温州市物业管理立法的实践与启示
对于刚开始行使地方立法权不久的设区的市而言，所立之法容易与上位法重复，制度创设少有地方特色，法规整体质量普遍不高等，是实践中常见的问题。浙江省温州市人大常委会在物业管理立法过程中，从开门立法聚智慧、立足问题促创新、精雕细琢保质量三个方面为突破口，较好地解决了上述问题。
2017年3月30日，《温州市物业管理条例》经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议批准，于5月1日起施行。这是温州市行使地方立法权之后制定的第三部地方性法规。作为该市人大常委会2016年一类立法项目，于1月份由市住建委开始草案调研起草，8月份由市人民政府向市人大常委會提出法规案。市人大常委会分别于8月、10月、12月份进行了三次审议。在此次立法过程中，温州市人大常委会始终坚持问题导向、民主立法、地方特色、有效管用的原则，立法过程主要呈现了“三大亮点”。
人大主导、媒体搭桥、公众互动，开门立法聚智慧。在方式方法上突出开门立法，广泛公开征求意见，使民意、民智、民心得到了充分呈现，使百姓的关切得到了相当程度的回应。为期一年的立法工作中，在起草阶段公开征求意见的基础上，市人大常委会除了两次向社会公开征求意见、多种形式的调研座谈和论证分析等常规方式外，还充分发挥人大主导与媒体优势结合的作用，拓宽公众有序参与的渠道，引导市民积极参与立法互动。一是联合温州都市报《代表在线》栏目、“掌上温州”新闻客户端开展网络问卷调查，征集物业管理问题，先后有300多位市民通过网络渠道提出立法建议，上百人通过打电话、写信、来访等方式提供意见建议。二是与媒体携手加强立法过程的宣传。市人大常委会法工委主动与温州都市报、温州新闻网等媒体对接，有计划、有节奏地开展立法过程宣传。媒体根据立法工作各个阶段的调研重点，以独特的视角透视物业管理活动中的热点、难点问题和典型案例，连续推出了18期连续性跟踪报道，使立法中的许多问题通过实证分析更加明晰了方向。市人大常委会法工委还建立了公众意见采纳情况反馈机制，对各类意见进行认真归纳整理分析，积极回应社会关切。如此开放包容的姿态，使各方面的意见和关切得到了充分表达，积极性得到了广泛调动，民众互动中的不少建议，有的经法定程序后被直接采纳，有的成为立法制度创设的重要依据。如条例中有关业主委员会必须开设专门账户、业主共有资金不得以个人名义私存等，都来自于社会公众的意见。
当地的媒体曾评论认为：“为民立法、民主立法
的精神，在温州这次物业管理立法过程中得到了完整体现。这是开门立法在温州这片土壤结出的又一法治硕果。”
这次立法实践，也使温州市人大常委会更加深刻地认识到，开门立法是体现民情、汇聚民意、集中民智的过程，也是广泛凝聚社会共识的过程，通过立法宣传还将有利于法规的贯彻实施。把立法的大门真正敞开了，诚心就来了，智慧也来了，法规的民意自然也来了。通过媒体、网络互动征集的现实问题，远远比传统的座谈会等形式得来的更加真实和生动；提出的解决方案，往往比研讨会、论证会提出的更具针对性、实效性。立法工作民意渠道的畅通，立法机关收到的不仅仅是民意，更是民智与民心，从而使立法问题导向更加精准，促进了法规制度创新性、现实性、有效性的有机结合，促进法规制度在民智催化之下的优化，这是良法的源泉。有人评价说，这部法规是“温州智慧”的结晶。
立足问题、强调特色、突出管用，实现地方立法制度创新。始终坚持问题导向，强调有效管用，使法规制度实现创新并具浓郁地方特色。物业管理本身是一个关乎民生而又复杂的重要领域，温州的物业管理行业起步晚、层次不高、发展滞缓，物业管理活动中矛盾突出，焦点问题聚集，存在一系列的老大难问题。对乱象丛生的温州物业管理现状，如何在矛盾的焦点上砍一刀，考验着立法人的智慧。而且，物业管理活动中涉及大量的民事法律关系，地方立法却不能直接规制民事法律制度；如何把握行政权对业主自治活动介入干预的适度性等问题，都加大了这部法规的立法难度。
温州市人大常委会在这次立法中的最大亮点，正是在立法成果上始终坚持问题导向，紧紧围绕主要问题，敢于从制度架构上突破创新，对日积月累的历史性矛盾“亮剑”，使诸多现实问题的解决路径在法规中完成了制度安排，使一些实践经验以法规的形式得以固化。如考虑到业主大会召开普遍难的现实问题，该《条例》创设了业主大会框架下的业主代表大会制度；针对现实中遇紧急情况时物业专项维修资金使用难的实际，将实践中已经普遍运用的应急备用金“绿色通道”以法规加以固化；为提高物业服务水平、解决业主无故拖欠物业费问题，引入诚信系统。此外，市民反映强烈的业主委员会“公款私存”给小区财务安全埋下隐患、业委会换届后的财物和印章等移交难等问题，也都在条例中作了制度安排，整个条例创新性安排达十多项。
在创新制度设计的过程中，温州市人大常委会以制度的有效管用为目标。对于条例草案中的主要问题和不同意见，组织有关方面进行反复研究论证。整个立法调研过程呈现四个显著特点：一是调研重点明确化，每次审议后的调研都有不同的侧重点，问题指向十分明确；二是调研对象特定化，每次根据内容确定不同的参与对象，力求有的放矢；三是调研层次丰富化，市本级开展调研的同时，11个县（市、区）的调研和委托温州立法研究院等专业机构的调研论证同步进行；四是调研成果综合化，充分发挥集体智慧，每次调研后由法工委牵头组织立法专家、法制委组成人员、人大相关专委和政府相关部门，对相关问题各个层面的调研和论证成果进行综合比对、研判后，提出修改完善方案，再进行法定程序审议。最大可能地寻求平衡、调整、规范各种利益关系的最大公约数，从而使温州物业管理立法不仅实现了立法为民的宗旨，也实现了制度创新和地方特色。
反复论证、字斟句酌、精雕细琢，确保法规质量。以“立得住、行得通、真管用”为目标，从多方面优化草案的修改，努力提高法规的质量。鉴于物业管理立法系重要的民生立法，在常委会“一审”之后，根据市人大法制委员会的审议意见并经市人大常委会主任会议研究决定，将原计划的“二审制”调整为“三审制”。市人大常委会领导高度重视立法工作，常委会主任葛益平多次亲自主持开展立法调研、考察和立法专题论证，强调一定要注重法规的问题导向和有效管用。具体负责立法工作事务的法工委，更是以高质量为目标，本着不重复、有特色、真管用的原则，从制度优化、立法技术等各个方面，精益求精，反复推敲和修改。
物业管理立法引起了社会的广泛关注，人大常委会组成人员的审议意见也比平常的法规案审议要多得多。一审期间，常委会组成人员审议意见共提出九大方面113 条意见建议，速记记录5万多字。经过梳理，其中涉及制度方面的主要有9个问题。从一审到二审期间，通过公开征求意见共收到社会公众意见、各类座谈会和分析会论证会意见、各县（市、区）征集到的意见，近6万字，共计82条具体意见建议。二审期间，常委会组成人员提出的审议意见速记记录2万多字，共有45条意见建议。加上二审之后再次向社会公开征求意见中有关单位和社会公众来信、来电、来人提出意见20多条。
法工委将这20多条意见建议逐一进行分类、梳理、分析，有的还面对面进行交流沟通。对主要的意见建议，通过组织专题论证、委托立法研究院、专家及其他机构论证、问卷调查等方式，反复进行研究和修改。一审之后对草案的21项制度进行修改或完善，大改了21个条文，删去了22条，新增了7条。二次审议之后，根据常委会组成人员和社会各界的意见，又对其中34个条文进行了修改，删减或合并了6条，增加了10条。还梳理汇编了29万多字的立法参考资料，5万多字的草案条文立法依据。全部相关立法文件共计100多件。从一审到三审，草案文本先后修改了20多稿。条例总条数由草案的86条删减为57条，文本字数从草案的一万四千多字减少到八千六百字。角度从化解普遍矛盾到化解特殊难题；制度从照搬借鉴到依法重构……对比提请市人大常委会一审、二审、三审的条例草案，无论在制度设置还是立法语言上，不同版本间都有大量修改。此外，市人大常委会还多次组织异地调研，先后前往南京、青岛等城市学习物业管理领域的先进立法经验，进一步完善了法规草案。
（作者单位：浙江省温州市人大常委会法工委）
作者：周松玉
【摘要】广州市老旧社区引入物业管理取得较大成绩，但是仍然存在不少突出的问题。本文调查了当前广州市老旧社区物业管理的现状，分析其主要问题，并且提出进一步完善广州市老旧社区物业管理的对策和建议。
【关键词】老旧社区;物业管理;问题;对策
经过三十多年的发展，广州市作为我国物业管理行业的先行者，物业管理发展取得了巨大成就。新建商品房社区均纳入了物业管理范畴，老旧社区也在2008年基本实现了物业管理全覆盖，城市治安、卫生、环境等的水平，有了较大地提升。但是如同每一个大城市一样，广州市的老旧社区也存在配套设施陈旧老化、居民收入水平相对较低、公共空间狭小、自然围闭条件不够、住宅专项维修资金不足、业主协商议事困难等诸多困难，几年过去，已经推广起来的老旧社区简易型和专业化物业管理都面临着如何保持发展的难题。本文基于广州市老旧社区物业管理现状的调查，分析其存在的主要问题，并且提出了进一步完善广州市老旧社区物业管理的对策和建议。
一、广州市老旧社区物业管理的现状
1981年，东湖新村小区是广州市第一个实施专业化物业管理的住宅小区。标志着广州市乃至全国居住社区市场化、专业化物业管理的开始。此后，广州市新建的商品房居住社区均引入了专业化物业管理。
2003年以前广州的老旧社区，社区秩序、环境卫生、绿化等大多是差强人意，很少专业化的物业管理。2003年9月，国务院《物业管理条例》公布实施后，广州市各区在新老社区积极推行新型的市场化、专业化、社会化物业管理模式，专业化物业管理不断发展。尚不具备引进专业化物业管理的大部分老旧社区引入了包含群防群治的治安巡逻和环卫清洁服务的简易型物业管理。尤其是2006年广州市政府加大力度推进老城区物业管理的发展，并最终于2008年底实现全市老城区物业管理全面覆盖，极大地提升了老城区治安、卫生、环保等的水平。
老旧社区中，大部分实行的是简易型物业管理和专业化物业管理相混合以及单纯的简易型物业管理模式，仅有极少数老旧社区实行专业化物业管理模式。以越秀区为例，简易型物业管理社区49个，混合物业管理社区个数208个，专业化物业管理社区19个。
引入物业管理，有效地改善了老旧社区的社会治安、居民居住环境和生活质量，警力资源消耗和市政管理成本也明显降低，实现了市民安心生活与政府管理省心的“双赢”局面。笔者做了344份问卷调查，对于物业管理很满意和比较满意的占到31.2%和25.4%，很不满意和不满意的仅仅占到5.5%和4，4%，说明大部分老旧社区居民对物业管理是肯定的。
二、老旧社区物业管理的主要问题
尽管老旧社区引入物业管理取得了很大成绩，也获得了大部分居民的认可，但是调查发现，老旧社区物业管理依然存在着不少突出问题：
(一)硬件条件较差，物业服务成本高
老城区中的老旧社区大多楼层低，楼盘规模小，道路狭窄，停车、绿化、文体、社区活动场地严重不足，违建多，垃圾站点、门卫值班室和物业服务办公用房缺乏，社区出入口多，围闭条件差或者无法围闭。尽管经过前期集中和后期有针对性的整治，许多老旧社区硬件条件有较大改善，但是难以通过简单的整治根本好转。停车场地等公共配套设施的缺乏，使得物业服务企业的盈利空间极为有限，较多的出入口使得物业管理风险较大，成本较高。
(二)住宅专项维修资金筹集困难
当前老旧社区房屋本体和基础设施陈旧，因为设施设备的老旧等造成水管爆裂、厕所漏水、管道堵塞等问题较多，但是住宅专项维修资金筹集却极为困难。
按照广州市的规定，房改房出售时售房单位应该缴存房价的2%作为住宅专项维修资金，可是部分单位没有缴存，已经缴存的资金大多也已经用光。原来的商品房建设单位也有一部分欠交、未交住宅专项维修资金，从而造成老旧居住社区物业大修资金缺口问题越来越突出。又由于老旧居住社区部分居民收入水平偏低、物业出租比例大、缺乏有效运作的业主组织等因素，使得协商筹集物业大修资金十分困难。
(三)物业服务收费标准低，收费难，物业管理持续发展困难
大部分老旧社区是简易型物业管理，费用是每月每户10到15元的垃圾费和群防群治费。专业化物业管理的费用也很低，楼梯楼的物业服务费大多在为0.5元/m2，电梯楼的也多为1元/m2左右，而且不少老旧小区物业服务费收费标准十几年都没有升过。
但是即使这样，在大部分的老旧社区，物业服务收费难问题依然十分突出，集中表现在部分居民拒交、欠交物业服务费，收费率偏低。比如越秀区某个片区内，73个简易型物业管理小区平均收费率低于50%，专业化物业管理小区的收费率也大多未超过60%。
物业服务收费标准低，收费难，因此使老旧社区物业管理保持与发展面临巨大困难。在政府财政补贴、房改单位补贴或相关部门给予配套的扶持下，进入老旧社区的物业服务企业才能维持正常的运营。但是，由于这种补贴、扶持多是临时性措施和权宜之计，没有形成长效机制，一般难以持续。一旦扶持消失或力度下降，物业服务企业便难以维持。一个典型案例，朝阳社区就是因为城建改造，原来作为补贴给予物业服务企业的简易经营档口被拆除，导致物业服务企业仅靠收取基本的安保和保洁服务费无法维持正常营运，最终撤场离去。
从2010年开始，越秀区一些老旧小区引入的专业化物业服务企业多数已经退出，其他老旧居住社区撤管现象也十分严重。部分小区从较为全面的物业管理服务，变为简单的单项服务，甚至出现脏、乱、差的现象。
(四)各类物业管理纠纷频发，业主组织不健全，协调难度大
调查发现，提供简易型物业管理服务的社区的物业管理纠纷主要包括：占用公共部位、噪音扰民、水管破裂、渗水漏水、收费纠纷、楼宇维修纠纷、违章建筑等，而纠纷中数量最多的是占用公共部位，协调难度最大的是房屋本体和附属设施设备的维修。提供专业化物业管理服务的社区的物业管理纠纷主要集中在：物业费收取，物业服务质量，停车位不足、收益分配不合理，占用公共部位，住宅专项维修资金，业主委员会运作，改变房屋用途等。
简易型物业管理社区的物业管理纠纷，不属于《物业管理条例》协调范畴，居民大多会向居委会反映，由居委会进行调节，效果大多比较好。居委会协调工作中，难度最大的是房屋维修问题。老旧社区楼宇年久失修，维修量大，费用高，协调工作非常艰难。由于老旧社区楼宇大多没有住宅专项维修资金，维修的时候需要协调居民集资解决。且部分居民认为设备老化对自己家不造成影响，便不愿意交维修费。往往因为一两户拒交维修费，致使维修工作开展受阻，产生纠纷。
专业化物业管理的社区，一旦出现物业管理纠纷，大多会由物业服务企业协调解决。如果社区成立了业主委员会，则会由物业服务企业、业主委员会进行调节。如果没有成立业主委员会，则有可能加入居委会、街道办甚至区房管局来协调，如果协调不成功，就会走上访或者司法程序。
总体而言，广州市老旧社区业主组织成立不尽如人意，从而导致针对频发的物业管理矛盾协调难度大。业主委员会成立的数量远低于全市20%多的平均水平。少数成立了业主组织的小区，运作也差强人意。这当中既有法规制度方面不完善的原因(如未明确第一次业主大会组织主体，投票难、计票难、票决门槛高，物业管理基层行政指导监管力量薄弱等)，也有业主自身的原因(物业出租的比例很大，部分居民收入较低，参与公共事务意愿低，强调个人经济利益，忽视集体权益等)。
(五)部分居民物业管理观念依然淡薄
广州市老旧社区中居住的是大多是城市中的老居民和享受福利房的职工，这当中还有一部分低收入群体。习惯了单位式社区免费管理模式，物业管理观念淡薄。尽管大多认同实施物业管理后，社区综合环境大有改善，但对收取物业服务费、交纳住宅专项维修基金不习惯、不理解，还有些居民随意更改房屋结构、占用和使用房屋周边的公共场地和公用设施，不主动参与社区公共事务。
(六)自治、简易型物业管理存在法规障碍
国务院颁布的《物业管理条例》规范的是市场化、专业化、企业化的物业管理，而对于业主自我管理的简易型或简易型与专业化管理相结合的物业管理模式并没有阐述。老旧居住社区由于物业规模小、居民付费能力与意愿低，完全实行专业化、市场化的物业管理缺乏经济基础，实行业主自我管理或自我管理与专业化管理相结合的方式是一种现实选择，但实施中会遇到如何收费，如何开户建账，是否交税，从业人员要不要执业资格以及协助企业要不要专业资质等问题(原来符合资质要求的企业因为经营困难，专业人员调走，可能资质不够)。法规不明确，操作执行与监管就存在很大问题，老旧小区物业管理工作就难以规范。
三、完善老城区物业管理的对策建议
基于广州市老旧社区物业管理现状调查的基础上，提出进一步完善广州市老旧社区物业管理的对策和建议：
(一)多渠道筹集资金改进硬件设施
在全面排查的基础上，实事求是，根据实际制定老旧社区房屋本体以及相关设施完善计划和方案，促进老旧社区供电设施、二次供水设施、老旧消防设施、老旧电梯等更新改造，缓解其“停车难”矛盾，加大绿化建设力度等。资金筹集需要从多渠道多方面进行，建议学习借鉴《北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》(京政发[2012 ]3号)，从财政投资、售房款、住宅专项维修资金、个人公积金、责任企业资金和社会投资多渠道筹集资金。而广州更可以发动居民出资、动员社会组织与企业捐助、政府与企业联合开发等整合资源，增加和完善老旧小区市政基础设施设备及公共服务配套设施和居民交流活动场地。至于政府资金投入方面，在2005年到2007年，广州市原东山区每年投入500万元，推进老城区的物业管理，取得了显著的成绩，而在此后，广州市在老城区物业管理上投入力度有待加强，老城区硬件设施的完善需要政府加大投入。
(二)多举措扶持老旧社区的物业服务企业
加强对老旧社区物业服务企业的扶持力度，制定并落实有针对性的扶持政策，包括：如适度给予财政扶持，给予税收和金融扶持政策，给予培训补贴和用工补贴和社会保险补贴等。允许接管老旧小区的物业服务企业适当增加管理范围与规模，整合利用小区内部和周边空地、道路资源提供地面停车收费服务。扶持物业服务企业提供延伸居家养老、社区电子商务等增值服务，增加创收，以此补贴物业服务收费的不足。对于缺乏经营资源的区域，根据规划和小区服务与管理的需要，可由区、街投入一定资金补建必要的配套设施，委托物业服务企业经营管理，收益用于补贴本小区的物业管理。
(三)健全表达机制和民主协商机制
健全畅通有效的利益表达诉求和民主协商机制，让居民遇到物业管理纠纷有处解决。可以借鉴推广越秀区东湖新村小区的做法，以居委会和业主委员会为主体，建立居民议事厅和居民议事协商委员会，使其成为业主、居民、物业服务企业、驻区商户和单位反映情况与问题的通道，民主议事协商的平台和机制。建立多元多层级物业管理纠纷调解体系，将区、街物业管理联席会议制度与各级物业管理行政主管部门调解工作对接，一般物业管理纠纷由区、街、社区三级专职(社区可为兼职)工作人员调解，重大物业管理纠纷，由区、街分别启动联席会议，责成相关部门协同解决。建立行政调解、人民调解、司法调解、行业调解相互衔接的联动机制，依法、及时、有效预防和化解因物业管理而引发的矛盾纠纷。
(四)完善相关政策和法规
建议出台针对老旧社区业主自我管理或自我管理与专业化管理相结合的物业管理模式的法律法规，明确其住宅专项维修资金筹集、管理与使用、简易型物业管理收费、建账、税收、从业人员执业资格等的相关法规。尽快出台细则明确老旧社区私搭乱建、违规装修、不当群租、“住改商”等行为的处理办法。老旧社区房屋楼龄长，附属设施设备陈旧，尤其是一些已经使用超过三四十年的老楼宇，可以借鉴香港的经验，通过立法，对老旧楼宇实行强制检验和强制保险制度，以免由于老旧楼宇发生重大安全事故，造成严重的人身财产安全事故。
通过出台政策和法规，进一步明确街道、居委会物业管理范围与任务，调整和充实物业服务行业行政管理专职力量，可以在街道办增设物业管理科，配备专门人员，负责专项事务，或者以招标方式购买居民组织、物业管理行业协会、物业管理中介咨询机构等第三方组织提供的物业管理社会服务。
(五)加强对老旧社区业主组织的指导、监管
老旧社区业主组织成立的不多，很多是居民委员会通过楼长等来协调有关房屋维修、设施设备维修养护、邻里物业纠纷等，因此要强化街道办事处对业主组织的筹建、指导、协助和监督职能，街道办事处要依法负责指导、协助老旧社区业主成立业主大会、选举业主委员会及办理业主委员会备案工作(可以委托居民委员会和第三方机构具体操办)，指导、协助、监督业主大会和业主委员会的日常活动，尤其要细化居民委员会在老旧社区房屋维修、设施设备维修维护、邻里纠纷等的责任。
(六)加强正面宣传引导
物业管理行业是为广大市民服务，需要更多的理解和支持。建议主管部门、物业管理行业协会、新闻媒体等要注重加强物业管理的宣传引导，让更多的人知道认可物业管理，认同合理的物业服务费对于提升整个社区物业管理水平的重要性。物业服务企业要从日常服务出发，积极改善社区环境，提高服务质量，建设社区文化，提升居民生活质量，让居民发自肺腑的认可物业管理。
总之，老旧社区的物业管理涉及千家万户的民生福祉，进一步巩固先前取得的成果，不断完善老旧居住社区物业管理服务，需要政府、行业协会、物业服务企业、居民自治组织、广大居民等多方面的广泛参与和通力合作，统筹兼顾，标本兼治，才能从根本上解决老旧社区物业管理问题，为市民创造一个优雅、便利、整洁、安全的生活环境，促进和谐幸福社区建设目标的达成。
参考文献
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[5]谢平，黄剑平，李胜兰.武汉市老旧住宅区物业管理现状及改善分析报告[J]，中华建设，2013(9)9：80-83.
作者简介：
陈平(1976-)，女，黑龙江齐齐哈尔市人，广州大学工商管理学院副教授，研究方向为物业管理和房地产经营管理;陈德豪(1963-)，男，安徽寿县人，广州大学工商管理学院教授、物业管理专业负责人，兼职全国高等学校房地产开发与管理和物业管理学科专业指导委员会委员，研究方向为物业管理。
基金项目：
2013年广州市哲学社会科学规划课题(13Y31)—健全住宅小区业主自治机制研究。
作者：陈平
摘要：随着房地产业的飞速发展，与之配套的物业管理也取得了巨大的发展成效，但其中暴露出很多问题。文章结合徐州市城市住宅小区房地产物业管理的现状及主要典型问题进行探讨如何解决和改善目前现状，从而促进房地产物业管理企业的发展，提高居民生活质量。
关键词：城市住宅小区 房地产物业管理 现状 对策
1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状
1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果
1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大，从事物业管理的人员素质不断提高。近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长，带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作，最初物业管理公司只有8家。根据统计数据，2006年，徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家，其中二级资质企业5家，三级资质企业64家;2008年，全市的物业服务企业达275家，物业管理从业人员1万余人，物业管理面积2700余万平方米;全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目，初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制;2009年5月底，徐州市共有物业企业288家，管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初，全市共有房地产物业管理企业420多家，其中一级资质3家，二级资质12家，三级资质390多家，外省企业进入徐州市的有8家，全市物业管理从业人员4万多人，国家注册物业管理师19人。由此可见，徐州市物业管理经过10多年的发展，不仅在企业数量上有快速发展，在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现，物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。
1.1.2 先后出台多部相关政策法规。徐州市早在1999年3月就发布了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》，并先后出台实施了《关于加強物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件，明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务，做到有章可循。2012年5月我市还发布了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。
1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会，主要作用是协助政府部门实施行业管理，积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策，维护企业合法权益和市场公平竞争秩序，共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下，市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制，许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善，居民生活质量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题
1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。徐州市是个文化古城，虽然近几年房地产新开发项目很多，新楼盘比比皆是，但还有许多老住宅小区(尤其在老城区)，可以看到有业主违章搭建，毁绿种菜等现象不在少数，业主中老年人居多，不听劝阻一意孤行，物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题：高层住宅越来越多，电梯使用频繁，自然问题也多;新建小区大多采用智能管理方式，电子单元门等智能系统会经常出问题;高层建筑水压不够，居民用水困难，诸如此类一些城市住宅小区常见问题，都需要专业人员进行维修，物管人员有时不能及时安排好人员，与业主协调不畅，造成业主意见颇多。
1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈，利润不高。我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加，但取得一级、二级资质的企业为数甚少，大多是三级资质企业，另外还有外省企业进入竞争，物管行业利润微薄，因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目，这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查，目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。
1.2.3 房地产物业管理费收取困难。新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善，业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费，物业公司难有足够的资金去管理好小区;同样新住宅小区交了物业管理费，一旦某个方面没有达到业主满意，就会拒交下一年物业管理费，这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查，我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%，好一点的新建小区起初收费率能达到95%，差一点的不到50%。业主不缴费，企业就没有资金去做更好的服务，没有好的服务，业主更不愿意缴费，这样就会形成恶性循环，严重阻碍房地产物业管理公司的发展。
1.2.4 高素质房地产物业管理人员仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有国家注册物业管理师19人，高素质管理人才还是偏少。物业管理从业人员大多数是应某个项目需要而临时招聘，这些人大多没有经过专门的正规培训，由于公司利润微薄，他们的工资待遇也不高，因而人员流动性大，这对企业提高服务质量很不利。
2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展及对策研究
2.1 加大物业管理服务新模式的宣传力度，提高业主意识 应当继续加大物业管理“三位一体”新模式的宣传力度和实施，尤其在老小区。老小区应紧密联系社区居委会，目前还是有许多年纪大的业主不习惯被物业管理公司管理，可以发挥社区居委会与业主联系的作用。可以由主管部门总体调度，向街道办事处、业主、物业公司发放宣传资料，选择有代表性的物业公司举行座谈会，征求意见，树立典型，让全社会对“三位一体”新模式有更多了解，让大家深入理解业主委员会与物业服务企业是互相依存的，他们地位是平等的。[2]
2.2 房地产物业管理企业走规模化品牌化发展之路 徐州小的房地产物业管理公司居多，企业应当考虑在做好母公司的基础上向外扩张以实现规模效益。外省企业进入我市越来越多，我们也可以扩大公司企业规模向外省市发展。要注重提升自己的品牌形象，宣传自己的优势。[3]其次，政府监管部门应充分发挥作用，定期检查，对检查不合格的企业采取严格处罚措施。《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”我们在评级工作中要严格本着公平公正原则，使物业管理行业竞争规范有序。
2.3 提高服务质量，完善收费管理办法 2012年5月我市发布了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法，新办法出台后我们应关注具体的实施情况，例如居民的反响、承受能力，物业公司的利润有何变化等，定期将情况汇总统计，如出现过大偏差应及时调整修改管理办法。此外，应把服务质量放在首位，服务好了自然业主就会主动缴纳物业管理费，由此形成良性循环，对于企业和业主就是互惠互利。
2.4 企业严把招聘关，制定有效的员工激励政策 《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”严把招聘关，选择优秀的人员可以为公司今后发展做好铺垫。员工进入企业以后可以由负责人组织员工加强思想道德培训，学习企业文化，提高自身服务意识，制定相关鼓励政策和措施，例如：取得执业资格证或者国家注册物业管理师证的员工给予适当奖励，公司内部公开竞争，选择有能力表现突出的员工担任重要职位。[4]
3 结论
近几年，徐州市先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号，创建对于作为公共场所的城市住宅小区有诸多要求，在这些荣誉称号背后，房地产物业管理工作发挥了重要作用。住宅小区物业管理的规范发展是构建和谐社会的基础，作为城市建设与管理的一项基础性工作，物业服务企业对维护社区环境和秩序具有积极的推动作用。
参考文献：
[1]熊群英.住宅小区物业管理行业问题及对策研究[J].科技风，2012(10)：253—254.
[2]赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报，2012(04)：66-70.
[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息，2011(21)：92.
[4]周林，孙永刚. 对加强住宅小区物业管理问题的思考[J].科技资讯，2012(25)：54.
作者简介：
马晴晴(1981-)，女，江苏徐州人，助理实验师，学士学位，主要研究方向：土木工程或工程管理。
作者：马晴晴 徐永猛
杭州市人民政府令 第209号
《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经
2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。
代市长 孙忠焕 二00四年九月二十八日
第一章 总则
第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。 第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。 第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章 物业维修基金的管理
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。 第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。
第四章 物业维修基金的使用
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
(二)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。 第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。 第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
第二十二条 物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章 物业管理用房的配置
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条 物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。 建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处置。
第二十七条 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章 物业管理用房的管理
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。 第三十条 业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十七条 物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。 第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。
第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相，配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯.彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质二特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。 别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场节价。 普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费， 由市物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，定期向社会公布。各小区的收费标准， 由物业公司同业主委员会按市物价局公布的等级评定标准、
基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。
第十一条 收费等级和收费标准报所在区的价格主管部门确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。
第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
第十三条 普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养;
(二)住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处理等;
(三)公共绿地花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美;
(四) 公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护;
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象;
(六)住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十四条 别墅等等高档住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。
第十五条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用;
(二)公共部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费;
(三)绿化管理养护费;
(四)清洁卫生服务费;
(五)安全防范服务费;
(六)物业公司办公和社区活动等费用;
(七)物业公司固定资产折旧费;
(八)利润;
(九)税费。
第十六条 实行物业管理的小区，末交行前的前期物业管理服务的费用， 由建设单位承担;已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故末居住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年(不含一年)以上的，物业管理服务费按全额缴纳。
第十七条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、
设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。 无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。
第十八条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十九条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，来经业主委员会(业主)认可的，业主可以不支付费用。
第二十条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十一条 住宅小区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修(含中修)以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。 日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十二条国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十三条物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
第二十四条物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业工委员会的询问和监督。
第二十五条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十六条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
第二十七条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十八条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。
第二十九条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第三十条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十一条各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的;按省、市有关规定执行。
第三十二条 本办法自2002年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。
各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：
市房管局、财政局、物价局订的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。
二 OO 三年十月二十六日
杭州市物业维修基金管理暂行办法 市房管局 市财政局 市物价局 (二 OO 三年九月二十二日)
为加强物业维修基金管理，维护业主、使用人的合法权益，保障物业正常使用，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法规规章的规定，结合本市实际，制订本办法
一、总则
(一)凡杭州市区(不含萧山、余杭区，下同)范围内物业维修基金的筹集、管理和使用，适用本办法。
(二)杭州市区范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当缴纳物业维修基金。
杭州市区范围内两个或两个以上产权人的新建非住宅物业，也应当缴纳物业维修基金。
(三)市房产管理局为本市物业维修基金管理行政主管部门，杭州市物业维修资金管理中心负责本办法的具体组织实施并接受有关部门对物业维修基金的管理和使用的监督。
(四)本办法所称共同部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 共同设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供电、通讯、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气、供电、通讯管线、有线电视线路等不属于本办法所称的共用部位和共用设施设备。
二、物业维修基金的筹集 •
新建物业的物业维修基金按以下方式筹集：
新建物业的物业维修基金，由建设单位在房屋销售(预售)时，
按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的 5% 向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。 房屋拆迁实行产权调换的，安置的新建物业的物业维修基金由被拆迁人缴纳，建设单位代为收取并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
(二)新建物业的物业维修基金具体标准由市物价局、市房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算，定期公布。
(三)当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的 30% 时，应当续集物业维修基金。
续集维修基金的标准、具体方案由业主委员根据实际情况拟订，提交业主大会讨论通过。续集的维修基金额不得低于首期维修基金的 60% 。
续集物业维修基金的义务，由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修基金的义务。
(四)物业维修基金的续集按下列原则进行分摊：
1 、物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修基金，由物业管理区域内全体业主按建筑面积比例分摊。
2 、开发建设单位尚未售出房屋的维修基金，按其建筑面积比例，由开发建筑单位分摊。
三、物业维修基金的管理
(一)物业维修基金专户存储、专款专用。
物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，记帐到户。
(二)物业维修基金闲置期间，除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。
(三)物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息，每年转存 1 次。
(四)物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后，其余转作维修基金每年滚存使用和管理。
(五)物业维修基金的管理费用由市财政部门核定，在维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外财政专户资金管理。
(六)杭州市物业维修资金管理中心应每年公布 1 次物业维修基金筹集和使用情况。
(七)杭州市物业维修资金管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告，并依法接受审计部门的监督。
四、物业维修基金的使用
(一)物业维修基金及其增值部分扣除财政部门核定的管理费用后，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为损坏的原因而造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，由责任人承担费用，不得使用物业维修基金。
(二)符合物业维修基金使用条件的物业维修、更新费用按下列规定列支： 1 、属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支，不足部分费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内有两个或两个以上门号(单元)的，属于每个门号(单元)内共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在该门号(单元)物业维修基金及增值部分中列支，不足部分费用由该门号(单元)内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。 2 、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支，不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
(三)物业维修基金及其增值部分的使用程序：
1 、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后，再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的，划拨首期 70% 的维修更新费用到物业管理企业帐户。
2 、维修更新工程完工后，由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，由其拨付维修费用的余额： •
工程决算单;
•
业主委员会审核签章的施工承包合同; •
工程维修更新的发票原件; •
业主委员会验收合格证明。
(四)经房屋安全鉴定机构鉴定为危房屋，或者出现法规、规章
和有关技术标准规定维修房屋的情形，房产行政主管部门应当监督业主或业主委员会限期维修;逾期仍未维修的，市物业行政主管部门可以组织代为维修，其维修费用由房屋所有人承担，涉及物业共用部位和共用设施设备维修费用的，按本办法第四条第二款的规定执行。
(五)物业管理企业应每年公布 1 次物业维修基金的使用情况，并接受业主的监督。
(六)房屋转让时，物业维修基金应一并转让。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，业主或其委托人可持有关证明材料，到杭州市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。
五、法律责任
(一)业主未按规定缴纳物业基金的，业主委员会或其委托的物业管理企业可按政策规定或业主公约规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理企业催告，业主仍不缴纳物业维修基金的，由市物业行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用 2 ‰的滞纳金，并可申请人民法院强制执行。
(二)开发建设单位未按规定收缴物业维修基金的，由市物业行政主管部门责令其限期收缴。逾期仍不收缴的，每日加收应缴纳费用 2 ‰的滞纳金，并可申请人民法院强制执行。
(三)违反规定，涉及物业维修基金的，按照国务院《物业管理条例》有关规定予以处理。
(四)物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(五)业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就物业维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构仲裁，或者向人民法院起诉。
六、附则
萧山、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理，可参照本办法执行。本办法自公布之日起施行。
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县(市)、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理;配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
(一)贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施;
(二)管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制;
(三)负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作;
(四)负责物业管理企业资质管理工作;
(五)负责物业管理创优评比工作;
(六)依法查处物业管理中的违法行为;
(七)法律、法规、规章规定的其他职责。 各县(市、区)房产(建设)行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理;物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。 第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会履行下列职责：
(一)审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘或解聘物业管理企业;
(五)审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案;
(六)决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施;
(七)审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)决定有关业主共同利益的重大事项;
(九)改变或撤销业主小组不适当的决定。
(十)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。 第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
(一)确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容;
(二)确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人;
(三)参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案;
(四)确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数;
(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;
(六)主持召开首次业主大会会议。 前款
(一)、
(二)、
(三)、
(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
(一)住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数;
(二)同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票;
(三)非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹;
(五)督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费;
(六)审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施;
(七)执行业主大会的有关决定;
(八)向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况;
(九)督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定;
(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约;
(三)业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)，并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿;
(三)审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业(执业)资格(上岗)证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销(预)售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销(预)售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。 第三十条 建设单位应当在销(预)售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。 第三十一条 新建物业销(预)售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)双方的权利和义务;
(三)物业管理服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务收费项目、标准和收取办法;
(五)物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法;
(六)专项维修资金的使用办法;
(七)合同的有效期限，合同终止和解除的约定;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;
(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;
(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
(四)物业装饰装修管理服务;
(五)物业管理区域内车辆的停放管理;
(六)物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等;
(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;
(八)维修资金的帐务管理;
(九)应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。 第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶(箱、房)，所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准;通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金(简称维修资金)。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。 第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销(预)售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案;在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。 第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
(一)物业管理用房、社区办公和活动用房;
(二)门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊;
(三)按规划设置标准配套建设使用的地下室;
(四)按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位;
(五)公共绿化、道路、场地;
(六)建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施;
(七)其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属，有约定的，按照约定;没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位(库)，应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库(位)应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库(位)为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库(位)的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库(位)应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域;业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
(一)损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备;擅自移动共用设施设备;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益;
(四)在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物;
(五)侵占绿地、毁坏绿化;
(六)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;
(七)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;
(八)未经批准摆摊设点;
(九)无序停放车辆;
(十)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌;
(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十二)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(十三)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为;
(十四)违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;
(十五)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。 房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。 第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
(一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
(二)违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款;
(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款;
(四)接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。 第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门;相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》(扬州市人民政府第22号令)同时废止。
赣州市人民政府令
第六十二号
《赣州市住宅小区物业管理办法》已经2009年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自2009年7月1日起施行。
市
长： 王
平 二OO九年六月一日
赣州市住宅小区物业管理办法
第一章 总
则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。
第三条 市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。
社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹
备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。
第四条 城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。
业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。
城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。
第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。
已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第六条 房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。
本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。
第二章
业主及业主大会
第七条 业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。
业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。
第八条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第
(五)、
(六)项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的
业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满两年的。 第十条
业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。
第十一条
业主大会筹备组应当履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第
(一)至
(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。
第十二条 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。
第十三条 业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十四条 业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。
业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关
业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-3人。
业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。
第十六条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大
会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。
第十八条
业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。
业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。
第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案，街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)《业主大会议事规则》;
(三)《管理规约》;
(四)《业主大会章程》;
(五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明;
(六)应当提供的其他材料。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。
第二十条
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：
(一)不再是本物业管理区域业主的;
(二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;
(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;
(四)被人民法院判处刑罚。
第二十一条
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：
(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正;
(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;
(三)违反本办法第十四条第二款规定;
(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。 业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三章
前期物业管理
第二十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算;3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算;10万平方米以上的部分，按1‰计算。
物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。
第二十三条
物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。
物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。
第二十四条
物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。
物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。
第二十五条 建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：
(一)建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;
(二)建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。
新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。
第二十六条 新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地
房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。
建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。
第二十七条 建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
临时管理规约不得侵害业主的合法权益。
第二十八条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第二十九条 新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：
(一)小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)属全体业主共有的房产及共用设施设备清单;
(五)物业管理所必需的其他资料。
第三十条
在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：
(一)物业管理用房;
(二)安全防范设施、设备;
(三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施;
(四)其他需要接管的共用设施设备。
第四章 物业管理服务
第三十一条 由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。
第三十二条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。
第三十三条 物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。
第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。
第三十五条 物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。
第三十六条 利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。
第三十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：
(一)业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊;
(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。
有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第
(一)项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。
第三十八条 物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。
第三十九条 业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。
第四十一条 在物业管理区域内不得有下列行为：
(一)未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;
(三)未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗;
(四)违反规定饲养家禽、宠物;
(五)违反规定摆摊设点、占道经营;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;
(七)在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音;
(九)法律法规规章禁止的其他行为。
前款第
(一)至
(八)项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。
第四十二条 物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。
第四十三条
物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。
第六章 住宅专项维修资金
第四十四条
住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。
第四十五条
房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资
金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。
财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。
第四十六条
房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。
第四十七条
商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。
第四十八条
本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。
本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。
第四十九条 尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。
已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。
第七章 法律责任
第五十条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;协商不成的，可以申请街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法向人民法院起诉。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。
第五十一条 物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。
第五十二条
业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。
第五十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第五十四条 有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的;
(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的;
(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。
第八章
附
则
第五十五条
大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
第五十六条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。
本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。
本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、
池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第五十七条 本办法自2009年7月1日起施行。
省物价局、省建设厅关于发布《甘肃省物业服务收费管理实施办法》的通知
(甘价服务[2006]383号) 甘肃省物业服务收费管理实施办法
第一条
为规范物业服务收费行为，保障物业管理企业和业主、物业使用人的合法权益，促进我省物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》，国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行办法》，结合我省实际，制定本实施办法。
第二条
凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。
第三条
本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条
物业服务收费实行分级管理。
省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对持有
一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。
市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。
县级(不含县级市、区)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州)政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。
第六条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条
物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价;其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门应给予规范指导。
第八条
实行政府指导价的物业服务收费，由省政府价格主管部门会同房地
1 产行政主管部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等，并定期公布。
成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。物业管理企业与业主委员会按照物业服务等级标准和基准价，结合小区的物业服务实际情况，在政府价格主管部门会同房地产行政主管部门规定的幅度内协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，同时，自签订物业服务合同之日起30个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调仲裁。
未成立业主委员会的物业小区和物业管理企业提供的前期物业服务收费标准，物业管理企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。
申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。
第九条
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条
物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意，也可按季收取。
第十一条
物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等进行公示。各物业管理企业的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。
第十二条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当按本实施办法相关规定约定物业管理的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业
2 管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
第十五条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十七条
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十九条
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第二十条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收费用的，双方应当签订委托协议，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
第二十一条
物业小区二次供电管理费、二次供水设施运行费等按省政府价格主管部门规定加价标准核定。
第二十二条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条
物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条
对住宅小区实施物业管理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。
第二十五条
各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。
第二十六条 本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。
第二十七条
本实施办法自2007年1月1日起执行。
第二十八条
原甘肃省物价局、甘肃省建设委员会《关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费实施办法(试行)〉的通知》(甘价房地[1996]200号)自本实施办法执行之日起废止。
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