商品房买卖合同研究
[摘 要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。
[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷
一、商品房买卖合同概述
（一）商品房买卖合同的概念
提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的性质
商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。
（三）商品房买卖合同的主要内容
通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。
二、现行商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用
（一）逾期不能正常交付型
房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。
对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
（二）故意隐瞒相关资质型
我国现行法律法规对从事房地产开发经营的企业资质已经做出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
（三）权属证书缺失型
有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。
（四）广告宣传失实型
消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。
（五）房屋质量低劣型
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。
三、有关商品房买卖合同纠纷的处理建议
为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：
（一）开发商相关资质审核
对于现房，购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”。这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于期房，商品房预售应符合以下几个条件：1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押；2.持有建设工程许可证；3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议；5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）慎交定金
支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。
（三）慎看合同
在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。
（四）相应条款约定
在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。
（五）慎解广告
全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。
俗话说“安居乐业”，住房置业无疑是人生的一件大事。虽有相关立法的规定，但由于我国实行住房商品化制度不过十几年时间，还没有建立起一个成熟的房地产市场构架。这不仅需要健全房地产立法，而且还要求行政执法机关加强对房地产市场的监管、转变观念、树立服务意识，同时，提高消费者和企业的法律意识也非常重要，从而不仅使商品房买卖有法可依，而且买卖双方都能充分认识合同的重要性，谨慎签约，最好聘请专业律师参加谈判，尽量使合同趋于完善，最大限度地保护双方当事人的合法权益、防患于未然。
[参考文献]
[1]崔建远.合同法[M].法律出版社，1999.
[2]孔祥俊.合同法疑难案例评析与法理研究[M].人民法院出版社，2000.
[3]最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[M].2003年颁布.
[4]最高人民法院民一庭.商品房买卖司法解释的理解与适用.人民法院出版社，2003.
[5]王利明，姚辉.完善我国违约责任制度十论[OL].正义网，2004-3-2.
[6]房绍坤，王莉萍.房地产法典型判例研究[M].人民法院出版社2003.
[作者简介]秦帅（1984—），男，山东日照人，山东医学高等专科学校济南校区，学士，研究方向：经济法。
作者：秦帅
摘要：买卖合同是市场经济条件下最基本的交易形式，买卖合同的风险负担规则对双方当事人影响重大，需要在兼顾安全、效率的同时，也要体现公平正义的理念，因此，在建立“交付主义”的立法规则时，也要考虑到不同交易环境下的风险承担规则的制定，以有效防控风险的发生。
关键词：买卖合同;风险负担;法律价值
买卖合同的风险，是指在买卖合同成立后，履行完毕之前，标的物因不可归责于当事人的事由而发生了灭失的损失，该损失由谁负担的问题。通常认为该损失属于价金损失，即若由卖方承担标的物之风险，则卖方无价金请求权;若由买方承担标的物之风险，则买方需要履行价金给付义务。由于损失的发生具有不可归责于当事人的属性，使得损失的承担问题直接关涉到当事人的合同利益及财产安全，意味着损失要么由自己全部承担，要么由对方全部承担，对当事人意义重大，这就需要立法者作出价值判断，从而确定风险的移转时间，确定损失的分配规则和相应的民事责任等诸多问题。
一、影响风险负担的价值因素
(一)安全与效率对风险负担立法的影响
民商法调整的财产关系有静态和动态之分，动态的财产关系即财产流转关系，财产流转的交易安全问题是现代合同法予以关注的焦点之一。买卖合同双方当事人订立合同虽以合同利益为目的，但任何合同的订立均附着对交易安全因素的考量，通过预期对交易安全和风险的评估，决定合同的订立与否，若合同风险大于利益，多数情况下，当事人会选择放弃合同的订立;反之，则会增加合同订立的机会。因此，风险负担的规则制定，将影响买卖合同的订立，最终影响市场经济的发展方向。
在经济分析法学家眼中，法律是为经济发展服务的，效率是法追求的目标，以财产流转关系为调整对象的合同法尤其如此。立法者要通过合理分配买卖合同的风险规则，引导民事主体建立起“物尽其用”、“合理控制风险”的履行合同的准则，以实现物的经济效益的最大化。
但不可否认的是，安全与效率之间的博弈，体现着立法者对不同法价值的判断与取舍，如“所有权主义”的立法例，认为买卖合同的标的物风险依附于所有权，所有权移转时，风险便随之移转。因买卖合同的目的是移转标的物的所有权，所以，对于买受人来讲，在所有权获得之前不承担风险，是财产安全的保障。该立法例在一定时期盛行，如《法国民法典》第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未交付，买卖即告成立，而标的物的所有权即依法由卖方转移至买方。”第1138条第二款规定：“自该物应交付之日起，即使尚未现实交付，债权人即成为所有人，并负担该物件受损的风险，但如交付人迟延交付，物件受损的风险由交付人负担。”可见，法国立法表明的态度是：只要买卖双方就所有权移转的意思表示一致，即使尚未交付，也可以因“意思主义”而发生所有权的变动，并同时发生风险的移转。这对于以移转所有权为根本目的的买卖合同双方当事人来说，无疑是最为安全的方式。
但社会经济的发展，交易形式的多样化，法学理论的成熟都增加了人们对“所有权主义”立法例的拷问，如合同的成立和生效的区分问题，所有权保留制度的出现，所有权移转时间的不确定性等。因此，自由资本主义时期，随着生产力的不断提高，进入交易市场的商品大大增加，人们在平等的市场竞争中，不仅要求交易安全，更要求交易迅捷、便利和富有效率，主体对合同法价值追求的重心不再是安全，而成了效率。如何减少合同纠纷降低成本，实现快捷有效的交易，成为更多国家以“效率”为优先考量的价值，制定了“交付主义”的立法例。
交付主义，是所有权的归属状态在所不问，标的物风险依附于“交付”行为，只要发生标的物的交付，风险便随之转移于买受人。如《德国民法典》第446条第一款规定：“自交付买卖标的物之时，意外灭失或意外毁损的风险责任转移与买受人……”如在分期付款而所有权保留之状态下，只要发生了标的物的交付，风险就转移于买受人，对于买受人来讲，在未获得所有权的情况下却要负担风险，这是一种对自己极为不利的合同地位，因此会促使买受人尽快完成付款义务或成就合同约定的其他条件，从而保证双方合同目的的有效实现，进而促进经济效率的提高。而且，占有人在占有标的物的期间，更具备保护该项财产免受风险损失的条件，因此占有人更便于控制风险的发生，这与法律经济学的理论相一致。
值得注意的是，无论所有权主义还是交付主义的立法例其实都在尽量兼顾效率与安全的价值，只是选择的侧重点不同而已。
(二)公平与正义对风险负担立法的影响
公平与正义是法的终极追求目标，买卖合同的风险负担规则也必须体现出法的公平与正义。作为买卖合同的双方当事人，各有着自己的合同目的，但当风险出现时，作为均无过错的双方，到底由谁承担损失，是一个需要法律衡量评估的现实问题。
采纳“所有权主义”的立法例认为“无利益，便无风险”，所以风险应和所有权相对应，这才是法之公平所在，但他却忽略了一个问题，即在所有权保留或在所有权先于交付完成时，标的物的实际控制者与所有人是一种分离的状态，即使发生风险，实际控制人因不会受有损失，而有可能放任风险的发生，这会增加所有人的风险系数，此时公平与正义很难得到有效回应。
采纳“交付主义”，则能较好地解决这个问题，“……其主要理由在于，假如没有协议或其他相反的控制情况，风险责任应由能够最好地掌管货物的当事人承担。”即使所有权基于约定被保留(如分期付款买卖合同，常出现出卖人在获得全部款项前，保留标的物所有权之情况)，或所有权先于交付完成(如不动产买卖一般先完成过户登记，后进行房屋交接)，也均由实际控制人承担风险，风险发生时，实际控制人会尽力救助，以减少自己的损失，而不会“袖手旁观”，在保证物的价值最大化的同时，对于双方的合同利益也实现最大化，这才是法的公平、正义之所在。
二、对我国买卖合同风险负担规则的商榷
按照我国物权法的相关规定，交付是动产移转所有权的标志。交付分为现实交付和观念交付。多数的交易行为，都是通过现实交付完成的，如直接交付、代办托运、送货到门、上门提货、邮寄等方式，此时，买卖合同的交付行为明显，时间明确，以此判断风险的移转时间也较为简单。但在观念交付情况下，交付行为的隐蔽性，使得风险移转的时间较难判定。
(一)实际交付
在直接交付情况下，交付时间明确易定，只要标的物被买受人直接占有、实际控制，风险就发生转移。动产随交付行为的完成而发生风险移转，并无异议。但在房屋买卖过程中，是否以“交付”作为风险移转的标志呢?最高人民法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，对此给予了肯定，即交付前由卖方承担，交付后由买方承担。但笔者认为，这种一刀切的做法不否符合我国现实状况。我国的实际情况是，房屋是家庭财产的重要组成，在传统的交易习惯中，只要完成了房屋的合同订立、完成房屋的交付和价金的支付，就完成了房屋的买卖，尤其是在农村房屋买卖更是如此，认为只要实际控制房屋的占有，其财产就是安全的，而对于《物权法》规定的“登记生效”的规定要么不了解，要么不在意;还有些情况下是为了规避契税，双方约定先行交付使用，以后再登记过户。若适用最高法院的司法解释，只要交付就发生风险移转，则对买受方责任过苛。因风险的发生是不可归责于当事人的，立法采“交付主义”的用意是希望让实际控制人能规避风险或减少损失的发生，但事实上是风险多指地震、洪水等不可抗力或意外事件，是当事人完全不可预见的，也无法规避的，或许买方能做的就是尽量减少损失的发生，而减损义务又是不真正义务，具有不可诉性，立法不能为了防止买受方不承担减损义务，而要求卖方承担房屋毁损的所有不利后果，笔者认为在不动产买卖合同中，风险是否随着“交付”移转的规定是值得商榷的。是否可以考虑对不动产交易的风险负担采“所有权主义”，即风险附着于所有权人，在未移转所有权而现实交付时，对因在买方控制期间因未尽力减损的责任，由买方承担，对于其他风险损失，由卖方承担。
对于动产的交付，若采用代办托运，则只要卖方办理完托运手续，即视为交付，在托运期间发生风险，风险损失由买受人承担。若采用送货到门，或上门提货方式，则自买方验收签字后视为交付完成，即使有些情况下买方没有及时运走货物，并仍处于卖方场地或由卖方暂时代为保管的，风险也仍由买方承担。
但在现今较为流行的网购合同中，风险如何，值得探讨。实践中网购均采用邮寄的方式，由卖方交给物流公司以运交买方，买方验收合格后予以付款。按照传统理论和现行合同法第145条规定，邮寄手续办理完毕即视为卖方交付行为完成，风险就移转，但在近十几年网络交易形成、发展的过程中，逐渐形成了运货途中风险由卖方承担的交易习惯，只要买方未收到货物，就有权不予付款。正是这种交易习惯的形成，也减少了买方对网络交易安全的担忧，促进了网络交易的活跃。因此，这种新形势下形成的交易习惯需要《合同法》做出明确的司法解释，消除法律的滞后性带来的法律与现实之间的矛盾。
(二)观念交付
观念交付，是为了提高经济效率，减少交易环节，法律将某种行为的发生视为交付的一种制度。分为简易交付、占有改定和指示交付三种形式。各种交付的形式不作区别待遇，均能引起风险负担移转的效力。其中简易交付是买受人基于合法占有标的物之事实，而欲购买，则从买卖合同生效时视为交付时间，风险也随之发生移转，由买受人承担。而指示交付，是出卖人将对第三人的给付请求权转移给买方，自交付相关单据时起，风险由买受人承担。对此，笔者无异议。但占有改定情况下，却有需要进一步说明之处。
占有改定，是指买卖合同成立后，双方当事人又通过借用合同或租赁合同，使卖方继续占有标的物，自借用合同或租赁合同生效之日起，视为买卖合同的交付。占有改定的目的使出卖人继续占有标的物并发挥其效用，此时标的物虽然由出卖人实际控制，但由于交付行为的完成，风险仍然由买受人承担。有人认为，占有改定是基于两个合同关系，实际需要有两个交付行为(买卖合同的交付和急用合同的交付)，因此，若采用“交付主义”，有时难以判断是基于哪个合同的交付行为，当事人之间容易产生争议，因此建议采用“所有人主义”。但笔者认为，这并不是问题所在。因在以移转所有权为目的的买卖合同中，采用“交付主义”，而在非移转所有权的合同中，采“所有人主义”，立法规定明确。在买卖合同的中风险，自交付时起由买方承担，在借用或租赁合同中的标的物的风险，则由所有人(即买卖合同中的买受人)承担。因此，虽然实际应有两个交付行为发生，但是基于不同的合同关系，因此，不应混为一谈。
参考文献：
[1]王家福.中国民法学民法债权[M].北京：法律出版社，1991.
[2]王成.侵权损害赔偿的经济分析[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
[3]S.P.德·克鲁兹.损失风险：需要改革吗?[J].外国法学译丛，1984(01).
[4]史尚宽.债法总论[M].台北：荣泰印书馆，1978.
[5]张献民.论买卖合同的风险责任[D].湘潭大学，2005.
(作者单位：黑龙江省政法管理干部学院)
作者：刘庆
一、买卖合同以及合同管理
所谓买卖合同,是指当事人一方将财产的所有权转移给他方,他方支付价款而取得财产所有权的协议。买卖合同作为最典型的合同形式,不但具有合同的共同属性,还具有所有权发生转移,是双务、有偿、诺成合同等特征。买卖合同是当今社会经济生活和社会经济交往中最常见、最基本、最典型的商品交换形式和法律关系,也是企业在经济活动各种合同中所占比例最大的一种,比如T国有大型企业年物资采购合同数量就在6000份左右,合同金额高达26亿元。企业合同管理指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为,是市场经济的外在表现。通过合同管理,企业在市场中实现平等的制约和权利,从而为当事人营造一个公平的环境。严格合同管理的各个环节,防止合同履行中的不适当、瑕疵、纠纷和延迟交货,规避合同履约的风险,是合同承办人维护企业利益的重要工作,有助于合同双方当事人遵纪守法维权,趋利避害,避免失误与损失,依法公平合理地从事经济活动,维护企业正常的经济秩序。
二、买卖合同履约过程中存在的问题
买卖合同既然是合同中最为常见和典型的一种,与之相应的,在履行买卖合同时出现的各种问题,弄虚作假的数量和手段,也层出不穷,根据近年来国有大型企业发生的事例,综合起来说有以下几种手段:
1.假冒合同主体。在物资采购业务中,有些厂商往往本身不具备成为卖方主体的资格,却利用种种手段掩盖或隐蔽其真实身份,制造假象,以达到获取不法利益的目的。伪造、变造或盗取法人企业的营业执照、授权委托书、合同专用章。制造其为某大公司、大企业的业务人员或业务部门的假象,伪装经济实力和履约能力。
2.伪造、变造标的物。在标的物上做文章从来都是不法厂商为牟取额外利润而惯用的手法,在到货物资的检验中我们发现查处的假冒和不合格品具体来说有以下几种:(1)以假充真,以劣充优,以次充好。有些厂商用贴牌,更换商标等手段以假冒伪劣的商品代替优质的、正宗的名牌商品,隐瞒商品存在的瑕疵。比如T国有大型企业通过招标采购了一批国内知名品牌太阳能热水器,但在使用过程中发现太阳能热水器控制板显示器显示失灵或不显示,致使用户误操作导致集热管爆裂,漏水、渗水等问题。经过调查发现正是厂商采用偷梁换柱的做法,热水器外面的支架、太阳能管是厂家正规生产,温控系统、检测系统及内饰,是用低价劣质产品冒充,严重损害了企业和用户的利益。(2)出示高质量的样品,在履行中以伪劣产品代替。T國有大型企业在住宅建设工程中,塑钢中标的样品是“**”牌,供应商却在供货时掺杂了60%的其它杂牌产品,企图蒙混过关。(3)投标时谎称自己的产品是“专利”或“名优特新”产品,其实产品本身并没有高附加值,利用技术认识的欠缺骗取高额价款。
3.标的物质量不合格。所供产品质量不合格属于合同的瑕疵履行,严重影响了企业的生产建设和经济利益。比如T国有大型企业采购了一套钢管试压设备,由于质量不合格导致两年都无法投运,前期配套设施一直闲置,给企业造成了很大的经济损失。
4.延迟交货。有些供货方只重视合同的名称规格和价款,忽视其它条款,认为只要交货就行了,按不按时不考虑。供货方延迟交货现象在各类采购合同的履行中时有发生,比如在T国有大型企业的一项重点工程建设项目建设中,就有二十多份合同签订的重点物资延期交货,导致工程建设不能按计划进行,严重危及到企业的经济利益。
三、规避合同履约风险的措施
合同的不适当履行和履约风险往往因为上述原因而产生,不仅给企业造成经济损失,耽误生产,而且破坏了当事人经济活动和社会经济程序的正常进行。一定要在以下合同运行的各个环节加强管理,规避合同履约风险,争取把一切风险行为消灭在萌芽状态:
1.审查对方主体资格。即审查供货商有无民事行为能力,所谓民事行为能力,是指公民或者法人能够以自己的行为行使民事权利和设定民事义务,并且能够对自己的违法行为承担民事责任,从而使民事法律关系发生、变更或者消灭的一种资格。对于法人来说,只有具有相应的民事行为能力,才能从事民事活动。法人要具有相应的民事行为能力,必须依法成立。根据我国《民法通则》及其他民事法律的规定,法人依法成立,要有名称、组织机构和章程;有固定的经营场所和必要的设施;有符合国家法律规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人数:能够自主经营、自负营盈亏,独立承担民事责任,经主管机关核准登记。审查法人的民事行为能力,就是审查法人有无营业执照,有无上述五个依法成立要件。
2.审查对方的履约能力。对于卖方而言,依照买卖合同的约定,应负交付货物的义务和货物质量合格的义务。审查卖方的履约能力,可以通过审查对方的经营范围和经营方式进行,也可以实地考察。
3.应审查合同承办人的资格。在实际生产经营中,买卖合同的双方法定代表人不可能事必躬亲,法人的业务活动如签订买卖合同等通常是委托其他人经办。买卖合同的承办人无论是法人代表或其委托的人,其签约的法律后果由签约单位承受,这就给一些不法分子以可乘之机,他们冒用和盗用其他单位的名义签订买卖合同,进行欺诈活动,以致给一些企事业单位造成不必要的损失。在签订买卖合同之前,必须对合同承办人的资格进行审查,主要包括对法定代表人的审查、对法人工作人员的审查和对委托代理人的资格审查。如果买卖合同由委托代理人代理签订,就要着重审查委托代理人的签约资格。根据国家法律规定,代理签订买卖合同的委托代理人必须具备三个条件,对委托代理人要进行三方面的审查:审查其委托证明,审查其代理权限和审查其签约时是否以委托人的名义进行。
4.对合同的主要条款的审查。买卖合同的主要条款是买卖合同的核心部分,是明确买卖双方当事人的权利义务和当事人履行买卖合同的根本依据。买卖合同首部的内容主要包括买卖双方的名称、合同编号、签订时间和签订地点等。买卖双方的名称必须写得清楚明白,不能有错字、别字、漏字。买卖合同的第二部分包括标的物条款、质量条款、数量条款、价格条款、包装条款、交货条款、验货条款、结算条款、违约责任条款和争议处理条款等。对上述条款,应在合同中慎重审查,力求完备,并用准确清晰的文字予以表述。买卖合同的尾部,主要包括买卖双方的单位名称、单位地址、法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容。
在审查完合同中的首部和文体之后,要审查对方的上述内容的签字盖章是否有误。买卖双方当事人在签订合同时签字盖章是一项十分严肃的程序,一旦签字盖章,即表明当事人完全同意买卖合同中的全部条款,买卖合同即对当事人产生法律约束力,必须对对方的单位名称等内容进行严格审查。要审查买卖双方的单位名称和合同首部的单位名称是否一致,所加盖公章或合同专用章上的单位名称与书写的单位名称是否完全相同,单位地址是否具体,法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容有无漏签,是否清楚。
合同评审工作不仅侧重于规范合同条款,而且更加注重细节,在精、细、严上下功夫,如加强合同附件(技术协议等)与合同的匹配性、一致性审查,防止出现理解分歧;加强合同的可操作性审查,防止出现漏洞,被供应商钻空子(例如没有特殊情况,要求验收地点与交货地点一致等);数量条款,要数字大小写一致,计量单位,计量方法,签约时力求完备、周祥。企业管理部门每年都要根据合同履约过程中出现的新问题和新情况对正在使用的合同文本进行更详细的梳理,反复斟酌,不断修改完善合同条款,使合同更加细致严谨,为合同履行打好基础,也为可能出现的争议或分歧提供解决依据。一旦出现合同纠纷,如何解决,合同里写得清清楚楚,使合同真正成为物资采购全过程中的根本依据,最大程度地维护企业利益。
5.合同标的物的检验是关键。供货商所交标的物是否符合合同约定是合同履行的关键,先进完善的设施和业务过硬的质检员是买方的火眼金睛,可以在入库的第一道关口查出不合格品,防止瑕疵产品在物流环节流通。企业建立完善的质检制度,购置检验设备,加强对质检员的培训,对所有到货物根据不同的产品性质按不同方式进行检验,确保产品入库的合格率100%,才能启到为企业生产建设保驾护航。
6.严格按合同条款履行,追究违约供应商的责任。买卖合同的履行和买卖合同的签订是互相联系的两个阶段,只有买卖合同签订得正确完备,在履行买卖合同时才会顺利,买卖双方的经济利益才会实现。并不是说买卖合同签订得好,履行买卖合同中就不会出现问题,严格按合同约定履行才能最终实现双方签订合同的目的。在T国有大型企业物资采购业务中经常出现供货商不适当履行,迟延履行或瑕疵履行的情况,所供产品质量不合格,延迟交货等严重影响生产,根据《合同法》我方可以要求供货方承担违约责任。如果双方协商不成,可以根据双方在买卖合同中的约定,或申请仲裁决定,或向人民法院起诉。T国有大型企业通过逐步建立了违约供应商处罚制度,严格按照程序,依照合同及企业相关制度追究供应商的违约责任,处理处罚违约供应商。
坚持有理有据原则,注重证据收集,注重违约供应商的反馈意见,经常与用户单位通过电话或书面形式落实供应商违约原因,并对供应商和用户提供的各种资料进行细致琢磨和推敲,从中查找是否存在漏洞,上网查证供应商所述的不可抗力和政府行为,在事实确凿的情况下,提交企业管理小组进行讨论,形成处理意见,并及时把处理结果反馈给供应商,防止出现负面影响。2008年处罚延期交货供应商24家,处罚的违约金60.78万元;2009年处罚违约供应商91家,违约金509.48万元,但并未因此出现任何法律纠纷。处罚不是目的,促进供应商严格履行合同,保障物资供应才是企业的真正目标。通过对违约供应商处理,警示及教育效果逐步显现,供应商严格按合同履约的意识明显加强,违约合同逐渐减少,更好地维护了企业利益,从另一方面促进了合同的履约。
7.合同履行要有预警机制。为了防范供应商的违约,要建立预警机制,在履行合同前就进行提示,未雨绸缪,防止违约。企业可通过管理信息平台,对合同履行情况即时进行发布、提示和预警,告知采购和质检部门掌握合同的预计交货期,并留意是否可能产生不履约行为,从而加大合同履行的催交力度,有效降低延迟交货率。
严格管理和履行物资买卖合同不仅是合同承办人的任务,也是企业合同管理部门的任务,各项措施不仅要在签订阶段进行,而且也要在履行阶段进行。只有合同签约人和合同管理部门提高对合同重要性的认识,认真学习合同法律知识,在签约履行实践的每一个环节中都做到细致认真,才能提高合同管理的水平,提高合同的履約率,避免风险和纠纷,维护企业的利益。
作者：吴彦红
买卖合同，依《合同法》第一百三十条的规定，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。
买卖合同具有以下特征：
一、买卖合同是转移标的物所有权的合同。所谓转移标的物的所有权，是指出卖人在收取一定价款后失去对标的物的占有、使用、处分的权利，而买受人在支付一定的价款后取得对标的物的占有、使用、处分的权利。
二、买卖合同是双方有偿合同。所谓双方有偿，是指出卖人和买受人均享有均等的权利和义务，在交易过程中，出卖人的义务，是买受人的权利，出卖人的权利，同买受人的义务。如买卖双方在协商一致后，买受人有取得该转让物的物权的权利，出卖人有移交该出买物物权的义务。
三、买卖合同的主体具广泛性。
1、财物的所有权人;
2、抵押权人;
3、质权人;
4、留置权人;
5、人民法院;
6、行纪人。
四、买卖合同标的物的广泛性。买卖合同的标的物只要是法律、法规没有禁止流通的物品，均可作为买卖合同的标的物。〖您正浏览的文章由第一'范文网整理，版权归原作者、原出处所有。〗
五、买卖合同是出卖人和买受人双方经协商达成一致，对标的物权的转让的真实意思的表示，是相互的承诺。
六、买卖合同既可用文字表示，也可用口头表示。买卖双方可将协商一致的承诺用文字形式固定，并经双方签字后生效，也可经公证后生效。买卖双方对达成一致意见的标的物的物权转移，也可以用口头的形式约定。这种方式简单、省时，但必须符合“钱货两清”，这种形式适用于标的小、现货交易等买卖。相关的合同范本·楼房买卖合同·软件买卖合同·二手车辆买卖合同·车位车库买卖合同·钢材买卖合同·木材买卖合同
买卖合同应具备以下主要条款：
一、双方当事人的名称或者姓名、住址;
二、标的物的名称、数量、质量、单价、总价(大写);
三、包装要求;
四、标的物交付的时间;地点、方式(履行方式);
五、标的物质量、数量检验的方法及说明;
六、价款支付的时间、地点、方式(结算方式);
七、期限;
八、违约责任(违约金的组成、计算方法、赔偿数额的确定);
九、风险承担的划分;
十、争议解决的方式(协商、调解、仲裁、诉讼);
十一、其他条款(指前述各条件未涉及的内容)。
篇一：名为房屋 买卖实为借款担保的认定
名为房屋买卖实为借款担保的认定
裁判要旨
名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
案情
XX年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司(以下简称怡豪公司)签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店
1、
2、3层房屋，XX年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后张桌玮按约支付3000万元，怡豪公司未交房，每月支付违约金。
XX年8月16日，双方再次签订协议约定：若XX年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应于XX年9月12日前交付房屋并办理房产证。怡豪公司未按约履行义务。
XX年12月，张桌玮诉至法院，要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等。怡豪公司答辩称：双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的诉讼请求。张桌玮自认从XX年11月至XX年10月怡豪公司先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于XX年9月、10月通过银行转账3500万元给张桌玮。 裁判
重庆市第五中级人民法院经审理认为：本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于XX年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。
XX年12月20日法院作出一审判决后，原、被告双方均未上诉。 评析
1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。
目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断。
(1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会厅、会议室等单独出售，有违常理。
(2)合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为平方米，总金额为3000万元，单价仅3680元/平方米，明显低于市场价;双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符;此外，合同约定买方逾期付款违约金每月9000元，而卖方逾期交房违约金为每月114万元，明显不对等。
(3)从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。
因此，法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。
2.两种观点两种态度。
对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定，理论界和实务界有两种立场：一种观点认为，应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示，并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，因此约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承认。它与让与担保的区别在于，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权;而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定若债务人不履行合同时，将房屋买
卖合同约定的房产转让给债权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。二者均系担保物权，只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规范。
笔者认为，后一种观点突破了物权法定原则，且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能，却另外创设一种担保物权，既破坏了法律体系的完整性，亦因此种担保没有公示制度，易侵害案外真实买房人的权利，故不宜支持此种担保形式。
篇二：房屋买卖协议(借款)
房屋买卖协议
甲方(卖方)：王志坤 身份证号：
乙方(买方)：吉林申合投资管理有限公司
甲、乙双方经协商，秉承诚实信用原则，签订此《房屋买卖协议》
1. 甲方将位于农安县开安镇王义商贸区项目8号楼XXX室与XXX室，建筑面积为XXXX平方米，单价为XXXX元/平方米，出售给乙方。
2. 上述房屋总价款为：XXXXX元。
3. 上述房屋款项乙方以现金方式支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭证。
4. 甲方自此协议签订后将上述房屋交付给乙方。
5. 上述房屋买卖发生的过户费用由甲方承担。
6. 上述房屋系甲方由农安蓝杉房地产开发有限公司以抵账形式够得，建筑面积按最终主管部门实测为准。
7. 甲方按照此《房屋买卖协议》规定将上述房屋交付给乙方，并保证上述房屋没有抵押、质押等他项权利存在，确保乙方能顺利取得上述房屋的所有权。另，乙方有权转让上述房屋。
8. 甲方保证乙方入住上述房屋时，水、电、燃气、供暖等房屋使用功能顺利实现，如不能顺利实现，则视为甲方违约。
9. 甲、乙双方约定违约金，违约金额按上述房屋总价款的35%计算。
10. 甲、乙双方如在此《房屋买卖协议》履行过程中发生纠纷，可以通过协商、诉讼解决。
11. 此房屋买卖协议一式贰份，自双方签订之时即发生法律效力，与
相关管理部门制作的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。 甲方：
乙方：吉林申合投资管理有限公司
年 月 协议签订地点： 日
篇三：民间借贷房屋买卖合同
房屋买卖合同
合同编号：
卖方(以下简称甲方)姓名： 电话：
地址： 邮编：
买方(以下简称乙方)：姓名电话：
地址： 邮编：
第一条 房屋的基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)
1、坐落于;位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
2、坐落于;位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
3、坐落于;位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
4、房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
5、房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
6、坐落于 ;位于第 层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
7、房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平
方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
8、坐落于 ;位于第 层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。
9、坐落于;位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米(其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为: 。 第二条 土地使用权性质。
该房屋相应的土地使用权取得方式为________;土地使用权年限制_____年___月___日至____年__月__日止。(以划拨方式)取得土地使用权的，甲方保证该房屋可以过户转让，并取得相关批准文件，承担补缴政府相关税费、规费、土地收益金等费用，乙方无须承担补办土地权属性质变更手续产生的费用。
第三条价格。
该房屋售价为人民币每平方米元，总金额为人民币 元(大写： )
第四条付款方式。
乙方应于本合同生效之日起30日内向甲方支付全部价款人民币 元，其中 元用于偿还甲方于年 月 日的借款，借款划入：开户行，姓名 ，帐号。剩余款项划入甲方个人账户，开户行
，
姓
名
，
帐号_____________________________________。
第五条交付期限。
甲方应于收到乙方支付的房屋销售价款后______日内，将该房屋的产权证过户到乙方名下，同时将该房屋交付给乙方。
第六条 乙方逾期付款的违约责任。
乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，违约金按每日______计算。
第七条甲方逾期办理房屋过户手续及逾期交付房屋的违约责任。
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，就爱房如未按本合同第五条规定的期限将该房屋过户并移交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按每日______计算。
第八条 甲方委托________________________全权办理房屋买卖手续。
第九条 甲方保证在交易时该房屋没有任何法律纠纷，包括但不限于有关按揭、抵押债务、税项及租金纠
纷等，前述纠纷甲方应在合同生效后5天内解决，否则，造成本合同不能履行的，由甲方承担全部责任。
第十条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳;其他房屋
交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲方交纳。
第十一条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向合同签订地
人民法院起诉。
第十二条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力，自签字之日起生效。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
身份证号：身份证号：
合同签订日期： 年 月 日
合同签订及履行地：重庆市合川区
房屋买卖合同
甲方(卖房)：李建芳
乙方(买房)：曹媛媛61272719888293927
经协商甲方自愿将绥德县龙湾北区别墅群2排1号，卖给乙方，四至界线以房产为主。房价为贰拾捌万元整。当日交清全部房款。所有转让手续费用都由乙方承担，甲方配合，房产必须转让到乙方名下。
甲乙双方不得违约，如有一方违约赔偿违约金伍万元整。
此合同一式贰份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。
甲方：手机：
中介人：
乙方：手机：
中介人：
二O一一年七月二十三日
赢了网s.yingle.com
遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>
http://s.yingle.com
什么是房产买卖合同，主要有哪些条款
房地产买卖合同购房人和房地产开发商签订的一种合同形式。那么，什么是买卖房产合同?买卖房产合同有哪些内容?在购买房屋前是必须签订房产买卖合同的，这样才能避免有些纠纷的出现。下面有赢了网小编为您解答有关房地产买卖合同的内容。
什么是房产买卖合同：
房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订的一种具有法律效力的文本合同。卖房人一般指的是房地产开发商。
房地产买卖合同应当包括以下主要条款：
(1)买卖合同的双方当事人。即买方和卖方;
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
(2)标的物的基本情况。合同应载明标的物即房地产的座落、地号、产权所有人、产权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、房屋建筑面积、占用土地面积、房屋结构、四至界限、附着物、附图等;
(3)如系出让土地，载明剩余使用年限;
(4)房地产成交价格;
(5)房地产价金的币种、支付期限和方式。合同应载明以人民币或某一特定外币支付房地产价金，一次性或分期支付以及最后付清的期限;
(6)定金。双方可以在合同中约定定金。定金可以充抵房地产价金。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金，接受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金;
(7)房地产交付时间;
(8)卖方的产权保证条款。卖方保证出卖的房地产权属清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿;
(9)违约责任。双方可以约定违约时应支付一定比率或数额的滞纳金;
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
(10)税费负担。在办理房地产过户手续时应缴纳的税费，由双方按规定各自承担;
(11)纠纷的解决。双方可以在合同中约定纠纷的解决方法;
(12)生效条件;
(13)其他约定的条款。
房地产买卖合同的分类
按照不同的标准，房地产买卖合同可以划分不同的类别：
1)按转移产权的内容不同，可分为土地使用权的买卖和房屋所有权及土地使用权的买卖。这种分类的意义在于法律对转让的限制条件不同：以出让方式取得的土地使用权，受让方必须依照土地出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，方可出让;除此之外，国家严禁以任何方式对土地使用权倒买倒卖;对以出让方式取得的土地上建有房屋的房地产的转让，只要不在法律规定的禁止转让之列，均可自由买卖。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
2)按房地产的性质不同，可分为商品房的买卖、公有房屋和经济适用房的买卖和私房买卖。这种分类的意义在于法律规定的符合买卖的条件不同。商品房买卖专指有房地产开发企业建设的用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。《商品房销售管理办法》(2001年4月4日)、《城市商品房预售管理办法》(2001年8月15日)专门规定了商品房买卖的条件。公有住房和经济适用房买卖的主体资格有严格的规定;《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》对已购公有住房和经济适用房出售条件作出了规定;除此之外，已经取得合法产权证书的私有房地产，只要不在法律规定的禁止转让之列，均可自由买卖。
我们知道了房地产买卖合同的内容以后，在买房时，一定要注意相关的条款，不能掉入开发商的购房合同陷阱里面。如果你还需要了解关于房产买卖的交易税费或者房产怎么过户的有关问题，可以免费咨询赢了网。
来源：(什么是房产买卖合同，主要有哪些条款http://s.yingle.com/fc/255644.html) 房产纠纷.相关法律知识
有房产证不能落户怎么办
http://s.yingle.com/fc/730265.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
2018年北京小产权房最新政策,北京小产权房能买吗 http://s.yingle.com/fc/730264.html
二手房全国统一管理中介行业整治将持续从严 http://s.yingle.com/fc/730263.html
2018农村宅基地要收税
http://s.yingle.com/fc/730262.html
未经消防验收业主可拒收商品房房产商承担违约责任 http://s.yingle.com/fc/730261.html
出租房屋个人所得税如何计算
http://s.yingle.com/fc/730260.html
土地出售怎么交税 http://s.yingle.com/fc/730259.html 工业用
地
可
以
分
割
转
让
吗
http://s.yingle.com/fc/730258.html
二手房交易如何缴纳个人所得税,二手房交易时怎么少交个税 http://s.yingle.com/fc/730257.html
中介遭遇买房人“跳单”_中介能否索要中介佣金 http://s.yingle.com/fc/730256.html
2018年房子产权过户需要交哪些费用
http://s.yingle.com/fc/730255.html
以高压辐射为由解除购房合同解除合同需注意什么 http://s.yingle.com/fc/730254.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
没有房本的情况下购房合同能否注册公司 http://s.yingle.com/fc/730253.html
房屋面积出现误差购房者应该怎么处理 http://s.yingle.com/fc/730252.html
严控预售证水龙头 http://s.yingle.com/fc/730251.html 办签证
一
定
需
要
本
人
房
产
证
吗
http://s.yingle.com/fc/730250.html
物业合同纠纷诉讼时效是多久
http://s.yingle.com/fc/730249.html
取得房屋权属登记证后有权要求让与人腾房 http://s.yingle.com/fc/730248.html
虚假宣传学区房要给中介费吗房屋合同可以解除吗 http://s.yingle.com/fc/730247.html
长沙43家房中介记入失信黑名单如何选择靠谱中介 http://s.yingle.com/fc/730246.html
业主委员会能否起诉要求开发商返还房屋维修资金 http://s.yingle.com/fc/730245.html
房产证上户主和共有人有什么区别 http://s.yingle.com/fc/730244.html
农村土地确权纠纷如何处理
http://s.yingle.com/fc/730243.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
捆绑车位卖房被罚20万
http://s.yingle.com/fc/730242.html
开发商交房晚法院为啥判不赔经同意变更合同可不赔偿 http://s.yingle.com/fc/730241.html
二手房转让过户变更登记怎么办理 http://s.yingle.com/fc/730240.html
离婚房产归女方未办理变更登记_谁来缴拖欠的物业费 http://s.yingle.com/fc/730239.html
北京关停26家小产权房中介闲鱼
http://s.yingle.com/fc/730238.html
期房买卖过户的机构是哪一个
http://s.yingle.com/fc/730237.html
申请增加工作地要求 http://s.yingle.com/fc/730236.html 住房补贴提取程序 http://s.yingle.com/fc/730235.html 二手房屋买卖合同纠纷民事判决书 http://s.yingle.com/fc/730234.html
未取得产权证签订房屋买卖什么情况下合同有效 http://s.yingle.com/fc/730233.html
楼市最强音淘宝租房 http://s.yingle.com/fc/730232.html 广州实施租购同权业内称北京暂时不会跟进 http://s.yingle.com/fc/730231.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
没签商品房买卖合同也算违约吗本约合同应包括哪些内容 http://s.yingle.com/fc/730230.html
二手房买卖面积争议卖主要求提高房价反被判赔 http://s.yingle.com/fc/730229.html
在签订商品房买卖交易合同时常出现的争议及其处理方法是什么 http://s.yingle.com/fc/730228.html
赠与房子买卖要交税吗
http://s.yingle.com/fc/730227.html
房产证上可以加父母的名字吗
http://s.yingle.com/fc/730226.html
拒不履行判决被拘留购房合同的解约权归属于谁 http://s.yingle.com/fc/730225.html
丈夫卖房妻子不同意合同有效吗
http://s.yingle.com/fc/730224.html
武汉今年将推1万套公寓供大学毕业生拎包入住 http://s.yingle.com/fc/730223.html
卖方以未办房产证借故毁约,买方该如何应对 http://s.yingle.com/fc/730222.html
房屋抵押登记需要提交的资料有哪些 http://s.yingle.com/fc/730221.html
房屋转租与承租权转让的区别有哪些 http://s.yingle.com/fc/730220.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
深圳二手房交易税费2018 http://s.yingle.com/fc/730219.html
不想买房了能要回定金吗购房交定金应注意哪些事项 http://s.yingle.com/fc/730218.html
老父将房屋私下过户继母儿子为保房产上公堂 http://s.yingle.com/fc/730217.html
廉租房摇号的结果怎么公布
http://s.yingle.com/fc/730216.html
集资房如何上市交易 http://s.yingle.com/fc/730215.html 郑州不动产登记便民举措再升级实现自助办理 http://s.yingle.com/fc/730214.html
上周北京新房成交量触底缓升均价回落近一成 http://s.yingle.com/fc/730213.html
廉租房拆迁产权如何处理
http://s.yingle.com/fc/730212.html
房产纠纷仲裁需要多少钱
http://s.yingle.com/fc/730211.html
2018年二手房买卖中介费收取标准(2018年) http://s.yingle.com/fc/730210.html
北京某村将对外来人口收费因流动人口致脏乱差 http://s.yingle.com/fc/730209.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
二手房中介属哪个部门管理
http://s.yingle.com/fc/730208.html
2018哪些房产不能抵押房屋抵押未登记是否有效 http://s.yingle.com/fc/730207.html
阁楼的房产证和普通的房产证有什么区别 http://s.yingle.com/fc/730206.html
租的房子被卖了新房东要涨价怎么办 http://s.yingle.com/fc/730205.html
房产证有效期限一般是多少年
http://s.yingle.com/fc/730204.html
经济适用房如何办理不动产登记
http://s.yingle.com/fc/730203.html
河南登封“嵩基润堂”地产涉嫌非法融资被调查 http://s.yingle.com/fc/730202.html
6月末商品房待售面积同比下降9.6%去库存见效 http://s.yingle.com/fc/730201.html
楼市去库存效果显著三四线楼市成成交主力 http://s.yingle.com/fc/730200.html
夫妻双方共同贷款买房需要准备哪些资料及注意事项是什么 http://s.yingle.com/fc/730199.html
商品房合同纠纷中违约金约定过高是否可以酌情调整 http://s.yingle.com/fc/730198.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
房产证面积包括公摊吗
http://s.yingle.com/fc/730197.html
购房人规避政策买房_违约责任谁担 http://s.yingle.com/fc/730196.html
全国公积金贷款发放超7万亿公积金贷款有哪些好处 http://s.yingle.com/fc/730195.html
私人买地建房如何办理房产证
http://s.yingle.com/fc/730194.html
上海二手房交易税费2018 http://s.yingle.com/fc/730193.html
用房产证到银行贷款要付多少利息 http://s.yingle.com/fc/730192.html
赵丽颖豪宅PK林更新豪宅买豪宅要多交税吗 http://s.yingle.com/fc/730191.html
非所有人赠与的房屋有效吗房屋合同可以撤销吗 http://s.yingle.com/fc/730190.html
廉租房买卖需要具备什么条件
http://s.yingle.com/fc/730189.html
租房过程中房东违约应该如何处理 http://s.yingle.com/fc/730188.html
什么是婚前财产公证不动产需要婚前财产公证吗 http://s.yingle.com/fc/730187.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
2018珠海全面取消限购政策
http://s.yingle.com/fc/730186.html
二手房买卖合同未约定付款期限付款期限该如何确定 http://s.yingle.com/fc/730185.html
禁止一切乱收费 http://s.yingle.com/fc/730184.html 房价“明降暗升” http://s.yingle.com/fc/730183.html 房屋转租合同
无效的情
形有哪些
http://s.yingle.com/fc/730182.html
公司租房房产税税率是多少
http://s.yingle.com/fc/730181.html
签合同后卖方涨价不履约买家定金可以要回来吗 http://s.yingle.com/fc/730180.html
土地出让合同纠纷可以申请仲裁吗 http://s.yingle.com/fc/730179.html
借名买房有哪些风险借名买房遇纠纷如何维权 http://s.yingle.com/fc/730178.html
侵害邻楼居民采光权建盖方被判赔相邻权包括哪些内容 http://s.yingle.com/fc/730177.html
床下有浮尘都成为拒退押金理由
http://s.yingle.com/fc/730176.html
房屋确权必须是户主吗
http://s.yingle.com/fc/730175.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
廉租房申请的条件是什么
http://s.yingle.com/fc/730174.html
交房后发现房屋漏水_业主能否拒交物业费 http://s.yingle.com/fc/730173.html
成都将建国有住房租赁公司个人出租税率1.5% http://s.yingle.com/fc/730172.html
承租人不交物管费,物业能向出租方索取吗 http://s.yingle.com/fc/730171.html
房产赠与过户程序,费用有哪些
http://s.yingle.com/fc/730170.html
北京房价将长期维持平稳大量供地向租赁市场倾斜 http://s.yingle.com/fc/730169.html
什么是返迁房,返迁房有房产证吗 http://s.yingle.com/fc/730168.html
拍卖租赁房屋引争议_买卖不破租赁与财产保全竞合怎样认定 http://s.yingle.com/fc/730167.html
深圳租房市场规模超千亿高达78.2%的年轻人租房 http://s.yingle.com/fc/730166.html
法律咨询s.yingle.com
本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们!不胜感激!
【推荐下载】房屋买卖合同律师收费的依据是什么
现在引导并且注意培养业主在购房过程当中的法律意识对于各地政府来说是非常重要的，尽管国家也是在进一步的健全并且完善对于房产销售的监管体制，但是每年的房屋买卖合同引发的纠纷还是非常的多的。像是这种房屋买卖合同纠纷必然是需要有律师的帮助的，那么，房屋买卖合同律师收费的依据是什么?
一、房屋买卖合同律师收费的依据是什么?
1、按计时收费方式收费的收费标准： 200-3000元/小时。
2、按计件收费方式收费的收费标准：
在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：
5万元(含5万元)以下：免加收 5万-10万(含10万元)：8% 10万-50万(含50万元)：5% 50万-100万(含100万元)：4% 100万-500万(含500万元)：3% 500万-1000万(含1000万元)：2% 1000万-5000万(含5000万元)：1% 5000万元以上：0.5%
二、收费说明：
本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们!不胜感激!
1、上述收费标准允许上下浮动20%。
2、 上述
二、三项收费标准和比例是代理诉讼案件一个审级或仲裁案件的收费标准。未代理一审而代理二审的，按一审标准收费;曾代理一审再代理二审的或曾代理一审或二审，再代理发回重审、再审申请或确定再审案件的，按一审标准减半收费;涉及仲裁的案件，曾代理仲裁的，诉讼一审或二审阶段按仲裁标准减半收费。执行案件按一个审级收费。
三、请律师要注意什么问题?
(1)要“验明正身”，即他是不是真正的律师。作为一名执业律师，要具备律师执业证书。如果没有这种证书，那就不具备律师资格，服务的质量也就难以保证。一般来说，到依法注册的律师事务所去聘请律师，都不会有问题。
(2)是否受过专业的法律训练。一名合格的律师必须对法学理论有较高的造诣，对法律精神有深刻的理解，这是做律师的基本素质。仅仅知道一些法条是不能达到的，律师行业的专业素质参差不齐，大部分的律师都是本科毕业，有的可能是硕士毕业，有的甚至博士毕业，一般情况下，学历高的所受到的专业训练肯定多一些，学术理论深厚，更值得信赖。
(3)律师的工作经历和办案经验，以及法律素养。 (4)律师的工作习惯，敬业程度，以及工作效率。
(5)律师的道德观念和正义感，要严防那些道德败坏的律师，以免自己的权益受损。 (6)律师给你的印象如何，以及律师是否值得你信赖。解决法律问题需要你自己和律师的通力合作，如果你连自己都感觉到对某个律师的印象不是很好，那么你就应该换一位律师了。
实际上，房屋买卖合同律师收费这也是不可能有一个固定的标准的，先不要说是小
本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们!不胜感激!
编没办法确认您的这份房屋买卖合同到底是在上海或者还是其他城市签订的，其次，在同一个城市的各律师事务所是根据律师的代理能力，当前代理这份房屋买卖合同可能会给律所本身带来的风险等多方面的因素都会影响到律师收费的。
出卖人：_________(以下简称甲方)
买受人：_________(以下简称乙方)
保证人：_________(以下简称丙方)
今甲方(出卖人兼所有人)与乙方(买受人兼使用人)就产品分期买卖事宜，达成以下协议：
第一条 本合同的标的物为_________，分期付款总额定为人民币_________元整。乙方可以依照下列规定支付款项予甲方：
(1)前款_________元。
(2)余款_________元。
(3)月息_________元。
第二条 乙方预付_________元予甲方，余款自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。每月_________日前各支付_________元。
第三条 乙方可以就上述提供担保，于本合同成立时，以前条所载的金额与日期，开出支票_________张交付甲方。
上述支票的保管处理权限属甲方，每次交付支票，即视为乙方偿还货款。
第四条 甲方于本合同订立的同时，将_________产品交予乙方，并同意乙方对该产品的使用。
第五条 乙方若能支付第二条分期付款金额及其他应付的各项费用，须自支付日始以日息_________分支付甲方作为延迟损失金。
第六条 乙方须以正当的方式使用_________产品，若有违反，甲方可立即解除本合同。
第七条 乙方连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的_________，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。甲方解除合同的，可以向乙方请求支付该标的物的使用费。
第八条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第九条 其他约定事项：_________
出卖人(甲方)(盖章)：_________
买受人(乙方)(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
保证人(丙方)(盖章)：________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
签订地点：_________
