农村土地承包合同管理措施浅析
摘 要 为有效缓解关于农村土地的各种矛盾，从根本上维护农民的利益，必须对农村土地承包合同进行有效的管理。现阶段，在对农村土地承包合同的管理中存在着许多问题，做好关于农村土地承包合同的管理，保障农民最根本的权益迫在眉睫。基于此，对农村土地承包合同管理措施进行深入研究。
关键词 农村土地;土地承包;合同管理措施
近年来，随着国家提出了全面建设小康社会的战略目标，我国农村也因此受到了积极的影响，经济得到了快速发展。土地是农村经济能够快速发展的重要因素，因此土地承包问题切实关系到广大农民的根本权益。从改革开放开始，国家对农村的土地实行了家庭承包责任制度，而签订土地承包合同是保证土地承包制度能够顺利实行的前提。因此，在土地承包合同方面加强管理，可以激发农民在农业生产中的积极性，同时也有效缓解关于农村土地的各种矛盾。
1 农村土地承包合同管理的重要性
1.1 促进农村土地承包制度日趋完善
在农村土地承包制度中，对土地承包合同进行有效的管理是极其重要的一项工作内容。为了更加完善农村土地承包制度，有效规范土地承包行为，必须对土地承包合同进行有效的管理。现阶段，我国的农村土地在所有权、经营权方面已经进行明确的落实，表明我国在完善土地承包制度中又向前迈出了一大步[1]。
1.2 可保障亿万农民的根本权益
为了切实保障广大农民的根本权益，我国在土地承包合同方面要有高效的管理制度。农业生产离不开土地，同时农业生产也是保障农民日常生活的重要经济来源，因此土地在农民心中是最重要的部分。利用土地承包合同可以明确规划出农民使用土地的范围，并在土地的所有权和经营权方面给予农民在法律层面上的认定，保障了农民在土地方面的最根本利益。
1.3 为解决土地纠纷提供必要的法律依据
随着我国经济的飞速发展，城镇化建设不断加快，促使许多农民放下手中的土地选择到城市务工，因此在土地流转方面就会出现许多问题。农村大多都远离城市，法律的普及程度不高，导致农民的法律意识淡薄，在土地转让承包方面只进行了口头上的约定，并未签订正式的转让承包合同，关于土地纠纷的案件呈上升趋势。为了能够有效解决土地纠纷，必须对土地承包合同进行有效管理，同时也为解决土地纠纷提供重要的法律依据。
2 农村土地承包合同管理中存在的问题
2.1 土地经营权流转不明确
近年来，我国开始进一步深化改革开放，并且在产业结构方面，我国也已经进入到关键的升级转型期，同时又因城市和农村的经济发展差距进一步拉大，导致年轻一代的农村劳动力不愿再从事传统的农业生产，脱离农村进入城市从事其他工作。因农民在土地转让方面缺乏应有的法律意识，在对自身所有的土地进行转让承包时，只进行了口头上的约定，没有签订具有法律保护的书面形式合同，因此导致在土地转让后最终的经营权无法明确，最后造成了关于土地纠纷案件的发生。
2.2 合同程序缺乏法律效力
在转让土地的经营权时，农民在签订土地转让合同方面没有以书面的形式确定转让内容，只是以口头约定的形式进行确立，根本原因在于农民对于法律意识的缺乏，同时还有一定的人情关系。因为在进行土地经营权转让时，一般都是给同村或者亲戚进行转让，因此碍于情面没有签订书面合同。甚至还会出现村领导以权谋私、违背村民意愿进行土地转让，这样的土地经营权转让更不可能签订书面合同。以上种种原因造成农民无法签订正式的土地转让合同，因此也就造成土地转让合同缺乏法律效力，对农民的合法权益造成了严重侵害，同时也为农村的稳定发展埋下了隐患[2]。
2.3 经营权证办理流程不规范
在我国的相关法律中明确规定，农民对自身土地的经营权进行转让时，承包方想要获得该土地的经营权必须签订土地承包合同，同时还要办理相关的土地承包经营证书，办理证书地点是县级以上的相关政府部门。而从实际的情况来看，政府部门并未嚴格按照相关法律规定进行办理，有的地方甚至只根据土地承包双方的口头约定进行土地经营权证书的办理，没有依据正式合同进行细则划分。经营权证办理流程的不规范，给土地经营权方面造成了隐患，也导致了土地纠纷的案件产生。
3 农村土地承包合同纠纷类型及特点
3.1 主要类型
我国从古至今就是一个农业大国，从事农业生产的土地也非常多，根据不同的地域出现土地承包的情况也有差异，因此关于各种土地纠纷的案件种类也非常多，其中主要的类型分为以下3种。1)体制合法性较差的土地承包合同。在签订这一类合同时，主要的发起人是土地的承包方，承包方一般会以组织成员的名义来签订土地承包合同，因此合同的有效性并不高，后期合同双方一旦出现纠纷，法律无法有效地保障合同的法律效力，如果此类合同拖延的时间较长，在合同纠纷方面会出现严重的法律问题。2)合同履行方面的纠纷。这类合同本身就是正式的书面合同，具有很强的法律效益，发包人想要在合同期限内对合同内容进行变更，变更合同所需办理的流程非常烦琐，会引发土地的相关法律纠纷问题。3)责任违约纠纷。这类合同的主体责任非常明确，出现责任违约时并不存在无法明确责任的情况，出现责任违约主要是因为签订合同的某一方没有履行合同中规定的相关内容，给签订合同的另一方造成了非常严重的损失。
3.2 主要特点
在众多的农村土地承包纠纷案件中，大部分是在经济方面出现了分歧。根据相关的调查显示，经济纠纷在土地承包纠纷案件中占50%以上，我国农村土地分布较广，因此产生经济纠纷的原因也各不相同。根据分析发现，产生经济纠纷和农村经济的快速发展有一定的关系。由于客观原因，农村的经济结构无法和城市相比，比较单一化，因此在农村经济发展的过程中，如果不结合实际情况来发展农村经济，就会导致在土地承包方面产生纠纷。农村经济在发展的过程中，土地方面的交易可以很好地刺激农村经济的发展，有效提高农村经济的发展水平，因此关于农村土地的承包也是发展经济的重要方式。在实际情况中，农民对于签订土地承包合同意识并不强，并且对合同中的内容也没有很深入的了解，因此在土地承包合同中会有一些非常不利于农民的合同陷阱出现，这种合同会严重侵害农民的根本利益，导致在签订土地承包合同后出现经济纠纷。
4 加強农村土地承包合同管理的路径
4.1 加大法律宣传力度
现阶段，我国关于土地承包合同的管理依据主要是《中华人民共和国农村土地承包法》。相关部门要对该法律进行大力的法制宣传教育，增强农民关于土地的转让、承包等一系列法律意识，可以将该法的精髓内容制作成小手册派发到农民手中，让农民可以从中学习到相关的法律知识。还可以组织法律宣传车到农村进行普法教育，现场讲解《中华人民共和国农村土地承包法》的相关法律知识。也可以利用村里组织的村民大会、村集体广播、村委会公示板等向村民普及。
4.2 做好合同管理收集、监管工作
乡政府和镇政府作为和农民交流最多的基层政府，在关于农村土地承包合同管理方面一定要发挥出应有的作用，积极为广大农民办实事。在关于土地承包合同的管理中，基层政府要建立一套关于土地承包合同的档案收集制度，使土地承包合同的管理更加规范化、科学化、制度化。还要对已经收集来的合同和档案进行监督检查，把存在不规范的土地承包合同及时找出来，协调签订合同的双方对不规范合同进行及时修正，提高土地承包合同的法律有效性，也保障广大农民的根本利益。
4.3 提升农村土地承包合同管理人员的专业素养
各地方政府应该根据实际情况引入一些专业的管理人员，根据公开选拔、公平竞争、择优录用的选取原则，把专业素养高和责任心强的人员纳入到土地承包合同的管理队伍中来，给予较好的薪资待遇，使其最大化地发挥出应有的作用。对已经是合同管理的人员来说，可以对管理人员进行专业化的技能培训，让管理人员了解到关于农村最新的经济发展知识，强化管理人员的专业素养，提升在土地承包合同管理工作中的管理能力。
5 结语
农民缺乏法律意识，对合同的相关内容了解不深入，会导致土地后期管理权的不明确，产生很多关于土地纠纷的案件。因此，需要政府相关部门针对土地承包合同进行有效的管理，加大关于合同法的宣传力度，严格按照相关规定办理土地承包合同，同时要严厉打击虚假合同，从根本上保障农民的合法权益。
参考文献：
[1]郑永宁.原州区农村土地承包合同管理存在问题及意见和建议[J].农业科技与信息，2015(21)：12，61.
[2]曹建.农村土地承包合同管理中出现的问题及解决建议[J].现代经济信息，2016(2)：167-170.
(责任编辑：赵中正)
作者：雷兴禹
摘要：过去以工业和城市为中心的环保监管夸大了城乡生态环境问题的同质性，没有建立起适应农村生态环境真实情况的环保监管制度。农村环保监管面临三个基本的现实约束，制约着农村环保监管制度的实效。民事合同在农村环保监管中具有普遍性和源头治理地位。借助民事合同的约定可构建农村环保内部监管，通过政府(法院)、社会公众的外部监督可达致农村环保外部监管，从而形成了通过民事合同的多中心农村环保监管模式。
关键词：农村生态环境;约束条件;民事合同;环保监管
继城市生态环境恶化之后，农村生态环境也面临着环境污染和生态破坏的双重威胁。据2007年《中国环境状况公报》显示，目前农村生态环境问题突出表现为生活污染加剧，面源污染加重，工矿污染凸显，饮用水存在安全隐患，生态退化尚未得到有效遏制。农村生态环境今日之严峻现实，既有自然原因，也有人为破坏，还有政府监管历史原因，后者浓缩了环保监管存在的基本问题。在历史上，环保监管存在工业和城市中心主义，农村环保监管处于虚无状态。这种状态揭示了农村环保监管两个重要现实：一是农村环保监管缺少必要的历史积累，如法律制度、组织机构和基础设施等;二是城市和工业中心主义抹煞了城乡生态环境的差异，农村环保监管的事实基础尚需考察。上述这两个方面实际上概括了农村环保监管的基本问题，制约着农村环保监管制度实施的可能性和有效性，构成农村环保监管的现实约束条件，本文将其作为农村环保监管研究的逻辑起点。
一、从城乡比较的角度看农村环保监管的现实约束
(一)农村生态环境构成中的自然生态因素对环保监管的现实约束
我国农村地域广阔、地形气候复杂，汇集了水、土地、草原、森林、野生动植物等绝大部分自然资源。丰富的自然资源和复杂的生态系统是农村生态环境构成上的重要特点。相比而言，城市自然资源的种类和数量较少，生态系统也没有农村复杂。然而，农村也是生态脆弱区集中地。据环保部2008年发布的《全国生态脆弱区保护规划纲要》显示，我国生态脆弱区大多处于农牧、林牧、农林等复合交错区，这些地区环保监管薄弱。因此，农村环保监管应以自然资源和生态系统保护为终极目标，农村环保监管立法和机构设置也应体现这个终极目标。
在立法上，受“工业和城市中心”的影响，现行立法的重点集中于城市污染防治和单个自然资源管理，并没有体现以自然资源和生态系统保护为终极目标的思想。目前我国尚无统一的《自然资源法》和《生态保护法》，自然资源保护单行法无法对自然资源的共同性问题和生态系统保护进行调整。在环境管理体制上，不同法律文件规定之间存在相当程度的机构设置重复、职权交叉重叠、主管部门与分管部门关系不明等情况。根据《环境保护部主要职责内设机构和人员编制规定》规定，环保部具有自然生态保护职责，并确定由自然生态保护司负责开展农村生态环境保护。《环境保护法》第7条还规定，农村环保监管的直接机构是县级环境部门和土地、矿产、林业、农业、水利等行政主管部门。各个自然资源单行法也规定了土地等自然资源行政主管部门的环保监管职责。看似有法可依的统分结合的环保监管，实际上因为都谁可以管最后造成谁都不管。农村自然生态的监管上最后往往被简化为自然资源利用许可，大大偏离了农村环保监管的上述终极目标。
(二)农村生态环境问题属性对农村环保监管的现实约束
城市环境问题主要是以点源污染为主的环境污染。农村环境问题更为复杂：既有点源污染也有面源污染;既有环境污染，还有生态破坏。突出地体现在以下两个方面：(1)广泛而分散。城市生态环境问题主要集中于重点污染企业和污染项目，分布相对集中;而农村地域广阔，工业和农业生产以及村民居住相对分散，农村生态环境问题也具有广泛性和分散性。主要由农药、化肥、农膜大量使用造成是面源污染强化了这一属性。(2)显著的自然生态性。自然生态因素是农村生态环境构成上区别于城市的突出特点，农村生产生活对其有很强的依赖。人为活动常常伴随者自然资源破坏并进而导致生态系统受损，造成难以恢复的复杂后果。
农村生态环境问题属性在过去并未得到重视，其在今日之延伸和放大不幸成了农村环保监管的现实约束条件。首先，现行环保监管法律制度未能适应农村实际需要，对农村生态环境保护具有绝对意义的面源污染和自然生态监管制度供给严重不足。现行环境保护法以行政为主导的强制实施机制，解决的主要面向是环境污染而非环境破坏，且在环境污染中针对的主要是点源污染而非面源污染。如前文所述，至今还没有制定统一的自然资源法和生态法。其次，农村生态环境问题广泛而分散的特点使得政府监管的成本高、效率低甚至会导致政府监管失灵。我国负责农村环保监管的政府职能部门是县级地方政府环境保护行政主管部门及土地、矿产、林业、农业、水利等行政主管部门，乡镇一级尚无相关职能部门。面对地域辽阔、自然资源种类繁多、生态环境复杂、污染源广泛而分散的农村，县级环保监管部门往往存在信息、成本、人员、资金等方面现实约束而使环保监管名不符实。农村生态环境问题属性在“工业和城市中心”时代没有受到应有重视，在此背景下的农村环保监管难以取得预期效果。因此农村生态环境问题属性对农村环保监管的现实约束条件应予以正视。
(三)政府监管历史欠账对农村环保监管的现实约束
“政府主导，公众参与”是我国环保监管的指导思想。实践中，政府环保监管效果难以令人满意。据2006年《全国人大常委会执法检查组关于跟踪检查有关环境保护法律实施情况的报告》，“十五”时期我国环境保护的两个主要指标没有完成。其中二氧化硫排放量不降反升，2005年的排放量比2000年增加了27%;化学需氧量排放量，“十五”计划要求削减10%，2005年实际排放只比2000年减少了2%，且比2004年明显的反弹。在农村，政府监管还没有实际开展，更谈不上监管效果。政府监管在农村环保监管中的历史欠账造成了两个重要后果：一是农村环保监管法律制度供给不足。尽管环境法律数量庞大，但现行立法仍突出表现出大中城市利益中心主义和大中企业中心主义的特征，环境法律原则和环境法律制度，着重反映了大中城市的环境保护需要，并未认真研究和采取适应于城乡整体环境管理的法律制度及其实施手段和形式。对农村污染严重的化肥农药污染、农用塑料薄膜污染、养殖业污染以及自然生态破坏等缺少具体可操作的法律制度。二是政府投入严重不足。政府在污染防治投资几乎全部投到工业和城市，农村环保设施几乎为零，城市环境的改善甚至是以牺牲农村环境为代价的。众所周知，农村环保监管需要政府提供法律制度、组织机构、环保监管设施等支持。
由于政府监管缺位造成的上述历史欠账形成了今天农村环保监管的又一现实约束条件。
二、现实约束条件下农村环保监管的民事合同抉择
(一)农村环保监管的回应策略
前文揭示了农村环保监管面临的三个现实约束条件，这些约束条件构成了农村环保监管制度事实基础。因此农村环保监管制度构建不应局限于一般理论层面分析，还应关注农村现实世界约束条件。鉴于后一个条件对前面两个条件的发现和运用有主观能动性，本文对三个约束条件的回应从政府监管的反思开始。
传统主流经济学认为，市场失灵是监管产生的原因。政府监管在直接投资、税收优惠、补贴、基础设施建设等方面具有不可替代的优势。然而，政府监管也会出现监管失灵，在环境保护领域所规定或采取的法律和政策目标、任务、措施未能达到社会预期的效果，甚至出现负面效果或者产生新的环境问题的状态。农村环保监管的现实约束条件表明，信息、组织、成本、基础设施等都是导致政府监管失灵的重要因素。因此，农村环保既要强化政府监管地位，又要克服监管失灵。这是我国农村环保政府监管制度构建面临的一个基本问题，我们可以将它称之为命题一。
目前以环保监管体制、环境执法等为题的研究是通过政府监管自身完善来克服政府监管失灵。政府监管失灵是一个不可避免的理论难题，解决之道不应局限于政府监管内部制度的完善，还可以从更为宏观的公共治理领域需求理论支持。1990年代肇始于西方的治理理论认为，公共事务治理并非有政府一个中心，应是非政府组织、非盈利组织，公民自组织和私营机构等多个治理中心。治理是公共的或私人的个人或机构管理公共事务的各种方式的总和，治理既涉及公共部门也包括私人和私人机构。政府治理失灵可以通过建立与政府合作的多主体治理来缓解。环保监管在本质上属于公共治理，现代公共治理运动的兴起也与环境保护运动的蓬勃发展有很重要的关系。农村环保监管也应吸收现代公共运动的理论成果，摒弃将政府视为唯一的监管主体的传统观念，将法院、市场主体、非政府组织等纳入环保监管主体，建立一个开放的多中心环保监管主体结构，充分发挥各个主体在环保监管中的作用，形成优势互补、独立监管与合作监管并重的多中心监管模式。我们以市场主体为例来说明多中心监管相对于单纯的政府监管的优越性，特别是对现实约束条件下农村环保监管的意义。市场主体是生态环境外部性的制造者。传统的政府一元监管模式认为，市场主体是追逐个人利益而全然不顾生态环境公共利益的经济人，市场主体与政府之间存在不可合作的冲突和博弈。因此，市场主体只是环保监管对象而不能成为监管者。在多中心治理模式中，市场主体也可以成为环保监管者，如在农村土地流转合同中，流出土地的一方可以对流人一方利用土地的行为进行环保监管。市场主体处于生态环境源头控制地位。在农村环保监管领域，市场主体具有与农村生态环境问题同样的广泛性和分散性，信息获取方便，监管及时，监管成本低。因此，市场主体对与自身活动有关的环保监管具有政府不可及的作用。多中心农村环保监管模式有效地回应了现实约束条件下农村环保监管的宏观构造。这个模式的有效运转建立在各个主体独立监管和协调监管作用有效发挥的基础上。当前，理论研究的薄弱环节是消除多中心环保监管内部冲突和构建共同监管机制。这是下文要继续讨论的第二个命题。
外部性是环境问题产生的根源，市场主体行为是外部性的根源。在政府一元环保监管体系下，政府与环境问题制造者即市场主体之间存在利益冲突和博弈，其结果导致政府环保监管成本增加、效率低下甚至监管失灵，政府和市场主体之间很难从环保监管与被监管关系转变为环保监管合作关系。世界一些国家通过环境管理者与有关当事人缔结行政合同的方式消除在环境问题上的冲突。欧美行之有效的协约型环境政策经验表明，只有所有环境管理主体都能最终意识到环境目标的必然性、严峻性和不可逆性，广泛参与和风险共担的协约体系才能形成;只有在环境目标最终为所有环境当事人所认同(并具有不可避免性)后，以协同一致为基础的协约型模式才能取得既定效果。上述情况说明，政府和市场主体在环境问题上的冲突是可以消除的，市场主体也可以承担起环境保护责任。不过，环境行政合同仍然是在政府与市场主体监管与被监管的框架下所做的努力，还没有扩张到多中心主体之间环境协作监管。一旦考虑到市场主体之间的相互监管，民事合同就进入多中心环保监管模式的视野。因为市场主体之间的相互监管只可能建立在维系双方权利义务关系的民事合同关系之上;通过民事合同使缔约各方对环境问题和环境目标达成共识并以权利义务的方式体现在民事合同中，市场主体之间的相互监管才能变成现实。令人鼓舞的是，市场主体通过民事合同达致的农村环保监管超越了市场主体环保监管本身意义，它还促使政府和公众改变以往只对单一市场主体外部环境行为进行监管的观念，将环保监管的视野扩大到可能产生环境外部性行为的民事合同关系上。这样，民事合同在多中心农村环保监管中具有特殊意义：市场主体通过民事合同建立了内部环保监管，政府和公众通过民事合同实现了对市场主体的外部监管;农村环保监管在面临诸多现实约束的情况下最终通过民事合同的中介得以实现。
不可回避的是，上述论证借助了两个基本假设，即民事合同在农村环保监管中具有一般意义和民事合同负载了生态环境目标。因此，有必要对这两个假设的真伪进行讨论。
(二)民事合同两个基本假设的理论证成
环境管理和政策上的合同通常都是指由环境管理部门与环境管理相对人之间缔结的行政协议。近年来有学者又提出环境合同和环境民事合同概念。这两种提法都借用合同的外在形式置入环境资源保护内容。但其作为概念的独立价值及与既有行政合同和民事合同概念的区分有待详论。本文所说的民事合同即合同法上一般民事合同，它在农村环保监管中的一般意义主要体现在普遍性和源头控制意义两个方面。
1、关于民事合同在农村环保监管中的一般意义
农村生产生活活动对自然资源的依赖程度高，农村生态环境问题主要是因为自然资源不当利用引起的，如农业种植活动造成土壤污染和质量退化;过度放牧引起草原荒漠化;滥砍滥伐对森林的破坏等等。自然资源的破坏会造成生物多样性丧失、生态系统质量下降。自然资源的利用一般都是通过民事合同方式取得，如土地承包经营权合同、采矿权合同、取水权合同、养殖权合同、林业承包合同、牧业承包合同等等。由于这类合同同时存在行政因素和民事因素，对这些合同的性质目前还存在行政合同、民事合同等不同说法。民法学者通常将其作为民事合同看待，如有学者认为，在上述合同中，民商法律关系更多，更居于主导地位，应将它们定位在民商法上的合同。但行政法学者可能不会同意。笔者认为，我国自然资源实行国家和集体二元所有，在国家所有的情况下，国家(政府)作为
自然资源所有权主体与其作为行政管理主体身份混同是导致上述合同争议的主要原因。因此，只有区分国家(政府)上述两种身份才能准确界定其行为及合同的性质。国家(政府)以所有者身份让渡自然资源权利而与市场主体签订的自然资源利用合同当属民事合同，此时适用的法律主要是《物权法》、《合同法》而不是《行政许可法》。在自然资源农民集体所有的情况下，农民集体不是行政主体，也不具有行政权力，因此它与其它市场主体签订的自然资源利用合同只能是民事合同。最高人民法院出台的《民事案件案由规定》也将上述合同纠纷作为民事合同纠纷进行受理。因自然资源转包、转让、互换等再次配置而缔结的合同，其民事性质自不待言。非因自然资源的直接利用产生的农村生态环境问题，往往也与民事合同存在间接关系，如城市工业污染转移通常以土地资源利用民事合同为基础，生活污染也与宅基地使用权民事合同存在密切联系等。
民事合同是民事权利取得、让渡和行使的重要形式，合同缔结时它可以通过权利限制、义务分配和责任分担来避免或减少对农村生态环境的危害。如在签订农村土地承包合同时，发包方可以在民事合同中约定承包方不得从事土壤污染、降低土壤肥力等行为，否则应承担土壤恢复、赔偿等民事责任。这样承包方获得土地承包经营权一开始就负载了土壤保护义务，可以避免或减少其后行使土地承包经营权时滥用权利制造土壤污染。而且，土地承包合同缔结后的登记备案等程序使双方在作出可能破坏生态环境的行为之前就将活动的内容置于政府和公众的监督之下。与以往政府仅对孤立的行为人进行环保监管相比，在通过民事合同的环保监管中，政府和公众介入的时间更早，更能体现源头控制的思想。
2、关于民事合同的环境目标
民事合同以私人利益的满足为目的。然而民事合同并非唯私利驱使，仍受限于社会共同利益。当生态环境问题成为我们这个时代十分紧迫的社会公共利益的时候，民事合同私人目的也逐渐受到生态环境目标的渗透。所有权所负义务的生态环境延伸是这一事件兴起的重要标志。一般认为，《法国民法典》是近代绝对所有权的代表，它在第544条宣称：“所有权是指，以完全绝对的方式，享有与处分物的权利，但法律或条例禁止的使用除外”。绝对所有权观念在社会的演进中逐渐暴露出人与人、人与社会的紧张关系，使权利与责任产生了背离。事实上财产权并不必然是自私自利和责任无涉的。确切地说，财产权刺激了个体的企业家精神，但并不排除业主的义务。《魏玛宪法》矫正了《法国民法典》的绝对所有权观念，其著名的第153条规定：“所有权负有义务，其行使应有益于公共福利。”所有权负有义务挽救了绝对所有权的社会适应性。在《魏玛宪法》之后的半个世纪，生态环境危机逐渐成了人类面临的共同难题，它使所有权不得不在照顾人与人、人与社会关系的同时考虑人与自然关系。传统社会利益已经不能完全涵盖人类的生态环境利益，因此所有权负有义务面临再次调整。国家必须被允许来准许和限制私有财产权，以保障一定的公共物品。更加清洁的水和空气，以及环境质量的许多其他方面就是这样的利益。面对环境问题对民法的冲击，民法法学者也承认，民法不能仅仅局限在对人类社会本身的关怀，还应该考虑对自然界与生态利益的关怀与注重，关注生物界和未来世代人的命运，实现从人类中心主义向有责任的人类中心主义的转变。更有学者直截了当地宣称，“享有土地本身就意味着对社会与自然承担义务，这种义务即使没有相应的补偿也可以强制执行。”因此所有权所负之义务应延伸到生态环境保护。所有权所负有义务的生态延伸使物权主体的权利受到生态环境利益限制，相应的生态环境义务得以扩张。受此影响的市场主体也将生态环境诉求带到了民事合同。当合同的一方向对方转让负载了生态环境义务的权利时，受让方取得的是内含了生态环境保护义务的权利，同时转让方还保留了监督受让方履行生态环境义务的权利和义务。这样，民事合同的私人目的中已经加入生态环境公共目的。
如果不是从所有权角度仅从合同本身来看，学者们认为其公共目的性也是勿容置疑的。所有私有合同必须符合公众利益只因为他们符合当事人利益。当然，民事合同毕竟以私人利益满足为根本目的，其生态环境目的不能被不当地扩大，以避免与其私法的基本属性相违背。
(三)一个立法实践的初步验证
我国农村环保监管立法散见于环境保护立法中。从总体上讲，现有立法主要以行政管理为调整手段。2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第29次会议通过的《农村土地承包法》突破了以往的立法取向，在强调对农村土地承包行政管理的同时大量地安排了对农村土地承包合同的民事调整，第一次使土地承包合同具有某些环保监管作用。(1)《农村土地承包法》在第8条规定了农村土地承包合同各方当事人“保护土地资源的合理开发和可持续利用”原则。(2)《农村土地承包法》规定了合同双方保护土地资源的具体权利和义务。如第13条赋予发包方监督承包方“依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地”以及制止承包方“损害承包地和农业资源”的权利，第14条直接科加承包方“维持土地用途、保护和合理利用土地、不得给土地造成永久性损害”的义务。(3)《农村土地承包法》对合同的内容作出了以土地资源保护为目的的强制干预。该法要求将土地资源保护内容纳入合同必备条款(第21条第2款第2项、第37条第2款第2项设定了“质量等级”)。(4)《农村土地承包法》还规定了违反土地资源保护义务的民事法律责任。第56条规定了一般违约责任，第60条第2款规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。”
《农村土地承包法》从立法上规范了土地承包关系当事人保护土地资源的权利和义务，并通过对合同内容干预使保护土地资源的国家意志进入到民事合同。当农村土地承包合同中不论是出于自愿还是强制写入农村土地资源保护大量内容时，合同缔约各方、国家甚至公众都成了农村土地承包合同的相关者;只要环保监管通过国家公权力、公众参与权以及民事权利义务在这些主体之间进行分配，农村土地承包合同上便形成了缔约者之间内部合同环保监管和缔约者与国家和公众之间外部合同环保监管。《农村土地承包法》的立法实践证明，本文提出的通过民事合同的多中心农村环保监管模式是可行的。
尽管《农村土地承包法》对农村环保监管做出了重要贡献，但并没有从立法指导思想上自觉地将农村土地承包合同置于环保监管地位，相关的制度设计还很不完善。本文将在第四部分提出具体建议。
三、通过民事合同的农村环保监管实现路径
通过民事合同的农村环保监管需以内、外监管关系构造为基础，并通过内、外关系的法律调整发挥独立和共同的监管作用。
(一)通过民事合同的农村环保内部监管
无论是出于缔约者自愿承诺还是国家意志强制，当农村生态环境保护目标进入民事合同后就在缔约双方形成了环保权利义务关系;合同义务的履行使农村生态环境保护目标得以实现，相对方对义务方的督促构成了民事合同环保监管。因此，生态义务的配置和相应法律责任的分配是实现内部监管的关键所在。
1、农村生态环境保护义务在民事合同中的分配
生态环境保护经历了从道德说教和舆论教化到法律规制的过程。当一个社会成员普遍具有生态环境保护责任时候，必定有一个社会权利一义务关系分配基本正义的制度安排。目前，这样的制度安排已经在宪法和资源与环境保护法中有所体现，如环境法上的预防原则给行为人增设了生态环境“预防”义务，但这类义务尚未完全渗透到包括合同法在内的其它法律之中。农村生态环境保护义务在民事合同中的分配首先要确立义务主体。从事可能危害农村生态环境活动的行为人应当负有注意义务，避免由于自己的行为造成生态环境破坏。由于民事合同关系所生之效力具有相对性，生态环境违约责任追究系于权利人的主观取舍，国家不能主动介入。因此，上述行为人的生态环境保护义务可能因为没有相对方的违约责任追究而未能履行。因此，法律还应同时对与之行为有牵连关系的合同相对方科加告知、制止、监管等义务，在双方形成有法律后果的监管关系。如在农村土地承包合同关系中，承包方应合理利用土地，不得破坏土地生态质量;发包方应告知土地的质量状况，制止承包方破坏土地质量，监督承包方依照法律和约定利用土地资源。
义务有积极义务和消极义务之分，前者指必须做后者指不能做。法律义务是为了维护和实现社会共同利益、国家利益、集体利益或他人的非损他性利益，由社会普遍公认的“应当的”，并因此为国家所要求的，法律主体在一定的条件下所必须作或不能作的某种行为。合同生态环境保护义务应当包括这两种义务类型。前者如维持或提高生态环境之质量、通知、制止、监管等积极行为，后者如不使用农药，不在禁渔期捕捞等。应当注意的是，合同主体的积极义务应当限定在一定的范围内。此种义务主要由政府负担，这是由政府作为公共利益管理者的角色决定的。
2、民事合同环保责任的确立
现行法律将危害生态环境的法律责任分为行政责任、刑事责任和民事侵权责任，其中又以行政责任为主导，民事合同责任尚未受到重视。与民事合同义务相对应，民事合同生态环境责任主体既包括直接危害农村生态环境的行为人，也应包括与此有牵连关系的合同主体，如前文所说的负有告知、制止、监管义务的合同主体。不过两者在责任分配原则上应当有所区别。由于前者与生态环境破坏存在直接因果关系，应以适用无过错责任为原则。后者只有在未尽到通知、制止、监管义务时承担相应的过错责任。至于责任具体形式，可以在现有的合同一般违约责任形式的基础上根据生态环境保护的需要进行细化，如根据恢复原状建立生态恢复责任。
(二)通过民事合同的农村环保外部监管
外部监管是对民事合同当事人可能破坏农村生态环境的合同行为进行监管，其中，社会公众监管并无特殊之处，此处仅分析政府和法院的监管。
政府监管是传统的环保监管方式，在农村环保监管中居于主导地位。政府环保监管的实现方式可以分为直接和间接两种。间接监管即由政府通过完善相关的法律、标准体系、奖惩政策等促进市场主体订立、履行具有农村生态环境保护目的民事合同，使直接强制变为当事人的自愿行为。直接监管就是政府针对民事合同当事人和合同关系进行的以行政执法为主要手段的监管。前文论述表明，政府监管存在诸多现实约束条件，容易产生监管成本高、效率低甚至“监管失灵”。为此，应加大政府投入，完善立法，明确政府的环境责任，建立对生态环境有重要影响的民事合同登记备案制度等，以提高政府监管的积极性并为其提供基本条件。
现行法律还没有明确法院在环保监管中的地位。司法干预不足是我国环保监管的一个缺环。与政府监管相比，法院通过诉讼的监管有许多优点，在合同的执行过程中，法官也可以积累经验和专业知识(与处理普通民事诉讼一样)，因此可以迅速的解决争端。法院是通过案件审理介入农村环保监管。与政府监管相比，法院监管具有事后性、被动性和个别性特点。法院可以采取以下方式发挥通过民事合同的农村外部环保监管作用：(1)对违反农村生态环境保护规定的合同认定无效，以生态环境保护权利义务分配情况作为合同是否公平的考量依据，促使当事人审慎订立环保条款，同时引导市场主体构造内部监管关系;(2)对造成农村生态环境破坏的合同行为给予司法救济，要求当事人承担停止破坏行为、消除危险、生态恢复、损害赔偿等责任;(2)对在审理中发现有违反法律造成生态环境破坏可能被追究行政责任或刑事责任的，应当及时移送。
(三)内、外环保监管合作共治
从前文可见，内部监管具有全程性、分布广、成本低、抵抗小等特点，外部监管具有权威性、中立性、制度性、经常性等特点，两者优势互补，共同回应了现实约束条件对农村环保监管的诉求。虽然内部监管和外部监管都能独立发挥作用，但一旦彼此割裂就不会产生多中心农村环保监管的预期效果，因此，两者应合作共治。正如本文题目所明示，约束条件下农村环保监管的实现方式关键在于“通过”二字。立基于民事合同，笔者认为内、外环保监管至少可以“通过”以下途径实现合作共治：(1)国家确定所有权负有生态环境保护义务和民事合同最低限度的生态环境目标，使外部监管的部分目标成为民事合同内容，“通过”民事合同的履行来实现内部监管;(2)民事合同缔结后，“通过”登记活动，将民事活动向政府、社会公众公示，使可能破坏农村生态环境的行为置于外部监管之下;(3)“通过”民事合同的诉讼救济，使受损自然资源和环境权益得到救济，使民事合同和民事活动受到来自法院的外部监管。
四、构建通过民事合同的多中心农村环保监管模式的立法建议
(一)进一步明确自然资源所有权主体和行使主体
明确自然资源所有权主体和行使主体，才能使所有权负有的生态环境保护义务落到实处，才能使所有权主体或其行使主体在民事合同中担负起环保监管义务和责任。建立国有自然资源公司管理模式，将国有自然资源所有权行使主体统一为国有自然资源公司。在自然资源集体所有权主体未实体化之前，继续将村委会作为农民集体所有的自然资源所有权行使主体，但应完善其行为能力和责任能力，使其能够作为市场主体享受权利、承担义务。
(二)进一步提高自然资源市场化利用程度
区分国有自然资源开发利用的行政许可行为与缔结自然资源开发利用民事合同行为的不同性质，理顺国家(政府)在自然资源上的所有权主体身份和行政管理者身份。对于农民集体所有的自然资源，应逐步扩大其交易主体范围和方式，注重国
家环保意志对自然资源民事合同的干预。倡行自然资源利用民事合同范本，通过合同范本公平分配生态环境保护和监管权利与义务，促成内部监管和实现政府监管。
(三)所有权生态环境义务延伸的法律确认
所有权所负生态环境义务至少应包括以下内容：(1)所有权所负义务应当包括生态环境保护义务;(2)所有权生态环境保护义务及于整个物权体系;(3)该义务既包括积极义务也指消极义务。通过对《物权法》第7条规定的“公共利益”将生态环境保护纳入其中。
(四)明确民事合同生态环境保护原则
对《合同法》第7条规定的“社会公共利益”进行司法解释，将生态环境利益纳入“社会公共利益”，使保护生态环境成为民事合同的一个基本原则。
(五)确立民事合同相关方的重大过错责任
在坚持生态环境破坏者承担责任的基础上，扩大责任主体范围，确立民事合同相关方对他人造成生态环境破坏的重大过错责任，促使市场主体谨慎选择交易对象、公平设置民事合同生态环境保护权利义务和积极履行环保监管义务。
(六)对某些民事合同设立备案制度
民事合同备案制度是现行某些自然资源民事合同缔结的必经程序。至于其它民事合同是否需要备案，可以根据它涉及范围、对生态环境影响程度、方便交易等进行综合考虑。建议现阶段全部自然资源开发利用民事合同的缔结都要设立备案制度，并将自然资源对口的行政管理部门作为备案机构。
(七)完善政府环保监管责任体系
政府环保监管责任缺失是政府环保监管失灵的主要原因。政府环保监管责任包括不作为责任和作为责任(如决策失误和违法干预);中央政府责任与地方政府责任;单位责任与个人责任;政府责任与政府职能部门责任等。对农村环保监管而言，重点是建立地方政府总负责制度、环境目标责任制、环境监测制度、环境质量公告和信息发布制度等。
(八)建立环保民事法庭，完善相关制度
设立环保民事法庭，负责审理环境民事纠纷。针对环境民事纠纷特点，重点完善如下有特色的审理制度：(1)强化诉讼中预先防卫制度，避免有受侵害之虞的生态环境损害发生，制止正在进行的生态环境破坏;(2)创新调解制度，缩短纠纷解决期限，化解群体矛盾，及时救济;(3)建立法院与地方政府和环境保护行政主管部门信息沟通制度，加强环保个案信息沟通，及时提出环保司法建议。
(九)建立、完善与生态环境保护有关的司法救济制度
根据本文论述，可建立生态环境损害评估制度、生态环境损害鉴定制度、生态环境恢复制度、生态环境保护预先防卫制度。
本文责任编辑：卢代富
作者：蒲俊丞
近年来，随着城镇化的进程，以及房屋拆迁带来的巨大利益的影响，城镇周边的农村房屋买卖日益增多，由此产生的纠纷不断涌现。由于对农村房屋买卖合同的效力在认识上的不一致，导致审判实践中各地法院对于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理结果也不尽相同，从而影响了司法的统一性。
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效，还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。
二、对农村房屋买卖合同效力的分析
对农村房屋买卖合同是否有效的问题，存在不同的意见。
第一种意见认为农村房屋买卖合同为无效合同。北京高级法院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地，而宅基地的买卖是我国法律、行政法规禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。如备受关注的北京通州宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件，一、二审法院就是依据该《会议纪要》的指导精神，均认定买卖合同无效，买受人的损失可另行起诉。
第二种意见认为农村房屋买卖合同为有效合同。浙江省高院1992年出台的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买房已交付购房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应责其补办有关手续。”江苏省高院《关于审理房地产案件若干问题意见》也持相同意见，就是说根据民法理论的诚实信用原则，只要买卖合同是当事人的真实意思表示，亦不存在合同无效或可撤销的情形，即应认定合同有效。
持第一种意见的主要理由是：农村房屋买卖合同的标的物不仅是农村房屋，还包括该房屋的宅基地使用权，而宅基地的使用权是农村集体经济组织对其内部村民基本生活的福利性保障，不允许非本集体经济组织的他人享有，是不允许转让的，故合同无效。
笔者认为，农村房屋买卖合同应认定为有效合同，理由如下：其一，农村房屋买卖合同只要没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，则应认定有效。根据民法的一般原则，法无禁止的皆可为，根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。《合同法》及司法解释规定，人民法院确认合同的效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院颁布的行政法规为依据，地方性法规和部门规章不能直接作为确定合同效力的依据。目前我国的法律和行政法规并没有明确规定农村村民不能向所在的集体经济组织以外的人出卖房屋，所以农村房屋买卖合同应认定为有效合同。其二，从保障农民房屋所有权的完整性和维护社会交易秩序的角度来看，农村房屋买卖合同亦应当认定为有效合同。根据《物权法》的规定，农民合法建造房屋后就取得了物权，拥有了对房屋的所有权，所有权包括四个权能，即占有、使用、受益和处分，而处分权是核心权能。所以农民应有权处分自己所有的房屋，限制农民买卖房屋也于法无据。《合同法》的立法目的就是保障交易安全，鼓励交易，遵循契约自由原则，限制农村房屋买卖恰恰违反了这一原则。其三，从现有的法律规定来看，农村房屋和宅基地是可以转让的。《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租房屋后，不得再申请宅基地。由此可以看出我国法律是允许农村房屋买卖的，而且也并没说不能卖给集体组织外的人，只是禁止再次申请宅基地。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这实际上说明了宅基地使用权是可以转让的。目前关于宅基地转让问题的规章及规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”这里禁止的是单独转让，但其效力只是行政规章。
(作者单位：镇平县人民法院)
作者：慕振涛 郭亚海
建房合同书
房主人(甲方)：身份证号码：承建人(乙方)：身份证号码：
甲方委托乙方承建民房一幢，为明确双方在承建过程中的权利、义务，经双方协商同意签订本合同。
一、建筑项目：甲方位于路的间自住用房，建筑面积约m2。
二、承建方式：
甲方将此主体工程以单包工的方式承包给乙方承建，甲方提供工程所需的原材料，乙方负责出工建设并解决施工所需要的所有设备和工具，施工人员的吃住行生活也由乙方自理。
三、建房工期：建房工期为天，2012年月日——2012年月日。
四、承建工程价格：元
五、施工安全要求：
乙方必须按照安全施工规范和技术要求，采取严格的安全防护措施，在施工过程中要特别注意安全施工，杜绝一切事故，并承担由于自身安全措施不到位或不力造成事故的责任和因此发生的一切费用。如有此类情况出现，责任与甲方无关。
六、工程质量要求：
1、乙方按甲方提供的图纸或要求进行施工，若发现图纸或要求有不合
理部分，经甲乙双方共同协商，在取得明确一致的施工方案后乙方方可再进行施工。
2、乙方必须严格、全面、认真按照国家颁发的建筑工程规范、规程、合格标准和技术要求进行施工，并随时接受甲方及甲方委托的技术人员监督检查。工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。
3、乙方还应按照甲方的建房质量要求保证施工质量。房屋完工交工时，由甲方按照施工要求进行验收。如房屋出现建筑质量问题，乙方应重新修缮直至符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失，重新修缮的费用(包括修缮使用的材料)全部由乙方自行承担。
七、付款方式：
乙方进场后，甲方将预付工程款的%，约元，待工程完工后，若无质量问题，甲方再向乙方支付工程款元。预留元待交房一年后(房屋无问题)付清。
以上合同，一式两份，双方各执一份，共同遵守执行。
甲方签字：乙方签字：
2012年月 日
合同协议书
甲方：锡林郭勒元和路桥管理有限责任公司
乙方：正蓝旗上都镇黄旗嘎查
因锡盟进京通道上都至十五号段公路工程项目建设，需征用位置在正蓝旗上都镇黄旗嘎查青格勒图家平房3间。甲、乙双方为明确双方权利义务关系，经平等协商，双方自愿签订达成如下协议：
一、工程内容
为拆迁户另行选址建设一处平房3间，设计图纸见本协议附件草图。
二、承包方式
甲方负责出资，由乙方负责选址、建房施工，按总价包干方式承包。
三、质量要求
1、乙方应当本着保质保量的原则，按照图纸及拆迁户要求施工，加强质量管理。
2、房屋建成后两年内，拆迁户若发现质量问题的，乙方必须进行免费维修。
3、由于工程质量达不到要求的，乙方要进行修理、重作;造成损失的，由乙方负责对拆迁户赔偿。
- 1 -
四、工程造价及结算方式
1、工程造价：建房合同总额伍万贰仟伍佰叁拾叁元整(小写¥52533.00元)，此合同价包含税金，相关税金由乙方提供正式发票。
2、付款方式及时间：第一次付款叁万元，在施工开始后10天内付清，剩余工程款在房屋竣工，拆迁户同意搬迁后7日内给付。
五、双方职责
1、建房设计方案由甲方提供，乙方负责协调拆迁户对建房方案的同意;
2、乙方应选择具有从事当地农村房屋建设成熟经验的工程队负责施工建设并交付建房成果，以确保工程质量。
4、建房所需木材、砖、水泥、砂、水源、钢材、装饰等所有建筑材料由乙方自行采购。建房所需搅拌机、震动器等施工机械以及模板、脚手架等所有劳动工具由乙方自带，相关费用以包含在合同总价里。
5、工期从2011年6月日开始建设，工期为天。如发生下雨、停电等影响施工的不可抗力情况的，可顺延工期。
6、乙方应加强对其人员的安全教育，严格管理，遵守国家法律法规，安全施工。由于乙方人员的故意或过失引起的安全事故由乙方自行负责，与甲方无关。
7、乙方所属人员的工资报酬由乙方负责支付，与甲方无关。
六、争议解决办法
⒈发生合同争议时，双方应友好协商。
⒉如协商不成，双方可将争议交相关部门进行处理。
六、附则
⒈本合同一式陆份，甲乙双方当事人各执叁份。⒉本合同自签订之日起生效。
⒊以上合同，双方必须共同遵守。如经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
甲方：锡林郭勒元和路桥乙方：多伦县电力有限责任
管理有限责任公司公司
法人代表：法人代表：
或或
授权代表：授权代表：
年月日年月日
建房合同
甲方：李三军
乙方：
甲乙双方在平等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，特制定本合同 ， 双方必须严格执行，共同遵守。
一、建筑工程概况
私人住宅建房工程是民用住宅建筑。本工程设计为砖混、全框架结构平房幢 ，建筑面积。工程预算造价：每平方米元人民币，总建造价格元人民币。
二、建筑设计要求
1.本工程为砖混结构住宅平房建筑，建筑面积㎡。院内+-0.0以马路标高而定。
2.砌体材料采用mu10机制红砖，m75混合砂浆砌筑，墙体厚度除图纸注明者外，均为24厘米，墙体转角及与隔墙连接处，每10皮砖设墙体拉接筋一处。
3.外装修：院内立面均为瓷砖贴面，色泽自选。
4.内装修：卫生间，洗嗽室，橱房立面均贴200×300白瓷面砖。 其余内墙面均为水泥砂浆抹面，所有房间地面均铺地板砖，档次及色泽自定。
5.门窗立樘及油漆：m-4居中樘，m-6靠外墙面安装，其余门均与开启方向墙面平齐立樘并加装木门帖脸。C-1.2.3.5均居墙中樘，c-4与室内墙面平齐立樘。门的油漆按装修而定。
6.屋面由坡屋面和平屋面组成：坡挑檐为铺设棕红色硫璃瓦，平屋面水泥砂浆加防水粉加压抹光。前檐屋面排水采用pvc管排至地面，管径110 。
7.橱房、卫生间 ： 帖满白瓷面砖。
8.基础圈梁，压顶圈梁，梁，板均为C30--40。钢筋保护层厚度：梁25，板15mm。
9.钢筋：“中”“中”分别表示为1，2级钢筋(因打字中找不到符号，以“中”字和“1，2”代替)未注明分布筋为中6-250。大梁中间配置弯起筋一根。
10、门窗洞口过梁均为预制过梁，选用有关标准图集。
四、照明设计说明
1.采用一相二线50HZ220V电压供电，进户线采用钢制支架架空引来，支架提前预埋。
2.进户线处做重复接地处理,利用上下圈梁钢筋焊接引至地下。
3.导管穿线管保护，在墙，圈梁，顶棚吊顶上面暗设，管径选择：2×2.5，中15，3-4×2.5，中20。
4.配电箱为铁制成品暗装，设置位置自定，暗箱开关中心距地1.4m，暗箱插座中心距地0.3m，橱房，卫生间暗装插座中心距地1.5m或距吊顶0.3m。具体设置位置及数量按甲方要求而定。
五、供排水设计说明
1.给水设计说明：冷水采用抽井水上屋顶，设置水箱供水。热水采用太阳能热水器供水。
2.排水设计说明：采用PVC管排水，搞地基时做地沟，小型化粪池，配合土建预留安装洞及套管施工。
部分材料要求
水泥：均使用武山鸳鸯水泥分别为：上下圈梁，坡挑檐均使用425标号水泥，其余使用325标号水泥。
钢筋：均按图纸要求，图纸注明的“中”“中”分别表示为1，2级钢筋(因打字中找不到符号，以“中”字和“1，2”代替)，未注明分布筋为中6-250。大梁中间配置弯起筋一根。
其余材料：地板砖，立面墙瓷砖，硫璃瓦，木制门，室内白瓷砖等材料甲方自选，自选后形成的价差由甲方找补。
承包施工方式
本工程施工前，甲方必须保证通电，通水，通路，建筑面积平整，不能影响施工。与周边邻居因地界，建筑物，线路等纠纷由甲方出面解决。
本工程施工方式为包工包料，面积价格一次性包死。工程必须严格按图纸设计施工，乙方不得随意改变图纸设计，未经甲方同意不得随便增加面积，不得偷工减料，使用劣质材料。
因施工过程中，发现设计问题，确实需要变更的，需双方协商一致，重新签定变更合同书后方能生效。否则甲方概不承认，不承担经济责任。
乙方在施工中必须做到安全生产，安全施工，要有足够的安全保障机制和措施，因乙方不注意安全，出现安全事故，甲方不承担一切责任。
乙方在施工中必须接受甲方监理工程人员的监工，并接受合理化建议并采纳。
本工程期限工期为天。开工日期年月日。竣工日期 本工程的附属工程： 粪池包括在内。
工程付款方式
工程开工按合同总造价先期预付40%，主体完工后预付30%，粉刷完工后预付20%，总体工程峻工验收合格后剩余款项10%部分一次性付清。
工程其它事项
工程在建设过程中，双方都要严格遵守合同，不得随意终止合同。如遇不可抗力的自然灾害，可终止合同进行清算。
工程在建设过程中，因市场发生变化，原材料上涨或下降，必须严格遵守合同约定价格，不得随意涨价或压价。
工程未尽事宜，双方随时协商解决，并签定工程辅助合同书。
本合同确需修改必须经过甲乙双方协商，一致同意。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同自甲乙双方签字后生效，生效后甲乙双方必须共同遵守。
甲方：(签字盖章)
乙方：(签字盖章)
x年月日
甲方(发包人)：身份证号码: 住址：
乙方(承包人)：身份证号码: 住址：
根据《建筑法》、《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等互利、公平合理、诚实信用的原则下，经协商，就甲方修建私人住宅的建筑工程承包事宜达成以下协议：
甲方拟建房屋一座，位置在柯桥区稽东镇新上王村安村，由乙方负责承揽建设。为明确双方权利义务关系，经平等协商，双方自愿签订本加工承揽合同。
一、双方权利义务
⒈甲方负责提供石灰、砖、水泥、沙子、水源、钢材等建筑材料。根据施工进度，乙方应提前通知甲方购买所需材料。
⒉乙方具有从事农村房屋建设的成熟经验，负责施工建设并交付建房成果。当事人明确，双方不存在雇佣关系。
⒊搅拌机、震动器等施工机械以及模板、脚手架等所有劳动工具由乙方自带，费用由乙方自理。
⒋工期从年月日开始建设，主体工期约为个月。如发生下雨、停电、地震等影响施工的不可抗力情况的，可顺延工期。
⒌乙方要加强对其人员的安全教育，严格管理，遵守国家法律法规，安全施工。不是因为甲方原因造成安全事故及由于乙方人员的故意或过失引起的安全事故由乙方承担全部经济责任，与甲方无关。另有甲方给乙方购买建房险一份，其他的不予再补贴。
⒍乙方所属人员的工资报酬由乙方负责支付，与甲方无关。甲方提供乙方人员的临时住处，做饭场地。
二、质量要求
⒈乙方应当本着保质保量的原则，必须认真按照甲方的意图施工，加强质量管理。
⒉重要施工过程：如地基、浇铸须经甲方验收后方能进行下一工序。甲方发现乙方在施工过程中有偷工减料、工作不负责而影响房屋质量等行为，并在施工中若发现造成材料损失、浪费，甲方有权责令要求乙方停工整改，返工修改后仍不能达到约定使用条件的，乙方应当承担工程质量违约责任。
3.房屋建成后，因为乙方原因引起的质量问题造成甲方不能正常使用的，仍由乙方承担修理返工或重做的责任。乙方应按照甲方的建房质量要求保证施工质量。房屋完工交工后，由甲方按照施工要求进行验收。要保证洗手间及水泥现浇楼面不漏水渗水。如房屋出现建筑质量问题，乙方应重新修缮直至符合甲方质量要求为止。视情节严重而定，会在支付款中扣除相应的损失费用。
三、付款方式
⒈工程款结算方式：以建房面积计算，约定以270元每平方米造价计算。
⒉付款时间：第一次付款在地基水泥现浇铸完工后甲方付给乙方贰万元(20000.00元)，第二次付款在一层楼面整体水泥现浇铸后付给乙方贰万元(20000.00元)，第三次付款在二层楼面整体水泥现浇铸后付给乙方贰万元(20000.00元)，第四次付款在房屋封顶后付给乙方叁万元(30000.00元)，第五次在内外墙粉刷完后付给乙方叁万元(30000.00元)。以上付款均在工程验收合格的情况下支付。尾款将在工程全部完质量验合格后三个月内收予以结清。施工期间概不借支。
四、争议解决办法
⒈发生合同争议时，双方应友好协商。
⒉如协商不成，双方可将争议提交人民法院进行裁决。
五、附则
⒈本合同一式三份，甲、乙、见证人三方当事人各执一份。
⒉本合同自签订之日起生效。
⒊以上合同，双方必须共同遵守。如经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
甲方签字(手印)：
乙方签字(手印)：
见证人签字(手印)
年月日(公历)
建房施工合同书
甲方：
姓名：
住址： 乙方：
姓名：
住址： 身份证号;
甲方将位于 --------------的自住用房的建设施工工程经双方协商承包给乙方，经双方协商同意，就该建房工程的施工承包事宜达成如下协议：
一、 此次建房的施工承包方式为乙方包工，甲方包料。乙方负责出工建设并自行解决建设施工所需要的所有设备，甲方负责建房所用的全部原材料，施工过程所需的水电费用由甲方支付，施工人员的吃住行生活由乙方自理。乙方在施工过程中，应注意施工安全，全程对施工安全负完全责任，因施工设备的原因和乙方人员操作失误导致的一切伤亡事故由乙方负完全责任，与甲方无关。由于乙方对施工工地管理疏忽造成的施工人员以外的第三人人身及财产损害的，乙方应对此负全部责任。施工图纸经双方确认后，不能随便更改，如需要更改双方商量后同意。
二、
被建房屋的建筑面积 ------ 平方米，甲方将包括地梁在内的的房屋建筑工程的施工全部承包给乙方(其中包括贴内外墙的瓷砖、楼梯及其附属设施、卫生间地板砖、撒瓦等)。乙方的施工承包房子主体单价为每平方米 ------- (大写------------) 元整(带厕所)，平方面积以墙皮为界.
三、特别要求及说明：
1、 楼板要求层层现浇(包括楼梯、门窗、过梁)。 ③、内墙全部抹灰，外墙正立面和侧立面全部贴面砖。 工程质量等级：
达到施工规范规定的验收合格标准。在施工中个别部位若达不到质量要求的，返工重做。所造成的材料、人工损失均由乙方全部负责赔偿。经整改后还达不到质量要求的，甲方有权单方面终止合同，另行发包，并按乙方已完工程人工费的50%结算清理出场。一年内若出现质量问题，由乙方无条件修葺。
2. 工程质 量;在施工时必须按甲方要求的墙面的平整度不能大于五毫米,墙面砌砖不允许出现对茬砖
四、 本协议自甲、乙双方在该协议文本上签字(或盖章)之日起生效。本协议一式三份。甲方、乙方各一份，见证人一份。
备注; 甲方签字(签章)：
乙方签字(签章)：
见证人签字(签章)：
签约时间： 年 月 日
农村私人房屋修建合同书
甲方(发包方)： 身份证号码：
乙方(承揽方)： 身份证号码：
甲方在驻马店市驿城区付楼组改建四层私人房屋一栋，建筑总面积约 平方米，偏房重建四层楼房建筑总面积约 平方米，由乙方承包施工。依据《中华人民共和国合同法》、《建筑法》的有关规定，结合本房屋修建的具体情况，为明确甲乙双方的权利与义务，经双方协商同意，特签订如下合同：
一、承包方式：
1、工程采用包工不包料方式承包;
2、甲方提供建房所需的材料，乙方提供劳务、建筑技术、模板、撑树、脚手架用材及生产生活用具等。
二、承建项目：
1、乙方按照设计图纸和甲方提出的要求承建;
三、拆除工程：
1、由乙方负责拆迁阁楼，并清运拆除建筑垃圾;并负责三楼房顶的防护;拆除价钱为捌千元(8000.00元)。
四、承包价格：
1、整栋二次改建房屋建设包工费，按照建筑面积定价，每平方米 260 元(包含人工工资及施工工具)，偏房建设包工费按照建筑面积定价，每平方米 280 元(包含人工工资及施工工具);
2、建筑总面积待主体建筑完工后以实际测量面积为准;
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五、付款方式：
1、 ;
2、 ;
3、乙方工程全部完工，经甲方验收合格后即支付至乙方工程款总额的95%，;
4、剩余的5%工程款作为质保金，质保金按本合同的第六条第3款支付。
六、双方责任：
1、甲方负责水电供给及原材料及时进场;
2、乙方必须保证工程质量并按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
3、水电线路采取预埋施工，乙方必须配备水电工进行线路预埋，水电工由乙方负责。
七、质量要求：
1、乙方根据甲方提供图纸和甲方要求施工，若发现图纸有不合理或未明确要求的部分，应经甲乙双方共同协商，在取得明确一致的施工方案后乙方方可再进行施工;
2、工程质量应达到合格条件，建房后的门窗洞口平整、光滑，墙壁无空鼓;
3、因乙方原因致使工程质量达不到合格条件的，乙方应按甲方或其委派人员的要求返工、修改或重做，并承担返工、修改或重做的相关费用，乙方拒不履行返工、修改或重做义务的，甲方有权解除本合同并拒绝支付未付款项。
4、房屋主体自竣工甲方验收合格时起，乙方保质期为壹年，无质量问题的，到期甲方一次性付清质保金，质保期内，如果房屋出现漏水，沙灰墙体开裂等施工问题，乙方在接到甲方房屋问题反馈后，应迅速及时的进行处理，如超过5天仍未处理，甲方有权单方面另请人处理，工时费及材料费从质保金中扣除。
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八、施工安全要求：
1、乙方施工人员必须具备一定的房屋建筑施工经验，以确保乙方承揽建设的工程符合建设施工所要求的质量和技术要求;
2、乙方必须重点保障工程的质量和安全施工，在施工期间应确保工程质量和安全，控制好可能存在的各种危险因素，消除安全事故的隐患，随时对工程的质量、进度、安全三大要素加强全面检查和监督;
3、乙方必须按照安全施工规范和技术要求，采取严格的安全防范措施，在施工过程中要特别注意施工安全，杜绝一切事故，如果乙方施工人员出现伤亡，或因施工造成他人人身、财产损伤等事故，一切赔偿责任由乙方负责，甲方不负担任何赔偿责任和费用，但因各种原因导致甲方实际支付相关赔偿款的，甲方有权直接从乙方工程款中扣除。
九、工期要求：
1、主体工程工期为 个月，从乙方进场之日起计算;
2、乙方所需材料，应提前向甲方提出计划，以便迅速筹备。
十、违约责任和争议解决办法：
1、乙方承揽的工程质量达不到约定要求的，乙方要无偿返工修理或重做，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿;由于乙方其他原因造成合同无法履行的，乙方应向甲方支付违约金 元。
3、其他未尽事宜，双方协商
3、甲乙双方因履行本合同发生争议，协商解决。 十
一、合同的生效与终止：
1、本合同一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力;
2、本合同自签订之日起生效;
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以上合同双方需共同遵守。如经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
甲方签字： 乙方签字： 身份证号： 身份证号： 联系电话： 签订日期： 联系电话： 签订日期：
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