从“城中村”治安问题看“城中村”改造的必要性
[摘要]随着中国城市化进程的加快，城市面积不断扩大，大量的城中村出现，随之而来的是城中村的治安问题，城中村的治安问题已经引起社会各界人士的广泛关注，城中村治安问题的解决已经刻不容缓，而解决城中村治安问题的根本途径是加快城中村的改造。
[关键词]城中村;城中村治安问题;城中村改造
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近年来, 伴随着我国城市化进程的加快, 在我国各大中城市城郊结合部出现了大量人口密集、人员流动性大的“城中村”。由于受现有二元管理体制的制约，特殊的地理位置，庞大的外来人口等多种因素的共同影响，“城中村”逐渐成为现代城市刑事案件和治安案件的高发地，由城中村治安状况引发的各类案件呈上升趋势，其中侵犯公民财产类案件等严重干扰人民群众正常生产生活秩序的恶性案件层出不穷。由于“城中村”出租房屋在管理制度上有缺陷，部分出租房屋开始成为黄、赌、毒等违法犯罪活动的乐园。从某种意义上说， “城中村”这一农村城市化过程中的特殊产物，尤其是由此带来的治安问题已经成为危害我国城市治安安全的一颗毒瘤，而铲除这一毒瘤的关键就是加快城中村改造。
一、城中村的特征
1. 城中村的概念
从狭义上说, 城中村是指农村村落在城市化进程中, 由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区, 亦称为“ 都市里的村庄 ”。从广义上说, 是指在城市高速发展的进程中, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
2. 城中村的特点
(1) 城中村人口结构复杂，流动人口密集。改革开放以来，我国经济发展迅速，各大中城市建设处于快速发展时期，吸引了大量的农村剩余劳动力进城务工，城中村特殊的地理位置和低廉的房租使其成为了大量外来流动人口的首选居住地。城中村原来的主体居民以从事农业的农民为主，人口结构相对单一，大量外来人口的到来，使城中村人口结构开始趋于多样化。城中村中的原居民大部分失去了赖以为生的土地，为了增加收入，他们私搭乱建了大量的简易住房用以吸引外来人口租住，大量的租住房导致了城中村人口密度和建筑密度都极大。例如，北京通州一处城中村建筑密度高达90%，甚至出现了“一线天”的特殊景观。
(2)城中村地区社会治安管理混乱，治安状况不容乐观。造成城中村地区治安混乱的原因主要有以下两种：一种是城中村原居民的犯罪，另一种是流动人口的违法犯罪行为。城中村原来的主体居民以从事农业的农民为主，随着城市化进程的到来，农民开始向市民转变，但转变的并不彻底，城中村的原居民仍保留了大量的农村生活习惯，他们的受教育程度相对较低，现代市民意识不强，自身素质低下。依靠出租屋带来的租金和集体企业的分红，使他们生活的开始富裕起来，优越的物质生活开始使他们习惯了不劳而获，无所事事。部分城中村原居民甚至依靠拆迁补偿和租房收入一举成为了富豪，被人们戏称为“城中村富豪”。其中的部分人开始沉迷于赌博等违法活动，一部分违法犯罪分子甚至利用城中村中隐蔽的位置开设赌场，坐庄牟利，向城中村居民放高利贷。除此之外，大量的外来暂住人口开始成为城中村地区治安问题的隐患，城中村流动人口多，人口来源复杂，人员素质较低，甚至有违法犯罪分子隐藏在其中，再加上城中村地区管理力度弱等原因，导致城中村地区打架斗殴、吸毒贩毒、绑架勒索等违法犯罪行为时常发生。
(3)市政设施基础薄弱，公共设施欠缺，卫生环境条件较差。由于缺乏合理科学的规划，城中村地区基础设施薄弱，城中村地区大部分道路不能满足消防车、救护车的通行要求，再加上部分居民受经济利益的驱动，私搭乱建了大量的违章建筑严重阻碍交通。据南方都市报报道，广州海珠区石榴岗路新村内一出租屋因为煤气泄漏引发火灾，因为巷子太窄，导致消防车只能绕道而行，40分钟后才赶到现场，酿成了惨剧。城中村地区水电管线混乱，公厕缺乏。此外，城中村地区公共设施奇缺，医院和商店严重不足，因为没有排水沟，污水横流，处处可见垃圾堆，卫生环境较差。
二、城中村治安问题所面临的现状
从总体上看，经过多年的综合治理，城中村治安状况有所改善，但很多问题并未从根本上得到解决。因此，城中村治安问题依然是形势严峻，不容乐观。
一是从空间上看，“ 城中村”大多地处城郊结合部，地理位置优越，交通便利，处于城市到农村的“过渡性”地位。“城中村”特殊的地理位置及内部纵横交错的复杂路径给违法犯罪分子逃跑和隐蔽提供了极大的便利，违法犯罪分子见有机可乘，往往将城中村当做其实施各类犯罪的首选，因而导致各类刑事案件和治安案件发案率明显上升。深圳市警方在2008年9月城中村治安专项整治活动中所做的一项调查表明，城中村中复杂的路径已成为阻碍公安民警抓捕违法犯罪分子的首要因素，违法犯罪分子经常利用城中村中复杂的路径与警方和联防人员进行游击战。据《广州都市报》报道，在广州，60%的违法犯罪分子藏匿在城中村〔1〕;在太原，80%的流动人口犯罪成员生活在城乡结合部〔2〕;在昆明，2004 年城中村的刑事发案率占全市80%。〔3〕根据苏州沧浪公安分局的统计，在近几年处理的违法犯罪人员中，90%的犯罪分子生活在城中村〔4〕。
二是从政府的管理职能上看，城中村地区基础工作薄弱，管理控制力度不强。近几年来，城市的迅速繁荣，飞速发展，使政府的一些相关职能部门将主要注意力集中到城市的繁华地区，城中村地区由于其特殊的位置，管理的力度相对减弱。主要表现为：参与社会治安管理的警力不足，经费不足，基础建设较差，无法形成对违法犯罪行为的有效监督，治安管理存在漏洞，对社会治安管理的掌控度降低。
三是从违法犯罪的主体来看，城中村由于其特殊的地理位置，低廉的房租等条件吸引了大量的外来人口，人口流动性极大，其违法犯罪形式由传统的农村犯罪类型向现代城市犯罪类型转变，违法犯罪的主体由传统的农村黑恶势力向城市外来人口转变。大量的外来暂住人口和户籍人口管理制度上的缺陷给城中村的治安留下了极大的隐患。据河南郑州市金水区人民检察院对2004至2008年外来人口犯罪调查显示：外来人口犯罪率高，总体上呈波浪形式上升趋势。2004年至2008年，金水区检察院共受理刑事案件9367件，批准逮捕11810人，其中外来人口7214人，占61.1%。已超过全国外来人口犯罪33%的比例。外来人口犯罪总体上出现上升趋势。此外，调查还显示外来人口犯罪年龄偏低、文化程度不高。大多为35岁以下。外来人口犯罪的人数中有92%以上是农民，且其文化程度大部分集中在小学和初中阶段，高达82%。外来人口犯罪中具有高中、大专以上学历的人虽然所占比例不高，但也呈增长趋势。〔5〕
四是从违法犯罪的类型和手段上看，“城中村”地区的刑事案件类型主要以侵犯人民群众财产类的经济型犯罪案件为主，侵财类案件占刑事案件发案率的80%以上。主要表现为“两抢一盗”，即抢劫、抢夺，盗窃(包括入室盗窃和盗窃机动车)等三类多发性侵财案件。据上海市公安局所公布的案件显示：目前，城中村地区违法犯罪分子作案的手更加智能化、隐蔽化。例如，被告人庞虎、李中州，专为实施盗窃行为，购买专用解码设备及钥匙，并且选择在晚间或凌晨以停放在路边无人看管的广州本田轿车为作案对象，实施盗窃的整个过程仅需2-3分钟，得手后即将车牌更换并驾驶赃车前往广东低价销赃。从2005年12月至2006年3月，先后作案7起，窃得广州本田奥德赛、雅阁轿车7辆，价值人民币110余万元。又如，利用网络传播淫秽物品牟利、网上介绍卖淫、开设赌博网站等。此外，图财型犯罪往往随着市场需求的变化而变化，如盗窃汽车、助动车、电动自行车、电脑、数码产品等犯罪成本低、市场需求大且销赃得款容易的物品，此类案件被告人往往连续作案，并有一定的销赃渠道。
五是从违法犯罪的规模上看，城中村违法犯罪开始由个体化犯罪向团伙化、组织化犯罪模式转变。广东省公安厅最近提供的一组数据表明，城中村已成为违法犯罪案件的首要发源地。一些以地缘、亲缘为纽带的流动人口聚居在城中村出租屋中，其中的违法犯罪分子逐渐形成团伙帮派，向团伙犯罪、有组织犯罪转变，甚至形成黑恶势力。据珠海街道办的相关工作人员介绍，2008年该街道办下辖社区连续发生多起团伙抢劫工厂工人宿舍案件，犯罪依仗人多势众，开始由深夜、凌晨入室盗窃发展到光天化日之下进行公开抢劫，2008年，该地区每月抢劫案发生高达28起〔6〕。
从上述数据和分析不难看出：城中村治安问题以及由此引发的违法犯罪问题已经到了必须引起高度重视并采取有效措施彻底解决的程度。
三、加快“城中村”改造是解决“城中村”治安问题的治本性措施
就目前城中村治安问题的现状而言，无论我们采取什么办法，只要城中村还存在，这些办法都无异于局限于治标或者只能是权宜之计。而治本的办法，就是加快城中村改造，在实现城市扩张的同时，尽快取消城中村。进而使城中村治安问题从根本上得到解决。因为城中村改造的加快，至少可以带来以下几个显著变化：
一是以“村”为特点的治安问题将不复存在。随着城中村的取消，城中村将实现由“村”变“城”的一系列转变。农村变城市，村委会变社区，村民变市民。生产方式和生活方式都将发生新的改变，以往发生在村民周围的明显带有城中村特点的治安问题将转向趋城市化。
二是城中村基础设施的变化将使治安环境得到明显改善。城中村改造之后，取而代之的是一大批带有新兴城市特点的大项目，产业集群或棚户区改造项目随之跟进。拔地而起的是一幢幢高楼大厦，成片的现代化厂区或配套齐全的高档住宅公寓。以往城中村中的流动人口过多，出租房屋管理不善，治安环境混乱的情况将随之改变。
三是警力配备和治安管理将得到明显加强。随着城中村的取消，新建社区的警力配备和治安管理将同现代化城市化管理全面接轨，各种现代化的安全防范监控设施将使治安防范的档次得到大幅度提升，各类治安问题发生的概率也将明显降低。
终上所述，解决城中村治安问题的根本出路在于加快城中村改造。而加快城中村改造，不仅能够彻底解决城中村的治安问题，而且有助于解决现代城市加快发展中的新增项目用地.改善城市居民住房条件等一系列事关经济和社会发展以及民生等重大问题，尤其是对推进和谐社会建设具有十分重要的现实意义。
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〔6〕珠海都市报，2007-12-1〔Z〕.
〔责任编辑：程学军〕
作者：于越,苏丁奕,刘鑫
摘要：城中村作为我国二元经济体接结构下农村向城市过渡的产物，是现代化城市与旧式农村的一种结合体。它是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊地域现象。它的存在，在城市内部形成独特的城乡二元化格局，在经济、社会、环境、景观、文化等方面导致一系列问题，给城市面貌、建设管理、土地的集约利用、城市的精神文明等带来严重的负面影响。基于现代化城市建设的需要，各地政府纷纷开展城中村改造工程。但是，城中村改造过程中出现诸多问题，并由此引发了学界对城中村改造模式的探讨。本文将从城中村改造中出现的问题出发，以武汉市“江堤模式”为例，探讨城中村改造的经验。
关键词：城中村；城中村改造；武汉“江堤模式”
改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21世纪中国必须面对的一个重大课题。随着改革开放，城市化相较往期呈现出新的特点：1978年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。近几年来，随着经济社会转型以及社会环境的迅速更迭，城中村改造又面临一系列前所未有的研究热点。例如，“伪城市化”现象和“半城市化”现象的存在，以及城市化的“不可持续”发展等问题市场交错出现。如何找到一条实现顺利过渡的坦途，既是政府的政策方向所在，也是广大民众的关切所在。因此，本文结合城中村改造现实，讨论城中村改造中出现的问题，从而总结经验，为城中村改造成功模式的探讨提供途径。
一、城中村及相关概念
城中村，一般来说，是指被城市包围的村落，是城市政府在快速城市化下急功近利式拓展城市空间的产物。城市的快速发展使得城市郊区大量的村落被圈进城市建设范围，由于城市政府要在“城中村”土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本.城市政府选择了“获取农村耕（土）地、绕开村落居民点”的迂回发展思路，由此形成了一个个大大小小的城市建设的“孤岛”——城中村，正由于城市政府建设和管理的回避，导致这里成为城市“脏、乱、差”的典型，城市的阴暗面和藏污纳垢之地。而城市为了市容美观和城市安全以及便于城市管理，拉开了城中村改造的序幕。
“城中村”是乡村——城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。体现为依靠出租屋和集体物业的”外生式“的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”的村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。正是由于城中村的出租经济和优越的地理位置，吸引了大量的外来劳动人口来此居住，这成为城中村发展壮大的重要原因，使城中村成为城市低收入者的主要住房来源之一。同时城中村也由此演变成外来流动人口进入城市的“踏板”，“城中村”为流动人口从“乡村人向城市人”转变提供了“过渡场所”。在”村外”的城市寻找工作机会，在“村内”的（半）熟人社会获取社会及心理上的认同。然而由于城市化的进程还在不断推进和民工潮的持续，城中村作为流动人口和低收入者聚居区也还将发挥着巨大的作用，如果政府全部一拆了之新建商品房，那么以该地段的区位，房租可能会上涨好几倍，以这些流动人口和低收入者的收入水平是绝对租不起的。倘若“城中村”改造把“低收入者赶出他们自己的家门，却没有让他们在别的地方得到像样的住房，这种治病的办法比疾病本身还恶劣”（戴维·波普诺，1 999）。从这个角度来说，在当前廉租房制度还不甚完善的状况下，城中村作为流动人口和城市低收入者的主要聚居地，在改造后也还是要为这些人提供住房，这就需要在改造过程中有更大的考量。
二、城中村改造中出现的问题
城中村突出地反映了城市化与中国所实行的城乡二元化管理制度二者之间的矛盾。目前，城中村改造过程中突出表现的问题主要有4个方面：
（一） 有关城中村改造的法律法规缺失
基本上，所有的政策行为都需要相关法律法规进行指导和规范。但是，据了解，到目前为止，国家还没有出台关于指导城中村改造的法规文件，各省市政府也无明确、严谨的相关政策出台。据问卷调查显示，约73%的被调查居民反映，政府在城中村改造时经常出现违规和违法行为。造成这一现象最主要的原因是没有合理、科学、权威的法律保障，同时政府也没有制定相适应的政策法规来规范城中村各方面的改造，造成城中村改造中的法律空白，从而让违法违规行为钻了空子。
（二） 土地利益关系复杂，成为矛盾交织点
城中村位于主城区边缘，地理位置特殊，发展潜力巨大，土地可谓寸土寸金，在房价一路走高的今天，不可否认许多地方政府对城中村改造的热情多来自于此。笔者暑期社会实践走访的几个城中村无一不在进行着房地产开发。但城中村中土地、房屋关系复杂纷繁，产权问题难以界定，改造后失地农民的理赔问题不好解决。在对一个城中村进行调研时，我们发现村庄里十户中有六户村民都因不满理赔结果而拒绝搬迁。并且，在城中村改造中，村民、村集体、开发商、政府以及全社会利益交织在一起，村民的眼前利益和长远利益难以权衡，围绕土地产生利益纠葛与矛盾冲突在所难免。
（三） 改造成果参差不齐
不可否认，城中村改造确有不少改造成功的案例，社区整洁有序，居民安居乐业；但更多的是改造失败的实例，村里脏乱差现象比比皆是，建设毫无章法，存在巨大安全隐患。究其原因，不难发现，改造主体至关重要。城中村改造的主体为政府、村民、村集体、开发商等，而村集体和开发商往往扮演着实际操作者的角色。但由于村集体的认识局限和开发商的逐利性，在实际操作中他们很难将城中村的改造与城市的总体发展相结合，多是随市场而动，随性而为，建设质量和效益难以保障，发展具有很大的盲目性和自发性。所以造成一些城中村的建设与城市总体发展规划脱节，改造成果参差不齐。
（四）社会保障进展缓慢
城中村改造完成了农民的市民化转变。但市民化不仅仅是简单的市民身份认证，更重要的是市民身份背后的权益保障，特别是直接关乎农民生存生活的社会保障制度。严格地讲，目前几乎没有一个地市真正建立了关于失地农民的社会保障制度。与城中村改造进展的如火如荼相比，有关失地农民的社会保障工作进展十分缓慢。现今城中村改造后，失地农民就业问题解决程度很低，他们往往缺少固定的生活来源，又不能享有与市民同等的社会福利，生活边缘化倾向明显。生活问题难以解决打击了村民参与城中村改造的积极性，这也无形中给新的城中村改造带来了一定的阻力。
三、城中村改造经验——以武汉市“江堤模式”为例
城中村改造中出现的诸多问题，不是采取单一措施就能解决得了的，必须运用一系列综合配套措施才能得到有效缓解。武汉市“江堤模式”就给城中村改造中问题的解决提供了一种优秀的模式。
武汉市汉阳区江堤街，东临长江，南向太子湖，西携四新，北接归元寺。虽居佳位，多年来却是有名的“城中乡”。2005年，江堤街城中村综合改造正式启动。撤村建居、拆迁还建、土地征购、产业发展、村民成股民变市民……“城中村”改造速度之快，过渡之稳，被人誉为“江堤模式”。
江堤街采取的是“村集体和开发商相结合”的半市场化改造模式。在这个模式中，江堤街既坚持村集体以及村民对城中村改造的主导权，也保持了开发商所代表的市场所发挥的作用，更加高效、保质保量的完成了江堤街的城中村改造。并且，“江堤模式”的另一个重要特点就是坚持物质文明、精神文明两手抓，在改善其物质环境的同时，特别注重村民精神文明的建设和改造，促进当地居民从物质和精神两个层面完成由村民到市民的转变。其主要经验主要由以下两个方面：
第一，在物质方面，“江堤模式”主要以项目开发作为主要的改造途径。村民在村委会的指导下，参考各种改造方案，通过民主协商、集体讨论、协调一致的形式决定本村的改造方案，并通过市场机制招标引入有资质的房地产开发公司，与其签订合作协议，共同完成城中村改造的硬件部分，主要包括各种基础设施的建设和公共设施的开发等。在整个过程中，上级政府只起组织、协调、服务和监督的作用，具体执行权力放权给村委会和村民，由村委会代表村民同开发商进行接洽，从最开始的拆迁，到之后的招标，再到招标滞后的各项具体工程，都以保障村民利益为最大原则，最大程度上考虑村民意愿。这有效保证了整个过程的透明性和公开性，确保了工程的质量。
第二、在软件改造上，主要是村民身份的多重转变。
一是由农民变为居民。城中村改造完成了农民的市民化转变。但市民化不仅仅是简单的市民身份认证，更重要的是市民身份背后的权益保障，特别是直接关乎农民生存生活的社会保障制度。江堤街城中村改造后，所有符合条件的村民一律获得了城市居民身份认证，享受城市居民待遇，参与城镇居民社会保障。当然，这只是由农民变为居民的一小部分，更重要的是村民们心理上、生活习惯上的转变。在这个过程中，江堤街村委会采取组织各种社区文化活动，比如讲座、宣传栏等方式，对村民进行宣传教育，帮助大家树立正确健康的观念和习惯。
二是由农民变为股民。城中村改造实现了农村向社区的改变，土地所有权也随之发生改变。在改造之前，农村的土地是村集体所有财产，在城中村改造过程中，江堤街村集体把土地变现，成立村集体的集团公司，由村民入股。这大大解决了由于城中村改造而失去土地的农民的生活来源问题，是非常值得借鉴和推广的措施。并且，由农民变为股民，可以股息分红（据了解，股民现在每年的股息分红大概在2万左右），这给人们的生活提供了可持续的收入保障，解决了农民失去土地后面临生存问题的后顾之忧，激发了他们探索城市生活的新动力。而且，成立集团公司还给农民带来新的就业岗位，既解决了农民的就业问题，还因为农民自己就是股民，就是公司的所有者，更激发他们的劳动积极性。这是农民变居民的第一步，有助于农民逐步探索，慢慢地在城市找到自己的定位，学会在城市生存的技能，为自己的城市生活揭开新篇章。
三是由村委会改为社区。城中村改造使江堤街由农村变成了城市社区，所以，基层自治组织也由村委会变成了社区居委会。这种改变使江堤街从基层管理上实现了城市化，更有利于整个社区的管理及江堤街居民与城市生活各方面的对接和适应，更有利于居民融入城市生活。
江堤模式成功地避免和削弱了城中村改造中各种问题带来的不利影响，改造效果显著，作为城中村改造的成功经验，值得在全国推广。
四、结语
城中村改造是一个系统工程，在城镇化进程日益加快的今天，这是一个不可能回避的问题，它关系到千千万万群众的切身利益，关系社会主义和谐社会的建设，更关系到社会主义现代化建设的百年大计，政府部门应该引起高度重视。江堤街的改造给我们留下很深的印象，其实城中村改造并不难，只要我们充分尊重人民利益，心系百姓，城中村改造就是一项造福千秋万代的大工程，是向城镇化迈出的坚实的一步。（作者单位：武汉大学政治与公共管理学院）
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作者：郭倚铭
摘要：摘要： 城中村是高速城市化进程中的一种特殊的区域现象，是城市建设快速发展和城乡经营体制共同作用的结果。当前，城中村问题日益突出，城中村改造作为提高人民生活质量、提高人民生活质量的一项实际工程势在必行。
关键词：城中村;问题;改造
随着城市发展的进程在不断的加快，越来越多的人选择到城市发展，而且许多位于城市外围的农村也在进行城市化改造，城市化的进程得以飞速发展。城中村的形成是我国城市化进程发展飞速的特有现象，上世纪90年代开始，随着城中村问题的突出和政府的高度重视，不同领域的专家学者从城市规划、经济、社会、制度层面展开了广泛的研究. 本文分析了“城中村”存在的问题以及“城中村”改造的现状，并提出了“城中村”改造的措施，以期能推动我国城市的健康可持续发展。
城中村的现状
为了进一步优化我国城乡建设的发展，带动城中村居民居住环境的提高，我国的各大城市规划了城中村改造，并作为重点项目工程。关于城中村目前的基本现状，笔者进行了相关总结，具体内容如下：
基本结构发生变化
村内基本没有或者已经没有耕地，随着城市化进程的普及，城中村内的土地资源不断被规划为城市发展规划用地，场地的原住民或者新增的住民由于没有足够的耕地，导致基本不从事农业方面的生产，多数村民都是自谋生计。从原来的第一产业逐步向第二第三产业转变。
场地布局混乱
在房租收益和寸土寸金的紧缺条件下，城中村内场地建筑密度和空间场地呈现出失衡的现状，并带来一系列的问题。城市与乡村的混搭，城市和乡村的混合在视觉上是混乱的。建筑造型不统一，街道隨意铺设，电线水管经常露天铺设，店铺装修随意简单。
人口密度过高，文化建设落后
由于城市化的进程稳步上升，大量农村劳动力向城市发展，由于户口等因素的影响，外来劳动力只能就近选择住房，这就导致了城中村成为解决住房的最佳选择。由于人口密度大和外来人口的不断涌入，农民工，白领，聚合各个阶层的生活形态，城中村的街道本身狭窄，人流量、车流量的加大更显街道空间拥挤。呈现出人口流动量大、结构复杂、管理难度大的特征。
设施不足，环境卫生差
城中村内部分道路为了个人便利到达，导致布局不合理，无法满足人流、物流、消防、急救等通行。摆摊、超市、市场、餐馆、快递等业态接地气，却造成街道的脏乱差、追逐经济的环境日益杂乱无章，缺乏有效管理。
城中村改造措施
根据国家相关规定的要求，为保证城中村改造项目的顺利进行，各地城市推出了符合当地现状的相关政策。各地区应采取有效措施，以落实建设整治标准为前提，匹配当地城市总体发展定位，以人居环境为抓手，提升公共空间安全与品质，完善基础配套设施，助力区域产业发展，彰显当地城中村特色。基于此，人们也十分关注和重视城中村场地的规划以及公共空间的合理利用。
安全、宜居的城中村
由于城中村内的结构复杂，各个方面缺乏安全性。可以通过实现城中村出租屋视频门禁系统安装全覆盖;需要明确出租屋消防逃生空间，在城中村建设至少一个消防站，保障消防用水;确保电力管线规范有序，确保城中村内的充电桩机制设置，并就近接入配电变压器;保证城中村的正常照明，确保居民的夜间活动安全;重点亮化马路、巷道区域。巷道宽度较大的采用庭院灯照明，狭窄的巷道采用壁灯照明;避免出现盲区，防止光污染，确保电气安全;优先实现管道天然气进村，确保实瓶燃气定点供应。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，根据垃圾投放点管理需求，强化垃圾投放点(含暂存点)监管，在全区小区设置智能垃圾投放点，并设置监控设施，搭建生活垃圾投放(含暂存点)统一视频管控，运用视频监控、分析预警、远程通话等手段加强生活垃圾分类监督、引导，对监控范围内的垃圾投放点环卫质量进行实时监管，实现全方位、全时段、点对点实时精准监管、督办整改。解决城中村生活的安全隐患，提供全面安全的宜居空间。
包容、和谐的城中村
户外广告招牌和伸缩雨棚的统一整治，有利于城中村的统一规划设置，使得城中村统一特色，结合场地建筑的定位，统一建筑的外立面颜色外观等。在场地区域内，绿化用地非常紧张，立体绿化更凸显其重要性、可行性。发展立体绿化，能丰富城区园林绿化的空间结构层次和城市立体景观艺术效果，有助于进一步增加城市绿量，减少热岛效应，吸尘、减少噪音和有害气体，营造和改善城区生态环境。还能保温隔热，节约能源，也可以滞留雨水，缓解城市下水、排水压力。具体方式很多，如墙面绿化、棚架绿化、篱笆绿化、坡面绿化、屋顶绿化等。延续城中村固有的社会特征，发展文化和社会阶层的包容性场所。
开发、多元的城中村
伴随着时代的变迁，开放式和多元化已经成为趋势，坚持点、线、面结合，实施绿化、彩化、美化，丰富林相、色相、季相，打造错落有致、层次分明、自然流畅、四季多彩的绿化景观，充分利用自然因素进行环境设计，因地制宜，把绿化设计融入到场地设计之中，充分利用原有的地形、地貌，建筑的布局尽量适应原有的地形。场地区域内商业店铺空间密集，可用绿化面积较少，改善店铺门前的铺装，尽量利用有限的空间“见缝插针”地营造精巧、别致的绿化小品、花带、树池等景观。设计利用花篮、盆花、盆景、草地等来进行区域绿化。在道路、节点、绿地进行盆花摆放，部分位置铺设绿化草地，以此来点缀片区景观，提升品位。增强魅力，营造和谐优美的人居环境。
活力、宜业的城中村
融入城市功能，与周边城市功能共筑活力城区，激活区域内不同链条阶段的创新活力社区。根据区域的设计定位和目标，结合场地的实际情况对其进行统一的设计。对于片区内的闲置地进行美化提升改造为文体休闲场地，其中包含标识系统、城市家具、座椅等设施，并确保区域拥有一定规模的公共开敞空间。由于管理不善和车位乱停靠等因素失去活动功能的公共空间进行环境整顿，恢复其公共活动功能。对于缺乏公共活动空间的小区，增加文体设施服务居民群众，并结合实际周边空间考虑增设坐凳、城市家具设施的布置，坐凳需要做到人体适宜的尺度，保证使用者的舒适感。
在城中村改造当中，整体规划，高起点、高标准建设市政基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，科学规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把城中村改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立尊重自然的规划思想， 认真科学地编制改造规划，充分利用自然资源。做到既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。
结语
城中村问题是我国特殊条件下农村城市化从计划经济向市场经济过程中的一种独特现象，它反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾，有其自身的历史和必然性。目前，全国各地的大、中、小城市都存在城市化现象，并且随着城市化进程不断扩大和发展。因此，应尽快研究制定、调整和完善相应的法律、法规和政策，切断城中村形成的根源，避免新城中村的产生尤为迫切，对于已形成的城中村，改造越晚，成本和代价就越大，加快城中村的改造，促进城中村的改造和发展，也是加快城市化进程的必然要求。要克服思想上的困难，就要充分认识到城中村改造是一项长期、复杂、渐进的系统工程，要深入研究、积极探索，制定切实有效的措施，在保证社会稳定的前提下，尽早让村民融入城市生活，积极稳妥地推进城中村改造，加快农村城镇化进程，构建社会主义和谐社会。尤其在改造完成初期的村庄，仍要注重可能出现的一些弊端，尽早发现、尽快解决。这些城中村的现状虽然没有出现大的问题，但是存在着很多的隐患，不能满足于现在的成绩，应该立足现实，着眼未来，向更高的层次发展， 尽早着手，进行科学统一的重新规划，为未来的健康、可持续发展提供良好的基础。
参考文献
[1]沈令.城中村改造过程中存在的问题及对策研究[J].乡村经济，2005.
[2] 易颖.石牌：一个“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31.
[3]潘亚兰.城中村问题初探[J]，2008.
[4]城市化进程中失地农民市民化问题的调查与思考[J].浙江社会科学，2003. [5]高嵩.城乡结合部社区的研究[J].社会学研究，2001.
黄江威(1993.3.3)，男，汉族，籍贯：湖南益阳人，中冶南方工程技术有限公司深圳分公司，景观设计师
作者：黄江威
第一章 总则
第一条
为加快城市化进程，推进和规范城中村改造工作，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称城中村改造是指将城中村的集体土地依法转为国有土地，农民转为居民，撤觥村委会建立居委会，农村集体经济改制为城市混合经济或股份经济和按照城市规划、建设、管理的规范对原有建筑形态进行改建、翻建的行为。
第三条
本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区城市建成区范围内的城中村改造适用本办法。
第四条
城中村改造应当以西安社会经济发展计划和城市总体规划为依据，按照“政府主导、以区为主、市场运作、改制先行、改建跟进、尊重民意、利民益民”的原则实施。
第五条
市城中村改造管理机构负责本市城中村改造管理工作。
市城中村改造管理机构接受市发展改革、规划、建设、土地、房产等行政管理部门的委托行使与城中村改造相关的行政管理职能，集中办理相关审批手续，并接受委托部门的监督。
市民政、公安、劳动和社会保障、农业等部门应当按照各自职责，做好城中村改造管理的相关工作。
第六条
各区人民政府负责本行政区域内城中村改造工作。各区人民政府设立的城中村改造主管机构具体负责城中村改造工作的组织实施。
各区城中村改造主管机构可依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政执法职能。
高新技术开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞综合治理区范围内的城中村改造工作，在所在地区城中村改造领导小组领导下，由其管委会负责组织实施。
第七条
城中村改造应当依照城中村改造目录逐步实施。二环以内的城中村全部纳入城中村改造目录，二环以外的城中村，由区人民政府报市人民政府批准后纳入城中村改造目录。城中村改造目录由市城村改造管理机构定期向社会公布。
第八条
城中村改造，每个改造村只能有一个实施主体，可以是村民委员会或村集体经济组织，政府土地统征储备机构，各区城中村改造建设经济实体，社会投资商。
第九条
设立城中村改造专项资金，全部用于城中村改造。专项资金由以下部分构成：
(一)城中村土地出让金、储备土地的增值收益金扣除应提取的失地农民养老保险、水利建设基金、农业开发基金后的余留部分;
(二)城中村改造建设项目的同级税收留成部分;
(三)城中村改造中收取的城市基础设施配套费。
专项资金管理、使用等按照《西安市城中村改造专项资金管理办法》执行。
第二章
方案制定
第十条
城中村改造应编制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一经批准即列入改造计划。
城中村改造工作方案应包含：村庄现状资料，清产核资、集体经济改制、资产分配、旧村拆迁安置方案、控制性详规及建设方案等。
城中村改造工作方案未经批准，不得实施改造。
第十一条
城中村改造工作方案须经村民或(户代表)大会通过形成决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批。
第十二条
城中村改造工作方案一经审批，不得擅自更改。实施改造过程中，城中村改造工作方案确需变更的，应报市城中村改造管理机构审定。城中村改造工作方案有重大变化的，如建设方案有较大调整，拆迁安置方案有较大变化等，应报市人民政府审定。
第三章
改制
第十三条
列入改造计划的城中村，村民农业户口经所在区人民政府批准一次性转变为城市居民户口换发户口簿的工本费，由各区财政负担，其他费用免收。
第十四条
城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。
清产核资工作应当委托有资质的资产评估机构或由农村集体经济组织进行。清产核资结果应经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。
农业、财政、审计等部门尖加强对清产核资工作的指导、监督。
第十五条
集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造主管机构备案。
改制后组建的经济组织，承担原集体经济组织的债权债务，负责原集体资产的管理和运营。
第十六条
集体经济组织改制后，撤销村民委员会，建立居民委员会。
新建立的居民委员会人员组成和工作经费，按城市居民委员会组织现行的规定和标准执行。
第十七条
完成撤村建居的城中村纳入城市管理体系，其市政基础设施建设、管理等按城市管理体制和标准执行。
第四章
土地利用
第十八条
列入改造计划的城中村集体土地依照法定程序转为国有土地。城中村改造用地应当符合土地利用总体规划。
第十九条
城中村改造安置村民居住、生活用地以划拨方式供给。
在集体土地依法转为国有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集体土地。可持集体土地使用证办理相关规划、建设审批手续。
城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可发展生产开发建设。涉及旅游、娱乐、商业、商品住宅等经营性项目用地，应当以招标、拍卖和挂牌方式出让。
第二十条
城中村改造工作范围内的土地储备专项用于城中村改造工作。
土地资源紧缺的城中村可以实行货币或异地安置。进行异地安置的土地可按等价置换方式进行，也可在城中村改造土地储备中给予解决。
第二十一条
除城市规范涉及的市政公用设施、市级以上(含市级)重大公益建设项目及市人民政府确定的项目外，纳入城中村改造目录的城中村现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目。
第二十二条
城市居民在农村购置宅基地的，1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定办理。1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和国发[2004]28号文件的相关规定执行。《土地法》颁布实施后，各区在土地改革尝试中存在的历史遗留问题，由各区人民政府自行决定。
第五章
第二十三条 市城中村改造管理机构应当同市规划行政管理部门，依据城市总体规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准后实施。
城中村改造专项规划批准后，任何单位和个人不得擅自改变。
第二十四条 城中村改造项目应当申请领取选址意见书。
第二十五条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。
主要街区、风景名胜周边的城中村改造规划设计方案应通过公开竞标方式征集，并组织公开展示征求市民意见。
第二十六条 城中村改造涉及城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划。
第二十七条 除城市绿地、道路及其他公用设施用地外，城中村改造安置村民生产、生活用地指标原则上人均不高于65平方米。
第二十八条 城中村改造项目申请建设用地的，应当持批准的城中村改造方案、选址意见书等文件提出建设用地规划许可申请，经核发〈建设用地规划许可证〉，方可办理土地使用手续。
第二十九条 城中村改造项目申请新建种类建筑物、构筑物的，应当持建设用地证件、土地证件及建设项目有关文件提出建设工程规划许可申请，经审查合格，交纳城建费用后，核发〈建设工程规划许可证〉。
安置村民的建设项目免收城市基础设施配套费，其他建设项目减半收取城市基础设施配套费。
第三十条 城中村改造项目建设单位，应当按国家建设审批程序办理相关手续后，领取〈建筑工程施工许可证〉。 未办理〈建筑工程施工许可证〉的，一律不得动工建设。
第三十一条 城中村改造范围内的商品房出售前，应当办理〈商品房预售许可证〉，未取得〈商品房预售许可证〉的，房屋不得预售。
城中村改造范围内的商品房预售管理应当纳入市房地产管理信息系统和房地产预警预报系统。
第六章 拆迁安置
第三十二条 各改造村应当结合本村的土地资源和实际情况，
制定拆迁安置补偿方案。拆迁安置补偿方案应当经原集体经济组织全体成员大会讨论通过，并公示。
第三十三条 城中村改造实施主体运迁前需要进行房屋估价的，估价单位应具有一级房地产估价资质。
第三十四条 申请领取房屋拆迁许可证的城中村改造实施主体，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用帐户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的实偿安置，不得挪作他用。
市中城村改造管理机构应当与城中村改造实施主体、开设拆迁补偿安置资金专用帐户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市城中村改造管理机构同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。
第三十五条 城中村改造拆迁补偿安置以城中村房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿依据。未进行产权登记的房屋不予补偿。
《西安市城中村村民房屋建设管理办法》(试行)试行前，城中村已建成房屋二层(不含二层)以上部分的面积按残值(即重置成新价)给予补偿。涉及商业用房的，以土地原始批准用途为准，凡自行改变房屋用途的一律按住宅用房处理。
第三十六条 利用集体经济组织自有资金或全体成员集资自行改造的，可自行制定拆迁补偿安置方案及过渡补助标准。
引进投资商进行城中村改造的，其补偿安置方案不得低于本办法规定的补偿安置及过渡补助标准。
第三十七条 城中村房屋拆迁实行产权调换或货币补偿二种补偿安置方式。被拆迁人可自主选择安置补偿方式。
实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积等因素，以房屋市场评估价确定。 实行房屋产权调换得，依据原房屋产权建筑面积，就近上靠户型安置，人均建筑安置面积不少于65平方米。
房地产市场评估价格参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。
第三十八条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：
(一)安置房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价(不含地价和建设配套费)与被拆迁房屋房地产市场评估价互找差价结算。
(二)原房屋建筑面积人均不足65平方米的按人均不低于65平方米建筑面积安置。相差的面积部分按新建房屋重置价结算。
(三)对就近上靠户型超出安置补偿面积的部分按新建房屋综合在价结算。
第三十九条 原户口在城中村的现役义务军人、在校学生、服刑人员和户口尚未迁出的出嫁女在城中村房屋拆迁补偿安置中应当与被拆迁村民享受同等待遇。
第四十条 被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造实施主体应当给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。搬家补助费和过渡补助费的标准应不低于《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定的标准。
城中村改造实施主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍相被拆迁人支付过渡补助费，超过六个月的，从第七个月起每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。
过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。
第四十一条 城中村改造实施主体应当与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的时间内签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：
(一)被拆迁房屋的权属地址面积，使用性质、结构等;
(二)补偿方式、安置补偿标准和结算方式;
(三)安置房屋的权属、地址面积，使用性质、结构和过渡方式，过度期限;
(四)违约责任和解决争议的方式。
第四十二条 城中村改造实施主体与被拆迁人依据本村村民安置补偿方案及本办法，在规定的拆迁期限内达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调、裁决。
第七章 罚则
第四十三条 违反本办法规定，在城中村改造中，弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，由有关部门责令主管人员和直接责任人赔偿经济损失。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 违反本办法规定，未按照城中村改造工作方案进行城中村改造，擅自改变改造工作方案，进行与城中村改造无关建设活动的，由有关部门依据相关法规进行处理。
第四十五条 城中村改造工作人员，违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任;给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第四十六条 违反本办法的其他行为，按相应的土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法规的规定予以处罚。
第八章 附则
第四十七条 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以外的其他区县城中村改造工作参照本办法执行。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。西安市人民政府2003年4月4日发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。
2007年 10月20日 施行
第一章 总则
第一条
为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。
第二条 本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。
第三条
本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。
本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
第二章 城中村改造专项规划
第四条 城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。 城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。
第五条 国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。
第六条 城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：
（一）划定规划编制区；
（二）改造目标；
（三）功能定位；
（四）改造模式及策略；
（五）供地方式及拆迁安置方案；
（六）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；
（七）开放空间和园林绿地系统；
（八） 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；
（九）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
（十）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
（十一）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；
（十二）技术经济指标和经济可行性评价；
（十三）改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；
（十四）其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
（十五）实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。
第七条 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。
第八条 专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见；拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过（90%以上）。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。
第九条 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：
（一）规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；
（二）规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A
1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；
（三）光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*、doc）；规划图纸采用ACAD格式（*、dwg）。
第十条 专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录；各区（县）政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区（县）政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。
经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章 土地处置和拆迁安置
第十一条 专项规划批准后，由区（县）政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。
第十二条 土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。 城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发
一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理工作。
第十三条 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区（县）政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益；土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。
第十四条 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区（县）政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。
第十五条 在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第十六条 城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区（县）政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。
第四章 规划建设 第十七条 城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。
主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第十八条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。
第十九条 “城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成（90%以上）后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权；中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》；根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》；持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证；按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。
涉及上述行政许可的部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。
第五章 项目管理
第二十条 市、区（县）政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。 第二十一条 对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。
第二十二条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区（县）政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。
第二十三条 严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区（县）政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。
第二十四条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。
第二十五条 各区（县）政府可以根据本管理办法制定具体实施办法。未尽事宜根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》、云南省政府第109号令《云南省城市房屋拆迁管理规定》及昆明市相关规定政策规定执行
更新日期：2009-10-9 14:03:56
索 引 号：530121-012218-20091009-0001
名 称：昆明市城中村改造项目管理办法
第一章 总则
第一条为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。
第二条本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。
第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。
本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区(县)政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
第二章城中村改造专项规划
第四条城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要
求作出的规划。
城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。
第五条国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区(县)政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。
第六条城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：
(一)划定规划编制区;
(二)改造目标;
(三)功能定位;
(四)改造模式及策略;
(五)供地方式及拆迁安置方案;
(六)土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数;
(七)开放空间和园林绿地系统;
(八) 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制;
(九)道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制;
(十)市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制;
(十一)城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制;
(十二)技术经济指标和经济可行性评价;
(十三)改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价;
(十四)其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
(十五)实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。
第七条城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。
第八条专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见;拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过(90%以上)。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。
第九条城中村改造专项规划成果的实物形式包括：
(一)规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订;
(二)规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A
1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一;
(三)光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式(*、doc);规划图纸采用ACAD格式(*、dwg)。
第十条专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录;各区(县)政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区(县)政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。
经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第三章土地处置和拆迁安置
第十一条专项规划批准后，由区(县)政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国
有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区(县)人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。
第十二条土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。
城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发
一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区(县)政府主导完成土地一级市场整理工作。 第十三条采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区(县)政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益;土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。
第十四条采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区(县)政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。
第十五条在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第十六条城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区(县)政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。
第四章规划建设
第十七条城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。
主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第十八条城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。
第十九条“城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成(90%以上)后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权;中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》;根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》;持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证;按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。
涉及上述行政许可的部门应为城中村(旧村)改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。
第五章项目管理
第二十条市、区(县)政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。
第二十一条对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。
第二十二条城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区(县)政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。第二十三条严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围
内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区(县)政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。
第二十四条对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。 第二十五条各区(县)政府可以根据本管理办法制定具体实施办法。未尽事宜根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》、云南省政府第109号令《云南省城市房屋拆迁管理规定》及昆明市相关规定政策规定执行。
第一章总则
第一条为改善城中村的人居环境,提高村民的生活水平,促进城市建设顺利进行,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条本办法所称城中村是指本市建成区内以村民委员会或者由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式,由成片农宅组成的村庄或街区。
第三条城中村改造应有利于提高村民的生活质量,增加就业岗位和收入,有利于城市管理、市场化经营和居住社区化管理。
第四条市人民政府统一领导全市城中村改造工作,各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区负责辖区内城中村改造工作。
(一)市政府的职责:负责制定城中村改造政策;审定全市城中村改造计划;按照城中村改造计划指导和协调各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会的工作。成立新乡市推进城中村改造建设管理办公室(办公室设在市建设委员会),具体负责组织编制城中村改造计划,审核城中村改造建设方案,城中村改造宣传教育、调查研究工作,督促协调、考核城中村改造建设工作。
(二)各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会的职责:按照市城中村改造总体计划编制辖区城中村改造计划;组织制定城中村改造建设方案;协调城中村改造建设的相关问题;成立相应工作机构,明确责任领导和专职工作人员,负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。
(三)城市规划、建设管理、国土资源、房产管理等部门按照各自职责负责相应的城中村改造建设工作。
第五条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会负责组织本辖区内城中村改造项目的包装和招商引资工作,引进有实力的房地产开发企业或以其它方式进行城中村的开发改造。
第六条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会组织编制本辖区城中村改造项目规划方案,经市推进城中村改造建设管理办公室审核,报市城市规划委员会批准后实施。
第七条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会负责组织制定本辖区城中村改造项目建设方案(包括开发建设时序、规划方案、拆迁安置方案、生产经营用地安排、旧村拆除计划等内容),报市推进城中村改造建设管理办公室备案。
第二章土地管理
第八条各区人民政府、开发区管委会,新乡工业园区要按照市政府有关规定继续做好村改居、农民转市民工作,以促进城中村改造顺利进行。
第九条凡在城市建成区范围内的土地,均依照《土地管理法》和《河南省实施〈土地管理法〉办法》的规定,全部按照国有土地管理,即原城中村集体土地变为国有土地,原土地使用权属不变。城中村改造土地利用应当符合城市土地利用总体规划。城中村改造原则上应当利用原建设用地,不得新占农用地,确需重新选址占用农用地的,应当按照国家有关规定和程序报批。
第十条直接用于安置村民的居住用地、村集体经济组织生产用地,可按划拨方式或出让方式办理。
第十一条用于公益事业和市政设施的用地按划拨方式办理。
第十二条用于房地产开发等经营性用地应当按招标、拍卖、挂牌出让方式办理。第十三条城中村土地出让所获收益扣除国家、省规定应留部分外,剩余部分用于支持各区政府、开发区管委会和新乡工业园区的城中村改造建设。
第三章规划管理
第十四条城中村的改造建设规划应当纳入城乡规划的统一管理,符合城市总体规划。第十五条城中村改造建设规划应按照功能第
一、景观并重、经济实用、居住与就业统筹、集约节约用地的原则和《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》从宽执行。
第十六条城中村改造应合理规划公共绿地以及中小学、社区服务中心、停车场等配套设施。
第四章拆迁和安置管理
第十七条城中村的拆迁安置补偿方案在区人民政府、开发区管委会和新乡工业园区管委会的组织指导和监督下,依照有关法律和政策规定,拆迁安置补偿方案应载明货币补偿或产权调换的参照标准,供被拆迁人选择。
第十八条城中村村民的房屋拆迁补偿以房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿。依据河南省宅基地面积划分标准,结合我市城中村村民居住区容积率控制标准测算出户均基准建筑面积为200平方米。
第十九条参与城中村改造建设的房地产开发企业,在与村民委员会(股份制公司)商议城中村改造建设拆迁安置补偿事宜时,可以参照下列原则确定其拆迁安置补偿方案:
(一)被拆迁人选择货币补偿方式时,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积,有房产证的房屋,以房产证标注面积为准,按我市房地产市场评估价给予货币补偿。没有房产证的房屋,以基准建筑面积为准进行补偿,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在200平方米以内的,按房地产市场评估价给予货币补偿;超过200平方米的部分,给予适当货币补偿。
(二)被拆迁人选择产权调换补偿方式时,每处合法宅基地按200平方米的新建住宅面积予以安置;实际拆除面积不足200平方米的部分,由被拆迁人按照新建住宅建筑安装平均造价补齐差价;实际拆除面积超过200平方米的部分,由拆迁人给予适当货币补偿。
(三)每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置。确需分户的,由各区人民政府、开发区管委会和新乡工业园区管委会根据本辖区的实际情况制定分户条件和管理办法。
(四)拆迁补偿安置方案中,应明确安置房源的位置、数量、层次、面积及结清差价计算方法和选择房源先后顺序的办法等内容。
第二十条进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会(股份制公司)的办公用房、生产用房和其他用房,拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。第二十一条进行改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照《新乡市人民政府关于印发〈新乡市城市房屋拆迁补偿补助标准〉的通知》(新政文〔2004〕64号)有关规定执行。
第二十二条拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿标准,原则上执行市政府1993年下发的《新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准的通知》(新政文〔1993〕229号)。第二十三条2004年5月1日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿。建成区内未经市规划、建设等部门批准建设的两层以上(不含两层)房屋,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿。
第二十四条为降低城中村改造建设成本,支持各区和开发区、新乡工业园区的城中村改造工作,对涉及改造建设的下列有关行政事业性收费和经营性收费项目予以减免:
(一)除国家、省明文规定不得减、免的各类行政性收费、全供事业单位的事业性收费外全部免收;
(二)自收自支事业单位收取的事业性收费减免30%;
(三)人防工程易地建设费按经济适用住房标准收取;
(四)其它经营服务性收费标准,由市推进城中村改造建设管理办公室本着支持和保本微利的原则组织相关部门配合市物价部门根据国家、省、市有关规定,结合市场价格进行统一确定。
第二十五条用于村民安置用房工程建设所涉及的建筑税,市级留成部分全额支持给各区政府和管委会用于城中村改造建设。
第五章监督管理
第二十六条自本办法颁布之日起,城中村内必须停止除批准建设改造之外的一切建设活动,所在区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会、乡(镇)人民政府、街道办事处及村委会按照各自职责负责城中村范围内建设活动的管理工作,依法制止村内任何形式的私搭乱建,并配合市规划行政主管部门依法对违法建筑组织拆除。
第二十七条城中村改造项目建设方案一经审批,不得擅自更改。凡未按审批方案实施的,由各职能部门依照相关法规予以处罚,并按审批方案予以纠正。
第二十八条城中村改造项目建成后,由市政府组织有关部门进行综合验收,验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。
第二十九条城中村范围内的住户,应积极配合城中村的改造工作。对于阻碍改造违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条各级政府部门及工作人员应树立服务意识,不得以任何借口阻挠城中村改造工作,更不得借城中村改造之机牟取个人私利。凡不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十一条本办法施行前已开工建设的城中村改造项目按开工时的政策执行。本办法施行后至2010年12月31日前开工建设的城中村改造项目,可享受上述优惠政策。
第三十二条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会可结合本辖区和改造村庄实际情况,制定相应政策。
第三十三条本办法由新乡市推进城中村改造建设管理办公室负责解释。
第三十四条本办法自发布之日起施行。
为贯彻落实市委、市政府“城中村”改造战略，加快推进全市“城中村”改造步伐，切实做好“城中村”改造土地处置和供应工作，特制定如下城中村改造项目土地公开交易办法。
一、“城中村”改造土地处置模式
根据市委、市政府的有关要求，“城中村”改造工作按照“政府引导、村民自愿、企业参与、市场运作、依法依规”的原则，对城中村进行整体改造和土地处置。“城中村”改造土地处置模式分为两种：
(一)净地公开交易
由区(县)政府对“城中村”改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应;或者拆迁完成后，市土地矿产储备管理办公室对拆迁土地进行协议收储，由市土地矿产储备管理办公室委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。
参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。
(二)毛地公开交易
片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益。土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。
二、“城中村”改造土地处置主要环节
(一)确定“城中村”改造范围
“城中村”改造范围应结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性来合理划定。具体范围由各区(县)政府提出，报市规划管理部门核定。
(二)对“城中村”改造范围的专项调查
按照《昆明市城中村改造项目管理办法》的规定，由区(县)政府组织编制拟改造片区的“城中村”改造专项规划。其中，对于改造范围内土地利用现状要进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地等)等情况，需附图说明。同时，提供土地证复印件。
(三)编制片区“城中村”改造专项规划
按照《昆明市城中村改造项目管理办法》执行。
(四)报批片区“城中村”改造专项规划
按照《昆明市城中村改造项目管理办法》的规定，对片区城中村改造专项规划进行报批，经批准后报昆明市城中村改造领导小组办公室备案，列入年度改造计划。
(五)土地征收和收回
在土地利用现状调查的基础上，以区(县)人民政府为主体办理“城中村”改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。
1.集体建设用地的报批
由区(县)政府根据片区“城中村”改造专项规划开展勘测定界及按程序开展土地征收报批前期工作，备齐相关材料后报市国土资源局审查。市国土资源局审查报件资料，提出审查意见后报市政府审核。市政府审核同意后将报件资料转呈省政府审批，并将报件资料报送 1 至省国土资源厅。需提交以下文件：
——文字资料：
(1)区人民政府请示文件;
(2)区人民政府对征地补偿标准合法性、安置途径可行性及开展征地程序的报告;
(3)政府关于城中村改造实施方案的批复;
(4)区国土资源部门的审查意见;
(5)一书一方案(建设用地呈报说明书及征收土地方案);
(6)勘测定界技术报告书(含勘测定界图);
(7)规划条件(由城市规划部门出具的);
(8)城中村改造实施方案或征收土地公告，集体经济组织关于征地补偿标准的意见;
(9)拟征收土地权属汇总表;
(10)征地听证相关材料(告知书、回执、听证会议纪要等)。
——图件资料：
(1)标注用地范围的土地利用现状图(1∶10000分幅图);
(2)标注用地范围的土地利用总体规划图;
(3)标注用地范围的城市控制性规划图(须经城市规划部门认定)。
2.城中村改造涉及收回国有土地使用权的办理
由用地单位提出收回国有土地使用权的书面申请，并报交需收回地块的国有土地使用证原件;国土分局对国有土地权属实地核实;区(县)政府出具收回的意见;市国土局对收回国有土地使用权报市政府审批;根据市政府的审批意见，办理土地使用证注销登记手续(若原用地单位不申请注销登记，需登报公告注销登记结果);按初始登记对区(县)政府办理《国有土地使用证》。办理收回国有土地使用权时应提交以下资料：
(1)《国有土地使用证》原件;
(2)收回国有土地使用权的书面申请;
(3)收回国有土地使用权的文件依据或批文(如县级以上人民政府关于收回国有土地使用权文件、企业改制或破产批文等);
(4)其它按规定需要提供的材料。
(六)完善前期土地公开交易前期工作
土地公开交易前，区政府需完成对拟出让的地块进行权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。备齐以下土地公开交易必备的报件资料：
1.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让委托书;
2.土地征用批准文件以及所涉及的国有土地使用权收回批准文件;
3.经批准的片区城中村改造专项规划;
4.建设用地规划设计条件及其附图;
5.道路红线图及其电子文件;
6.宗地图(1∶500或1∶1000)及测绘成果表;
7.地籍调查表及相关资料;
8.土地估价报告、土地估价技术报告及备案表;
9.对纳入储备的土地应提供土地储备方案，市土地储备委员会办公室、市土地矿产储备管理办公室向市政府申请土地储备的报告及市政府的土地储备批准文件;
10.其他有关材料(原国有土地使用证复印件、原宗地图及地籍调查表等)。
(七)实施土地公开交易
由各区(县)政府根据供地政策适时委托市土地交易中心实施改造片区土地公开交易，或者由各区(县)政府直接将净地交市土地储备机构收储后，委托市土地交易中心公开交易。
供地方案按审批权限上报批准后，由市土地交易中心实施公开交易。
三、建立社会资金参与城中村改造土地一级开发的机制
(一)“城中村”改造土地一级开发是指对市政府列入计划的城中村改造项目，依法对城中村房屋及地上附着物进行评估拆迁，对拆迁后的土地依法征收、收回，并实施基础设施功能配套建设，达到净地(产权清晰，基础设施配套完善，土地平整的土地)供应条件的行为。
(二)“城中村”改造土地一级开发包括以下内容：编制并报批城中村改造专项规划;市、区(县)联动，完成对城中村改造土地征收、收回的组织报批工作;完成城中村改造项目的征地拆迁工作;按照规划设计条件，完成配套功能(市政道路，公共设施，景观工程等)建设;土地一级开发完成后至土地移交前的管理工作;其他需要实施的项目。
(三)区(县)政府可以邀请企业参与城中村改造项目前期研究和“城中村”改造专项规划的研究编制。采取招标等市场运作方式、公开选择企业参与城中村改造土地一级开发，筹措城中村改造土地一级开发所需资金。
(四)“城中村”改造土地一级开发的成本主要包括：土地征收、收回及拆迁补偿安置费;规划设计、土地调查及测绘费、房屋地籍调查等费用;贷款利息;土地提供交易过程中发生的审计、工程监理、不可预见费以及财务成本和区(县)政府核准的相关税费支出;按照规划实施的市政功能配套项目建设费用。城中村改造土地一级开发成本的认定由各区(县)政府按有关规定组织评审认定。
(五)“城中村”改造土地一级开发土地进入市土地交易中心实施公开交易应达到以下条件：四至范围清楚，面积准确;权源清楚，权属无争议;征地拆迁程序合法，补偿安置到位;地上附着物、他项权利、经济责任清楚;报件资料及相关资料齐全;一级开发基本建设程序审批完整;工程质量达到国家验收标准，并附有相关政府验收证明;工程费用结算清楚，费用支付无争议;提供区政府认定的一级开发的总成本。
(六)在市“城中村”改造领导小组的统筹领导下，市财政局设立“城中村”改造土地出让收支资金专户，由领导小组负责资金调度，市财政局负责对“城中村”改造出让土地收入进行统筹管理，凡涉及“城中村”土地出让的收入一律进入该资金专户进行预决算和成本资金拨付。
昆明市人民政府关于印发昆明市城中村改造优惠政策的通知
昆政发〔2008〕94号
各县(市)、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发(度假)区管委会，呈贡新区管委会，昆明空港经济区管委会：
加快推进城中村改造，是建设现代新昆明的重大战略举措，是关系城中村居民生命财产安全、生活环境改善、生活水平提高的“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”。为加大投资力度、拉动内需，吸引社会资金参与城中村改造，促进全市经济平稳较快发展，根据《中共昆明市委昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》和《昆明市人民政府关于贯彻〈云南省人民政府关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见〉的实施意见》,现将城中村改造优惠政策的有关事项通知如下。
一、给予城中村改造项目市级行政事业收费优惠
(一)城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外,其余部分由所在县(区)、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。
(二)城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。
(三)在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房(住宅和非住宅)，免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半 3 收取。
(四)城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。
(五)城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。
(六)对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。
(七)对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优惠。即新建按照新建地面总建筑面积扣除原地面总建筑面积剩余面积的4%配套修建防空地下室;拆建按照拆除不增加原地面面积的2%配套修建防空地下室，对建筑楼层大于10层或基础埋深大于3米的按地面首层建筑面积，抗力标准底限配套建设。
(八)对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置房(住宅和非住宅)，办理合同登记备案时房产交易手续费全免。
(九)对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置住宅，在申请安装管道煤气时，给予每户40%煤气公用设施建设费的优惠，即每户优惠240元。
二、给予城中村改造项目地方税收优惠
(一)在城中村改造中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税;将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。
(二)在城中村改造中，土地、房屋被县级以上人民政府征用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税;其成交价格或者评估价格超过补偿费的部分，仍征收契税。
(三)因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因依法征用、收回的房地产，是指因城中村改造需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城中村改造的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
(四)城中村改造中，被拆迁企业用搬迁补偿收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除;
因城中村改造而搬迁的企业，从规划搬迁起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的企业搬迁收入按上述规定扣除成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税;
对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。
各级各部门要认真贯彻执行《昆明市人民政府关于贯彻〈云南省人民政府关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见〉的实施意见》和本优惠政策，坚持正确的舆论导向，优化市场发展环境，为城中村改造营造良好的外部环境。执行税费优惠的各行政主管部门，要按照本规定，制定完善具体实施办法和程序，并简化工作流程，缩短办理手续的时间，提供快捷高效的服务。
二〇〇八年十二月二十九日
2013年至2014年太原市最新最全城中村改造名单显示，将拆除共40个城中村，其中2013年太原城中村将拆除21个，2014年太原城中村将拆除19个。根据太原市政府发布的公告，“十二五”期间将启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。
按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。
2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔
杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯
晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个
太原市城中村改造流程如下
一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。
二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。
三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地 （人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。
四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。
五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。
六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。
七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。
八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。
九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。
十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。
十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。 十
二、申领建设工程施工许可证城中村改造主体取得建设工程规划许可证后，向市城改办申请报建，按程序进行建设项目招投标，办理施工许可证。工程竣工验收后，到市城改办办理工程竣工验收备案。
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