总结是一次反思过程，是一种记录工作情况、回顾工作不足的重要方式，在总结写作的过程中，我们需要全面化的分析工作情况，这有利于我们的工作成长。怎么写出有效的总结呢？下面是小编为大家整理的《业委会总结》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
业委会主任辞职前后
早就有物业管理的专家预言，2005年是业委会主任的“哭年”，没想到，这个预言终于应验了。
在银枫家园，业委会主任北野17个多月的“政治”生涯是辛苦和“痛苦”的。
2003年底，在银枫家园原物业公司被迫撤离、管委会被“民选”下台之际，研究文明学的学者北野当选为新的业委会主任。上任后，他开始实践着自己的《中国文明论》，用自己擅长的“理论手术刀”解剖社区居民的种种遗风陋习。通过实行“顺风车站”、“邻居节”、“老年俱乐部”、“妈妈会”等一系列举措，北野梦想着把银枫家园带入自己向往的“自由、平等、博爱”的理想国。
他的朋友却认为，北野是位孤军奋战的斗士，斗士的想法过于理想。自从他当上银枫家园业委会主任之后，他的理想已经被媒体无限放大，成了北野对全国媒体的承诺。
2005年6月12日，北野通过焦点房地产网发表声明:他辞职了!
有个国王为了挑选出一个勇敢的男人做驸马, 在池塘里放满鳄鱼,声称谁敢跳下去游到对岸，谁就能娶他的女儿为妻。结果话音刚落，一男子就跃入池塘闪电一般游到对岸，毫发无伤。国王大喜……而那个男子却喊:“谁把我踢下去的?” 北野如何当上银枫家园的业委会主任?他笑着对记者说，17个月之前，他就是那位被人一脚踢下去的男人。
2005年1月，一位记者致电北野。
记者:“你们小区有没有打架的事?”
北野:“没有。”
记者:“有没有业主跟物业、开发商冲突的事?”
北野:“也没有。”
记者:“那就算了。我们只对小区出问题感兴趣。”
北野问记者为什么?记者说:“这样的新闻才能吸引读者的眼球，好卖。”
放下电话，北野感到悲哀!这位记者的兴趣，让北野看到整个社会存在的一个问题——“正义”的缺失!
什么是正义?按照柏拉图的说法，正义就是在一个社会中，干你应该干的事。“正义”也是北野最喜欢的一个词。他在一篇文章中写道:是医生,就该给病人带来健康;是警察，就应该去抓贼，维护社会秩序;是记者，就应该用手中的笔写出社会的良知。
作为银枫家园的业委会主任，北野尽量通俗地把他的正义理论讲给银枫家园的500多户居民。在他看来，中国与西方的差距，与其说是物质的，不如说是精神的，是人心的……“自己不能沉默，在是非正义面前，沉默就是罪恶。”“我是被人一脚踢进鳄鱼池的那个男人。”本来不想参加业委会选举的北野以84%的支持率成为新的业委会委员，并全票当选为主任，这一天是2003年12月20日。在此之前，银枫家园像所有的新建小区一样，入住后的第一个活动就是“维权”。但维权的结果是把小区推到一个非常危险的境地，“没有保安、汽车乱停、没有人收垃圾……”这是一个灾难性局面。小区乱了，有人骂街，有人集会，却很少有人在找原因……
柏拉图说，聪明人之所以出来“做官”，唯一的理由是他不能忍受笨蛋领导他。所以，“如果你们小区的主任是个笨蛋，把大家往火坑里带，而且不负任何责任，那么，你就必须站出来做这个主任。”基于这个原因，北野受命于危难。但这个“新官”关注的问题和“维权英雄”们有所不同，他喜欢挑业主们的毛病:私搭乱建啦，不交物业费啦，他把这些别人看来是鸡毛蒜皮的“小事”放大，也正是缘于他文明论的逻辑。在他看来，暴富阶层的这些行为也是他们所处的地位决定的，但是身处其中的人并没有认识到，任其自由发展下去会导致可怕的后果。
如何才能有效地维护业主的生命财产安全，使业主维权避免走极端?曾经发生的一件事让北野感到困惑。2004年底，银枫家园一户业主野蛮装修，私拆承重墙，导致高达28层的住宅楼都将有坍塌的危险。法院于2004年12月3日在物业公司的要求下作出了先予执行的裁定。
然而，2005年5月26日的法院判决结果却让北野备感意外。法院判令私拆承重墙的业主自己找人加固，并且找公司验收。结果就是那位业主按自己的意图，找建筑公司的人员提出加固方案并且加固，然后再找监理公司验收。而法院判处的经济惩罚仅仅是令其支付代理费50元!
北野不想对法院的判决说三道四，他只想从理性与良知的角度提出疑问:这样的判决将催生出多少危楼?
银枫家园里临近小区门口有一块“顺风车站”的牌子，想搭顺风车的人，只要站在牌下，小区里的车主开车从这里路过，就会主动停下来问，去哪里，要不要搭车?
最近北野收到一封匿名信，信中威胁北野:“如果不把那块石头(顺风车站标识牌)搬走，它就是你的纪念碑。”北野就那么遭人嫉恨?
“据说这小子有政治野心。他是想在小区出名。将来当个人大代表什么的。反正是名利，名利，名在前，利在后。”
“你没看见，刚干了一年，开发商就给买了一辆新车!”“是啊，这年头，谁还会相信有人做公益。雷锋早就死了。”
“我听说根本就没雷锋，是瞎编的。”
以上内容源自北野创作的长篇小说《业委会主任的故事》的开场白。北野特别声明:这小说，主要是为了娱乐，千万不要对号入座。
话里话外，不但让北野也让记者感叹:这年月，好人真是难当啊!
早就有物业管理专家预言:2005年是业委会主任的“哭年”。听这句话时，北野没往心里去。但有一次开会，说起业委会主任的难，北野忍不住流泪了，那时他才深感这个预言的“力量”。
北野为什么遭人恨?他专门写文章反思过这个问题。
第一次遭恨并受到生命威胁是因为银枫家园旁边的那个工厂。工厂冒黑烟，北野向环保局举报了一年。最后，工厂经理给北野打电话说，你再告，小心性命不保。
第二次遭恨是有一家在楼道里焊了一扇丑陋的大铁门，把楼道占了一半，邻居把问题反映到由业主组成的管委会。管委会却对这种事“不感冒”，物业公司也阻止不了。当时布衣一个的北野实在看不过了，就写了一封很有礼貌的劝诫信给焊铁门的人家送去。主人不在家，就贴在那大铁门上:“这个大铁门就像筒子楼里的杰作，你们这不是在毁自己的家园吗?如果每个家庭都这么干，一夜之间，我们美丽的银枫家园就会变成一个新的大杂院!”结果，北野得到的口信是:别挨了打还不知道是谁打的!一个业主要在院子里搭棚子，物业说，我们不管，你问北野吧。这时北野已经当选了主任。北野对业主说，根据《业主公约》、《物业管理合同》、《物业管理条例》的规定，你都不应该搭，这样做破坏了整个园区。可那位业主却对北野说:“我这点木头就够做两口棺材的!”
网上的一帮专业骂手想当然地认为，北野不就是一个小老百姓嘛，你做这些不是虚伪、不是沽名钓誉吗?
北野说:“想想那些恨我的人并不是出于社会正义，而是出于一己私利，我不过是客气地指出了他们的错误。如果他们因此而恨我，那就让他们恨吧。”
“希望你能从这本书中，看到另一个中国。”北野的代表作《中国文明论》，初读它的人着实吃力。朋友们吃惊于北野先生怎会几十年如一日地专注于此，竞耗数十年心血研究人类在整个进化过程中解决群体生存问题的方法、手段。
中央电视台“新闻会客厅”节目邀请北野做客时，白岩松问北野:什么是“好人”，什么是“坏人”?
喜欢讲故事的北野给白岩松讲了一个故事。有一天，孔子的学生问孔子什么是好人?如果全村的人都说这个人好，他是好人吗?孔子说不是。学生又问，如果全村的人都说这个人坏，这个人是坏人吗?孔子说，不是。学生问，那什么是好人呢?孔子说，只有好人说这个人好，坏人说这个人坏，这样的人才是好人。
北野说，做业委会主任就是要能通过别人的评判知道自己的好坏，同时把“坏人”变成“好人”。业委会主任工作最难的地方，也是最崇高的地方，说到底是在做人的工作，做人心的工作，而这个工作首先要求主任自己做一个“好人”!这个好人的标准是什么呢?一位合格业委会主任的标准是什么，北野总结出四个字:“三大一博”。即:大度，大局，大智，博爱精神。
北野说，当业委会主任明明没有一分钱报酬，可有人却偏说不可能，无利不起早，说业委会谁准是拿了物业公司和开发商的钱。听的人点头，半信半疑。为什么?因为人们有一种不健康的心态，宁愿相信坏的，什么事往坏处想，也不相信好的。主任的工作事无巨细，物业公司、业主都找你。如果你管，你就会得罪人，受埋怨。干的越多，受埋怨越多。业主私搭乱建，你去制止，得罪人;物业公司干不好，你去批评，得罪人。凭良心做人，忠于职守，你会发现到处是“敌人”。
经过17个月的实践，学者北野以辞职的形式向世人宣告:现行业委会体制急需改革。很多人不理解，你干得挺好的，为什么不干了?而北野却认为，他辞去主任的职务，只当一个普通委员，是为了干得更好!
北野辞去业委会主任一职，目的是把业委会“金字塔”的尖削掉。他希望创造一种“扁平机制”，一种没有“绝对权威”，没有“领导”，在委员间绝对平等的民主决策机制。比如，业委会有7名委员，可以聘用一个执行秘书。秘书是唯一拿工资的人。其他委员全是义务的。有事需要决策时，由秘书电话通知大家，由大家投票决定怎么办。秘书对所有电话及开会决议做记录并定期公布。以达到业委会决策的公开化、透明化，有利于广大业主监督。同时，业委会的所有文件、会议记录都向全体业主公开。这个制度将迫使每一个委员尽职尽责。委员的观点及意见全暴露在公众的监督之下。在业委会内部，这样一个“扁平公开”的决策制度给每一个委员一个接受民主训练的机会。如果大家觉得这7个人不称职，那就启动弹劾程序，通过投票罢免他们，让能干的人上来。但是对不起，制度不能改变。我们必须确立这样的信念:相信制度，不相信人。
在实际工作中，北野还发现，成年人有极强的儿童心理特征。比如，出了事，他(她)会像孩子找家长一样找“领导”。如果人人都不想负责任，都不想参与，有问题都找领导解决，解决不了就闹，就抱怨，这样的群体要么必然产生独裁，要么是普遍地不负责任。因为很多事没有大家的参与，仅靠“领导”是无法解决的。比如维权，谁都不想出头，谁都想只要有业委会，什么问题都能解决，解决不了就换业委会。这样的想法将导致三个结果:业委会想干好也不胜重负，最后垮台;业主期望太高，最后失望;业委会在压力下被收买。中国的很多问题是成年人心理问题的反映。心理不成熟，不负责任，我们就无法建立成熟和负责任的制度。
几年来，北野一直在思考如何通过制度建设和公民参与解决社区层面的一些问题。如果仅进行自我的“公民试验”，而不是制度建设，结果是无法复制、推广，那将失去“公民试验”的意义。
“北野一个人在黑夜里徘徊。他很孤独，在这纷乱的物欲世界里，有多少人真正理解和欢迎他的理想国?”这是《中国青年报》记者沙林采访北野时发出的感叹。“我一定要跟随我听到的光明，走自己的路。”用《牛虻》中的一句话形容北野辞职后的心态，或许更为妥当。
作者：朱彦军
[摘 要] 社区业主委员会是一种新兴的群众自治性组织，并在近些年的社区自治中发挥了积极作用，其兴起影响和重构了基层社会的政治生态和治理结构。我国业委会存在诸多问题，并未成为基层社区治理结构中最具决定性的力量。文章从社区业委会的发展困境出发，调查杭州市临安区若干个社区，探求基层社区治理结构的最佳运行机制，以期提升社区治理水平。
[关键词] 业委会；自治组织；社区治理
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.095
1 引 言
业主委员会是由业主代表组成的非政府组织，监督物业管理公司的工作，体现了对社会各方的意愿和要求并维护业主权益，其出现的主要背景是改革开放社会转型引发的城市住宅体制革新。
作为一个协助社区治理的新型维权组织的业主委员会，为社区业主提供了一个协调纠纷、解决问题的有效途径。我国的业委会发展时间较短，随着住房市场变革的进行，管理活动越来越繁杂，在社会和经济的快速发展中，单一的社区治理主体难以满足居民的利益需求，本应发挥作用的业主委员会的发展还不能同步跟进日趋加快的城镇化进程，内部局限与外部制约在很大程度上束缚了业主委员会的进一步发展，在实践中产生了各种各样的问题：业委会功能性质与法律地位不够明确、运作程序亟待规范、业主参与水平不高、与基层政府组织及物业公司等管理组织的权责关系不明确等，不仅严重影响到业委会的职能施展，也妨碍了我国城市社区建设和治理的发展。
健康发展的社区业委会，可以优化个人与社会、国家的关系，促进社会民主化。思考并探索社区自治供给侧存在的问题及其根本性原因，研究分析并寻找改善现状的对策，提高业主委员会的运作效率，完善并促进社区治理的“三驾马车”的协调，已然成为城市管理者和城市社区治理主体组织者的必做功课，其有利于构建以人为本的和谐社会。
2 文献回顾及评论
2.1 国外研究现状
国人理解的“业主委员会”与国外相关的社区治理观念差异较大。建设一个真正的居民自治组织是国外业主委员会的基本目标。[1]依托不同的住宅类型，业主委员会也形成了符合各自所在社区特性的组织系统。在国外研究中，业主组织一般可以被囊括在业主共益组织（Common Interest Developments）或居民社区协会（Residential Community Associations）的概念里，居民社区协会可以被分为三类：公寓式协会（Condominium Associations）、业主合作协会（Cooperative Associations）、业主协会（Homeowner Associations）。[2]整个社区管理和服务的主体类似于公司，美国公寓委员会类似于董事会，掌管社区生存及发展的权力，而具体执行机构为外包的物业服务企业，即公司的“CEO”。目前，美国和加拿大等国家的业主自治原则对西方具有较大的影响。
2.2 国内研究现状
一直以来，城市社区业委会的发展困境引发了党和国家政府、学界的众多专家学者的思索和探讨。
1991年在深圳正式成立了中国第一个业委会。之后，业委会这一模式得到了业主和政府有关部门的广泛认可，在全国推行，并出台了一系列法律肯定了业委会的法律地位、保障了物业管理活动的规范化运行。
不少专家学者着眼于业委会的自身发展，尝试提出相应的对策。深圳大学教授徐道稳从宏观层面分析了业委会的产生和发展对社区治理理念、对政府角色定位和折射国家社会发展的影响，指出以行政权力下沉为方向的社区管理改革已经走到尽头，业主委员会可以作为下一步社区管理创新的切入口。[3]景德镇陶瓷学院副教授陈相明指出，业委会是广大业主实现自律自治的前提和关键，但由于我国业委会发展较晚，立法不完善，至今还存在着许多缺憾。[4]福建江夏学院副教授陈茂金提出，借鉴民主政治选举的形式进行业委会委员的选举，业委会议事采用少数服从多数原则和回避制度，加强对业委会的监督，业委会工作人员进行职业管理等完善业主委员会运行制度。[5]
显然，对治理中业主角度和“三驾马车”权责关系上进行探究的相对不多，业主与社区治理体系之间没有形成和谐治理关系，居民对业委会认同度低，文章的研究具有一定的必要性。以杭州市临安区为例，采用问卷、访谈的形式对若干个社区进行调查，从业主委员会及其日常运行实践出发，理顺业委会在社会治理中的权力关系，探求基层社区治理结构的最佳运行机制，改善城市社区业委会发展困境，以期改善社区治理状况。
3 现状及存在的问题
3.1 业委会和业主關系疏远
业主委员会是维护其所代表的全体社区业主权益的组织，与业主在实质上是一种“委托—代理”的紧密关系，这种机制不受法律强制力维持和保护。然而在现实社区治理实践中，业主对业委会的成立及活动冷淡、疏远，业主们自身无法达成一致意见，导致业主与业主委员会之间难以维系其基于共同利益的“委托—代理”关系，业主委员会自身定位困难，它较大减弱了以业主权益为代表的业委会的合法性和准确性，影响了社区业主委员会的地位和工作威信的树立。
近半受访居民不知晓本社区是否存在业委会，居民对其居住社区管理事务的参与水平不高，部分社区业委会与业主关系疏远，如金城华府、新民街、南岸风情等居住区。三分之一的受访居民对加入业委会的意愿不强烈，参与社区治理意识淡薄，业委会和业主的关系冷淡、疏远。业委会管理不善的小区数量较多，涵盖各类高档和非高档住宅区，如锦南新村、吴越人家、筑境花园、东门村等。
3.2 业委会与其余治理主体间权责关系不明确
居民委员会、物业公司和业委会是社区治理的主体，被称为社区治理的“三驾马车”。社区治理实践中，三方在权责关系上经常会出现博弈的状况，角色的权力结构不合理，会影响三者关系发展。而此时业主委员会通常处于劣势，进行治理的合理性和准确性较弱，严重影响业委会的功能发挥和存在意义。
3.3 业委会内部设置和制度不成熟、不健全
调查发现，业委会没有专业的管理机构和组织协会。由于缺乏相应的指导管理和专业水平的限制，在一些需要专门性知识维护业主利益的问题上，业委会无法与物业公司进行交流。另外，尚未形成对社区业主的监督机制，类似于《自治公约》之类的规定，难以在实际工作中得到良好的执行。
3.4 较多住宅区域尚未形成业委会
杭州市临安区目前居民区中，非高档住宅区普遍缺乏业委会，部分高档住宅区也未设立业委会，三大治理主体的自治体系尚未完全形成，社区治理状况较差，居民满意度不高。大多数业主对成立业主委员会不积极，参与社区治理意识淡薄，无益于业主委员会的形成和发展。
4 原因分析
4.1 部分居民文化程度低，公共权益意识较弱
部分居民文化程度不高，其自我管理、参与公益事业和社區公共权益的意识较为薄弱。调查显示，业主的受教育水平与其是否关心社区公共事务呈显著相关性。虽然按照相关法律规定，该由业主大会决议社区物业管理相关的重大事务，但实际上，这一原则大多难以贯彻，较多业主参加公共事务决议的基本知识和积极性较缺乏，无法召开由多数业主参与的业主大会的居民小区占绝大多数。
4.2 社区未能形成利益共同体，居民归属感较弱
调查中发现，很多业主参与社区公共事务程度和积极性低，导致部分社区业主对维护公共权益的意识相对薄弱。大部分社区还没有形成居民的利益共同体，居民还没有意识到自身的权益与社区的利益密切相关，社区治理活动参与程度较低，社区缺乏将公民个体需求融入到集体需求的机制，并没有真正形成居民的归属感及认同感。
4.3 多元主体合作共治难以形成，业委会处于弱势
基层社区治理领域中，实行多方合作共治渐渐成为共识。在社区治理方面，让业主委员会、物业管理公司和准政府组织各尽其责、互相配合。然而，相对于业委会来说，有效把控社区治理资源的居委会、街道办等一线准政府组织和专业性强、具有信息垄断能力的物业管理公司等市场组织较为强势。业委会在多元主体中相对弱势，其合作共治也就无从谈起。
4.4 相关国家规定不完备，业主委员会缺乏指导
相关法律规定，“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。但是，其条例中并没有规定地方政府相关管理部门如何监督管理业委会的工作。由于缺乏相应的指导，自身又缺乏良好的制度，导致在一些需要专业性知识才能维护社区业主利益的问题上，业委会无法与居委会和物业服务公司进行及时有效的交流与沟通。
4.5 业委会组织者素质参差不齐，管理能力欠缺
业主委员会负责监督物业公司的管理和服务，涉及物业管理、社区规划、环境卫生等相关政策法规乃至会计等专业知识的事务，需要与居委会、物业公司等各方联系沟通，管理事务纷繁复杂，对组织者的知识水平和相应管理能力的要求愈来愈高。有学者研究发现，“调查的业主委员会委员的平均年龄为60.77岁”[6]，且学历不高。业委会组织者年龄大、学历低、能力弱等问题，使得其很难知晓相应的、不断更新的政策和知识，直接造成了工作效率和完成质量低下，难以对社区公共事务的解决产生影响。
5 对策设计
5.1 业主委员会主动宣传，培养业主社区意识
在信息透明化的前提下，通过召开社区治理会议，主动宣传业委会自身作用，向社区居民普及公共权益知识，主动上门询问居民意见，拉动居民踊跃参加社区治理事务。业主委员会主动宣传，可以培育和提高业主参与社区公共事务的意识和能力，提升他们的集体荣誉感和认同感，同时也可以引导越来越多的业主参与公共事务的咨询和管理，稳步提高业主的利益共同体意识。
5.2 业委会主动出击，理顺多元主体间权利关系
业主委员会应当主动出击，召开多元治理主体会议，理顺多元主体的权利关系和各方职责。社区治理中，建立政府、市场、社会相互依存的新型公共行政体系，有秩序地依次开展工作，协调共进。在社区业委会和居委会之间，也可以通过适当交换工作人员进行交叉任职来增进相互了解。社区治理最终体现为业委会、物业管理公司、居民委员会“三驾马车”利益的动态均衡，并非某一方的绝对主导。
5.3 完善国家法制，建设完备的业委会制度
在顶层设计上，需要完善业委会相应制度。规定地方政府职能部门帮助缺乏业委会的社区建立业委会，并对其指导工作和发展的具体实践提出相应规定。此外，房地产主管部门应当帮助业委会制定自我约束、便于监督、善于沟通的工作制度，并在社区内进行公开和广泛宣传，以便其界定职责、组织合理、决策公正，便于社区居民、社区治理“三驾马车”之间的沟通畅通，代表业主做好自治工作。
5.4 吸收年轻才干人群进入社区业委会
在业委会委员中必须保持在职年轻人为主体，吸收少数退休人员参与社区治理的生态。业委会的服务对象大多是年轻人，为了更好地达到其服务对象的要求，业委会委员务必具有足够时间、奉献精神、专业知识、沟通能力等四方面的要素。由于各种方面的限制，退休人员大多是保守的，也可以让他们值班。吸收年轻才干进入业委会，建成以年轻人为主的业委会，为社区治理主体注入强劲的新鲜血液。
6 结 论
社区业委会伴随住房分配制度改革与住房商品化发展，逐步成为社区治理中“三驾马车”的主体之一，担负着重要责任。然而社区治理实践中业主委员会的发展却遇到很多问题，一直存在困境，直接反映了社会变迁过程中不同的社区治理主体之间各自利益倾向的不同以及权利关系的不对等，直接反映了业委会不成熟、不完备的发展，生动体现了居民参与社区治理意识有待提高。加强业主委员会的制度建设，培养业主参与社区治理的意识，理顺治理体系中各主体之间的关系，对社会主义现代化治理的形成有着关键的推动作用。
参考文献：
[1]夏建中.中国公民社会的先声——以业主委员会为例[J].文史哲，2003（3）：115-121.
[2]LERMAN S B，TURNER V K，BANG C.Homeowner associations as a vehicle for promoting native urban biodiversity[J].Ecology and society，2017，17（4）：45-47.
[3]徐道稳.业主委员会：社区治理的结构性要素 [J].甘肃行政学院学报，2011（6）.
[4]陈相明.论我国业主委员会制度的缺陷及其完善 [J].企业经济，2008（7）.
[5]陈茂金.论业主委员会日常运行机制的完善 [J].福建金融管理干部学院学报，2009（6）：47-51.
[6]刘伟红.社区治理——基层组织运行机制研究 [M].上海：上海大学出版社，2010：191.
作者：王汪诚 冯雪 宋汝苗 张本效
摘要：随着城市社区和商品房的发展，业主委员会作为业主自治的一个主体，其地位和作用越来越重要。同时业主委员会在中国还处于新生阶段，存在种种不足和不尽如人意之处。本文从一个案例入手，分析目前业主委员会存在和成长的外部困难和自身不足，以期为业委会的理性成长提供一个视角。
关键词：业主委员会;纠纷;法社会学
一、案例介绍及分析
河南一个住宅小区的业主委员给北京和谐社区中心寄来一份资料，反映他们遇到的问题。为了方便，这里根据资料所反映的情况尽可能客观地把故事复述如下：
该小区由某三级资质开发商开发，住宅面积4万平方米，399套房，于2003年6月6日交付使用，物业由开发商的子公司管理。入住后，业主们陆续发现了开发商的如下几个问题：(1)违法办理房产证。开发商在没有前置审批材料、未经验收合格并且没有交纳任何房屋维修基金的情况下，办理了房产证。后来因为合同面积与房产证面积不符，所有业主的房产证被当地房地产产权产籍监理处统一收回注销。(2)违法办理土地证。主要是指土地证早于房产证办出，开发商重复要求业主办理土地证。(3)开发商在房屋销售过程中使用违规、过期及跨区发票。(4)房屋面积缩水。(5)开发商编造虚假申报材料，违规销售经济适用房。(6)开发商擅自更改小区规划及房屋结构。(7)物业公司乱收费，管理不到位，且解除合同后拒不退出，对业主打击报复，擅自断水断电。该小区一些业主发现开发商的上述问题，并经有关主管部门证实后开始向有关部门反映，同时2004年11月9日召开业主大会选举产生了业委会。2005年1月5日业主委员会召开业主大会解除了与原物业公司的服务合同。资料显示业主大会的召开皆有主管部门的证明和公告，并进行了备案登记。但随后业委会被物业公司以更换新物业不合法而侵犯其权益为由起诉，后又撤诉。2005年12月物业公司再次以业委会的五位委员为被告起诉，要求其交纳物业费及滞纳金，后物业公司败诉。2006年3月1日，小区的四位业主起诉业委会在业主大会召开过程中违法操作，以征求意见表作为投票结果计票，并指出召开业主大会的当天，在300多人的小区只有40多人到场且有26人反对的情况下通过了解除与物业公司合同的决议。该小区的业委会表示，他们发现问题后及时向相关部门反映、走访、咨询，进而以书面形式向当地房地产管理局、住房委员会、建设委员会、土地局、地税局等部门走访、反映，但问题一直没有得到解决，并且有关人员受到开发商的诽谤、威胁、殴打，并附了相关证据。
从以上资料所反映的问题可以看出，尽管是一个不大的社区，但其中存在的问题可以说涵盖了当前城市社区治理中普遍存在的问题，同时，整个材料也充满了城市社区治理中存在的困惑。
首先资料告诉我们，业主们发现了社区中的种种问题，但他们所选择的解决之道主要是投诉或申诉，找各种不同的主管部门反映情况，没有证据显示他们尝试过其它的问题解决途径，例如尝试找开发商或物业公司心平气和地协商或通过诉讼来解决问题。
他们提供的资料更容易让人觉得他们从一开始就是把开发商和物业公司作为理应打倒在地的“阶级敌人”来看待，非要找个是非分明。这里并不是说开发商应该如此“胡作非为”，而是说作为一个追求利益的主体，如果他的逐利行为或动机没有受到有效的内在或外在的控制，或者说其违法的成本要远远低于其收益，这种行为或动机自然会无限地膨胀，直到受到有限的约束。我们并不能理想化地要求他们考虑作为普通百姓的购房者生存如何艰难。他们最本能的做法是追逐并保护自己的利益。很明显这些利益中有一部分是违法的，但他们获得了合法的或权威的支持(资料显示他们后来还是取得了各种证件)，不难想象他们可能为此付出了不少的物质和非物质成本。如果突然有一群人跳出来说“你的这些利益是非法取得的，你应该全部还给我们，否则我就告你，让你得不偿失”，那抵制是不可避免的。但是如果换一种思路，业主觉得开发商的违规行为侵犯了自己的利益，本着解决问题的态度找到对方谈判，说你在追求你的利益的同时损害了我的合法权益，我希望咱们能协商解决这个问题，你可以追求利益但请你别损害我的利益或对我的利益损失进行补偿。我想问题应该更容易解决一些。但不能期望只要业主一开口开发商就会很痛快地答应，每个人都有维护自己既得利益的本能，但同时每个人也都会权衡利弊得失，在他们觉得合作将会更有利益时才会同意合作，所以这里还有一个谈判技巧的问题。技巧问题因人因事而异，此处不多赘述。谈判是一个有利于纠纷解决的好方式，不但成本低而且有利于维护长远的合作和利益关系，更适用于社区纠纷这种主体间存在长期利害关系的纠纷。遗憾的是，在我手头的材料中并没有任何关于业主或业委会与开发商谈判或试图谈判的迹象。
资料也没有显示业主(此处指后来的业委员成员及其支持者，下同)通过诉讼程序来解决问题。诉讼是一种理性的设计与规范，是国家和社会为纠纷解决设置的最终保障机制。如果当事人在法院以外不能对纠纷作出双方都满意的裁判，国家作为权威的裁判者可以最后来“定纷止争”。材料显示利益受到侵害的业主因为开发商的问题在不停地找有关主管部门申诉，最终问题还是没有解决。理性地说，在这种情况下，他们既可以对行政部门的违规操作(在手续不全的情况下对开发商发放资格证明)和不作为(业主在事关自己利益的情况下对行政行为提出质疑但迟迟得不到解决)提起行政复议或行政诉讼，也可以对开发商的违约行为提起民事诉讼，通过诉讼来维护自己的利益。从他们提供的别人起诉他们的资料来看，通过诉讼解决问题对他们是有利的。三份资料中，一是物业公司诉业委会更换物业公司侵权，这从主体的资格上就不能得到法律的支持，后来物业公司撤诉;二是物业公司诉业委会成员欠物业费被判败诉;三是业主诉业委会成立不合法，虽然没有判决的结果，但从主体和诉由上看该案对原告是不利的，原告不会得到法院的支持。遗憾的是，业主们多方寻求帮助却避开了法院这个最应该来的地方，他们只是在不停地申诉，希望有一天会有某个“青天大老爷”为他们申冤作主。不知道应该用一种“民族心理”或是什么别的理由来解释他们这种解决问题的方式，也难以想象他们这种期待还要多久。说到这里就可以进入要讨论的第二个问题，即业委会的处境。
二、业委会处境分析
在社会转型及市场经济快速发展的时代大背景下，如何规范城市社区的治理，如何寻找一条社区和谐自治的理性出路，是每一个关心城市社区自治的人不得不深思的问题。
城市社区的和谐自治问题涉及很多方面，其中重要的不可回避的一个方面就是业主委员会在城市社区
自治中的处境，即其定位和出路。下面本文将以上述的案例为基础，从法社会学的视角对业主委员会在城市社区治理中的处境进行分析和探讨，以期为城市社区治理的理性发展寻找答案。
在本案中，业委会应该如何以及在什么样的范围内履行自己的职权、维护业主的利益?对于业主与开发商之间的种种纠纷，业主委员会应该如何对待?业主委员会的产生和存在面临哪些外部阻力?其自身的运作是否存在瑕疵与不足?回答这些问题，首先应该分析业委会的处境，即其在产生和存在过程中面临的外部障碍与自身不足。
1.当前业主委员会的困境之一：外部障碍
业委会目前面临的第一个困难来自于外部，主要包括相关法律制度的缺失、其它利益主体的阻碍及资金的缺乏，其表现为业委会成立时的艰难和实际工作中面临的多方压力。关于相关法律规范的缺失及因此引起的混乱将在下文论述，这里仅分析业委会成立和实际工作中的困难。
首先是业委会成立时的困难。目前，业委会的成立主要有两个“版本”：一种是开发商和物业公司推动，找几个与自己关系比较好的业主作为主要成员。这种业主委员会因为得到开发商和物业公司的配合，在申请成立时能够比较容易拿到需要的资料，不会遇到大的障碍。但这类业委会往往会成为开发商或物业公司的傀儡，在社区内影响很小，只是一种形式性的存在，他们对社区内存在的问题也往往不关注。另一种业主委员会是在业主维权的过程中成立的。其成员多是社区中利益敏感度较高的人，维权意识较强，但往往被开发商和物业公司视为“不安定因素”，双方关系紧张。开发商和物业公司不配合，法律规定成立业委会必须提交的资料很难拿到。这种社区内成立业委会比较艰难，往往要几经周折，少则四五个月多则一两年才能成立。
由于是商品房，业主相互之间比较陌生，社区认同感不强，在成立业委会的过程中，多数业主是被动地配合。所谓的业主大会也都是书面形式的。由几个积极分子制作一些书面的选票，送到业主家中，业主们基本不认识被选的人，往往是送选票的人推荐谁就选谁，选出来的也往往就是预定的几个人。法律规定成立业主大会要三分之二以上业主通过，由于业主们积极性不高，所以要实现这个“三分之二”也是一件很不容易的事，有些业主要反复几次才能联系到并签字。业委会成立以后，业主们对业委会的工作基本上不关心。从资料提供的信息看，我们所讨论的这个业委会也是这样成立的。几个人把一个意见表(且不论其性质与合法性)发到业主手中，填完了收上来就是选票，据此成立业委会并通过决议。这里就存在一个问题，以这种方式产生的业主大会和业主委员会，究竟能在多大程度上代表业主?业主们又是否认可这种“代表”?本案中就出现了这种问题，虽然业委会的成立得到了有关主管部门的配合和支持，获得了表面上的合法性，但还是有业主对其合法性提出质疑。这种问题目前还是普遍存在的。
业委会成员特别是积极维权的人员还要常常面对暴力威胁。维权积极分子往往被物业公司和开发商列入“黑名单”，在维权活动中会不时地遭遇恐吓甚至暴力，面对这种问题有的人会选择退出，有的则需要增加自身的防范措施。本案中也存在这一问题。
2.业主委员会的困境之二：自身不足
业主委员会面临的第二个困难来自其内部，即业委会自身运作能力的问题，主要指其组成人员的自身能力和素质问题。
目前业委会的组成人员不同，其活动能力和对社区的影响也不一样。有些社区的业委会组成人员是中产阶层，个人素质较高，有较好的经济来源，可自由支配的时间比较多。这种业委会对社区的治理和影响就比较成功。但这种业委会还是比较少。大部分业委会的组成人员主要是以下两种：一种是每天要上班的白领阶层，由于主要收入是工资，一处属于自己的房产对他们来说意义重大，希望有一个组织来看好自己的家园，他们在业委会成立初期会比较积极，但不能经常投入时间和精力来组织、参与业委会的活动，慢慢地业委会就会走向名存实亡的境地;另一种是离退休人员，他们习惯了由组织和国家安排自己的日常生活的方式，以为业委会也是一种类似于居委会的组织，需要根据“上面的领导”和“下面的群众”的支持来开展工作，甚至有人认为业委会的成员也是社区的一级领导，希望自己当选后会有一些潜在的精神或物质利益，当这一利益不能实现时则不再关心这些问题甚至产生抱怨的心理。这种形式的业委会其管理和维护社区利益的能力相对较低。原因不仅仅是其成员年龄和精力存在问题，处理问题的能力也有一定的不足之处，当遇到问题时，他们首先想到不是通过自己的能力而是通过领导解决问题。
业委会自身的问题还表现在其操作程序上。由于组成人员素质不高，对自己和别人权利的重视也就存在一定的差距。现实中往往有这种情况：几个人觉得自己的权益受到侵犯就要代表全体业主来“讨公道”，上述案件中就存在这个问题：业委会的成员固然辛苦且有一份热心，但不到20个人就要代表全体业主，显然是存在问题的，有业主起诉他们也在情理之中。在社区治理的过程中如何让他们学会尊重其它业主的自主权利，学会在维权的时候，如果涉及别人的利益，就应以合理的方式征得别的人同意和授权，才不至于在维权过程中处于这种尴尬境地。
解决上述业主委员会所面临的问题，可以从以下几个方面考虑，首先是业主委员会成员及业主自身法律素质的提高，其次也是短期内可以实现的是明确规范业主委员会的诉讼主体地位。
业主委员会成员的素质提高主要指尊重其他业主的私权利，而业主素质的提高则在于充分认识并对自己的权利行使作出理性的选择。如前所述，在业主维权的过程中，往往存在这样的局面，一部分人动辄以“全体”的名义维护自己的利益，而大部分人却对自己的利益“置若罔闻”。业主在社区问题上的权利(包括选举业委会成员的权利、对社区事务表决的权利、社区公共场所的收益权和处分权等)主要是基于物权产生的民事权利。从法理上看，是否行使这些权利，是他们自己的事，任何人不可以强迫他们行使权利。现在的问题是，大部分的社区业主还不明白自己在社区内享有哪些权利，这些权利对他们意味着什么，有时就某些问题征求他的意见他们可能会觉得你是在“胡闹”。今天他们不行使权利，明天一旦他们明白，觉得自己该行使的权利没有行使，可能又会闹出侵权的问题。如何让业主们明白自己的权利和义务，明白放弃权利或违背义务的后果，如何正确地行使自己的权利也是社区自治中不得不解决的问题。
业主法律意识的成长如同民主的成长一样，需要一个漫长的过程，这时，以法律的方式明确业主委员会的主体地位，为业主的成长指明方向，就成了重中之重。
三、业主委员会的合理定位
迄今为止，业主委员会在我国还是一个颇有争议的主体，其法律地位并没有得到明确认定。在《物业管
理条例》颁布之前，许多业主委员会由政府房管部门改造而来，带有浓重的行政管理色彩。2003年颁布实施的《物业管理条例》将业委会定位为业主大会的执行机构，但对其是否具有当事人资格，条例却没有明确规定，以致在司法实践中产生了种种分歧，如广州中院即承认业主委员会的诉讼主体地位，而北京市一中院在审理静源居小区业委会诉开发商的案件中却认为业委会不具备诉讼主体资格。最高人民法院作出的批复与裁定也不一致。2003年8月20日《关于金湖新村业主委员会是否具备民理诉讼主体资格请求一案的复函》中指出，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。而在2003年浙江省温州银都花园业主委员会诉开发商案件中，最高人民法院却裁定银都花园业主委员会与房地产开发公司之间没有合同法律关系，不是相关合同一方当事人，不能取代全体业主，以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。2006年11月21日，在最高人民法院召开的全国法院立案审判实务座谈会上，副院长苏泽林又对业主委员会的诉讼地位进行了界定，认为“业主委员会是业主大会的执行机构，从便利诉讼的角度出发，应当认可业主委员会的诉讼主体资格，业主委员会提起诉讼应当得到业主大会授权”，但“业主因物业管理企业的选聘、解聘等内部事务无法达成一致意见发生的纠纷;业主对业主委员会的成立有异议;业主因业主委员会主任、副主任、委员的选任罢免发生的纠纷;业主对业主大会、业主委员会作出的决议有异议发生的纠纷，应自行协商解决或按照物业管理条例的规定由政府房地产行政主管部门处理，不属于人民法院受理民事案件范围”。
如此种种，关于业主委员会的诉讼主体资格始终没有明确的法律规定。业内人士曾经把希望寄托于《物权法》的出台，但2007年10月1日生效的《物权法》对业主大会和业主委员会的诉讼主体资格这一问题采取了回避的态度。全国人大法工委对此的解释是：“业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥;对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过《民事诉讼法》的规定，推选代表人进行诉讼。”这样，业主委员会作为业主大会的执行机构，除非具备法律规定的“其他组织”的条件，或通过其它方式成为法人机构，不能代表业主的利益提起诉讼。而对于小区物业管理中侵害业主利益的行为，业主只能个人提起诉讼或进行代表人诉讼。对于由于开发商或者第三人的侵害行为，例如开发商不兑现承诺、擅自处分绿地等行为，并不属于物业管理的纠纷，是业主与开发商之间买卖合同的纠纷，根据现行《物业管理条例》关于“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”的规定，业委会无权处理这类事情，业主完全可以以自己的名义通过一般的法律程序来自己主张权益，如果因为购房过程中受到相同侵害的人数较多，也可以通过代表人诉讼解决，而不需要因此将业主大会或者业委会变成一个维权组织。
可见，在法律规范不明确的情况下，广大业主的利益很难得到有效保护。明确规范业主委员会的诉讼主体地位，或通过其它方式使业主委员会自动获得诉讼主体地位，消除实践和理论中的种种分歧，是有效维护业主利益的必要前提。在国外，多数国家对业主委员会的诉讼主体资格是给予认可的。如法国《住宅分层所有权法》规定：如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体，而且该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管理团体之成员。该管理团体为享有法人格之团体，能以构成属于不动产所有者的诸权利的防御为目的提起诉讼。可以看出，法国法律将业主团体视为法人，在诉讼中可为原告可为被告。在日本，关于建筑物区分所有权上的管理团体，现行法学以无权利能力社团为能说，但是，日本民事诉讼法第46条的规定，非法人之社团或财团，设有代表人或管理人者，得以其名义起诉或被诉，因此于诉讼上，这些权利能力之管理团体仍有诉讼当事人资格。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第35条确立了管理委员会的法律地位，该条规定“管理委员会有当事人能力，管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”。我国香港地区的法律也将业主团体确立为法人，并赋予当事人权利能力。我国立法者应当在充分考虑我国现实情况的基础上，合理地借鉴国外港台的成功经验，尽快以立法的形式明确业主委员会的诉讼主体地位，以维护业主的利益和社会的稳定。
(责任编辑 朱春玉)
作者：杨爱兵
各位业主: 金风送爽，硕果飘香。又是一年中秋月圆时。在这个人人企盼团圆、庆祝团圆的温馨佳节，我们欢聚一起,同渡佳节、共庆中秋，借此机会，我谨代表业委会向大家致以崇高的敬意和节日的问候!
“心随皓月同升起，血与沧波共漫流”，兴都花园业主来自四面八方，大家都有一个共同的目标—安居乐业，“每逢佳节倍思亲。”在这个让人滋生思乡的唯美夜晚,大家会有许多身处异乡、远离亲人的思念，但是大家能积极融入这样一个团结、和谐、温暖的小区，我深感欣慰与自豪!
兴都花园业主委员会自成立以来，各委员攻克了道道难关，取得了一个又一个节点的成就;一些老同志更是身体力行、以身作则，为小区的发展指引着方向。委员们上下一心，肝胆相照，为小区的管理无私奉献。
回顾过去，小区的物业管理服务工作有了质的飞跃，小区面貌焕然一新，清理并接受了前期物业管理承包负责人刘先生提前超收的2010年2月份(含2月份)以后的各项费用1.15万元，合理折价收购刘先生前期投入的物业管理设施;安装聊小区监控系统;安装价值了约4600元的漂亮户外公告栏;购置了小区中央音响及报警系统;先后投入专项资金累计约6000元，完成小区外门楼灯饰，安装道路安全凸镜、小区内增加了9盏路灯和大树安装节日灯等工程，不断美化、亮化了小区的环境和提高安全
保障措施;发动小区业主自费更换了部分楼梯防盗门超静音门锁、清理了各楼的卫生间化粪池(现仅B3栋双号楼房未清理)和安装了40多个防蚊地漏盖;加强小区的绿化管理工作，小区的生态环境越来越美丽，引来彩碟飞舞、鸟儿欢叫。物业管理和服务的各项工作越来越得民心顺民意，受到梅江区综治委的充分肯定并颁发“安全文明小区”的奖牌。
明月当空洒银泄玉，中秋正至喜事悦人。昨天的成绩造就今天的辉煌，今天的辉煌又是明天的起点。物业管理服务工作是一项关系大家日常生活的大事，目前我们的小区业主能享受30元/户/月(含清运垃圾及路灯用电等)的服务费用，是靠业委会全体成员和个别热心业主的无私贡献和义务服务的结果，但长期靠小部分业委会全体成员和个别热心业主的义务服务，存在着困难和挑战：有库车主占用公共空间停车、无库汽车乱停车„„已严峻地摆在我们面前。为此，今天特借联欢会平台让大家探讨解诀办法。同时也呼吁广大业主要提高自觉性，否则，长此以往业委会将很难继续管理，最终可能只能将管理工作推向社会物业公司管理。
社会物业公司管理的利与弊，谅大家是清楚的，何去何从，兴都的业主们，请深思!
正是风起时,扬帆济沧海。兴都的业主们，请大家积极上台献言建策，大家齐心协力，同舟共济，共同为谋兴都的将来吧!
2015年10月8日，在街道、社区关心指导下，在全体业主大力支持下，栖园首届业委会正式成立。一年来，业委会全体成员认真学习国家有关小区物业法纪法规，审时度势，在街道社区党组织支持下，依靠广大业主，围绕创建和谐文明小区开展了一系列的自治管理工作。主要如下：
一、一年工作
1、建立健全会议制度。形成业委会内部会议、业主代表定期会议、业委会与物业协调会，一般事项业委会少数服从多数，重要事项提交业主代表或全体业主，在业主代表大会决议下开展日常工作。
2、推动业主代表选举。为加强立业委会与业主沟通，及时将业主诉求反馈给业委会，有必要完善业主代表的选举，将本小区分成32个小组，发动业主报名，协助业主代表选举，完成 个小组产生正式的业主代表。
3、办理维修基金转存。经查实，小区共1100多万维修基金，业委会成立后的当月就启动该项工作，经市物业办同意，将其中1000万转为三年定期(年3.85%)，为小区全体业主争取100万的利息;余额部分以备维修。
4、彻查小区固定资产。本小区到底有多少资产，有多少可为小区业主实现收益?特别是会所和幼儿园产权归属。本小区商品房销售中注明，会所、幼儿园的产权归属栖霞建设集团，所有收益也归栖霞建设集团;属于业主所有的是：物业办公楼、游泳池、网球场。我们多次和开发商索要原始资料，也查阅了市规划档案馆小区资料，一时难以认定。就西园会所和泳池，网球场，垃圾场地块权益所属，以及人防停车场公共收益分成等开始和栖霞建设集团进行着艰苦的慢长跑。我们有信心以法律为依据，有理，有力，有谋，有心坚持弄得明明白白。
5、督促配套用房启用。本小区幼儿园、会所荒废六七年，不能服务小区业主，严重影响小区形象，业委会成立后多次召开业委、社区、栖霞建设、栖霞物业协调会，督促立即启用，栖霞建设代表表态尽快启用，尽快完善环境，不再成垃圾场;同时业委会会上并发函至在栖霞建设集团，强调栖霞建设与仙外幼儿园合同中，会有确保本小区小朋友优先上本小区幼儿园的条款。经多方努力，小区幼儿园得以启用，周边环境得以大大改善，同时在合同中约定，本小区小朋友在同等条件下优先入园。
6、实施南园水景维修。南园水景破烂不堪，与高档小区完全不符，业委会成立时，五年质保期已过，物业提出需要动用维修基金。业委认为，五年刚过，水景如此破烂，开发商肯定有一定管理责任，要求栖霞建设给予部分补偿，经多次协调、谈判，并在街道社区的大力支持下，栖霞建设同意补偿8万元，其余部分由维修基金来支付。然后组织维修设计，不再使用木质景观，全部改为砼、石材材料，使用寿命得以大大提高;经公开招标，在业主参与下，确定中标单位和中标价格29万元，工期2个月。目前正在走申报市物业办和业主签字程序，目前施工方公司己先期启动。争取45天完工。
7、制定阳光房统一标准。牵头组织业委、街道、城管、物业关于本小区阳光房的协调会，明确阳光房申请办理流程，必须统一设计，统一标准，对不通过申报，城管按照相关规定给予查处。
8、推动移动手机覆盖。长期以来，本小区手机覆盖物别弱，也只有一家宽带，没有竞争性，对业主利益难以保障，经与移动公司了解，我们小区没有做移动深度覆盖，手机信号极弱。业委会及物业共同督促下，移动公司完成公司内部立项，于春节后进本小区施工，目前该工作已经结束，同期移动公司宽带也竣工结束。
9、完成K
1、K2改线。在南园、北园之间的道路上，每天行驶K
1、K2公交车，车速极快，多次发生安全事故，对小区业主是极大的安全隐患，业委会多次向有关部门反映此事，要求改道，同时邀请街道、社区的领导帮助我们一起反映情况，经过不懈努力，终于完成该线路改线。
10、完成物业合同谈判。物业合同一直沿用前期合同，这对业主利益不利，业委会成立后，必须重新启动物业合同谈判。在对部分业主沟通，多数人认为，可以继续签定新的合同，但必须要明确服务标准，仅有标准也不行，还需要完不成标准的考核罚款，并将所有的考核权交给全体业主。经过艰难谈判，对方同意增加考核，并提交业主代表、业主讨论，最终顺利通过半数业主同意，新一年的服务合同得以正式签定。
11、完成微信公众号开发。目前小区报修，均由物业管理，业委和全体业主不能掌握报修情况，也没有办法给予考核量化，业委决定，开发微信公众号，由业主在公众号上随时报修、物业签署完成情况，业委进行跟踪，这样形成透明公开的信息;同时重大信息发布也在公众号发布，这样加强信息的快速性、有效性。81402业主免费为小区公众号进行开发，作出很大的贡献，目前该公众号用户越来越多。
12、多方筹集运营资金。一般小区都会有会所收益、车位出租、广告收入等收入，但小区没有固定资产可以收益的，也没有一个临时车位;业委会联系多家广告公司，普遍不愿在我们小区投入广告，太分散，业主又比较少;有一家广告公司愿意投入户外屏，一个屏一年给几百元，业委会认为这会破坏现有环境，放弃此项收益;长期以往，业委会没有固定收益，工作将难以维系。经与社区沟通，并得到社区大力支持，承诺给业委会5万元，用于小区公共支出，业委会在领取该费用后会将支出一一公开;公众号也可以尝试有偿推送广告。
13、督促处理维修问题。五年质保期已过，部分业主房屋渗水、道路破损、门厅瓷砖掉落、绿化杂乱等问题越来越多，业委会多次组织栖霞建设、栖霞物业协调会，明确各自责任和完成时间;对房屋渗水这一突出问题，栖霞建设公司承诺五年内申报未处理的，年内全部处理结束;对门厅瓷砖恢复、道路破损、绿化杂乱等问题由栖霞物业年内全部处理结束，目前各项事项均在进行中。
14、组织小区日常巡视。不定期组织业委会、物业、部分业主参与的小组巡视，察看小区中存在的安全隐患、卫生死角，对发现中的问题物业及时整改;按新合同开始小区考核工作，对完成不好的事项进行处罚，不仅处罚公司也要处罚个人。
15、积极筹划小区活动。和谐的小区不仅是环境美，业主之间和谐同样重要，一年来，业委会组织首届惯蛋比赛，该活动9.24在新地酒店举办，共64位业主参加， 33102免费赞助4万元用于此次活动;上半年，业委会积极参与社区组织的歌舞晚会，业委会选送四节目得到好评;15年底组织业主迎新春聚会。
16、完成快递柜设置。为方便小区业主自由安全领取自己的快递，业委会和物业积极联系多家公司，邀请前来我们小区安装户外密码储物柜，南京市场上多数是1至2天免费，过期收费，这对不常住本小区业主不利，经多方联系，终于找到没有时间限制的厂家愿意来安装，同时也可以自助投递快件。
17、争创优秀示范小区。业委会要求、协调物业公司加大小区投入，携手创建和通过年审全国示范优秀小区，市优秀物业。今年1至9月份物业主要工作有：
1)车辆管理
加强对外来人员和车辆的盘查，认真盘查，及时记录。在车辆管理方面，利用公司提供的10个临时停放车位，让来访的车辆进入车库，多次上门、电话和车主进行沟通从而让他们理解并配合物业的工作，通过业委会的协调，开发公司提供了10个人防车位，解决了部分业主停车难的困难。虽然停车管理有了一些提高，但想彻底解决路面无停车的难题，一方面物业公司准备改造停车系统，采用条形码识别的方式实行一车一码，另一方面建议在小区实行单行线，但要征求业主的意见。明年车牌识别套系统将会启用。
2)工程维修
维修除了日常巡检、维保外，今年在开发和物业公司的支持下，对园区公共部位进行了维修：今年在汛期之前，管理处不仅对地沟、下水管进行清理，还对车库内的水泵进行维修改造;使用真石漆维修的方式完成所有叠加单元大厅瓷砖脱落的维修，此项工程从去年开始，到今年8月完工，历时将近一年;路面地砖维修也是管理处的日常工作，初步统计，今年维修的面积约为200平方米左右，夏季物业公司的工程队集中对小区主要破损的地面进行了维修，施工队报价为176平方米，5.2万元;对部分围墙灯进行改造成LED黄光源等。在梅雨季节定时开放风机，在地下车库(A库)增加鼓风机三对、16幢增加水泵并开槽引水等方式减少地下室湿度。
今年开发公司也给予小区大力支持，不仅为南区水景改造提供了8万元费用，同时还对北区西围墙进行加固。
3)绿化养护
在绿化养护方面，根据季节的变化、工作计划，定时定期进行补种、浇水、施肥、拨草、修剪、消杀等，今年还花费了30000元对北区主干道、围墙边黄土裸露的地方进行补种麦冬，以确保园区园林绿化的四季常青。
4)清洁卫生
在全体员工的共同努力下及公司配备的机械化设备下，保障了园区环境的整洁度。在管理处各部门的协助下，将园区大小水景共计15余处已经清洗了多半，其中有部份易脏水景，按季度清理，隔天进行打捞。
5)客户服务
管家服务已经开始试行。今年栖园配备了6名管家，按照区域共分为三个片区，试行1+1模式，1个对内主要负责接待业主报修、回访，1个对外主要负责车辆管理和装修巡查，这样方便业主能找到对应的管家，让报修的事物得到专人的回复。
积极响应政府号召，积极配合社区、街道文明创建工作，加强与业主的沟通。今年组织的社区活动：元宵节业主猜灯谜、强富美高新仙林活动、中秋慰问老人活动，书法艺术沙龙和舞蹈队每周定期开展活动。无偿为业主接收邮件及其它信函3千余件;收到表扬信5封，锦旗4面;接待外单位检查、参观10余次。
二、来年工作要点：
1、进一步提高业委会委员和业主代表思想水平和政策水平，加强学习和研究。贯彻和执行党组织的双创建活动。
2、进一步完善建全业委会和业主代表组织。制定和通过业委会委员届内进退具体办法，争取每个业主小组都有代表，开好半年和年终二次业主代表大会。
3、根据市物业五级三类标准，以考核为方法，奖惩机制为动力，围绕物管"客服，护卫，绿化，保洁，车管，维修"方面，促进工作质量提升。
4、加强业主小组力量，结合物业推行管家制度，社区要求发挥党员在小区的作用，试行业主代表牵头，物业管家，党员积极分子，分管业委参与的业主管理小组方式。
5、在今年建议物业公司试行公司内专业化的基础上，协调明年绿化先行试点。提高小区绿化园艺水平，养护水平，赶季节时集中用工的一整套方法。
6、进一步推动聘用物业公司市场化工作，调研物业专项分包的作法。用市场化促进物业水平的提升。完成2017物业合同的签订。
7、进一步加快业主与栖霞建设集团的业主权益的交涉。处理好会所泳池地块，人防车位收益分成等棘手问题。由于业委会缺乏原始资料，开发商比较成熟而且早有准备，要在短期彻底界定清楚不太现实。我们业委会态度是坚持原则，不懈努力，从具体事突破，孕育质的变化。
8、积极组织业主文化娱乐活动，在多功能厅改装的基础上，进一步增多活动场地，设备，培训手段等。
9、推动物业工作计划公开，资金收支公开，完善制度和标准公开等。
10、争取和协调物业公司进一步加大投入，解决小区周期项失修的问题，正确使用维修基金，合理承担应出部分。
首届栖园业主委员会
2016-9-2
2业委会9月份工作总结和汇报
各位西城丰和业主和邻居朋友们：
业委会成立半年以来，得到了广大热心业主邻居的大力支持。虽然遇到各种阻力和压力，但是业委会始终坚持以建设美丽西城丰和为宗旨，不忘初衷，小区建设仍在有条不紊的进行中，各项工作也在努力推进。业委会就目前的工作进度向大家做以下总结和汇报，有任何异议的业主，请联系业委会或者直接到业委会办公室了解并参与，也欢迎大家对我们的工作提出建设性意见：
推广小区投票系统：电子投票系统是目前政府唯一承认的业主投票系统，呼吁大家绑定，确保小区各种建设顺利进行。小区出租率较高，商铺业主配合不积极，还有接近一半的业主没有绑定。
宝兴幼儿园：业委会最近一次和园方代表、小区热心业主在业委会办公室谈判，园方给出最新报价13W每年。最终由业主大会投票表决。
本体强制维修，消除隐患：AB栋配电房、发电机房，电梯井、化学灭火室，三楼花园，渗水严重。街道办安监和消防部门均发出整改通知书，政府责令我小区动用本体强制维修。政府已责令物业强制维修，目前处于实施中，欢迎业主和业委会一起监督。按照法规，政府会在工程审核完成后在本小区公示整个维修工程的造价和维修实施方案。
A/D栋入口门禁启用：极大限制了外来电动车进入小区，同时也降低了业主电单车被盗的风险。
小区车位整改：小区原始车位480个，另有将近100位业主无小区停车卡。经过业委会对车位进行改革：肃清僵尸车辆月卡，拒绝外来车辆，清理租用的专用车位，合并商铺地面停车场，开发新停车位，车位划线，将非业主车辆移出地库等措施。现车位增加到634个车位，并为大多数之前无月卡的业主办理了停车月卡，基本满足我小区业主停车需求。
门禁系统升级：升级业主门禁卡，加强小区门禁系统管理。物业已经作废非业主门禁卡139张，减少了非住户随意进入小区可能。
监控系统升级：督促物业出资安装高清监控系统，针对高空抛物安装专用的对空探头，大幅提升小区安全环境。目前地库已经开通使用。
集中管理快递柜：将A栋大堂门口的快递柜移置B栋通道集中管理，提升A栋形象。
举办中秋节晚会：为促进邻里和谐，业委会在没有一分资金的情况下，积极出面协调街道、物业、商家，让大家出资出力，成功举办西城丰和第一届中秋晚会。
督促物业提升服务能力：从服装，交接班，巡逻，消杀，园林修剪，消防，卫生，安全，礼节礼貌，培训，业主投诉反馈等方面，提升物业的服务质量，提高业主的满意度。
启用电单车棚：划出专有区域将原各栋大堂内的电单车集中管理，有效提升小区整体形象和安全，并清理了大量的外来僵尸电单车。
清理消防逃生通道：敦促物业对小区后楼道进行清理，保证小区消防逃生通道的畅通。
排除隐患瓷砖：对有隐患的瓷砖主动排查，防止脱落瓷砖伤人。
积极与政府沟通，为小区申请了9件套户外健身器械，为业主活动室增加乒乓球桌、台球桌等娱乐设施(已购，正在运输途中)。
安装小区智能信息发布系统：利用晚会剩余赞助金购买小区智能信息发布系统，在每栋大堂、B栋3楼安装48寸液晶显示屏和发布机，及时公布小区各项信息(正在安装中)。
抄(电)表到户：为维护业主利益，应业主要求，业委会积极和物业、供电部门协调，达成抄表到户的初步协议，因为申请小区过多，我区已处于排队中，预计明年实施到本小区。
引入优质饮用水入户：业委会和物业正在积极和深圳水务集团沟通，力争将我小区纳入第五期改造工程，提高大家的用水质量。
清理烟道：督促物业分批清理烟道，D栋清理中。
重树小区招牌：同一楼商铺达成一致，由商铺捐资重建西城丰和招牌，覆盖小区生锈部分。
启用业委会办公室：接受业主投诉和建议，为业主沟通提供平台。
亮化工程：在后停车厂安装照射灯，提高夜晚安全。
重建小区老人舞蹈队：克服困难，重建老人舞蹈队，丰富老年人生活。
业委会账户：与住建局积极沟通，并且得到住建局正式回复，我小区有望成为宝安区第一个有独立账户的住宅小区。
规范各方合同，为小区凑集基金。
调研地库地胶工程，以取得三家公司报价。
正在与物价部门沟通，提高小区外来过夜车辆收费标准，优先保证小区住户的停车权益。
物色有各项专业背景(财务，法务，水电，园林，消防，安防，土建等)的邻居组成西城丰和建设团队，欢迎大家踊跃报名，共建美丽西城丰和。
计划改造三楼公共洗手间。
计划对大堂进行简单装饰，提升门面形象。
制定新的业主公约和业主大会议事规则，保证小区高效建设。
业委会是小区业主的合法代表，代表的是全体业主的共同利益!业委会以团结广大业主，建设美丽西城丰和为宗旨，任何违背、阻挠和破坏这一宗旨的行为都是践踏全体业主的合法权益!任何无端的诽谤、诬陷和指责最终只会分裂业主，破坏小区团结，影响小区正常建设。请广大业主朋友，明辨是非，以大局为重，关爱家园，积极投身小区建设，早日实现美丽西城丰和的美好愿景!
空谈误国，实干兴邦!
银河花园小区业主委员会
2010工作总结
银河花园小区业主委员会成立于二○○九年九月十五日。业主委员会成立后，在兴东开发公司、北安社区、银河物业公司等单位的协同配合下，开展了所属于业主委员会的工作，取得了一定的成绩。现将二○一○的工作情况总结如下：
一、 为了把小区的业主工作做到实处，真正的解决业主的切身利益，解决好业主与物业的互相矛盾，及时反映业主需求，业主委员会每季度召开一次业主委员会，委员们合议会、研究布置委员们的工作。
二、 本小区的18号楼至21号楼，由于费收费率过低，物业公司对其实施暂停服务，造成垃圾无人清运。特别是夏季，环境卫生非常恶劣，群众反映很大。对此情况，业主委员会组织协调市物业办、北安社区、兴东开发公司及银河物业公司，共同将小区垃圾清除，改善了小区的卫生环境，受到业主的满意与赞誉。
三、 由于18号楼至21号楼的物业归属研究反映强烈，业主委员会与物业公司及上述四栋楼的业主代表，召开了三次座谈会，以求事情圆满解决。由于种种原因，至今没有得到解决。
四、 银河花园小区自入住以来，供热始终不太好，业主反映强烈。要求市供热公司统一供热。业主委员会受兴东房地产公司委托，对本小区200多户业主反映的情况进行调查，将汇总情况如实汇报给兴东开发公司。
五、 接待业主投诉的供热问题、室内墙体长毛、玻璃透气问题，及时向物业公司反映，均得到及时解决，业主比较满意。
六、 18号至21号楼雨水管由于冬季结冰，造成楼顶积水，为除冰排水造成塑料管破裂，业主委员会及时与兴东开发公司联系，重新更换新的管至于圆满解决。业主反映11号楼后墙无散水护坡，使一楼住户室内反潮。在业主委员会与物业公司的共同努力下，问题得到解决，业主相当满意。
七、 为了活跃小区的文化娱乐生活，在“七·一”党的生日，中秋节，国庆节，组织举办了三场文艺演出联欢会，提高了小区品味，受到业主好评。
八、 对于业主最敏感、最关心的供热问题，业主委员会及业主代表三次到有关单位反映情况，共同协商解决办法，现供热问题基本得到解决。今年供热情况有了很大的改变。
二○一○即将过去，在新的一年里，业主委员会根据中央“十二·五”计划，更好完善业主委员会工作，把业主委员会工作做好，协调好业主与物业之间的关系，把小区建设成和谐、美好的小区。
银河花园小区业主委员会
二○一○年十二月三十一日
XX小区业委会自XX年2月14日成立以来已有半年了，在小区广大业主的支持和拥护下，陆续做了一些工作，下面简要总结一下这一阶段的工作。
一、联通宽带网的升级改造
小区内现有的联通宽带是沿用十几年的电缆，速度慢而且不稳定。光纤速度快，使用稳定，不受外界的干扰，更加安全，而且光纤改造也是北京市政府的一项重要举措。
业委会同北京联通XX地区的工作人员及领导进行沟通洽谈，联通领导提出XX居在当月登记入网人员超过20人，在免费升级光纤的同时给与享受团购优惠资费，联通工作人员实行入小区进行现场登记工作，当时入网申请人数超过60户。具体改造方式是先到各单元楼内进行施工，施工完成后再由各业主自愿向联通申请报装入户。目前XX居小区享受的是4m包年680元的资费(按年交，实际速度比4m快，每户独享4m，非小区住户不能享受此资费)。
截至目前，前期登记的业主已陆续跟北京联通联系进行了报装，后续其他业主如有需求可以直接联系报装事宜。
二、楼道杂物清理
今年，小区内两个单元陆续发生了起火事件，造成了一定损失，影响了业主心情。
为防止楼道内再次发生火灾，切实保障小区业主的财产及人身安全，业委会联合物业对楼道内杂物(除自行车以及童车之外所有物品)进行了清理，并贴出通知告知业主不要随便在楼道内放置杂物。
三、扰民费申请
小区东面的施工一直骚扰着东边的业主们，自施工以来，业委会多次跟居委会、街道进行扰民非申请，最终无果。业委会通过与建委取得联系，并多次反映及沟通，并与华龙苑北里居委会、建委一起进行现场问题反馈最后在建委的主持下，经环保部门对施工场地不同敏感点音量分贝测试，根据分贝测定的干扰范围，开发商对小区
24、
26、27楼的东面两个单元的业主进行一次性每户1680元补偿。开发商贴出公告的同时，业委会连同楼门长对业主进行扰民费领取信息的再次告知。由于有些住户是出租户、无人居住或长期出差等原因，有未领取的，后续请各位业主自行联系开发商索要补偿。
四、下水管道清淤
为保障小区内下水管道通畅，避免夏天反味和积水给小区居民带来不便，业委会联系物业进行了下水管道统一清理工作，特别感谢一层业主的大力配合，后续将不定期进行此项工作。
五、车辆登记
为了杜绝外部车辆占用小区停车位，防止非小区机动车进出带来的安全隐患;，业委会对小区车辆进行了统一的登记并为所有有车业主制作了停车证。后续如有业主添置新车，也要进行登记工作，业委会将对小区内停车秩序作下一步的完善工作。
六、业委会办公室的改造
在小区业主的支持下，27号楼西边小房子作为业委会办公区，与物业副总沟通下，为业委会小房子进行挑梁、改造，业委会成员动手将小房子内外粉刷。热心业主为业委会捐了桌子、椅子、电脑等基本办公设备及粉刷小房子的油漆。
七、建委业主一卡通办理
为了便于业主监督公共维修基金的使用情况，同时也为了小区业主能够民主的进行决策，业委会决定启动建委业主一卡通(即光大银行卡，以下简称一卡通)的办理工作。
由于办理一卡通需要业主的各项信息，业委会成员联合各楼门长挨家挨户搜集业主的各项信息，最终有207名业主同意办理一卡通。截至目前，第一批光大银行卡已经办理下来并下发，同时业委会已经向建委申请办理公共维修基金转移到一卡通上的事宜,目前还有30位业主未领取一卡通。
后续业委会根据业主的需求进行第二批一卡通的办理工作。
八、树枝修剪及绿化
业委会联合物业进行了小区内柳树的剪枝和割草工作，后续会不定期开展此项工作。
绿化通过跟物业的沟通，经过与绿化外包对绿化地的测量，成本计算，物业提出原签订合同时未包括草坪绿化项目，另小区居民物业费上交不足80%，因多种原因，目前搁浅中。
九、楼顶防水、门禁和监控相关事宜
应部分业主要求，业委会联合楼门长对小区楼顶防水、门禁和监控相关事宜进行了调查。
关于楼顶防水，现阶段小区内绝大部分业主都不同意采用公共维修基金进行防水工程，故后续业主有此需求直接联系物业解决。
关于门禁，小区内有五个单元同意安装的户数超过了10户，截至目前已经为5个单元安装了门禁，每户费用为173元左右(含后续两年的维保费)。后续如果有的单元有此需求可以直接联系业委会进行报装。
关于小区监控，目前小区业主的同意率为70%左右，目前业委会正与厂商联系进行方案和报价的商讨。下一步将进行小区监控安装工作的筹备，如果不同意缴费安装的业主日后想使用监控，业委会将酌情收取一定的费用。
十、电改相关事宜
关于电改，需物业为申请主体，业委会同物业经过沟通，物业同意代为申请，业委会与5月26日向物业提交委托申请，物业王振江在与供电局沟通申请的过程中，供电局提到慧龙居小区于XX年与华龙苑中里一同递交过电改申请，电改价为1360元，因当时其它原因，慧龙居未进行电改。故本次电改享受不了供电局、政府的补贴，电改出资回避较高。事后，王XX与XX苑南里电改供电局周工程师及室主任王XX取得联系，实地考察了XX居地形，若利用西边北里变电箱里冗余的高压转低压孔，每户的费用将在6000至7000元，没有这个便利，需要万元左右的个人出资，这些费用大大超出了小区业主的承受能力，故不考虑这方案。
目前了解到XX苑南里电改是采用老旧小区改造方式申请的，南里的费用是由政府(发改委)、供电局和开发商共同出资的，个人需不需要出钱还在核实中。
经过物业吕XX总的鼎力支持，慧龙居小区电改又柳暗花明，电改由政府接管，到发改委立项，物业准备资料申请。具体的进展中后期向各位业主反馈信息。
十
一、水改相关事宜
业委会向自来水集团咨询了水改的有关事宜，自来水公司说北京市所有的水改审批都是暂停的，又了解到北京市在XX年之前将要对90%水井进行自来水的改造，具体的会再次向有关部门核实。目前可以做以下前期的准备：需要小区1:XX的地形图和建筑规划许可证，有了这两样就可以将自来水公司的人约来小区谈。
业委会决定事宜暂缓，等燃气收费施工后，再向街道借用所需资料，街道张海明主任说相关资料可以由街道一起办理。
十二、停车场维权
XX年5月和7月，XX小区业主代表诉北京市规划委一案分别于XX区人民法院和北京市第一中级人民法院进行了一审和二审，但都由于主体不适格被驳回了诉讼请求。
十
三、小区安保事宜
业委会与物业多次沟通，最后形成了小区安保职责，双方盖章后贴到保安岗亭并接收业主监督。
十
四、根据物业财务报表对XX居现状的分析
目前XX居252户，物业费每平米1元，共27686平米，一年物业总收入：33.22万为基础，作了分析报告，贴于公告栏。其中：对XX居物业管理最基本成本需求作了分析，也对目前物业附带管理XX居能有效减少其管理成本作了说明。基于这些原因，业委会提出业主尽可能保证做到不欠物业费，及时对物业服务提出改进标准和服务反馈;针对物业服务，根据其服务做可执行的服务改进要求和服务规范，尽可能协调至业主满意，服务及时。
十五、业委会财务的公布(详见财务明细)
十
六、市政燃气改造
XX年初，XX燃气有限责任公司单方面退出XX居小区，XX街道办事处(以下简称街道)和XX苑中里居委会(以下简称居委会)联合贴出声明，今年为XX居小区进行市政燃气改造。
此后，业委会成员及部分热心业主(特别是以刘XX、方XX、李XX、叶XX、王XX、王XX为主的热心业主)多次同街道和居委会对气改事情的跟踪推进进行洽谈和沟通，陆续跟踪确定了设计图纸、气源、施工方案、气改每户缴费标准等，并辅助居委会做好收费等工作。截至8月初，业主缴费已经基本完毕，施工图纸设计出现失误，将外爬管设计成内置管。目前，施工队已经入驻小区，燃气五分公司设计方案已经完成，施工队正在处理余气，避免造成安全隐患。施工入区前，施工方将公告施工进度表、施工设计图、施工人员身份证及工种介绍等公示。后续业委会将持续跟踪气改施工的进行，尽可能将跟踪信息传递给各位业主，直至小区燃气改造工程安全顺利完成。
针对业委会成员近期的工作，请各位业主进行监督，提出宝贵意见和建议!也希望更多的业主自主、自发加入为创造团结和谐小区的队伍!
慧龙居小区业主委员会
XX-8-5
【篇一】
小区业主委员会上半年工作总结
在xx小区全体业主的充分信任下，在区农宅办及镇街道办的政策支持下，在丽源物业公司的积极努力下，本业主委员会上半年经受住了黑恶势力的种种搔扰、诬蔑、恐吓甚至人身伤害等巨大压力，至始至终勇敢无私地高举着业主维权大旗，坚定不移、有理有节地依法行驶了广大业主赋予的神圣职责，为本区全体业主争得了实实在在的切身利益，现总结汇报如下：
一、彻底扭转了十几年旧西港物业鱼肉业主，在取暖费的收取上年年肆意涨价的不法局面，建立了永久的定价机制，使全体业主今后再也不必为被乱收费、乱涨价而烦恼。自2011年12月14日丽源物业公司进驻本社区以来，业委会在暖气费的收取上每平米就为业主节省了1.3元~1.6元钱，按全区总建筑面积120万平米计算，仅一个取暖期，就为全体业主挽回了630万元~770万元的巨大损失。今冬取暖费的收取标准也已基本约定：既在政府定价的基础上下浮0.1元。
二、为从根本上改变部分住户冬季暖气不热的问题，业委会一方面积极寻找与社会集中供暖系统接口的途径，另一方面督促丽源公司提早着手结现供暖锅炉及排烟、除尘、脱硫设备进行全面检修。由于旧西港物业长期疏于对自备燃煤锅炉及排烟设备的维护和管理，该设备不仅供暖效率低下(与标准要求相比，只占60%)，烟尘排放超标，而且故障频发，使几台锅炉很难同时满负荷运转，极大地影响着业主冬季室内的正常温度。区环保局对烟尘排放超标亦表示极大不满。为从根本上解决这一问题，业委会一方面走访了渭河、秦元、大唐等热力热电公司，就本区与外界集中供暖系统接口的可行性进行调研，另一方面积极与丽源物业公司多次沟通，提醒和督促其提前着手锅炉大修及进煤等事宜。丽源物业公司领导对业委会的提议给予高度重视，毫不犹豫立即垫资近千万元开展此项工作。目前锅炉大修和进煤工作正顺利进行。业委会把长远筹划与近期落实紧密结合，目的正是为了确保今后每个冬季都能使广大业主温暖过冬。
三、运用法律武器遏制黑恶势力干扰。依法整顿队伍，果断清理投机分子出局，使业委会摆脱困扰，提高决策效率和决策质量。二月份以来，业委会面临内外交困的两难境地。外部时常遭受旧势力的轮翻攻击;内部出现了个别人天天恶意搅局的混乱局面。这些人采用围攻、谩骂、造谣、中伤、非法聚会、抢班夺权和暴力伤害等不正当手货，把业委会搞得乌烟瘴气，根本无法正常开展工作。广大业主对此忧心仲仲，纷纷要求业委会立即整顿队伍，坚决清理个别动机不纯的投机分子出局。业委会多数委员在斗争的实践中也逐步认识到此举的必要性。通过进一步深入学习物业管理条例，业委会依据业主大会议事规则第五条、第六条、业委会管理章程第十八条地、第十九条之规定，大胆向歪风邪气展开了针锋相对的斗争。不仅打掉了寻衅滋事的嚣张气焰，而且对自身队伍进了坚决地清理和吐故纳新。终于迎来了今天安定的局面，使业委会的工作得以顺利进行。
四、建全制度、规范行为，把本区治理工作纳入法法制轨道。
本区业委会自2012年2月23日取得政府备案批准的合法资格后，先后制定了“业主大会议事规则”“业主委会员管理章程”“业主管理规约(业主公约)”等完整管理体系。制作了数个“业主大会、业主委员会公示栏”和意见箱，分别设在两区显要位置。将“业主公约”长期公示，以提高广大业主自我维权、自我约束的自觉性。这一举措，无疑对今后建立和谐社区起到了指导规范作用。
五、加强与丽源物业公司的沟通和协调。监督物业管理工作尽快进入正常轨道和不断升级。半年多来，在丽源公司各级领导和认真组织和全体员工的共同努力下，物业管理工作取得了非常可喜的成果。主要表现在以下几个方面。
1、大力整顿了步行街和北门水塔市场的经营秩序，重点治理了随意摆滩设点、私位电线电缆、占道经营、乱倒垃圾、打架斗殴、夜间超时噪音等等问题。此项工作已纳入常态化。
2、对小区路灯、围墙灯、楼道灯进行了全面检查、维修和补装。旧西港物业时期造成的社区公共区域照明灯大量破损、失修等状况得到了彻底解决。使社区在夜间呈现一派光明、温馨、休闲、舒适的和谐景象。
3、多次出色完成水管爆裂、主电路中断等关键设备突发故障的抢修工作。一方面极大地锻炼了工程维修队伍克服困难、不怕疲劳、连续作战的优良作风，另一方面切实保障了业主的正常生活秩序，得到广大业主的一致好评。
4、与街道办、居委会协商合作，制作了大量公益性广告;出资更新改造了本区域内所有的宣传广告栏;多次组织文化宣传娱乐活动，使本区文化氛围焕然一新。
5、定期组织卫生大检查;定期向树木和灌木植物喷洒药物，全面整顿广场、路面、楼道和绿化带的环境卫生，取得良好效果。今年入夏以来，广大业主普遍感受到了白色垃圾及蚊蝇飞虫等较往年显著减少，一致交口称赞。此项工作亦逐渐纳入常态化。
6、物业管理质量持续改进，文明服务形象深入人心。
与旧物业相比，丽源物业公司在队伍建设方面下了很大的功夫，广大员工切实把自己摆在了保姆服务的位置上。他们对业主基本做到了文明礼貌，依法行事。上半年就有6户业主给他们送去了热情扬溢的表扬信和感谢锦旗，这是对丽源物业工作的衷心赞誉和充分认可。
7、安保工作取得一定成绩。半年来处理各项治安问题十多起;盗究案件2起;失火案件2起;帮扶老人、寻找失童、拾金不昧等好人好事层出不穷，收到表扬信十余张，锦旗5面。特别值得一提的是安保部门天天准时组织学生护航队，确保学生安全通过马路。此项工作已成常态，深受业主称赞。
七、下一步的工作设想和规划
1、建议丽源公司进一步加强门卫制度和社区大门的改革、改造工作，购置现代管理设备严格控制外来人员和车辆的无序自由出入问题，进一步提升社区安保质量。(此项工作初步预计投入150万元，改革改造方案正在拟定之中)。
2、与丽源公司密切配合，对本社区自来水管网进行净化水改造、角决长期以来业主反映强烈的地下水不达标的敏感问题(改造方案及资金预算、筹集工作正在拟定之中)。
3、坚决支持灞桥区政府在本社区实施“产地蔬菜直通车工程”(即产地蔬菜由政府组织直供社区，绕开菜贩子批发、零售等中间环节，大幅降低蔬菜零售价格，让惠于民)，让广在业主都能吃上无公害、价格低的绿色蔬菜。(此项工作正在洽淡和酝酿之中)
4、提倡和支持业主走司法渠道维护自己的合法权益。广大业主如对以上工作总结和规划有不同意见或批评或建议，请以书面形式向本楼楼长汇集，再集中送达业委会做为以后议事依据。谢谢!
【篇二】
小区业委会年中工作总结
XX小区业委会自2014年2月14日成立以来已有半年了，在小区广大业主的支持和拥护下，陆续做了一些工作，下面简要总结一下这一阶段的工作。
一、联通宽带网的升级改造
小区内现有的联通宽带是沿用十几年的电缆，速度慢而且不稳定。光纤速度快，使用稳定，不受外界的干扰，更加安全，而且光纤改造也是北京市政府的一项重要举措。
业委会同北京联通XX地区的工作人员及领导进行沟通洽谈，联通领导提出XX居在当月登记入网人员超过20人，在免费升级光纤的同时给与享受团购优惠资费，联通工作人员实行入小区进行现场登记工作，当时入网申请人数超过60户。具体改造方式是先到各单元楼内进行施工，施工完成后再由各业主自愿向联通申请报装入户。目前XX居小区享受的是4M包年680元的资费(按年交，实际速度比4M快，每户独享4M，非小区住户不能享受此资费)。
截至目前，前期登记的业主已陆续跟北京联通联系进行了报装，后续其他业主如有需求可以直接联系报装事宜。
二、楼道杂物清理
今年，小区内两个单元陆续发生了起火事件，造成了一定损失，影响了业主心情。
为防止楼道内再次发生火灾，切实保障小区业主的财产及人身安全，业委会联合物业对楼道内杂物(除自行车以及童车之外所有物品)进行了清理，并贴出通知告知业主不要随便在楼道内放置杂物。
三、 扰民费申请
小区东面的施工一直骚扰着东边的业主们，自施工以来，业委会多次跟居委会、街道进行扰民非申请，最终无果。业委会通过与建委取得联系，并多次反映及沟通，并与华龙苑北里居委会、建委一起进行现场问题反馈最后在建委的主持下，经环保部门对施工场地不同敏感点音量分贝测试，根据分贝测定的干扰范围，开发商对小区
24、
26、27楼的东面两个单元的业主进行一次性每户1680元补偿。开发商贴出公告的同时，业委会连同楼门长对业主进行扰民费领取信息的再次告知。由于有些住户是出租户、无人居住或长期出差等原因，有未领取的，后续请各位业主自行联系开发商索要补偿。
四、 下水管道清淤
为保障小区内下水管道通畅，避免夏天反味和积水给小区居民带来不便，业委会联系物业进行了下水管道统一清理工作，特别感谢一层业主的大力配合，后续将不定期进行此项工作。
五、 车辆登记
为了杜绝外部车辆占用小区停车位，防止非小区机动车进出带来的安全隐患;，业委会对小区车辆进行了统一的登记并为所有有车业主制作了停车证。后续如有业主添置新车，也要进行登记工作，业委会将对小区内停车秩序作下一步的完善工作。
六、 业委会办公室的改造
在小区业主的支持下，27号楼西边小房子作为业委会办公区，与物业副总沟通下，为业委会小房子进行挑梁、改造，业委会成员动手将小房子内外粉刷。热心业主为业委会捐了桌子、椅子、电脑等基本办公设备及粉刷小房子的油漆。
七、 建委业主一卡通办理
为了便于业主监督公共维修基金的使用情况，同时也为了小区业主能够民主的进行决策，业委会决定启动建委业主一卡通(即光大银行卡，以下简称一卡通)的办理工作。
由于办理一卡通需要业主的各项信息，业委会成员联合各楼门长挨家挨户搜集业主的各项信息，最终有207名业主同意办理一卡通。截至目前，第一批光大银行卡已经办理下来并下发，同时业委会已经向建委申请办理公共维修基金转移到一卡通上的事宜,目前还有30位业主未领取一卡通。
后续业委会根据业主的需求进行第二批一卡通的办理工作。
八、 树枝修剪及绿化
业委会联合物业进行了小区内柳树的剪枝和割草工作，后续会不定期开展此项工作。
绿化通过跟物业的沟通，经过与绿化外包对绿化地的测量，成本计算，物业提出原签订合同时未包括草坪绿化项目，另小区居民物业费上交不足80%，因多种原因，目前搁浅中。
九、 楼顶防水、门禁和监控相关事宜
应部分业主要求，业委会联合楼门长对小区楼顶防水、门禁和监控相关事宜进行了调查。
关于楼顶防水，现阶段小区内绝大部分业主都不同意采用公共维修基金进行防水工程，故后续业主有此需求直接联系物业解决。
关于门禁，小区内有五个单元同意安装的户数超过了10户，截至目前已经为5个单元安装了门禁，每户费用为173元左右(含后续两年的维保费)。后续如果有的单元有此需求可以直接联系业委会进行报装。
关于小区监控，目前小区业主的同意率为70%左右，目前业委会正与厂商联系进行方案和报价的商讨。下一步将进行小区监控安装工作的筹备，如果不同意缴费安装的业主日后想使用监控，业委会将酌情收取一定的费用。
十、 电改相关事宜
关于电改，需物业为申请主体，业委会同物业经过沟通，物业同意代为申请，业委会与5月26日向物业提交委托申请，物业王振江在与供电局沟通申请的过程中，供电局提到慧龙居小区于2006年与华龙苑中里一同递交过电改申请，电改价为1360元，因当时其它原因，慧龙居未进行电改。故本次电改享受不了供电局、政府的补贴，电改出资回避较高。事后，王XX与XX苑南里电改供电局周工程师及室主任王XX取得联系，实地考察了XX居地形，若利用西边北里变电箱里冗余的高压转低压孔，每户的费用将在6000至7000元，没有这个便利，需要万元左右的个人出资，这些费用大大超出了小区业主的承受能力，故不考虑这方案。
目前了解到XX苑南里电改是采用老旧小区改造方式申请的，南里的费用是由政府(发改委)、供电局和开发商共同出资的，个人需不需要出钱还在核实中。
经过物业吕XX总的鼎力支持，慧龙居小区电改又柳暗花明，电改由政府接管，到发改委立项，物业准备资料申请。具体的进展中后期向各位业主反馈信息。
十一、 水改相关事宜
业委会向自来水集团咨询了水改的有关事宜，自来水公司说北京市所有的水改审批都是暂停的，又了解到北京市在2016年之前将要对90%水井进行自来水的改造，具体的会再次向有关部门核实。目前可以做以下前期的准备：需要小区1:2000的地形图和建筑规划许可证，有了这两样就可以将自来水公司的人约来小区谈。
业委会决定事宜暂缓，等燃气收费施工后，再向街道借用所需资料，街道张海明主任说相关资料可以由街道一起办理。
十二、 停车场维权
2014年5月和7月，XX小区业主代表诉北京市规划委一案分别于XX区人民法院和北京市第一中级人民法院进行了一审和二审，但都由于主体不适格被驳回了诉讼请求。
十三、 小区安保事宜
业委会与物业多次沟通，最后形成了小区安保职责，双方盖章后贴到保安岗亭并接收业主监督。
十四、根据物业财务报表对XX居现状的分析
目前XX居252户，物业费每平米1元，共27686平米，一年物业总收入：33.22万为基础，作了分析报告，贴于公告栏。其中：对XX居物业管理最基本成本需求作了分析，也对目前物业附带管理XX居能有效减少其管理成本作了说明。基于这些原因，业委会提出业主尽可能保证做到不欠物业费，及时对物业服务提出改进标准和服务反馈;针对物业服务，根据其服务做可执行的服务改进要求和服务规范，尽可能协调至业主满意，服务及时。
十五、业委会财务的公布(详见财务明细)
十六、市政燃气改造
2014年初，XX燃气有限责任公司单方面退出XX居小区，XX街道办事处(以下简称街道)和XX苑中里居委会(以下简称居委会)联合贴出声明，今年为XX居小区进行市政燃气改造。
此后，业委会成员及部分热心业主(特别是以刘XX、方XX、李XX、叶XX、王XX、王XX为主的热心业主)多次同街道和居委会对气改事情的跟踪推进进行洽谈和沟通，陆续跟踪确定了设计图纸、气源、施工方案、气改每户缴费标准等，并辅助居委会做好收费等工作。截至8月初，业主缴费已经基本完毕，施工图纸设计出现失误，将外爬管设计成内置管。目前，施工队已经入驻小区，燃气五分公司设计方案已经完成，施工队正在处理余气，避免造成安全隐患。施工入区前，施工方将公告施工进度表、施工设计图、施工人员身份证及工种介绍等公示。后续业委会将持续跟踪气改施工的进行，尽可能将跟踪信息传递给各位业主，直至小区燃气改造工程安全顺利完成。
针对业委会成员近期的工作，请各位业主进行监督，提出宝贵意见和建议!也希望更多的业主自主、自发加入为创造团结和谐小区的队伍!
第一章 总则
第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。 本会由本小区业主选举产生，业主委员会委员应当由本小区业主担任。本会是业主的常设机构，对业主负责。 第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。 第三条本章程所称业主是指房 屋所有权和土地使用权人。 第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适的环境。
第二章 组织及职责
第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
第六条本会设委员若干名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。 本会聘任执行秘书(或秘书长)一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。 本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条本会权利
1、 召集和主持业主大会;
2、 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及管理办法;
3、 采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订管理合同;
4、 与物业管理单位议定管理计划、费用概算及决算报告;
5、 检查、监督物业管理单位的物业管理工作;
6、 修订业主公约、本会章程。 第八条 本会义务
1、 筹备业主大会并向业主报告工作;
2、 执行业主大会通过的各项决议;
3、 执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育;
4、 保障本物业各项管理目标的实践;
5、 执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;
6、 本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1、 本会主任;
2、 本会副主任;
3、 本会执行秘书;
4、 本会委员。
第三章 会议 第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。
第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关资料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。
第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。
第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票(赞成或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。
第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档;涉及物业管理的重大问题应由本会的全体委员签署。
第四章 委员
第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。 第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。
第十九条 本会委员的撤换、增加，由本会会议通过后，提交业主确认。
第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：
1、已不是业主;
2、无故缺席会议连续三次以上;
3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的;
4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的;
5、其他原因不适宜担任本会委员的。
第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐以及属于本会的所有物品移交给本会。 第二十二条委员的权利和义务 (一) 权利
1、 有权参加本组织的有关活动;
2、 有选举、被选举和监督权;
3、 有权参与本会有关事项的决策;
4、 具有对本会的建议和批评权。 (二) 义务
1、 遵守本会章程;
2、 执行本会的决议，完成本会交办的工作;
3、 参加本会组织的会议、活动的公益事业;
4、 向本会的工作提供有关资料和建议; 第五章 经费与办公用房
第二十三条 本会的经费由广大业主集资支出。
第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议费用;有关人员的津贴;必要的日常办公用品等费用。经费收支帐目由业委会主任负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。 第二十五条本会的办公用房由开发商解决。
第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。
推荐阅读：
业委会工作总结（共9篇）12-28
小区业委会工作总结（精选9篇）07-02
社区业委会工作总结（推荐9篇）12-10
第一届业委会工作总结（通用6篇）03-06
业委会发文格式05-20
业委会策划书05-24
业委会辞职报告12-02
业委会法律免责书06-23
业委会工作报告08-21
物业业委会工作汇报11-04
