智慧商业广场解决方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《智慧商业广场解决方案》，希望对大家有所帮助。

第1篇：智慧商业广场解决方案

高层商业广场暖通空调设计方案论述

【摘 要】文章结合工程实例，主要针对高层商业广场暖通空调设计方案进行了探讨与研究，主要从设计计算、设备选型、空调风系统、水系统设计等方面进行论述，探讨了暖通空调设计原理及注意事项。

【关键词】高层;商业广场;空调风系统;水系统设计;设备选型

近些年来，随着我国国民经济的飞速发展，大型商场在国内建设的数量日益增多。而在这类建筑空调系统设计中，出现了许多方面的创新，较好地适应了当地的运营及管理条件，并取得了良好效果。本文通过工程实践，主要就高层商业广场暖通空调设计中相关要点进行了总结与研究，旨在为设计人员借鉴。

1 工程概况

某高层商业广场，一共8层，地下1 层，总建筑面积 35万m2，建筑总高度为 41.6m，地下 1层为设备房、复式汽车库;地上1～8层均为商业卖场，并设有局部的餐饮。

2 空调设计参数

3 空调系统设计要点

3.1 冷源

该商场展示交易区中央空调系统仅考虑为单冷，经计算，其夏季空调总冷负荷为41990kW，空调冷负荷指标约为165W/m2采用水冷离心式冷水机组。为便于统一管理，该工程在地下1层设置2个背靠背集中冷冻机房，每个机房内设6台空调工况下制冷量为1120RT的水冷离心式冷水机组。

3.2 空调水系统设计

本工程夏季供回水温度为7/12，空调冷却水循环系统采用传统的开式系统，进出水温度为37/32。由于工程规模大，冷冻机房集中，管线若同程设计投资较大 占用空间较多、交叉严重，故采用异程式布置，并根据业主节约初投资的原则，冷冻水系统采用传统的一次泵定转速变流量系统

末端空调机组设置室温控制装置，并在冷冻水管路上采用 ZTY47(ZY47)系列自力式压差控制平衡阀及室温控制电动调节阀(2通)的控制方式，以保证每个末端的水流量变化只与室温有关，解决各系统管路间压力相互干扰问题，保证各系统间的水力平衡。

3.3空调风系统设计

3.3.1 空调回风口的布置

本工程展示交易区的大空间空气调节系统，通过一次回风组装式变风量空气处理机组合式调节混合风量的空气处理机组实现。按每个交易区不大于4000m2的防火分区为分布单元，各设2台60000m3/h组合式空调机组，因机房面积较大，挤占宝贵的1层营业面积，执行方案时与建筑设计协商，并取得业主同意，将1层组装式空气处理机组置于地下1层空气处理机房内，其进出风管则通过独立防火竖井穿越至1层，让出1层的商铺位置。

其他楼层的机房设置，设计汲取了以往几期国际商贸城市场的设计经验以及业主反馈的使用意见：空调机组的回风口设在商铺公共通道处会造成风速过大、噪音过大、振动明显、容易积蓄污物等弊端为避免此类问题发生，设计标准层的空调机房尽量设置在市场靠外墙处，并在每个机房与商铺之间设置一堵与格栅吊顶等高的隔墙，顶部通透，以便作为空调回风通路。隔墙与机房外墙间距不小于2m宽，作为维修走廊。

3.3.2 商场内风管梳式对插布置

本工程中60000m3/h 组合式空调机组其送风主管的尺寸达到 3300mm630mm，高度过高，再加上排烟风管经计算也需 3300mm 630mm，若交叉布置，则会大大降低层高。

经多次方案优化，该工程采用了梳式对插布置形式予以解决，其布置原则是在一个防火分区内，尽量将空调主风管沿防火分区边缘布置，再逐级向内区进行分支渐缩式引入送风，而分区内的排烟风管布置尽量利用分区内居于中部疏散楼梯间旁的排烟竖井引出排烟管，向左右两侧分支出排烟风管，形成一种梳式对插布置的模式。

3.3.3 中庭送风

本工程有4个中庭，作为采光及通风通道，是展示市场形象的窗口对于在中庭处是否设置空调送风以及如何设置的问题，在方案设计阶段就经过多次讨论及论证。

依据笔者对大型商场的设计经验可知，在夏季供冷期间，中庭1层虽有阳光直射，但由于有1层及以上各层的冷风下沉效应，其温度并不高，有时反而会更冷。经过讨论以及现场实地勘察，该工程取消 2 层以上各层的中庭空调送风，并适当减少了1层中庭送风口及送风量。

3.4计算分析

首先，关于保持室内正压所需新风量的计算方法在《全国民用建筑工程设计技术措施/暖通空调·动力》2003中推荐以换气次数进行估算，而在 2009 版本中则推荐按缝隙法计算。为简便说明，暂按2003版中意见，以满足保持室内正压最小正压值 5Pa所需的换气次数1次 /h(为方便计算，将0.9次/h改为1次/h)为例，计算该工程中一个标准的 4000m2防火分区单元内为保持5Pa正压所需的1次换气次数的新风量(标准层高5m)为20000m3/h。

再计算4000m2防火分区单元内为保证人体舒适度而所需新风量：按人流系数为0.38人m2，每人每小时所需20m3，新风计30400m3/h。

4 冷水主机设备的选型

一般而言，冷水主机的选型应以工程当地的气象条件及使用工况为基础，并依据相关的国家标准进行对比选择。设计还应提出统一的工况参数，以便让大家在同一起跑线上竞争。

2007年，为适应新形势要求，此标准修改为 GB/T 18430.1-2007蒸气压缩循环冷水(热泵)第1部分：工业或商业用及类似用途的冷水(热泵)机组，并将水冷离心机的名义工况更改为：4.3.2.1条规定其热源侧进水温度为30℃，流量0.215[m3/(h kW)]。其4.3.3.2条规定了蒸发侧污垢系数为0.018m2/kW，冷凝侧污垢系数为0.044m2/kW。

同年，我国颁布了地方节能标准 DB 33/1036-2007公共建筑节能设计标准，其中对于冷水机组的参数要求却还是按照 蒸气压缩循环冷水(热泵)机组工商业用和类似用途的冷水(热泵)机组 执行 这样，就造成了国家标准与地方标准之间的冲突特别强调的是由于工程所在地义乌湿球温度较高，造成水冷的冷凝进水温度较高，当地厂家均选用32 ～35的冷却塔，而非2007 版中所规定的低温塔。

因此，2个标准中的工况条件，均不能完全适合工程的实际工况，给设备招投标工作造成了一定的困难 为解决此问题，综合上述标准规定并经选型优化后，提出了如下工况参数作为招投标标准：冷凝侧进水温度 32℃，出水温度 35℃，从工效上来说，这是提高了对主机的性能要求;同时，又为了适应当地水质条件较好的情况，提出其2器污垢系数按新国标选型，即蒸发侧污垢系数为 0.018m2/kW，冷凝侧污垢系数为 0.044m2/kW，从工效上来说，这又降低了对主机的性能要求，并取得了投标各厂家的认可，使得招投标工作顺利进行。

5 结束语

总之，每个商业广场的特征都有所不同，设计时应尽可能地结合实际情况，扬长避短。在保证工程设计质量的前提下，进行创新设计，有利于节能减排的实施。特别是对于大型商场的空调设计，空调区域的划分要合理，未端的负担范围如果考虑不周，这样会造成空间布局以及建筑层高的一系列问题。因此，为了协调好建筑安装中各项工作，需要做好大型商场的空调设计工作。

【参考文献】

[1]陈重.全国民用建筑工程设计技术措施/暖通空调·动力，北京：中国计划出版社， 2009

[2]常诚.暖通设计中若干问题要点分析[J].建材与装饰(下旬刊)，2008(6).

作者：陈瑶

第2篇：大型商业广场暖通空调设计方案研究

摘 要：本文结合某商业广场的暖通空调设计实例，主要针对暖通空调设计中相关要点进行了分析与研究，主要从冷热源选择、水系统和风系统的设计以及防排烟系统、空调自动控制与节能等方面的设计要点进行论述，旨在为类似的工程提供参考。

关键词：商业广场;冷热源;水系统;风系统;自动控制与节能

近年来，随着我国经济的迅速发展，大型商业建筑也随之增加，商场已经成为人群较为密集的地方。为了顾客一个舒适的购物环境，增加对商场的满意度，在大型商业建筑内都配备了暖通空调设施，所以选出最佳的暖通空调设计方案对A树立商场的形象、营造良好购物环境都有积极的作用。本文主要就大型商场建筑暖通空调设计方案进行了论述。

1 项目概况

2 冷热源设计

空调冷热源设备均设置于地下一层的设备用房内。

3 空调水系统设计

两个区域的空调水系统均采用双管异程式，一次泵变流量。商铺区域一～三层分多个环路，环路之间为异程，设平衡阀调节环路阻力，商铺区域空调水系统原理图如图1所示，沃尔玛区域亦如此，如图2所示。空调水系统均采用开式膨胀水箱定压和补水，膨胀水箱均设置在屋顶上。锅炉补水系统采用全自动软水器进行软化处理，自来水经软化处理后再经补水箱进入锅炉。

4 空调风系统设计

5 通风系统

5.1 通风系统设计参数(见表2)

5.2 餐饮商铺的厨房通风

餐饮商铺的厨房设置进、排风机及事故排风机，在厨房内与室外直接形成空气循环，以免厨房内由于过大的排风量形成过大的负压而将餐饮商铺营业区的冷空气抽入并排出室外，造成不必要的冷量损失。

6 防排烟系统

商铺区域的中庭设机械排烟系统，排烟风机设置于屋顶。

商铺区域和沃尔玛区域均按照防火分区设置机械排烟系统，排烟量按《建筑设计防火规范》9.4.5条计算并选用相应的排烟风机商铺区域首层不设补风，利用出入口、外窗等自然补风，二、三层由于无外门和外窗，所以设置机械补风，补风量按排烟量的65%计算所得;沃尔玛区域利用平时使用的柜式空调机机械补风，补风量按排烟量的65%计算。

防烟楼梯间设置机械加压送风系统，仅对楼梯加压，前室不加压，排烟风机设置于屋顶，四层汽车库符合自然排烟的条件，因此不设置机械排烟系统。

7 空调自动控制与节能

由于商场通风空调各系统正常运行时，耗电量占商场总耗电量的比例较高(约为60%)，所以通风空调各系统能否采取有效的节能措施是暖通设计成败的关键点之一，而空调自控系统的设计主要是围绕着节能这个目的来进行的，故二者是密不可分的

(1)商场通风空调各系统都设置自动控制装置，统一纳入楼宇自动控制系统，由该系统进行调节和控制，以求达到安全、可靠、节能运行的效果;

(2)由于本工程属于商业建筑，计算人员密度较大，新风负荷占总负荷约65%，而不同营业时段人员密度差别很大，空调负荷随着变化，而且变化量也很大，故而设计采用一次泵变流量系统一次泵变流量系统既可控制水泵的开启台数，又可通过流量来调节控制水泵的耗电量;

(3)冷却塔根据出水温度控制开启的台数，以达到冷却塔风机节能降耗的目的;

(4)由于空调负荷变化很大，而且冷水机组大部分时间都是在部分负荷的状态下工作，所以设计时选择部分负荷性能优越的冷水机组;

(5)为使新风负荷随着商场人员密度的变化而变化，在各商铺内和回风管上设置二氧化碳检测器，根据二氧化碳浓度通过设置在新风管上的电动调节阀自动调节进入新风系统处理的新风量，节省运行能耗;

(6)沃尔玛区域的全空气系统在过渡季节全新风运行，不开启冷水机组，亦可保证室内温度和空气品质。

8 结 语

综上所述，本工程已投入使用一年多，记录的暖通空调系统运行的各项参数和各方人员(工作人员、顾客等)的反馈都证明了本设计达到了节能舒适的预期目标。本文简要介绍了某商业广场的暖通空调设计相关要点和设计细节，提出了设计中应注意事项，以供同行参考借鉴。

参考文献

[1]《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005.

[2]顾洁.暖通空调设计与计算方法[M].北京：化学工业出版社，2007.

[3]陆耀庆.实用供热空调设计手册[M].第2版.北京：中国建筑工业出版社，2008.

作者：吴哲豪

第3篇：广州正佳商业广场智能照明设计方案

广州正佳商业广场位于天河区中心商圈，占地56762平方米，地上高七层，地下二层半，建筑面积近500000平方米，集购物、旅游、休闲、文化、展览、娱乐、美食、商务、金融于一体，功能完善，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人，是当今世界第五、亚洲第一购物中心典范。

正佳广场照明设计方案采用爱默尔智能照明控制系统(NEWTLC)，对正佳商业广场的照明系统进行自动控制，配合照明设计师进行系统整体设计，以求达到预期的效果。

设计思路

正佳广场的27万平方米建筑面积，是以平面7楼，地下3层的大规模综合性购物商场面积，百货商场和安乐设施等各种便利设施齐全。

正佳广场设置的适合大型购物商场的先进的设施，特别体现了当今的照明控制系统设计理念。

正佳广场的照明控制系统需要完全体现了购物商场的形象，把重点放在管理与节省能量的问题上。

正佳广场的照明控制系统包括122个照明控制箱面，2200个继电器，利用适合大型购物商场的集中控制理念。

照明控制方案

1　商场外部景观

通过外部景观照明控制实现黄昏、前半夜、后半夜、各种庆典、节日、不同季节等照明场景自动化控制，使商场融入城市，成为城市夜景的一道美丽的风景。

2　商场前厅大堂　商场前厅大堂根据不同时间段　人流量、节日需要，庆典智能控制灯具和维持大堂照度需求。

3　大型商店和专卖店

商店和专卖店的照明需要，往往是要突出某个亮点，突出某个主打商品的亮丽外型，或是突出某个品牌的特点，不同年份、不同季节会有一个变化的效果。照明控制上应具备调光功能、场景设定功能。

4　酒吧和自助餐厅

酒吧和自助餐厅主要是对照明的效果和气氛要求，使得客人在一种优雅舒适的环境中用餐，作为逛商场的一种休闲活动。因此，建议使用场景开关，可随意调节照度，随意设定照明场景，不受回路布线限制。

5　其它

游乐场，游乐场的照明控制应采取与游戏活动联动的方式进行;办公室、更衣室，根据一般办公室的照明需求实现控制电梯口、公共厕所、茶水间，设置动态传感器，更有效地节约电力;地下停车场，停车场范围较大，建议划分区域，分区控制，根据不同时段车辆出入量不同，实现不同照度。

控制系统效果

现代化建筑照明系统采用高科技手段，对其进行智能控制。

1　可观的节能效果

智能照明控制系统使用了先进的电力电子技术，能对大多数灯具(包括白炽灯、日光灯、配以特殊镇流器的钠灯、水银灯、霓虹灯等)进行智能调光，从而能够充分利用自然光实现节能的目的。将光电单元安装在利用自然光的区域，当室外光强时，室内照度自动调暗，室外光弱时，室内照度则自动调亮，从而使室内的照度始终保持在恒定值附近，同时实现可观的节能效果。

照明控制系统处于晚上和安全状态时，整个系统的能耗可大大减少，因为照明控制器通常允许这两种状态在适当的时候被选用。照明控制器通常尽可能地让灯具工作在合适的电压，实现自动能源管理功能。在实现自动能源管理功能后，可以节约20%～40%的能源，从而减轻了供电压力，降低了用户电费支出。

2　实现照明控制智能化

采用智能照明控制系统后，可以使照明系统工作在全自动状态，系统将按预先设定的若干基本状态进行工作。这些状态会按预先设定的时间相互自动地切换，并将照度自动调整到工作最合适的水平。在靠近窗户等自然采光较好的场所，系统会很好地利用自然光照明，调节到最合适的水平。当天气发生变化时，系统仍能够自动将照度调节到最合适的水平。当一个工作日结束后，系统将自动进入晚上的工作状态，自动并极其缓慢地调暗各区域的灯光，同时系统的探测功能也将自动生效，将无人区域的灯自动关闭，并将有人区域的灯光调至最合适的亮度。

系统还能够通过照明控制器使办公区，楼梯间等公共区域的灯协调工作。当办公区内有人工作时，楼梯间及走道等公共区域的灯就保持基本亮度，只有当所有的办公区域内的人走完后才将灯调到安全状态或关闭。此外，还可以通过手动编程控制面板和遥控编程器，随意改变各区域的光照度，以适应各种场合的不同场景要求。

3　场景变换灵活性、实现多种照明效果

采用智能照明控制系统可预先设置不同的场景于模块中，在需要时只要对相应的控制面板进行操作既可调入相应的场景。多种照明控制方式，可以使同一建筑物具备多种艺术效果，为建筑增色不少。现代建筑物中，照明不单纯地为满足人们视觉上的明暗效果，更应具备多种控制方案，使建筑物更加生动，艺术性更强，给人丰富的视觉效果和美感。以某工程为例，建筑物内的展厅、报告厅、大堂、中庭等，如果配以智能照明控制系统，按其不同时间、不同用途、不同的效果，采用相应的预设置场景进行控制，可以达到丰富的艺术效果。

4　延长光源寿命，提高电源质量

众所周知，光源损坏的主要原因是由工作电源质量、工作时司、开关次数以及工作环境等决定的。采用智能控制方式可以大大减少照明灯具的工作时间，从而延长了光源的寿命，这对于大量使用光源和安装困难的区域具有特殊的意义;同时本系统采用软启动的方式，通过智能控制可以根据需要顺序启动机电设备，避免了因停电后设备重新同时启动对电网造成冲击和浪涌电压，提高了电源质量，保护了用电设备。

5　改善工作环境，提高工作效率

良好的工作环境是提高工作效率的一个必要条件。良好的设计，合理地选用光源、灯具及优良的照明控制系统，都能提高照明质量。智能照明控制系统以调光模块控制面板代替传统的平开关控制灯具，可以有效地控制各房间内整体的照度值，从而提高照度均匀性。同时，这种控制方式内所采用的电气元件也解决了频闪效应，不会使人产生不舒适、头昏脑胀、眼睛疲劳的感觉。智能控制系统能使整个系统工作在使员工最舒适的状态，从而保证了员工的身心健康，提高了工作效率，创造了无法估量的价值。

6　提高管理水平，节约管理费用

在不采用智能照明系统的建筑中，设备简单的操作、维护、保养需要大量的人工来完成;采用智能照明系统后，上述工作均由电脑根据程序自动完成，不仅节省了人力，而且避免了复杂的人事等一系列问题;同时具备完善的自检功能，可迅速处理故障，采用插入式部件安装便于故障诊断和进行更换，可节约80%的人力。

7　具有灵活方便的修改和扩展功能

对灯光控制改造时，无需线路改动，只要对软件进行重新编程就能实现需求，而且修改及扩展非常方便。智能照明不仅使照明系统控制多样灵活，还可以根据需要对电气设备进行控制。本系统额定电压DC24V，全部直流控制，非常安全，与普通电器相比，避免了任何潜在的危险。系统可根据实际情况，开关在平常白天或夜间关闭，不使用的时候，所有开关、插座均不带电，只有使用时才正常供电，避免了电器开关偶尔短路而发生灾情。

第4篇：商业广场停车管理方案

一、广场车位规划情况：

商业广场地面可停放车辆80辆左右，其他可以停放10到20辆车，合计共可停放车辆约100辆左右。

二、广场目前车辆情况：

1、停放情况：平时停放日周转率160辆左右，节假日商场搞活动日周 转率240辆，还要看车辆的流动性。

2、对周边在此停放的车辆(一般是附近写字楼的客户)可以提供购买月卡，月卡可以暂时定为280元到400元

看车辆的大小决定。

3、商场卸货的车辆可以在一小时之内可以免费。

4、其他车辆可以另行办理。

三、车辆管理及停车场使用现状：

1、商场在营业时间，客户1.5个小时内免费，超过1.5小时没有购物小票按标准收费，其余时间按收费标准收取。

2、平时车流量少时，客户一般停在广场;集团员工和办理车库月卡的车辆停在指定的位置。商场做活动根据车辆情况开放停车场。

四、车辆停放管理：

1、管理员现准备5名，到时可以根据车辆的流动性增加或减少。一名管理员在门口操作收费现一次5元收取，另四名管理员分散到个各点指挥车辆。

2、广场车位划线要规划，为了便于顾客停放和管理。一到活动时间可以增加人员加班。

3、进一步完善广场交通标识标牌，给客户提供一个安全、舒适的停车环境，引导客户规范停放。

4、加强对管理员礼貌礼节、交通指挥手势、突发事件处理能力。

一、广场车位规划情况： 隆生商业广场地面可停放车辆296辆左右，车库负一层可停放90辆，负二层可停放80辆(其中负

一、负二层集团使用16个车位不对外停放)，合计共可停放车辆约480辆左右。

二、广场目前车辆情况：

1、停放情况：平时停放日周转率400辆左右，节假日商场搞活动日周转率1500辆，春节最高峰时曾达到日周转率4000多辆。

2、对周边在此停放的车辆(一般是附近写字楼的客户)给予提

供购买月卡，现共有64辆车主购买月卡。

3、企业员工车辆53辆。

4、企业关系单位36辆(年终由集团给予结算)。

5、天虹商场按合同约定提供20个，实际停放10辆。

6、其他月卡车辆65辆左右。

三、车辆管理及停车场使用现状：

1、商场在营业时间，客户3个小时内免费，超过3小时没有购物小票按标准收费，其余时间按收费标准收取。

2、平时车流量少时，客户一般停在广场;集团员工和办理车库

月卡的车辆停在负一层车库;负二层基本不用。商场做活动根据车辆情况开放负

一、负二层。

三、车辆停放管理存在的问题：

1、节假日时天虹商场开展降价促销活动时，购物车辆大增，加之附近购物车辆均停放在广场，现有车位难以满足需要。

2、两个岗亭原设计在道闸旁边，需要一个人在亭内开启道闸，一个人收发卡，这样不仅增加了管理成本，且不便于操作。

四、伴随车流量增多停车场管理方案的调整：

1、道闸改造。目前深圳、广州等城市均采取的是将岗亭设在进出口两个道闸的中间，一名护卫员在亭内操作即可。这样既方便车辆进出，同时又可节约人工成本(每班只需一人上班)。同时在设计上考虑下雨时客户取卡不淋雨的问题。

2、广场车位划线规划。现广场车主停放比较随意，一到活动时间要增加许多人员加班。为了便于顾客停放和管理，建议广场按车位尽寸规划车位线。

3、随着大楼出租的进展，车流量会越来越多，建议负一层仅对客户(含顾客及写字楼业务单位关联顾客临时停放)开放，

不使用道闸。负二层提供写字楼工作人员专用，通过负二层道闸加强管理。

4、如广场露天车位不能满足客户使用，届时和天虹商场协商实

行3小时内凭购物小票免费，餐厅凭餐卡免费，各租户的客户凭各租户印章免费停放的形式限制周边车辆停放。

5、今后有其他客户进驻大厦办公，建议对客户办公及顾客车辆

收费采取月包干制形式，每月收取固定停车费。

6、进一步完善广场交通标识标牌，给客户提供一个安全、舒适的停车环境，引导客户规范停放。

7、加强对护卫员礼貌礼节、交通指挥手势、突发事件处理能力、

军事素质等专业技能的培训及考核。

1、清洁维护和维修管理

(1)清洁维护管理。维持项目基地范围内附属场地干净清洁。 (2)机电维护。包括电路、电器设备维护、机械器具维护、空调设备维护、照明设备维护等。

(3)环境卫生维护。包括花园景观、绿地、道路、水沟、建筑外观、内饰、广告灯箱、促销饰品灯的清理与维护。

8、协调天华公司加强对系统的维护及保养。

(4)资讯安保系统的维护。包括报警系统、监控系统、电脑系统、管理系统、作业系统及收银系统等。

2、安全管理 (1)保安勤务管理。 (2)中控室管理 (3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警卫及人员安全管理)。

(5)危机处理。遇到紧急情况时的应急处理及疏散计划等。 (6)紧急事故。包括停电、交通事故、人员伤亡、火灾、地震等重大事故造成的财产损失、营业中断等的处理。 (7)风险保险。对涉及要保险的风险因素，进行保险

3、停车及停车场管理

(1)停车及停车场使用规则。交通进出口以及路线的规划布局等。

(2)指挥调度。

(3)收费管理。停车场收费。

(4) 停车场安全管理。盗窃损坏行为的制止等。

2011.9

第5篇：商业广场周年策划方案

传承夜郎文化 塑造现代经典

倾城之恋 美在黔西

盛客隆商业广场周年庆典暨文艺演出策划方案

委托单位：

推广品牌：黔西商业广场

策划机构：贵州令闻文化传播有限公司

演出机构：贵阳争渡礼仪模特有限公司

策划时间：2006年5月16日

一、 活动背景

“.商场” 品牌入驻黔西一周年，作为黔西目前购物环境最好、档次最高、品牌最多、品种齐全集休闲购物于一体的大型卖场之一。“商场”5月16日的周年庆典将引发新一轮品牌时尚潮流;承载着各种流行元素，给黔西消费者带来全新的国际品牌文化时尚体验。如何在黔西市场竞争日趋激烈的今天屹立在强手之林，吸引消费者，抓住消费者的心，对于商场来说，显的尤为重要。而一个经济有效的推广方案的执行实施，亦是势在必行的。

二、活动宗旨

本案通过周年庆典文艺演出烘托出热烈的现场气氛和顾客游戏参与互动，竭力使黔西***商场的时尚、经典、品位理念全面深入黔西人民心中，全面吸引市民及目标消费者关注并与商场进行真正的沟通，通在进一步凝聚人气，提高知名度与美誉度的同时，也能刺激和引导消费者的购买欲，推动的销售业绩。树立黔西商业强势品牌，使其成为黔西商业形象的标志性窗口。

三、主题要素阐述

A、激发人气：，通过观众参与现场互动，拉进与潜在消费者的距离。周年庆典活动在隆重、品位而又动感的气氛中进行。给观众耳目一新的视听冲击力和活动现场刺激感。

B、营选商气：促销演出与优惠服务紧紧牵动消费者的心，引导并促成现场消费。

C、沉淀商机：通过交易延伸的方式，对消费者晓之以情，感动为怀，不断与消费者之间发生愉快关系。树立广大市民心目中的品牌消费形象。

四、庆典主题活动

活动时间：2006年5月16日活动地点：黔西商场门口

活动主题：还原生活本色彰现品位生活

活动风格：高雅、品位、时尚

主题活动一：

1、周年庆典仪式及上午演出(详见附件议程)上午10：30—12：30

2、 激情飞扬、劲歌劲舞精彩文艺演出下午14：00-16：30

所有演员均为全国和省级文艺比赛获奖选手,曾参加多次大型演艺活动的专业演艺人员.

3、“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会晚上19：00—21：00

贵阳知名演艺机构——争渡礼仪模特公司旗下8名时尚靓丽的贵州知名模特(男180米以上4名女170以上,6名)倾情演绎黔西***商场国内外知名品牌魅，触摸国内外时尚脉搏。利用时装秀展示商场经营品牌和商场高雅独特品位，同时烘托开业气氛。

附注:(该演出组以时装表演为中心结合穿插歌舞表演进行，分系列展示服装)。

二、庆典演出费用预算

1、金牌专业主持人1人

(贵州电视台专业主持人，有丰富的庆典路演经验)

2、专业模特10人(男4人，女6人 )

(均为贵州车模特大赛、校园模特大赛、金星啤酒绿色宝贝形象大使选拔赛、贵阳青年模特大赛获奖选手，女模特172米以上，男模180米以上。)

3、男子街舞组合

(LHT(罗汉堂)男子组合，全国街舞大赛第三名，贵州省街舞大赛第一名)

4、女子劲舞组合

(三人女生组合，全国大学生劲舞大赛贵州省赛区第二名)

5、专业歌手2人

(贵阳知名歌手)

6、民乐演员3人

(贵阳专业乐队)

7、专业摄像师1人(免费赠送文艺演出实况光盘)

8、演艺现场工作人员3人(活动督导2人、化装师1人)

9、高级进口专业音响双15音响)

合计：11600元

附注：

1、所有演艺人员误餐费用(中餐、晚餐两顿)由甲方负责安排(以28人计算)，或者以30人/补助，计算840元。

2、交通费用由甲方负责，以贵阳—黔西汽车费用元单程，往返

元计算，28人计算元

3、演艺公司负责所有演职人员5月16日上午9点半到达六枝，模特上午选走秀服装晚上走秀。

4、专业模特服装走秀如加内衣秀增加200元/人。

5、舞台搭建、走秀服装、更衣间布置，商场促销宣传背景资料由商场负责,需要走秀的每个品牌商家需安排1名营业员协助负责衣服收取。

6、为达到更好的效果，商场需要准备相当数量的小礼品用于演出促销用。

一、庆典仪程

2006年5月16日上午10：30周年庆典正式开始(暂定)

地点：商场庆典会场

9：00——播放迎宾曲，军乐团演奏。现场气氛布置;礼仪小姐迎宾。

9：30——10：00音响设置调试完毕。播放音乐

10：30——10：35主持人开场白介绍商场庆典活动背景

10：35——10：40商场领导致欢迎辞，感谢政府领导和广大顾客一年来对商场的关爱(掌声)

10：40——10：45主持人：请商家代表讲话(掌声) ，介绍22日当天和23日演出安排。 10：45—12：45请来宾欣赏上午节目表演。

10：45——12：45上午文艺演出

14：00——16：30下午文艺演出

(二)、上午文艺演出流程：(上午11：00—13：00)

11：00主持人、演员全部到位,女生独唱《好日子》

11：10—11：20民乐队演奏

11：20—11：35主持人现场解说：关于商场周年庆典酬宾内容，观众参与有奖问答，宣布抽奖规则。

11：35—11：45女子二人组合开场(两曲)散发小礼品，聚集人气。

11：45—11：50男子舞蹈组合演唱一曲。

11：50—11：55女歌手演唱一曲。

11：55—12：05主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容(主持人开场时已作过介绍)如：A黔西****商场主要经营项目?B商场的经营面积多大?C商场的服务宗旨是什么? 12：05——12：10女子组合

12：10——12：15男子歌手

12：15——12：25民间器乐演奏

12：25—12：35女子歌手表演两曲。

12：45—12：50主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容(主持人开场时已作过介绍) 12：50—13：00男子组合舞蹈一曲。

13：00当日上午活动圆满结束，主持人作当日活动总结，介绍下午活动安排。

(三)、下午促销路演流程：(14：00——16：30)

14：00主持人，演员全部到位，音响师到位，播放欢快的背景音乐

14：00-----14：10主持人对商场周年庆典作总体介绍，介绍下午抽奖活动内容(该内容在开业前发放的DM单中已发布)

14：10-----14：20女子二人组合开场(两曲)散发小礼品，聚集人气。

14：35-----14：45歌手

14：45-----14：55主持人现场解说(关于商场周年庆典酬宾内容)，观众参与有奖问答。 15：00-----15：10男子三人组合两曲。

15：10-----15：15女歌手演唱一曲

15：15-----15：25主持人互动：“石头---剪刀---布”挑战主持人

15：25-----15：30民乐队表演

15：30-----15：35男歌手演唱一曲

15：35-----15：45主持人现场解说，观众现场抽奖，中奖者现场发放奖品(现场气氛已推向高潮)。

15：45-----15：55民间器乐演奏

15：55-----16：00男子三人组合两曲

6：00-----16：10女歌手演唱两曲

16：10-----16：20主持人互动游戏：

16：20-----16：30女子二人组合两曲

16：40-----16：50现场抽奖活动，中奖者现场发放奖品

16：50-----16：55男歌手演出

16：55——17：05主持人作当日活动总结，致感谢辞。

“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会(待定)

联系：凌峰

电话：13595105107

(0851)6901552

地址：贵阳市合群路1号龙泉大厦6楼

2006年5月10日

第6篇：商业广场全套物业运作方案

投资广场业主公约

为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。

二、执行业主委员会的决议、决定。

三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。

八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统

一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(4)损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;

(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等;

(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂画园林建筑小品;

(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(9)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

(10)随意停放车辆;

(11)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

(12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(13)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。

投资广场 层业主(物业使用人) 签字、盖章： 日 期：

投资广场写字楼装修管理规定

一、 总则

1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。

2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款;租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。

3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。

4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。

二、 一般规定

1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。

① 未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。

② 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。

③ 对楼层上、下楼板大面积打孔。

④ 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。

⑤ 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。 ⑥ 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。

⑦ 在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。 ⑧ 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。

2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为： ① 对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。 ② 搭建建筑物、构筑物。 ③ 拆改供冷、供暖管道和设施。

④ 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。 ⑤ 室内墙壁装饰、改色。

⑥ 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。 ⑦ 楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。

3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。

① 装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。

② 改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。

③ 对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。

④ 对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。

⑤ 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。

三、 开工申报与监督

1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。

2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。

3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。

4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。

5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。

6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。

四、 其他规定

1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。

2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。

3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。

4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。

5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。

6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。

五、 承担责任(违约责任)

1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。

2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。

3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。

4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。

5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。

6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。 ① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。 ② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。 ③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。 ④ 损坏房屋原有节能设施的。

⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。

8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。

9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。

六、 说明：

1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。

2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。

4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。

5、本规定自2005年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。

签收人：投资广场 层租户(单位盖章)

日 期：

工程部工具分配、领用及保管方案

一、 电气班日常常用工具每人一套;领用人各自保管，其中：

1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管 。

2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。

3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。

二、 空调工具(厂家随机配备的专用工具)由空调工负责领用和保管。

三、 水暖工具全部由水暖工负责使用保管。

四、 机修工具全部由机修工负责保管。

五、 通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。

六、 工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存;凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。

七、 上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。

八、 离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。 ★相关链接：

《工程部工具采购清单1》-电气工具类 《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类 《工程部工具采购清单3》-机修工具类 《工程部工具采购清单4》-通用工具类 工程部人员结构方案

一、 岗位结构

工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制;一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。

因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。

考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：

1、 在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟

悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。

2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。

3、 在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。

4、 每个班各设一名领班。

5、 工程部组织结构图

二、 人员编制

按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：

工程部编制共11人 主管1人 电气班5人

1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。

2、 人员分配：白班2人(含领班)、早班1人、中班1人、夜班1人

综合班5人

1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修

2、 人员分配：白班2人(含领班)、早班1人 中班2人、夜班1人

三、 班次安排

按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：

1、 电气班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班

○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休

说明：

1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

2、 综合班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休 ○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休

说明：

1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

四、 工作时间及休息

按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时(包含当班时段内的就餐等时间)。每周可有一天休息， 国家法定节假日休息按公司统一规定。

五、 人力成本(工资)预算

1、 本地同类工资水平参考 级 别 月工资水平 备 注

试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月 中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红

2、 建议工资标准

级 别 月工资水平 备 注

试用期及初级工 450元 试用期3个月 中级技工 600元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红

3、 工程部人力(工资)成本预算

按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本(主要为工资成本)为： (1)、每月：领班2人×700=1400元， 其他8人×600=4800元， 合计1400+4800=6200元。 (2)、每年(按13个月计)： 6200×13=80，600.00元 (3)、平均支出：

月均6716.66元;日均220.82元。

【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。

六、 人员聘用方案

专业特长 人数 相 关 要 求

高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备 强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备 电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证 中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础 水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能 锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】

1、以上共10人。

2、领班2人从以上人选中择优提拔。

3、有酒店工作经验优先。

七、 人员到位计划

1、 开业前15-12天内：

(1) 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。 (2) 确定各岗位拟聘用人员名单。

2、 开业前12-10天内：

(1) 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。 (2) 联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。

3、 开业前10-6天：

(1) 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。

(2) 组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。

(3) 安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备(洗涤设备等)的安装。

4、开业前6-3天内：

所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。

5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。

八、减员增效预案

1、 结构更新

开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。 具体结构如下：

工程部共7人，按以下班次运行：

①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。

1、 设领班一人。

2、 其他人实行轮班制。

3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。

②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。

③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。

2、 人员精简

按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。

3、 薪资增长

实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。

将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。 工程部

工程部运作计划

工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备;负责物业设施的维护、保养和检修;协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等

根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：

一、建立完备的运作管理规范

根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。

★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》

二、建立精干、高效的工程服务队伍

根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤

逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。

1、 按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。 ★★ 链接：《工程部人员结构表》

2、 按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。

3、 聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。

4、 各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。

5、 制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。

6、 充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议;强调团队精神;让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作;形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。

三、做好物业设备的运行和维修管理

【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：

1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。

2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。

3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。

4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。

5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。

6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：

1、 维修功能

所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：

【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。

【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。

【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

2、 维修结构

【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。

【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

3、维修控制

【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。

【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。

【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。

计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、 做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。

2、 对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。

3、 在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。

4、 对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。

5、 优先维修造成能源浪费的设备故障。

6、 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。

7、 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。

8、 在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。

五、做好安全运行管理

工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。

1、 积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。

2、 加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。

3、 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。

4、 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。

5、 经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。

6、 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。

7、 关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。

8、 制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。

六、做好与各部门的协调工作

及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。

将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”

除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。 经理岗位责任

1、 坚决贯彻执行公司总经理的指示 ，直接对总经理负责。

2、 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/

3、 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。

4、 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：

(1) 审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 (2) 审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。

(3) 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。

(4) 现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除;发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。

(5) 现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。 (6) 现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。

5、 审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

6、 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。

7、 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。

8、 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。

9、 编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。

10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。

11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷;对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

班组主管岗位责任制

1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。

2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净;四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。

5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。

6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。

7、 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。 中央空调系统参数

一、主机铭牌数据

机组型号 BZ 175V111(K)BO 出厂编号 02063518 检验员号 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175万Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口温度 12ºC 冷水出口温度 7ºC 冷水流量 350M³/h 冷水压限 0.8mPa 燃料低值热值 8500Kcal/Nm³ 热源最大耗量 1698KW 溴化锂溶液量 6.2t 电压/频率 380v/50Hz

耗电量 10.4KW 大件运输重量 23.6t

二、主机常用数据 燃料耗用量 制冷：128kg/小时 制热：140kg/小时 电消耗：10.5kw

三、系统其它数据

1、 总造价 约400万元

2、 设计使用年限 20年

3、 冷却水塔电功率 15kw/n

4、 冷却水泵(单台) 55kw/n

5、 冷冻水泵(单台) 55kw/n

6、 冷却水首次充注耗用量 6.5t

7、 冷冻水首次充注耗用量 100t

四、 机盘管标称功率统计

1、1F 前楼(南楼) 建行：1152W 大堂：1920W 农行：1344W 合计：4416W 后楼合计：480W

2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W 中庭：768W 证券办公室：1402W 后楼：826W

3、3F 前楼 咖啡厅：1786W 东侧厅：2938W 后楼：922W

4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W 后楼：672W 共13层合计：17.472KW

5、5F 前楼：776W 后楼：832W

6、15F 前楼：988W 后楼：832W

7、19F(前楼) 768W

8、总计：41.478KW(约为42KW)

五、系统设备折旧

1、 计算公式：

设备折旧额=(设备原总值-预计净残值)/预计使用寿命

2、 计算条件

① 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时

② 系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时 ③ 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计

3、 折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时

六、成本计算

1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗， 计算结果为： 制冷：806.5元/h 制热：842.5元/h

8、 折合成风机单位电耗为：

制冷: 806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh 制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh 注：人力及维持费用未计

六、中央空调系统计量方案

方案一：按以上计算结果(风机每消耗电能1kwh折合成空调成本)可对各区域装表控制并计量收费(估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh)。

方案二：按以上计算结果(风机耗电折合成空调成本)，结合各区域空调负荷(风机标称功率与风口数量)，可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。 工程部

工程部主管岗位责任……

岗位责任：

1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下，及时完成各项工作任务。

2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净;四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气;五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术

精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。

5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。

6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。

7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总 保安部任务及职责

一、 室外保守

1、 停车场警卫(写字楼、公寓、中餐厅)

注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下： A、 检查车辆停放

B、 处理好车辆的盗窃事件 C、 处理好车场内交通事故 D、 处理好乱停乱放车辆 E、 处理好逆行车辆

F、 夜间对所有进出车辆进行检查

2、 岗亭警卫(南大门、西大门) A、 出入车辆人员登记

B、 出门货物要有凭证，并检查是否属实

二、 室内保守

1、 客人活动区域监控

2、 地下室的监控

三、 消防安全工作

1、 报警与处理 A、 严格做好预防工作

B、 如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系

2、 检查消防器材

四、 室内保守办公室管理

1、 案件处理

A、 酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。 B、 楼层安全工作 C、 安全检查

对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。

五、 内保内勤工作

1、 大厅警卫

2、 巡逻警卫

电工安全技术操作规程

一、 工作之前

1、 电气操作人员应思想集中;电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、 应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。

3、 工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、 维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、 使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、 如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后

进行，并要注意安全操作。

7、 在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

二、 工作之中

8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施 ，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。

12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。

15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地;接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。

16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。

三、 工作结束后

17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。

18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。

四、 登高操作

19、登高使用工具(梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等)，必须经常检查，切实保

护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。

20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。

21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。

22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人;有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。

23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。

24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。

25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。

26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。

27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

五、 其它方面

28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。

29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。

30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。

31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源;脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。 电梯维保安全规程

1、 开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。

2、 停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。

3、 进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员

出来后，再把电梯打上正常。

4、 轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。

5、 底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。

6、 非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。

7、 非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。

8、 未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。

9、 爱护电梯，人人有责。

高压室送电操作规程

1. 关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2. 操作柄插入孔(Ⅱ)→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位. 高压室停电操作规程。

1. 操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。

2. 操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位; 3. 打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。

三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：

1、 电梯有无异常声响。

2、 各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。

3、 各层门锁限位动作可靠性检查。

4、 轿门及自动门机构检查调整、清洁。

5、 操纵箱各开头控钮、信号灯正常。

6、 确认平层误差在规定范围内。

7、 楼层提示、呼梯按钮灯正常。

8、 厅门、开关门灵活可靠。

9、 消防开关工作正常。

10、 控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。

11、 配合厂家月保工作，以及年检。 每月巡查保养项目：

1、 涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。

2、 对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。

3、 上下限位开关动作可靠性检查。

4、 安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。

5、 底坑安全开关工作正常。

6、 液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。

7、 厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。

8、 轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。

9、 安全触板动作灵活、开关接线可靠。

10、 光电保护装置工作正常。

11、 轿顶安全窗限位开关工作正常。

12、 轿顶检修开关工作正常。

13、 轿顶感应器工作正常，清洁调整。

14、 限速器开关动作正常。

15、 制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。

16、 限位开关动作正常。

17、 紧急停靠装置(MELD)工作正常。 每年保养项目：

1、 电动机、 拽引机检查。

2、 主付靴及靴衬检查。

3、 各导轨支架联接螺栓检查。

4、 钢丝绳涨力检查调整。

5、 轿顶绳头对重绳头检查。

6、 引轮、导向轮检查，清洁润滑。

7、 引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。

8、 电动机、 引机换油。

9、 制动器铁芯拆洗调整。

10、 清洁导轨。

11、 各安全装置动作检查，调整。

12、 轿厢对重、缓冲器距离检查调整。

工程部在岗培训考核试卷(1)工作手册部分

姓名 工号 分数 考核评定(优/良/好/差) 点评

一、 填空(每空1分共42分)

1、 工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为 、

三个方面。

2、 设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用 、

、 四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。

3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即： 、 、

;四不漏，即： 、 、 、 ;五良好，即： 、 、 、

、 。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备 、 、 运行。

4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持 ，恪守

服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。

5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到 、 、

、 、 ，及时发现和处理隐患。

6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到 允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有 批条，并由 。

7、交班人员要对接班人员负责，要交 、交 、交 、 交 、交 ，双方要办签字手续。

8、工程部人员的行为准则概括为 、 、 、 。

二、 判断题 对的打√ 错的打× (每题5分 共25分)

1、 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。( )

2、 各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。( )

3、 电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。( )

4、 物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。( )

5、 房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。( )

三、 简答题(每题10分 共40分)

1、 分别简述大型设备

一、二级保养的目的与主要内容。

2、 简述日常报修单的处理流程。

3、 简述工程维修服务规范。

4、 简述交接班中的主要注意事项及规范。

四、 论述题(13分)

请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。

工程部十月份下半月工作计划与安排

1、继续统计复核主楼工程数据。

2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。

3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。

4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。

5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。

6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。

7、主楼地下层改造跟进。

8、主楼地下层排水积水问题跟进。

9、路面铺石等检查并督促返修。

10、跟进电信小灵通基站问题。

11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。

12、跟进电信宽带问题。

13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。

14、投资广场设施概况说明书编制。

15、变电站遗留问题督促解决。

16、变电站机房布置与完善。

17、值班室布置与完善。

18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。

19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。 20、按计划实施工程部人员在岗培训。

21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。

22、空调机房遗留工程跟进。

23、空调机房布置完善。

24、制定空调系统详细操作规程。

25、电梯验收与机房布置完善。

26、电梯维保程序制定。

27、电梯遗留问题跟进。

28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。

29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。 30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。

31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。

32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。

33、跟进中西餐厅后续工程。

34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。

35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。

36、逐步实行规范的三级维修制。

37、着手开始工程资料整理归类存档工作。

38、完成设备维修保养计划的编制。

第7篇：商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

目 录

第一章 总体策划思路

一、策划的定位、总体思路

二、项目背景

三、企业资源分析、企业目标的界定

四、核心目标——树立品牌

五、项目开发总建议

六、项目的优劣势SWOT分析 七.市场机会发现 第二章 市场调研分析

一、XXXX房地产市场发展概述

二、市场消费心理

三、区域价格及决定因素

四、对配套的市场需求

第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、项目产品开发策略

六、项目产品定位策略 第四章 对当前规划设计的建议

一、 整体规划的调整意见

二、 项目策略总建议： 附：产品建议

三、配套的调整建议

第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定

二、项目营销推广主题的内涵

三、项目营销推广节奏

四、项目营销推广模式

五、项目营销推广执行方案

附件：XXXX广场项目市场调研报告 第一章 总体策划思路

一、 策划的总体思路

1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、 项目背景 1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。 本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。 2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局 住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼) 2.1商铺部分：约15000㎡ 2.2商住部分： 销售住宅：约17000㎡ 返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化) 2.4地下建筑：约6000㎡ 3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点(略) 4.用地红线图 (见附件)

三、企业资源分析、企业目标的界定 ---效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成

1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。 1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。 2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。 2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌 原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。 品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的SWOT分析 1. 项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善，商业活动便捷 1.3XX商铺市场需求较大

商业买家较多，商业炒家占了相当比例 2. 项目劣势

2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。 3. 机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。 3.2地理区位优势

目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。 3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。 3.4中心城市的建设汇聚了人气

随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 4. 风险 4.1市场因素

从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。 5. 综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念，XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。 七.市场机会发现

市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成： 1.常规市场机会发现

◎ “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。 ◎ 本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。 2.新生代市场机会发现

◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态” 等。

◎ 城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。

◎ 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。 3. 创造市场机会发现

◎ 新不动产品种创造的市场机会。VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：(1)商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱;(2)商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所;(3)商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;(4)商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。 ◎ 新投资方式创造的市场机会。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

◎ 新生活方式创造的市场机会。XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务” ，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。

◎ 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。 4. 地形地貌价值

◎ 顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

◎ 新都市主义发展地带。新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张： 1.街区功能复合化

在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。 2.面向公共交通进行布局

新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。 3.重视城市步行系统与现代主义

强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地;并且目的地的分布半径，其步行时间最好在10分钟以内。 4.设计城市公共空间

在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间(如城市广场、绿地、公园等)，供人们休闲、娱乐和交流。 5.强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度

新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法，主张加强城市各片区之间的联系;同时强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。 6.建设高密度社区，提升城市内在品质

现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。

7.多元兼容的城市发展理论

新都市主义虽然是对现代主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承;同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。 8.重视古建筑保护

新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。

新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。

本项目所处于的 “土地混合开发地段”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。

◎ 酒店式管理区域。以下从三个方面阐述酒店区域的特点： 1.地理位置：

①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

②邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。 2.交通条件：

在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。 3.市场环境：

①周边饭店、旅馆，等级、经营情况(客源、房价等)。 ②客流量(车流量、人流量，能否滞留)。

③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。

◎ 品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。

◎ 分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。

◎ 全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。 5. 延伸价值

◎ “新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。

◎ “艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”;(3)机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”;(4)空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”;(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

◎ “主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。 ◎ “后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。 6. 机会价值

◎ 土地竞拍的社会知名度。

◎ 类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》 ◎ 社会专业服务体系组合和利用。

◎ 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。 ◎ 物业经营和管理。详见《物业模型》 ◎ 营销策划。详见《初步营销报告》 第二章 市场调研分析

一、 江苏XX房地产市场发展概述

◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。

◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米;2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。

◎ 随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。

◎ 自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。

分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在： 1.XX人均可支配收入增长缓慢;

2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾; 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素;

4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多;

那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势?我们认为短期内(5年内)不会影响，这主要及与以下理由：

1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，

其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在;

2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地;而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾;XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础;

3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场(上海、南京)发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹;

4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因;

5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。 昆山市商业概况： ◎ 商业业态

XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局，目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。 ◎ 商业特征

◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱; ◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所; ◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;

◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。 ◎ 商铺市场

◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月份;

◎商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最高水平;

◎从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均为一二层整体(上下层价格相同)出售，市场均价为8000元/㎡左右。

二、 市场消费心理

2000年---2002年XX房地产市场主要客户群分析： ◎ 改善住房条件的本地客户

◎ 外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者 ◎ 合资企业及台资企业的台籍干部 ◎ 外资企业主管和白领阶层

◎ 近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘

◎ 来自全国各地及境外的投资客商(台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂，并延伸至房地产业) 消费者项目认知程度概况

◎ 消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房，因此比较认可楼花预售的方式;

◎ 消费者注意因素依次为：价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理; ◎ 消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视，很少注意开发商五证是否齐全。

三、 区域价格及决定因素 1. 昆山市各区域楼盘售价

市中心区平均价： 多层2900元/平米 高层3000元/平米

城西平均价： 多层2300-2500元/平米 别墅3000-4000元/平米

城北平均价： 多层2000-2800元/平米 城东平均价： 多层2500-2800元/平米 高层2700-3300元/平米 2. XX市各城区主要楼盘分布图

四、 对配套的市场需求

商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。 商场楼层功能定位的说明 : 逛、购、娱、食功能的统一

大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。

基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前许多百货商店所不能比拟的。 专题式商场的概念

近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。

专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。例如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场;“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌;“良缘阁”包含了结婚所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有;“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心;“中央汽车世界广场”只卖一种商品—汽车。

这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。总的来说，专题式商场有一定的发展空间。 第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、 项目产品开发策略：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

(1)选址在城市繁华区、交通要道。

(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

(3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

(4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。

(5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。

(6)采取定价销售，可以退货。

(7)服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

(1)址在居民区、交通要道、商业区。

(2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

(3)商店营业面积在1000平方米左右。

(4)商品构成以购买频率高的商品为主。

(5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

(6)营业时间每天不低于11小时。

(7)有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

(1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

(2)商店营业面积2500平方米以上。

(3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

(4)采取自选销售方式。

(5)设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店(方便店)

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

(3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

(4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

(5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

(1)由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

(2)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

(3)内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

(4)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

(5)核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

(6)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

(7)根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。

(1)在城乡结合部、交通要道。

(2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

(3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

(4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

(5)店堂设施简朴、实用。

(6)采取仓储式陈列。

(7)开展自选式的销售。

(8)设有较大规模的停车场。

从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。

六、 项目产品定位策略： 前言：

随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构发生了新的变化：家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，居民文化需求提高，娱乐类、文体用品类零售额不断上升，消费心理个性化、品牌化、时尚化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来大型商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。目前国内已形成了百货店、超市、便利店、专业店、专卖店等业态多样的商业格局，但比较缺乏集购物、休闲、饮食和娱乐于一体的大型购物中心。

消费群体资料分析显示：消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，人口密度增加较快，旅游群体得到进一步扩展，对定位在中档的大型综合百货超市需求将日益增加。消费者面对琳琅满目的商品和繁多的广告，增加了选购难度，令商家要为消费者提供商品种类齐全、购物环境舒适的购物场所。在生活节奏加快、城市区域扩大和交通堵塞情况下，消费者需要缩短购物时间，提高采购效率，因而商家要为消费者提供一站式购物环境。

专题式综合购物广场坚持百货商场规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优的经营特色，采取集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的一站式主题综合购物百货公司这一代表零售业发展方向的经营业态。选择中等收入家庭作为主要服务对象，同时努力争取低收入阶层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，由婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人皆是目标顾客群。 业务策略：

经营哲学：顾客至上。

服务宗旨：以合理价格为顾客提供完善而优质的生活必需品。

优质服务：引进世界流行的综合购物百货店概念，店铺设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的购物环境。

高效营运系统：利用电子数据联通交易(EDI)系统及供应商管理存货计划(VMI)系统，加快回应顾客的需要，并为供应商提供有关商场的最新资料，降低成本，提高营运效率。

常客计划：为顾客提供一个新形象及无尽的购物乐趣与方便，将适时推出常客奖励，提供特别优惠，以回馈忠心顾客的长期支持，并巩固稳定的顾客群。 竞争优势：

专题式综合购物广场实施以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品的经营发展战略，除了为市场提供优质的服务、物超所值商品及多元化商品种类外，还向厂商直接采购货品和通过营销网络大量订购品牌商品，利用EDI及VMI之帮助，加强成本控制，提高营运效率，将极大地提升企业形象和综合竞争力。

专题式综合购物广场以全面科学化管理及利用营运分析数据，加上采用直接采购商品策略，享有合理的价格及颇具规模之经济效益，使顾客受惠。另一方面，透过电脑化数据分析，如利用销售终端系统、电子数据联通系统及举行定期的市场调查，不断调整商品组合，从而迎合消费者不断变化的需求和喜好。

采用综合购物百货超市形式经营，以合理价格提供一应俱全及多元化的货品给顾客，售卖货品包括男女服装、婴儿及小童用品、衣服首饰、家庭用品、文具精品、体育用品、家用电器、家私、超市食品及美食广场所提供的环球美食。在商品采购策略上可利用庞大的采购网络，大量采购各式各样的货品，以价廉见长，和其它零售商家实行差别化经营，形成自身的鲜明特色。

除奉行质优及价廉物美的商品策略外，综合购物百货店亦重视店铺的购物环境，使用全开放式的购物货场和商品陈列布置，让顾客在舒适而广阔的环境下能百分百接触各类货品及随意挑选合心意的货品。坚持“顾客至上”的优质服务经营理念，不断推出并提供一些增值服务给顾客，例如会员计划、顾客特别购物日和网上购物等服务，为顾客提供全方位、最贴心、最周到的服务。 前景展望：

专题式综合购物广场以全新的市场经营理念为消费者提供廉价的商品，周到贴心的服务，优雅舒适的购物环境，必将成为引领消费潮流，演绎时尚风采的现代百货商场。综合购物百货店引进国际先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。 因此，本项目商业部分定位为专题式综合购物广场。 第一节：目标客户群所定及分析

1、目标客户群定位：

本案商场类物业的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对商场本身的氛围与形象以及货品的数量丰富与否，独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案商场来经营的大大小小的各类型商家和投资者。

2、目标客户群描述：

1、隐性目标客户群：

这部分主要描述的是进入商场购物娱乐的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、旅游者、台湾人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。 人流类型目的 人流类型 目 的

省内(市内)人流 使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选地点 省外人流 来到昆山必到的首选地点 旅游者 旅游之余最值得到的购物地点

台湾人 使其认知到这是XX的一个最重要标志性购物中心

2、显性目标客户群：

由上表的市场情况可知，XX市主要商场的商家进驻类型较为齐全，但还是要偏向服饰、皮具、家电等物质消费品为主，而较为新型的商场均设一家主力店存在，以作为吸入人流，从而达到更多商家进驻的目的，另外，在商场中进驻餐饮业，亦是新推盘商场的做法，以丰富精神和时间消费，丰富商场的消费类型，但目前尚属于初级阶段。而对于娱乐业的引入，目前商场物业来说尚属发展阶段。

由上表可得出，本案显性目标客户群主要由：国内外知名品牌店、酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。 ① 国内外知名品牌店

此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。 该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。 ② 酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者

此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。 ③ 投资者

投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案邀请国际知名品牌进驻，将达到提升物业档次的重要作用。 第四章 对当前规划设计的建议

一、 整体规划的调整意见 建议原则

◎ “主题性”原则 ◎ “互动式”原则 ◎ “开拓、创新”原则 ◎ “可持续发展”原则 ◎ 整体性、战略性原则 ◎ 效益的最大化原则

二、 项目策略总建议：

1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性;

2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性; 3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点; 4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点;

5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。 附：产品建议 i. 商铺

◎ 商铺如考虑做三层以上，则一层做半地下设计可以提升

二、三层以上的价格。 ◎ 必须考虑商业步行街与整体商场的分区，所经营的项目必须做到明确的划分。 ◎ 前期积极招商，形成整体商业业态划分的统一。

◎ 必须给项目定出明确的主题或项目定位，在建筑风格上融入经营理念，比如：同样是商业旗舰，我们是做这里的世纪金花还是中大国际，都需要我们去考察市场的消费能力与自身的运作能力。

◎ 采用“导入式设计”以便于最大化的吸引人流、聚集人气，是影响本案将来的经营情况的重要因素。在导入式设计中，可在广场上养殖广场鸽来增强项目人气，提升项目品位，吸引大量人士聚集。 ◎ 物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。 ii. 住宅

◎ 面积大小在70---150左右适当调整，主力户型以两室、三室为主。也可考虑局部的复式或跃层。 ◎ 建筑细部的线条与色彩应当体现出相当的品位与档次。 ◎ 窗型主要采用飘窗、大采光落地窗。当地基本没有采用飘窗、大采光落地窗。 ◎ 每户都要考虑设玄关。

◎ 必须要求达到采光、通风、明厨、明卫。

◎ 物业管理以物业经理、物业顾问的形象出现(除保安)，最好考虑知识型女性。

◎ 针对当地火爆的租赁市场、本案优越的地理位置，物业公司应提供全程托管、全程理财以高效率的投资、理财功能作为项目的核心竞争力。 iii. 酒店/公寓

◎ 在适用性上提出“产权式酒店”的理念，可商可住，还可作为投资，增强项目的适用性。 ◎ 在功能性上体现出SOHO的商务功能，为外来企业小型办公提供良好的平台。

◎ 考虑到项目不同的人群需求。户型面积可分为三个阶段：40---70㎡为一个阶段，90---110㎡为一个阶段，120---150㎡为一个阶段。局部可设计为跃层。在产品设计中，原则上户型分为大、中、小三种面积，这三种面积满足的客户群体分别为投资者，都市新生代群体，感性消费群体。其中中、小户型的比例约为1：1;大户型主要设计成复式或跃层，基本设计在最高层，比例占的很小。

◎ 整体全装修，装修风格上体现江南特色。精装修房的特点在于能够提升资金的回笼总额。有标配与非标配可供买家挑选。原则上不建议进行菜单式装修，因为在后期的交房中会产生很多不可预见性因素。 ◎ 配套加入水系大堂，体现出项目的江南特色、品位档次。

◎ 入口部分提供“泛会所”，为业主配备健身中心、业主茶吧或咖啡屋、多功能商务厅及娱乐设施。 ◎ 屋顶配置园林绿化景观、游泳池、花园式餐厅、会员式服务，使入住的业主体会项目的尊贵与品位。 ◎ 建立管家式家政服务体系可为业主提供特色服务。

第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、 项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤 按照最优组合，顺序如下： 第一阶段：商业部分

◎ “整商零售”，整体商场在这部分中，带租约一起销售，卖点就是非常稳定的投资回报率，可以考虑最先运作; ◎ 商业步行街独立商铺由于既可自营又可投资，适用性比较强，可考虑放在第二步，为的是避免投资型客户与整商冲突的矛盾;

◎ 绝版拍卖：选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。 第二阶段：酒店式公寓：

说明：点式楼的操作重点在于“横卖”与“竖卖”。

“横卖”指的是在同一楼层当中卖户型;“竖卖”指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现哪一户型卖得特别好，就迅速提价;相对滞销的户型就快速调整。

◎ 一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼; ◎ 项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道;

◎ 然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。 第三阶段：住宅

说明：住宅的总价低、首付低，在项目中有较大优势，适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现 第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定： 主题：新消费主义与新经营主义

二、项目营销推广主题的内涵 1.核心价值描述。

以新消费主义革命为核心，同时启动新经营主义革命和新都市主义革命，并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。 开发出XX市真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心。 2.核心价值诠释。 新消费主义革命

超常规性价值体系 新都市主义革命 本案核心价值

投资价值及体系 商场物业升值空间 公寓物业升值空间 2.1超常规性价值体系 2.1超常规性价值体系

本案核心价值体系的中心将落于本案1至4层的部分的商场及公寓楼物业，重点考虑以

2、3层的经营定位发挥其最大的价值潜能，以带动

1、4层的休闲娱乐物业形成超常规性、超强辐射性、高投资附加值的效果。

基于本案的现状及自身特点我们提出新消费主义革命、新经营主义革命，以求以本案2个类型的物业作为2个平台，分别引入和倡导上述2大主义的革命，使得本案在同类物业中树立一个继往开来新模式的领导者角色，完善和超越现实同类物业，填补昆山市中心的一个市场空白，同时也作为城中一个重要的商务推进系统。 A、新消费主义革命

本案引领一种打破传统“消费=购物”模式的新消费模式，转换到一种工作之余的精神放松与物质消遣，即“消费=娱乐+美食+购物+休闲”的新消费主义革命。因为这种观念早已存在于大众消费者心中，尤其是年轻一族，只是没有相应的配套空间将其激发出来。而且，昆山的商业物业，特别是市中心一带，这是一个市场弱点，而本案的商场物业所能够提供的是一个昆山市前所未有的，新颖的休闲消费方式的整合资源的平台。扮演一个激发普通消费者内心向往和提供满足这种向往的场地空间商业物业，而再引入一种全新的心情消费照顾系统，使到来的消费者感受到一种方方面面都能被照顾的氛围，这个系统可以从各方面考虑，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龙等娱乐休闲设施。 B、新都市主义革命 引入酒店式生活环境： 层次一：个性+共性 层次二：便利+智能

提倡高档次的生活文化空间，人性化的商务设施体现在五星级的商务服务及设施，及人性化的体贴关怀设施，倡导以人性化的全方位系统为基础的专业化商务空间革命。

上述从而引出本案特有时间消费及精神消费的革命模式，即人流到达商场即便未购物，亦可得到一种精神上的享受，在这一段时间，享受本案的休闲、娱乐设施及表演、做秀等活动及现代化的人气聚集商业氛围。

2、2投资价值体系

针对本案的商场商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。

本案营造了新消费主义革命、新经营主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。(这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大)，其基本脉络是由商场的升值空间带动公寓楼物业的升值空间。

3、本案商场目标客户群的消费心理研判及需求分析

3、1隐性消费目标客户群的消费心理研判

通过对隐性客户群的定位描述，得出其消费心理有如下特征： 消费行为注重实惠，但追求质量与时尚 消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈 消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。

对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当作是日常享受的一部分。 消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。

消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。 消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。

3、2显性目标客户群的消费心理研判 其消费心理如下特征：

其消费行为由于投资额相对较大，因此较为谨慎，对价格性能比要求较高。但由于物业品牌的支撑加上宣传广告的影响必然能够拉动销售的火爆。

其消费习惯倾向于购买或租赁人流旺盛的商业区域。

4、目标客户群的需求分析

4、1隐性目标客户群的需求分析

本案对隐性目标客户群的吸引力的前景是本案招商顺利与否的一个前提与基础，本案产品设计主要是为了照顾和贴近满足基本消费者的需求，其需求分析如下：

其所需求的是一个大型的，新颖的集购物休闲娱乐为一体的大型场所，除购物外，能进行各种的休闲娱乐活动。 其需求也形成一种文化氛围，可以感受现代的消费文化和浓厚的时尚特色。

4、2显性目标客户群的需求分析 经分析，其需求预测如下：

一个易聚集人气，各项功能完善档次较高的物业 一个价格性能比比较优秀的物业 一个超常规的新颖的物业 一个可以看得到升值空间的物业

七、 项目营销推广节奏“XXX广场”媒体投放计划 ——策略执行计划 第一节：广告战略目标

1、销售增长目标

针对项目目前经营状况，开展相应广告活动，开拓和赢得市场，提升项目价值，提高项目经营业绩，实现项目潜在价值最大化，协助开发商获取预期收益。

2、市场拓展目标

通过系列广告活动展开昆山核心区内日趋饱和的销售市场，明确市场定位以及目标客户群，塑造自身特色，抢占市场份额。

3、品牌塑造目标

通过系列广告活动，树立项目良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感，力求使项目成为标志性商业物业。

4、企业形象目标

树立良好的物业品牌和企业品牌，扩大企业的社会影响力，改变成纯资金运作模式，使项目成为昆山市商业地产的代表作。 第二节：广告定位

1、展示全新面貌

通过各种广告表现形式，开创物业崭新形象，营造物业特色商业气氛，达到不断积聚人气的目的。 主打广告语：XXX拥有XX的荣耀 副标题之一：资本•运作•财富•扩张 副标题之二：今日寸金买铺，明日寸土寸金

2、招商

确立物业中高档品质，初期稳定原有品牌，后续应结合物业形象，斟选良好品牌，达到物业经营品牌与物业整体形象的统一。

3、中高档名品 邀请名牌星级店入驻，通过对星级店的广告宣传，提升物业档次。

4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娱乐广场的诉求

通过本物业弥补了XX核心区休闲购物一站式商业空间独特形象的宣传，形成市场差异销售，不断烘托人气，达到整合市场资源、稳定经济收入的目的。

5、酒店式公寓的诉求

通过对本物业地段、交通、价格和物业管理等的诉求，推出迎合市场需求的酒店式公寓，弥补城内写字间的市场空缺。 第三节：广告创意表现

1、报纸

围绕本案广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求： ⑴ 开创物业崭新形象，营造特色商业氛围。 ⑵ 宣传中高档服装品牌 ⑶ 旺铺招租。

⑷ 突出本物业为XX核心区休闲购物一站式商业空间。

⑸ 展现本物业地段、交通、价格和物业管理为迎合市场需求的酒店式公寓。

2、电台

由于XX当地出租车、家庭私人小轿车拥有量占一部分比重，所以可选择流行频道，对物业招商等信息进行滚动播出，以达到不断聚集人气的功效。

3、户外及户内

可根据不同节日、假日，对户外及户内进行全方位立体包装，达到切合节日、假日气氛，紧随时尚、不断革新、及时传递折价信息，借以吸引消费者的目的。 户外：墙体广告喷绘、门外立柱包装 户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴 第四节：媒介策略

1、媒体分析研究 报纸：

⑴ 覆盖面大、受众广，可读性强，易形成市场声誉与口碑。 ⑵ 权威性强，可信赖度高。

⑶ 报纸的不同版面具有不同的特定读者群，可以根据广告的诉求要点来选择版面。

⑷ 报纸广告可以传播一些详细的数据，这是其他大众媒体所无法取代的优点，这一优点尤其适合房地产广告。 缺点：

⑴ 报纸内容多，广告不容易引起注意，尤其是不同的广告登在一起，个别广告能够引起注意的可能性大为降低。 ⑵ 报纸的时效性强，一般不具有保存价值，因此报纸广告的作用效果是短暂的，为了克服这个不足，应以一定频率连续在报纸上刊登以保证目标读者的接受率。 户外、户内POP 利用物业现有硬件设施，一方面节约广告费用，另一方面能够对物业特色进行全方位立体包装，形成较好的商业氛围。具体如：户外墙体广告、户外路牌广告等。 电视媒体

可在当地电视台黄金时期穿插一些电视广告、游飞字幕等。具体推广方案、预算目前尚需落实。

为了配合物业的整体营销推广，在节省广告费用的同时，又能很好的达到推广物业崭新形象，形成特色消费群体，故本次不做其他类广告创意推广。

2、媒体选择

报纸：以《XX日报》《XX晚报》为主 户外：户外墙体广告、门外立柱包装

户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴、墙体广告喷绘 电视：XX有线电视台

1、2台 无线电台：XX当地电台 网络：自身企业沙龙网站、XX视窗、上海热线、房产网

3、媒介组合策略

初春阳光明媚，温度升高，正是服装换季、人们扩大户外休闲娱乐、投资、活动的好时机，阶段性布置2月中到6月初发布广告，配合房产信息专版发布小条招商广告及电视广告，结合节假日，布置户外广告宣传体。

4、项目推广费用 约占总销售额的3% 第五节：推广计划

阶段 目标 时间 主要媒体安排 其他媒体安排

报纸安排 内容 户外 电视 电台 场 2月13日

(周五) 《XX日报》

整彩版 XX铺王隆重登场系列 合适位置 大型户外广告牌 3块 XX广播电台 12：00-12：40 《新闻午报》 《社会广角》 栏目 2月20日

(周五) 《XX日报》

整彩版 XX铺王隆重登场系列 XX电视台一周预热 2月27日

(周五) 《XX日报》

整彩版 昆山铺王华彩乐章系列 3月5日

(周五) 《XX日报》

整彩版 昆山铺王华彩乐章系列 3月12日

(周五) 《XX日报》

整彩版 今日寸金买铺，明日寸土寸金! 3月19日

(周五) 《XX日报》

整彩版 今日寸金买铺，明日寸土寸金 3月27日

(周五) 《XX日报》

1/2彩版 铺王清盘，商住公寓再掀高潮 商住公寓 3月27日

(周五) 《XX日报》

1/2彩版 高档商住公寓限量发售预约登记 XX电视台一周预热 4月9日

(周五) 《XX日报》

整彩版 高档商住公寓预约登记 4月16日

(周五) 《XX日报》

整彩版 高档商住公寓限量发售预约登记 4月29日

(周四) 《XX日报》 整彩版 产权式酒店-您的酒店 XX电视台一周预热 4月30日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店 “黄金眼” 5月7日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店再掀高潮 5月14日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店 “黄金眼” 5月21日

(周五) 《XX日报》

整彩版 开盘商业百年论坛活动 6月4日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店-您的酒店 6月18日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店 “黄金眼” 6月25日

(周五) 《XX日报》 整彩版 清盘活动

费用小计 29900×17=508300元(整彩版彩版) 50万全年 待定 3万全年 期间可适量穿插一些报眼，规格6.5㎝×17㎝，预算：4133元 / 期，共5期 小计：20665元。

总合计：1，058，965元(未包括电视广告费用) 说明：

1. 报纸广告：以上费用均为报价，可优惠到8折左右;

2. 户外广告：由于具体路段、具体面积、具体投放时间无法定出，50万/年的费用为参考价格; 3. 电视广告：XX电视台房地产栏目正在变动，具体报价目前没有出来;

4. 整个广告推广计划将根据实际具体操作情况，每月制定出详细预算清单计划，并提前做出相关的SP活动宣传、广告内容、平面设计等计划。

八、 项目营销推广模式 (保守策略)

1、可整层销售也可分块销售，必要时可以租待售(租金以后可抵房租);如果客户意向“整层或半层”租赁的情况下，我们可以采取“先租后售”，可以先“热场”——“哄场”，让整栋楼火起来，又可以让客户充分体验了“投资回报”。售楼员可以挖掘一些老客户。

2、采取“赠送”活动。赠送商铺店位的装修及品牌的引进介绍、品牌培训，同时相应的销售价格比例提高或赠送“租期-----品牌效应”的期限。

3、采取“5年后回购”政策。给老客户一定的信心，给新客户更多的回报。作好永泰田的品牌!

4、在物业收费上也可以采取送“一定期限的商业管理费用”等优惠政策。

5、根据定位可以采取开设“拍卖政策------制造宣传气氛，加大力度”。即根据定位每层在确定的阶段进行“销售拍卖活动”;给新老客户增添信心及回报的期望值。

九、 项目营销推广执行方案： (附件一) XX广场楼书方案 主题：商业百年

理念：资本·运作·财富·扩张

背景：以中国和世界商业模式的发展的全过程为大背景，XX为小背景

思考：从这个角度来说明,可以把我们的项目讲的很透,同时还能够传达商业文化的精神与内涵,这才是一个高度。商业百年重点体现的是一种商业文化和商业精神，而绝不是简单意义上的投资与赚钱。商业百年是我们对商业文化的高度概括。 线索：商业开始---商业模式的形成和发展---商业创新带来的进步---目前与未来新的商业模式展望---本项目对于新的商业模式的应用

故事：开始时从解放前的“徽商”“晋商”谈起，讲述创业史，接着讲述建国后到文革时期的市场状况和80年代改革开放产生的巨变，从90年代开始的各种商业模式“百货商场”“批发市场”“便利店”以及优劣势，重点讲述改革开放后涌现的温州人、浙江人、客家人以及国外的各种商业发展模式进入到中国产生的反响，最后讲述本项目的优势实际是上述各种商业模式的最优类型。

物业：物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。 分支篇章：下面以分支篇章阐述项目特色及优点(略) ◎ 区域决定价值 ◎ 商业实现价值 ◎ 环境体现价值 ◎ 机遇创造价值 ◎ 品质保证价值 ◎ 品牌成就价值 ◎ 文化象征价值 (附件二)

XX广场围墙策划方案㎜

总框架：分为三个部分，与楼书“商业百年”紧密相连，丝丝入扣。 第一部分：体现XX房地产开发公司经营理念 第二部分：体现XX广场主题性、综合性

第三部分：以版画的形式描述商业发展的各种阶段 宣传口号：

1.省钱只是精神，玩钱才是境界! 2.今日寸金买土，明日寸土寸金! 3.日进斗金---丰泽百世 4. 资本·运作·财富·扩张

第8篇：商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

目 录

第一章 总体策划思路

一、策划的定位、总体思路

二、项目背景

三、企业资源分析、企业目标的界定

四、核心目标——树立品牌

五、项目开发总建议

六、项目的优劣势SWOT分析

七.市场机会发现

第二章 市场调研分析

一、XXXX房地产市场发展概述

二、市场消费心理

三、区域价格及决定因素

四、对配套的市场需求

第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、项目产品开发策略

六、项目产品定位策略

第四章 对当前规划设计的建议

一、 整体规划的调整意见

二、 项目策略总建议：

附：产品建议

三、配套的调整建议

第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定

二、项目营销推广主题的内涵

三、项目营销推广节奏

四、项目营销推广模式

五、项目营销推广执行方案

附件：XXXX广场项目市场调研报告

第一章 总体策划思路

一、 策划的总体思路

1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、 项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。 本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)

2.1商铺部分：约15000㎡

2.2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)

2.4地下建筑：约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点(略)

4.用地红线图

(见附件)

三、企业资源分析、企业目标的界定

---效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成

1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

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2 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

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-- 发布时间：2004-3-21 10:38:31

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五、项目开发总建议

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的SWOT分析

1. 项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善，商业活动便捷

1.3XX商铺市场需求较大

商业买家较多，商业炒家占了相当比例

2. 项目劣势

2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

3. 机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

3.2地理区位优势

目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

3.4中心城市的建设汇聚了人气

随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

4. 风险

4.1市场因素

从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5. 综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、

适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念，XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

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七.市场机会发现

市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成：

1.常规市场机会发现

◎ “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

◎ 本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。

2.新生代市场机会发现

◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态” 等。

◎ 城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需

求。

◎ 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。

3. 创造市场机会发现

◎ 新不动产品种创造的市场机会。VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：(1)商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱;(2)商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所;(3)商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;(4)商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

◎ 新投资方式创造的市场机会。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

◎ 新生活方式创造的市场机会。XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务” ，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。

◎ 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

4. 地形地貌价值

◎ 顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

◎ 新都市主义发展地带。新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张：

1.街区功能复合化

在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。

2.面向公共交通进行布局

新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。

3.重视城市步行系统与现代主义

强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地;并且目的地的分布半径，其步行时间最好在10分钟以内。

4.设计城市公共空间

在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间(如城市广场、绿地、公园等)，供人们休闲、娱乐和交流。

5.强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度

新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法，主张加强城市各片区之间的联系;同时强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。

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6.建设高密度社区，提升城市内在品质

现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。

7.多元兼容的城市发展理论

新都市主义虽然是对现代主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承;同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。

8.重视古建筑保护

新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。

新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。

本项目所处于的 “土地混合开发地段”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。

◎ 酒店式管理区域。以下从三个方面阐述酒店区域的特点：

1.地理位置：

①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

②邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

2.交通条件：

在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

3.市场环境：

①周边饭店、旅馆，等级、经营情况(客源、房价等)。

②客流量(车流量、人流量，能否滞留)。

③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。

◎ 品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。

◎ 分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。

◎ 全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。

5. 延伸价值

◎ “新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊

重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。

◎ “艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”;(3)机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”;(4)空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”;(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

◎

“主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。

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5 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

◎ “后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

6. 机会价值

◎ 土地竞拍的社会知名度。

◎ 类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》

◎ 社会专业服务体系组合和利用。

◎ 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。

◎ 物业经营和管理。详见《物业模型》

◎ 营销策划。详见《初步营销报告》

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-- 发布时间：2004-3-21 10:39:09

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第二章 市场调研分析

一、 江苏XX房地产市场发展概述

◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。

◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米;2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。

◎ 随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。

◎ 自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。

分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：

1.XX人均可支配收入增长缓慢;

2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾;

3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素;

4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多;

那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势?我们认为短期内(5年内)不会影响，这主要及与以下理由：

1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，

其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在;

2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地;而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾;XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础;

3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场(上海、南京)发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹;

4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因;

5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。

昆山市商业概况：

◎ 商业业态

XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局，目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。

◎ 商业特征

◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱;

◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所;

◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;

◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。

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6 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

◎ 商铺市场

◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月份;

◎商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最高水平;

◎从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均为一二层整体(上下层价格相同)出售，市场均价为8000元/㎡左右。

二、 市场消费心理

2000年---2002年XX房地产市场主要客户群分析：

◎ 改善住房条件的本地客户

◎ 外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者

◎ 合资企业及台资企业的台籍干部

◎ 外资企业主管和白领阶层

◎ 近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘

◎ 来自全国各地及境外的投资客商(台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂，并延伸至房地产业)

消费者项目认知程度概况

◎ 消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房，因此比较认可楼花预售的方式;

◎ 消费者注意因素依次为：价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理;

◎ 消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视，很少注意开发商五证是否齐全。

三、 区域价格及决定因素

1. 昆山市各区域楼盘售价

市中心区平均价： 多层2900元/平米

高层3000元/平米

城西平均价： 多层2300-2500元/平米

别墅3000-4000元/平米

城北平均价： 多层2000-2800元/平米

城东平均价： 多层2500-2800元/平米

高层2700-3300元/平米

2. XX市各城区主要楼盘分布图

四、 对配套的市场需求

商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

商场楼层功能定位的说明 : 逛、购、娱、食功能的统一

大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。

基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前许多百货商店所不能比拟的。

专题式商场的概念

近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。

专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。例如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场;“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌;“良缘阁”包含了结婚所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有;“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心;“中央汽车世界广场”只卖一种商品—汽车。

这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，

使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。总的来说，专题式商场有一定的发展空间。

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第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、 项目产品开发策略：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

(1)选址在城市繁华区、交通要道。

(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

(3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

(4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。

(5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。

(6)采取定价销售，可以退货。

(7)服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

(1)址在居民区、交通要道、商业区。

(2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

(3)商店营业面积在1000平方米左右。

(4)商品构成以购买频率高的商品为主。

(5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

(6)营业时间每天不低于11小时。

(7)有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

(1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

(2)商店营业面积2500平方米以上。

(3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

(4)采取自选销售方式。

(5)设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店(方便店)

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

(3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

(4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

(5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

(1)由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

(2)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

(3)内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

(4)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

(5)核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

(6)服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

(7)根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。

(1)在城乡结合部、交通要道。

(2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

(3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

(4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

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8 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

(5)店堂设施简朴、实用。

(6)采取仓储式陈列。

(7)开展自选式的销售。

(8)设有较大规模的停车场。

从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。

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六、 项目产品定位策略：

前言：

随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构发生了新的变化：家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，居民文化需求提高，娱乐类、文体用品类零售额不断上升，消费心理个性化、品牌化、时尚化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来大型商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。目前国内已形成了百货店、超市、便利店、专业店、专卖店等业态多样的商业格局，但比较缺乏集购物、休闲、饮食和娱乐于一体的大型购物中心。

消费群体资料分析显示：消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，人口密度增加较快，旅游群体得到进一步扩展，对定位在中档的大型综合百货超市需求将日益增加。消费者面对琳琅满目的商品和繁多的广告，增加了选购难度，令商家要为消费者提供商品种类齐全、购物环境舒适的购物场所。在生活节奏加快、城市区域扩大和交通堵塞情况下，消费者需要缩短购物时间，提高采购效率，因而商家要为消费者提供一站式购物环境。

专题式综合购物广场坚持百货商场规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优的经营特

色，采取集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的一站式主题综合购物百货公司这一代表零售业发展方向的经营业态。选择中等收入家庭作为主要服务对象，同时努力争取低收入阶层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，由婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人皆是目标顾客群。

业务策略：

经营哲学：顾客至上。

服务宗旨：以合理价格为顾客提供完善而优质的生活必需品。

优质服务：引进世界流行的综合购物百货店概念，店铺设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的购物环境。

高效营运系统：利用电子数据联通交易(EDI)系统及供应商管理存货计划(VMI)系统，加快回应顾客的需要，并为供应商提供有关商场的最新资料，降低成本，提高营运效率。

常客计划：为顾客提供一个新形象及无尽的购物乐趣与方便，将适时推出常客奖励，提供特别优惠，以回馈忠心顾客的长期支持，并巩固稳定的顾客群。

竞争优势：

专题式综合购物广场实施以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品的经营发展战略，除了为市场提供优质的服务、物超所值商品及多元化商品种类外，还向厂商直接采购货品和通过营销网络大量订购品牌商品，利用EDI及VMI之帮助，加强成本控制，提高营运效率，将极大地提升企业形象和综合竞争力。

专题式综合购物广场以全面科学化管理及利用营运分析数据，加上采用直接采购商品策略，享有合理的价格及颇具规模之经济效益，使顾客受惠。另一方面，透过电脑化数据分析，如利用销售终端系统、电子数据联通系统及举行定期的市场调查，不断调整商品组合，从而迎合消费者不断变化的需求和喜好。

采用综合购物百货超市形式经营，以合理价格提供一应俱全及多元化的货品给顾客，售卖货品包括男女服装、婴儿及小童用品、衣服首饰、家庭用品、文具精品、体育用品、家用电器、家私、超市食品及美食广场所提供的环球美食。在商品采购策略上可利用庞大的采购网络，大量采购各式各样的货品，以价廉见长，和其它零售商家实行差别化经营，形成自身的鲜明特色。

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9 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

除奉行质优及价廉物美的商品策略外，综合购物百货店亦重视店铺的购物环境，使用全开放式的购物货场和商品陈列布置，让顾客在舒适而广阔的环境下能百分百接触各类货品及随意挑选合心意的货品。坚持“顾客至上”的优质服务经营理念，不断推出并提供一些增值服务给顾客，例如会员计划、顾客特别购物日和网上购物等服务，为顾客提供全方位、最贴心、最周到的服务。

前景展望：

专题式综合购物广场以全新的市场经营理念为消费者提供廉价的商品，周到贴心的服务，优雅舒适的购物环境，必将成为引领消费潮流，演绎时尚风采的现代百货商场。综合购物百货店引进国际先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。

因此，本项目商业部分定位为专题式综合购物广场。

第一节：目标客户群所定及分析

1、目标客户群定位：

本案商场类物业的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对商场本身的氛围与形象以及货品的数量丰富与否，独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案商场来经营的大大小小的各类型商家和投资者。

2、目标客户群描述：

1、隐性目标客户群：

这部分主要描述的是进入商场购物娱乐的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、旅游者、台湾人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。

人流类型目的

人流类型 目 的

省内(市内)人流 使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选地点

省外人流 来到昆山必到的首选地点

旅游者 旅游之余最值得到的购物地点

台湾人 使其认知到这是XX的一个最重要标志性购物中心

2、显性目标客户群：

由上表的市场情况可知，XX市主要商场的商家进驻类型较为齐全，但还是要偏向服饰、皮具、家电等物质消费品为主，而较为新型的商场均设一家主力店存在，以作为吸入人流，从而达到更多商家进驻的目的，另外，在商场中进驻餐饮业，亦是新推盘商场的做法，以丰富精神和时间消费，丰富商场的消费类型，但目前尚属于初级阶段。而对于娱乐业的引入，目前商场物业来说尚属发展阶段。

由上表可得出，本案显性目标客户群主要由：国内外知名品牌店、酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。

① 国内外知名品牌店

此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。

该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。

② 酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者

此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。

③ 投资者

投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案邀请国际知名品牌进驻，将达到提升物业档次的重要作用。

第四章 对当前规划设计的建议

一、 整体规划的调整意见

建议原则

◎ “主题性”原则

◎ “互动式”原则

◎ “开拓、创新”原则

◎ “可持续发展”原则

◎ 整体性、战略性原则

◎ 效益的最大化原则

二、 项目策略总建议：

1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性;

2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性;

3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点;

4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点;

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10 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。

附：产品建议

i. 商铺

◎ 商铺如考虑做三层以上，则一层做半地下设计可以提升

二、三层以上的价格。

◎ 必须考虑商业步行街与整体商场的分区，所经营的项目必须做到明确的划分。

◎ 前期积极招商，形成整体商业业态划分的统一。

◎ 必须给项目定出明确的主题或项目定位，在建筑风格上融入经营理念，比如：同样是商业旗舰，我们是做这里的世纪金花还是中大国际，都需要我们去考察市场的消费能力与自身的运作能力。

◎ 采用“导入式设计”以便于最大化的吸引人流、聚集人气，是影响本案将来的经营情况的重要因素。在导入式设计中，可在广场上养殖广场鸽来增强项目人气，提升项目品位，吸引大量人士聚集。

◎ 物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。

ii. 住宅

◎ 面积大小在70---150左右适当调整，主力户型以两室、三室为主。也可考虑局部的复式

或跃层。

◎ 建筑细部的线条与色彩应当体现出相当的品位与档次。

◎ 窗型主要采用飘窗、大采光落地窗。当地基本没有采用飘窗、大采光落地窗。

◎ 每户都要考虑设玄关。

◎ 必须要求达到采光、通风、明厨、明卫。

◎ 物业管理以物业经理、物业顾问的形象出现(除保安)，最好考虑知识型女性。

◎ 针对当地火爆的租赁市场、本案优越的地理位置，物业公司应提供全程托管、全程理财以高效率的投资、理财功能作为项目的核心竞争力。

iii. 酒店/公寓

◎ 在适用性上提出“产权式酒店”的理念，可商可住，还可作为投资，增强项目的适用性。

◎ 在功能性上体现出SOHO的商务功能，为外来企业小型办公提供良好的平台。

◎ 考虑到项目不同的人群需求。户型面积可分为三个阶段：40---70㎡为一个阶段，90---110㎡为一个阶段，120---150㎡为一个阶段。局部可设计为跃层。在产品设计中，原则上户型分为大、中、小三种面积，这三种面积满足的客户群体分别为投资者，都市新生代群体，感性消费群体。其中中、小户型的比例约为1：1;大户型主要设计成复式或跃层，基本设计在最高层，比例占的很小。

◎ 整体全装修，装修风格上体现江南特色。精装修房的特点在于能够提升资金的回笼总额。有标配与非标配可供买家挑选。原则上不建议进行菜单式装修，因为在后期的交房中会产生很多不可预见性因素。

◎ 配套加入水系大堂，体现出项目的江南特色、品位档次。

◎ 入口部分提供“泛会所”，为业主配备健身中心、业主茶吧或咖啡屋、多功能商务厅及娱乐设施。

◎ 屋顶配置园林绿化景观、游泳池、花园式餐厅、会员式服务，使入住的业主体会项目的尊贵与品位。

◎ 建立管家式家政服务体系可为业主提供特色服务。

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-- 发布时间：2004-3-21 10:41:02

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第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、 项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

按照最优组合，顺序如下：

第一阶段：商业部分

◎ “整商零售”，整体商场在这部分中，带租约一起销售，卖点就是非常稳定的投资回报率，可以考虑最先运作;

◎ 商业步行街独立商铺由于既可自营又可投资，适用性比较强，可考虑放在第二步，为的是避免投资型客户与整商冲突的矛盾;

◎ 绝版拍卖：选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。

第二阶段：酒店式公寓：

说明：点式楼的操作重点在于“横卖”与“竖卖”。

“横卖”指的是在同一楼层当中卖户型;“竖卖”指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现哪一户型卖得特别好，就迅速提价;相对滞销的户型就快速调整。

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11 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

◎ 一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼;

◎ 项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道;

◎ 然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。

第三阶段：住宅

说明：住宅的总价低、首付低，在项目中有较大优势，适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定：

主题：新消费主义与新经营主义

二、项目营销推广主题的内涵

1.核心价值描述。

以新消费主义革命为核心，同时启动新经营主义革命和新都市主义革命，并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。

开发出XX市真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心。

2.核心价值诠释。

新消费主义革命

超常规性价值体系 新都市主义革命

本案核心价值

投资价值及体系 商场物业升值空间

公寓物业升值空间

2.1超常规性价值体系

2.1超常规性价值体系

本案核心价值体系的中心将落于本案1至4层的部分的商场及公寓楼物业，重点考虑以

2、3层的经营定位发挥其最大的价值潜能，以带动

1、4层的休闲娱乐物业形成超常规性、超

强辐射性、高投资附加值的效果。

基于本案的现状及自身特点我们提出新消费主义革命、新经营主义革命，以求以本案2个类型的物业作为2个平台，分别引入和倡导上述2大主义的革命，使得本案在同类物业中树立一个继往开来新模式的领导者角色，完善和超越现实同类物业，填补昆山市中心的一个市场空白，同时也作为城中一个重要的商务推进系统。

A、新消费主义革命

本案引领一种打破传统“消费=购物”模式的新消费模式，转换到一种工作之余的精神放松与物质消遣，即“消费=娱乐+美食+购物+休闲”的新消费主义革命。因为这种观念早已存在于大众消费者心中，尤其是年轻一族，只是没有相应的配套空间将其激发出来。而且，昆山的商业物业，特别是市中心一带，这是一个市场弱点，而本案的商场物业所能够提供的是一个昆山市前所未有的，新颖的休闲消费方式的整合资源的平台。扮演一个激发普通消费者内心向往和提供满足这种向往的场地空间商业物业，而再引入一种全新的心情消费照顾系统，使到来的消费者感受到一种方方面面都能被照顾的氛围，这个系统可以从各方面考虑，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龙等娱乐休闲设施。

B、新都市主义革命

引入酒店式生活环境：

层次一：个性+共性

层次二：便利+智能

提倡高档次的生活文化空间，人性化的商务设施体现在五星级的商务服务及设施，及人性化的体贴关怀设施，倡导以人性化的全方位系统为基础的专业化商务空间革命。

上述从而引出本案特有时间消费及精神消费的革命模式，即人流到达商场即便未购物，亦可得到一种精神上的享受，在这一段时间，享受本案的休闲、娱乐设施及表演、做秀等活动及现代化的人气聚集商业氛围。

2、2投资价值体系

针对本案的商场商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系。

本案营造了新消费主义革命、新经营主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。(这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大)，其基本脉络是由商场的升值空间带动公寓楼物业的升值空间。

3、本案商场目标客户群的消费心理研判及需求分析

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12 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

3、1隐性消费目标客户群的消费心理研判

通过对隐性客户群的定位描述，得出其消费心理有如下特征：

消费行为注重实惠，但追求质量与时尚

消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈

消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。

对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当作是日常享受的一部分。

消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。

消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。

消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。

3、2显性目标客户群的消费心理研判

其消费心理如下特征：

其消费行为由于投资额相对较大，因此较为谨慎，对价格性能比要求较高。但由于物业品牌的支撑加上宣传广告的影响必然能够拉动销售的火爆。

其消费习惯倾向于购买或租赁人流旺盛的商业区域。

4、目标客户群的需求分析

4、1隐性目标客户群的需求分析

本案对隐性目标客户群的吸引力的前景是本案招商顺利与否的一个前提与基础，本案产品设计主要是为了照顾和贴近满足基本消费者的需求，其需求分析如下：

其所需求的是一个大型的，新颖的集购物休闲娱乐为一体的大型场所，除购物外，能进行各种的休闲娱乐活动。

其需求也形成一种文化氛围，可以感受现代的消费文化和浓厚的时尚特色。

4、2显性目标客户群的需求分析

经分析，其需求预测如下：

一个易聚集人气，各项功能完善档次较高的物业

一个价格性能比比较优秀的物业

一个超常规的新颖的物业

一个可以看得到升值空间的物业

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-- 发布时间：2004-3-21 10:41:35

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七、 项目营销推广节奏“XXX广场”媒体投放计划

——策略执行计划

第一节：广告战略目标

1、销售增长目标

针对项目目前经营状况，开展相应广告活动，开拓和赢得市场，提升项目价值，提高项目经营业绩，实现项目潜在价值最大化，协助开发商获取预期收益。

2、市场拓展目标

通过系列广告活动展开昆山核心区内日趋饱和的销售市场，明确市场定位以及目标客户群，塑造自身特色，抢占市场份额。

3、品牌塑造目标

通过系列广告活动，树立项目良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感，力求使项目成为标志性商业物业。

4、企业形象目标

树立良好的物业品牌和企业品牌，扩大企业的社会影响力，改变成纯资金运作模式，使项目成为昆山市商业地产的代表作。

第二节：广告定位

1、展示全新面貌

通过各种广告表现形式，开创物业崭新形象，营造物业特色商业气氛，达到不断积聚人气的目的。

主打广告语：XXX拥有XX的荣耀

副标题之一：资本•运作•财富•扩张

副标题之二：今日寸金买铺，明日寸土寸金

2、招商

确立物业中高档品质，初期稳定原有品牌，后续应结合物业形象，斟选良好品牌，达到物业经营品牌与物业整体形象的统一。

3、中高档名品

邀请名牌星级店入驻，通过对星级店的广告宣传，提升物业档次。

4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娱乐广场的诉求

通过本物业弥补了XX核心区休闲购物一站式商业空间独特形象的宣传，形成市场差异销售，不断烘托人气，达到整合市场资源、稳定经济收入的目的。

5、酒店式公寓的诉求

通过对本物业地段、交通、价格和物业管理等的诉求，推出迎合市场需求的酒店式公寓，弥补城内写字间的市场空缺。

第三节：广告创意表现

1、报纸

围绕本案广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求：

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13 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

⑴ 开创物业崭新形象，营造特色商业氛围。

⑵ 宣传中高档服装品牌

⑶ 旺铺招租。

⑷ 突出本物业为XX核心区休闲购物一站式商业空间。

⑸ 展现本物业地段、交通、价格和物业管理为迎合市场需求的酒店式公寓。

2、电台

由于XX当地出租车、家庭私人小轿车拥有量占一部分比重，所以可选择流行频道，对物业招商等信息进行滚动播出，以达到不断聚集人气的功效。

3、户外及户内

可根据不同节日、假日，对户外及户内进行全方位立体包装，达到切合节日、假日气氛，紧随时尚、不断革新、及时传递折价信息，借以吸引消费者的目的。

户外：墙体广告喷绘、门外立柱包装

户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴

第四节：媒介策略

1、媒体分析研究

报纸：

⑴ 覆盖面大、受众广，可读性强，易形成市场声誉与口碑。

⑵ 权威性强，可信赖度高。

⑶ 报纸的不同版面具有不同的特定读者群，可以根据广告的诉求要点来选择版面。

⑷ 报纸广告可以传播一些详细的数据，这是其他大众媒体所无法取代的优点，这一优点尤其适合房地产广告。

缺点：

⑴ 报纸内容多，广告不容易引起注意，尤其是不同的广告登在一起，个别广告能够引起注意的可能性大为降低。

⑵ 报纸的时效性强，一般不具有保存价值，因此报纸广告的作用效果是短暂的，为了克服这个不足，应以一定频率连续在报纸上刊登以保证目标读者的接受率。

户外、户内POP

利用物业现有硬件设施，一方面节约广告费用，另一方面能够对物业特色进行全方位立体包装，形成较好的商业氛围。具体如：户外墙体广告、户外路牌广告等。

电视媒体

可在当地电视台黄金时期穿插一些电视广告、游飞字幕等。具体推广方案、预算目前尚需落实。

为了配合物业的整体营销推广，在节省广告费用的同时，又能很好的达到推广物业崭新形象，形成特色消费群体，故本次不做其他类广告创意推广。

2、媒体选择

报纸：以《XX日报》《XX晚报》为主

户外：户外墙体广告、门外立柱包装

户内：门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴、墙体广告喷绘

电视：XX有线电视台

1、2台

无线电台：XX当地电台

网络：自身企业沙龙网站、XX视窗、上海热线、房产网

3、媒介组合策略

初春阳光明媚，温度升高，正是服装换季、人们扩大户外休闲娱乐、投资、活动的好时机，阶段性布置2月中到6月初发布广告，配合房产信息专版发布小条招商广告及电视广告，结合节假日，布置户外广告宣传体。

4、项目推广费用

约占总销售额的3% 第五节：推广计划

阶段 目标 时间 主要媒体安排 其他媒体安排

报纸安排 内容 户外 电视 电台

场 2月13日

(周五) 《XX日报》

整彩版 XX铺王隆重登场系列 合适位置 大型户外广告牌

3块

XX广播电台

12：00-12：40

《新闻午报》 《社会广角》

栏目

2月20日

(周五) 《XX日报》

整彩版 XX铺王隆重登场系列

XX电视台一周预热

2月27日

(周五) 《XX日报》

整彩版 昆山铺王华彩乐章系列

3月5日

(周五) 《XX日报》

整彩版 昆山铺王华彩乐章系列

3月12日

(周五) 《XX日报》

整彩版 今日寸金买铺，明日寸土寸金!

3月19日

(周五) 《XX日报》

整彩版 今日寸金买铺，明日寸土寸金

3月27日

(周五) 《XX日报》

1/2彩版 铺王清盘，商住公寓再掀高潮

商住公寓

3月27日

(周五) 《XX日报》

1/2彩版 高档商住公寓限量发售预约登记

XX电视台一周预热

4月9日

(周五) 《XX日报》

整彩版 高档商住公寓预约登记

4月16日

(周五) 《XX日报》

整彩版 高档商住公寓限量发售预约登记

4月29日

(周四) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店-您的酒店

XX电视台一周预热

4月30日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

5月7日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店再掀高潮

5月14日

(周五) 《XX日报》

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14 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

5月21日

(周五) 《XX日报》

整彩版 开盘商业百年论坛活动

6月4日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店-您的酒店

6月18日

(周五) 《XX日报》

整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

6月25日

(周五) 《XX日报》

整彩版 清盘活动

费用小计 29900×17=508300元(整彩版彩版) 50万全年 待定 3万全年

期间可适量穿插一些报眼，规格6.5㎝×17㎝，预算：4133元 / 期，共5期

小计：20665元。

总合计：1，058，965元(未包括电视广告费用)

说明：

1. 报纸广告：以上费用均为报价，可优惠到8折左右;

2. 户外广告：由于具体路段、具体面积、具体投放时间无法定出，50万/年的费用为参考价格;

3. 电视广告：XX电视台房地产栏目正在变动，具体报价目前没有出来;

4. 整个广告推广计划将根据实际具体操作情况，每月制定出详细预算清单计划，并提前做出相关的SP活动宣传、广告内容、平面设计等计划。

八、 项目营销推广模式

(保守策略)

1、可整层销售也可分块销售，必要时可以租待售(租金以后可抵房租);如果客户意向“整层或半层”租赁的情况下，我们可以采取“先租后售”，可以先“热场”——“哄场”，让整栋楼火起来，又可以让客户充分体验了“投资回报”。售楼员可以挖掘一些老客户。

2、采取“赠送”活动。赠送商铺店位的装修及品牌的引进介绍、品牌培训，同时相应的销售价格比例提高或赠送“租期-----品牌效应”的期限。

3、采取“5年后回购”政策。给老客户一定的信心，给新客户更多的回报。作好永泰田的品牌!

4、在物业收费上也可以采取送“一定期限的商业管理费用”等优惠政策。

5、根据定位可以采取开设“拍卖政策------制造宣传气氛，加大力度”。即根据定位每层在确定的阶段进行“销售拍卖活动”;给新老客户增添信心及回报的期望值。

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-- 发布时间：2004-3-21 10:42:21

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九、 项目营销推广执行方案：

(附件一)

XX广场楼书方案

主题：商业百年

理念：资本•运作•财富•扩张

背景：以中国和世界商业模式的发展的全过程为大背景，XX为小背景

思考：从这个角度来说明,可以把我们的项目讲的很透,同时还能够传达商业文化的精神与内涵,这才是一个高度。商业百年重点体现的是一种商业文化和商业精神，而绝不是简单意义上的投资与赚钱。商业百年是我们对商业文化的高度概括。

线索：商业开始---商业模式的形成和发展---商业创新带来的进步---目前与未来新的商业模式展望---本项目对于新的商业模式的应用

故事：开始时从解放前的“徽商”“晋商”谈起，讲述创业史，接着讲述建国后到文革时期的市场状况和80年代改革开放产生的巨变，从90年代开始的各种商业模式“百货商场”“批发市场”“便利店”以及优劣势，重点讲述改革开放后涌现的温州人、浙江人、客家人以及国外的各种商业发展模式进入到中国产生的反响，最后讲述本项目的优势实际是上述各种商业模式的最优类型。

物业：物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。

分支篇章：下面以分支篇章阐述项目特色及优点(略)

◎ 区域决定价值

◎ 商业实现价值

◎ 环境体现价值

◎ 机遇创造价值

◎ 品质保证价值

◎ 品牌成就价值

◎ 文化象征价值

(附件二)

XX广场围墙策划方案㎜

总框架：分为三个部分，与楼书“商业百年”紧密相连，丝丝入扣。

第一部分：体现XX房地产开发公司经营理念

第二部分：体现XX广场主题性、综合性

第三部分：以版画的形式描述商业发展的各种阶段

宣传口号：

1.省钱只是精神，玩钱才是境界!

2.今日寸金买土，明日寸土寸金!

3.日进斗金---丰泽百世

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15 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案

4. 资本•运作•财富•扩张

(略)本策划案涉及一些特殊商业机密，所以删去部分还望各位见谅~~!

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商业房地产《XX广场》活动文案

活动DM文案内容

一.项目广告：

标题：请不要让5000元从您手中溜掉!

副标题：把握商机就是把握财富

文案：凭此单购买商业中心“XX广场”及住宅项目“XX•新城印象”将享受购房5000元优惠，请您保留好此单，长期有效。敬请关注我们项目推出的时间。(本公司保留最终解释权)

二.企业简介：

文明创造了城市，城市见证着历史，“XXX”伴随历史与城市前进的脚步不断向前。自成立伊始，以坚实的脚步、专业的精神、真诚的态度发展壮大为成熟的复合型房地产开发集团。

2003年，“XXX”集团组建了江苏永泰田房地产开发有限公司，在XXX计划投资五亿元开

发大型商住项目，整合高水平的规划设计团队、建筑团队、策划团队共同打造XX顶尖商业项目及精品住宅。商业中心“XX广场”及住宅项目“XXX•新城印象”已正式启动，预计在2004年初即可逐步推向市场，为XX房地产市场注入新鲜血液，也为XX市的经济发展与城市建设贡献一份菲薄之力。

江苏XXX房地产开发有限公司秉承“质量是根，信誉是命，品牌为魂，服务为本”为根本宗旨，以雄厚财力作后盾、以广博智力作平台、以致诚服务为己任，用专业精神和执着态度耕耘建筑、铸就精品，从产品开发到售后服务，精心尽力处处为您着想，与您共同创造城市的历史，为您提供成就伟业的平台，为您贡献一个“永享安泰生活”的真实梦想!

三.XX项目简介：

(一) XXX广场：

l 地段：

位于柏庐路与震川路两大商业街风云际会的交界之处，最后意义上的市中心绝版黄金地段。

l 市场：

昆山现有的商业形态分布散乱、规模档次均显不足，已经不能满足XXX迅猛发展的经济现状，XXX的商业形态急待升级!而柏庐路与震川路两大主要商业街正处于未来昆山成熟商圈的发展之地。全新的商业形态呼之欲出 —— 提升投资环境，极具升值潜力!

l 配套：

现代商业社会中配套的成熟与便捷决定商业价值 —— 已经为越来越多的投资者所认知。而江苏XXX房地产开发有限公司所开发的商业项目正是第一个真正的一站式商务配套及服务的商业楼盘。

l 服务：

丰富的项目运作经验告诉我们，决定业主所购买的通常不止是房子本身，开发商的实力、信誉和后期的服务至关重要。永泰田致力打造完善的服务平台，将客户当作自己的朋友和永远的资源真诚相待、热诚服务。

l 团队：

XXX的理念是 —— 专业的事情请最专业的人来做!在这个细节时代，XXX整合国际、国内最优秀的设计、策划、建设、建设单位共同参与项目开发建设，为您铸就精品物业!

(二)XXX•新城印象：

l 环境：

位于花园路北侧、虹祺路东侧，紧靠着新拓宽的萧林路南侧。独特地理位置，毗邻3000亩的森林公园，距离阳澄湖仅10分钟的车程，绿色生态环境浑然天成。

l 文化：

家人成长的过程离不开好的文化熏陶，与之相邻的大学城为您的生活平添了浓浓的学院文化气息，让您和您的家人在书卷中吸收知识的氧份。

l 实力：

超强资金，规模运作。知名房地产开发机构江苏永泰田房地产开发有限公司，一生的房子，一世的放心，这一切源于永泰田——实力品牌!永泰田人用雕塑艺术精品的专业精神和执着态度，挑战极限，精耕建筑。一心一意建造高质量的百姓住宅。品质和品位的双重见证，客户和专家的双重肯定，是公司的永久追求!

l 管理：

XXX特聘资深物业管理公司统领整个小区的物业管理及售后服务工作，向住户提供全方位的服务。配合小区完善的配套设施，对保安、工程、维保、园艺绿化、水系、会所康乐等众多功能，以海外先进管理标准进行规范管理。

l 智能：

智能化技术在住宅的全面应用已经是E时代网络生活的当然配置，永泰田所开发的住宅项目将全面建立完善的保安防范系统、物业管理系统及信息服务系统，其智能化技术应用之广泛开区域楼市之先河。

四.商业投资意向调查：

商业投资意向调查

【注：填写问卷时，在选项前的方框内打“√”即可。】

1.请问，您在近期(一年内)是否有购买商铺的计划?

□① 有 □② 没有

2.您购买商铺物业的目的是：

□① 自己经营 □② 投资回报

3.您对商铺户型的要求是：

□① 独立商铺 □② 自由分割式

4.您打算购买多大面积的商铺?

□① 30㎡以下 □② 30-50㎡ □③ 50-80㎡ □④ 80-100㎡

□⑤ 100-150㎡ □⑥ 150-200㎡ □⑦ 200-300㎡ □⑧ 300㎡以上

5.对于商铺类物业，您喜欢的建筑风格是：

□① 中国古典式 □② 现代简约式 □③ 欧陆风情式

6.您希望商铺物业采用哪种制冷方式?

□① 中央空调 □② 分户式中央空调 □③ 业主自定

7.您认为在整个商业铺面集中区应该提供哪些物业服务?

□① 全天候保安巡逻 □② 智能防盗报警系统 □③ 免费中介服务

□④ 一站式商务服务 □⑤ 统一广告宣传 □⑥ 合理规划购物休憩区

□⑦ 餐饮配送服务

8.您认为震川路与柏庐路沿街商铺的平米售价应该是：

□① 10000元以下 □② 10000-11000元 □③ 11000-12000元

□④ 12000-13000元 □⑤ 13000-14000元 □⑥ 14000-15000元

□⑦ 15000-17000元 □⑧ 17000-20000元 □⑨ 20000元以上

第9篇：泉城新时代商业广场招商推广系列活动方案

一、整体推广思路

思路一：活动推广直击目标客户群

所有的活动推广都要找到我们的目标客户群，而不是一味地追求活动的轰动性。对本项目而言，活动推广的目的是提升项目人气，从而加快招商进度，使负一层、二层商铺尽快消化完毕。

思路二：明星效应性与平民参与性相结合

根据全国平面媒体的数据统计，在报纸的阅读频率中，影、视、歌明星的报道一直排列第一位;在电视栏目中，文体新闻也是高居收视率前列。因此，明星效应在商业的营销推广中的作用，已经被越来越多的人意识到了。在本项目的活动推广中加入明星元素，一方面在当前商业广告横飞的情形下，这样的推广方式是具有差异性的;另一方面，也可以借助明星的强大号召力来为项目提升人气。

思路三：活动推广带动广告宣传

用活动带动广告，广告围绕活动展开的营销推广模式是最有效的一种推广方式。它避免了单纯广告推广的空洞、低效，使目标客户群迅速了解项目情况，并且记忆深刻。

二、阶段划分及活动方案

开业前活动(2010年7月27日——9月27日)

活动一：派发宣传单页

1.

活动目的：直接地将招商信息传递给目标客户，形成发展商与客户、客户与客户之间的有效互动;让商家和目标客户看到一个全新概念的泉城新时代商业广场，引更多的商户进驻。

2.

活动时间：2010年8月1日—9月27日

3.

活动地点：山师秀水街、经四路人防、韩国城、老东门、淘宝街等济南市区内成熟的商业街及商业市场

4.

活动内容：每天选取一个济南市区内成熟的商业街或商业市场进行点对点的单页派送宣传，派送对象包括店铺和消费人群。

5.

物料准备：招商单页

活动二：开分店，免物业费

1.

活动目的：站在客户的角度上考虑，让目标客户群得到真真正正的实惠，从而促进客户成交。

2.

活动时间：2010年7月28日—2010年9月27日

3.

活动地点：泉城新时代商业广场招商部

4.

活动内容：活动期间，其他专业市场的经营商户在本项目开设分店或品牌连锁加盟店，均享受减免第一年物业费的优惠政策。

5.

活动宣传：

1)

通过招商单页将信息传递出去

2)

在常规报广宣传当中加入优惠信息

活动三：泉城新时代商业广场XX明星歌友会(与Music88.7合作)

1.

活动目的：借助明星的强大号召力为项目提升人气

2.

活动时间：2010年8月1日——2010年9月27日

3.

活动场次：2场

4.

活动地点：泉城新时代商业广场内

5.

活动内容：附件1：泉城新时代商业广场XX歌友会活动流程

6.

媒体宣传：附件2：歌友会媒体推广排期

开盘当天活动(2010年9月28日)

开业庆典

1.

活动目的：告知开业消息，吸引终端消费者，提升商户信心。

2.

活动时间：2010年9月28日(暂定)

3.

活动地点：泉城新时代商业广场

4.

活动内容：

1)

邀请济南电台Music88.7著名节目主持人XX主持开业仪式

2)

主持人介绍泉城新时代商业广场具体情况

3)

开发商领导讲话(宣布正式开业)、历下区领导讲话、商户代表诚信经营宣誓

4)

舞龙舞狮表演

5)

文艺演出(邀请2—3名知名歌星助阵)，穿插有奖问答等互动活动

6)

介绍开业有奖购物活动月情况(活动期间，凡在商业街购物满50元者均可获得抽奖券一张，多买多得，月底进行集中公正抽奖，奖项设置4个等级，特等奖一名奖现金4999元，一等奖10名奖价值600元的品牌MP5一台，二等奖20名奖价值300元的床上用品一套，三等奖100名奖价值50元的精美礼品一份。)

7)

主持人宣布活动结束，音乐、锣鼓、鞭炮齐鸣。

5.

媒体宣传：

1)

开业前在项目悬挂条幅或空飘进行现场造势宣传

2)

开业前一个月选择两家报纸刊登开业信息

3)

开业前一个月在济南Music88.7进行广播宣传

4)

开业前两周以短信形式进行宣传

6.

物料准备：

条幅、空飘、舞龙、舞狮、舞台音响、彩虹门、锣鼓、舞台背景板(由庆典公司准备)、抽奖箱、奖品

山东中原泉城新时代商业广场项目组

2010-7-26