基于市场契约城市社区物业纠纷的经济学解释及其预防机制构建
摘要 城市社区物业纠纷严重影响社会和谐与稳定。物业公司与业主之间市场交换活动，实质是一种市场契约的缔结、达成过程，二者是基于经济利益的市场契约关系。城市社区物业纠纷的经济学解释是，物业公司与业主市场契约缔结、达成过程中，双方实际市场地位不对等，物业公司强势垄断，业主缺乏投票选择权，政府隐形价格规制与物业公司形成利益同盟，业主集体维权遭遇“搭便车”。构建城市社区物业纠纷预防机制，从源头上防范物业纠纷发生，必须通过立法赋予业主更多权利，健全物业公司退出机制，建立业主集体维权激励机制，完善市场契约治理机制有效运行的制度基础，才能实现城市社区和谐、稳定。
关键词 市场契约;社区物业纠纷;社区自治;预防机制
一、问题的提出与文献综述
随着房地产业的发展，城市居民收入水平的提高，住房的商品化，城市居民小区在全国各大中小城市迅猛发展。由于国家对社区基层管理度供给的滞后及现行制度的缺陷，随之而来的城市社区居民与物业公司之间的纠纷也呈上升趋势，由简单的物业纠纷演变、升级为群体性恶性事件，社区物业纠纷暴力化愈演愈烈，已经影响到城市社区的和谐与稳定。城市社区物业纠纷成为社会普遍关注的焦点，也是政府对基层社会管理的难点。据统计，全国很多城市社区物业纠纷有扩大上升的趋势。社区是城市的窗口，是城市社会的基本地理单元。城市社区的和谐与稳定是整个城市社会和谐与稳定的基础。所以，构建和谐社会必须构建和谐城市社区。在各种利益、力量博弈的社会转型期，如何预防或减少社区物业纠纷，构建和谐稳定社区，理论研究上需要分析社区物业纠纷的原因，才能寻求具体的思路与对策。城市社区主要是指城市中购买商品房的业主在其房屋所在地，有公摊建筑面积，共同享有，由一家物业公司提供物业服务的居民区，而非社会学意义上的地理边界模糊、众多人口聚住的群落。物业纠纷主要是指业主与物业公司之间基于经济利益而发生的民事纠纷。
国内对城市社区物业纠纷代表性的研究有，漆国生以珠江三角洲物业小区的物业纠纷特点为例,提出了通过完善物业管理公司与业主间的纠纷化解机制;建立物业管理公司与小区居民的沟通平台;发挥ADR模式的作用来化解我国城市社区物业纠纷[1]。朱燕、朱光喜从政治学的角度分析了社区中国家、市场、社会三种权力的博弈，认为在社会转型过程中权力再分配的不对称性，决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈,导致物业纠纷的大量产生和业主维权的举步维艰[2]。陈淑云通过分析社区管理与物业管理两种体系的结构特征与参与主体面临困境，提出通过重塑社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位,实现社区管理与物业管理的有效整合来构建和谐社区[3]。袁振龙、张辉文从法社会学的视角,分析了法律解决物业纠纷的行为主体、行为过程和行为效果,揭示了社会转型期法律在处理物业纠纷中的运行逻辑[4]。徐梅认为通过强制设立业委会、设立物业纠纷仲裁机构，强化政府对物业的监管和对社区的引导，赋予业主充分的权利,畅通权利救济途径,才能使业主自治健康发展[5]。龙翼飞、宋卓基对物业纠纷进行了实证研究,对形成物业服务纠纷的成因进行了法律分析,提出了从行政、司法和立法三个方面解决物业服务纠纷的路径[6]。国内对小区物业纠纷的研究从社会学、法学、政治学的角度展开探讨的较多，从经济学的角度研究的较少，并且这些研究大多数是注重事后化解物业纠纷的对策研究。基于物业公司与业主之间的市场契约关系，从经济学的视角，从制度规则的构建、完善，注重社区物业纠纷的事前预防研究的几乎没有。构建和谐城市社区，需要有效的物业纠纷事后化解机制，但更需要完善的事前预防机制，实行源头治理，从源头上防范物业纠纷的发生。
物业公司与业主之间市场交换活动实质是一种市场契约的缔结、达成过程，二者之间经济利益关系是一种市场契约关系。主要从经济学的角度解释城市社区物业纠纷原因，从制度层面提出构建城市社区物业纠纷预防机制，在实践上为减少物业纠纷、构建和谐社区使人民安居乐业、维护社会稳定提供新的思路。
二、物业公司与业主之间的市场契约关系
城市社区作为城市社会中的一个私人自治领域，不同于需要依靠政治权力介入才能有序治理的公共领域。在任何一个城市社区范围内，任何公权无权干涉私人领域的治理，采用何种机制、如何治理完全取决于社区居民自身的意志。公权只需提供城市社区居民实行和谐稳定、有效自治的外部基础制度条件，即公正、独立、完备的司法体系，健全、完善的法治环境与高效廉洁的行政体系，这是西方公民社会走向成熟，自发社会秩序形成，促进社会稳定的起点与基础。西方私人领域有效治理的实践证明，市场契约是实行私人领域自治的一种有效治理机制，在公权能够提供比较完备、公正的基础制度条件下，市场契约能实行私人领域多方利益的帕累托改进，促进私人领域乃至整个社会的繁荣与稳定。市场契约有效的前提条件，要求契约双方必须独立、拥有自由权利，可以自由签约、自由选择，不存在强制。在我国，城市社区属于私人领域，就物业公司与城市社区居民之间的关系来看，双方属于市场买卖关系。物业公司作为城市社区里物业服务的卖方遵循等价交换原则，通过向社区居民提供物业服务获得报酬，众多社区居民组成市场需求方通过付费向物业公司购买、消费物业服务。所以，从契约的角度看，物业公司与业主之间是平等的民事行为主体从事有偿交易的市场契约关系。既然物业公司与业主之间是一种市场契约关系，那么双方就有自由选择、自愿交易、自由签约的对等市场权利。在业主與物业公司的市场契约缔结过程中，有效市场契约的达成，是双方多次自愿选择、多次博弈的结果。物业公司与小区业主的市场交易双方不存在强制，双方自由市场交易是一个双方利益帕累托改进过程。如果物业公司与小区居民双方市场地位不对等，存在隐性或显性的市场强制，或第三方的不当介入，则在市场交易中，弱势方的利益必然会受到市场强势方的侵犯与损害。在有关政府部门与物业公司有利益瓜葛关系、维权成本高昂时，弱势方的利益受到侵犯的现象更加严重。城市社区的物业纠纷，表面上看是物业公司与小区业主之间的利益矛盾，其实，这些利益矛盾还涉及到供给制度如制定物业管理条例、规范双方利益的政府相关部门，这又导致了不可能形成有效的城市社区治理机制，城市社区不可能真正走向自治，进而形成自发稳定的社会秩序。
三、城市社区物业纠纷的经济学解释
1. 物业公司强势垄断，业主缺乏投票选择权
在业主与物业公司之间，一旦物业公司与社区业主签定了服务合同，在服务期内，由于社区只有一家物业公司提供物业服务，物业公司实际处于卖方市场垄断地位，物业公司与社区居民法律上的平等契约关系演变为事实上市场地位不对等关系。这主要是在物业公司与业主的市场契约关系中，物业公司强势垄断，业主对物业公司没有实质的投票选择权。根据我国相关法律法规，房地产开发商在物业关系中承担的主要职责有选定前期物业管理公司、制定临时管理规约。房地产开发商选择前期的物业公司是基于自身利益最大化的考虑，而不会基于业主利益的考虑，所以房地产开发商前期选定的往往是与其有利益关系的物业公司。对于临时管理规约，由于信息的不对称与不完全，其具体内容往往是有利于物业公司，而不利于业主。所以在前期物业公司的选择与临时管理规约内容约定上，涉及到业主根本利益的选择权被剥夺，在交房环节，开发商是以业主不在临时管理规约上签字，开发商就不交房屋钥匙相威胁，业主只有被迫接受。
尽管我国的《物业管理条例》规定小区业主有权选择物业公司，但条件非常苛刻，要求满足“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。实际中，城市社区内的居民来自不同地域、不同行业、不同阶层，彼此比较陌生，相互间缺乏沟通交流，绝大多数城市社区不象中国农村传统的自然村落那样是基于血缘关系或地域关系组成，邻里交往频繁，相互之间比较熟识、了解的“熟人社会”。尽管有相容性利益，由于城市社区内部是一个比较封闭的“生人社会”，绝大多数人忙于工作，加上时间的限制，所以业主很难团结组织起来形成利益同盟。如果业主对物业公司服务不满意，为了业主的利益，需要更换物业公司，业主们根本不可能组成集体力量同时满足上述两个条件，同物业公司抗衡。所以，对于社区的业主而言，物业公司往往是一“进”永“驻”。另外，由于房子价格高昂，属于不动产，不同于其他的普通商品。对于绝大多数只拥有一套住房的业主而言，不可能因不满物业公司的服务“用脚投票”选择退出社区，给物业公司施加压力。对于物业公司而言，由于缺乏竞争压力而业主又缺乏投票选择机制加以制约，所以物业公司敢于乱收费，侵占小区业主合法利益，甚至对业主实施极端行为等等。因司法途径维权成本高，当这些情况发生时，业主只能忍，而依靠个体力量抗衡物业公司的惟一途径，就是以拖欠物业费为手段，物业公司就以停电、停水相威胁，严重的双方还会发生冲突引发恶性事件。
2. 物业服务收费实行政府指导价，使物业公司与政府相关部门形成利益同盟
在众多的物业纠纷中，物业费是主要的症结。主要表现在三个方面：其一是业主认为物业收费价格过高，物业提供的服务与收费不对等;其二是除了收取高价的物业服务费外，物业公司在小区内侵占业主共同利益，兴建停车棚、地面停车场地等向业主收取高价的附加服务费;其三是前期物业费交多少问题。从定价来看，尽管物业服务收费有市场定价与政府指导价两种，但在我国绝大多数城市，居民小区物业收费实行的是政府指导价。在物业公司垄断经营、缺乏市场竞争机制的情况下，市场定价根本就不存在。就物业公司而言，不管是正常的物业服务费还是物业公司强收的附加服务费，其定价依据的都是我国现行的《物业管理条例》中规定的政府指导价。也就是物业公司收取的物业服务费是根据居民小区的区位优势、房屋的品质、价格等在政府规定的价格范围内确定，在价格水平上，物业公司往往是就高不就低。从实际情况来看，我国小区物业纠纷主要起因都是围绕物业收费。政府部门对物业公司实行政府指导价，实质就是隐形的价格管制，存在严重弊端。在物业收费指导价格的立法过程中，政府相关部门并不天然追求社区业主公共利益的极大化，政府相关部门也有自身的利益。物业服务指导价格政策的制定、执行是由具体的政府人员实施的，他们也有自身利益诉求。政府相关部门可能为物业公司设置“寻租”空间，从而在政府指导价格立法过程中掺上部门利益或个人利益，与物业公司形成利益同盟。由于法制监督不全，政府部门对价格管制完全有可能被物业公司所俘获，做出有利于物业公司的价格管制，而使业主利益受损。
另外，在我国，绝大多数物业公司都与房地产开发商有着一定的联系，很多房地产开发商、物业公司领域的企业家纷纷成为各级人大代表，他们在政府相关部门对物业服务指导价的立法上，相对于业主个人或业委会而言拥有广泛的政策影响力与较强大的话语权。很多物业公司有政府背景，与政府之间有千丝万缕的联系。即使就物业费举行价格听证会，往往由于物业公司或房地产开发商的操纵而流于形式，并无实质作用。由于政府要向物业公司征收相关税收，政府相关部门确定物业收费指导价上限的依据是让物业公司收回成本并略有利润。所以物业公司经营成本也就成了相关政府部门制定物业收费指导价的重要参考依据。业主交纳的物业费既是小区物业收入的唯一来源，也是政府向物业公司征收相关税收的来源，这也增强了政府相关部门与物业公司的利益同盟关系。实践中，由于信息的不对称，对于物业公司的经营成本，政府相关部门不可能掌握比较充分的信息，而物业公司拥有信息优势，出于利润最大化考虑，物业公司会夸大其经营成本，即使物业公司对外界公开经营成本信息，在利润驱使下，物业公司宁愿虚报也不愿意“说真话”，真实的经营成本信息只有物业公司才知道，外界是无从得知的，从而导致政府相关部门对物业服务收费的政府指导价失效。
3. 成立业主委员会缺乏激励机制，业主集体维权遭遇“搭便车”
根据国务院制定的物业管理条例，城市居民小区可以成立维护、代表全体业主利益的业主委员会，组织召开业主大会，代表业主选聘物业管理公司，代表业主与物业公司签订物业管理合同等。很多地方性的物业管理条例规定，没有成立业主委员会的居民小区，可先成立由5人组成的筹备小组，邀请政府相关部门及街道或居委会人员参与指导成立业主委员会。实际上，很多居民小区从交房之日起多年就没有成立过业主委员会，即使小区业主对物业公司的服务不满，物业公司严重侵犯业主的共同利益，业主对物业公司也是无可奈何，物业公司仍然在继续侵犯业主利益。国务院与一些地方政府制定的物业管理条例都没有规定业主委员会的活动经费来源，担任业主委员几乎都是无偿服务。由于小区业主委员会是公益组织，没有相关的活动经费，就业主委员个人而言，维护的是小区业主的公共利益，分摊在自身上，个人利益很小，而维护公共利益的各种成本却由个体承担，维权的成本大于利益。激励机制的缺乏，导致业主没有动力去担当业主委员组建业主委员会为业主集体维权。
有的小区业主委员会即使有活动经费来源，其费用也是由物业公司提供。由于活动经费上依赖于物业公司，业主委员会可能被物业公司所俘获。当物业公司侵犯业主利益时，即使业主要求更换物业公司，业主委员会可能暗箱操作与物业公司相互勾结形成利益同盟，维护的是物业公司的利益而不是业主的利益。有的居民小区即使有一些利他精神的业主，愿意无偿付出担当业主委员会或带头成立业主委员会筹备小组维护业主集体利益，由于物业公司的暗中破坏或政府基层管理部门的不作为，最终导致维护业主集体利益的业主委员会或成立业主委员会筹备小组的筹建流产。
激励机制的缺乏不仅表现在业主缺乏动力筹备或组建业主委员会，还表现在基层政府管理部门也会没有动力筹备或组建业主委员会。基层政府管理部门是整个层级政府委托代理链条的末端，经费有限，工资待遇低，也有自身的利益诉求。在基层政府管理部门与上级各层级政府而言，由于信息的不对称，基层政府管理部门在指导业主委员会的工作过程中也会掺杂自身的利益。对于指导其辖区内的居民小区成立业主委员会筹备小组或业主委员会这样的基层工作，不能获取自身的利益，所以同样也没有动力指导或参加成立业主委员会筹备小组，而表现出政府不作为。即使物业公司为基层政府管理部门提供一定的经费，基层政府管理部门也同样会被物业公司所俘获，从而使业主委员会筹备小组或业主委员会的成立流产。
居民小区业主委员会难以成立，除了缺乏激励机制外，更主要原因是业主集体维权遭遇“搭便车”问题。根据公共物品理论，对于某一特定的城市居民小区而言，制约物业公司维护业主集体利益，在小区内是公共物品，由于它具有消费的非排他性，效用的不可分割性与非竞争性，所以一旦提供出来，小区内的每一个业主都可以不付费而共同得益，并且每个业主的利益都会受到同等保护。但是，提供集体维权的这种公共物品，是需要成本的，由于它可以被免费使用，而成本收不回来，导致没有人愿意提供这种公共物品。正是由于集体维权这种公共物品具有共同消费的屬性，每个业主都希望别人提供，而自己却不愿付出，都想“搭便车”。每个业主都是理性的，都会有这样的想法，其结果必然是对于组建业主委员会提供集体维权这种公共物品无人提供。根据经济学的相关理论，如果城市社区规模越大人数越多，即使有人具有较强的利他精神,愿意付出带头组建成立业主委员会，因业主之间相互协调沟通的成本高昂，使得组建业主委员会以提供业主集体维权的这类公共物品没有业主提供。另外，如果有物业公司的恐吓与威胁，城市社区就更没有人愿意提供这类公共物品。在城市社区的“生人社会”里，激励机制的缺乏，业主集体维权遭遇“搭便车”，这些综合因素导致业主依靠自身的力量，成立业主委员会与物业公司抗衡，实行集体维权的可能性微乎其微。
四、城市社区物业纠纷预防机制构建
物业公司与小区居民之间是等价交换的市场契约关系。规范物业公司与小区居民之间经济利益，预防物业纠纷，应该通过市场契约，依靠市场机制来实现。作为物业公司与小区居民市场契约双方之外第三方的政府部门，应提供保证市场契约有效实施，市场机制有效运转，社区实现独立自治、形成自发稳定社会秩序的基础制度条件。因此，城市社区物业纠纷预防机制的构建应从以下几方面入手。
1. 废除物业管理条例中不合理规定，通过立法赋予业主更多的权利，健全物业公司退出机制
根据公共选择理论，业主选择物业公司是一个公共选择过程。在1/2的多数投票规则下，公共选择的结果损害少数人的利益是必然的。当小区内物业公司独家垄断经营时，业主不可能要求更换物业公司，处于市场弱势地位的情形下，物业公司侵犯广大业主合法利益可能性更大。要防范物业公司侵犯业主利益的物业纠纷，必须通过立法赋予业主更多的权利，提高业主市场地位，增强业主对物业公司的制约途径。所以要求废除物业管理条例中选聘和改聘物业公司要满足“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。通过制定物业服务行业统一、规范的服务内容与服务标准，将各项服务内容量化，由业主进行评分，建立居民对小区物业满意度指标，以健全物业公司退出机制。对物业公司的各项服务内容及服务标准，制定一个总分值，如果物业公司服务不到位、不达标或逃避责任等，扣除相应的分值，如果物业公司的总分值低于限值，必须自动退出小区，由别的物业公司取代。小区居民对物业公司服务的考评量化，就增加了业主的选择权，强化了业主对物业公司的制约。通过构建可竞争市场，从外部给物业公司以潜在的市场竞争压力，使物业公司改善物业服务质量与提高服务标准，尊重业主的“消费者主权”，对业主负责。
2. 取消物业公司服务收费的政府指导价，减免物业公司营业税，明确界定物业公司的职责范围
既然物业公司与小区居民之间是等价交换的市场契约关系，那么物業服务价格就应该由市场来定价，政府没有责任保证物业公司经营有利润。价格的高低应该反映物业公司的服务质量与服务标准，物业公司就应该遵循市场规律，通过相互竞争，实行优胜劣汰，亏损的物业公司被淘汰。城市社区的大多数物业纠纷都起因于物业公司的各种高收费与乱收费，而物业公司收费的依据就是政府的物业服务指导价。市场经济的实践证明，就商品定价机制而言上，市场机制比政府机制更有效。政府对小区物业实行政府指导价的深层次的原因是，政府对物业公司征收营业税。物业公司的营业收入与政府对物业公司征收的营业税，最终都是来源于业主交纳的各种物业费，导致小区物业服务高收费。就政府部门对物业公司征收营业税而言，政府部门财政收入可能因此而增加，但政府的指导价与对物业公司征收营业税而引发物业纠纷，增加政府的行政管理成本。在我国很多城市，由于对物业公司的工作职责范围如小区内的公共安全、业主的财产安全、物业维修不及时到位等，相关物业管理条例都缺乏明确的界定。导致物业公司收费积极，而对于应该提供的物业服务往往显得不足。在西方很多国家，政府对社区提供物业服务不仅不征税，还给予大量的资助，物业服务收费是完全的市场调节;社区物业管理过程中，不存在业主与物业服务提供方之间因物业费而引起物业纠纷。因此，要从源头上预防物业纠纷，必须取消物业公司服务收费的政府指导价，减免物业公司营业税，让物业服务价格回归到由市场定价，明确界定物业公司的职责范围。
3. 建立业主委员会工作激励机制，将居民委员会的部分职能与业主大会合并，成立业主自治机构
预防社区物业纠纷是城市基层社会稳定，形成良好社会秩序的基础。社区内物业公司与居民的利益调节主要依靠市场契约机制实行治理。在社区治理上，政府职能是提供私人无法或不愿提供保证市场机制运行的基础条件。对于因没有报酬，业主缺乏动力成立业主委员会的情况，可以初步构想由辖区政府根据社区人口规模及业主人数来确定经费资助。为了减轻辖区政府的财政负担，鉴于社区居民委员会是基层群众自治性质，也为避免业主委员会与居民委员会的自治功能重叠，可“将小区的居民委员会的议事层与执行层相分离，将居民委员会的议事层与其附近社会的业主委员会合并，统一成为社区成员代表大会,并设日常办公机构，代表社区成员代表大会，处理日常事务”[3]，如与物业公司谈判、选聘物业公司、对物业公司服务内容与标准系统测评、代表业主维权等。通过建立工作激励机制，可以克服业主集体维权过程中的“搭便车”问题。将居民委员会的部分职能与业主大会合并，成立新的业主自治机构，为避免两者职能交叉、相互推诿，从而实现业主自治机构与居委会的高效运转，促进社区实行高度和谐、稳定与自治提供条件。
[参考文献]
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[5]徐 梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护——从畅通业主权利救济的路径谈起[J].社会科学论坛(学术研究版)，2009(12):74-78.
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作者：黄万华 向美来
新建住宅小区:
是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
住宅小区管理:
是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。
物业管理:
是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托,对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护,并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。
产权人:
指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
业主委员会:
是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。
物业管理公约:
是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后,三方各自的权利义务关系,房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。
物业管理委托合同:
是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。
维修基金:
是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
共用部位:
是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设备设施:
是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理服务收费:
是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。
特约服务:
是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务,如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。
1、 物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。
2、 物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二条
3、 房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施(包括水塔、锅炉房、配电室等)和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
4、 物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
5、 针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
6、 委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
7、 物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
8、 物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。
9、 业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。
10、 业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。
11、 物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
12、 投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。
13、 业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。
14、 业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。
15、 选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。
16、 续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。
17、 自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。
18、 提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。
19、 物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。
20、 业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。
21、 前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。
22、 前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。
23、 管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。
24、 业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。
25、 物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。
26、 物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。
27、 物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请书和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。
28、 协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。
29、 物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。
30、 共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。
31、 物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。
32、 物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。
33、 独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。
34、 物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。
35、 物业使用人——指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
36、 装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。
37、 专项维修资金——过去称“专项维修基金”，是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。
38、 物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。
39、 责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。
40、 警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。
41、 罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。P174
42、 建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。
43、 物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。
44、 挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用
物业管理条例名词解释
房地产是指：一个国家、一个地区、一个城镇、一个单位所拥有的房地产，指房屋从开发、营销到使用的全过程。
不动产：指包括房屋在内的一切与土地联结在一起的财产，其特点在于他的固定性。 物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套设施、设备和场地。
物业管理：物业管理的经营人受物业所有人的委托。依照国家有关法律规范，按照合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业施实多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
物业的特征：固定性、耐久性、多样性、高值性。
物业管理：广义泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理，是指有专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委托，依照国家法律、法规和签定的委托合同，对设备设施进行化管理。 物业管理的特点：1.覆盖面广。2.业主处于主导地位。3.物业管理与社区管理相结合。 物业管理的内容：1.维护物业管理区域内的规划不受破坏。2.房屋装修监督与管理。3.房屋的维护与修缮。4.设备、设施的管理及维修养护。5.安全保卫与消防。6.保洁管理。7.环境保护。8.绿化管理。9.车辆。10.综合经营服务。
物业管理的基本原则：1.产权、经营权的分离原则。2.业主至上。3.专业高效。4.统一管理。5.权、责分明。6.经济合理。7.公平竞争。8.依法行事。
素质要求：
一、具有社会主义觉悟和高尚道德的人。1.要有主人翁思想，认真对待每一项工作。2.树立全心全意为人民服务的思想。3.有一定的政治理论修养，较强的法制观念。4.做风正派，忠诚可靠，办事公道，不谋私利。5。勇于改革、勇于创新，
二、具有专业知识与专业技能。
三、较高的个人素质。1.良好的语言表达能力。2. 端庄的仪表仪容，树立良好形象。3.宽闊的胸怀，良好的心理素质。4.健康的体魄。
职业道德：1.忠于职守，尽职尽责。2.兢兢业业，热情服务。3.积极主动，讲究实效。4.实事求是，办理公道。5.遵守纪律，奉公守法。6.谦虚谨慎，文明礼貌。7.刻苦学习，提高素质。8.钻石业务，掌握技能。 物业管理企业：专业从事永久性建筑物、基础配套设备、设施以及周围环境的现代化科学管理、为业主提供良好的生活、工作或学习环境的服务性企业。特点： 企业化、专业化、社会化、制度化的管理要求，实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民
事责任的法人实体。分类：全民、集体、联营、私营、合资。
组织机构：总经理室：办公室、财务部、管理室、服务部、工程部、监察部、产业部、租赁部。
业主大会：是由全体业主组成的、决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 业主代表大会：按比例挑选业主代表，一般按500---1000m2产生一名小组成员。 第一次大会召开条件：
1、公有住宅出售额达到30%以上
2、新建商品住宅出售额达到50%以上
3、第一套房屋交付业主使用以满两年。筹备工作：
1、组织大会筹备组
2、协商产生业主小组成员或业主代表
3、推荐业主委员会候选人
4、草拟业主委员公章程和业主公约
5、确定会议时间、地点，做好会务准备工作。
会议程序：
1、介绍大会筹备情况
2、介绍业主委员会候选人情况
3、审议、通过业主委员会章程和业主公约
4、选举产生业主委员会成员
5、审议、通过与物业管理相关的其他重大事项
业主大会职权：
1、选举或罢免业主委员会委员
2、审议或修改业主委员会章程和业主公约
3、听取和审议物业管理企业情况报告、物业管理企业的工作报告
4、决定物业管理的其他事项
5、撤消业主委员会的不正当决定等。
业主委员会的权力：
1、召集、主持业主大会或代表大会
2、拟定或修定业主委员会章程或业主公约草案
3、依法公开招标或其他方式选聘或解聘物业管理企业对物业区域内的物业进行管理
4、管理房屋修缮基金，决定公共设施修缮基金的使用
5、审查物业管理企业制订的年度管理计划和财务预决算及执行情况
6、督促业主遵守业主公约和物业区域内的各项管理制度
7、法规和业主委员会章程赋予的其他合法权益。 业主委员会的义务：
1、向业主大会或代表大会汇报工作
2、接受房地产行政主管部门或物业区域内的业主的监督、指导
3、支持、配合、监督物业管理企业的工作
4、组织、开展有益于物业区域内业主身心健康的各种活动，积极创建文明物业小区
5、听取意见和建议，并向有关方面反映，争取得到改进
6、其他义务
物业管理企业与业主委员会的关系：为主委员会代表产权人和使用人的利益，可以自己设立或招聘物业公司，无论何种情况，物业管理企业都应该对业主委员会负责，定期向业主用户提供管理报告，报告有关经营管理情况、服务情况、资金账目情况、值得留意的事项及改善建议。
住宅小区：是指按照城市统一规划，建设达
到一定规模、基础设施设备配套齐全，已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。
小区的构成：居民、设施、环境(自然环境和人为环境)
小区特点：1.居住功能单一，相对封闭独立。2.人口密度高，结构复杂，形成相对独立的社会文化。3.产权多元化，公用设施社会化。4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。 住宅小区物业管理：依法成立的物业管理机构，动用现代管理理念及管理手法，依法或依合同对其负责的小区内的居民、房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行静态、动态的维护、修缮、整治及服务过程，使居民有一个优美、方便、舒适、安全、安静的居住环境和条件。 管理过程：1.初期。2.中期：建立物业管理档案、制定业主公约、住户手册、使用守则。 管理目标：1.促进社会的繁荣与发展和社会精神文明的建设。2.创造舒适、安全、安静、和谐的居住环境。3.发挥物业最大的使用价值，使其保值、增值。4.以最小的投入，获取最大的效益。
管理要求：1.管理动作。2.房屋维修管理(房屋完好率达到98%以上。)3.设备管理(供暖室温不低于16℃)4.市政公用设施。5绿化管理(新建小区，人均绿地1m2 以上，旧区改造不低于人均0.5 m26.环境卫生管理。7.治安、保卫管理。8.社区文化。9.经济效益。 管理原则：
1、依法管理。
2、有偿服务。
3、专业化与群众性管理相结合。
4、状态化管理。
5、超前管理。
管理特点：
1、重物重人。
2、注重服务。
3、重开发利润。
写字楼：指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼房。
类型：
一、按建筑面积分：
1、小型，建筑面积在一万平方米以下。
2、中型：一到三万。
3、大型：三万以上。
二、按功能分：
1、单纯性写字楼。
2、商住型。
3、综合型。
三、按现代化程度分：
1、非智能型。
2、智能型。
四、国外分：
1、甲级。
2、乙级。
3、丙级。 管理方式：因写字楼规模不同、功能不同，用户要求不同，业主或投资者的目的不同，写字楼的管理方式也不同。
1、委托服务型物业管理。
2、自主经营。
3、专业服务公司。 管理目标：
1、为业主及用户创造和保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境。
2、延长大楼使用年限及其功能的正常发挥。
3、使物业保值增值。
4、与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相符合。
管理内容：
一、制定管理规划。
二、使用前的准备工作。
三、维护与环境管理。
1、装修监督管理。
2、房屋管理及维修养护。
3、设备管理及维修保养。
四、清洁服务。
五、绿化服务。
六、保安服务。
商业场所：向消费者提供包罗万象的消费对象场所，它是一种出租房产(摊位)，供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。
分类：
一、从结构上分：敞开型、封闭型。
二、建筑功能上分：
1、综合性的商业购物中心。
2、商业场所、住户两用楼。
三、建筑规模上分：
1、市级购物中心：3—10万平方米以上，服务人口30万以上，年营业额5亿以上。
2、地区购物商场：1—3万平方米，服务人口10—30万，年营业额1—5亿之间。
3、居住区商场：3000—1万平方米，服务人口1—5万，年营业额3千—1亿之间。 特点：
1、精心策划，合理布局。
2、设计要新颖、别致、有特色。
3、选址和规模要满足不同层次的需要。
管理要求：
一、商场应具有良好的形象。
1、要有良好的形体环节和商业特色。
2、良好形象是潜在的销售额。
3、良好的形象是潜在的资产。
二、建立公共商业场所识别体系(理念识别体系、视觉识别体系、行为识别体系)
三、保安保卫服务要求高。
1、综合性强。
2、服务性强。
3、治安人员素质要求高(要求知法、懂法、会用法)。
工业区物业管理：对工业厂房、生产车间与仓库等房屋等建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区的地界桩、建筑红线以内的围墙、道路、绿化带的管理。
职能：
1、负责厂房、建筑物等日常管理事物。
2、代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务。
3、监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂家对公共部分的使用、维护绿化布局、落实卫生制度。
4、负责厂房和仓库范围内的公用部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修。
5、负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户及专款用于公共交通、公共设施维修。
6、按时收取和分摊管理费、维修费并定期公布帐目。
7、有权采取必要措施保证管理规定的实施。
内容：
一、制定严格的管理制度。
二、工业厂房和仓库内部的管理。
三、公用部分的管理。
四、服务。
五、工业区环境管理。1。环境污染类型：空气污染、水污染、固体废弃物、噪声污染、电磁波。
2、做好绿化和环卫工作。
3、清理违章搭建。
4、加强公用设施管理。
5、努力建设新型的人文环境。
6、
建设各类环境小品：功能性、装饰性、分隔空间。
六、治安管理。
七、消防管理。
八、车辆管理。
1、搞好车场的建设(对车场、库位置的规划)，不同的空间的环境适用不同车辆。
2、建立健全车辆管理制度。 物业接管验收：
一、新建房：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料。
二、技术资料：竣工图、地质勘察报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单位、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材水泥质量保证书、新材料构配件的鉴定合格书、水电暖通卫生器具电梯等设备的检验合格证、砂浆混凝土块试压报告、供水供暖管道煤气的试压报告。 新建房验收标准：
1、主体结构。地基基础、钢筋混凝土构建、木结构结点牢固，砖石结构有足够的强度、抗震。
2、外墙不得渗水。
3、屋面。
4、楼地面。
5、装修。
6、电气。
7、水卫消防。
8、采暖。
建立业主档案：
一、施工及验收阶段信息。............
1、竣工图。
2、工程项目一览表。
3、设备技术清单。
4、设备技术手册、使用说明及质保证明。
5、设备安装调试记录。
6、土建施工记录。
7、建筑检测记录。
8、隐蔽工程记录。
9、工程事故发生及处理记录。
10、图纸会审记录。
11、重要技术决定和文件。
12、验收计划和验收会议纪要。
13、验收记录。
14、返修记录。
15、验收总结报告。
二、..用户入住信息。.......
1、入户通知，须知。
2、管理公约。
3、用户资料。
4、业主委员会章程。
5、用户手册。
6、进户验收表。
7、交费单。
三、日常信息。.......1.
、业主租户变动更换情况。
2、操作规范管理制度。
3、工作记录。
4、大中小修记录。
5、维修承包合同及预决算。
6、项目承包合同。
7、投诉及信件处理。
8、年度工作计划总结。
9、人事档案。
10、保险资料。
11、法规法律及政府文件。
12、财务工资管理租金收效凭证等资料。 档案分类存档：图：对照1：500的比例。
档：指各类文字资料。卡：根据实际工作制
作的卡片，内容浓缩、检索方便。册：为提高效率而建立的各类手册。表。
常用文书：指示性通知，一般用于上级对所属下级指示，布置工作，阐明工作活动的指导原则和方法;传达上级的决定和指示、布置所需执行和办理的工作的事项等。正文应有通知的依据、主体、结尾三个部分组成。 企业的规章制度：为了建立正常的工作、劳动、管理、学习、生活秩序，依照政策、法律、法规制定的具有法规性或指导性与约束力的文书，是企业章程、制度、守则的总称。 通知：是一种广泛的知照性文书。由标题、正文、落款三部分组成。
零星养护：结合实际开因突然损坏引起的小修。特点：修理范围广、项目零星分散、时间等。
计划：人们为了完成工作、学习、生产任务或一定的经济指标，根据实际情况，提出具体要求，规定明确的目标，制定相应的措施，预先拟定好的文件。按性质分：.....生产、学习、科研、劳动、销售、服务计划等。按范围分：国家、单位、部门、小组、个人计划等。按.时间分：....远景、年度、季度、月份等。按内..容分：...综合、专题、项目计划;按形式分：.....条文式、表格式、综合式。
住户手册：
一、居住区域概况。.........1.、地理位置及特点。
2、建筑及其附属设施的建筑面积、占地面积。
3、居住人口、户数及其构成。
4、公交路线、邮电通信状况。
二、物...业区管理机构。.......
1、公司介绍。
2、工作职责。
3、业主委员会的权利及作用。
4、居民委员会的工作范围。
三、业主须知。.......
1、办理入住手续。
2、装修前应提出申请。
3、明确维修责任。
4、按时交纳管理费。
5、各项服务项目。
四、管理规定。.......
1、原则。
2、保护住户的合法权益。
3、住户有权合理使用部分公共设施。
4、损坏应赔偿并追究民事责任。
5、按规定使用供电供水。
6、阳台及楼宇装置物的要求。
7、厨房排气扇、空调机等设备安装要求。
8、垃圾排放。
9、治安保卫。
10、车辆停放。
11、绿化、美化管理。
12、消防措施管理。
13、日常维修类划分。
14、收费标准、方法。
五、...........综合服务。
六、其他。. 物业管理委托合同的订立：
1、标的。
2、数量和质量。
3、委托事项及相关费用。
4、履行期限、地点和方式。
5、明确双方权利和义务。
6、当事人一方要求必须规定的条款。
7、违约责任。
租赁合同的主要内容：
1、物业名称。
2、物业数量。
3、物业用途。
4、期限。
5、租金支付方式。
6、维修。
7、违约责任。 物业管理费的构成：一类管理费：办公、保安、绿化管理、卫生、管理人员工资福利等。二类公共设施及公用资源：水、电、房屋及公用设施的维护更新。
住宅小区收费构成：
1、管理、服务人员的工资福利。
2、公共设施设备的日常运行、维修及保养。
3、绿化管理费。
4、清洁卫生费。
5、保安费。
6、办公费(交通、通讯、办公用品、书报、广告宣传、用户租金、其他杂项)
7、物业管理单位固定资产折旧费。
8、法定税费。
房屋维修的特点：
1、房屋 只能在已有房屋基础上时行。
2、可以借鉴与地展优秀的建筑艺术。
3、房屋维修工程项目小，零星分散，用料品种、规格多，新料、旧料都使用。
4、房屋维修工程人少工程多。
物业管理费收缴：
一、每月收费通知送达。
二、加强立法。
1、一般性追讨：上月费用拖欠后，在催款通知上，将滞纳金及应交费用一起通知业主，如第二月仍拖欠，再次下发催款单，并限期三天内缴清，否则停止对其服务。
2、针对性追讨：对于服务大户要亲自登门，争取理解与支持。对“钉子户”严格按照法律执行，对困难户可考虑适当惠。
3、区别性追讨：催款通知书——电话与业主沟通——最后通知书——法律程序裁决。
房屋日常维护：
一、地基基础的养护。
1、坚决杜绝合理荷载的产生。
2、防止地基浸水。
3、保证勒脚完好无损。
4、防止地基冻坏。
二、楼地面工程的养护。
1、保证经常用水房间的有效防水。
2、避免室内受潮与虫害。
3、加强对二次装修的科学管理。
4、控制与消防装饰材料的副作用。
三、墙台面
及吊顶工程的养护。
1、定期检查，及时处
理。(每年一次);
2、加强保护与其他工程相接处。
3、注意清洁与清洁方法。
4、注意日常工作中的防护。
5、注意材料的工作环境。
6、定期更换部件，保证整体协调性。
四、
门窗工程的养护。
1、严格遵守使用常识与
操作规范。
2、经常清洁检查，发现问题及时处理。
3、定期更换易损部件，保持整体状况良好。
4、北方地区外门窗冬季使用管理。
5、加强窗台与暖气的使用管理。
五、
屋面工程维修养护。(维护、防水、保温);
六、通风道的养护管理。
1、住户安装通风
道时，不要乱打乱凿。
2、不要往通风道里扔砖头、石块，堵塞通道。
3、物业管理企业每年对通风道进行检查，发现问题及时修复。
4、测量通风是否畅通。
5、通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补。
七、垃圾道
的养护管理。
新建房屋在保修期内的责任划分：
1、新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进行的时间差，由建设单位负责。
2、保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。
房屋维修的考核看指标：(定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。)
一、定额指标：维修服务工人的劳动效率要100%完全在达到或超过人工定额。材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。
二、经费指标：房屋维修服务经费可通过各种方式筹集。
三、服务指标：
1、走访查房率，每月要对各军区内的住(用)户走房查房50%。
2、养护计划率要达到80%以上。
四、安全指标：年职工负伤事故率小于3‰.导致房屋损坏的原因有：自然损坏(气候、生物、地理灾害);人为损坏(使用不当、设施和施工质量的低劣、预防保养不善); 鉴定危房的标准有三种：整幢危房、局部危房、危险点。
危房的处理与措施：
1、观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。
房屋完损等级的分类及标准：
1、完好房。
2、基本完好。
3、一般损坏房。
4、严重损坏房。
5、危险房。
房屋维修工程的分类：
一、小修：.....
1、屋面补漏。
2、门窗的整修，换玻璃、纱窗、油漆等国。
3、修补楼地面面层。
4、修补外墙抹灰，粉刷天棚。
5、拆砖挖补墙体、个别拱圈、拆换个别过梁。
6、抽换个别木梁、屋架下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。
7、水、电、暖气、故障的排除及零部件的修换。
8、下水管道 、窨井的修补疏通。
9、危险构件的临时加固。
二、中修....：
1、少量结构构件已形成危险点的房屋。
2、一般损坏需要进行局部修复的。
3、公用生活设备局部更换，改装、新装工程及单项维修。
三、大.修：..
主体结构大部损坏，有倒塌或局部倒塌危险的房屋。
2、公用生活设备必须进行管线更换，需要改装、新装的房屋。
3、改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋。
4、对主体结构进行抗震加固。
四、综合维.....修：..翻修工程。.....
房屋附属设备的日常保养内容：
1、卫生和电气的日常性保养。
2、水泵、水箱设备的日常保养。
3、消防设备。
4、暖气和其他特种设备。
5、电梯设备。分类：给水、排水、热水供应、消防、卫生间与厨房、供冷暖通风、燃气、电气工程。
三级保养制：
1、日常维护。
2、一级保养：按计划进行保养、维护，主要对设备进行局部解体，清洗调整，定期保养。
3、二级保养：进行全面清洗，部分解体检查，局部维修，更换修复磨损件。
房屋附属设备维修类型：
1、零星维修工程：只要修复更换少量易损零件，调整较少部分机件和精度。
2、中修：更换率在10%-30%。
3、大修：更换率超过30%。
4、设备更新和技术改造。
给水系统的管理：
1、建立正常的供水用水制度。
2、对供水管道、表、泵、箱经常性的维护与检查。
3、采用节水型配件。
4、消防水泵每年一次试泵。
排水系统管理：
1、定期对排水管道进行养护清通。
2、不丢杂物、防止堵塞。
3、排查水管道与节门是否生锈和渗漏。
4、定期检查和清扫、清除淤泥和杂物。
消防设备维修管理：
1、对室内消防设备的维修，管道及阀门及时维修。室内做冬季防冻保暖工作。
2、对消防接圈的封闭及水龙带，定期检查保养、试验。
3、对储水池应存足够的水量，并随时补足。
冷供暖系统的管理维修：
1、空调工对当班空调系统运行负全部责任。
2、严格执行操作规程和巡查制度。
3、坚守岗位。
4、负责日常保养与一般故障维修。
5、掌握运行技术状况，发现问题及时处理，并做好详细记录。
6、违反制度或失职，造成设备损坏将追究其责任。
7、学习专业知识，故障排除准确及时。
电梯工作制度：
1、严格执行设备的安全操作规程和巡回检查制度。
2、坚守工作岗位。
3、密切监视各机的运行状态。
4、客流量少时可关闭数部电梯。
5、按时完成设备的定时保养和维修工作。
6、熟悉设备结构与性能，做到判断故障准备、迅速。
7、违反制度和失职造成损害的，追究其责任。 治安管理的内容：
1、安全保卫机构的设置。
2、制定各项治安管理制度和工作程序。
3、维护管区的社会治安。
4、打击违法犯罪活动。
5、制定巡视值班制度。
6、加强车辆管理。
7、完善管区内安全防范措施。
8、定期对保安员开展培训工作。
9、做好群防群治工作。
10、建立联防保卫制度。
治安“四坚持”：
1、坚持预防为主，防治结合。
2、坚持物业内的治安管理与社会治安工作相结合的原则。
3、坚持服务第一，用户至上的原则。
4、坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。
门卫治安管理：
1、提供物业引导服务。
2、提供简单的咨询服务。
3、帮助用户有序的乘电梯出入。
4、当大堂人流量拥挤时，引导客人从消防电梯厅进出。
5、对携带较多物品的人提供必要帮助。
6、对老弱现残的用户提供必要可行的服务。
巡逻治安管理：
1、巡逻范围。
2、巡逻方式：定时或不定时，穿制服或便衣。
3、白天和夜间。
治安管理常见问题处理：
1、预防、发现、报告、处理。
消防管理：
一、配备灭火器：.......1、二氧化碳：适于扑灭电气、油类及酸类火灾。
2、泡沫灭火器：适于油类或其他易燃固体和液体物质的火灾。
3、干粉：适于扑灭电器设备和其他易燃固体。
二、配备消防栓，.......主要包括消防柜、水龙带、水枪。
三、配备自动报警.......系统。...
1、区域自动报警，适合小范围内火灾警报。
2、集中自动系统，适合于社区大范围内的火灾。
3、 控制中心报警，适于社区大型建筑、高层楼宇的火灾。
失窃案件的处理：
1、接到报案、迅速赶到现场。
2、携带好访问笔录纸、手套等所需用品。
3、认真听取丢失物品的特征、细节。
4、及时通知部门领导。
5、客人要求报案或丢失物值较大的立即报告公安机关，并保护好现场。
6、失主不要求报案应随同失主迅速赶赴现场。
7、到达现场立即拍照。
8、听取失主对现场情况的陈述和失主被翻动的情况，注意发现有无犯罪分子抛、遗留的物品。
9、如有发现，小心提取，以备技术鉴定。
10、提供客人物品做鉴定，须征得客人同意。
11、找案件涉及人员谈话，调查了解案件发生的情况，摸排出重点人。
12、接触现场的时间、工作程序、，现场状态的回忆。
13、同时接触现场的人员的顺序。
14、排查重点人员，尽快取证。
15、处理时要讲道、重证据。
16、查清问题后要向领导汇报，请求批准后方可处理。
汽车保管规定：
1、进入物业区的车辆，必须服从管理。
2、车辆必须按规定路线行驶，不准逆行。进入车库时速5公里以下。
3、任何停放非指定位置将被拖移。
4、长期停放车辆必须办理定位立户手续，凭牌出入小区，按月交纳停车费。
5、外来临时车辆，使用车库，需到有关部门办理车库租赁手续。
6、未办理停车牌的车辆，应交纳费用。
7、需要停止使用车位的，应办理注销手续，不得私自转让。
8、贵重物品勿入在车内，否则损失由车主自负。
9、临时进入小区车辆，进入临时车位停放，并交纳停车费。
10、取车时一律凭停车牌取车。
11、不得在停车场和小区范围内洗车，清扫染物，病车不得入库。
12、禁止携带易燃、易爆、剧毒、腐蚀性物品。
13、保证车场的良好卫生环境。 大气污染防治的途径：
1、改变能源的结构。
2、禁止在物业区内焚烧沥青、油毡、橡胶、皮革、落叶等有毒有害有味气体的物质。
3、严格控制区域生产向大气排放含有毒物质的废气和粉尘。
4、限制机动车使入管区，减少废报排放量及噪声。
5、物业维修装修时，尽量采取防止扬尘的措施。
6、平整硬化地面。
7、开墙造绿、立体建绿、屋顶植绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿。 生活饮用水二次供水管理：
1、专人负责二次供水设施的具体管理。
2、保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合《生活引用水标准》。
3、每年至少清洗水箱两次，并建立档案。
4、对净水设施视净水效果及时更换或维护。
5、检抽水样，每半年对水质检测一次。
6、保持设施周围环境的清扫保洁。
7、采取很必要的安全防范措施。
8、直接从事设备清洗消毒的工作人员，每年体检一次。
9、禁止损坏行为。
固体废弃污染的防治：
1、全过程管理，从产生、排放、收集、输出、贮存、综合利用、处理到最终处置的全过程进行管理。
2、实行三化“减量化、资源化、无害化”
3、集中防治与分散相结合。
固体废物的处理方法：
1、利用工业废渣作建筑材料。
2、回收废物中的可用资源和能源。
3、作农业肥料。
4、白色污染，可化解 噪声污染：指人类活动排放的环境噪声超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。
物业环境噪声的控制：
1、禁止在住宅区、文教区和其他特殊区域设立噪声污染的产生经营项目。
2、禁止夜间(10：00-6：00)从事施工作业。
3、禁止机动车、船在禁止鸣笛的区域内鸣笛。
4、从事娱乐活动或室内娱乐活动时，应采取有效措施，不得影响他人。
保洁部经理主管职责：
1、负责公共清洁卫生计划，组织安排各项清洁服务工作。
2、检查和指导卫生区域的工作，确保达标。
3、编制班次和安排休假，监督工作表现和行为。
4、分配及控制清洁、保洁用品及其用量，并监督保管和储藏。
5、洽谈各类清洁服务，为公司创收。
6、定期向公司总经理汇报工作及任务完成的情况。
7、进行巡视清洁，发现卫生死角及时解决。
保洁管理的卫生工作标准：五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。六无：无垃圾、无污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨(污)水井口净、树根净、电线杆净、墙根净。 绿化养护与管理：浇水、施肥、除杂草松土、修剪整形、除病虫、树木等技术管理。 绿化质量要求：
一、质量要求：
1、树木：生长茂盛无枯枝。
2、树形美观完整无倾斜。
3、绿篱修剪整齐无缺枝。
4、花坛：土壤疏松无垃圾。
5、草坪：平整清洁无杂草。
二、
考核指标：
1、新种树苗，本市成活率大于
95%，外地成苗率大于90%。
2、一年以上的树木保存率大于98%。
3、五大虫害的树木不超过总数的2%。
4、绿化围栏设施无缺损。
5、草坪无高大杂草。
6、绿地整洁无砖块垃圾。
7、档案齐全完整，有动态记录。 文体活动方案内容：
一、方案的制定：
1、以活动项目及主题。
2、工作阶段及各方面工作项目的要求。
3、相关问题及解决方法。
二、制定文体方案的步骤：
1、人员组织。
2、
方案构思。
3、汇总讨论。
4、征求各部门意见。
5、报领导申批。
物业管理专业术语
1、物业管理：指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序进行管理，并提供相关服务的活动。
2、物业：是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。
3、 在管物业：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。
4、物业管理前期介入：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
5、前期物业管理：即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的物业管理。
6、房屋建筑主体：指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
7、业主：是指物业的所有权人。
8、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。
9、业主公约：指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
10、物业共用部位：指物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
11、房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式： 房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑面积×100%
12、专项维修资金：是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。
13、业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
14、物业费：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
15、物业管理企业：指受物业所有人的委托,依据物业管理合委托同,对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
16、包干制：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
17、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的
物业服务计费方式。
18、针对性的专项服务：指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
19、委托性的特约服务：指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
20、物业管理纠纷：指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。
21、秩序维护员：指受聘于物业或安防管理企业，按有关规定、行业规范(标准)或管理企业规章制度，具体实施维护管理区域公共秩序的工作人员。负责维护管理区域内的公共秩序，协助做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。
22、危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。 计算公式：危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建设面积×100%
23、使用人：指房屋的承租人和实际使用人。
24、物业管理企业：是指受物业所有人的委托,依据物业管理合委托同,对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
25、专有部分：指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。
26、部分共用部分：指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
27、全体共用部分：是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
28、房屋及配套的设施设备和相关场地：指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施(包括水塔、锅炉房、配电室等)和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
29、物业管理的法律关系：是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
30、物业管理活动的监督管理：是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。
31、物业管理区域：是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
32、投票权：是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。
33、选聘物业管理企业：是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。
34、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。
35、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。
36、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。
37、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。
38、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。
39、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 40、协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。
41、物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。
42、共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。
43、物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。
44、物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。
45、独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。
46、物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。
47、装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。
48、物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。
49、责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。 50、警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。
51、罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。
52、建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。
53、物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。
54、挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用。
55、入住：指房屋建筑完工并交付使用后,房屋业主住进新住宅。
56、智能管理：就是指物业管理范围内，通过智能化设备进行管理，比如保安巡逻可以通过24小时监控，有问题保安到场，设备就更别说了可以通过智能化的进行管理。
57、设备点检：为了维持生产设备的原有性能，通过人的五感(视、听、嗅、味、触)或者舰队那的工具、仪器，按照预先设定的周期和方法，对设备上的规定部位(点)进行有无异常的预防性周密检查的过程，以使设备的隐患和缺陷能够得到早期发现、早期预防、早期处理，这样的设备检查称为点检。
58、物业管理档案：是国家机构社会组织和个人从事物业管理活动中直接形成对国家和社会及物业管理有价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
59、房屋维修与养护：房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养(如定期对外墙进行粉刷等)，对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进
行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 60、物业环境：是指物业管区内的周围环境及公共设施。物业环境是指楼宇、住宅周围的明确征用、占用、租用地域，有的有明显的界限标志围墙。
61、物业环境管理：物业管理公司通过执法检查履约监督制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。
62、物业管理服务质量：物业管理活动达到规定要求满足住户需求的能力和程度。
63、房屋买卖中的入伙：是指物业管理企业向业主/用户移交户内管理责任的过程，是业主(用户)首次接收自己的物业，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。
64、缴款通知书：物管通知业主在办理入伙手续时应缴纳的款项及金额的文件。
65、治安管理：是各物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故而对所管物业进行的一系列管理活动。
66、招标投标：指采购人事先提出货物、工程或服务的条件和要求，邀请必要数量的投标者参加投标并按照法定或约定程序选择交易对象的一种市场交易行为。它包括招标和投标两个基本环节。
67、物业管理招标：是指物业所有权人或其开发建设单位、业主大会，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开，由多家企业竞投，从中选择最好的企业并与之订立物业服务合同的过程。
68、物业管理投标：是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。
69、标底：是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格。 70、招标文件：又称标书，是招标机构向投标人提供的为进行招标工作所必需的文件。 7
1、投标函：是指投标人按照招标文件的条件和要求，向招标人提交的有关报价、质量目标等承诺和说明的函件。
72、接管验收：接管验收包括房管部门、物业管理公司或建设单位自身以及个人对物业接管验收。物业公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等物业的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 7
3、物业管理协会：是指经社会团体登记管理机关注册登记、隶属于行业行政主管部门、主要由物业管理企业和相关人员自愿参加组成的行业自律性组织。
74、停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工，原辅材料费用等。
75、综合管理服务费：包括清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。 7
6、特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。 7
7、物业消防管理：是物业为搞好区域内的防火灭火工作，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的一系列管理活动。
78、物业车辆管理服务：对机动车、摩托车、自行车等车辆进出物业管理区域内的行驶、停放等管理服务。
79、物业租赁：指房屋所有权人为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
80、住宅管理：按照城市统一规划建设，达到一定规模基础配套设施比较齐全，已建成并投入使用的相对封闭独立的住宅群体和住宅区域。
81、房屋租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房
屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
82、写字楼：就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 8
3、高层建筑：超过一定高度和层数的多层建筑。
84、交房：是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。
85、房屋使用面积：指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
86、物业安全管理：是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。
87、物业管理体制：对物业按照市场化、社会化、专业化要求进行管理的模式。
88、物业管理机制：物业管理的服务产品，按照进入市场所遵循的价值规律和竞争规律而建立的发展机制。
89、物业管理委员会：经物业产权人大会选举产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。
90、房屋完损等级：用于综合反映建筑物可供使用状况的指标，根据建筑物的结构、装修和设备三个组成部分的实际完损程度确定。
91、翻修工程：原有房屋须全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。
92、大修工程：需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除的工程。 9
3、中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和结构的工程。
94、小修工程：为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。 9
5、综合维修工程：指成片多幢(大楼可为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程。 9
6、在管物业建筑面积：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积(含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积)。
97、5万平方米以上的住宅小区：是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。 9
8、物业管理房屋覆盖率：是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
99、物业管理房屋覆盖率(%)=物业管理房屋建筑面积÷全部房屋建筑面积×100%
100、经营管理人员：是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。 10
1、管理处主任(项目经理)：是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任(项目经理)、管理处副主任(项目副经理)。
房屋及设备维护人员：是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。
保洁人员：是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包
括专门从事业务管理的人员。 保安人员：是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。
绿化人员：是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。
其他人员：是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。
房屋修缮：是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。 房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑面积×100% 危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式： 危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建设面积×100% 【1.房地产名词解释：基础知识】
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。 7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。 8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 ※【2.房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层】
1.低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
2.小高层： 人们一般把8层至
12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
3.多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
4.板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
5.跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
6.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。 ※【
3、房地产名词解释：套内建筑面积】
一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地
下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
※【
4、房地产名词解释：建筑面积】
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。 ※【
5、房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式】 住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： (1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
※【6.房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算】 商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。 (2)作为人防工程的地下室。 公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) ※【7.房地产名词解释：朝向和楼层】
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间2～3小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光
直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。 大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能?有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗?提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
基础知识
【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元/平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设
置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台(闭合式按一半计算)，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
【得房率】得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和
通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
【层高】层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者
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【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有(私有)房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有(私有)住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。
【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。
【人均住宅建筑面积】(新增指标)是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积(平方米/人)=住宅建筑面积/居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积(平方米/人)=住宅使用面积/居住人口
【户均住宅套数】(新增指标)是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数(套/户)=住宅套数/居住户数
【住宅成套率】(新增指标)是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率(%)= 成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
【住宅自有(私有)率】(新增指标)是指自有(私人所有)的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率)= 自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。
【地籍】是指反映土地的位置(地界、地号)、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的簿籍(或清册)，也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查(测量)、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
【房屋用地面积】
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;
(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;
(3)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;
(4)其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地
【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。
【仓储用地】是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行
社、旅游商店、友谊商店等用地。
【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。
【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。
【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。
【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
【存量房】 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计;一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建
造、购买的房产。
【私有(自有)房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼(暗楼)】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】 指一层至三层的住宅。
【多层住宅】 指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。
【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。
【房屋建筑面积】是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
【住宅使用面积】是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的
空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
1.房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。 2.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3.土地类型
1.房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。
2.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3.土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
4.房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。
5.地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。
6.房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。
7.房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。
8.房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和实现利润。
9.房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。
10.房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和;从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场;从广义而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。
11.一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
12.二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
13.三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
14.三通一平：是指土地在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
15.七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
16.土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者(深圳市土地使用权年限以最新的通告为准)，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
17.土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/M2●占地/年(由用地单位支付，个人尚未收取)。
18.国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
19.公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
20.产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
21.发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。
22.代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供。
23.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。
24.商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可爱猫扑.爱生活房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。(我公司现时只接受此类房地产委托销售)
25.福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
26.微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
27.自建房(集资房)：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定己补交地价的除外)
28.房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
29.商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼无需此证)
30.外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。
31.深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
32.房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。
33.银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
34.房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
35.楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
36.用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。
37.总建筑面积：项目用地内所有建筑物面积之和。
38.房屋建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。
39.实用率：房屋实用面积与建筑面积之比乘以100%。
40.容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和用地面积的比值。
41.覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。
42.公摊面积：公共面积按各单元面积大小不同而分摊的面积。
43.绿化率：绿化面积与用地面积的比值。
44.层高：层与层之间的空间距离。
45.净高：单元内从地面到室顶之间的空间距离。
46.物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。
47.物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。
48.建筑结构类型;
1)砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房;
2)框架结构：一般用于多层或小高层建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力，可自由间隔;
3)框剪结构(框架剪力墙结构)：建筑物的一部分外墙受力，一般用于高层建筑;
4)砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材;(单层民房、传统民居)
5)桶中桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好，深圳国贸大厦及深房广场为典型代表;
6)钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，但造价较高，如赛格广场、地王大厦，钢结构又分全钢结构和钢混结构。
49.预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
50.样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商交楼标准的样板间。
51.示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供给客户装修参考而经过精心设计装饰的。
52.复式房：上、下两层标准层二合为一单元房屋。
53.跃层：单元结构内设计成2种以上不同平面的房屋。
54.楼中楼(房中房)：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入容积率的规定高度，使客厅挑高，看似二层
名词
1.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。
2.建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
3.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
4.划拨土地使用权的适用范围(1)国家机关用地和军事用地 (2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(4)法律、行政法规规定的其他用地
5.违约责任的概念和承担方式违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、定金罚则
6.不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。
7.土地使用权转让权是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。
8.简述商品房预售应当符合的条件
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
9.代理及种类代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人(又称相对人)实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。 委托代理、法定代理和指定代理
10.工程监理的依据和内容依据：(1)法律法规(2)有关的技术标准(3)设计文件(4)建设工程承包合同内容内容：进度控制 质量控制 成本控制 安全管理 合同管理 信息管理 沟通协调
11.必须招标的工程建设项目的范围(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(3)使用国际组织或者外国贷款援助资金的项目
12.投标有效期是指为保证招标人有足够的时间在开标后完成评标、定标、合同签订等工作而要求投标人提交的投标文件在一定时间内保持有效的期限，该期限由招标人在招标文件中载明，从提交招标文件的截止之日起算，
13.投标保证金是指在招标投标活动中，投标人随投标文件一同递交给招标人的一定形式、一定金额的投标责任担保。
14.招标文件的补充、修改、替代或者撤换
根据《招标投标法》第29条规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分 《工程建设项目施工招标投标办法》第40条规定，在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前，投标人不得补充、修改、替代或者撤回其投标文件。投标人补充、修改、替代投标文件的，招标人不予接受;投标人撤回投标文件的，其投标保证金将被没收。
15.建设工程质量保修范围和最低保修期限
《建设工程质量管理条例》第40条规定了保修范围，及其在正常使用条件下各自对应的最低保修期限：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为两个采暖期供冷期;
(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算
各位业主：
什么是空置房：一般现实中把以下3类都习惯性的称为空置房，一类是开发公司未售出的房屋，自集体入伙日开始计收物业费，由开发单位交纳;一类是购买人购买后，未办理入伙手续的房屋，这应该由购买人自入伙日开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算;一类是购买人购买后，已经办理入伙手续，但是后来一直未装修或入住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房(严格意义上，这已经不算空置房)。
以上3类，按物业管理条例，均应该全部交纳物业费，因为物业管理是针对公共区域的整体服务，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区，但物业公司并没有闲着，同样要维护小区绿化带、健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全。只要你买了房就要摊到物业支付的公共费用的，哪怕你不住也是要有的，这就是公共住房必须要有物业开支的一些费用，并不是你不住就会少下去了。
“对空置房物业费减免，会直接影响物业公司的整体服务水平，不管业主有没有入住，小区的公共设施维护等，不可能因部分业主没入住而停下来，物业公司投入的人力、物力是一样的，因此空置房物业费需全额缴纳。”电梯公用电费、电梯维护费和加压水泵电费、路灯电费等哪怕你不住也是要产生费用的。你不住在这里，物业照样会到你门前去搞卫生的，而不是你不住就不去搞公共卫生了。路灯、电梯等公用电费是由物业负担的，这个也不会因为你不住在筑境而使小区都不用公用电的。有些物业公司对空置房采取打折处理是因为有房产公司对物业进行补贴，也就是交了业主原本该交的钱，加上有物业经营用房的补贴。对于咱们小区三佳房产的补贴是想都别想了，而且我们小区目前入住率太低，所以咱们小区目前的情况来看给空置房打折又没有房产公司、物业经营用房的补贴这种事儿是绝对亏本的。如果物业一直亏本搞不好，不要说入住的业主很不舒服，要想卖房的业主也会亏本的。换个角度想，只有物业服务水平上去了，入住的业主才会感到小区的温馨，房价才会涨上去，要卖房的业主才会得利。如果像之前的物业一样，筑境小区的房子买都没人买。资金是物业存在的粮草，做亏本生意的物业公司是不会有的，如果不能好好支持物业，等天阳物业支持不下去了，那么筑境的房子卖不掉也住不了。 作为物业公司的物业服务宗旨是通过正规(规范)、扎实、有效的管理服务行为，为小区广大业主营造一个整洁有序、安全舒适的居住环境，而这一点也正是小区业主的共同期待。因此，物业公司和各位业主的目标是一致的，都是为了美化小区居住环境，提升物业品质。物业管理费是支撑物业公司正常经营、运转的基础，空置房物业费的少交或者不交都将制约物业公司的健康发展。作为我们天阳物业在进驻筑境花园小区期间，在没有应该配备的小区物业管理用房(办公用房、经营用房)、和没有任何办公用具的极其困难的情况下进入小区管理服务，并在这期间为设备的保修、改造等已投入大量的人力、物力和财力，使小区的面貌得以根本性的改观，但是如果公司的运作资金无法得以有效的补充，今后的物业服务将举步维艰，物业公司作为一种商业运作行为，也会出现无以为继的现象，会导致公司经营困难。所以恳请各位业主能够理解筑境花园小区和天阳物业公司所面临的困境，也请各位业主能够多多的理解支持物业公司的工作。您的一份支持，我们将会以十分的服务，万分的努力去投入工作，也相信通过我们的共同努力筑境花园的明天会更加美好。
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