物业维修基金分析论文

【摘要】随着新冠疫情的爆发，全球经济受到巨大冲击并进入新的周期已经不可避免。经济持续下行情况下，要求中央政府救市的呼声亦欲来欲高。做为常规资金投放终极市场的房地产市场又受到持续的关注和高度的重视，房价继续上升似乎已成定局。但是，国家战略层面的顶层设计已经多次明确住房不炒的概念，决定了房地产行业即将进入新的更为残酷的市场周期。下面是小编精心推荐的《物业维修基金分析论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业维修基金分析论文 篇1：

论城市“结建”人防工程的权利关系及制度建设

摘要：人民防空工程是城市地下空间的重要构成部分。在市场经济条件下，国家鼓励人防空间的多元主体建设和平战结合利用;但因制度建设滞后和权利边界不清，围绕“结合民用建筑配建”(简称“结建”)的人防工程的权利冲突和利益矛盾时有发生。文章回顾人防工程的立法和建设历程，分析当前存在的权利矛盾，进而辨析人民防空工程的“平时权利”与“战时权利”及权利行使边界。在此基础上提出，在建设社会主义市场经济的背景下，要依据《物权法》的规定，以“物权”概念来定义结建人防空间的权利，并合理划定权责边界，从而切实保障各方主体的合法利益，并有效落实人防空间的平时和战时管理责任。

关键词：人民防空工程; 物权法; 平时权利; 战时权利

2007年我国颁布并开始施行《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)，至今已经有十余年时间。该法律完善了我国财产权的正式规则，构架了经济活动的基本激励和调节机制(彭坤焘 等，2009)。然而多年来，无论是学术关注度或是媒体关注度①，“物权”这一概念似乎始终没有得到应有的重視;而与其涵义相近的“产权”概念却在城市规划领域的研究中受到了相对更多的重视(见图1、图2)。

在市场经济下，财产权利与城乡建设和规划编制管理工作有着密切的关系，城乡建设和规划制度亟待与包括《物权法》在内的法律制度相衔接。基于这一理念，本文从我国城市人民防空工程(以下简称“人防工程”)建设和空间开发利用中的权利矛盾切入，基于《人民防空法》和《物权法》的立法精神，探讨“结合民用建筑配建”(以下简称“结建”)的人防工程的权利制度建设问题。

一、 从“产权”转换至“物权”概念的必要性

产权是一个在经济学中被广泛运用的概念(屈茂辉 等，2005)，“意指使自己或他人受益或受损的权利”(哈罗德 ·德姆塞茨，1990)，是“因物的存在而产生的、与这些物的利用相联系的、人们之间一组被认可的行为性关系”(张春霖，1990)。因此，产权应被理解为一种行为权利，其实质在于人与人的关系而非人与物的关系。产权通常是一种权利束(a bundle of rights)， 包括使用权、占有权、支配权、收益权和处置权等一组权利内容。每一项权利都可以分离出来， 不同组的产权也可以重组。

由于“产权”并不对应于“所有权”——实际上不拥有所有权也可以有产权，所以针对具体事物，究竟拥有产权中的哪个或哪些权利仍需要明确定义。而源于“成文法体系”的“物权”则原本就是对应于“物权法定”原则。由此可见，在学术研究的抽象分析中可以用“产权”概念做学理性的描述，但如涉及具体的财产权利关系，则要有法定依据。在《物权法》颁布和施行后，对不动产和动产的财产权利应以“物权”概念来定义。

根据《物权法》条文，物权“是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”(第二条)。与“产权”相似，“物权”也是基于“物”的一组行为权利。根据我国《物权法》，“物”包括动产和不动产;且既针对“有体财物”，也可涵盖非实体，即“法律规定权利为物权客体的，依照其规定”(第二条)。在物权所对应的权利中，所有权是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”(第三十九条);而“用益物权”则是指“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”(第一百一十七条)，即，用益物权是在他人所有的财产上设定的实质性权利。

二、 人防工程的立法、建设及权利矛盾

1. 人防工程的立法与建设历程

1950年，当时的政务院颁布了《关于建立人民防空工作的决定》，自此我国开始了人防工程建设(徐辰，2014)。当时人防工程建设的主要目的在于满足战备需求，人防工程由主管部门和各单位的武装部负责修建和管理，面积总量有限，空间设计未考虑和平时期(简称“平时”)利用。

改革开放后的1984年，国务院、中央军委颁发《中华人民共和国人民防空条例》，这是首次以行政法规的形式规定了人防“全面规划，突出重点，平战结合，质量第一”的建设方针。到了1990年代，伴随着我国住房制度改革和房地产市场的迅速发展，在民用建筑项目中需要按总建筑面积配建一定比例的地下人防空间即所谓“结建”的人防工程在全国推广。自此，城市地区人防工程的建设量大幅上升，开发形式和开发主体也趋于多元。1997年1月1日开始施行的《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《人民防空法》)明确鼓励社会主体参与人防工程的建设和利用;并且逐步形成了延续至今的由政府出资、人防主管部门统一组织建设和管理的公用人防工程以及由社会投资建设、使用的(结建)人防工程这两种人防工程建设模式。

2. 现行制度下的结建人防工程权利关系探讨

《人民防空法》提出“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”(第五条);并规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”(第五条)，“公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态”(第二十五条)。

尽管法律条文中已经对人防工程平时的使用权、收益权、管理权做出规定，即“谁投资，谁使用，谁收益，谁管理”，但当时的立法回避了所有权问题。相对来说，对于政府出资、人防主管部门统一建设管理的人防设施来说，其所有权是清晰的(国家拥有)。此外根据1998年印发的《人民防空国有资产管理规定》：“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的……各种经济资源的总和”。而对于社会主体投资建设的结建人防工程，其所有权等权利关系的界定则由于相关法律法规的界定不清，一直存在着不同的理解(徐辰，2014)。

一是认为人防工程属于国防建设的重要部分，其功能的特殊性决定了所有权只能由国家来行使;而在平时，应将人防工程的使用权和所有权分离，即所有人防工程都归国家所有，平时使用权、收益权归投资者所有。例如，2009年出台的《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》，提出“人防工程所有权与使用权、经营权相分离”(第七条)。

二是认为依据《物权法》第一百四十二条，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，人防工程的投资者因合法建造的事实行为而取得人防工程的所有权，即“谁投资，谁所有”。例如，2003年开始实施的《上海市人防工程建设和使用管理办法》，规定了“人防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得人防工程的所有权”(第二十条);又如，2014年2月1日正式施行的《广州市人民防空管理规定》，提出人防工程属于《物权法》中“建筑物”“构筑物”的范畴，其“所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记”(第二十五条)。

3. 现行制度下的结建人防工程权利争议及司法实践矛盾

由 于人防工程相關法律规章的界定尚有着若干含糊之处，各地对此的解读不一，导致了现实中围绕结建人防工程权利关系的利益冲突。

例如，2007年，江西省赣州市中都房地产有限公司为了满足其开发的中都豪江豪园日益紧张的地下停车需求，欲将属于人防工程的地下停车场通道划出25个车位，并以6万元不等的价格销售。此举引发了该小区业主的不满，认为改造区域属全体业主共有，开发商的行为侵犯了业主的物权，且严重影响了业主的通行。为此，业主委员会提起诉讼，要求由业主委员会代表全体业主对这25个车位进行出租并收取租金纳入物业维修基金。而中都公司则认为该小区地下室面积为20，478.85平方米，其中13，733平方米为人防工程，改造通道属于人防工程，没有列入共用面积进行分摊出售，其使用和收益权应属于开发商而非全体业主。根据赣州市章贡区人民法院的一审裁决和赣州市中级人民法院的二审裁决，认为尽管该人防工程投资列入了开发成本，但人防工程的面积并没有作为公共面积在全体业主之间分摊;中都公司与全体业主在商品房买卖合同中与所有的业主约定了“小区地下车位及权属归出卖人所有”，该约定是当事人意思真实表示，属于合法有效的约定;因此，中都公司拥有人防工程地下车库的所有权，驳回原告业主委员会的诉讼请 求。 刘太金：《人防工程变地下车库 业委会起诉索所有权被驳》，载《新法制报》，http：//jxfzb.jxnews.com.cn/system/2012/12/21/012222373.shtml， 2012年12月21日。

又如，2007年6月，北京市朝阳区人防局将罗马嘉园小区近7000平方米的人防地下停车库的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》颁发给该小区的物业管理公司即北京珠江世纪物业管理有限公司。该物业公司以此为由，称业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车，除了原来要交的120元管理费，每月还要多交300元租用费。同年10月，该小区19名业主状告北京市朝阳区人防局，认为小区内的地下人防设施属业主共有，该局在授权物业时并没有告知业主，行政行为不当，侵害了小区业主的利益;珠江物业不具有小区地下人防工程的所有权和合法使用权，请求法院判令朝阳区人防局撤销颁发给珠江物业的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》。而朝阳区人防局则辩称，根据北京市的相关规定，凡建设费用被列入商品房综合开发成本、按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用;因此，小区业主和人防工程没有任何利益关系，人防局在颁发《人防工程使用证》时也无需通知业主。根据朝阳区法院判决书，判定小区的防空地下室是国家的人防战备设施，不属于小区业主共有的公共设施，也不随商品房一并转让;原告提出的“人防工程的使用许可，与所在小区业主有密切的利害关系，应征求业主意见”一说，依法不能成立，驳回业主的诉讼请求。 王亦君：《物权法实施掀起业主维权高潮，业主状告人防局》，人民网，http：//house.people.com.cn/GB/98374/101031/6435530.html， 2007年10月26日。

结建人防工程权利关系屡屡出现争议，其根源在于国家法律界定存在着模糊空间——地方政府则根据自己的理解而出台迥异的地方性规定;如此便导致了司法实践的矛盾——在前一案例中认定结建人防工程是投资者所有，而在后一个案例中则认定为国家所有。所以，为了维护国家的法制统一，应尽快研究和解决立法中的不完善之处。

三、 既有研究对人防工程权利关系的认知

随着我国地下空间开发面积的大幅度增加，地下空间的物权问题逐渐成为法律、城乡规划等领域学者所关心的议题(朱峰，2007;林依标 等，2017)。其中，结建人防工程作为地下空间特殊的构成部分，其权利关系也是相关研究所关注的问题之一(徐辰，2014)。然而，较于对地下空间相对广泛的讨论，结建人防工程的权利关系由于上位法的界定不清，涉及问题相对复杂，对其的学术讨论也较为有限。总结既有的研究，得出：目前研究多是针对结建人防权利界定问题及其导致后果的阐述(林枫 等，2006);虽然认识到平时使用与战时使用的特殊性，但少有研究试图从物权角度来认知和阐述这两种权利的关系，对结建人防工程权利归属的判断缺乏系统的法理论证(周子荃，2016;马栩生，2010);在制度建设方面，虽然也有学者关注到人防工程的特殊性，提出由于战时功能的存在而应对平时相关权利加以限制(陈丽，2016)，但对如何进行两种功能相关权利的划分、如何同时保障战时与平时权利的行使，都缺乏进一步的讨论。

基于结建人防工程权利关系的种种矛盾与争议以及既有研究的相对空白，下文将从结建人防的权利关系辨析和相关制度建设两个方面来论述对新时期我国人防工程建设和空间开发利用的若干认识和思考。

四、 结建人防工程的权利关系辨析

1. 结建人防工程的“平时权利”和“战时权利”

人防工程的权利关系之所以复杂和难以清晰界定，在于相较于非人防空间它有着功能上的特殊性，存在着“平时权利”和“战时权利”之分，且其权利行使人和受益人存在着差异。具体而言，对于普通地下空间，根据《物权法》第一百三十六条，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，即社会主体可以拥有其“地下空间权”;对于地下人防空间而言，其权利关系还要受到《人民防空法》等法律规范的调节。

依据《物权法》，对于“结建”人防工程，若由社会投资者建设，土地使用权亦由相应的投资者通过出让方式而获得，投资者理应拥有对人防工程(平时)的相应权利——所有权。但其第一效能即战时防空无可争议地属于国防功能，其特殊的战时用途关乎公共利益，决定了人防工程建设项目兼具国防工程和社会公益性建设项目(《人民防空工程建设管理规定》第四条)的属性。更为关键的是，人防工程的战备结构和配备的战时专用设备等都有专业的维护要求;这些结构与设施平时能否得到妥善维护关系到战时人防工程是否能够起到保护人民生命财产安全的作用。由于人防工程的平时使用会影响战时用途，所以会出现“平时权利”和“战时权利”主张并存的情况;但两者又都依附于物质实体。

为了便于统一监督管理和保障战时功能，一些地方(如常州市)將结建人防工程设定为国家所有;同时规定，在条件许可的情况下，可将使用权转让给社会主体。还有一些地方(如上海、广州等城市)，规定人防工程所有权由投资主体拥有;但为了保障设施战时发挥用途，对平时维护管理亦做出了规定。例如，《上海市人防工程建设和使用管理办法》规定，“民防工程的所有权人可以采取多种形式使用民防工程，但不得影响民防工程的防护效能”(第二十一条)，“除了公用民防工程外，其他民防工程由所有权人或者使用单位按照国家和本市有关规定负责维护管理”(第二十四条);此外还对维护管理要求、不当使用等行为的处罚措施等做了规定。

2. 结建人防工程平时权利关系的界定及物权化解释

首先，需要明确，人防工程在战时的使用权归属国家是不容置疑的，在这一前提下，讨论或界定其战时权利也就没有实际意义。因此，结建人防工程产权明晰的关键在于平时权利关系的界定。

按照1998年印发的《人民防空国有资产管理规定》，人防国有资产是国防资产的组成部分;按照《中华人民共和国国防法》的规定，国防资产属于国家所有。如果将此意涵扩展，亦即将《人民防空法》规定的“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”均看成是国防建设行为，由此形成的国防资产由国家拥有所有权，则同一法律的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，实际上是为投资者创设了平时用益物权(包括占有、使用和收益的权利)，这是实质性的财产权利;此外根据《人民防空法》制定的《人民防空工程平时开发利用管理办法》(2001年11月印发)，对人防工程平时使用权管理采取《人防工程平时使用证》备案登记制度。该《管理办法》作为国家人防部门规章，细化了上位法《人民防空法》关于平时使用权的规定，界定了“平时使用权”的民事权利特性，明晰了平时使用权的管理规则。

另一种权利关系安排的法律依据则是《物权法》。如果将《物权法》中“建筑物”“构筑物”的范畴扩展至人防工程，则建设用地使用权人，同时也是人防工程的投资人，因合法建造事实理应取得人防工程所有权。但由于法律规定了“人民防空是国防的组成部分”，且人防工程的配建标准、维护管理及战时的统一支配等均有法定依据，实际上就是在他物上设定了国防用益物权(包括战时的支配及平时的监管权利)，亦即约束了人防工程原有产权束的行为边界。

由此可见，无论(民间)投资者拥有还是不拥有人防工程的所有权，只要能被赋予及能获得实质性的平时使用权——拥有完整的占有、使用和收益权利，就是实质性地享有了这项不动产的物权——无论是基于自物还是他物。

3. 结建人防工程的维修管理权利

从 法理学角度，“维护管理”实际上是一项法律权利的设定。假设在没有公共权力干预的前提下，由于战时结构和设施并不影响人防工程的平时使用，社会主体没有义务也没有动力对人防工程进行维护管理，便很可能会导致战时工程无法正常使用，从而严重损害公共利益。从这一角度看，人防工程既然关乎社会群体的整体和长远利益，就必须由国家承担责任，包括对破坏或影响战时结构和设备的行为进行约束。由此可见，“维护管理”的实质是国家对人防工程的一项法律权利设定， 即全社会对人防工程战时权利有保护的权利和责任设定。例如，在上海、广州等地，即便投资者可以拥有人防工程所有权，但人防工程仍需备案登记——在其房地产权证中注记“人防工程”并明确相应的维护管理义务。这即是在原有权利关系之上设定了一种新的权利， 或是将其看成国家对既有的不动产资源的权利结构做了调整。

明晰结建人防工程财产权利关系的根本目的是要建构人防工程维护管理的长效机制，即保障维护管理的权利人能够长期有效地行使其权力。然而，没有资源投入和支撑基础的权利设定，“只能称为法定权利，而不是现实权利”;“具体的法律权利的设定应该与资源条件及其合理分配结合起来，唯此才能实现保护的目标”。同时，权利行使的“力度”与权利主体能够“运作”的资源的多寡直接相关，占有的资源越多则越容易实现权利，亦即，拥有权利还要有能力和有条件来实现权利(顿明明 等，2012)。

由此反观目前我国结建人防工程的权利制度，上文所述的两种权利关系设定皆存在权利关系与可支配资源的不对等。根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》，“使用人民防空工程的单位或者个人应当……承担人民防空工程的维护、消防、防汛、治安等工作”(第六条)，即无论国家还是投资者拥有人防工程的所有权，其“维护管理权”与“平时使用权”的权利人应是同一主体。但在实际执行过程中，该权利人所拥有的资源显然无法支撑其行使维护权力——在国家拥有人防工程所有权、投资者拥有平时用益物权的情况下，后者除了投资建设工程之外，还须向人防主管部门缴纳人防工程使用费(《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十五条)，并承担人防工程的平时维护管理开支。投资者行使权利所获取的利益难以平衡，只能靠国家行政权力的强制执行——接受人防主管部门的监督检查，并承担一定的法律责任;而在人防工程所有权属于投资者的情况下，虽然投资者无须缴纳使用费，但现行法规和规章并没有明确规定人防设施维修资金的来源与缴纳义务。以矛盾最为突出的商品房人防空间兼做地下停车库的情况为例，由于人防工程往往不算入建筑区划内(参见上文案例一)，小区公共维修基金不覆盖或仅可覆盖人防工程的一般设施(如照明、消防等)维护，其战时结构和设施的维护保养资金难以落实，维修责任不明。

笔者根据对多地人防设施管理的调研以及对当地人防主管部门的访谈，认为可参照住宅小区公共设施维修基金机制，针对民用建筑结建人防设施建立维修基金，用于平时和战时设施的保养维护。其资金来源可包括人防工程租赁和销售的收益部分、專项资金划拨以及业主所缴纳的维修基金。这一基金必须作为人防工程的日常保养维护用途，由人防主管部门对基金的使用以及维修管理工作进行监督，而具体维护工作可由物业公司和专业机构承担，建立透明、公开的基金使用制度。

五、 结建人防工程权利制度建设的思考

1. 结建人防工程权利制度的转变及其宏观背景

从某种意义上，1997年开始实施的《人民防空法》和以此为上位法设立的人防工程权利制度，仍继承了计划经济时期的建设和管理思路。在计划经济时代，城市土地、建设投资、不动产的产权和处置权全部属于国家。人防工程多为国有单位负责修建、使用和管理，人防工程开发与管理所涉及的行政关系较为简单。

而在我国全面建设社会主义市场经济的现今，涉及人防工程开发利用的民事主体趋于多元，所涉及的权利关系也变得日益复杂。本文中的两个事例就存在行政主体(人防局)、法人(开发商、物业公司)、公民(业主)和民间组织(业委会)等多元主体，所涉及的关系也已在原本单纯的行政主体与相对当事人之间的单向行政关系的基础上增加了公民、法人及民间组织之间的民事约定的范畴。在此背景下，《人民防空法》的部分内容显然已经不合时宜，尤其是对相关权利和义务的设置未能衔接市场经济的制度框架，因而已无法较好地指导和规范现时的人防工程建设和开发利用。因此，调整与完善我国现行的人防工程权利制度已是刻不容缓，且必须要与国家的物权法律制度相衔接，从而清晰界定权利关系，同时兼顾投资者、平时使用者和管理者的利益。唯此才能维护好市场经济的秩序，并充分发挥城市稀缺空间资源的效用。

2. 与物权法律相衔接，建设明晰的人防工程权利制度

权属的明晰界定是处分权、收益权、维护责任等权责规定的基础，也是理顺人防工程管理的第一步。然而，我国人防体系的立法早于《物权法》，在当时的背景下，法律制定和制度建设并未充分考虑多元主体的权利边界和利益平衡问题，因此导致了人防工程的平时与战时权利行使边界的不清晰，在具体操作中往往重视公共利益，忽视社会主体的合法财产权益。从本文的两个事例可以预见，若不能清晰界定各方权利，公权力与私人合法利益的冲突将难以避免，并使得社会付出巨大成本。

想要解决人防工程开发利用中的混乱和矛盾，则有必要在国家层面建立清晰的人防工程权利制度。我国物权法律制度框架的建立为结建人防工程权利关系的再定义提供了顶层设计和实践契机。尽管《物权法》没有涉及民用建筑结建人防工程的权利关系，但其中关于“用益物权”(在他人的所有权之上依法设立的权利)等概念的规定为人防工程的权利关系界定和制度建设预留了空间。例如：“物权的种类和内容，由法律规定”(第五条);“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”(第八条)。因此，完全可以按照《物权法》的条文规定和原则，在人防工程的立法中，或是明确结建人防工程的“所有权”归属，或是创设人防工程的“用益物权”，从而在立法源头上解决在该问题上的持续分歧。

3. 尊重市场经济秩序，平衡公共利益与私人权益

在市场经济体制下，个体追求私人利益的最大化是一种无可厚非的“经济理性”行为。在实行市场经济的现代国家，政府无不承认和保护“经济人”追求经济利益的合法权利，更不能“滥用”公共利益的名义强制公民和法人放弃自己的合法利益或发展权利(顿明明 等，2012)。

人防工程权利制度的建设必然会引起原有权利边界的改变。在这一过程中，应该合理界定不同主体的权益和义务，并配套制定具操作性的程序性规定。例如，维修管理权利的行使人是人防工程的平时使用者，但设置该权利的最终目的是为了保障超越人防工程使用主体群体(人防设施服务范围内的全部公民)的公共权利。若得不到外部资源支撑，仅依靠使用主体甚至是产权分割后的小业主(例如购买人防工程兼做车库的业主)来负担维护成本，显然其所付出的成本与获得的收益难以平衡，导致的结果或是所设定的管理权只能流于形式，或是在不考虑甚至损害相关主体的权利和利益诉求的情况下依靠国家行政权力强制推行，但这显然与《物权法》保护公民合法财产权利的原则相违背。相较而言，较为合理和可行的办法是由政府(公共利益的“看护人”)、使用者、全体业主(人防工程战时权益的直接受益者)共同承担所需维修费用，诸如设置结建人防设施维修基金，从而平衡各方利益，并确保对人防工程的有效维护。

六、 结 语

在建设社会主义法制国家和实行依法治国的大背景下，城乡规划和建设中的权利矛盾不能再简单地依靠公权力来强制解决，而是必须基于法律的清晰法条来调节。任何一种权利制度的建设，其本质都是对不动产权利边界的再划分，存在一个利益再平衡的过程。在这种平衡过程中，公共利益与私人权益并非相互矛盾、不可调和。相反，一个好的、长效、公平的制度建设就是要合理界定权利边界，切实保护各方利益，协调多元主体关系，有助于形成社会共识。

当前人防工程建设和使用中出现的权利混乱和争议，与以往的相关立法未能与《物权法》相衔接有关。目前的上位立法既回避了结建人防工程这个“物”的“所有权”，也没有引入“用益物权”，所以必然会出现上文所述的财产权利关系不清晰，并由此导致下位立法及司法实践的混乱。

市场经济是法制经济，我国《物权法》的出台顺应了社会主义市场经济发展的需求。《物权法》已经搭建起了我国财产权利制度的基本框架，包括为各个领域的“物的归属”和“物权保护”等预留了进一步立法的“接口”。城乡规划和建设领域“因物的归属和利用而产生的民事关系”要依据《物权法》来调节，各个部门的相关立法要与《物权法》所确立的框架相衔接。针对人防工程的“平时权利”和“战时权利”矛盾，以及存在着权利行使人和受益人的不一，本文认为可以依据《物权法》，在人防工程的相关立法中，或是明确结建人防工程的“所有权”归属，或是创设人防工程的“用益物权”，从而在源头上消除结建人防空间的权利争议。

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Key woeds：civil air defense project; property law; rights in the peaceful time; rights in the wartime

作者：程遥 赵民

物业维修基金分析论文 篇2：

房地产微利时代下的成本控制策略

【摘要】随着新冠疫情的爆发，全球经济受到巨大冲击并进入新的周期已经不可避免。经济持续下行情况下，要求中央政府救市的呼声亦欲来欲高。做为常规资金投放终极市场的房地产市场又受到持续的关注和高度的重视，房价继续上升似乎已成定局。但是，国家战略层面的顶层设计已经多次明确住房不炒的概念，决定了房地产行业即将进入新的更为残酷的市场周期。在这种环境下，房地产企业为了生存下去，必须要苦练内功，改变自身的经营策略，提高自身管控能力，着力降低自身成本。唯有使用以上策略，方能在新的市场周期中生存，进而实现利润最大化。新形势下，房地产企业获取土地后的土地溢价已经不再能够成为房地产企业的核心利润来源，房地产企业的暴利时代正式宣告结束，房地产微利时代已经到来，故产品成本即房地产开发成本的重要性变得尤为突出。本文以微利下的成本控制策略为题，系统的论述了在当前及未来市场环境下，成本控制工作的重要作用，并进行了系统的理论分析和总结，力求通过提高成本控制工作的水平保证房地产企业在微利时代下的生存和发展。为房地产企业在新形势下的成本控制工作提出合理化建议。

【关键词】房地产;目标成本;费用;合同;管理

中国房地产的显性成本主要分为五个部分，即：土地成本、建安成本、财务成本、管理成本和营销成本。以上五项成本经过投资测算模型的换算最终成为可售单方成本，最后通过计取适当利润形成售价，经过销售，完成利润的获取。

1、土地成本

在目前的经济形势情况下，住房用地使用权出售依然是地方政府的主要经济收入来源之一[1]，地方政府通过常规招拍挂或转让手段将住宅用地使用权让渡给房地产开发企业，房地产开发企业在政府监管下进行合理的建设并形成产品最终销售给业主，完成从土地到房屋商品的最终转换。土地成本对于房地产企业来讲，是标准的被动成本，故在土地成本的管控过程中，综合调研土地所在地的，城市能级、区域属性、人口数量、配套设施、居民习惯和消费水平是土地成本管控的重中之重。必须做到以下几点：

(1)对土地所在地的城市能级进行充分调研，对城市历年国民生产总值进行同比和环比的研究，确定城市未来的发展方向和趋势;

(2)对土地所在地的区域属性进行综合分析，确认土地所在区域的规划情况，论证后期土地所在地的能级提升空间范围，制定合理的产品销售策略;

(3)对土地所在地的人口数量、配套设施、居民习惯和消费水平进行多敏感性分析，根据分析所得结果，在影响因子大的子项上进行高投入。

通过以上方法，实现对土地成本的有效管理，完成利润的最终实现。

2、建安成本

建安成本是房地产企业在房屋建设完成过程中必须支出的费用，在现代房地产企业的成本管理过程中，建安成本一般在项目获取初期以目标成本的形式形成，随着项目的进度，在目标成本总额度不变的基础上，根据项目实际情况，不断释放一定量的预留多余成本，最终达到在目标成本范围内，完成项目的建设和完成。在微利时代下的成本控制策略中，建安成本的管控是项目成本管理成败的关键所在[2]，也是成本管控体系中最为重要的组成部分。建安成本主要分为前期开发准备费、基础工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区官网工程费、园林景观工程费、配套设施费、和开发间接费。

2.1开发前期准备费

开发前期准备费一般由勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费和临时设施费组成。在成本管控过程中，勘察费用虽然占比不大，但是必须给与充分预留，因为前期的勘察往往决定这基础费用的成本预留情况，要想管理好项目成本，必须高度关注勘察结果，选取根据勘察结果合理但是利于节约成本的设计方案，尤其在桩基础的成品桩的选型和基坑支护形式的选取阶段，准确的勘察结果能够给设计提供强有力的数据支撑，能够在方案前端形成有利于成本控制的结果;设计费用管控中，需要根据不同项目的定位形成良好的设计费用梯度管理，根据不同的售价并结合所在城市的设计费用市场行情，形成标准化的设计成本管控限额指标，要求设计费用必须在设计费用目标成本阶段严格执行并落实，不允许设计费用超出目标成本，并实行限额设计，在可售比、窗地比、墙地比、景观软硬比、地库高度、地库柱网选择、地库覆土厚度和停车效率等关键指标给与设计限额指标，要求在限额范围内完成其设计工作，进而在设计阶段完成成本控制的约70%-80%的工作内容，保证项目成本的顺利达成;报批报建费是任何一个项目推进过程中都不可避免要发生的费用科目，报批报建费用的成本管控要高度关注各城市的政府政策指导文件和相关折扣，必须实时更新，力求报批报建费用的准确，同时，根据相关政策可以进行退回的报批报建费用例如新型墙体基金、代缴的物业维修基金等费用亦可直接上報公司，由财务单独支付并挂往来账款。进而降低显性成本。三通一平费用和临时设施费用要根据现场实际情况进行预留，尤其涉及静地阶段的现场土方、水塘、青苗等费用的预留必须给与充分考量。而临时设施必须在总承包招标过程中明确，临时设施的搭建场地由总承包单位自行寻找并完成，在总承包合同中给与充分说明。

2.2基础工程费

基础工程费是一个项目成本管控的好与坏的最为重要的参考指标之一。基础工程费用主要由土石方工程费、支护工程费、地下基础费和降排水工程费组成。土石方工程费用的成本管控必须结合项目所在地的土石方市场，充分进行市场调研，预留合理的土石方工程挖运单价，并结合项目所在地附近的渣土弃置点的情况给与充分的考量，避免前期土石方工程成本预留不足，造成土石方工程费用单科目超合约规划。支护工程成本费用控制过程中，必须严格控制支护设计的方案，结合项目所在地的四至、河流、地质等情况进行方案比选，选取成本最低的支护方案，例如能够选取放坡方案绝不再考虑使用重力坝方案体系。能够使用重力坝方案体系绝对不再考虑使用地下连续墙体系等。地下基础成本管控过程中，必须结合地勘报告，实行合理的基础选型，结合项目所在地的钢筋、混凝土等地材市场价格变化，充分调研相关供应商的供货周期，供应量和运输路线等方案，综合方案因素和市场因素选取成本最优方案进而完成项目地下基础的成本预留和管控。降水工程费用的成本管控过程中，方案的选取必须高度予以关注，成本管控人员必须介入方案的前端管控，选取合理有效的方案，完成降水的方案选择。形成有利于成本的最终方案的选择。

2.3主体建筑工程费和主体安装工程费

在目前环保管控较为严格的基础上，主体建筑工程费和主体安装工程费呈上涨趋势，在主体建筑工程费和主体安装工程费的成本管控策略中，对于含钢量、含砼量、含模量的指标控制最为重要，在合同体系中，对于钢筋的连接方式、二结构的计取方式等必须进行明确约定，不利于明确计算工程量的内容需要在合同单价中明确约定和包干。外立面工程中的门窗、保温、涂料、石材和装饰线条工程必须严格控制选型选料，以确保成本的合理优化，在公共部位的装修中，需要适当考虑天地墙工程的设计方案，以寻求最优的展现效果和成本结果。在新工艺和新技术应用的部分中，目前PC的使用已经成为建筑业的大势所趋，通过前端设计的合理优化，控制单个PC件的最大总量，控制吊装设备的起重重量，降低措施费用和PC的支撑费用。在主体安装工程费用中，结合项目所在地的垄断情况，将安装部分的水、暖、气、电工程进行充分的调研，尤其的是否有中水设备、点位是否和精装修方案进行充分碰撞等均为成本控制的主要容易忽略的指标，电梯的选型中，主要控制电梯设计的选型和梯速，物业公司必须前端介入弱电智能化的方案确定工程，以便于后期技防验收和小区管理。

2.4社区管网工程费用

在社区管网工程费用中需要重点关注强电工程的外线接入的前期成本确认和沟通工作，避免出现强电工程外线费用的不确定造成成本费用的额外支出。而外线智能化的方案选择必须与物业充分沟通，明确技防的验收要求和物业的要求，方能避免不必要的二次成本投入。

2.5园林景观工程费

园林景观是小业主购买房屋的一个主要关注点，园林景观即有一定的艺术性也会是成本投入的主要内容之一[3]，在园林景观费用的成本控制中对于景观软景和硬景的比例控制、乔木和灌木的比例控制是最为重要的两个指标，同时，水景的数量、铺装的材料选择、苗木的种类选择和效果最终的把控相结合，通过合理的指标控制，完成景观成本的有效控制。

2.6配套设施费

在成本管控中，地下室的成本费用占用较大并且其单车停车指标决定着项目可售比的关键性指标大小，所以有效控制地下室的单车停车指标、地下室层高、柱网选择和地下室底板厚度决定着项目成本是否能再合理且较优的情况下执行完毕，故单车停车指标不建议大于36m2/车，地下室层高不建议大于3.6m，常规住宅项目应优选小柱网结构，地下室底板厚度不建议大于500mm。通过以上指标的控制方能有效的控制地下室的成本支出，完成有效的成本控制。

2.7开发间接费

开发间接费主要包含工程管理费、营销设施建造费、物业完善费和风险费等费用，费用的计取确保合理，其中工程管理费主要为工程监理费用和造价咨询费。必须进行合理的市场询价后进入目标成本，不得额外过多预留，造成该部分的成本浪费严重。风险费用的预留必须充分考虑到以下几个方面：(1)方案的不确定性;(2)垄断性费用的发生;(3)政府新规的影响;(4)项目发生的政府处罚等内容，编入目标成本，寻求合理的成本适配。

可见，在当今房地产形勢下，利润极度缩减后，成本控制工作已经变成一项高技术性工作，成本控制工作的人员必须对项目发生的所有费用的来源、发生过程和确权结果有充分经验预判，并对其中不合理的部分进行调整，故，微利时代下，成本策略的合理有效实施对房地产企业成本控制的成败和项目的盈亏起着决定性作用[4]。

参考文献：

[1]成本致胜：微利时代再造房企核心竞争力[M].明源地产研究院，2013-7.

[2]刘东量.浅谈工程成本的主动式控制[J].广东建材，2007(6).

[3]罗家驹.浅谈施工企业的工程造价管理[J].广东建材，2007(6).

[4]吴贤国.建筑工程概预算[M].中国建筑工业出版社，2003-9.

作者简介：

董鹏(1984.11—)，性别：男，民族：汉，籍贯，辽宁沈阳，职务/职称：成本控制部经理/中级工程师，学历：研究生，单位：上海腾珅企业管理有限公司，研究方向：成本合约管控。

作者：董鹏

物业维修基金分析论文 篇3：

维修基金也该有理财规划

维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头。如果不对维修基金进行合理的理财规划，在不久的将来，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更加普遍、更加突出。

维修基金实在是一个风波不断的事物。开发商拖欠维修基金的新闻还在眼前晃悠，耳畔就传来了少数小区为争夺维修基金“管理权”而闹出业委会选举纠纷的消息。

没想到的是，旧患未平，新忧又起。现在维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头，而且，在不久的将来，伴随着通货膨胀，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更普遍、更突出。

维修基金贬值之困

国家统计局数据显示，2006年全国共完成商品住宅投资13612亿元。按照“房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%～4%缴纳;购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%～3%缴纳”的规定，应缴纳的维修基金至少有680亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额绝对超过1000亿元。

但是，这笔巨款足以应付物业的维修吗?答案是否定的。资深房地产分析师曾旺群认为，维修基金看起来数额不少，但是相对于房屋的造价和以后维修的难度，这个数额便不大了。如果加上通货膨胀因素，一旦出现较大的经济波动，20年后动用这笔钱修楼很可能是杯水车薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾经表示，简单地把维修基金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守，风险可控的投资至少可以推迟动用维修资金本金的时间。

维修基金本身的使用特点也为适度投资提供了空间。对于一个新建小区来说，在前3年甚至前10年的时间，一般只要对住宅共用部位共用设施设备进行日常的维护就可以了，基本上不会动用维修资金进行较大的修理。

令人遗憾的是，到目前为止，大多数业主乃至政府官员仍然停留在关注维修资金安全的阶段，而忽略了市场波动可能带来的贬值风险。

理财规划启动不久即夭折

并非没有人思考过为房屋维修基金制订理财规划。

早在2002年，北京出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十二条规定：“维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。”2006年2月出台的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》又重申了上述精神。这无疑为维修基金留下了“可投资”的口子。

2006年4月，北京新天第家园成为当地首家试图为维修基金制订理财规划的小区。而推动维修基金正式启动理财规划的，是北京市建委3月18日印发的《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》。《通知》中规定，业委会成立后，业委会可根据业主大会的决议在开设维修资金业务的银行开立物业管理区域维修资金专用账户。

在得到超过87%的业主的赞同后，民生银行、交通银行、光大银行、北京银行都进入到了这场专项维修基金理财服务的争夺战中。它们分别向业委会提供了各自的“专项维修基金理财计划书”。其中，有稳健保守型方案，有温和成长型方案，还有积极成长型方案。

然而，到2006年6月，北京市建委发文对维修基金的投资作了明确限制——北京市各业主大会、业委会按照定期存款利率与开户行确定专项维修基金存款利率，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资。在这一文件的制约下，诸如“阳光理财”之类的维修基金银行理财产品全面叫停。

维修基金理财非易事

就在北京为维修基金能否进入投资渠道而几番折腾的同时，国家建设部和财政部也在考虑维修基金的增值保值问题。2005年10月，《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》向社会公布并广泛征求意见。

其中，第二十一条规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。第二十二条则规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。有专家认为，规定明确后，不排除有更多的小区将维修基金用于购买国债以求增值。

但是，从2005年10月走到2007年，新规始终未能正式亮相。安全与增值之间的取舍，依然是争论的焦点。一种声音认为，房屋维修基金是专项资金，必须专款专用，不能挪作他用。而另一种声音则认为，房屋专项维修资金属业主所有，房屋维修基金完全可像社保基金一样通过不同的方式进入资本市场，问题在于要有具体的实施细则和监督机制。这一切都限制了维修基金理财的真正起步。

重新开启大门，要启动理财计划也非易事。他们认为，维修基金的“产权”属于全体业主，但如果出现投资风险，真正承担压力的却是业委会。所以，业委会不但要有相当的专业技能，还要有高度的职业精神。在“多做多错，少做少错，不做不错”的状况下，现阶段的业委会有多少能承担起如此重任?

作者：林　泠