第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十七条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记(或备案)或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押/质押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护

第三十八条 借款人、保证人必须严格履行《借款合同》、《抵/质押合同》和《保证合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

(一)借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用;

(二)借款人和保证人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款;

(三)借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的;

(四)抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以致全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的;

(五)抵押人、出质人未经贷款人书面同意擅自、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵(质)押或以其他方式处置抵押物或质物的;

(六)出质人转让质物执管收据及未经贷款人同意而挂失所质押的权利凭证;

(七)继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务;

(八)借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的;

(九)借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。

第三十九条 借款人、保证人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

(一)要求限期纠正违约行为;

(二)要求增加所减少的相应价值的抵(质)押物或更换保证人;

(三)停止发放尚未使用的贷款;

(四)在原贷款利率基础上计收罚金;

(五)提前收回部分或全部贷款本息(包括有权直接从借款人账户中扣收);

(六)向保证人追偿;

(七)依据有关法律及规定处分抵(质)押物;

(八)向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十条 借款人、保证人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

(一)借款人、保证人(自然人)死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人;

(二)借款人、保证人(自然人)破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的;

(三)保证人(非自然人)经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产，影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力;

(四)借款人、保证人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。

第九章 贷款管理与考核

第四十一条 贷款人要加强对个人住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第四十二条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵(质)押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第四十三条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款收息率。

第四十四条 贷款人应建立贷款台账和加强台账管理。台账的内容包括：借款人姓名、贷款合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、还款方式等。

第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第四十六条 个人住房贷款单设会计科目核算和统计科目统计。

第十章 附则

第四十七条 个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、律师费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费均由借款人承担。

第四十八条 个人住房贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四十九条 本操作办法由总行负责解释和修改。各一级分行和直管分行根据此办法制定操作实施细则。

第五十条 本操作办法自颁布之日起生效。原《中国银行个人住房贷款实施细则》同时废止。

第5篇：中国建设银行贷款业务

1. 个人贷款业务

个人住房贷款、

个人消费贷款(个人汽车贷款、助学贷款、个人消费额度贷款、个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人权利质押贷款)、

个人经营贷款、

个人信用卡透支、

2. 公司贷款业务

流动资金贷款(按期限分类：临时流动资金贷款、短期流动资金贷款、中期流动资金贷款;按贷款方式分类：流动资金整贷整偿贷款、流动资金整贷临偿贷款、流动资金循环贷款、法人账户透支)、

固定资产贷款(基本建设贷款、技术改造贷款、科技开发贷款、商业网点贷款)、 并购贷款、

房地产贷款、

银团贷款、

贸易融资(国内贸易融资、国外贸易融资)

个人住房贷款

个人住房贷款是个人贷款最主要的组成部分，是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理个类型住房的贷款，主要包括如下几类：

个人住房按揭贷款、

二手房贷款、

公积金个人住房贷款、

个人住房组合贷款、

个人住房最高额抵押贷款、

直客式个人住房贷款、

固定利率个人住房贷款、

个人商用房贷款

银团贷款

银团贷款又称辛迪加贷款，是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据统一贷款协议按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。

按照在银团贷款中的职能和分工，银团贷款成员通常分为牵头行、代理行、参加行等角色。

中国建设银行对个人住房贷款风险的控制

1、完善对贷款人的资信评价

个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。

中国建设银行建立了相对完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力。

2、发展住房贷款证券化

住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。 加强内部管理，努力防范金融风险。

3在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。(1)中国建设银行加强了对借款人借款资格和偿债能力的审查。(2)完善贷款相关手续。建行相对完善了个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。(3)重视贷后管理工作。中国建设银行对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理;对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度。(4)提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3. 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。在房屋交易价格管理中，中国建设银行不仅对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

第6篇：银行贷款业务

个人住房贷款

----

1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房按揭贷款"。

----

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

----

3、贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(6)贷款行规定的其他条件。

----

4、贷款额度：最高为所购(大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%;----

5、贷款期限：一般最长不超过30年。

----

6、贷款利率：贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

----

7、申请贷款应提交的资料：

----(1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

----(2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资产证明等;----(3)合法有效的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件;

----(4)涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明;

----(5)涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;----(6)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;

----(7)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

----(8)贷款行规定的其他文件和资料

----

8、客户贷款流程：

----(1)提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。

----(2)签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。

----(3)开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

----(4)支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

----(5)按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

----(6)贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷

款结清后，借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。公积金个人住房贷款

产品优点：贷款利率低，期限长，缓解借款人的还款压力。

申请条件：申请住房公积金贷款必须符合当地住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应具备的基本条件为：(1)有合法的身份;(2)按时足额缴存住房公积金;(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件;(5)有规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(6)有符合要求的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

贷款额度：最高额度按照当地住房公积金管理部门的有关规定执行。

贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内由当地住房公积金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款期限。

贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行，目前执行利率情况是：贷款期限5年以下(含5年)的：贷款年利率为4.14%;贷款期限5年以上(不含5年)的：贷款年利率为4.59%。

还款方式：借款期限在1年(含1年)以内的，采用到期一次还本付息方法，借款期限在1年以上的，采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。

个人客户操作流程如下：

①提出申请。借款申请人提出书面借款申请，并提交有关资料，由建设银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请。

②签订合同。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由建设银行与借款人签订借款合同和担保合同。选用委托扣款方式的借款人须在建设银行开立龙卡或储蓄账户。

③抵押登记和保险。按照借款合同约定和住房公积金管理部门要求，建设银行办理房屋抵押登记、合同公证及住房保险等手续。

④支用款项。建设银行按借款合同约定，为借款人开立贷款账户，并将贷款资金划入售房人售房款专用账户或其他指定账户内。

⑤按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托建设银行分期扣款或到建设银行柜面，按期归还公积金贷款本息。

⑥合同变更。合同执行期间，借款人可向建设银行或住房资金管理部门提出变更借款期限、还款方式、提前还款等申请，经审核同意后，建设银行为借款人办理合同变更手续。⑦贷款结清。建设银行为借款人出具“贷款结清证明”，借款人取回抵押登记证明等文件，到原抵押登记部门办理抵押登记注销等手续。

个人住房固定利率贷款

----

1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买住房。

----

2、贷款对象：同个人住房贷款贷款。固定利率个人住房贷款主要营销对象为关注国内外宏观经济走势、对利率水平变化敏感、对利率趋势有一定判断能力、认为我国利率水平处于升息阶段、对于未来的支出有一个精确规划的购房者。

----

3、贷款条件：同个人住房贷款贷款。

----

4、贷款额度：同个人住房贷款。对于90平方米以下的第一套自住用房，贷款额度最高不得超过所购房价的80%;对于90平方米以上或90平方米一下但不属于第一套自住用房，贷款额度最高不得超过所购房价的70%。

----

5、贷款期限：固定利率个人住房贷款期限最长为30年。固定利率个人住房贷款为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过10年。我行现行产品为客户提供三个固定期限档次：3年期、5年期和10年期。

----

6、贷款利率： 固定利率个人住房贷款的执行利率由建设银行在同期人民银行公布的基准利率水平基础上确定，固定利率个人住房贷款的执行利率实行下限管理。----

7、还款方式

等额本息还款法或等额本金还款法。

----

8、产品特点

1、贷款利率组合灵活。

在整个贷款期限内，借款人可以选择单一档次固定利率，也可以分段选择不同档次固定利率组合，还可以选择固定利率和浮动利率组合。

2、贷款利息负担轻。

为减轻借款人的贷款负担，建设银行确定的固定利率水平较低。

3、利率风险小。

固定利率个人住房贷款产品可以帮助借款人有效规避利率风险，锁定借款成本，精确计算自己财务支出，免受利率变动冲击。

----

9、申请贷款应提交的资料：同个人住房贷款贷款。

----

10、客户贷款流程：同个人住房贷款贷款。

第7篇：银行个人贷款业务季度总结

以上就是我支行个贷一季度任务完成情况，可以说是相当不理想，究其原因有以下三点：

1、由于去年我支行的考核成绩较好，名次靠前，我们没有足够的忧患意识及应有的紧迫感，放松了对广阔市场最好的营销时机，以至项目储备相当匮乏，未预料到今年的情况如此严峻。

2、对房地产市场的变化判断和估计不足。我行将一季度的个贷

任务的完成主要放在有开发贷款支持的中渝公司“***”项目上。项目开盘后七家银行的介入办理按揭，在我行花费相当大的人力、物力、精力与其竞争同时，今年该项目的销售不景气，并导致二期楼盘迟迟未开，更是我行始料不及的。

3、年初我行获得批复的直客式按揭项目“***”，该项目开盘后，由于开发商的办理的流程的不规范(未与客户办理网上签约)及销售情况的不理想，我行意识到其潜在风险巨大，主动放弃了对其发放贷款。

一季度的任务完成情况的不理想，我们不能再作茧自缚，一定要放开思路，摒弃传统思维，加大营销力度。进行如下措施：

1、认真学习和钻研个贷管理办法，关注新开盘的项目，主动出击，上门营销，发挥主观能动性，将我行的贷款优势及拳头产品进行介绍和推广，与同业相比，我行信贷政策不处劣势。

2、由于今年信贷政策从紧、银根紧缩，在一季度**银行等大肆占据市场的同时，他们的信贷规模也会受到相应的制约，同时也预示着我行机会的到来，我行将针对此类银行办理按揭的楼盘进行重点关注，适时介入其中。

3、广开思路、开拓创新。我行将与中介机构建立合作关系，利用其资源和网点对我行的信贷政策进行宣传和业务介绍相结合。同时利用我行多种贷款品种，如具有市场优势的二手房直客式按揭、个人房屋净值贷款。对任务进行补充和延伸到信用卡、工资代发、中间手续费等领域。

第8篇：银行个人存款业务

银行个人存款业务包括:活期存款、整存整取、活期“一本通”、定期“一本通”、人民币零存整取存款、人民币整存零取存款、人民币存本取息存款、人民币定活两便储蓄存款、教育储蓄、定活通、个人通知存款、小额账户销户、挂失及密码

一、活期存款 ..............................................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................存款利率 ......................................................................................................................

二、整存整取 ..............................................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................起点金额与存期 ..........................................................................................................存款利率 ......................................................................................................................

三、活期一本通 ..........................................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................功能特点 ......................................................................................................................

四、定期一本通 ..........................................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................功能特点 ......................................................................................................................

五、人民币零存整取定期存款 ..................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................起点金额与存期 ..........................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................

六、人民币整存零取定期存款 ..................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................起点金额与存期 ..........................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................存款利率 ......................................................................................................................

七、人民币存本取息定期存款 ..................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................起点金额与存期 ..........................................................................................................存款利率 ......................................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................

八、人民币定活两便存款 ..........................................................................................................服务简介 ......................................................................................................................服务特色 ......................................................................................................................存款利率 ......................................................................................................................

九、人民币教育储蓄 ..................................................................................................................

第9篇：银行个人业务发展建议

关于个人业务发展的几点建议

尊敬的各位领导：

我叫XXX，2006年到中国农业银行XXX市西区支行参加工作，XX年X月通过AFP考试;XX年X月通过CFP考试，作为一名年轻人，我怀有对寻求新知识的渴望，有着对XXX市农行贡献一份自己的力量的心愿，。。。。。所以我今天参加这次考试，希望凭借我的知识和对XXX市农行的这片爱戴之情，去赢得这次考试。

经过近四年西区支行营业室的学习与工作，以及AFP、CFP相关理论学习，结合XXX市农行自身的发展特色，使我深刻的感受到个人业务对于XXX农行的发展起着举足轻重的作用，下面我就我行的个人业务发展谈几点看法，不足之处，请领导和同事们批评指正：

一、 创新机制、优化结构、促进个人业务快速增长。

近年来，根据总、分行相关会议精神和XXX市分行领导的周密安排和部署下，我行的中间业务发展取得了突飞猛进的发展。各项业务指标均位居省分行下属二级分行前列。然而我认为就目前的形势来看，我行的中间业务发展后劲不足，距离工行、建行、中行发展还存在一定距离，其主要表现在一是各层面缺乏创新意识、办法少，对客户新的金融需求缺乏敏感性，营销意识有待于进一步提高。二是少数网点还未装修，理财经理、大堂经理还未配备到位，且部分网点已配备到位的大堂经理，未能对优质客户提供个性化分层服务。低效客户挤占柜面资源较为严重，网点无法实现功能分区、服务分层，严重制约了中间业务的持续增长。 针对以上问题，我认为应从以下几个方面进一步提高中间业务收入：

(一)

优化资源，强化宣传。

1建议将个人业务部分为市场营销前台和维护管理后台，前台主要负责零售业务的市场营销、客户开发。后台主要负责对前台成功营销的各项业务的受理、审查、维护。解决业务部门“前不前、后不后”，营销职能和管理职能都不能充分发挥的问题。发挥个人业务部门对全行业务经营的拉动和辐射作用。同时制定营销一是制定产品宣传方案。由个人金融部牵头，对重点产品进行了梳理，充分借助报纸、户外广告等媒体加大宣传力度，积极营造浓厚的营销氛围。二是严格按照总分行“统一时间、统一主题、统一品牌，统一形象，统一宣传”的具体要求，借助媒体突出“幸福春天、扬帆起航”的主题，统一发布形象广告，统一播放“春天行动”启动宣传片，以不间断的集中宣传，进一步提高了我行产品的知名度，提升了社会影响力。三是匹配专项费用，采购宣传品。为确保2010年春天行动的有效开展，调动各网点的营销积极性，为全辖各网点挑选配备部分营销宣传品，助推各网点开户有礼等丰富多彩的专题营销活动。

(二)突出重点，特色营销。在不断加快网点“硬转型”的同时，要全面跟进和着重落实网点营销能力的提升、服务流程的优化、销售资源的整合等“软转型”措施，进一步提高营销能力。一是要以营业网点为主战场，做好柜面服务和一般性的客户维护，通过高质量服务，提高客户的认同感和忠实度。同时，以“开通网上银行、电话银行、手机银行和消息服务四项电子银行产品送一个K宝等一系列优惠措施”为杠杆，进一步吸引客户。二是利用客户经理部前台营销团队，大力拓展各项业务。对公务卡客户要制定能够挖掘客户潜在金融需求的方案实施营销。对代发工资客户、二星级以上个人优质客户开展贷记卡全面覆盖营销;同时加大网上银行、电话银行、手机银行、消息服务、转账电话等产品的联动营销力度。三是发挥产品组合效应，拓宽中间业务渠道，

提高中间业务收入水平，将传统业务和新兴业务相结合，将普通产品与高科技产品相结合，重点推动卡业务、代理业务、网上银行等快速发展，拓宽增收渠道。实现网点营销由“形似”到“神似”的转变。进一步拓展中间业务贡献度。

(二) 创新培训，强化督导。

一是引导各层面员工从自身做起，主动学习产品特点，掌握产品卖点，自觉使用个人金融产品，促进重点产品的全面营销。二是落实责任。按照总分行要求，结合实际，进一步细化了具体目标、措施，在考核上针对不同层面人员的工作特点和业绩，充分考虑可能出现的变数和阶段性活动特点，认真分解计划，落实责任。三是积极培养理财师，目前我行理财师较少，对理财知识的掌握人员相对于其他银行较匮乏。针对这一现状，建议市分行领导大力培养理财人员，并将其充实到合适的岗位，使其人尽其才。四是在全行继续牢固树立“服务就是竞争力”、“服务无小事”、“服务无止境”三种意识，切实转变观念，抓重点环节、抓重要细节，使网点文明标准化服务常态化、固态化，提升网点标准化服务水平，推动全行各项工作又好又快发展。

二、 强化激励机制，激发员工营销积极性。

一是要充分利用各种营销活动中的奖励政策，认真理解各种中间业务产品计价办法，积极主动地开展各种业务营销。根据营业部要求，积极开展网点“争百佳”、柜员评星级活动，特别要进一步提高柜员星级评定的科学性和公平性，并将“星级”评定与岗位系数挂钩。二是实行网点分类管理制，对超额完成全年计划的网点要加大奖励力度。同时在支行开展“十佳网点负责人”争创活动，积极宣传和表彰先进典型，对全年无发生

恶性投诉的网点，要实行网点主任奖励机制。三是细化工资考核管理办法，对高、低柜、前、后台人员以及产品辅助营销人员的营销收入按比例分成，其中前台部门与营销类指标挂钩考核，后台部门与管理类指标挂钩考核，实现“不同岗不同酬”的合理有效的收入分配机制。进一步细化大堂经理考核办法，真正发挥大堂经理的业务分流和前台营销职能。四是执行好计价工资制度，将计价工资及时、全额兑现到营销员工，因客观原因不能全额兑现的，发放至营销人员所在网点，最大力度的保护员工营销积极性。

三、 我今后的努力方向

如果我这次有幸能调到个人业务部，我将认真学习相关业务知识，在不断加深对理论知识学习的同时，紧密与实践相结合，进一步提高自身业务水平。如果我不能调到个人业务部，我将会更加努力学习，积极向同事们多学习请教，弥补自身存在的不足，相信通过我坚持不懈的努力，一定会在农行这个大舞台上谱写出属于自己的篇章。

不妥之处，请领导和同事们多多批评指正，谢谢大家!