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国家重点研发计划“成渝城市群综合科技服务平台研发与应用示范”项目在渝启动
2018年7月11日，由重庆市科学技术研究院牵头的国家重点研发计划“现代服务业共性关键技术研发应用示范”重点专项“成渝城市群综合科技服务平台研发与应用示范”项目启动暨实施方案专家咨询会在渝召开。重庆市科委领导、项目咨询专家组专家、科技部高技术中心专项办、四川省高新区工作交流办公室、项目牵头单位以及25家参研单位的主要负责人、成渝两地14家高新区和国家开发开放区代表约120余人参加了会议。
该项目以新一代信息和网络技术为支撑，以提升现代服务业科技创新支撑能力与水平为主题，以推进互联网与现代服务业及实体经济融合发展为主线，打造现代科技服务支撑平台。结合成渝城市群产业特点，重点为汽车、物联网、集成电路、工程机械和生态环保等产业集群提供智能化科技服务支撑，有效带动成渝城市群科技服务资源高效共享。以服务川渝两地的高新区、国家科技服务業试点区域和国家开发开放区为重点，打造国家级科技成果转移转化示范区和全国科技服务集聚高地。
(来源：http：//www.most.gov.cn/kjbgz/201807/t20180727_140886.htm)
摘 要：为吸引企业投资，地方政府通过竞争性供地压低了工业用地的整体价格水平，削弱了经济发展基础较差的城市的土地相对成本优势。经济发展基础较好的城市主动降低工业用地价格，增加工业用地供给，降低居住用地的供给比例;经济发展基础较差的城市则被迫选择增加居住用地供给比例。通过降低工业用地价格来招商引资的供地策略在经济发展基础较好的城市效果更好，随着城市经济发展基础的改善，地方政府倾向于降低工业用地价格，增加工业用地供给。我国应逐渐建立多元化的政绩考核机制，增加一二线城市居住用地供给，同时通过落实差异化的工业用地最低出让价格、严防工业用地闲置和加强对地方产业政策执行的管理等途径加快推动工业用地出让的市场化，提升土地市场供给效率。
关键词：土地供给行为;招商引资竞争;城市经济发展
城镇住房制度改革推行后，我国逐步确立了地方政府主导的土地供给制度和“招拍挂”土地出让管理制度。我国特殊的土地供给制度决定了当前房地产市场的基本结构和各省份招商引资的发展状况，进而影响了区域经济发展。地方政府通过出让土地，能够直接获得土地出让金收入，也可以通过招商引资间接促进本地经济发展。一些文献认为，土地出让金收入是地方政府土地出让的主要动机[1]。1994年分税制改革后，土地出让金收入成为地方政府收入的重要来源，地方政府为了获得更高出让金有主动推高地价的动力。另一些文献提出，地方官员有激励通过招商引资拉动本地经济增长[2]。在这样的激励下，地方政府大量低价供应工业用地，与其他地区展开招商引资竞争[3]。上述两类动机共同决定了地方政府的供地行为。
由于城市之间存在招商引资竞争，且存在经济发展基础的差异，不同地方政府的土地供给行为出现分化。企业选择投资目的地时会综合考虑一个地区的经济发展基础和地价，仅通过降低工业用地价格往往并不能保证吸引更多投资[4]。本文重点关注城市的经济发展基础差异和城市之间的招商引资竞争如何导致了不同地方政府在工业用地供给行为上的分化。目前，我国居住用地供给基本确立了以“招拍挂”为基础的出让制度和定价原则，工業用地则仍然具有大量协议出让的空间，地方政府对于工业用地价格拥有较高的决定权，进而存在压低工业用地价格的可行性。经过招商引资竞争，经济发展基础不同的地方政府土地供给行为将出现差别：经济发展基础较好的地区主动降低工业用地价格、增加工业用地供给;经济发展基础较差的地区被迫增加居住用地供给，以获得更高土地出让金收入。
本文引入了城市居住用地和工业用地的相对价格这一指标测度地方政府土地供给行为。通过面板回归分析，检验地方政府压低工业用地价格这一土地供给策略的有效性。之后，通过分地区回归分析，考察该策略对于经济发展基础不同的地区的效果差异。进一步地，本文检验了不同经济发展基础的地区压低工业用地价格的程度差异。最后，根据我国地方政府当前的土地供给偏好，针对一二线城市居住用地需求高而供给少等状况，提出了相应的政策建议。
一、 相关文献综述
已有研究指出，地方政府的土地出让行为背后存在两种激励：第一种从“土地财政”的角度出发，认为分税制改革后土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源，地方政府出让土地的主要激励是财政收入。另一种解释认为，地方政府的首要目标是促进地方经济增长，而土地是其谋求地方经济快速发展的重要工具。协议出让工业用地使地方政府拥有了对工业用地价格较大的自主决定权，从而构成地方政府利用土地参与招商引资竞争的可行性。
(一)“土地财政”对地方政府土地出让行为的影响
有文献指出，地方政府有通过土地出让获得财政收入的激励。在财政分权体制下，地方政府的财政收入中很高比例来自土地出让收入[5]。关于“土地财政”，平新乔等学者提出“土地财政”有狭义和广义两层含义[6]。狭义的“土地财政”仅限于土地出让金，在分税制体制下，土地出让金收入是地方政府预算外收入的主要来源。广义的“土地财政”包括了地方政府征收的与土地和房地产相关的所有税收收入。平新乔等指出，随着房地产支柱产业地位的凸显和高速发展，广义的“土地财政”依赖度不断上升[6]。杨圆圆比较研究了全国各地区的“土地财政”规模，发现地方政府对“土地财政”的依赖程度存在区域性差异，其中东部地区的依赖度显著高于西部和中部地区[7]。
部分研究探讨了“土地财政”如何影响了地方政府的土地供给行为。有学者提出，分税制改革实施以来，中央和地方的财政关系不断调整，地方政府在事权比例没有太大变化的基础上，财权比例却逐步下降[8]。已有研究还指出，地方政府由于追求土地财政收入而热衷于出让土地，并且对于居住用地和工业用地采取差异化的定价策略[9]，比如采用“招拍挂”方式出让商业服务用地和居住用地，以较高的价格获得土地出让收入，同时以较低价格协议出让工业用地以平衡当期财政和未来经济增长[10]。王根贤认为地方政府在现行的财政分权制度下可以独享土地出让金[1]，因此存在推高土地出让收入和房价的激励，且缺乏提供保障性住房的激励。
还有学者指出，财政压力提高会减少地方政府以地引资的行为，导致工业用地出让规模下降[11]，且财政压力对居住用地价格的影响高于工业用地和商业服务用地。对“土地财政”依赖度越低的地区，在土地供给上越能配置更多的交通运输用地、公共管理与公共服务用地[12]。
(二)晋升激励对地方政府土地出让行为的影响
另一部分文献指出，地方政府有晋升激励推动其利用土地出让参与招商引资竞争。张莉等指出，基于GDP的地方政府官员考核机制使得地方政府官员有利用土地招商引资的动机，而非仅仅有追求土地出让收入的激励[13]。地方政府在晋升激励的驱动下，土地供给行为呈现对工业用地的偏好。在当前财政分权和晋升考核机制下，地方政府的最优策略是低价出让工业用地和高价出让居住用地[14];地方政府有激励提高工业用地供给，减少居住用地供给，相较于市场主导的土地供给结构，地方政府的干预将造成居住用地供给不足，从而推高房价[15]。
一些学者发现地方政府可以通过增加工业用地出让的面积显著拉动当地非房地产固定资产投资和GDP;但是以协议出让方式出让土地的占比增高则会抑制上述拉动效果[16]。此外，分税制改革后地方政府之间的招商引资竞争日趋激烈，而各地吸引资本的一个重要手段是低价出让土地。王贤彬等分析了地方政府如何通过土地出让影响基础设施投资和经济增长，指出地方政府官员同时追求晋升机会和个人经济收益[17]。另一些学者则指出，省域内经济实力接近的城市之间存在利用土地招商引资的恶性竞争，城市争相扩大工业用地的出让规模和协议出让用地的比例，且经济增长压力大的城市倾向于牺牲财政收入，通过工业用地地价优惠吸引利用效率高的企业入驻[18]。
(三)工业用地定价与出让
已有文献指出，地方政府在工业用地出让方面有较大的自主决定权，对工业用地价格有较大影响。部分文献探讨了地方政府对于协议出让工业用地的偏好。杨继东等研究发现，尽管中央政策一再控制，地方政府协议出让工业用地的现象仍然很普遍[19]。陶然等通过分析当前我国土地制度和晋升激励对于地方政府的土地出让行为的影响，发现地方政府可以通过协议出让工业用地降低投资者的成本，便于投资者在投资的行业内迅速成长[20]。谢贞发研究发现，地方政府的工业用地出让行为受到税收分成的影响，营业税分成上升会降低工业用地出让规模[21]。
另一部分研究总结了我国工业用地定价问题。有学者指出，即使遵循国家关于工业用地最低出让价格的规定，地方政府仍然可以通过税收减免和补贴等形式变相压低工业用地的实际出让价格。金晓斌等通过评估江苏省工业用地出让的市场化水平，发现现阶段市场机制尚未发挥应有的作用[22]。部分学者还发现我国居住用地和工业用地价格差距过大。工业用地与居住用地合理比价和实际比价形成了明显的“剪刀差”，且其差值在近年来呈扩大趋势，工业地价被低估的现象不断加剧[23]。
已有文献还总结了地方政府的土地供给偏好对土地和房地产市场的影响。范剑勇指出，政府通过增加工业用地供应和相对缩减居住用地供应，加快推动了城镇化和经济发展[24]。唐健等研究发现，我国商服用地和居住用地价格存在顯著倒挂现象，我国工业用地供给过量，挤占了居住用地的供给，从而推高了地价和房价[25]。
(四)相关文献述评
现有文献对于我国地方政府的土地出让机制进行了比较全面的分析，但是仍存在不足之处。一方面，现有文献主要研究的是地方政府土地供给行为的共性现象，而对不同地区地方政府土地供给的差异重视不足。已有文献主要探讨了地方政府对出让工业用地的偏好，但少有文献关注不同城市在分配工业用地和居住用地比例时的分化;已有文献总结出我国居住用地和工业用地的相对价格平均过高，但是不同城市居住用地和工业用地的价格比存在较大差异。特别是，当前我国经济较发达、人口净流入且住房需求较高的城市对工业用地出让的偏好反而更高，这一现象已有文献尚无法解释。另一方面，现有文献对于地方政府土地供给行为的刻画主要通过土地价格或者土地出让数量等绝对量，对地方政府不同用地类型供给偏好刻画得不够精准。经济发展基础不同的地区所面临的土地需求各不相同，土地出让的绝对数量和绝对价格难以精准反映不同地区地方政府对工业用地供给的偏好程度。
二、地方政府土地供给分化的机制分析与研究假设的提出
(一)我国不同地区土地供给的分化
按照一般城市发展规律，在城市发展的起步阶段，为了吸引大量工业企业前来投资，工业用地供给比例会较高;而随着城市发展到一定阶段，由于人口聚集带来的需求推动了房价和地价上涨，工业用地供给比例将逐渐降低，整体发展趋势呈倒U型，居住和商业服务用地所占比重上升[25]。由于商业服务用地单位面积产出大大高于工业用地，且发展商业服务业所需的土地面积较小，因而成熟的人口聚集的大城市一般以供给居住用地为主。发达国家城市工业用地的占比一般在5%至15%之间，且由于去工业化现象，经济发达地区的主要大型城市的工业用地比例一般低于10%，随着经济发展带来的城市地价的上涨，工业企业向地价更低的城市转移[26]。在我国，工业用地占比的变化趋势似乎和发达国家完全相反。根据统计数据，经济发展水平更高的一二线城市的居住用地的比例并没有随着人口的涌入而显著增加，其居住用地所占比例低于全国平均水平。与此同时，经济发展水平相对较低乃至面临人口净流出的地区，虽然对商品房住宅的需求较少，但居住用地所占比例更高。图1给出了2007—2017年主要城市的居住用地在城市总建设用地中的占比。其中，一线城市的平均居住用地占比仅为28.7%，而四线城市的平均居住用地占比接近33%，比一线城市的平均居住用地供给高出4.3个百分点，且一二三四线城市平均居住用地占比呈递增趋势。2016年一线城市房价大幅上涨时，居住用地的供给并没有随之提升，反而从2015年的28.3%下降至27.4%。进一步地，由于经济发展基础更好的地区住房需求往往大于基础较差的低经济发展地区，由此住房需求更高的地区居住用地供给减少，而住房需求较小的地区居住用地供给反而增加，这部分地导致了当前我国房地产市场一二线主要城市高房价、三四线部分城市高库存的现象。对于这些现象，已有文献没有给出很好的解释。
(二)地方政府土地供给行为分化的解释
地级市政府是我国一级土地市场的垄断供给方，且有权决定当地城市建设用地的使用结构。房地产市场化改革以来，居住用地基本上确立了基于“招拍挂”的出让制度，地方政府不能直接决定居住用地的出让价格。由于工业用地仍然存在协议出让的空间，且市场化程度较低，地方政府对工业用地出让价格拥有较大的决定权。张莉等的研究发现，根据2017年起实施的《全国工业用地出让最低价标准》，五级以上工业用地的最低价标准为384元/平方米，而五级以上工业用地的实际平均单价只有214元/平方米，低于标准价格出让工业用地的事实仍然大量存在[27]。
根据张莉等学者的论述[13]，在改革开放以来以经济指标为主要标准的官员考核体系下，地方政府存在以追求提高当地经济发展水平为主要形式的激励。虽然通过出让居住用地可以通过房地产开发拉动当地经济，但是难以带来长期全面的经济增长。因此，地方政府仍然首选利用工业用地进行招商引资。李俊丽指出，通过土地优惠政策进行招商引资，地方政府能够吸引投资尤其是外资进入，促进当地的工业化、城镇化进程和经济增长[28]。
根据张莉等学者的论证[3]，工业用地价格越低，对企业越有吸引力。而给定土地价格下，企业会选择去经济发展基础更好的地区进行生产。潘镇指出，城市的经济发展基础对于企业投资选址具有较大影响[29]。实证研究发现，外商直接投资趋于流向基础设施完善、市场规模较大、劳动力供给充分的地区;城市提供的优惠条件越多，对企业吸引力越大。其中，工业用地供给优惠是城市招商引资政策的重要组成部分。由于地方政府难以改变当地的经济发展基础，因而主要通过降低当地工业用地价格来实现招商引资竞争。地方政府决定工业用地价格，并根据该价格下的招商引资情况决定工业用地出让数量，最终决定当地的土地利用结构。在给定城市经济发展基础的情况下，地方政府提供的工业用地价格越低，越有利于吸引企业前来投资，从而带动当地经济增长。
一般研究认为，当不同地区的政府面临招商引资竞争时，将会采用一致性的竞争策略，如基础设施的过度投资和工业用地的过度供给等。但是Cai & Treisman的文章提出了政府在招商引资行为中的两极分化现象[30]。不同地区的经济发展基础差异造成对资本吸引力的差距，在经济发展基础较差的地区，政府一旦意识到自己在招商引资竞争中必然失败，就可能直接放弃吸引资本的努力，从而减少对基础设施等方面的投资和维护。良好的资本流动程度加剧了资本向经济发展基础较好的地区集中，在资本流动较强的地区，政府在招商引资行为中的两极分化现象比在资本流动受到管制的地区更为显著。改革开放以来，我国资本流动性显著增强，企业投资选址自由度提高，使得不同城市招商引资行为的分化成为可能。
对于经济发展基础较好的城市，由于人口和企业流入，对当地土地的需求也逐渐提高，在土地供给总量不变的情形下，土地价格将随之上升。相比之下，经济发展基础较差的城市原本拥有一定的土地成本优势。如图2(下页)所示，当工业用地与居住用地同样采用“招拍挂”方式出让时，工业用地价格由市场供需决定。企业在经济发展基础较好的城市的单位土地回报相较于在经济发展基础较差的城市一般会更高。企业在考虑选址时会综合考虑城市的经济发展基础与工业用地价格，并最终选择在单位土地回报扣除土地价格后最高的城市选址，即单位土地净回报最高的城市。当工业用地价格由市场决定时，随着对经济发展基础较好城市的土地需求上升，工业用地价格也将上涨，从而降低了当地的单位土地净回报。当经济发展基础较好的城市的工业用地价格足够高时，单位土地净回报降低至不高于经济发展基础较差的城市，此时企业会综合考虑迁往经济发展基础较差的城市进行投资。
但是，由于地方政府对于工业用地价格拥有较大的自主决定权，经济发展基础较好的城市可以低于市场的价格出让工业用地。随着地方政府之间展开以压低工业用地價格为主要形式的招商引资竞争，经济发展基础较差的城市的相对成本优势被削弱，而经济发展基础较好的城市的经济发展基础优势被扩大。因此，对于经济发展基础较差的城市，压低工业用地价格的土地出让策略有效性下降，部分城市即使以低价格甚至零价格出让工业用地也难以在招商引资竞争中胜出。面对这样的情况，地方政府将不得不改变土地出让策略，增加居住用地的供给，来获取土地出让金收入和短期的经济增长;压低当地工业用地价格也不再具有必要性。不同经济发展基础的城市的土地供给行为将出现分化：经济发展基础较好的城市通过采用压低工业用地价格的土地供给策略招商引资，增加工业用地供给，减少居住用地供给;经济发展基础较差的城市被迫增加居住用地供给，对工业用地价格的干预减少。
此外，由于城市经济发展基础的差异，不同城市面临的土地需求不同，因而工业用地的绝对价格不足以衡量该地区工业用地的折价程度。根据已有文献分析，产业集聚、工资、税收、经济和社会发展等均会对城市工业用地价格产生影响[31]。以北京市为例，2016年北京市工业用地的平均价格为2526元/平方米，而同年全国平均工业用地价格为782元/平方米，北京市的工业地价远高于全国。但是，同期北京市居住用地平均价格高达58 767元/平方米，而全国居住用地的平均地价仅为5918元/平方米。不同城市对土地的需求不同，但是同一个城市居住和工业两类用途土地的需求具有较强的正相关性。基于此，本文引入城市居住—工业用地的相对价格来衡量当地工业用地折价程度，反映地方政府对压低工业用地价格的土地供给策略的偏好。居住用地价格由市场决定，而工业用地价格由地方政府直接决定。由于地方政府之间为了吸引企业入驻展开招商引资竞争，工业用地价格将低于市场价格，城市的居住—工业用地价格比将升高。因此，地方政府压低工业用地价格的程度越严重，当地的居住—工业用地价格比越高。本文实证部分将采用居住—工业用地价格比来刻画地方政府的土地供给行为。
综上，与Cai & Treisman的文章所论述的情况相似[30]，我国地方政府在招商引资竞争局面下出现了土地供给行为的分化。一方面，地方政府可以通过压低工业用地价格来吸引更多投资，从而促进当地经济增长;而由于各地政府竞相压低工业用地价格，该土地供给策略的有效性在经济发展基础更好的地区更显著。另一方面，由于经济发展基础较差的地区利用低价工业用地招商引资策略的有效性较差，因而更少采用这一土地供给策略;经济发展基础越好的城市，越倾向于压低工业用地价格。
本文通过实证分析，分别检验两个假说：
“地方政府土地供给策略有效性假说”(假说1)：在给定城市经济发展基础的条件下，地方政府可以通过压低工业用地价格，吸引更多投资，从而促进当地经济增长;且经济发展基础越好的城市，该策略越有效。
“城市经济发展基础与土地供给分化假说”(假说2)：经济发展基础越好的城市，越倾向于采用压低工业用地价格的土地供给策略。
三、模型设定、变量与数据说明
(一)变量选取与指标构建
考虑到当前我国城市土地供给的决策权主要掌握在地级市地方政府手中，本文参照对城市土地开发行为的已有研究，选取地级市作为核心样本。《中国国土资源统计年鉴》公布了104个地级市各类城市建设用地的价格，故选取这104个地级市2009—2017年的土地交易数据进行实证分析。除工业用地和居住用地价格来自《中国国土资源统计年鉴》外，其他控制变量数据主要来自历年的《中国城市建设统计年鉴》《中国城市统计年鉴》《中国区域经济统计年鉴》。由于年鉴数据存在残缺，本文根据各城市地方统计局公布的数据和各省份统计年鉴对残缺的数据进行了调整和补全。
本文分别验证“地方政府土地供给策略有效性假说”(假说1)和“城市经济发展基础与土地供给分化假说”(假说2)。其中，假说1检验地方政府的土地供给策略与当地招商引资能力的相关性，假说2检验城市经济发展基础与地方政府土地供给策略的关系。
本文采用的核心被解释变量主要有二：
一是城市对投资的吸引力。根据赵祥、高伟和李晶的研究[32-33]，本文选择用城市的外商直接投资额(FDI)来表示。改革开放以来，外资一直是各地招商引资的首选，因而本文用城市吸引外商投资的能力来衡量地区引资能力。相关数据来源于《中国城市统计年鉴》和各地级市统计局。此外，国内不同区域之间存在相互投资，且产业在不同区域之间存在转移和承接，为了检验回归模型的稳健性，本文还分别采用城市GDP总量、城市GDP增长率、城市工业总产值和城市非房地产固定资产投资额作为衡量城市引资能力的替代指标。
二是地方政府的土地出让行为。这里用城市的居住—工业用地价格比来衡量。现阶段，我国工业用地相较于商服用地和居住用地而言，协议出让所占的比重相对更大，地方政府对于工业用地价格拥有较大的决定权，直接采用工业用地的绝对价格不足以衡量该地区工业用地的折价程度。本文采用城市的居住—工业用地价格比来衡量一个城市地方政府在出让工业用地时的折价程度，从而控制对于工业用地和居住用地价格同时产生作用的经济社会因素的影响，作为对地方政府土地出让行为的刻画。数据来源于《中国国土资源统计年鉴》。
本文采用的核心解释变量有二：
一是地方政府的土地出让行为。这里仍然用城市的居住—工业用地价格比表示。其中，地方政府的土地出让行为是“地方政府土地供给策略有效性假说”的核心解释变量，也是“城市经济发展基础与土地供给分化假说”的核心被解释变量。
二是城市经济发展基础。根据范红忠的研究[4]，本文选择以下指标作为城市经济发展基础的衡量：城市区位(是否位于东部地区或沿海城市)、城市行政级别(是否为省会城市或直辖市、经济特区等)、人力资本水平和劳动力供给。其中，人力资本水平采用城市的在校大学生人数来衡量。受制于地级市数据的可得性，本文无法具体测算出104个地级市的人均受教育水平，根据已有文献[34-35]，考虑高等院校对当地的人才输送，本文采用城市在校大学生人數来衡量当地人力资本的集聚程度。关于劳动力供给，本文通过城市人口总量和流动人口占总人口的比例来衡量。已有研究用城市总人口规模来衡量当地的劳动力供给水平，而实际上，流动人口构成了城市劳动力的重要组成部分[36]。王建民指出，外来流动人口是劳动力市场的重要补充[37]。朱志胜利用全国流动人口动态监测数据来刻画不同地区的劳动供给[38]。因此，本文同时采用城市总人口规模和流动人口占比来衡量城市的劳动力供给。
本文选取的其他控制变量有：是否是一二三四线城市、城市总人口和、城市产业结构(用工业总产值/GDP衡量)、城市基础设施水平(用人均道路面积衡量)、土地资源丰富度(用人均城市建设用地面积衡量)、税收水平(税收收入/GDP)和市场规模(用人均消费水平衡量)等。参考张莉[13]等的研究，本文用人均道路面积来衡量城市基础设施水平。由于基础设施水平、市场规模和产业结构均会影响城市招商引资的吸引力，因而需要加以控制，参考范红忠的研究[4]，选取人均消费水平来衡量市场规模。受限于地级市产业数据的可得性，本文用第二产业占比来衡量产业结构，用工业总产值/GDP表示。
本文采用的数据库以地级市为统计单位，各变量2009—2017年有934个样本。104个地级市的居住—工业用地价格比平均为6.12，这一比例最高达到43.9，而最小仅有0.82。主要变量的描述性统计结果如表1(下页)所示。2009—2017年城市的居住—工业用地价格比逐年递增，人力资本水平和基础设施水平也逐年递增;人均消费水平在2011年出现较大下降，此后逐年递增，但2017年再度出现下降。表2总结了各主要变量的VIF分析结果，各变量之间的相关系数较小，不存在严重的多重共线性问题。
(二)实证模型选择
根据假说1，在给定其他城市工业用地价格的情况下，一个城市降低工业用地价格将吸引更多投资，进而增加当地产出;且该招商引资策略在经济发展基础较好的地区更有效。本文设定的工业用地定价策略有效性模型如下：
其中，yit为城市的FDI，pit为城市的居住—工业用地价格比;Xit为城市经济发展基础，作为控制变量;此外，本文还控制了城市总人口、城市基础设施水平、土地资源丰富程度和市场规模作为zit。FDI、GDP等所有非比例变量均进行了对数处理。
此外，本文按照不同的经济发展基础对城市进行分组回归，以检验经济发展基础不同的城市供地策略的有效性是否存在显著差异。在回归模型(1)的基础上，分别对东部、西部、中部和东北地区以及一二三四线城市进行分样本回归。
根据假说2，地区间经济发展基础存在差异，导致不同地区地方政府的土地供给行为出现分化：经济发展基础较好的城市居住—工业用地价格比更高。为了检验这一假说，设定工业用地定价决策模型如下：
其中，pit为被解释变量，即城市工业用地和居住用地的相对价格，用居住—工业用地价格比来衡量。核心解释变量为Xit，为城市经济发展基础，由城市区位、人力资本水平等构成;Zit为控制变量，包括城市人口规模、土地资源丰富程度和产业结构。所有非比例变量均取对数。
回归模型(1)和回归模型(2)分别为“地方政府土地供给策略有效性假说”(假说1)和“城市经济发展基础与土地供给分化假说”(假说2)的基础回归模型。最后，本文对模型(1)和模型(2)进行联立方程检验。
四、实证分析与结果讨论
(一)对假说1的检验
1.基准回归
本文用城市的外商直接投资额来衡量城市吸引投资的能力。首先对回归进行Hausman检验，检验结果拒绝原假设，故采用固定效应模型。如表3(下页)第四列所示，在控制了所有控制变量后，城市的居住—工业用地价格比对当地FDI的对数的影响系数在1%显著水平上为正，城市的居住—工业用地价格比每提高1，当地FDI的对数增加0.024。該结果与假说1一致，说明地方政府可以通过降低工业用地价格来吸引更多投资。
2.稳健性检验
为检验回归模型的稳健性，分别用GDP总量、GDP增长速度、工业总产值和国内投资(用固定资产投资—房地产投资衡量)替换FDI，作为城市吸引投资能力的衡量，回归结果如表4所示。城市的居住—工业用地价格比对当地GDP总量、工业总产值和国内投资的影响系数均在1%的显著水平上为正，对GDP增长率在5%的显著水平上为正，说明地方政府压低工业用地价格，提高工业用地相较于居住用地的折价水平，可以吸引更多企业前来投资，从而提高当地总产出。
此外，考虑城市的居住—工业用地价格比和经济发展水平以及吸引投资的状况可能存在反向因果关系，因此采用滞后一期的因变量进行回归。回归结果如表5(下页)所示，对FDI对数的滞后项的影响系数仍然在1%的显著水平上为正，对GDP、国内投资、工业总产值的对数滞后项的影响系数均在1%的显著水平上为正。
3.分样本回归结果
根据假说1，由于地区之间存在招商引资竞争引发的工业用地竞价，且不同城市经济发展基础存在差异，因而经济发展基础较差的地区即使提供很高的工业用地折价程度，仍然面临无法吸引更多投资的可能性。因此，通过压低工业用地价格来招商引资的土地供给策略对于经济发展基础较好地区有效性更强，而对于经济发展基础较差的地区有效性有限。本文对104个城市进行了分样本回归，分别对东部城市、中部城市、西部城市和东北城市以及一二三线城市和四线城市进行了回归分析，回归结果如表6(下页)所示。
就东部地区而言，居住—工业用地价格比对于FDI和GDP的对数的影响系数均在1%的显著水平上为正;就中部地区而言，居住—工业用地价格比对GDP的对数的影响系数在1%的显著性水平上为正;而西部地区和东北地区均不显著为正，其中东北地区居住—工业用地价格比与FDI的对数甚至呈现负相关关系。一二三线城市居住—工业用地价格比对于FDI和GDP的对数的影响系数在1%显著水平上为正，而四线城市的回归结果不显著。考虑东北和西部地区、四线城市均为经济发展基础较差地区，因此与假说1的结论相吻合。
(二)对假说2的检验
根据Hausman检验结果，对假说2继续采用固定效应模型进行检验。如表7所示，通过对城市经济发展基础和城市的居住—工业用地价格比进行回归，回归结果表明东部地区城市、省会城市或直辖市、人力资本水平和劳动力供给的影响系数在1%的显著性水平上为正。东部城市的居住—工业用地价格比相较于非东部城市高出3.294。这说明城市经济发展基础越好，城市的居住—工业用地价格比越高，工业用地相较于居住用地的折价程度越大。
由于城市的居住—工业用地价格比是假说1的解释变量，同时是假说2的被解释变量，为了进一步检验回归模型的稳健性，本文采用三阶段最小二乘法对回归模型(1)和回归模型(2)进行了联立方程估计。首先对主要解释变量进行了BP检验，P值为0.29，通过异方差检验。回归结果如表8所示，其中居住—工业用地价格比对FDI的对数的回归系数在1%的显著水平上为正，且回归系数为0.024，与表3中居住—工业用地价格比对FDI的对数的回归系数0.024一致;东部地区、省会城市和直辖市、人力资本水平较高地区和劳动力供给更充裕的地区的居住—工业用地价格比更高。
通过上述回归分析，本文分别对前文提出的两个假说进行了检验。实证结果表明：第一，地方政府通过压低工业用地价格，扩大工业用地相较于居住用地的折价，可以吸引更多投资，从而增加当地产出。第二，基于工业用地出让价格的招商引资策略的有效性因城市经济发展基础而异，在经济发展基础较好的城市更有效，对于经济发展基础较差的城市，即使地方政府低价甚至零价出让工业用地，也不一定能够吸引更多投资。第三，基于以上情况，不同城市地方政府的土地出让行为发生分化，经济发展基础越好的城市越有激励压低工业用地价格，扩大工业用地相较于居住用地的折价，因此有更高的居住—工业用地价格比。
五、结论与政策建议
本文探究了在不同经济发展基础条件下地方政府的土地供给选择对土地市场和城市经济发展的影响，以及城市之间的招商引资竞争和经济发展基础差距如何引发了不同地区地方政府土地供给的分化。在城市经济发展基础不变的情形下，地方政府可以通过降低工业用地价格吸引投资，从而促进当地经济增长，并导致工业用地供给增加，居住用地供给减少。但是，经济发展基础较好的城市在招商引资竞争中处于优势位置，当地政府更倾向于采用主动降低工业用地价格的供地策略，增加工业用地供给。经济发展基础较差的城市，地方政府在招商引资竞争中处于劣势，被迫增加居住用地供给，以获取土地出让金收入。本文引入了城市居住用地和工业用地的相对价格来刻画地方政府对工业用地供给的偏好程度，并通过对104个地级市的土地供给数据进行实证分析，验证了上述判断。一般来说，经济发展基础较好的城市住房需求更加旺盛，更低的居住土地供给加大了供需缺口，在一定程度上推动了房地产价格上升。
针对当前我国城市土地利用结构与住房需求错配等问题，提出如下建议：
第一，优化地方官员考核激励机制，以居民幸福感为中心，平衡区域经济发展。进一步贯彻新发展理念，将考核标准从GDP总量规模转向人均GDP水平和民生发展水平等主客观指标，关注人均GDP差距的缩小和居民生活满意度的提高。此外，可以通过国家公共政策和财政政策对经济发展基础较差的、人口流出地区予以对冲，培育经济欠发达地区的关键性支柱产业，保证人口流入地区与人口流出地区的人均GDP水平同步提高，促进协同发展和共同富裕。
第二，逐步推进地方工业用地出让机制的进一步公开化和市场化。针对不同地区的经济发展基础存在的差异，制定差异化的工业用地最低出让价格，严防工业用地闲置，并严格监控各地区产业政策的执行情况，减少地方政府通过超额补贴或者降低排污标准等方式变相压低工业用地实际出让价格。推动地方工业用地出让机制的进一步市场化，将有助于缓和当前地方政府之间为了招商引资而展开的压低工业用地价格的竞价比賽，提高宏观层面的土地资源配置效率，这有利于加快实现高质量发展。
第三，调整城市建设用地指标配给模式，适当增加一二线城市居住用地供给。目前，我国制定城市建设用地指标配给时考虑人口流动因素的权重较小，并没有增加有大量人口流入的一二线城市的用地指标[39]。为此，应更为科学地衡量各城市用地需求和人口聚集程度，增加一二线城市居住用地供给。对于一些经济发展基础较好，同时大量人口流入且住房压力突出的城市，应鼓励地方政府进入房地产市场，经营一批具有公益性质的住房资源，增加住房有效供给。
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作者：胡思佳 徐翔
随着电力市场环境的不断变化，电厂原来的计划管理目标、编制以及管理方法都已经不能适应当前的电力市场环境。综合计划管理越来越成为电厂发展的需要，帮助电厂解决生产过程中出现的各种问题。该文首先阐述了电厂综合计划管理的特征和内容，然后对电厂实施综合计划管理的方法进行探讨。
在电厂中，综合计划管理是其工作的中心，也是其他工作最重要的前提保证。电厂的综合计划管理并不是单纯的将所有的计划管理进行汇总，它是在全面预算管理的基础上，通过成本管理的方式，以创造电厂利润为目的，从电厂发展战略规划出发，最后实现年度经营目标的整个方案。一般综合计划管理包括电厂生产经营过程中的所有方面内容，如市场预测、发展规划、年度管理、月度计划、发布实施、过程控制、统计分析、评价考核等等多各方面。首先从电厂发展的全局角度出发，对电厂年度发展战略目标进行认真的设计，并对其中的各个部分进行必要的协调和平衡，避免出现工作重复交叉的现象，从而实现电厂各种资源的最佳配置和利用，最后确定计划方案，然后将计划方案进行下达、分解、执行、控制和考核，最终实现对综合计划的全过程管理。
综合计划管理的基本特征
当前所有先进企业都非常重视计划的综合性、策略性、动态性以及绩效性，而这些正是综合计划管理所具有的特性。
综合性。综合计划的综合性是指其包含的内容要广泛，而且不同内容之间要相互协调平衡，彼此进行促进。
策略性。综合计划的策略性是指综合计划的制定应该以企业的战略目标为目标，要突出综合计划的科学性和目的性。
动态性。是指对综合计划下达的各种指令进行全过程的控制和管理，从而保证综合计划更好的适应环境的发展变化，最终实现企业发展战略。
绩效性。企业的综合计划管理应该制定相应的绩效考核评价体系，并紧密的将其与综合计划实施过程相结合，保证各项计划的顺利实施，实现对企业员工积极性和创造性的激发。
综合计划管理的主要内容
企业的综合计划管理主要是通过对各部门年度、月度综合计划的制定来明确各部门的年度、月度工作目标，并积极跟进监督各项主要生产经营指标的完成情况来对各部门进行综合考核，以此来监测和控制企业的生产经营成本，推进生产经营、成本费用、资本性支出和资金预算等全面预算管理工作。管理的主要内容包括：中长期发展规划、经营目标计划、生产指标计划、财务预算及资金平衡计划和各专业项目计划的总结评价、绩效考核等等。编制的综合计划包括(但不限于)综合计划指标和综合计划报告两部分。综合计划指标是计划期内的原则性具体量化目标：综合计划报告包含编制依据、指导思想、综合平衡分析及应对措施等内容。
电/-综合计划管理的具体方法
建立电厂综合计划管理的特定机构和职责
建立综合计划管理机构。为了保证电厂综合计划管理工作可以顺利的实施，应该建立以电厂主要负责人为领导，其他部门负责人为成员的综合计划管理机构，并将每一个人的工作职责进行明确，保证综合计划管理工作真正落到实处。
综合计划职责。电厂综合计划管理机构最重要的职责就是对综合计划管理的实施进行全聚德监督和管理，并制定出相应的年度、月度工作计划，监督其实施过程，对实施过程中出现的情况及问题进行及时的调整。综合计划管理的相应部门应该设立专门的岗位人员，并对本部门的综合计划管理工作进行全面的协调。电厂的其他部门，如办公室、财务、营销等部门也需要设立相应的综合计划管理人员和岗位，并根据自身部门的具体职责开展综合计划管理工作。通过这样的分工合作方式，可以保证电厂综合计划管理取得最大化的成效。
明确综合计划的编制、下达程序
电厂综合计划的编制。在进行电厂综合计划的编制时，应该遵循从上到下、上下结合、统筹兼顾、统一协调的原则。电厂综合计划编制最开始的阶段就是电厂发展战略的制定，电厂应该以综合计划管理机构为基础，在充分开展市场调研的前提下，结合电厂的实际情况以及管理过程中的重要指标来进行企业发展战略的制定，从而确定电厂最终的发展目标和方向。然后，电厂综合计划管理部门应该召开专门的会议，然后对电厂未来的发展目标进行分解、落实，按照分解结果将相应的任务分派到相应的特定部门，再由相应的部门根据电厂的发展目标和方向出发，并结合本部门的实际任务，制定出下一年的具体计划方案，并填写相应的任务书，填报综合计划内容的各种数据和指标，并汇总到综合计划管理部门进行优化、平衡，并制定出初步的综合计划，最后由电厂相关领导经过开会讨论审核后最终确定。
综合计划的下达。在确定综合计划后，电厂综合计划管理部门应该及时联系电厂各个部门，并将计划指标分解到相应的部门并进行落实，从而形成部门的专业指标计划，并将具体的实施项目分别下达到相应的部门。
电厂综合计划的内容
综合计划是电厂在某一特定计划期内对所有工作的总体安排，因此，综合计划应该包含电厂生产经营过程中的全部内容，比方说项目建设、生产管理、市场销售、能源节约、资产经营、安全环保等等方面，同时也是电厂在某一计划期内总体目标的集中体现。通常电厂综合计划是由量化指标和计划报告两部分组成的，其中计划报告主要对电厂面临的各种有利和不利因素进行重点分析，找出计划期内重点需要解决的工作，并制定具体的保证其顺利实施的措施。一般综合计划按照时间来分可以分为年度、月度计划两类，而年度计划是月度计划实施和制定的基础，月度计划则是年度计划的具体分解和落实。
综合计划管理的分析和考核
进行综合计划管理分析就是对电厂综合计划总的执行情况进行特定的跟踪、监督和分析，最终确定各项综合计划实施情况以及存在的问题。而综合计划管理考核则是将综合计划分析得到的结果进行货币化处理，将综合计划考核与电厂经济目标责任考核紧密结合到一起，从而将综合计划的完成情况与相应部门及人员的经济奖惩联系到一起。通过电厂综合计划管理的分析和考核工作，可以有效地提升电厂的综合计划管理水平。在开展电厂综合计划管理的分析和考核工作时，应该采取定期化、制度化的方式，根据电厂的实际生产经营情况，采取月度分析和考核的方式，在每个月的25日，电厂的计划实施部门需要将计划的完成情况进行分析报告，然后由电厂综合计划管理部门对所有的分析报告内容进行认真的分析核实，然后结合电厂相应的经济目标责任制，初步完成考核结果。而后，电厂综合计划管理部门应该组织召开月度计划会，电厂各个计划实施部门应该采取书面报告的形式对计划完成情况以及未完成计划进行全面的分析，最后由电厂综合计划管理部门对整体的总和计划完成情况进行书面分析，并将初步的考核结果进行通报，由全体的参会部门人员对综合计划完成报告以及考核结果进行充分的讨论，最终完成综合计划管理分析、考核报告以及确认考核结果，对月度综合计划实施过程中出现的问题、原因、责任部门以及改进措施等进行明确分析。会议后，相应的综合计划实施部门应该根据会议制定的内容进行落实，电厂应该将相应的奖罚进行及时的兑现，综合计划实施部门应该尽可能快的将会议中提出的措施进行落实，电厂综合计划管理部门应该对计划的接下来实施过程进行有针对性的跟踪、监控。通过电厂综合计划管理的月度分析考核，充分体现了电厂综合计划管理的全面控制特性，电厂综合计划责任部门和个人的自身利益与综合计划的完成情况紧密的结合在一起，从而有效地提升了电厂综合计划管理的有效性。
电厂综合计划调整
在电厂实施综合计划管理过程中，通常由于外部条件的变化，综合计划实施经常出现很大的偏差，另外由于一些特定的因素影Ⅱ向，使得电厂综合计划的实施部门出现无法按照计划完成任务的现象，这时综合计划实施部门可以向电厂综合计划管理部门进行计划调整申请，经过综合计划管理部门审定、领导审批后，可以对电厂综合计划进行适当的调整。可对计划进行相应的调整，综合计划调整是为了优化和平衡企业综合计划的所有任务指标。在综合计划中，包含了反映企业在基建、生产、营销和效益等多方面的重要指标，各个指标相辅相成，是对整体管理水平的全面反映。根据各指标之间的联系，确定支点，一动俱动，以点带面，最终达到各指标之间的优化平衡。
总之，电力企业的综合计划管理工作和其他很多企业一样，都处在一种摸索发展的过程中，部分管理手段、方式等方面都有待于进一步的完善，需要在今后实践工作中去积累更多的经验，才能真正建立起一个良好的综合计划管理体系，让电力企业综合计划管理做到更健全、更科学、更规范、更合理，为电力企业的健康发展构筑更新、更强的软环境。
作者：姚小立
一、 招商先行，在项目初期定位之前，可以开始和相关主力店进行接洽，结合项目初期定位、设计院、主力店要求、开发商要求四方综合情况，初步确定项目的概念性规划
二、 建筑位置布局，综合体的建筑布局要考虑业态的互动性和带动力，主力店和其他店铺布局之间的顺序和位置，以便最大化的使人流动起来，且力使每个业态的人流量达到均衡，在这里要注意聚人气主力店的布局位置。
三、 建筑形态，在这里指的是大的建筑位置布局已经确定前提下，建筑形态的确定，对人流的互动、公摊、面积利用率等起到推波助澜的作用，对外可以吸引眼球，对内增加综合体的附加值
四、 定位，概念性规划完成，主力店意向性签约，确定修建详规，对综合体进行精准定位，体现差异化或者同类业态的领先性。
五、 时机，在有多个综合体项目进行的情况下入市越早，对项目的开发越有利。
六、 运营，在这里要说明一点的是，在前期定位的时候，一定要具有高度的前瞻性，在前期定位的同时，都要确定后期运营时的要点和主题，在走前一阶段的时候，对后一阶段进行规划和确定大致方向。
七、 主力店的合作模式,现阶段主力店的合作模式有好几种形式，结合开发商的实际情况，要选择一种，最适合自己的合作模式。
八、 主力店的形态，结合项目情况，高、中、低档。
九、 市调，项目的前期市调很重要，直接关乎到项目的定位和后期的招商开展，间接影响项目的成败。
十、 开发步骤，商住比，关乎资金的周转和回笼 十
一、 包装策划。关乎项目的知名度和推广节奏。 十
二、 综合体招商大致流程
1、 市场调研
2、 项目可行性研究分析
3、 项目定位初步结论
4、 概念性规划
5、 主力店的意向签约
6、 项目修建详规的确定
7、 正式定位
8、 启动招商
9、 市场运营
10、 后期业态调整
2011年1月13日-16日 (四天)上海
【课程背景】
楼市发展到现阶段，单一业态的房地产项目暴露出了住宅销售受市场波动大、商业地产资金回笼慢，业态单一等不足。更集约、更高效的都市综合体模式逐渐成为中心城市的全新发展方向，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。
城市综合体的出现是城市发展过程中的必然。从长远来看，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争。无论是在一线城市还是二三线城市，城市综合体大都处于城市中心地块或区域中心交通枢纽的地方，很多城市由于城市综合体的引进，进一步提升了商业中心地块的价值。城市综合体发展前景广阔，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
【培训收益】
1.参观并精讲上海典型城市综合体项目，分享并借鉴成功经验，将他人的成功精华为我所用;
2.学习城市综合体的定位、规划设计要点，掌握成功商业空间的规划设计要点; 3.解读城市综合体的招商与推广关键环节，掌握综合体开发成功的核心秘笈。
【培训对象】
房地产企业董事长、总经理、项目总经理、设计总监、营销总监及相关工作人员。
【课程安排】
第一天项目考察与解析
正大广场(泰国正大集团在中国最大的旗舰项目之一)
恒隆广场(上海浦西最具代表性的商业建筑)
中信泰富广场(集购物休闲为一体的国际化、现代化的标志性建筑物之一) 上海新天地(领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所)
第二天《城市综合体的定位与规划设计》
主讲嘉宾：陈老师 香港大型上市房地产开发集团首席设计师、规划设计副总
第三、四天《城市综合体的招商与推广》
主讲嘉宾： 张老师 中粮集团副总经理
※※※※※※※※※※※※(开发)建设项目
合同(协议)书
甲 方：※※※人民政府 法定代表人：※※※(政府县长) 乙 方：※※※※※※※※有限公司 法定代表人：※※※(公司总经理或董事长)
(导语)：为※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※，※※※※※※※※※※※※※※※※。根据相关法律、法规和产业政策规定，就乙方投资建设该项目的相关事宜，甲乙双方在平等互惠、共同发展的原则上，达成如下合同(协议)条款：
一、项目建设相关内容
1.项目名称：※※※※※※※※※※※※※※※※ 2.项目地址：※※※※※※※※※※※※
3.建设规模及内容：
(1)建设规模，用地面积约※※亩，实际建筑面积约※※平方米(具体以实际挂牌出让面积为准)或(具体以乙方与农户签订的土地租赁协议面积为准)。
(2)建设内容，※※※※※※※※※※※※※※※※、※※※※※※※※、※※※※※※※※;※※※※※※※※、※※※※※※※※。
4.投资总额：※※※※万(亿)元人民币
5.建设期限：以※※※住房和城乡规划建设局发放的
1 《开工通知书》中批准的开工时间起计算(自取得土地流转使用权之日起计算)，※年(月)内完成项目全部工程建设。如因不可抗力因素影响项目正常建设，可适当延长开发建设时限。
6.经营方式：合同签订后，按国家产业政策，独立投资、自主经营。
7.经营期限：以国家法定土地使用年限和相关产业政策为准(以乙方与农户签定的土地流转合同年限和国家相关产业政策规定为准)。
二、优惠政策及相关事宜 1.优惠政策：
乙方投资开发该项目的政策优惠，按照2012国发2号文件及武陵山区扶贫攻坚政策和贵州省、市、县现行优惠政策(可增加国家关于扶持相关产业的有关政策条款)相关条款执行。
2.相关事宜：
(1)乙方项目建设用地，按照※※建设用地标准，根据国家建设规划要求依法取得。同时不得擅自改变土地用途。 (3)乙方因项目建设需要对外进行融资合作、资金借贷，该合同不能作为向外融资、借贷的依据，因此所涉及的法律和经济责任由乙方自行承担。
(4)合同签订后，乙方办理项目申请立项及相关手续可以该合同为准。
三、甲方权利和义务
1.通过招商引资方式引进乙方建设，并按照法律程序协
2 助乙方申请※※※※※※※※※※※※项目的行政许可，同意乙方在取得项目开发权、土地使用权后，在项目规划区按规划开发建设。
2.在合同有效期内除非乙方自愿放弃或经乙方同意，甲方不得擅自转让该地块，或在该地块上设置用益物权、担保物权等限制物权，或另引进合作者对该地块进行开发。 3.协助乙方向上争取国家对该项目建设的扶持资金，该资金全额用于企业发展生产，由甲方相关部门监督和审计乙方对该类资金的使用(适用生态旅游及农业类项目)。 4.监督乙方在开发过程中的质量和安全。按照乙方的项目实施进度计划，对工程进度进行监督和督促。
5.协调供水、供电、通讯等部门将有关设施铺设到该项目用地红线，并与乙方建设用地区域内的相关设施相衔接。 6.督促相关职能部门协助乙方办理好项目用地前期手续，帮助协调乙方与当地群众、相关部门的关系，维护好项目区内治安秩序。为乙方提供良好的投资外部环境，依法维护乙方的合法权益。
四、乙方权利和义务
1.必须在※※※注册成立具有独立法人资格的项目公司或分支机构，并由其合法继承和履行乙方与甲方签订的所有合同和协议的权利及义务(适用外来投资企业和投资自然人)。
2.通过挂牌出让(租赁)方式依法取得※※※※※※※※※※※※(开发)建设项目土地使用权后，即享有该项目开发权、自主经营权和处置权。
3 3.合同签订后，乙方即开展《※※※※※※※※※※※※(开发)建设项目修建性详细规划方案》和施工图设计，设计方案必须经甲方有关部门及专家评审通过后方可实施。 4.项目所涉及的土地征收、房屋拆迁安置补偿、用地及场地平整等全部费用由乙方全额承担，自行负责项目区内水、电、路及通讯网络设施建设工作，并承担全部费用(适用有固定基础实施建设类项目)。
5.必须遵守国家相关法律、法规政策和相关管理规定，做到安全施工。按国家相关法律、法规政策和相关管理规定自觉缴纳相关税、费，不得拖欠农民工工资。项目建成投入经营前，依法办理完善相关的合法经营手续，并接受相关部门的依法监督检查。
6.必须保证该项目建设的工程质量，严格按照各项安全 规程规定进行施工和经营管理，确保施工人员及周边环境安全，避免出现安全事故。如发生生产安全事故，由乙方负责承担责任。
7.项目建成后，其从业人员由乙方自行决定招聘，在同等条件下，优先在※※择优招聘。按照国家和省有关规定办理从业员工养老、医疗等社会保险。
8.按照贵州省招商引资有关政策规定，根据甲方招商引资管理部门和项目所在地行政主管部门要求，报送资金到位凭证及其他项目备案资料。
五、违约责任
1.乙方不得擅自将此合同中涉及的项目及内容进行调整或变更。如需要调整或变更项目涉及的内容，乙方必须报
4 请甲方同意后方可实施。如乙方擅自调整或变更设计、规划等项目涉及的建设内容，甲方主管部门有权依法强制拆除并限期整改，由此造成的损失由乙方自行承担。
2.由于甲方不能及时供地或不能及时完成征地、拆迁致使乙方项目不能正常建设所造成的损失，由甲方承担(不可抗力因素引发的除外)，同时开发时间顺延。
3.因乙方自身原因，致使项目无法实施，造成的一切经济损失由乙方承担，凡给项目区居民或农户造成破坏的，由乙方负责恢复或赔偿相应的经济损失。
4.合同签订后，乙方必须在※※个工作日内向甲方投资促进局项目风险保证金专户(开户行：工行※※※支行，账号：※※※※※※※※※收款人：※※※※※※※※※)打入※※※万元项目风险保证金。在乙方按照合同约定时限如期开工后，甲方按照乙方施工进度分※※返还给乙方。即，※※※※※※※※50%，※※※※※※※※50%。如乙方在建设过程中发生施工责任事故、拖欠农民工工资等责任问题，甲方有权动用该保证金处理因乙方原因导致的相关遗留问题。
4.乙方必须如期开工、按期完工。如因乙方原因未能按期完成项目工程建设内容，则甲方有权追回乙方已按本合同享受的全部优惠、奖励资金，同时，甲方有权收回该项目的开发权及土地使用权。
5.本合同签订后，一方因遭受不可抗力因素致使本合同无法履行或违约，不承担违约责任，但应在不可抗力发生后第一时间通知对方。
六、本合同未尽事宜，在项目实施过程中由双方协商解决或另行签订《补充协议》。在项目建设阶段所签订的《补充协议》以及出台的会议纪要或备忘录是本合同的组成部分，和本合同具有同等的法律效力。协商不成，通过向项目所在地人民法院诉讼解决。
七、本合同中所称元，均指人民币;本合同中所称日，均指工作日。
八、本合同经双方法定代表人或委托代理人签字(盖章)后产生法律效力，但本合同项下涉及的土地使用权内容以乙方通过程序取得为准。
九、本合同壹式三份，甲乙双方各执一份，甲方投资促进局存档一份。复印件分别报送有关部门，经双方法定代表人或委托代理人签字(盖章)后即产生法律效力。
甲方：江口县人民政府(章) 乙方: (章)
法定代表人签字： 法定代表人签字：
委托代理人签字： 委托代理人签字：
签字时间、地点：
根据2005年10月26日总公司召开的安全工作综合整治的会议精神，彻底排除招商城目前存在防火安全隐患，给经营者、顾客提供一个安全、和谐、祥和的经营购物场所，决定成立招商城安全工作综合整治领导小组：
一、 综合整治工作网络：
1、 领导小组
组长：韦晓光、许南保
副组长：盛军、徐力平、王家德
成员：马昌益、苏伟勋、卞荣庆、陈阿林、杨伟明、肖昌庆、荣志刚 领导小组成员组主要职责：全面负责组织和协调综合整治工作，确保整治工作有序推进、形成规范、建立长效管理机制。
2、场外整治组
组长：王家德
副组长：荣志刚
组员：外围保安
本组主要职责：(1)对场外车辆进行摸底调查，摸清经营业主、消费者及社会运输车辆的数量，分类进行疏导。(2)针对各类车辆情况，设立停车标记分类停放，做到停放有序、排放整齐、首位一致。(3)在一些主要通道内设立禁停标志、确保场外消防通道畅通。
3、场内整治组
组长：马昌益
副组长：陈阿林、肖昌庆、苏伟勋
组员：分市场管理人员及市场保安
本组主要职责：(1)整治严重占道经营行为，确保消防通道畅通。(2)整治安全出口及垂直通道内货物乱堆放影响应急疏散问题。(3)整治违章使用电器、电器线路私拉乱接等不规范行为。(5)整治违章吸烟行为。(6)整治危险化学物品销售、储存等违章行为。(7)整治各类车辆进入商城影响经营场所通行秩序等行为。
4、设备、仓库整治组
组长：徐力平
组员：杨伟明、卞荣庆
本组主要职责：(1)整顿排查各类电器设备运行中存在的隐患。(2)整顿排查各类固定设施[防火门、玻璃门(窗 幕墙)防盗护栏]存在的隐患。(3)整顿排查场内各类应急照明、安全出口照明不能正常发挥作用的问题。(4)整顿排查消防设施的水系统、供电系统、广播系统、报警系统存在的隐患。(5)对排查出的问题提出整改意见，制订整改措施并逐条整改。
二、综合整治日程安排
第一阶段：10月27日-10月29日
宣传发动排查隐患阶段
第二阶段：10月30日下午-11月4日
各分市场、仓库、客运站及市场交通等进行全面整治
第三阶段：11月5日-11月8日
复查总结阶段
三、综合整治要求
1、提高思想认识、领导亲自挂帅，明确这次综合整治工作的重要性。
2充分运用宣传工具、全力做好发动工作，明确综合整治的目的。
3、落实整改工作责任，做到定人、定时、定措施。
4、边整治、边总结，为形成长效管理机制打好基础。
无锡招商城有限公司物业部 二00五年十月二十七日
武安现代城市综合体
商务计划书简介
一、 现代城市综合体的概念：
国际流行的城市生活体系和相配套的服务体系组成的综合体，是集公园、公寓、商场、办公、餐饮、休闲、娱乐、医疗等配套设施于一体，对其建筑面积、密度及容积率有特定要求，按照国际经验，通常建在距市区30—60分钟车程的城乡结合部，一般无拆迁、交通便利，保证有足够空间实现低密度的建筑模式。
二、 武安现代城市综合体设想
该项目主要建设包括：主题公园、文化会展中心、度假酒店、科研服务中心、企业家公馆、社区公寓(包括人才公寓、专家公寓、老年康复中心)、紧急救援服务中心、奥特莱斯世界品牌折扣购物中心、中华古镇(含餐饮文化娱乐一条街)、医疗保健中心、幼儿园、学校和培训中心等，是一个现代化的、高品位的、多功能的具有中国风情及欧洲风情的特色小区。武安大洺远湖周边作为邯郸及华北最适宜居住的区域具有得天独厚的优势。
该城市综合体将占地3000至5000亩，其中奥特莱斯世界品牌折扣购物中心(有300—500家世界名牌商品1—3折)占地500亩，配套停车场300亩，将是城市综合体的最大亮点;占地1000亩的幸福城老年社区是与美国埃里克森养老机构合作，是集五星级的养老服务、五星级的医疗救援保障体系、五星级的文化娱乐和休闲度假为一体，约容纳5000—10000人居住;中华古 1
镇及欧洲风情一条街占地600亩，汇集中华各民族及欧洲各国的民俗、民品、民食、民艺等风情，将成为特色旅游亮点。
城市综合体可以为5—6万人提供学习、工作、生活的保障，配套的服务可以辐射到周边50—100公里的范围，完善的商业、文化、娱乐设施每年可以接待300—500万人次。
三、 项目投资
1、主要项目投资商与战略合作伙伴：
奥特莱斯世界名牌折扣城控股有限公司;
裕田中国发展有限公司(香港主板上市，代码00313);幸福城置业(中国)有限公司;
中联钢(中国)投资有限公司
祥能投资集团有限公司;
亚洲海湾基金;
民政部紧急救援促进中心;
东北财经大学;
中南大学湘雅医学院。
2、投资规模：15—30亿元。
3、建设周期：全部建成预计4—5年。
四、综合效益分析(略)
城管工作的指导思想是：坚持以党十七届六中全会精神和科学发展观为指导，以县委县政府提出建设“宜居宜业”城市为目标，以“标准化建设、规范化管理、人性化执法”的要求，努力推动城市管理执法工作再上一个新的台阶。
工作思路：突出一根主线，推进两大创新，加强三项措施，强化四个建设，抓好五项治理。
具体举措：突出一根主线重点突出城市长效管理这一主线，构建“横向到边、纵向到底、责任全覆盖、管理无缝隙”长效管理工作格局。坚定不移以推进条块结合为重点的长效管理。一方面，我们将积极倡导和推动大城管格局。按照县委、政府的部署决策，深入研究、不断探索，进一步加强与相关职能部门的协调配合，建立健全城市管理会商制度，努力构建常态化联合执法机制，优化管理资源，整合执法力量，形成城市管理齐抓共管态势;进一步完善和细化部门包保体制，明确包保内容、严格包保责任，开展包保效能评估活动，激发参与热情，鼓舞包保干劲，营造城市社会化管理氛围;另一方面，我们要主动实践重心下移。城管工作靠基础管理显现效能，靠市容市貌体现价值，作为城市管理主力军，我们更要主动进位、不遗余力地推进管理重心下移，切实把工作重点落到实处。
推进两大创新
一是积极推进体制创新，立足我县实际积极学习借鉴大理市、祥云县城市管理改革先进经验，探索城管综合执法新路径，整合城管、公安、工商、卫生等执法资源，构建城市管理综合执法条块联动协作平台，切实解决城市管理中条块分割体制弊病。
二是积极推进机制创新，健全城市管理监督考核激励机制、管理与执法联动机制、科技利用机制、群众参与机制等各项工作机制，建立科学公正城市管理评价指标体系，形成“大城管”、大家管格局，构建公众参与机制，实现城管执法与社会和谐统一。开展“问计于民”活动，广泛征求市民群众意见建议，不断拓宽城市管理公众参与、社会协同渠道。积极创造人人参与城市管理的良好氛围。
加强三项措施
一是加强建设与管理并重的实施，按照城市建设改造提升工作方案，进一步加强县城绿化、亮化和美化工作。以县城东区为重点加强对城市绿化、亮化、美化以及净化的管理。
二是加强日常管理与专项整治并举的措施。坚持日查日报和滚动式管理制度。联合交警、工商、公安、卫生、宣传等部门定期作专项整治。
三是加强严管和重罚跟进的措施。对长期占道经营、长期违规建设、车辆长期乱停乱放等行为作严加管理，对无视法律法规行为作从重处罚。
强化四个建设
一是加快推进“智慧城管”建设，按照“统筹规划，分支实施、应用主导、资源共享、突出重点、务求实效”的原则，加快推建“数字城管”项目建设。
二是强化党员干部队伍建设。党员干部队伍建设继续推进“创先争优”和“四群”主题教育实践活动，切实队伍效能建设和作风建设，建设一支求真务实，廉洁高效党员干部队伍。
三是强化城管执法队伍建设和城管执法人员培训。每月至少开展1次“城管大讲堂”培训，办好“小课堂”，提高队员学以致用能力。及时解决工作难点、热点问题，加强思想政治教育，增强队员使命感、责任感和紧迫感，突出精细管理，建立争先创优用人机制，激发干部职工干事创业热情增强队伍的凝聚力和战斗力，努力提升城管执法队伍形象。
四是强化城管宣传阵地建设。多渠道、多角度宣传城管执法工作，进一步拓展与宣传部门和新闻媒体合作与沟通。充分发挥舆论宣传正面导向作用，着力提高宣传层面、档次。增强报道深度、广度;大力开展城管执法宣传。发动城管义工上街宣传服务，开展城管进社区、进学校、进企业、进机关活动，深入营造良好的城管法治环境。
抓好五项治理
一是抓好市容环境卫生治理。以县各类创建、大型活动为重点充分发挥市容管理基础性作用。不断推进“门前责任区”制度落实，加强占道经营的整治工作，重点整治“脏、乱、差”，达到“坐商归店、游摊进市、门前三包”要求;切实抓好渣土清运、乱倒行为监管，加大对抛、撒、滴、漏等运输车辆查处力度;扎实抓好“牛皮癣”整治。
二是抓好“两违”专项治理。继续以“两违”联动工作机制为抓手，有效发挥联席会议作用，加大“两违”现象巡查密度和查处力度，严格实行片区管理负责制，坚决做到人人负责、个个尽心、执法有力。与相关职能部门联系和协调。实现巡查、协管、举报有机结合。坚决处理好小区、城中村及城郊结合部等违法用地和违法建设行为。
三是抓好户外广告专项治理。严格规范广告、店牌店招管理，依法清理无审批手续、存在安全隐患以及陈旧破损、严重影响城市容貌的广告店招对新设户外广告规格、材质、色调和艺术风格等进行全面改进和提升，努力提升城区户外广告品位和档次。
四是抓好市容秩序专项治理。坚持疏堵结合，加大对“马路市场”和流动摊贩占道经营行为的打击力度，确保城市秩序规范井然。
五是抓好热点难点问题专项治理。深入开展调研，花大力气切实解决一批市民反映强烈的管理难题。切实加强对夜排档和烧烤摊点治理，加强对路灯的修复和花草的维护，保证环境卫生优美整洁。
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