业委会主任辞职前后
早就有物业管理的专家预言，2005年是业委会主任的“哭年”，没想到，这个预言终于应验了。
在银枫家园，业委会主任北野17个多月的“政治”生涯是辛苦和“痛苦”的。
2003年底，在银枫家园原物业公司被迫撤离、管委会被“民选”下台之际，研究文明学的学者北野当选为新的业委会主任。上任后，他开始实践着自己的《中国文明论》，用自己擅长的“理论手术刀”解剖社区居民的种种遗风陋习。通过实行“顺风车站”、“邻居节”、“老年俱乐部”、“妈妈会”等一系列举措，北野梦想着把银枫家园带入自己向往的“自由、平等、博爱”的理想国。
他的朋友却认为，北野是位孤军奋战的斗士，斗士的想法过于理想。自从他当上银枫家园业委会主任之后，他的理想已经被媒体无限放大，成了北野对全国媒体的承诺。
2005年6月12日，北野通过焦点房地产网发表声明:他辞职了!
有个国王为了挑选出一个勇敢的男人做驸马, 在池塘里放满鳄鱼,声称谁敢跳下去游到对岸，谁就能娶他的女儿为妻。结果话音刚落，一男子就跃入池塘闪电一般游到对岸，毫发无伤。国王大喜……而那个男子却喊:“谁把我踢下去的?” 北野如何当上银枫家园的业委会主任?他笑着对记者说，17个月之前，他就是那位被人一脚踢下去的男人。
2005年1月，一位记者致电北野。
记者:“你们小区有没有打架的事?”
北野:“没有。”
记者:“有没有业主跟物业、开发商冲突的事?”
北野:“也没有。”
记者:“那就算了。我们只对小区出问题感兴趣。”
北野问记者为什么?记者说:“这样的新闻才能吸引读者的眼球，好卖。”
放下电话，北野感到悲哀!这位记者的兴趣，让北野看到整个社会存在的一个问题——“正义”的缺失!
什么是正义?按照柏拉图的说法，正义就是在一个社会中，干你应该干的事。“正义”也是北野最喜欢的一个词。他在一篇文章中写道:是医生,就该给病人带来健康;是警察，就应该去抓贼，维护社会秩序;是记者，就应该用手中的笔写出社会的良知。
作为银枫家园的业委会主任，北野尽量通俗地把他的正义理论讲给银枫家园的500多户居民。在他看来，中国与西方的差距，与其说是物质的，不如说是精神的，是人心的……“自己不能沉默，在是非正义面前，沉默就是罪恶。”“我是被人一脚踢进鳄鱼池的那个男人。”本来不想参加业委会选举的北野以84%的支持率成为新的业委会委员，并全票当选为主任，这一天是2003年12月20日。在此之前，银枫家园像所有的新建小区一样，入住后的第一个活动就是“维权”。但维权的结果是把小区推到一个非常危险的境地，“没有保安、汽车乱停、没有人收垃圾……”这是一个灾难性局面。小区乱了，有人骂街，有人集会，却很少有人在找原因……
柏拉图说，聪明人之所以出来“做官”，唯一的理由是他不能忍受笨蛋领导他。所以，“如果你们小区的主任是个笨蛋，把大家往火坑里带，而且不负任何责任，那么，你就必须站出来做这个主任。”基于这个原因，北野受命于危难。但这个“新官”关注的问题和“维权英雄”们有所不同，他喜欢挑业主们的毛病:私搭乱建啦，不交物业费啦，他把这些别人看来是鸡毛蒜皮的“小事”放大，也正是缘于他文明论的逻辑。在他看来，暴富阶层的这些行为也是他们所处的地位决定的，但是身处其中的人并没有认识到，任其自由发展下去会导致可怕的后果。
如何才能有效地维护业主的生命财产安全，使业主维权避免走极端?曾经发生的一件事让北野感到困惑。2004年底，银枫家园一户业主野蛮装修，私拆承重墙，导致高达28层的住宅楼都将有坍塌的危险。法院于2004年12月3日在物业公司的要求下作出了先予执行的裁定。
然而，2005年5月26日的法院判决结果却让北野备感意外。法院判令私拆承重墙的业主自己找人加固，并且找公司验收。结果就是那位业主按自己的意图，找建筑公司的人员提出加固方案并且加固，然后再找监理公司验收。而法院判处的经济惩罚仅仅是令其支付代理费50元!
北野不想对法院的判决说三道四，他只想从理性与良知的角度提出疑问:这样的判决将催生出多少危楼?
银枫家园里临近小区门口有一块“顺风车站”的牌子，想搭顺风车的人，只要站在牌下，小区里的车主开车从这里路过，就会主动停下来问，去哪里，要不要搭车?
最近北野收到一封匿名信，信中威胁北野:“如果不把那块石头(顺风车站标识牌)搬走，它就是你的纪念碑。”北野就那么遭人嫉恨?
“据说这小子有政治野心。他是想在小区出名。将来当个人大代表什么的。反正是名利，名利，名在前，利在后。”
“你没看见，刚干了一年，开发商就给买了一辆新车!”“是啊，这年头，谁还会相信有人做公益。雷锋早就死了。”
“我听说根本就没雷锋，是瞎编的。”
以上内容源自北野创作的长篇小说《业委会主任的故事》的开场白。北野特别声明:这小说，主要是为了娱乐，千万不要对号入座。
话里话外，不但让北野也让记者感叹:这年月，好人真是难当啊!
早就有物业管理专家预言:2005年是业委会主任的“哭年”。听这句话时，北野没往心里去。但有一次开会，说起业委会主任的难，北野忍不住流泪了，那时他才深感这个预言的“力量”。
北野为什么遭人恨?他专门写文章反思过这个问题。
第一次遭恨并受到生命威胁是因为银枫家园旁边的那个工厂。工厂冒黑烟，北野向环保局举报了一年。最后，工厂经理给北野打电话说，你再告，小心性命不保。
第二次遭恨是有一家在楼道里焊了一扇丑陋的大铁门，把楼道占了一半，邻居把问题反映到由业主组成的管委会。管委会却对这种事“不感冒”，物业公司也阻止不了。当时布衣一个的北野实在看不过了，就写了一封很有礼貌的劝诫信给焊铁门的人家送去。主人不在家，就贴在那大铁门上:“这个大铁门就像筒子楼里的杰作，你们这不是在毁自己的家园吗?如果每个家庭都这么干，一夜之间，我们美丽的银枫家园就会变成一个新的大杂院!”结果，北野得到的口信是:别挨了打还不知道是谁打的!一个业主要在院子里搭棚子，物业说，我们不管，你问北野吧。这时北野已经当选了主任。北野对业主说，根据《业主公约》、《物业管理合同》、《物业管理条例》的规定，你都不应该搭，这样做破坏了整个园区。可那位业主却对北野说:“我这点木头就够做两口棺材的!”
网上的一帮专业骂手想当然地认为，北野不就是一个小老百姓嘛，你做这些不是虚伪、不是沽名钓誉吗?
北野说:“想想那些恨我的人并不是出于社会正义，而是出于一己私利，我不过是客气地指出了他们的错误。如果他们因此而恨我，那就让他们恨吧。”
“希望你能从这本书中，看到另一个中国。”北野的代表作《中国文明论》，初读它的人着实吃力。朋友们吃惊于北野先生怎会几十年如一日地专注于此，竞耗数十年心血研究人类在整个进化过程中解决群体生存问题的方法、手段。
中央电视台“新闻会客厅”节目邀请北野做客时，白岩松问北野:什么是“好人”，什么是“坏人”?
喜欢讲故事的北野给白岩松讲了一个故事。有一天，孔子的学生问孔子什么是好人?如果全村的人都说这个人好，他是好人吗?孔子说不是。学生又问，如果全村的人都说这个人坏，这个人是坏人吗?孔子说，不是。学生问，那什么是好人呢?孔子说，只有好人说这个人好，坏人说这个人坏，这样的人才是好人。
北野说，做业委会主任就是要能通过别人的评判知道自己的好坏，同时把“坏人”变成“好人”。业委会主任工作最难的地方，也是最崇高的地方，说到底是在做人的工作，做人心的工作，而这个工作首先要求主任自己做一个“好人”!这个好人的标准是什么呢?一位合格业委会主任的标准是什么，北野总结出四个字:“三大一博”。即:大度，大局，大智，博爱精神。
北野说，当业委会主任明明没有一分钱报酬，可有人却偏说不可能，无利不起早，说业委会谁准是拿了物业公司和开发商的钱。听的人点头，半信半疑。为什么?因为人们有一种不健康的心态，宁愿相信坏的，什么事往坏处想，也不相信好的。主任的工作事无巨细，物业公司、业主都找你。如果你管，你就会得罪人，受埋怨。干的越多，受埋怨越多。业主私搭乱建，你去制止，得罪人;物业公司干不好，你去批评，得罪人。凭良心做人，忠于职守，你会发现到处是“敌人”。
经过17个月的实践，学者北野以辞职的形式向世人宣告:现行业委会体制急需改革。很多人不理解，你干得挺好的，为什么不干了?而北野却认为，他辞去主任的职务，只当一个普通委员，是为了干得更好!
北野辞去业委会主任一职，目的是把业委会“金字塔”的尖削掉。他希望创造一种“扁平机制”，一种没有“绝对权威”，没有“领导”，在委员间绝对平等的民主决策机制。比如，业委会有7名委员，可以聘用一个执行秘书。秘书是唯一拿工资的人。其他委员全是义务的。有事需要决策时，由秘书电话通知大家，由大家投票决定怎么办。秘书对所有电话及开会决议做记录并定期公布。以达到业委会决策的公开化、透明化，有利于广大业主监督。同时，业委会的所有文件、会议记录都向全体业主公开。这个制度将迫使每一个委员尽职尽责。委员的观点及意见全暴露在公众的监督之下。在业委会内部，这样一个“扁平公开”的决策制度给每一个委员一个接受民主训练的机会。如果大家觉得这7个人不称职，那就启动弹劾程序，通过投票罢免他们，让能干的人上来。但是对不起，制度不能改变。我们必须确立这样的信念:相信制度，不相信人。
在实际工作中，北野还发现，成年人有极强的儿童心理特征。比如，出了事，他(她)会像孩子找家长一样找“领导”。如果人人都不想负责任，都不想参与，有问题都找领导解决，解决不了就闹，就抱怨，这样的群体要么必然产生独裁，要么是普遍地不负责任。因为很多事没有大家的参与，仅靠“领导”是无法解决的。比如维权，谁都不想出头，谁都想只要有业委会，什么问题都能解决，解决不了就换业委会。这样的想法将导致三个结果:业委会想干好也不胜重负，最后垮台;业主期望太高，最后失望;业委会在压力下被收买。中国的很多问题是成年人心理问题的反映。心理不成熟，不负责任，我们就无法建立成熟和负责任的制度。
几年来，北野一直在思考如何通过制度建设和公民参与解决社区层面的一些问题。如果仅进行自我的“公民试验”，而不是制度建设，结果是无法复制、推广，那将失去“公民试验”的意义。
“北野一个人在黑夜里徘徊。他很孤独，在这纷乱的物欲世界里，有多少人真正理解和欢迎他的理想国?”这是《中国青年报》记者沙林采访北野时发出的感叹。“我一定要跟随我听到的光明，走自己的路。”用《牛虻》中的一句话形容北野辞职后的心态，或许更为妥当。
作者：朱彦军
[摘 要] 社区业主委员会是一种新兴的群众自治性组织，并在近些年的社区自治中发挥了积极作用，其兴起影响和重构了基层社会的政治生态和治理结构。我国业委会存在诸多问题，并未成为基层社区治理结构中最具决定性的力量。文章从社区业委会的发展困境出发，调查杭州市临安区若干个社区，探求基层社区治理结构的最佳运行机制，以期提升社区治理水平。
[关键词] 业委会；自治组织；社区治理
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.095
1 引 言
业主委员会是由业主代表组成的非政府组织，监督物业管理公司的工作，体现了对社会各方的意愿和要求并维护业主权益，其出现的主要背景是改革开放社会转型引发的城市住宅体制革新。
作为一个协助社区治理的新型维权组织的业主委员会，为社区业主提供了一个协调纠纷、解决问题的有效途径。我国的业委会发展时间较短，随着住房市场变革的进行，管理活动越来越繁杂，在社会和经济的快速发展中，单一的社区治理主体难以满足居民的利益需求，本应发挥作用的业主委员会的发展还不能同步跟进日趋加快的城镇化进程，内部局限与外部制约在很大程度上束缚了业主委员会的进一步发展，在实践中产生了各种各样的问题：业委会功能性质与法律地位不够明确、运作程序亟待规范、业主参与水平不高、与基层政府组织及物业公司等管理组织的权责关系不明确等，不仅严重影响到业委会的职能施展，也妨碍了我国城市社区建设和治理的发展。
健康发展的社区业委会，可以优化个人与社会、国家的关系，促进社会民主化。思考并探索社区自治供给侧存在的问题及其根本性原因，研究分析并寻找改善现状的对策，提高业主委员会的运作效率，完善并促进社区治理的“三驾马车”的协调，已然成为城市管理者和城市社区治理主体组织者的必做功课，其有利于构建以人为本的和谐社会。
2 文献回顾及评论
2.1 国外研究现状
国人理解的“业主委员会”与国外相关的社区治理观念差异较大。建设一个真正的居民自治组织是国外业主委员会的基本目标。[1]依托不同的住宅类型，业主委员会也形成了符合各自所在社区特性的组织系统。在国外研究中，业主组织一般可以被囊括在业主共益组织（Common Interest Developments）或居民社区协会（Residential Community Associations）的概念里，居民社区协会可以被分为三类：公寓式协会（Condominium Associations）、业主合作协会（Cooperative Associations）、业主协会（Homeowner Associations）。[2]整个社区管理和服务的主体类似于公司，美国公寓委员会类似于董事会，掌管社区生存及发展的权力，而具体执行机构为外包的物业服务企业，即公司的“CEO”。目前，美国和加拿大等国家的业主自治原则对西方具有较大的影响。
2.2 国内研究现状
一直以来，城市社区业委会的发展困境引发了党和国家政府、学界的众多专家学者的思索和探讨。
1991年在深圳正式成立了中国第一个业委会。之后，业委会这一模式得到了业主和政府有关部门的广泛认可，在全国推行，并出台了一系列法律肯定了业委会的法律地位、保障了物业管理活动的规范化运行。
不少专家学者着眼于业委会的自身发展，尝试提出相应的对策。深圳大学教授徐道稳从宏观层面分析了业委会的产生和发展对社区治理理念、对政府角色定位和折射国家社会发展的影响，指出以行政权力下沉为方向的社区管理改革已经走到尽头，业主委员会可以作为下一步社区管理创新的切入口。[3]景德镇陶瓷学院副教授陈相明指出，业委会是广大业主实现自律自治的前提和关键，但由于我国业委会发展较晚，立法不完善，至今还存在着许多缺憾。[4]福建江夏学院副教授陈茂金提出，借鉴民主政治选举的形式进行业委会委员的选举，业委会议事采用少数服从多数原则和回避制度，加强对业委会的监督，业委会工作人员进行职业管理等完善业主委员会运行制度。[5]
显然，对治理中业主角度和“三驾马车”权责关系上进行探究的相对不多，业主与社区治理体系之间没有形成和谐治理关系，居民对业委会认同度低，文章的研究具有一定的必要性。以杭州市临安区为例，采用问卷、访谈的形式对若干个社区进行调查，从业主委员会及其日常运行实践出发，理顺业委会在社会治理中的权力关系，探求基层社区治理结构的最佳运行机制，改善城市社区业委会发展困境，以期改善社区治理状况。
3 现状及存在的问题
3.1 业委会和业主關系疏远
业主委员会是维护其所代表的全体社区业主权益的组织，与业主在实质上是一种“委托—代理”的紧密关系，这种机制不受法律强制力维持和保护。然而在现实社区治理实践中，业主对业委会的成立及活动冷淡、疏远，业主们自身无法达成一致意见，导致业主与业主委员会之间难以维系其基于共同利益的“委托—代理”关系，业主委员会自身定位困难，它较大减弱了以业主权益为代表的业委会的合法性和准确性，影响了社区业主委员会的地位和工作威信的树立。
近半受访居民不知晓本社区是否存在业委会，居民对其居住社区管理事务的参与水平不高，部分社区业委会与业主关系疏远，如金城华府、新民街、南岸风情等居住区。三分之一的受访居民对加入业委会的意愿不强烈，参与社区治理意识淡薄，业委会和业主的关系冷淡、疏远。业委会管理不善的小区数量较多，涵盖各类高档和非高档住宅区，如锦南新村、吴越人家、筑境花园、东门村等。
3.2 业委会与其余治理主体间权责关系不明确
居民委员会、物业公司和业委会是社区治理的主体，被称为社区治理的“三驾马车”。社区治理实践中，三方在权责关系上经常会出现博弈的状况，角色的权力结构不合理，会影响三者关系发展。而此时业主委员会通常处于劣势，进行治理的合理性和准确性较弱，严重影响业委会的功能发挥和存在意义。
3.3 业委会内部设置和制度不成熟、不健全
调查发现，业委会没有专业的管理机构和组织协会。由于缺乏相应的指导管理和专业水平的限制，在一些需要专门性知识维护业主利益的问题上，业委会无法与物业公司进行交流。另外，尚未形成对社区业主的监督机制，类似于《自治公约》之类的规定，难以在实际工作中得到良好的执行。
3.4 较多住宅区域尚未形成业委会
杭州市临安区目前居民区中，非高档住宅区普遍缺乏业委会，部分高档住宅区也未设立业委会，三大治理主体的自治体系尚未完全形成，社区治理状况较差，居民满意度不高。大多数业主对成立业主委员会不积极，参与社区治理意识淡薄，无益于业主委员会的形成和发展。
4 原因分析
4.1 部分居民文化程度低，公共权益意识较弱
部分居民文化程度不高，其自我管理、参与公益事业和社區公共权益的意识较为薄弱。调查显示，业主的受教育水平与其是否关心社区公共事务呈显著相关性。虽然按照相关法律规定，该由业主大会决议社区物业管理相关的重大事务，但实际上，这一原则大多难以贯彻，较多业主参加公共事务决议的基本知识和积极性较缺乏，无法召开由多数业主参与的业主大会的居民小区占绝大多数。
4.2 社区未能形成利益共同体，居民归属感较弱
调查中发现，很多业主参与社区公共事务程度和积极性低，导致部分社区业主对维护公共权益的意识相对薄弱。大部分社区还没有形成居民的利益共同体，居民还没有意识到自身的权益与社区的利益密切相关，社区治理活动参与程度较低，社区缺乏将公民个体需求融入到集体需求的机制，并没有真正形成居民的归属感及认同感。
4.3 多元主体合作共治难以形成，业委会处于弱势
基层社区治理领域中，实行多方合作共治渐渐成为共识。在社区治理方面，让业主委员会、物业管理公司和准政府组织各尽其责、互相配合。然而，相对于业委会来说，有效把控社区治理资源的居委会、街道办等一线准政府组织和专业性强、具有信息垄断能力的物业管理公司等市场组织较为强势。业委会在多元主体中相对弱势，其合作共治也就无从谈起。
4.4 相关国家规定不完备，业主委员会缺乏指导
相关法律规定，“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。但是，其条例中并没有规定地方政府相关管理部门如何监督管理业委会的工作。由于缺乏相应的指导，自身又缺乏良好的制度，导致在一些需要专业性知识才能维护社区业主利益的问题上，业委会无法与居委会和物业服务公司进行及时有效的交流与沟通。
4.5 业委会组织者素质参差不齐，管理能力欠缺
业主委员会负责监督物业公司的管理和服务，涉及物业管理、社区规划、环境卫生等相关政策法规乃至会计等专业知识的事务，需要与居委会、物业公司等各方联系沟通，管理事务纷繁复杂，对组织者的知识水平和相应管理能力的要求愈来愈高。有学者研究发现，“调查的业主委员会委员的平均年龄为60.77岁”[6]，且学历不高。业委会组织者年龄大、学历低、能力弱等问题，使得其很难知晓相应的、不断更新的政策和知识，直接造成了工作效率和完成质量低下，难以对社区公共事务的解决产生影响。
5 对策设计
5.1 业主委员会主动宣传，培养业主社区意识
在信息透明化的前提下，通过召开社区治理会议，主动宣传业委会自身作用，向社区居民普及公共权益知识，主动上门询问居民意见，拉动居民踊跃参加社区治理事务。业主委员会主动宣传，可以培育和提高业主参与社区公共事务的意识和能力，提升他们的集体荣誉感和认同感，同时也可以引导越来越多的业主参与公共事务的咨询和管理，稳步提高业主的利益共同体意识。
5.2 业委会主动出击，理顺多元主体间权利关系
业主委员会应当主动出击，召开多元治理主体会议，理顺多元主体的权利关系和各方职责。社区治理中，建立政府、市场、社会相互依存的新型公共行政体系，有秩序地依次开展工作，协调共进。在社区业委会和居委会之间，也可以通过适当交换工作人员进行交叉任职来增进相互了解。社区治理最终体现为业委会、物业管理公司、居民委员会“三驾马车”利益的动态均衡，并非某一方的绝对主导。
5.3 完善国家法制，建设完备的业委会制度
在顶层设计上，需要完善业委会相应制度。规定地方政府职能部门帮助缺乏业委会的社区建立业委会，并对其指导工作和发展的具体实践提出相应规定。此外，房地产主管部门应当帮助业委会制定自我约束、便于监督、善于沟通的工作制度，并在社区内进行公开和广泛宣传，以便其界定职责、组织合理、决策公正，便于社区居民、社区治理“三驾马车”之间的沟通畅通，代表业主做好自治工作。
5.4 吸收年轻才干人群进入社区业委会
在业委会委员中必须保持在职年轻人为主体，吸收少数退休人员参与社区治理的生态。业委会的服务对象大多是年轻人，为了更好地达到其服务对象的要求，业委会委员务必具有足够时间、奉献精神、专业知识、沟通能力等四方面的要素。由于各种方面的限制，退休人员大多是保守的，也可以让他们值班。吸收年轻才干进入业委会，建成以年轻人为主的业委会，为社区治理主体注入强劲的新鲜血液。
6 结 论
社区业委会伴随住房分配制度改革与住房商品化发展，逐步成为社区治理中“三驾马车”的主体之一，担负着重要责任。然而社区治理实践中业主委员会的发展却遇到很多问题，一直存在困境，直接反映了社会变迁过程中不同的社区治理主体之间各自利益倾向的不同以及权利关系的不对等，直接反映了业委会不成熟、不完备的发展，生动体现了居民参与社区治理意识有待提高。加强业主委员会的制度建设，培养业主参与社区治理的意识，理顺治理体系中各主体之间的关系，对社会主义现代化治理的形成有着关键的推动作用。
参考文献：
[1]夏建中.中国公民社会的先声——以业主委员会为例[J].文史哲，2003（3）：115-121.
[2]LERMAN S B，TURNER V K，BANG C.Homeowner associations as a vehicle for promoting native urban biodiversity[J].Ecology and society，2017，17（4）：45-47.
[3]徐道稳.业主委员会：社区治理的结构性要素 [J].甘肃行政学院学报，2011（6）.
[4]陈相明.论我国业主委员会制度的缺陷及其完善 [J].企业经济，2008（7）.
[5]陈茂金.论业主委员会日常运行机制的完善 [J].福建金融管理干部学院学报，2009（6）：47-51.
[6]刘伟红.社区治理——基层组织运行机制研究 [M].上海：上海大学出版社，2010：191.
作者：王汪诚 冯雪 宋汝苗 张本效
本刊讯(记者 谷新明)2016年4月30日至5月2日，经过半年多筹备，全国国学机构联盟筹备委员会在陕西师范大学成立，为把西安建设成为国学文化之都拉开了序幕。来自全国150余名国学机构负责人、国学传播人士参加了会议。
大会讨论审定发布了《中国国学界西安宣言》和筹委会议事规则，选举陕西省政协委员、文化艺术报社社长兼总编辑陶冶为全国国学机构联盟筹委会常务副主任并主持筹委会工作，待条件成熟择机举办成立大会。大会还举办了《道德经》国学文化论坛及版本展览、国学书画展、国学项目洽谈发布、儒释道文化游学等活动。
会议期间，老子《道德经》论坛、“泛知青理论”交流和混成文化新解读等主题论坛相继开展，为与会人士搭建了探讨国学、交流思想的平台。据悉，本次大会的一大亮点是传统文化产业与经济发展对接会。来自青海少数民族妇女的手工艺刺绣品，铜川河洛文化研究会会员李加林的河洛图腾系列、民族服装开发和传统文化办公用品开发，以及云南大学文化古建项目等交流合作，为经济发展和传统文化相结合探明了道路。
一、业主大会的解释
业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议;并通过选举建立业主委员会。
二、业主大会的成立条件
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。
三、业主大会成立程序
第一：报送材料：
物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应及时告知(入住率告知书)物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并报送筹备首次业主大会会议所需资料，一般包括六项材料：(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;鉴于北京市相关指导规则规定了建设单位向筹备组移交相关资料的义务，此处的移交可做适当变通，街道办事处、乡镇政府可根据实际情况予以掌握。
第二：推荐召集人，召集业主提出成立申请
建设单位推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;这里的标准有两个，既可以是占总人数5%以上也可以是专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，而且该权利也可以由业主自发行使。
有点需要注意，该申请是向街道办事处、乡镇人民政府提出，而不是向居委会提出，新办法没有赋予居委会权利，而且强调街道办事处、乡镇人民政府在业主大会和业主委员会成立和活动中的职责是“协助、指导和监督”。
第三：街道办事处、乡镇人民政府组织成立首次业主大会会议筹备组
时间：自接到申请之日起60日内
组成：由业主代表、建设单位代表等组成，具体组成可结合各小区实际情况确定。其中有表决权的筹备组成员人数应为单数，而且非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
组长：由街道办事处、乡镇人民政府指定。组长不具有表决权。
第四：筹备组公告及成立(一次公告：筹备组公告)
筹备组应当将成员名单、分工、联系方式等内容以书面形式在物业管理区域内显示位置公告。筹备组自公告之日起成立。
第五：报送材料
建设单位应当自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，其中的业主名册、面积清册是比较重要的资料，是决定业主大会业主表决权的重要依据，需注意一点，此处是建设单位向筹备组报送材料。
第六：录入信息
第七：开展筹备工作并公告(二次公告：筹备内容公告)
筹备工作：
(一)制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则;
(二)拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案;
管理规约、业主大会议事规则的拟定工作非常重要，这是小区业主行为的基本准则，也是决定小区管理及议事的重要参照。但目前来讲，建设单位、物业企业及业主对管理规约、议事规则的重视程度普遍不高，这些属于新兴事务，配套法律法规还不健全，很容易出现发生纠纷无法可依的情况，这时，管理规约和议事规则就显得尤为重要。如果运用的好，管理规约、议事规则将是平衡各方利益，减少和预防纠纷的重要保障。北京市住建委将会出台相应的示范文本，建议各小区以示范文本为基础，参照近几年发生的小区物业纠纷类型，结合小区实际情况进行制定。
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;
(四)确定首次业主大会会议上的业主委员会委员候选人产生办法及确认候选人名单，制订业主委员会委员选举办法;
业主委员会委员条件：由业主担任，具体条件如下：
委员条件：具有完全民事行为能力; 遵守管理规约、业主大会议事规则;未被业主大会依约限制被选举权的行使; 热心公益事业，责任心强，公正廉洁;具有一定组织能力;具备必要的工作时间;管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
主任条件：具有丰富的工作经验和良好的群众基础;熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策;年龄原则上不超过65周岁，身体健康;经连选连任、工作规范、成效突出的可适当放宽。
特别委员：业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。
(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。
公告：筹备组应自成立之日起60日内完成上述工作并公告。
公告形式：书面
公告地点：物业管理区域内显著位置
公示期间：7日，这期间业主可以提出建议或意见，筹备组应当记录
修改确认期：公示期满后7日内，结合业主提出的建议或意见进行修改，确定拟提交表决的内容。
筹备组表决：
1、每人享有一票表决权，筹备组作出决定应当经筹备组中拥有表决权的过半数成员同意(组长没有表决权);
2、 成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。
3、 筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认;
4、 筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议;
筹备费用：筹备相关费用是由建设单位承担的，包括参会人员开支、场地费用、材料费用等等，这项不能免除，建设单位应将费用支出列明并予以保留，做为已尽该项义务的证明。
筹备时间：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第八：首次业主大会召开前公告(三次公告：会前公告)
公告时间：首次业主大会召开前，公告期不少于15日
公告内容：首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容
公告形式：书面
公告位置：物业管理区域内显著位置
第九：首次业主大会正式召开
表决内容：
(一)基本内容：
1、 管理规约(草案);
2、 业主大会议事规则(草案);
3、 业主委员会委员。
(二)特别内容：
除了基本内容外，可以根据小区实际情况通过一些其他决议。因为每召开一次业主大会是比较繁琐的，增加表决项，提高表决效率是非常有必要的。如有的小区业主大会的执行机构不仅要设立业主委员会，还要设立监事会，而监事会委员需要由业主大会选举产生，如果在首次业主大会没有选举，还需要再次召开业主大会表决。
表决形式：
1、 集体讨论
2、书面征求意见
3、通过业主决定共同事项公共决策平台
投票期限：投票期限最长不得超过45日，遇特殊情况，筹备组可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长15日。
表决通过：除特别内容里“专项维修资金应急支取预案”需专有部分面积占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意外，其它表决内容需专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
第十：业主大会正式成立
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
十一：表决结果公告(四次公告：会后公告)
公告时间：自首次业主大会会议作出决定之日起3日内公告
公告时间：不少于7日
十二：会后备案、刻章、登记
(一)业主委员会备案
1、办理备案：业主委员会自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案
2、提交材料：
(1) 筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(2)业主大会决议;
(3) 管理规约、业主大会议事规则;
(4) 业主委员会委员名单。
3、依法备案：材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府当场予以备案。
4、依法抄送：街道办事处、乡镇人民政府应在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门。
5、书面通报：街道办事处、乡镇人民政府在抄送同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
6、办理刻章：业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。
(二)业主大会登记
经业主表决同意，可以办理业主大会登记：
1、业委会到市房屋行政主管部门办理业主大会登记;
2、业委会凭登记证明，向区县公安分局申请记刻制业主大会印章。
1、成立的前期工作，由一个物业管理区域五个以上业主向所在区物业管理行政主管部门书面申请，也可委托建设单位(公房出售单位)或物业管理企业书面申请成立业主大会。 所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。 筹备组由业主代表、建设单位(公房出售单位)或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。
2、筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约，并将拟定的文稿公示一周，广泛征求业主意见。
3、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。
4、筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采用自荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人;候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。
5、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议(提前15天将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告)，审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。
6、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。
7、首次选举产生的业主委员会，全体委员名单必须在物业管理区域内公示一周，并自选举产生之日起三十日内报物业所在区物业管理行政主管部门备案。业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意备案之日起正式履行职责。
8、所在区物业管理行政主管部门同意备案后出具盖有主管部门印章的《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》。
9、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》到公安部门办理刻章手续。最后，谈一下提交给所在区物业管理行政主管部门的备案材料：
1、物业区域基本情况(四界、门牌、占地面积、建筑面积、开发建设单位、物业管理单位、入住率、产权调查表)。
2、业主或物业公司向所在区物业管理行政主管部门递交成立第一届业主大会筹备组的请示。
3、第一届业主大会筹备组向所在区物业管理行政主管部门递交成立业主委员会的报告。
4、所在区物业管理行政主管部门对成立第一届业主大会筹备组的认可。
5、第一届业主筹备组人员情况介绍(公示内容的照片)，筹备组会议记录。
6、物业区域内业主清册及汇总表。
7、业主联络员的产生情况(选票样本、选举结果、公示内容的照片)。
8、业主委员会委员候选人名单(公示内容的照片)，基本情况介绍。
9、会议议程，选举办法及其公示内容的照片。
10、第一届业主大会会议记录。
11、筹备组工作报告。
12、业主委员会的选举情况。(选票样本、选举结果、公示内容的照片)
13、业主大会业主公约、议事规则(公示内容的照片)。
14、业主委员会成员及分工名单(公示内容的照片)。
15、业主委员会组成人员基本情况表。
16、南京市业主委员会备案申请书
第三章 业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第十九条 同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会：
(一)交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条 符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第二十一条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处(乡镇人民政府)派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)派员担任。
筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料;相关文件资料应当包含：
(一)物业管理区域划分证明;
(二)业主名册;
(三)建筑规划总平面图;
(四)附属设施设备交付使用备案证明;
(五)物业服务用房配置证明;
(六)住宅专项维修资金交存证明;
(七)其他必要的文件资料。
第二十二条 筹备组履行下列职责：
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积;
(四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;
(五)提出首届业主委员会委员候选人名单;
(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第
(一)至
(五)项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十三条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第二节 业主大会与业主委员会
第二十四条 业主在业主大会会议上的投票权，建筑面积和人数的确定按照下列规定行使。
(一)业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同确定的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业，“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。
(二)“业主人数”按房地产权证数(套数)确定，一个产权证计为一个业主人数，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
业主拒付物业服务费、不缴存住宅专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。
业主大会依法设立后十日内，业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案;并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。第二十六条 业主大会会议由业主委员会组织召开。
业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区房产行政主管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决
第二十八条 业主大会履行下列职责：
(一)选举、撤换业主委员会委员;
(二)审议通过业主大会议事规则及管理规约;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)决定选聘、解聘物业服务企业;
(五)依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项;
(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容;
(七)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。第二十九条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;
(二)住宅专项维修资金的筹集、使用方案;
(三)共有部分的经营与收益分配、使用;
(四)业主的其他权利与义务;
(五)违反规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人，均具有约束力。
第三十条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市国土房产局拟订。
第三十一条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业：
(一)管理规约;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主委员会工作规则;
(四)业主大会、业主委员会的其他决定。
开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋销售合同的附件。
第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会由人数为奇数的若干名委员(不超过9人)组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3年;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十四条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处(乡镇人民政府)以及房产行政主管部门的指导与监督。
业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
(一)不再是该物业管理区域内的业主;
(二)丧失民事行为能力;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;
(二)拒不履行委员职责;
(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;
(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;
(五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。
第三十七条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未换届改选的，区房产行政主管部门应当责令其限期
改正;逾期不改正的，街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第三十九条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：
(一)全体业主共有部分物业经营收益;
(二)全体业主共同交纳;
(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。
工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。
第四十条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集。
关于成立***小区业主大会的
申 请 报 告
县街道办事处：
县建设规划局：
***小区坐落于环城北路东段小水弄，于2011年6月建成交付，总户数105户，已全部销售完毕和交付。为保障全体业主的利益，更好的管理小区，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，***小区已符合《浙江省物业管理条例》第八条的规定，申请成立***小区业主大会，申请内容如下：
请县福应街道办事处指定相关工作人员担任***业主大会筹备组长，负责小区业主大会的筹备工作。
请县建设规划局指派工作人员对举行首次业主大会给予指导。
本公司将按规定委托**物业公司一名工作人员参加业主大会筹备组，并承担首次业主大会成立的费用。管理该小区的县**物业有限公司提供配合。
特此报告!
***房地产开发有限公司
2012年10月11日
尊敬的各位业主：
自10月12日召开成立业主大会发起会议以来，关于我们成立业主大会的进展情况，现在的工作进展情况，以及我们面临的一些问题，给全体业主汇报一下，并请业主们给予帮助指导。 通过10月12日大会，参会全体业主一致同意成立业主大会。为此，作出了成立业主大会的会议决定(会议纪要已通报给大家)。 根据会议决定，筹备组聘请了蔡翘楚为成立业主大会筹备小组的专职工作人员，今天也是他来参与我们筹备工作刚好一个月的时间。正好向全体业主通报一下这一个月的工作情况。
现我就成立业委会的进展情况向全体业主进行公告。这些公告内容来自本人参与和小蔡每天的工作日志。
小蔡10月13日通过业主推荐，我面试合格后，于10月16日上岗，上岗后，我就安排小蔡接手相关工作，那时我们的志愿者正在入户征集签名，我安排小蔡到时代8号和1号去入户征集。当签名数达到近400户时，已达到总户数10%以上，我们停止了签名征集。
10月19日下午，小蔡到我办公室，我把委托书和申请书一起交给了他，请他代表我们向街道办事处提交申请，并给他讲了相关的工作事项。
10月20日，小蔡去水井坊街办社会科找到了施科长，并说明了来意。当时施科长说要求我们等待建筑区域划分出来以后再去申请，拒绝接受申请。小蔡问施科长能否给一个书面说明，施拒绝给书面说明。施科长认为，我们的申请不能叫申请，只能叫请愿，且认为小蔡的委托身份有问题，并指出，我们应该将资料先交给社区，再由社区核实后报告给街办。施科长请社区王书记到街办来接收资料，小蔡将资料递交给施科长和王书记，王书记提出，他需要向律师进行咨询，我们递交的申请、业主签名、委托书等是否符合法律效力，还有无更改和完善的地方，并提出将这些资料由他交给律师进行咨询。小蔡说可以把资料交给他，但这些是原件，需要给我们写一个收条。王书记拒绝写收条，只用手机把资料照了相，并告诉小蔡，等咨询之后，再给予答复。 当天小蔡给我汇报后，我认为，我们成立业主大会，是一个自发的组织，街办的职责只是从合法合规上给予我们指导和监督，接收我们的申请是他们的分内之事。我要求小蔡10月22日再到街办递交申请，就这样，一个申请书来来回回一周街办都没有受理，并答复说：我们怎么样成立业委会，具体主管部门是区房管局，怎么样成立由区房管局的文件下来后再来答复，并说关于我们成立业主委员会的事，他们已和区房管局召开了专门的会议，等区房管局的指导文件下来后，再按程序走。
10月26日，我出差回来，小蔡到办公室给我汇报工作，正好上午有空，我就带着小蔡一起到了街办社会科施科长办公室，就递交申请一事进行了交流和沟通，交流中，双方产生了争执和分歧，首先，我向施科长阐述了我们的理由：
1、我们发起成立业委会，是根据《中华人民共和国物权法》《四川省物业管理条例》《成都市物业管理条例》等法律法规条例依法申请。
2、成立业委会是社区的工作重点，也是街办义不容辞的工作;我们现在只是发起成立，怎么样成立还须街办来指导。
3、我们发起小组聘请并委托小蔡来做这个工作，符合法律规定，没有哪条法律禁止我们聘请专门工作人员来参与筹建工作。
4、要求施科长为什么不能接受我们的申请给出一个书面理由。
在双方的交涉中，我向施科长展示了发起业主们的签名原件和本人的业主身份，委托书等发起文件，施科长请街办的陈主任来到现场，并安排陈主任接收我们的申请，陈主任接收我们的申请后，提出要求，希望能有更多业主的房产复印件和身份证复印件交给她，当场施科长的要求陈主任，对我们提交的业主签名的真实性进行逐一调查，搞清是不是全体业主的真实意原。
当天街道办把我和小蔡去与街办施科长以及社区工作人员的谈话全程录像，小蔡也进行了录音。
当场我问了陈主任，要多少户人的房产复印件和身份证复印件，她说三五个就可以了，我安排小蔡按他们的要求与五个业主联系，复印了五个业主的房产证和身份证给他们。陈主任说，等他们的调查核实后，就给我一个答复。
小蔡几乎每天都去社区问陈主任他们的调查情况。陈主任一再说工作忙不过来，他们会安排，并一再说房管局文件没下来，他们不知道怎么办。当中，陈主任又休假一周，小蔡打电话联系，叫小蔡去找王书记，王书记说，他们什么时候调查，怎么调查，那是他们的工作，没必要告诉我们。听到小蔡汇报后，我叫小蔡再去找施科长。
找到施科长后，小蔡问施科长，社区的调查什么时候能完成，施科长叫来了王书记，在司法所进行了录像说明，施科长说，如果你是投诉王书记不作为，请提供证据，否则今后就不再接待。小蔡反复说，不是投诉王书记不作为，是因为打电话给陈主任问什么时候能核实清楚，陈书记说她休假了，已把所有资料交给王书记了，我去找到王书记，王书记说他不清楚，从来没收到过资料，你把资料交给哪个就找哪个，实在没法，才来找你。录相后，施科长说已经接待了。
就这样，我们递交的申请一直这样没有下文。
11月13日，接到一个自称社区工作人员的电话，询问我是不是全体业主委托了一个工作人员办理成立业委会的事，问我知不知道这件事，当时我觉得她的问话有问题，想到他们一直不给予答复，我亲自给街办社会科施科长去了电话了解情况，施科长在电话中是这样说的(归纳总结)。
1、我们的申请不叫申请，只能叫请愿。
2、我们没有资格请人做专职的工作人员。
3、我们发起成立是非法的。
4、开发商口头上、电话上给我说了，时代小区只成立一个业委会，开发商不同意，开发商也是业主，他们的物业更多。
我给施科长的答复：
1、我们提交的就是申请书，你们已经受理，请施科长根据国家法律规定期限给予答复。
2、我们聘人办理，当面你的进行了委托，你承认是可以的，怎么聘请那是我们自己的事，与街办无关。
3、我们发起成立的是业委会，这是自发性组织，是《物权法》和物业管理相关条例给我们的权力，我们依法发起，程序合法有效。
4、开发商是业主，不管他有多少物业，只能有一个表决权。
5、我们提供了书面申请，请你们按国家规定，书面回复。开发商只是口头上和电话上与你们讲，那是无效的。
与施科长电话交流后，我又与街办刘主任进行了电话沟通， 刚开始，我给刘主任说：
1、刘主任，我们的发起申请已递交了快一个月了，一直没有结果，请给我们一个答复。
2、我是发起人，代表的是发起业主，有业主签名。
3、你们街办是不是其他小区也是先公投再来成立的业委会。
4、开发商不同意成立一个业主大会，他并没有书面提出。 刘主任的说法归纳起来：
1、你打电话给我说这件事，我无法确认你的身份，你代表自己还是业主代表。
2、成立业委会的主管部门是房管局，他们现在也拿出了一个意见，就是必须先要公投，由全体业主参与公投，再来确定怎么成立，本周或下周就会出示公投公告。
3、成立业委会是全体业主共同利益，应该大家都要出具委托书原件来办理。我是主管领导，不知道具体部门是否接收了你们的申请，我问清楚后请他们直接答复你。你认为我们不作为或做错了可以去纪委和法院告我们。
4、我们也是第一次遇到小区有住宅和写字楼的，有人有不同意见，只能征求全体业主意见，由业主来决定。
各位业主，这就是一个月来，我们发起成立业主大会的工作进展情况，我们现在只是发起，成立工作还没有正式开始，政府部门工作人员就开始设置各种障碍，这样的情况我也是第一次遇到，产生这样的情况，是因为我们小区有重大的利益关系，成立业委会将触及一些人和部门的既得利益，但对我们业主而言，每年的房屋维修专项资金利益损失近500万元。我们小区的垃圾转运站在那里?我们在购房时，开发商与我们的购房合同中对人防工程的产权并没有进行明确约定，这个产权是开发商的，还是全体业主的，应由法院来裁定。等等。这些都是我们大家的事，我希望这件事由全体业主来决定，街办的公投，是程序错误，也是公然行政干预，浪费大量国家人力物力，是典型的乱作为，请全体业主帮助一下我们，我们下一步该怎么办，下一步的工作我们该如何开展!
天府时代广场业主大会发起小组
2015年11月17日
小区成立业主委员会的步骤
(二〇一〇年十一月十日)
一、成立的条件。首先要小区内占总户数的20%的业主签字书面向居委会提出。原则上小区入住率应达80%左右(容易达到“双过半”)。
二、成立筹备组。筹备组成员一般为5—15人。筹备组的成员由业主代表，社区干部，建设单位派员共同组成。筹备组组长由街道办事处委派社区干部担任(首届)。筹备组成立后以书面形式在物业管理区域内公示，时间不少于3天。
三、筹备组中业主代表的产生。筹备组中业主代表应当通过业主自荐或互荐的形式产生，自荐或互荐的业主代表应当将个人的基本情况到所在地居委会登记。所在地居委会应将业主的推荐情况在物业管理区域内公示，时间不少于7天。
四、筹备组确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。拟定业主大会议事规则、管理规约草案。确定业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积。拟定业主委员会委员产生办法，确定候选人名单。各项内容要在首次业主大会会议召开15天前以书面形式在物业管理区域内公示。
五、业主代表的产生。小区业主较多时，可以以幢、单元、楼层等为单位，根据楼幢分布情况推选出若干业主代表。
六、提名业主委员会候选人。业主委员会候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。业主委员会候选人人数一般比业主委员会委员人数多，业主推荐的委员候选人数较多时，由筹备组根据楼幢的具体情况确定。
七、业主委员会成员的选举。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。一般采用后面一种。业主大会投票决定业主委员会的委员。筹备组根据议程召开业主大会，收集登记选票，审议并表决通过《业主大会议事规则》及《业主规约》，公开点票宣读选举结果，产生业主委员会。小区业主委员会的组成人员一般5-21人，人数应为单数。业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主委员会会议，推选出委员会主任1人，副主任1-3人。业主委员会是业主大会的执行机构。每届任期不超过五年，可以连选连任。
八、业主委员会备案。业主委员会选举产生后，填写《重庆市业主委员会备案申请表》，并报社区居委会、街道办事处备案。
九、雕刻印章。业主委员会收到街道办事处备案证明后，自行到渝北区行政审批服务大厅办理。
十、业主委员会的换届，参照首次业主大会步骤执行。
成立业委会的九个流程
1、由建设单位或一个物业管理区域内,5名以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后,对符合条件的,指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”,并公示7日,广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权,并将结果告知全体业主。
5、侯选人确认后必须公示7日,广泛征求业主意见。如有改动,名单必须在业主大会召开7天前提交筹备组并由其公示7日。
6、筹备组应当在3个月内召开首次业主大会,并提前15日在本物业管理区域内公示业主大会的相关事项。
业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”,选举产生首届业主委员会委员,业主委员会应当是5至15名的单数。
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议,推荐产生业主委员主任1人,副主任1-2人。
9、首次选举产生的业主委员会,全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日,并在选举产生之日起30日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。
同时,将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
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