昆明物业收费乱象：“收费高”“服务差”
今年4月，《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》(以下简称《标准》)标准执行期满。昆明市发改委决定暂缓修订发布新的收费指导价标准。
昆明市发改委价格处处长覃鹰表示，由于物业管理相关政策以及法规的不完善，《标准》实施两年来，围绕物业服务企业在收费和服务之间出现的不匹配的情况，市民投诉物管服务、拒交物管费等现象也逐年增多。
调查：物管费与服务不匹配
近年来，昆明屡屡曝出业主与物管企业之间的矛盾与纠纷。通过走访调查后发现，其矛盾的根源在于，业主缴纳的物管费与物管企业的服务不匹配所致。
家住龙泉路云大小区的申先生认为，“既然我们交了物管费，物管就应该履行好自己的责任。比如我的车三番五次被刮擦，他们应该是要负责任的。”
申先生反映，自己停在小区内的车常被其他车辆刮蹭，他多次和小区物管反映都没有得到解决。“物管说监控摄录不到，人手不够，这样的理由能让我信服吗?”
“而且这也不是一次两次，其他的业主也经常遇到这样的情况，但是物管只是提醒我们不要在那里停车，其他的什么都没干。”申先生说，“现在物管费又涨了，但我们业主却得不到与其匹配的服务。”
和申先生一样，家住德瀛华府的木先生也表示对自己小区的物管很不满意。“我们一年的物管费有八千多，但是物管公司的工作却很不到位，楼道灯坏了不修，办个电梯卡也要三四个月，效率很低，拿了钱还不干事。”
对于物管费用的上涨，木先生认为，价格可以涨，但服务质量也应该跟着涨，只要得到优质的服务，业主是愿意支付费用的。
“物管服务虽说还能让人满意，但物管费真的最好不要往上调了。”居住在盛高大城的马小姐介绍，现在每年的物管费高达1700元，其中还包含电梯等费用。现在的物管费已经是自己所能接受的极限，“物管不能总是以物价上涨为由，要求涨物管费。”
居住在老小区的市民汪女士认为：“不管物管费上不上调，我只要物管服务做到位就好。”对于小区物管的要求，汪女士只希望生活的小区安全。此外，小区清洁卫生和停车等问题也是汪女士比较在意的。汪女士直言，物管要做到基本的服务，让居民平时生活不受影响。
“我住的就是原来单位的老小区，没有物管，院子里落叶和垃圾没人打理，楼道里也全都是小广告，最主要是觉得不够安全，所以只要管理得好且收费合理，我们是很愿意接受物管服务的。”市民罗小姐说。
据了解，昆明大多数市民对于物业管理的要求集中在公共设施的维护修理、小区环境、停车管理以及小区安全等几个方面，并乐意接受优秀物管企业的入驻来保障小区的居住质量。
回应：一些工作并非职责范围
针对市民们的抱怨和吐槽，一些物管公司则表示自己也有苦衷与困难。
关于物管费上涨的问题，某物业公司负责人坦言，这是维持生计需要。
“现在物价和劳动力成本都上涨了，企业也不得不提高物业费用，其实企业并没有真正受益。另外，虽然物管工作的范围很广，但有些事情并不是我们的职责范围，我们也没有权利处理，但是这样就很容易被误解为无作为，我们也存在苦衷。”
云南省物业管理协会秘书长杨峰云也认为，社会公众普遍对物业管理的认识存在偏差和误区，要么觉得物业管理就是看门扫地谁都能做，要么认为只要交了物业费，小区里所有的事都得物管解决，忽略了很多看不见的设施设备、房屋本体的维修保养工作都是物管在管理，且实际上很多事情的管理权责不在物管，而是其他政府部门、公安部门或者水电煤气等公用事业单位。
“比如查处违章搭建的责任在城管，物管公司只有‘劝阻’和‘报告’的义务，这些都是法规明确写明的，物管有时候也不是不管，只是很多问题管不了。”
针对物管费的问题，杨峰云分析，从基本原理来说，物业管理的费用是很难制定一个通用标准的。
“比如物业费的构成基本上包含物业管理所需成本以及物业公司所得收入两个方面。但物业项目千差万别，有大有小、有新有旧、服务品质需求也有高有低，每个物业项目的管理成本测算都是按照自身情况进行的，不可能所有的物业公司都一样的收费。”
杨峰云表示，受制于各种政策，例如税收和前期物业管理指导价格等，物业公司收取的物业管理费中的绝大部分用于支付(甚至不足以支付)业主共有财产的维护保养开支，但这部分费用在税务上也算作物业管理的营业收入征收了营业税，实际上变相推高了业主的负担。“如果这部分费用不征收营业税，那么物业费就能相对减少”。
专家：政策不完善 维权先明责
杨峰云承认，部分企业的服务达不到要求，收费与服务之间并不匹配。“这是由于昆明行业内企业之间的规模和水平差距大，市场化程度不高，管理服务水平参差不齐导致的。”
他表示，昆明市物业管理企业数量按2010年昆明市建设局提供参考数据约六百家左右，但从这些年的发展来看，企业差别较大，发展良莠不齐。比如一些企业已经接管了使用最新技术和标准建造的商业物业、办公物业、公共场馆和城市综合体，但更多的企业只管理住宅小区，有的甚至只管理一个楼盘。
此外，昆明物管企业还存在市场化程度不高，服务专业化程度低，物业公司经营理念落后等问题。
“从更广泛的角度上说，物业管理相关政策的不完善，以及监督服务的不到位，是制约物业管理发展的一个主要原因。”
而覃处长称，目前昆明市有部分小区物业公司，对于物管收费标准在理解上存有偏差，认为只要所收取的物管费按照统一收费标准来进行，便可自行制定。实际上在物管前期管理，即小区还未选出业主委员会时所定的物管费，都要上报给发改委进行审批。“部分物业公司不进行报批，让整个管理比较混乱，现在需要将物管公司管理标准调整到下发文件规范范围内。”
针对目前许多小区实际收取的物管费，都早已突破了昆明指定的收费标准上限，且这些物业公司多是以成本上涨为由上调物管费。对此覃处长说，物业服务收费统一标准虽然本身只是指导价而非硬性标准，但物管费的定价并不是以物业成本来定，而是采用菜单定价方式。
据了解，原标准中有规定物业公司在管理小区中，应尽量包含5大项和25小项服务内容。当物业公司没有全部涉及这两类服务内容时，物管费应不能高于原标准中所制定的物管费最高上限，当有的小区物管服务项目除了包含5大项和25小项内容外，还新增了其他服务内容，这种情况下是允许物管费超出原标准最高上限的。
“成本上涨导致物管费上调的情况，只能是社会平均成本上涨，而不是某一个物业公司单个的成本上涨。”覃处长说。
不过，针对部分物业服务企业巧立名目收费、只收费不服务或服务不到位等行为，凌云律师事务所律师朱绍坤建议，业主可以通过三方面来正确维护自己的合法权益。
首先，业主可采取谈判的方式，主动与物业服务公司进行交涉，明确告知其收费不合理或者服务的不到位的情况并保留好交涉的相关记录，以便下一步维权。
其次，通过向业主委员会及相关部门进行反映。无论前期物业服务抑或后期物业服务(业主委员会成立后)，物业服务企业均与业主(开发商)或者业主委员会签订有《物业服务合同》。业主可以及时向业主委员会反映诉求，业主委员会必要时根据《物业服务合同》约定追究其违约责任或解除合同;没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
最后，对于物业服务企业收费不合理的情况业主还可以根据《中华人民共和国价格法》、《物业服务收费管理办法》等相关规定到相应的政府价格主管部门进行举报。
除此之外，朱绍坤还提醒业主委员会在与物业服务企业签订《物业服务合同》时应明确和细化双方的权利义务和违约责任，这样更加有利于合同双方实现权利、履行义务。
作者：李承韩 彭锡
根据工作部署，2016年惠州市开展了放开非保障性住房物业服务收费试点改革工作。惠州市按照试点工作方案，搭建了物业管理的信息化平台，初步建立起事中事后监管制度，努力探索由市场决定的物业服务价格机制，经过一年多的努力，取得了初步的成效。
一、惠州市物业服务行业发展和管理的基本情况
到2016年底，惠州市共有物业服务企业663家，其中一级资质的物业服务企业29家(占4.37%)，二级资质的物业服务企业34家(占5.13%)，三级资质的物业服务企业518家(占78.13%)，暂定三级资质的物业服务企业82家(占12.37%)。2015年物业服务企业总营业额为8.35亿元，利润-0.16亿元。惠州市建成交付使用的住宅小区数量1096个，已成立业主委员会224个，占比20.44%。
在试点放开非保障性住房物业服务收费之前，惠州市于2010年以惠州市政府第72号令，明确规定了物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。召开业主大会、成立业主委员会之前的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。
惠州市管理模式是由当时的惠州市物价局制定中心城区(即惠城区、仲恺高新区)住宅物业服务收费标准，其他县(区)物价局制定当地的收费标准。2013年，惠州市中心区住宅物业服务收费政府指导价管理方式由“捆绑式服务收费”完善为“组合式服务收费”，即将物业服务划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，每一项服务分三个等级，并对应一个政府指导价标准，由物业服务企业与业主协商确定物业服务费时参照执行。物业服务的其他收费如垃圾清运费、装修押金和装修工人出入卡工本费、小区门禁(IC)卡工本费等均纳入政府指导价管理。
别墅、非住宅及召开业主大会、成立业主委员会之后的住宅(含业主自有产权的车位、车库)物业服务收费(含物业服务的其他收费)实行市场调节价。非住宅物业管理自2007年7月1日起已经放开实行市场调节价。
原来的管理模式最大的不足是未对已经入住的且未成立业主委员会的小区物业服务收费调整作出明确规定，只规定需与全体业主協商，未明确应履行的程序等规定。
二、惠州市物业服务价格放开的主要内容
按照广东省发改委和广东省住建厅的批复，2015年10月1日起，惠州市全面试点放开非保障性住房物业服务收费。放开的主要内容是：
(一)放开全市(含县、区)保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。包括：放开新建商品房住宅前期物业服务收费;放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费;放开物业服务其他相关收费。
(二)保障性住房物业服务收费实行政府指导价管理。
(三)加强事中事后的监管。主要是规定了：因故未能设立业主大会和业主委员会的，物业服务企业或业主需调整物业服务收费标准时的主体和应履行的有关程序;加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设;严格落实明码标价制度;价格主管部门要加强价格行为监管;房管部门在物业管理过程中的主要职责;探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台。
经过一年多的试点，现就方案落实过程中各项工作推进情况、成效经验及下一步工作打算等情况汇报如下：
非保障性住房物业服务收费试点以来，惠卅I市发改、房管部门高度重视试点工作的指导与跟进，围绕“建立主要由市场形成的物业服务价格机制，促进物业服务行业健康有序发展”的目标，采取了以下的主要措施：
1.精心周密部署，制定试点方案
在《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格(2014)2755号)印发后，按照广东省的部署，惠州市就着手准备各项放开试点工作，一是会同房管部门广泛征求物业管理企业以及物业协会等方面的意见，拟定试点初步方案;二是通过报纸、电视、电台等传统主流媒体以及惠州市政府门户网站、惠州市发改局网站等新媒体广泛征求社会各界对放开试点的意见和建议;三是召开由专家、惠州市县管理部门、居委会和街道办事处等代表参加的论证会，听取从事管理、法律研究、基层组织等不同层面专家的意见;四是由惠州市发改局会同惠州市房管局在征求意见的基础上，立足于破解当前前期物业服务收费调整的难题，建立事中事后监管措施，形成上报惠州市政府审议的方案。
2.加强组织领导，建立联席制度
为进一步加强放开非保障性住房物业服务收费试点工作指导协调，确保试点工作平稳有序推进，建立惠州市放开非保障性住房物业服务收费试点工作联席会议制度，由分管发改工作的副市长任组长，发改、房管等部门任成员的联席会议协调小组，保障放开试点工作的总协调。发改、房管部门指定专门科室负责制定落实方案、组织协调实施、督促指导推进。在实施试点过程中，根据推进的情况，及时召开市、县(区)两级联席会议，研究解决出现的问题。
3.强化宣传指导，做好协调预案
一是加强试点方案的宣传。在惠州市试点工作方案出台前后，我们通过《惠州日报》《东江时报》《南方日报》惠州专版和惠州电台等主流媒体以及政府门户网、今日惠州网等网络媒体大力宣传，并对放开后可能带来的问题及应对措施进行了解读。同时，在试点过程中印制发放《关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案》宣传小册子，加强对县区、物业公司的专题培训，对试点的工作方案以及有关政策解读。
二是做好方案实施的指导。此次放开试点方案中主要亮点内容有两大方面：一方面就是明确了未召开业主大会和成立业主委员会的小区调价机制就是必须由村(居)委会作为调价主体，按照设定的调价程序进行。这是村(居)委会面临的新的工作，为此，我们专门组织各县区发改(物价)、房管、市区乡镇政府(街道办)、村(居)委会负责人和物业企业代表等进行培训，要求做到统筹协调、各司其职。对小区实施物业服务收费的调整，房管及相关部门对小区调价过程密切关注，积极协调对接各基层街道办事处和社区居民委员会，做好政策引导并协助处理各类投诉，引导开发商和物业服务企业通过法定的程序和流程进行物业服务费的定价与调价，防止放开价格变为随便涨价的情况出现。另一方面，就是建立信息化平台，发挥“互联网+”小区管理作用，解决业主共同决定事项的管理、小区的日常管理，建立有服务、有沟通、有品质的“三有”和谐小区。为此，惠州市发改局会同惠州市房管局指导信息化平台开发单位(惠州学院)通过对原有平台进行完善，完善小区管理模块、增加物业企业(业主)调整物业费模块，会同开发单位明确调整物业费的流程需求，并要求开发单位完善小区移动管理即手机APP功能，实现小区管理手段的多元化。
三是做好业主投诉的协调处理。由于物业收费放开后，业主(使用人)投诉反映的问题都是表现在价格上，为此，惠州市根据法定职责、各负其责的原则，区分业主真实的诉求，分别由相应的职能部门处理，确保群众合理诉求得到解决。
经过一年多的试点，惠州市物业服务收费总体平稳。惠州市中心区新建楼盘物业费稳中略有上升，大部分新建楼盘(高层)都在1.65元/平方米-1.8元/平方米之间，最高的是2.95元/平方米，较原来实行政府指导价1.65元/平方米和超政府指导价的最高标准2.5元/平方米略有上涨;已经入住的小区没有出现普通涨价现象，已经按照规定程序上调的小区物业费水平大都在每平方米1.6元左右。
三、试点工作开展的主要成效
通过调查研究，结合本市实际，采取有效的措施，惠州市的试点工作取得了初步的成效，主要反映以下几个方面：
(一)初步搭建起“互联网+”的物业管理信息化平台，为今后利用信息化平台做好物业服务的监管打下基础
惠州市依靠科研院校，借助于金融(银行)企业，在原有的物业家园信息网站的基础上，通过不断拓展功能、完善管理模块，初步建立起了集维修基金申请使用管理、物业服务收费的调整、小区的日常管理与监督、物业企业招投标、物业企业信用档案等模块为主要内容的平台;同时，通过探索开发手机APP等形式完善平台使用的便利性。
解决小区的日常管理方面，业主对管理的诉求(投诉、建议)能通过家庭或移动互联网(手机APP)的手段，通过信息化平台反馈到物业公司，使问题得到及时快速解决，帮助物业企业提升日常管理，从而提高服务的质量和业主对管理的满意度。解决业主共同决定的重大事项方面，通过信息化平台，结合手机APP实现对共同决定事项(包括收费的调整)的投票、表决，特别是通过信息化平台实现对小区物业收费能按照法定的程序进行调整，也通过该平台实现了村(居)委会、房管、价格等部门按照法定职责对收费调整以及其他业主共同决定事项的监督和管理，并逐步走向互联网+社区管理的信息化。
(二)初步建立起了事中事后监管制度
1.建立起未成立业主委员会的物业管理小区调价机制
惠州市明确地规定了物业服务企业或业主需调整市场调节价物业服务收费标准的，应依据《物权法》《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行，已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整，按业主大会确定的议事规则，在乡镇人民政府(街道办事处)和居(村)委会的监督下调整物业服务收费标准;试点文件只是重申了已召開业主大会、成立业主委员会小区物业费管理实行市场调节价情形下，调整价格的法律规定。
对因故未能设立业主大会和业主委员会的小区，物业服务企业或业主需调整物业服务收费标准时，惠州市规定：应当由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织实施，并严格履行所规定的程序和步骤。从制度上了规范了调价的机制，从过程中对调价的合法性予以把控和监督。
2.建立起了物业服务企业的信用体系制度
惠州市不断加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设。惠州市房管局建立起了物业服务企业的信用体系制度，指导物业管理协会加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争。惠州市房管局发布《惠州市房产管理局关于建立物业服务行业信用档案的通知》，为在城市运营的每一家物业服务企业和个人都建立相应的信用档案，且设置具体的计分评级体系，评定结果与企业业务开展，以及个人职业发展切实联系起来，督促企业在运营过程中不断规范和修正自己的行为，有效提高行业服务和管理水平。同时，加强对违反法律法规和行业规范行为的监督检查，促进行业的健康发展。
3.严格落实明码标价制度
在放开政府定价的同时，惠州市要求从开发环节的房屋销售、管理环节的收取费用，都必须要严格落实明码标价制度，做到让购房人清清楚楚知道可能产生的费用，让业主明白缴交的费用所能享受的服务;同时明确物业服务企业不得强制服务。
(三)市场决定物业费的机制初步建立
一是惠州市物业服务标准内容基本确定。在放开物业服务收费期间，惠州市发改、房管部门要求物业协会根据本市的实际情况，制定惠州市的物业服务标准和内容，指导物业企业按照本地的行业服务标准和内容，提供相应的管理和服务。
二是惠州市物业服务市场门槛进一步降低。目前惠州市暂停物业企业资质行政审批，市场准入的条件已经取消。按照广东省政府先行先试方案要求，全省暂停物业企业二级、三级及暂定三级资质审批，转由各市物业管理行业协会承接，采取有别于政府部门行政许可的企业行业自律管理的资信等级认定方式作为市场准入的参考依据，从而降低了物业市场准入门槛，有效地刺激了物业行业市场的公平竞争，使物业服务收费机制进一步走向市场化、合理化。
三是惠州市前期物业服务招标投标制度日趋完善。自2015年3月1日起，惠州市新建规划总建筑面积5万平方米以上的住宅项目实行公开招标方式选聘物业服务企业。其前期物业服务收费标准实行市场调节价，由开发建设单位参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则在招标文件中明确规定，同时就物业服务企业的服务内容、收费方式、收取时间等作为评标技术得分计入评标中。
四、试点工作的下一步打算
经过一年的探索，放开试点工作也存在一些需要完善的问题，如放开前期物业服务和老旧小区调价缺乏标杆、业主委员会的推进工作仍比较滞后、事中事后监管措施有待进一步完善等，而且物业服务作为新的服务行业，其行业规范管理也需要一个过程。为此，结合现有试点经验和广东省的要求，惠州市将从五方面做好下一步的试点工作：
一是进一步健全事中事后监管制度。对现行的事中事后监管措施进行完善，进一步明确小区收费公示制度，明确物业企业在收取有关费用前必须通过手机短信、公众微信号以及公共场合等多种手段向业主告知收费的内容、标准和依据的合同(协议)，不得强制服务;明确未成立业委会调整收费的主体是村(居)委会、调整的时间间隔和第三方成本审计的有关规定。
二是进一步完善信息化管理平台。由于信息化管理平台建设是一个不断完善的过程，推进试点改革过程中，惠州市发改部门将会同房管部门，进一步完善平台的功能，强化平台的稳定性，增加平台的实用性，充实平台的数据，丰富平台的内容，争取省、市更多的支持，确保平台的持续运作。
三是探索建立物业管理成本发布及第三方评审制度。实行市场调节价的同时，探索政府有关部门通过成本监测部门或委托第三方中介等形式，定期(2—3年)向社会发布物业服务行业成本监审或专项调查(审计)报告，让经营者(物业公司)制定新建物业小区管理费有参照的标杆，也让消费者(购房人、业主)对物业行业的社会平均成本有所了解;同时，拟建立新建物业小区成本第三方评审制定，从财务管理上约束新建小区的物业费制定，从而防止新建小区的物业企业漫天要价、已经入住的小区随意涨价等情况的发生。
四是如何完善物业服务等级和标准，提高服务质量。目前，惠州市房管局已经联合物业管理协会等相关单位，研讨和完善惠州市物业行业的服务标准，进一步加强对物业管理人员培训工作的指导，加强对物业服务企业管理行为的监管，通过提高物管人员的素质，不断提升物管服务的质量，为业主(使用人)提供优良的服务。
五是进一步完善方案实施的风险预控机制。物业服务费的调整涉及到千家万户的切身利益，涉及到社会的和谐，因此，要继续探索实施过程中，如何做到多方联动、信息互通，各街道办事处、各社区居委会要联合发改局、房管局、公安甚至网监部门等共同建立和完善风险预控的机制，对可能发生的群体性纠纷事件做好预防和控制，稳定社区秩序。
作者：叶原中 杨伟平
为进一步完善物业服务收费管理，顺应价格改革趋势，促进物业服务行业的健康发展，根据河源市物业服务收费管理实际情况，本着推动物业管理的法制化规范化、保障企业和业主合法权益、维护社会稳定的目的，河源市发展改革局开展了一个多月的调研。现就河源市物业服务收费管理现状及今后工作思路提出一些粗浅的建议和看法，以期达到抛砖引玉之效。
一、河源市物业服务行业基本情况
河源市物业服务行业起步较晚，通过近几年的缓慢发展，虽有所进步，但因受各方面因素影响，还存在市场化运行机制不够健全、专业性人才匮乏等问题。总体看，河源市物业管理工作有以下特点：物业管理市场处于起步阶段、总体水平较低和物业管理行业监管体制不够完善。据初步统计，至2016年底，河源市直源城区共有物业企业125个(含7个外来物业企业)、东源县16个、紫金县10个(含1个外来物业企业)、和平县11个、连平县6个、龙川县10个，共计178个物业服务企业。其中一级资质的物业服务公司有4个，二级资质的服务公司有3个，剩余171個都是三级资质的物业服务公司。80%以上的小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到质的提升。目前河源市多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方0.8-1.2元/平方米，高层住宅为1.2-1.8元/平方米。河源市物业行业管理标准不高、收缴率低(平均收费水平低于80%)，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约河源市物业管理行业发展的主要因素。
二、河源市物业服务管理的主要问题
(一)物业管理缺乏地方配套文件
物业管理是一项复杂的系统工程，贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节，时间跨度大，涉及部门多。2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》，而河源市还没有配套的地方性规范文件。由于缺乏相应的规范性文件，物业管理公司与开发商产权不清，物业管理公司与业主法律责任不明确，业主和业主委员会的自治自律意识不强，导致社区管理的难度加大，物业管理处于无章可循的局面，影响物业管理行业规范化。由于物业方面的广博性与繁杂性，河源市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。物业主管部门力量薄弱，行政职能部门管理不够到位。有些部门对小区出现占道经营、公共场地放养家禽、违章搭建等现象，未能及时进行处理。此外，有关部门行使对小区物业行业管理职责仍停留在指导性职能居多，对物业公司真正约束的作用没有发挥出来。政府部门合力还未形成，这也是造成物业纠纷投诉率高、调解率低的原因之一。
(二)物业管理模式落后，经营活动不规范
当前，河源市上档次、有规模的物业管理企业少，服务模式落后，专业化水平不高，同时仍有一定数量不规范小区不聘请物业管理。以传统的“看门”式物业管理服务为主，尤其是河源市原单位宿舍住宅小区大多规模较小，服务项目少，收费极低，导致物业服务不能规范运作。物业管理缺乏准入门槛，不具备资质(信)的建设单位、开发商简单地把物业服务变成了管理，形成自建自营的建管一体模式，造成企业管理成本高，甚至亏损，尚未建成公平的市场竞争招标机制、良性循环机制。部分单位建设小区，随着本单位职工住户的搬迁减少逐渐放弃了管理，服务工作远不能满足居民的实际需求。物业服务企业服务意识不强。大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，物业公司管理水平良莠不齐，所提供的服务内容也不尽相同，但收费标准却比较接近，以致在某种程度上打击了高水平物业公司的管理积极性，阻碍了物业管理行业水平的进一步提升。物业管理运行机制不健全，物业监管人员缺失，市、区、街、居四级监管体制无法实施，待有投诉时，才匆忙组织应对;现实中召集业主大会十分困难，业主们的意见稍有分歧就无法形成共识，难以实现广大业主对物业管理的参与和监督。消防安全问题突出，危害物业公众安全。在物业消防问题中，存在消防安全主体责任不明确，违规违法乱搭乱建行为，占用消防通道或疏散通道，改变建筑用途，消防栓被破坏、挪用、不能确保完好有效等多方面问题，严重影响消防安全。
(三)业主委员会的运作机制实施艰难
目前河源市区内物业管理与社区建设还远未形成有效的良性互动。根据《物业管理条例》规定，住宅小区入住率达到50%时，政府应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。但是目前，河源市90%的小区仍处于前期物业管理阶段，业主委员会尚未成立，住户只能选择由开发商指定的物业公司接管小区物业管理，房地产企业、物业管理企业与业主之间产生矛盾纠纷时，缺乏协调解决的主体，已成立的业主委员会很大部分亦是原来开发商掌控情况下产生，缺乏规范的监督和管理，业主委员会的产生程序还有待进一步完善。广大业主对《物业管理条例》中赋予自己的权利和义务了解甚少，难以选出公平、公正、正义并熟悉法律法规的业委会成员，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以致相当一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理杂乱无章，运作不够规范。个别小区业主委员会虽己建立，但管理机制不健全，无法真正地发挥其作用。
(四)小区工程建设的遗留问题比较突出
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷的主因，也是物业管理健康运行的最大难题。在物业纠纷投诉中，有相当部分是业主投诉房地产开发建设遗留问题引发的。集中表现在开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等公共产权挪作经营使用。部分小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证。工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如有些小区建筑存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象。未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等。这些问题引起住户不满，怨气和矛盾就会转嫁到物业管理公司头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。部分开发商或物业公司在小区交付使用后未经房管、规划和相关部门的许可，擅自出租、出售或改变公建设施的使用功能。例如：有的小区擅自将人防工程、底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主;有的小区虽规划有幼儿园，却又将幼儿园改造，另作他途;未按规划图建设小区，损害业主利益。
(五)新旧物业公司交接困难问题
由于达不到共识，新的物业公司无法进驻，旧的物业公司不愿撤离的现象普遍。
三、物业服务管理工作思路
(一)适应放开物业服务收费管理趋势，促进市场自主调节顺利实施
1.放开新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价。新建住宅物业服务收费的定价，由开发商参照本物业附近同期同类物业服务收费标准，结合本项目品质按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。
2.放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房前期物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费，实行市场调节价。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等相关规定，确定物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
3.别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有车位、车库)及其它非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价。
4.放开物业服务其他相关收费，实行市场调节价。
5.新建商品房住宅前期物业服务企业选取由开发商向社会公开招标确定，待业主委员会产生后另行公开选聘，具体操作办法由住建部门牵头代表政府制定实施。
6.逐步成立物业小区业主委员会，力争3年至5年实现全覆盖，建议由各相关街道办及居委会介入，尤其是居委会应协调组织本辖区范围内所有物业小区成立业主委员会，并将基层民政、人社、司法有关事务性管理有机整合揉入，一并挂设小区社会事务管理室牌子，逐步实现各小区自我管理、自主发展、和谐稳定、文明有序的目标。
(二)保障性住房物业服务收费实行政府指导价
管理经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续按现行政策，实行政府指导价管理。
(三)加强事中事后的监管
1.建立和完善调价机制。物业服务企业调整市场调节价物业服务收费标准，应依据《物权法》《物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行，已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整，按业主大会确定的议事规则，在居委会和街道办事处(或乡镇政府)的监督下调整物业服务收费标准;因故未能设立业主大会和业主委员会的，物业服务企业调整物业服务收费标准时，应当在居委会组织下，履行以下程序：(1)制定调价方案，接受第三方审计;(2)公布调价方案和审计结果，公示时间不少于20天;(3)公示结束后，书面征求(或业主现场表决)、收集全体业主意见;(4)公示征求意见结果，公示内容包括收集到的业主意见情况，并在公开场合公布，公示时间不少于20天;(5)公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。
2.要加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设。不断完善物业服务企业的价格信用制度，指导物业管理协会加强行业自律管理，規范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，加强对违反法律法规和行业规范行为的监督检查，促进行业的健康发展。
3.严格落实明码标价制度。开发商在售房前要严格按照商品房销售明码标价的有关规定做好价格公示，对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准，必须在销售前公示和告知，并在物业服务合同中予以约定。入住后的小区，物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点将物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12358等内容采取公示栏、公示牌等方式进行公示。
4.价格主管部门要加强价格行为监管。依法加强对商品房销售、物业服务市场价格行为的监管，加强对销售商品房、提供物业服务明码标价的监督与检查;对串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的，依据《价格法》等法律、法规予以查处。
5.住建房管部门要加强对物业服务企业行为的监督管理，组织和指导行业协会拟定全市物业行业的服务标准，加强对物业管理人员培训工作的指导。
6.探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台。鼓励物业服务企业运用物业服务信息化管理系统，利用信息化手段，建立公开透明的物业管理机制，搭起物业管理企业与业主之间和谐沟通的桥梁，使业主更清楚物业管理的基本情况、收费标准和相关政策法规，减少业主和物业服务企业的纠纷，提高管理能力和服务水平，规范企业的管理行为，建立和谐社区。
(四)试行放开价格管理改革，力促物管行业健康发展
1.加强协调联动，明确部门责任。物业服务收费涉及到各级政府和相关职能部门，因此，各级人民政府、各级发改(价格)、住建、法制、财政等部门，在试点期间应加强协调，切实履行工作职责，定期召开工作联席会议，建立定期工作通报制度。住建房管部门要不断建立和完善物业服务规范管理的相关规定，指导河源市物业管理协会等行业组织加强行业自律，完善行业的规范管理，建立河源市物业行业服务标准，推进河源市物业服务标准化建设，推动河源市物业服务企业健康、良性发展。
3.严密组织实施，加强监督指导。河源市发展改革局及住建局牵头负责出台试点工作方案，制定好落实的计划，周密组织实施，有序推进工作开展。同时，要加强对县区试点工作的指导，加强部门之间的协调，确保工作落到实处。
4.发挥行业作用，加强宣传力度。物业管理协会等行业组织要发挥行业对物业服务企业的指导作用;同时要做好对放开价格后物业管理的宣传工作，保障试点工作平稳有序，顺利完成。
作者：刘建强
海南省物价局 省住房和城乡建设厅关于
印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知
琼价费管[2011]154号
QSF—2011—700004 各市县物价局、住房保障和房产管理局，洋浦经济发展局、建设局：
为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《海南经济特区物业管理条例》的规定，结合我省实际，重新修订《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：海南省物业服务收费管理办法
二○一一年四月十二日
附件
海南省物业服务收费管理办法
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条
本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。
第三条
本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。
第四条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条
省人民政府价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条
物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价。
其他物业的物业服务收费实行市场调节价。
物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。
物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。
第七条
实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。
基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应当实行成本监审和听证。
第八条
实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。
未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
第九条
实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。
物业服务企业办理收费标准备案登记应提交下列材料：
1、物业服务收费备案申请报告及物业服务收费备案登记表一式三份;
2、企业合法的经营证照复印件;
3、物业服务合同复印件;
4、物业服务企业与业主委员会(或业主代表、使用人)关于商议物业服务收费标准的会议纪要;
5、已成立业主委员会的应提交批准成立业主委员会的相关材料;
6、物业管理各项规章制度;
7、其他相关材料。
经审查符合规定的，予以备案登记，不符合规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案登记。
第十条
经价格主管部门备案登记的物业服务收费标准，是业主交费、物业服务企业执收和价格主管部门监督执法的依据，应当严格执行。
第十一条
物业服务收费每次备案有效期限为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。物业服务企业变更、住宅区域改变、服务项目和质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案登记手续。
第十二条
物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。
第十三条
业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
第十四条
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
第十五条
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十六条
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维护养护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护(不含水、电)费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
第十七条
物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊，具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十八条
物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。
第十九条
物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
第二十条
物业服务企业收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十一条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十二条
物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。
第二十三条
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。
第二十四条
物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条
经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条
业主对其物业进行室内装修的，业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。
物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。
第二十七条
业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，由业主委员会负责出面调解，或由物业所在地价格主管部门、物业主管部门进行调解，价格主管部门和物业主管部门应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。
第二十八条
物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十九条
各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督，依法查处物业服务企业违法违规行为。
第三十条
本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十一条
本办法自2011年5月1日起实施。原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发<海南省物业服务收费管理办法>的通知》(琼发改收费〔2006〕1052号)同时废止。
第一条 为规范我省律师服务收费行为，维护委托人和律师的合法权益，促进律师服务业健康发展，依据《价格法》、《律师法》和国家发改委、司法部《律师服务收费管理办法》等有关法律、法规、规章，制定本办法。
第二条 在我省设立的律师事务所或分所，为委托人提供法律服务的收费行为适用本办法。
第三条 律师服务收费遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。 律师事务所应当便民利民，加强内部管理，降低服务成本，为委托人提供方便优质的法律服务。
第四条 律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。
第五条 律师事务所依法提供下列法律服务实行政府指导价：
(一)代理民事诉讼案件;
(二)代理行政诉讼案件;
(三)代理国家赔偿案件;
(四)为刑事案件犯罪嫌疑人提供法律咨询、代理申诉和控告、申请取保候审，担任被告人的辩护人或自诉人、被害人的诉讼代理人;
(五)代理各类诉讼案件的申诉。
第六条 律师事务所提供第五条所列服务项目以外的其他法律服务的收费实行市场调节价，由律师事务所与委托人协商确定收费标准。
省律师协会可以制定协商收费的计价指引，报省发展与改革厅、省司法厅备案后，供律师事务所与委托人参照执行。
律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素：
(一) 本律师事务所日常经营活动的成本支出;
(二) 办理委托事务耗费的工作时间;
(三)委托事务的难易程度;
(四)所在地社会经济发展状况和委托人的承受能力;
(五)办理委托事务可能承担的风险和责任;
(六)办理委托事务需要的律师人数和承办律师的社会信誉及工作水平等。
1 第七条 政府指导价和浮动幅度由省发展与改革厅会同省司法厅制定。律师事务所应在规定的幅度内与委托人协商确定具体收费标准。
第八条 律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计时收费、计件收费、按标的额比例收费等方式。
第九条 计时收费是指律师事务所根据其提供法律服务耗费的工作时间，在规定的标准范围内，按确定的每小时收费标准向委托人收取律师服务费的计价方式
计时收费可适用于全部法律事务。
采用计时收费的，律师事务所应当向委托人出具工作清单。
计时收费的计算规则由省律师协会另行制定，报省发展与改革厅、省司法厅备案。
第十条 计件收费是指以每一委托事务为基本单位，按规定的数额或在规定的范围、幅度、限额内具体商定收取律师服务费的计价方式。
计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务。
第十一条 按标的额比例收费是指根据委托事务争议标的额的一定比例收取律师服务费的计价方式。
按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务。
第十二条 办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外：
(一)婚姻、继承案件;
(二)请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的;
(三)请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的;
(四) 请求支付劳动报酬的等。
第十三条 禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费。
第十四条 风险代理收费是指律师事务所与委托人就委托事项应实现的目标、效果和支付律师服务费的时间、比例、条件等先行约定，达到约定条件的，按约定支付律师服务费;未达到约定条件的，不支付律师服务费。经委托人同意，律
2 师事务所可以收取履约保证金或要求委托人提供财产担保，在委托事项办结后，依照约定与委托人结算。
第十五条 实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例、支付方式等。
实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%，但实行市场调节价的法律服务除外。
第十六条 律师事务所应当严格执行律师服务收费管理办法和收费标准，并在醒目位置公示，接受社会监督。
第十七条 律师事务所接受委托，应当与委托人签订律师服务收费合同或者在委托代理合同中载明收费条款。
收费合同或收费条款应当包括：收费项目、收费标准、收费方式、收费数额、付款和结算方式、争议解决方式等内容。
第十八条 律师事务所与委托人签订合同后，不得单方变更收费项目或者提高收费数额。确需变更的，律师事务所必须事先征得委托人的书面同意。
第十九条 律师事务所向委托人收取律师服务费，应当向委托人出具海南省服务业专用发票。
第二十条 律师事务所在提供法律服务过程中代委托人支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费等，不属于律师服务费，由委托人另行支付。
第二十一条 律师事务所需要预收异地办案差旅费的，应当向委托人提供费用概算，经协商一致，由双方签字确定。预收差旅费应由律师事务所开具预收款收据。确需变更费用概算的，律师事务所必须事先征得委托人的书面同意。
第二十二条 结算代委托人支付的费用和异地办案差旅费时，律师事务所应当向委托人提供代为支付费用和异地办案差旅费清单及凭证，结算后委托人应退还预收款收据。不能提供有效凭证的，委托人可拒绝支付。
第二十三条 律师服务费、代委托人支付的费用和异地办案差旅费由律师事务所统一收取。律师不得私自向委托人收取任何费用。
除前款所列三项费用外，律师事务所及承办律师不得以任何名义向委托人收取其他费用。
3 第二十四条 律师事务所应当接受指派承办法律援助案件。办理法律援助案件不得向受援人收取任何费用。
对于经济确有困难，但不符合法律援助范围的公民，律师事务所可以酌情减收或免收律师服务费。
律师事务所减收或免收律师服务费的，应由委托人提出书面申请陈述理由，并提交相关证明，承办律师签署意见后报律师事务所主任审查批准。
第二十五条 对于难度大、取证难、耗时长、风险大的重大、复杂、疑难的刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件以及涉外案件，由律师事务所与委托人在政府指导价的上浮幅度内协商确定收费标准，并报省律师协会和省司法厅备案。
第二十六条 律师事务所异地提供法律服务，可以执行律师事务所所在地或者提供法律服务所在地的收费规定，具体办法由律师事务所与委托人协商确定。
第二十七条 各级价格主管部门应加强对律师事务所法律服务收费的监督检查。
律师事务所有下列价格违法行为之一的，由政府价格主管部门依照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处：
(一) 不按规定公示律师服务收费管理办法和收费标准的;
(二)超出政府指导价范围或幅度收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大范围等方式变相提高收费标准的;
(四)以明显低于成本的收费进行不正当竞争的;
(五)实际收费与合同约定收费不一致且低于政府指导价的;
(六)其他价格违法行为。
第二十八条 各级司法行政部门应加强对律师事务所法律服务收费的监督检查。
律师事务所、律师有下列违法行为之一的，由司法行政部门依照《律师法》以及《律师和律师事务所违法行为处罚办法》进行查处：
(一)违反律师事务所统一接受委托、签订书面委托合同或者收费合同规定的
4
(二)违反律师事务所统一收取律师服务费、代委托人支付的费用和异地办案差旅费规定的;
(三)不向委托人提供预收异地办案差旅费用概算，不开具律师服务收费合法票据，不向委托人提交代交费用、异地办案差旅费的有效凭证的;
(四)违反律师事务所统一保管、使用律师服务专用文书、财务票据、业务档案规定的;
(五)违反律师执业纪律和职业道德的其他行为。
第二十九条 公民、法人和其他组织认为律师事务所或律师存在价格违法行为，可以通过函件、电话、来访等形式，向价格主管部门、司法行政部门或者省律师协会举报、投诉。
第三十条 各市县人民政府价格主管部门、司法行政部门不得擅自制定、调整律师服务收费标准。超越定价权限，擅自制定、调整律师服务收费标准的，由省级价格主管部门责令改正;情节严重的，提请有关部门对责任人予以处分。
第三十一条 律师事务所无故终止委托关系的，律师事务所应当退还已收取的全部律师服务费。
委托人因律师事务所或律师的过错而终止委托关系的，律师事务所应退还已收取的律师服务费;非因律师事务所或律师的过错而终止委托关系的，律师事务所已收取的律师服务费不予退还。
律师事务所因委托人过错或委托人的要求超出合理范围而终止委托关系的，律师事务所应当根据承办该项法律事务的实际支出进行相应的扣除，余额退还委托人。
第三十二条 因律师服务收费发生争议的，律师事务所应当与委托人协商解决。协商不成的，可以提请省律师协会、省司法厅和省发展与改革厅调解处理，也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十三条 本办法由省发展与改革厅会同省司法厅负责解释。 第三十四条 本办法自2007年1月1日起执行。
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海南收费所关于开展庆“七一”党建系列活
动实施方案
2012年是中国共产党成立91周年，也是“十二五”规划的重要之年,为了隆重纪念中国共产党成立91周年，讴歌党的丰功伟绩，深入贯彻落实科学发展观,进一步增强党组织的凝聚力和战斗力，激发各级党员干部在推进各项事业科学发展的进程中发挥好战斗堡垒作用和先锋模范作用，结合内高路乌海党发【2012】24号文件，根据海南收费所实际情况，决定在所内开展庆“七一”党建系列活动，特制定本实施方案。
一、指导思想
以颂扬党的丰功伟绩为主题，通过开展一系列有意义的活动，加强和改进党的思想建设、组织建设，动员引导广大党员进一步深入学习实践科学发展观，继承和发扬党的优良传统，不断提高党员素质，增强党的组织建设和党员队伍建设，以良好的精神风貌和优异的工作成绩向党的91岁生日献礼，向党的十八大胜利召开献礼。
二、活动时间
活动从2012年7月1日到7月30日，为期一个月。
三、活动内容
(一) 开展主题实践活动
1.召开以“七一”为主题的民主座谈会(7月2日—7月5日)
要求党支部结合工作实际，进行交心谈心，认真分析自己思想、工作、生活以及在提高优质服务、优化环境等方面的情况，找差距、查原因，开展批评与自我批评，切实提高解决自身问题的能力和水平。
2.举办“永远跟党走”学习读书活动(7月6日—7月10日)
要求广大党员及入党积极分子学习党的知识，了解党的光辉历程。
3.举行“庆七一，唱红歌”活动(7月12—7月15日)纪念庆党91周年，弘扬党的丰功伟绩，海南所特举办“庆七
一、唱红歌”的活动。利用每天下午3:00—4:50，组织全体职工教唱红歌。
(二)开展爱国主义教育活动(7月18日)
组织全体职工去石嘴山“贺兰山烈士陵园”进行参观，开展一次革命传统教育活动，增强全体党员干部的爱国主义意识和团结凝聚力。
(三)开展党性修养活动(7月21日—7月25日)
开展党课培训。海南党支部通过集中学习和党员个人学习两种形式进行。学习党的最新方针、政策，加深对两会精神的巩固;回顾建党91周年以来，党的组织建设取得的巨大成就，增强全体党员的荣誉感。
(四)开展誓词重温活动(7月28日)
开展“庆七一”专题会，组织全体党员及入党积极分子学习一次党章内容，重温一遍入党誓词。进一步增加广大党员的党性观念和政治理念。
四、组织领导
为使得活动有序开展，特成立领导小组。
组长：
副组长：
成员:
领导小组下设办公室，办公室设在党支部办公室，有党支部办公室主任史海成负责具体工作。
五、几点要求
1.高度重视。各部门要高度重视此项活动，作为重要的 政治任务来抓。
2.周密部署。要把“七一”纪念活动提前谋划，安排部署。
3.全力实施。要按照活动方案的要求，切实负起责任。组织开展的活动要做到以上带下，以点带面。
4.注重实效。既要按照时间，又要保证质量，还要促进工作开展。
海南收费所
2012年7月1日
关于升级流动人口计划生育服务管理工作平台及更名的通知
各市(县)人口计生委(局)、洋浦管委会计生局：
为了提高流动人口计划生育服务管理水平，促进流动人口信息共享，原“海南省流动人口服务管理工作平台”(FIS系统)改版升级为“海南省流动人口综合管理系统(万宁版)”(简称“流管系统”)，请于8月8日正式使用新系统。新系统融入了万宁试点的暂住系统、与国家PADIS对接功能、网络化协作功能等(暂住功能可以正常使用;对接和网络化协作功能暂未开通，PADIS平台还将继续使用,待对接开通之后再进行在线提示)。
功能说明：
1、网址：http://59.212.128.66:8099,选择进入“流动人口平台”
2、用户名=L+12位地址编码;密码=123456
3、国家PADIS接入：用于我省与外省之间的信息互通、相互协作
4、暂住管理：将本辖区内流入人口的相关信息，如出租屋主信息等进行补充完整。
5、网络化协作：用于本辖区流入人口的避孕节育及一孩生育服务情况通报。
二〇一一年八月三日
第一章
总 则
第一条 为贯彻落实 《海南省人民政府贯彻国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见加快发展现代服务业的实施意见》(琼府„2010‟1号，以下简称 《实施意见》)，加快我省现代服务业发展，推进经济发展方式转变，提升我省经济社会发展整体水平，设立海南省服务业发展专项资金 (以下简称专项资金)。为规范专项资金管理，提高资金使用效益，制定本暂行办法。
第二条 本办法所指专项资金是指省政府从海南省产业发展引导资金中安排，用于促进我省服务业发展的专项资金。
第三条 专项资金的使用和管理应当符合国家和我省宏观经济政策、产业政策和区域发展政策，坚持优化结构、择优扶持、公正透明、注重效益的原则。
第四条 专项资金由省商务厅、省旅游发展委员会和省财政厅负责管理。
省商务厅会同省旅游发展委员会、省财政厅根据我省实际情况提出专项资金支持方向和支持重点，组织项目申报，对项目进行审核，确定拟支持的项目及专项资金安排，对项目进行监督检查和跟踪问效。
省财政厅负责专项资金的预算管理和资金拨付，会同省商务资金的使用情况进行监督检查。
第二章 支持的范围和方式
第五条 专项资金支持范围为：符合 《实施意见》的重点产业和项目。
第六条 专项资金主要用于对我省影响大、带动性强、具有示范效应的服务业重点企业、重点项目和公共性旅游设施、旅游促销活动的扶持。具体是：
(一)国内外著名的服务业企业在我省设立总部、地区总部、采购中心、研发中心的，给予一定资金扶持。
(二)银行、证券、期货、保险、基金等金融机构在我省设立总部或地区总部的，给予一定资金扶持。
(三)进驻我省的国际集装箱班轮公司地区总部或操作中心，给予一定资金扶持。
(四)符合全省旅游发展规划，具有良好发展前景，并经省级旅游主管部门认定的 “风情小镇”等旅游项目，给予一定资金扶持。
(五)鼓励特色旅游项目和旅游产品的开发，对创新开发的旅游产品、线路和邮轮、游艇、房车基地等旅游新业态给予一定资金扶持。
(六)旅游商品生产企业研究开发经省科技主管部门认定的 扶持。
(七)列入全省发展规划，面对国际国内旅客，主要经销世界知名品牌、海南地方特色商品的大型旅游购物中心项目，根据销售额增长情况，给予一定资金扶持。
(八)在我省成功举办的各类大型会展，按展位规模给予主办单位一定资金扶持。
(九)在我省成功举办的国际性、全国性的大型文艺、体育、赛事等重大活动给予主办单位一定资金扶持。
(十)列入全省发展规划的现代物流园区，给予业主单位一定资金扶持。
(十一)对物流龙头企业，根据业绩增长排名情况，给予一定资金扶持。
(十二)对航空、海运公司新增的国际航线、班轮，给予一定资金扶持。
(十三)对组织集装箱的航运企业，根据其组织到洋浦港和海口港中转的集装箱增长排名情况，给予一定资金扶持。
(十四)对落户在省重点信息产业园区内，并经省信息产业主管部门认定的技术先进、市场前景好的信息服务业重点项目，在研发、市场推广等方面给予一定资金扶持。
(十五)支持海南省企业自主品牌建设，对商标注册和专利申请、知名品牌引进和收购、产品与质量管理认证、知识产权保护以及品牌创建示范企业、著名和驰名商标企业参加国家和省级有关部门组织的宣传推介和境内外会展等品牌创建活动给予一定资金扶持。 (十六)对服务外包示范区的公共服务平台、公共技术平台、公共培训平台和公益性基础设施等重点项目建设，以及服务外包重点企业的市场开拓、知识产权保护和创新能力建设等给予一定资金扶持。
(十七)省政府确定的其他项目。
第七条 专项资金的扶持方式采取贷款贴息、无偿资助和奖励三种方式。
贷款贴息。以金融机构贷款为主投资的，一般采取贷款贴息方式，贴息额度根据项目贷款实际发生额及中国人民银行公布的同期贷款利率确定，每个项目贴息年限一般不超过3年，每年贴息额一般不超过100万元。
无偿资助。以自有资金为主投资的，一般采取无偿资助方式，单个项目资金资助总额一般不超过100万元。
奖励。对贡献突出、示范效应明显的项目单位给予一次性奖励，奖励资金一般不超过100万元。
省政府确定的项目不受扶持限额限制。
第八条 当年已经通过海南省产业发展引导资金安排的其他专项资金扶持的项目，原则上不重复安排。
第三章 资金的申报与拨付
第九条 专项资金申报一般应具备下列资格条件：
(一)在海南省内办理工商注册登记，具有独立的法人资格;
(二)财务管理制度健全;
(三)符合海南生态、环保要求;
(四)依法在海南省内纳税，遵守国家税收法律法规，没有税收违规行为，没有欠交税款行为;
(五)诚信经营，积极承担社会责任;
(六)企业正常发放职工工资，按国家规定给职工缴纳各项社会保险。
第十条 符合支持方向和申报条件的项目单位，根据省商务厅、省旅游发展委员会和省财政厅下发的申报通知向省商务厅、省旅游发展委员会和省财政厅提交专项资金的申报材料。专项资金的申报材料应包括：
(一)专项资金申请文件;
(二)项目单位法人营业执照、税务登记证、机构代码复印件;
(三)项目可行性研究报告或工作方案;
(四)项目核准或备案文件、环境影响评价、规划用地的审批或备案文件;
(五)申请银行贷款财政贴息的项目，需提供银行贷款合同 (或贷款承诺书)和利息支付清单等相关凭证复印件;
(六)项目自有资金和自筹资金的证明材料及相关支出财务凭证复印件;
(七)项目相关证书、合同复印件;
(八)项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明;
(九)与资金项目有关的其他材料。
第十一条 省商务厅会同省旅游发展委员会和省财政厅在受理材料后的30个工作日完成对申请材料的审查，省财政厅根据审查意见会同省商务厅、省旅游发展委员会提出项目资金计划报省政府。经省政府批准后，省财政厅会同省商务厅、省旅游发展委员会下达项目资金计划。
第十二条 项目资金计划下达后，省财政厅根据项目单位拨款申请和项目进展情况，将资金拨付给项目单位，同时将拨款文件抄送省商务厅、省旅游发展委员会。
第十三条 项目单位收到资金，属于奖励的，计入当期收入;属于贷款贴息的，冲减当期财务费用;属于补助的，计入资本公积，归全体股东享有。
第四章 监督管理
第十四条 省商务厅、省旅游发展委员会、省财政厅共同建立专项资金的跟踪问效制度，采取定期或不定期形式对专项资金进行检查。主要检查专项资金使用情况、专项资金实施产生的经济效益、社会效益等方面内容。
第十五条 获得专项资金支持的项目单位，须于每年12月31日前向省商务厅、省旅游发展委员会和省财政厅报送资金使用情况和项目取得的社会、经济效益等情况 (包括纳税情况、解决社会就业情况)。省商务厅会同省旅游发展委员会、省财政厅每年3月底前将专项资金的项目安排、专项资金使用情况和项目产生的社会、经济效益情况上报省政府。
第十六条 专项资金必须专款专用，任何单位不得挤占、截留、挪用、骗取专项资金。凡违反规定的，依照 《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)进行处理。
第十七条 省财政厅每年从专项资金中列出不超过2%的管理经费，专项用于专项资金项目审核、日常管理和监督检查工作等。
第五章 附 则
第十八条 本办法由省财政厅会同省商务厅、省旅游发展委员会负责解释。
第十九条 本办法自印发之日起施行。
主题词：财政 服务业 资金 管理 通知
抄送：省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，驻琼部队，省法院，省检察院，中央国家机关驻琼单位，各人民团体，各高等院校，各民主党派省委，各驻琼办事处，各新闻单位。
海南省人民政府办公厅秘书处 2010年1月17日印发
(共印400份)
通 知尊敬的各位业主/商户：
运城豪德光彩贸易广场至2009年开业以来，开发公司和物业公司投入了大量的人力、物力和财力经过两年多的前期运转和市场启动。现在已经逐步走向繁荣，为了能更好的服务广场业主，维护公共设施设备、环境卫生和公共秩序，有效提升广场的整体经营形象和美誉度，促进广场的持久繁荣和发展，实现业主利益最大化，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定，经运城市物价局核准。物业公司将于2011年9月1日起，开始对豪德光彩贸易广场商铺/住宅收取物业服务费用。
一、收费标准(收费面积按房产证面积为准)
1、商铺：每月每平米1元。
2、住宅：每月每平米0.60元
二、交费方式
每月1-10日到物业公司综合部缴纳当月的物业服务费用。
运城豪德物流园区服务有限公司
2011年8月10日
豪德贸易广场物业服务收费管理办法
目的
为维持豪德贸易广场的正常运转，保障业主和物业服务企业的合法权益，结合广场的实际,制定本办法。 收费依据
根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定。物业公司为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序维护等服务，向业主收取服务费用，物业服务包括以下内容：
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;
二、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;
三、公共绿地、花草树木的养护管理;
四、公共秩序维护和协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作;
五、物业的档案资料管理;
六、《豪德贸易广场前期物业管理服务协议》、《豪德贸易广场业主临时公约》和《豪德贸易广场公共契约》中规定的其他公共性服务内容。 收费标准
一、商铺：每月每平米1元。
二、住宅：每月每平米0.60元
三、对于大客户或者一次性交纳半年以上物业服务费用的商户/业主，公司将给予一定的优惠政策，具体优惠标准由综合部报公司领导审批后按审批标准收取(此项优惠至2012年底结束)。 收费方式
一、有人居住的商铺
由综合部负责对市场内的业主/商户收取物业服务费用，对没有按时交纳费用的商户，综合部负责电话通知，并发放收费通知单，对连续两个月未交纳费用的商户，综合部将欠费商铺房号书面告知物业工程部，并停止售电、供电，直至所欠费用交纳完毕才开始售电和供电服务。
二、无人居住的商铺
由招商部负责电话催缴。 收费通知发放
由物业管理员(治安队)向业主/商户发放通知书，并做好解释工作(公司任何部门遇到商户的投诉或咨询都必须做好解释工作)，未在市场内经营的商户，物业管理员(治安队)负责将通知粘贴在商铺玻璃门上面，并将商铺房号书面告知综合部，由综合部电话通知商户/业主。
运城豪德物流园区服务有限公司
2011年7月10日
豪德贸易广场物业服务收费细则
一、通知发放(王建负责)
物业管理员(治安队)在2011年8月20日之前将通知发放完毕。
二、电话通知(黄海燕负责)
1)、招商员在2011年8月20日之前必须对自己区域的客服电话通知完毕。 2)、对无人居住的商铺负责电话催缴。
三、收费系统的安装和资料的录入(任少华负责)
1)、2011年8月15日之前将收费系统安装完毕，并能熟练操作。 2)、2011年8月25日之前将业主资料及商铺面积录入完毕。 3)、每月将物业各项收费情况以书面形式报送公司领导审阅。
四、各部门负责对收费疑问做好解释，并出示相关的法规。
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