物业管理制度论文

[内容摘要]物业服务的好坏不仅关系到业主们的幸福也关系到基层社会的稳定与和谐。当前，在物业管理中，仍存在诸如业委会成立困难、业委会成员不担当不作为或乱作为、物业合同订立不科学、不能很好地履行等问题。因此，建议完善业委会的激励机制，科学设定物业合同的条款、订立严密的议事规则、“业主满意度调查，，规则、选举规则和财务披露规则等。下面是小编整理的《物业管理制度论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理制度论文 篇1：

关于完善我国物业管理制度的思考

[摘 要]物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸显出来的一个社会问题，因涉及千家万户的生活和生产秩序，关系社会的稳定发展而备受各界重视。文章拟从物业管理纠纷实践出发，分析物业管理纠纷频发的原因在于物业服务企业与业主法律地位的不对等，进而探讨该不对等的法律根源。针对上述问题，文章尝试提出改变此种不对等地位的构想，以期进一步完善我国物业管理制度。

[关键词]物业管理;业主;业主大会;物业服务企业

一、现行立法概况

目前我国在物业管理方面最重要的法律依据是2007年修订颁布的《物业管理条例》。《物权法》虽然相对于《物业管理条例》而言属于上位法，但是由于《物权法》关于物业管理的专门规定不多，因而，单就物业管理范畴而言，其重要性显然比不上专门就物业管理进行规定的《物业管理条例》。

围绕着《物业管理条例》，就物业管理中的某些特定问题，几个重要的法律文件先后颁布，包括2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》，以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》。

司法机关也在规范物业管理方面作出了一定的努力，最典型的例子是最高人民法院于2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、存在的法律问题

(一)业主的弱势地位成因

1.关于业主大会诉讼主体资格的疑惑

按照《民事诉讼法》第49条的规定，公民、法人与其他组织都具备诉讼主体资格。由此可见，业主大会是否具备诉讼主体资格的关键，在于其是否在该条文所列举的三类诉讼主体中。业主大会显然不是自然人，同时，业主大会也不是法人。一方面，“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”;另一方面，“业主大会是一个自治组织，由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，既不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，同时其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织”。①因此，问题的关键就在于业主大会是否属于“其他组织”的范围内。按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》(以下简称《若干意见》)第40条的规定，“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。按照该条的定义，业主大会是否属于“其他组织”的范畴存在着极大的疑问。这种疑问根源于对《物权法》第79条的理解。有些学者认为虽然该条规定建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，而非业主大会所有，但是“这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产”。②另外一部分学者则对该条文进行绝对理解，认为业主大会不具有自己的财产，因而也不能称之为“其他组织”。甚至有些学者认为业主大会连基本的组织结构也不具备，因为“它没有登记程序，也没有负责人”。③

2.业主大会成立困难

2007年《条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第6条再次强调了上述内容，并在原有内容的基础上增加了相关行政机关或机构的协助及监督义务。

然而，不难看出，表面上我国法律已经明确要求相关行政机关或机构应当在业主大会的组建过程中发挥应有的作用，但实际上，这些所谓的法律规定是非常模糊的，因而其可操作性自然是极低的。由此带来的首要影响就是行政的过度干预，即“各地在执行上述法规的时候，倾向于由基层的街道办事处或者居委会来控制而非指导业委会的成立”。④另外，按照我国现行规定，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等一系列的行政机关或机构都有权对业主大会的组建进行指导、监督与协助。换言之，成立业主大会自然需要上述众多部门的统一协调，手续比较复杂，任何一个环节出现问题都可能延迟业主大会的成立。⑤

(二)物业服务企业的强势地位成因

1.在物业管理方式上的矛盾

《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”据此，物权法实际上明确了三种物业管理模式：业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。⑥

然而，2007年修订颁布的《条例》第2条却大大限制了物业管理具体方式的范围，明确将物业管理方式局限于“业主委托物业服务企业管理”一种。

由此可见，《条例》与《物权法》在物业管理方式上的规定存在明显矛盾。《条例》使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理，实际上大大强化了物业服务企业的地位。《条例》从根本上否定了业主对属于自身所有的物业的自主管理权，有违《物权法》所确立的基本原则与精神。

2.前期物业管理制度对业主利益的损害

《物权法》没有对前期物业管理制度进行明确规定，仅仅在第81条第2款规定业主有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法进行更换。

《物业管理条例》则对《物权法》的上述规定进行了细化，对前期物业管理制度进行详细的规定。

《条例》第21条要求建设单位必须与物业服务企业签订书面形式的前期物业服务合同。这本来是无可厚非的，但是《条例》第25条又规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。当上述两条规定结合起来以后就会产生相当大的问题了，因为《条例》的上述规定违背了合同相对性的基本原则，侵犯了物业买受人(即业主)的合法权益。《条例》第25条措辞强硬，运用了“应当”的字眼，意味着物业买受人不仅受到与建设单位签订的买卖合同的约束，还要受到建设单位与物业服务企业所签订的合同的约束。根据合同法原理， 合同一般只能对合同当事人具有约束力， 并不当然对第三人具有约束力，因此， 开发商告知购房人， 购房人明确表示同意， 才能对其有约束力。⑦《条例》的上述规定显然对物业买受人的意思表示置之不理，将双重合同义务强加于物业买受人的身上。更令人费解的是，2009年最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，不但对《条例》的上述规定表示支持，同时又明确否定业主提出的其并非合同当事人的抗辩理由。⑧

在物业服务企业的选聘问题上，《条例》的规定进一步扩大物业服务企业与业主之间的权利义务不平衡。《条例》第24条虽然要求建设单位以“房地产开发与物业管理相分离的原则”，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是，第24条所使用措辞仅仅为“国家提倡”。换言之，建设单位“依法”垄断了物业服务企业的选择权。因此，“在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受”。⑨

3.三级资质的物业服务企业准入门槛过低

目前，我国对于物业服务企业的准入主要通过2007年修正的《物业服务企业资质管理办法》(简称《办法》)加以规范。按照《办法》的规定，我国物业服务企业以注册资本为基本标准分为三级，⑩不同级别的物业服务企业只可以承接对应范围内的物业管理服务。{11}

通过分析比较就会发现，与一级、二级资质的物业服务企业相比，《办法》所规定的三级资质物业服务企业准入门槛过低。从注册资本上看，三级资质物业服务企业仅仅需要50万元的注册资本。这个数字仅仅是一级资质物业服务企业的十分之一，二级资质物业服务企业的六分之一。从具体资质条件上看，按照《办法》的规定，实际上只要符合注册资本充足与物业专业人员数量达标两个条件，就完全可以成立三级资质的物业服务企业。然而，三级资质物业服务企业所能够承接的物业服务范围，与二级资质物业服务企业相比，差距却是微乎其微的。

物业服务企业的准入门槛过低，无疑使更多别有用心的人浑水摸鱼，试图通过这种方式攫取暴利。与此同时，准入门槛过低，必将导致物业服务企业的数量与日俱增，从而导致执法难度大大提高，广大业主的合法权益也就更难以得到切实的保障。

三、完善我国物业管理制度的具体构想

(一) 保障业主的应有权利

1.肯定业主自由选择物业管理方式的权利

业主依法拥有对物业的所有权。所有权作为一种典型的绝对权，由占有、使用、收益、处分四项权能组成。业主拥有自由选择管理自己物业的方式的权利显然是不言而喻的。因此，完善物业管理立法的第一步，就是要纠正《条例》关于在物业管理方式上的单一性规定，务求与《物权法》的相应规定一致。这也是“下位法服从上位法”的应有之义。

2.明确业主大会的诉讼主体地位

按照民事诉讼法的基本原理，虽然具有当事人能力的主体不一定同时具备民事主体资格，但就目前的实际情况而言，通过赋予业主大会以明确的诉讼主体至少为广大业主维护自身的合法权益提供了一种强有力的公力救济途径，毕竟在面对经济实力远比自己强大的物业服务企业时，私力救济显然并不足以为业主提供切实的保障。

实际上，早在2008年6月16日，最高人民法院曾经发布《建筑物区分所有权法律应用问题解释(征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)。《征求意见稿》第13条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容作出了较为详细的规定，虽然其具体内容还有待完善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。{12}遗憾的是，该条最终并没有被采纳。

由此可见，我国的司法实务中早已呈现出赋予业主大会诉讼主体地位的趋势，欠缺的只是可供遵守的明文规定。

3.明确行政力量的介入范围

行政力量的介入在完善物业管理制度中的作用自然不言而喻，其对于敦促广大业主积极参与到自治管理，争取自身合法权益具有莫大的作用。但行政力量同时又是一把双刃剑，过分的行政干预必然会产生反效果。

有鉴于此，我国在未来的立法中需要明确规定行政力量的介入范围，将行政力量运用到保证管理规约对业主的约束力的范围内，以防止现实生活中某些自治观念意识、民主意识有待提高的业主无视管理规约。而对于管理规约的制定，则应该基本排除行政力量的干预，充分尊重业主间的意思自治，以鼓励更多的业主参与到民主自治管理中。

(二)限制物业服务企业的强势地位

1.改善前期物业管理制度

首先需要强调的是，当事人间的意思自治始终都应该得到尊重。但同时，如何将物业开发商与物业服务企业串通损害业主利益的可能性降到最低，同样也是未来立法需要着重考虑的问题。

为此，一方面，法律应加强对当事人意思自治的尊重，明文要求当事人在合同中添加一系列明确、细致、详尽的强制性条款。这些强制性条款既应当对业主行为进行规范，防止其滥用权利，又需要规范物业开发商或物业服务企业，防止其运用相对强势的经济地位损害业主权益的内容。拟定财务年度收支预算草案、保存管理账目、开设专门银行账户等一系列强制性条款都是未来立法可以考虑的内容。另一方面，这些强制性条款不仅可以规范物业开发商的行为，也应该对物业服务企业的行为进行规范。毕竟物业开发商与物业服务企业的串通往往是非常秘密的，第三人通常难以发现。与其对物业服务企业与业主的合同进行繁琐的审查，倒不如直接扩大上述条款的适用范围。

通过这类型强制性条款的设置，首先可以有效杜绝物业开发商与物业服务企业之间相互恶意串通的可能性;其次，业主的知情权也可以得到充分保障，避免业主承担在前期物业管理框架下的“双重合同义务”。

另外，立法机关甚至可以考虑就物业管理出台“示范性合同”，通过法的指引作用，为业主与开发商的行为提供更为明确的引导。

2.提高三级资质物业服务企业的准入门槛

笔者认为，我国现行立法中对物业服务企业进行资质等级划分的做法，既可以促进物业服务行业的发展，又为业主在选聘物业服务企业的过程中提供了更多相关信息，使业主更能因应自己的需要作出选择。

然而，现行立法对于三级资质物业服务企业的准入门槛与前两级资质的物业服务企业相比显然过低，容易为某些居心叵测的人利用，通过设立物业服务企业的方式滥竽充数，牟取暴利。因而，在未来的立法中，除了可以从注册资本的角度提高准入门槛外，还可以从企业人员专业素养等角度进行考虑，并纳入将来的立法中。

[注释]

①陈华彬：《业主大会法律制度探微》，载《法学》2011年第3期第67页。

②范淑贤：《论业主大会的诉讼主体资格》，载《商品与质量》2010年5月刊第82页。

③夏永全：《物权法视角下的业主大会与业主委员会——以法的可诉性为中心》，载《北方法学》2007年第5期第137页。

④许传翔：《居委会如何“指导和监督”业委会——以延大小区业委会选举为例》，载《文化商业》2011年第3期第277页。

⑤李小博：《试论业主大会成立难的原因及对策》，载《辽宁行政学院学报》2010年第9期第29页。

⑥宋安成：《新物业管理条例的不足与完善》，载《中国房地产》2008年第1期第64页。

⑦黄萍：《物业管理存在的问题及立法完善——评物权法及物业管理条例的有关规定》，载《行政与法》2008年01期第76页。

⑧《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条。

⑨张农科：《关于我国物业管理模式的反思与再造》，载《城市问题》2012年第5期第5页。

⑩2007年《物业服务企业资质管理办法》第5条。

{11}2007年《物业服务企业资质管理办法》第8条。

{12}孟强：《论业主大会的诉讼主体资格》，载《政治与法律》2009年第8期第35页。

[作者简介]杨骏锴，广东外语外贸大学。

作者：杨骏锴

物业管理制度论文 篇2：

论住宅小区物业管理制度的完善

[内容摘要]物业服务的好坏不仅关系到业主们的幸福也关系到基层社会的稳定与和谐。当前，在物业管理中，仍存在诸如业委会成立困难、业委会成员不担当不作为或乱作为、物业合同订立不科学、不能很好地履行等问题。因此，建议完善业委会的激励机制，科学设定物业合同的条款、订立严密的议事规则、“业主满意度调查，，规则、选举规则和财务披露规则等。

[关键词]业委会;物业合同;业主满意度

作者简介：管甡，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;陈乾坤，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;郑嘉懿，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;金宇航，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;章郑安，嘉兴学院南湖学院人文系，2017级法学专业本科生;指导老师：郭万明老师，法学博士，嘉兴学院，副教授。

随着我国城市化进程的加速，大量农村人口向城市转移，他们在城里买房，住进住宅小区。住宅小区和一家一户的农村散居情形不同，散居的农民可以自扫门前雪，而住宅小区其实是一个集体，有着共同的利益，需要共同管理。当前，绝大多数住宅小区都是聘请物业企业来管理，但是，物业管理中存在很多问题甚至是矛盾。本文拟对我国现存的物业管理制度进行研究以便对相关制度提出改进措施。

一、存在的问题

在当前住宅小区物业管理中，在业委会成立、物业合同订立和履行等方面存在诸多问题。

(一)业委会成立与服务方面存在的问题

1_承租人无参选资格问题

根据我国住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会成员必须是房屋产权人，即业主。而租房者并非小区业主，不具备申请资格，不能作为业委员会成员参与管理。如果承租人不能以业主身份参选，而业主又因不实际居住而对小区事务不关心，最终就会导致承租人利益得不到保障。

2.业委会选举中基层政府组织乱作为的问题

在业委会选举上，一些地方的街道办事处在确定业委会候选人资格的时候有干预太多、违规操作之嫌。一些街道办事处通过违规增加限制条件把自己不喜欢的热心报名参选的业主排除在候选人之外，或在法律规定之外运用手中的权力影响选举公正。如某小区在选举业委会成员时，街道办事处以报名参选的业主不是党员或没缴清物业费为由取消其参选资格，并且将最终确定的候选人(8人)与将要选出的业委会成员数(7人)比例设置的过小导致实质上的等额选举。而且该小区一些业主认为，街道将与当前为小区服务的物业公司有利益关系的候选人列在选票候选人列表中的第一个，这会导致一些权利意识不强、比较随意的业主优先选举排名靠前的候选人，造成選举不公平。

3.业委会成员激励不足及其不作为或乱作为的问题

业主委员会成员主要由自荐或他人推荐并经民主选举产生，代表业主行使一定的管理权和处分权。但业主委员会成员的工作没有报偿，再加上业主们的需求是多样的，任何考虑或服务的不周到就可能落得个“出力不讨好”的下场。因此，不是真正出于奉献精神的业主是不会来“趟这个浑水”参选业委会的。积极报名参选的人工作稍有不慎可能就会被业主怀疑别有所图，如被认为可能与物业公司有所勾结。

作者：管甡 陈乾坤 郑嘉懿 金宇航 章郑安

物业管理制度论文 篇3：

关于物业管理制度的构建及其完善

改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人住房，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产—住房，就必须加强物业管理的法治化。

物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人際关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。

讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议，行使投票权;⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑥监督业主委员会的工作;⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案;②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理;③依照物业管理合同和有关规定收取管理费;④制止违反规章制度的行为;⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务;⑥有权要求业主委员会协助管理;⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营;②接受业主委员会和住宅小区居民的监督;③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用(如6年一度的楼面清洗费等)公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题;物业管理服务价格问题;物业管理相关主体之间的法律责任问题;物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势，同时保障房、廉租房、公租房制度也是一支催化剂，物业管理面临更多的新课题。另外，商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑，随着物业管理法律制度的完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，应该说大有可为。在这个事关国计民生的重要领域，我们一定能够探索出一条切实可行的路径。

作者：童英