房地产销售工作思路

2022-03-31 版权声明 我要投稿

第一篇:房地产销售工作思路

销售工作思路

一、市场分析。销售计划制定的依据,便是过去一年市场形势及市场现状的分析,而李经理采用的工具便是目前企业经常使用的swot分析法,即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的机会,通过swot分析,李经理可以从中了解市场竞争的格局及态势,并结合企业的缺陷和机会,整合和优化资源配置,使其利用最大化。比如,通过市场分析,李经理很清晰地知道了方便面的市场现状和未来趋势:产品(档次)向上走,渠道向下移(通路精耕和深度分销),寡头竞争初露端倪,营销组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。

二、营销思路。营销思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的“精神”纲领,是营销工作的方向和“灵魂”,也是销售部需要经常灌输和贯彻的营销操作理念。针对这一点,李经理制定了具体的营销思路,其中涵盖了如下几方面的内容:

1、树立全员营销观念,真正体现“营销生活化,生活营销化”。

2、实施深度分销,树立决战在终端的思想,有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。

3、综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等营销组合策略,形成强大的营销合力。

4、在市场操作层面,体现“两高一差”,即要坚持“运作差异化,高价位、高促销”的原则,扬长避短,体现独有的操作特色等等。营销思路的确定,李经理充分结合了企业的实际,不仅翔实、有可操作性,而且还与时俱进,体现了创新的营销精神,因此,在以往的销售计划中,都曾发挥了很好的指引效果。

三、销售目标。销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点,因此,科学、合理的销售目标制定也是销售计划的最重要和最核心的部分。那么,李经理是如何制定销售目标的呢?

1、根据上一的销售数额,按照一定增长比例,比如20%或30%,确定当前的销售数量。

2、销售目标不仅体现在具体的每一个月度,而且还责任到人,量化到人,并细分到具体市场。

3、权衡销售目标与利润目标的关系,做一个经营型的营销人才,具体表现就是合理产品结构,将产品销售目标具体细分到各层次产品。比如,李经理根据企业方便面产品abc分类,将产品结构比例定位在a(高价、形象利润产品):b(平价、微利上量产品):c(低价:战略性炮灰产品)=2:3:1,从而更好地控制产品销量和利润的关系。销售目标的确认,使李经理有了冲刺的对象,也使其销售目标的跟踪有了基础,从而有利于销售目标的顺利达成。

四、营销策略。营销策略是营销战略的战术分解,是顺利实现企业销售目标的有力保障。李经理根据方便面行业的运作形势,结合自己多年的市场运做经验,制定了如下的营销策略:

1、产品策略,坚持差异化,走特色发展之路,产品进入市场,要充分体现集群特点,发挥产品核心竞争力,形成一个强大的产品组合战斗群,避免单兵作战。

2、价格策略,高质、高价,产品价格向行业标兵看齐,同时,强调产品运输半径,以600公里为限,实行“一套价格体系,两种返利模式”,即价格相同,但返利标准根据距离远近不同而有所不同的定价策略。

3、通路策略,创新性地提出分品项、分渠道运作思想,除精耕细作,做好传统通路外,集中物力、财力、人力、运力等企业资源,大力度地开拓学校、社区、网吧、团购等一些特殊通路,实施全方位、立体式的突破。

4、促销策略,在“高价位、高促销”的基础上,开创性地提出了“连环促销”的营销理念,它具有如下几个特征:

一、促销体现“联动”,牵一发而动全身,其目的是大力度地牵制经销商,充分利用其资金、网络等一切可以利用的资源,有效挤压竞争对手。

二、连环的促销方式至少两个以上,比如销售累积奖和箱内设奖同时出现,以充分吸引分销商和终端消费者的眼球。

三、促销品的选择原则求新、求奇、求异,即要与竞品不同,通过富有吸引力的促销品,实现市场“动销”,以及促销激活通路、通路激活促销之目的。

5、服务策略,细节决定成败,在“人无我有,人有我优,人优我新,人新我转”的思路下,在服务细节上狠下工夫。提出了“5s”温情服务承诺,并建立起“贴身式”、“保姆式”的服务观念,在售前、售中、售后服务上,务求热情、真诚、一站式等等。通过营销策略的制定,李经理胸有成竹,也为其目标的顺利实现做了一个良好的开端。

五、团队管理。在这个模块,李经理主要锁定了两个方面的内容:

1、人员规划,即根据销售计划,合理人员配置,制定了人员招聘和培养计划,比如,XX年销售目标5个亿,公司本部的营销员队伍要达到200人,这些人要在什么时间内到位,落实责任人是谁等等,都有一个具体的规划明细。

2、团队管理,明确提出打造“铁鹰”团队的口号,并根据这个目标,采取了如下几项措施:

一、健全和完善规章制度,从企业的“典章”、条例这些“母法”,到营销管理制度这些“子法”,都进行了修订和补充。比如,制定了《营销人员日常行为规范及管理规定》、《营销人员“三个一”日监控制度》、《营销人员市场作业流程》、《营销员管理手册》等等。

二、强化培训,提升团队整体素质和战斗力。比如,制定了全年的培训计划,培训分为企业内训和外训两种,内训又分为潜能激发、技能提升、操作实务等。外训则是选派优秀的营销人员到一些大企业或大专院校、培训机构接受培训等等。

三、严格奖惩,建立良好的激励考核机制。通过定期晋升、破格提拔、鼓励竞争上岗、评选营销标兵等形式,激发营销人员的内在活力。李经理旨在通过这一系列的团队整合,目地是强化团队合力,真正打造一支凝聚力、向心力、战斗力、爆发力、威慑力较强的“铁血团队”。

六、费用预算。李经理所做销售计划的最后一项,就是销售费用的预算。即在销售目标达成后,企业投入费用的产出比。比如,李经理所在的方便面企业,销售目标5个亿,其中,工资费用:500万,差旅费用:300万,管理费用:100万,培训、招待以及其他杂费等费用100万,合计1000万元,费用占比2%,通过费用预算,李经理可以合理地进行费用控制和调配,使企业的资源“好钢用在刀刃上”,以求企业的资金利用率达到最大化,从而不偏离市场发展轨道。

李经理在做销售计划时,还充分利用了表格这套工具,比如,销售目标的分解、人员规划、培训纲目、费用预算等等,都通过表格的形式予以体现,不仅一目了然,而且还具有对比性、参照性,使以上内容更加直观和易于理解。

销售计划的制定,李经理达到了如下目的:

1、明确了企业营销计划及其发展方向,通过营销计划的制定,李经理不仅理清了销售思路,而且还为其具体操作市场指明了方向,实现了销售计划从主观型到理性化的转变。

2、实现了数字化、制度化、流程化等等基础性营销管理。不仅量化了全年的销售目标,而且还通过销售目标的合理分解,并细化到人员和月度,为每月营销企划方案的制定做了技术性的支撑。

3、整合了企业的营销组合策略,通过销售计划,确定了新的一年营销执行的模式和手段,为市场的有效拓展提供了策略支持。

4、吹响了“铁鹰”团队打造的号角,通过销售计划的拟订,确定了“铁鹰”打造计划,为优秀营销团队的快速发展以及创建学习型、顾问型的营销团队打下了一个坚实的基础。

第二篇:销售工作思路

关于开展销售工作的一些思考

承蒙领导信任让我从事产品销售工作,自应承之日起从各方面考虑都感到压力很大,不过压力即动力,在领导的支持和各个部门的配合下,新的销售部在今后的工作中必将团结一致,努力工作,争取创造一个新的销售局面。

在此,为了很好的开展今后的工作特作以下分析。 一,产品现状和目标

1,因为我们从事的行业关系到广大民众的人身和财产安全,所以应该怀有高度的社会责任感来从事日常的生产和经营活动,让我们的产品在关键时刻真正发挥它应有的作用,实现我们的工作价值。

2,有好的产品才有可能有好的市场,我们现在的产品经过多次改良,已经形成了一个比较稳定和完善的系列,但还是经常会出现一些小问题,质量过硬和技术过关将是今后长期努力的目标,让客户在安装和使用过程中真正体会到施工方便,使用简单,经久耐用的产品特点。 3,有序的组织生产和发货,断货商品明确到货日期,让客户能够及时的做出可行的施工安排以维护客户的利益和公司的信誉。 二,销售计划

1,明确公司业务的经营目标及领导的政策,以此为依据,订定适合的销售计划。销售计划可分为长期及短期两种,长期计划由公司领导以产品的定位和公司发展方向为基础制定,年度和月度销售计划属于短期计划,由销售部根据市场变化制定。

2,拟定计划后要确实施行并达成目标,计划才有意义,对于销售计划的实施必须彻底,计划切勿随便修正,除非遇到不可抗拒的因素或尽了一切努力仍无法达成目标时方可更改。 3,对公司现阶段在市场上的地位要有客观的认识,以采取适当的销售途径和政策。不要仅凭借比较片面的意见或批评来下判断,必须根据客观而具体的市场调查,来决定销售途径,效率不高的销售途径,应果断地废止,重新寻找新的销售途径,销售人员之间应建立经常性的沟通和讨论机制,确认各种销售途径效果的好坏。

4,及时的了解市场动态,任何构想及情报,都要毫不遗漏地提供给生产和开发部门,客户的意见特别重要,应积极地经常与各部门协同研究客户的反馈和意见,并举行检讨会。 三,市场开发与销售

1,无论多么优良的产品,没有好的营销仍难有较高的销售量和认知度。销售产品态度,不要敷衍了事,应颇具信心地去销售。根据现阶段的市场状况,靠上门推销的方式难以取得立竿见影的效果,公司领导如果能利用广泛的人脉帮助搭建先期的销售网络则可以取到事半功倍的效果。

2,若市场开拓的情况未见好转(或趋向不利),切莫沮丧,要保持信心,勤勉而积极,有充分的耐心继续坚持,不要对产品的可销性妄下结论,打击士气。

3,现有的除销售部门以外的销售渠道不宜采取一刀切的办法转入销售部处理,可以作为额外的补充加以利用,客户资源待时机成熟后再交由销售部统一管理。 4,积极通过各种渠道了解市场动向,以便把握先机,好动用各种可以利用的关系打通销路。 5,对客户的了解也很重要,盲目的销售很可能会导致款项无法收回,及时对客户经营状况和信用的了解,可以使交易风险降到最低,对客户的信用调查不仅限于交易前,交易后也要作定期的调查。 6,产品的交易条件和合同的签订必须格外地小心,要有耐性地交涉,尽量争取有利的条件,一切都要以书面形式确定,发货及收款方式要尽量详尽的写清楚,尽量避免出了货却收不回钱的情况。 四,客户管理

1,通过定期巡回访问的方式,与顾客保持良好关系,与顾客沟通意见与保持良好的人际关系最为重要。运用可以利用的各种途径充分了解每一位客户的经营动向,便于积极跟进。 2,积极地将有利的产品信息提供给顾客,顾客提出意见时,要坦诚、热心地接受。 五,日常管理

1,销售人员因大部分时间不在公司办公,远离上司,销售人员日常的推销、拜访客户等工作以自我管理为主,所以必须依自己的责任行事,故提高销售人员的道德心及责任感是非常重要的事。

2,日常费用补助建议以月为单位发放,公交车和短途的士补助每月报销标准宜定在300元/月左右,电话费宜定在150元/月左右较合适。特殊情况下的长途的士费(金额超过20元)、招待费等另外报销。其余费用经请示后按公司统一标准执行。

3,销售人员的行动预定表可由他们自己提出、自己制作,以一个星期或一个月为单位,记录每天访问的地点及事项,实行按日或按周报告制。 六,存货机制

1,产品应设立适当的存货标准,据以补货(或退货)。尽量每个月清查盘存,如无法做到月月清点,则至少应二至三个月作一次,清查盘存可明了一段时期内公司营业的正确损益情形,这是公司的盈亏管理所必须的手续。

2,出货、交货的经办人要重视交货日期,接受订单时,对交货日期要有很好的把握,接受已无存货的订单时,需先确定进货的时间。交货期较长的或分期交货的,应依订单的内容作交货管理。

七,与其他部门的联络与协调

1,在销售过程中积极的与生产部门,研发部门和售后部门取得经常的联系,应特别注意彼此间意见的沟通,以免发生误会或不协调。

2,碰到销售业务内容特别复杂或重要的项目、销售业务需要和其他部门共同协调处理时互相间存在着误会或双方步调不一致、案件的处理对其他部门有很深的关连性等情况时不要嫌麻烦,应主动与其他部门联络、洽商。不要存着“对方应该会与我联络”的观念。 以上想法不尽完善,望领导批评指正。 XXXX

第三篇:销售工作思路与步骤

一、搜集资料,寻找潜在客户

1、搜集整理各产品生产资料: (1)工艺指标、理化性质、基本用途;

(2)生产标准、生产原料、生产原理、生产工艺、工艺流程。

2、搜集整理各产品市场资料:

(1)生产用途(使用企业类型、使用原理、使用方法、使用数量、其他使用原料或添加剂);

(2)贸易公司(贸易类型、经营范围、集中地域、贸易途径); (3)使用企业其他使用原料或添加剂贸易公司(贸易类型、经营范围、集中地域、贸易途径)。 (4)同类产品生产企业概况

3、搜集整理各产品潜在客户资料(分类):名称、地址、联系人、联系电话、官网地址。

二、潜在客户询问,确定目标客户

三、目标客户维护

四、目标客户走访

五、谈单、签单、收款、发货

六、其他:运输、仓储、交通、电子商务、礼仪、交际语言技巧及心理分析、普通话、英语、书法、计算机操作实务、经济贸易专业知识、化工专业知识 产品:六偏磷酸钠、85%磷酸、五氧化二磷、磷酸一铵、氟化氢、白炭黑

第四篇:房地产项目部年终工作总结暨下年工作思路

转眼间2011 年即将过去,马上就要进入新的一年 ——2012 年了,新的一年依然会充满挑战、机遇与压力。在这过去的六个月时间中,在领导们的正确带领下,通过我的努力工作,也有了一点收获,两年的职业生涯经历让我体会到不一样的人生。临近年终,算一算,我到公司已经有 6 个月的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。 6 个月的时间看到公司的发展。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训,提高自己,以至于把 2012 年的工作做的更好。以下是我在 2011 年的工作总结汇报:

2011 年 7 月,我被调至位于新xx湖的xx项目部。新的项目,新的起点,我把公司领导交给我的每一项工作都当作是积累个人经验的宝贵机会,所以我兢兢业业,不曾有一丝懈怠的去完成每一项任务。经过xx项目的洗礼,我从中学到了很多,各方面都有所提高。

在 2011 年度,xx项目部的销售情况并不理想,由于政府的各项政策陆续出台令整个楼市急剧降温,原本不限购的xx地区也受到极大影响,使得销售工作困难重重,也是我从事本行业以来最为严峻的一段时期。做为外部协调,我负责的是缴纳维修基金,合同备案,预告登记,等工作,平时也会协助同事做案场样板间装修,和物品摆放工作。这一时期,我觉得最成功的就是把这些繁琐的购房合同,预告登记,购房发票,都在电脑上做出了详细的备案,半年期间,经手的所有资料无一丢失,借出去的票据文件,也都有详细的去向说明,xx项目由于其特殊性,合同相对来说比较少,所以我认为这个方法,值得沿用下去。为以后各项工作的开展打下良好而又坚实的基础。还有就是克服了路程的问题,在刚来xx的时候,感觉路况很差,危险性大,堵车严重,灰尘铺天盖地,特别是路况和堵车,在去新郑房管局的路上,经常可以看到 107 国道上有车翻在两边的阴沟里,要不就是被大车挤进去的,要不就是司机长途劳顿,疲劳驾驶。再说堵车,毫不夸张地说有的时候早上从总部出发,遇到堵车严重的时候,到达项目上正好赶上吃中午饭。不过来回 70 公里路程还是被我们当成了家常便饭,仅仅一个月时间我们就不再为路况差而叫骂,不再为堵车而急躁不安,不再为危险大而抱怨,而是真正淡定下来,因为我们明白如果这些困难都克服不了的话,我们就更不可能完成最终的目标,当我们看到项目上的设施一天天完善,一期工程一个个出落成型的时候,就感觉一个生涩的项目,一步步走向成熟,虽然我不负责工程,但是这个感觉真的就像看着自己家孩子,一天天长大。让人内心倍感欣慰。

在领导交代的任务中,我手头现在只剩下蓝钻的几栋楼的土地证,因为办证流程的原因,在年前还没有完成,其他的都已经有了结果。从这半年找自己的不足,我觉得个人最大的不足就是办事莽撞,太过于追求执行力和完美,体会最深刻的事情就是真正感觉到了执行力是很重要,却不是最重要的,能有一个好的结果才是最重要的。做事冲动,莽撞,不淡定,想求得好的结果是几乎不可能的。我想最大的敌人还是自己的心态, 2012 年新年伊始,应该说是从下一个工作日开始就要调整自己的心态,因为十几年求学经历,交给了我最基本的做人方法,几年的社会磨练,让我们学会了做事的基本原则,我现在不仅仅要得到宝贵的经验,还要拓宽自己的视野和心胸,让自己真正融入公司,让自己的精神时刻追随着企业文化的发展的方向,这样才能和公司的领导,同事保持一致,更从容的解决领导,同事交代的事情,努力让所有的结果都变得精彩。

2011 年,这是个不平凡的一年,虽然困难重重,虽然局势让人无可奈何,但是我们大家并没有随波逐流,而是用自己的方式,证明着自己的价值,创造了一个又一个令人感动的画面。虽然业绩不理想,虽然形势很糟糕,但是却给了我们一个在逆境中拼搏,成就自己的机会,使我们在蹉跎中练就一身生存的本领,有了这些宝贵的经历做基础,注定 2012 年是一个充满期望和收获的一年,最后借用诗人李白的一句话,结束此次的总结: 长风破浪会有时,直挂云帆济沧海。

第五篇:销售部工作思路和计划

公司要想稳步发展,业绩应逐年稳步增长,一方面要更好的巩固和深挖现有大中型客户需求,另一方面则需要扩大店面覆盖范围。针对这两个方面,最行之有效的方法就是成立销售部门。在前期以市场推广为铺垫的情况下,需要组建一支高效的精英销售团队,主要思路分为以下三个阶段:

一、销售人员能力提升期(时间:三个月)

此阶段主要培养销售员的销售意识、态度、敬业精神、专业与行业知识、销售流程,方法和技巧,通过这一阶段的培养,以期能将销售团队带入正轨,打造出一支能打硬仗的队伍。具体操作流程如下:

1、 给销售员明确我司的目标客户在哪里?销售范围在哪里?

2、 确定销售员销售、下单、生产、对账回款的严格流程。

3、 根据公司下达的业绩任务,合理分配每位销售员的目标任务,并督促实施。

4、 培训电话营销细节与技巧。(通过每天的会议实例进行交流)

5、 约到的目标客户陪同销售员谈判。(及时总结,弥补不足)

6、 针对销售员在拜访客户的过程中遇到的专业知识问题及时解答。(会议)

这一阶段主要要求销售人员对我司的目标客户进行“全方位”扫荡,实行“三板斧”套路,对难点客户不做长久纠缠,先拿下想换供应商的客户,以及对原供应商忠诚度不高客户,这类客户无论业绩量大小,全力吸纳。通过这种方式,有两种好处:一是提高公司业务量,锻炼生产部同仁生产能力。二是提升销售员业绩,增加收入,提高销售信心。另外,对上店客户及时进行疏理,对有深挖潜力的客户让销售员进行维护深挖,避免流失,并稳步提高公司业务量。

二、销售人员能力巩固期(时间:6-12个月)

在前一阶段的基础上,销售员对数码快印行业有了更加深刻的认识,这一阶段可以试着放手让销售员独立开发一些优质客户。此阶段主要工作有以下几点:

1、 协同销售员进行难点客户攻关。

2、 做好销售部与生产部的跟单、送货协调工作。

三、销售人员能力升华期。(前二阶段完成之后)

在经过前二个阶段的攻关训练,销售员的素质到达一定程度,也进入了一个业绩的瓶颈期,并且公司在这一阶段也可能面临同样的难关。这一阶段是最能考验销售部团队实力的时候。这一阶段,在维护稳定拥有客户和业绩的情况下,需要带领销售团队攻关一些大型客户,即目标业务量在3万以上的客户。

前期第一阶段需要公司提供的支持:

一、明确销售员的薪酬体系。包括阶梯性底薪、级别升降标准、餐补、电话费、季度

奖金额及发放标准。通过这些对销售员进行激励和督促。

二、销售部业务攻关费用的标准。(请客户吃饭、打车费用的报销)

三、销售部制度及相关文件。包括报价单、公司宣传册、合同、保密协议、客户申报

流程、销售员工作流程、岗位职责、考核体系等。这部分工作我可以配合公司进行完善。

四、明确销售经理及销售员价格底限、回扣标准、拖欠款及坏账的处理、销售员处理

不当导致的废品处理、销售员和生产部流程交接、责任划分标准。

销售经理岗位应该提供的支持。

一、第一阶段:在公司做好销售部内部管理和制度完善工作的前提下,陪同销售员进

行业务谈判攻关,对客户进行分类管理,自己定点做一些优质客户。

二、第二阶段:协同销售员进行业务攻关,做好客户分类管理,协调生产,在公司的

支持下定点攻关大型客户。

三、第三阶段:协同销售员做大型客户,对大型客户深做关系,协调生产。

四、完成领导临时交办的工作。

管理是一门艺术,对销售员的宏观管理上主要应该体现在三点:

一、明确目标和方向。

二、传授方法和技巧。

三、适时进行有效的激励。细节管理上主要在于监督销售员的工作效率和成效、及时解决销售员遇到的业务问题和心理问题、在业务量和回款上面进行考核。

第六篇:销售业务拓展工作思路和方案

为了把销售有序,有效,及时,顺利的完成,真正的起到公司和客户的桥梁作用,给客户提供有所需,有所求的产品现在把销售思路和方案制定如下。

一,销售思路

1, 销售思路是,渠道和终端大客户,终端代表性客户为主并且相结合的方针。2, 要集中了解现在我们面对客户群所做得行业有那些,并且要知道具体和我们产品配套设

备的名称,并且要知道每个行业前十位和集中生产地方在那,

3, 要全面了解每个行业的产品具体需求,以便给客户提供满意适合的产品,

4, 要了解每个行业的产品用量,利润,资信等多方面的信息,以便以后有目的,有针对性

的开发行业产品,这样更有利于我们产品在客户行业提高影响力和口碑。

5, 最近的工作重点,就是所有用到我们产品的行业,北京,深圳,上海三个销售中心集中

精力通过各种途径收集行业信息,并传真到总部进行汇总,

6, 总部根据汇总信息后,然后统一划分各销售中心进行更进一步了解每个行业特点, 7, 销售中心可以借助总部的技术力量,归纳,总结,整理,保存,每个行业的产品需求的

具体要求,并且汇报及传真到总部。如果有可能最好取得客户现在使用且满意的产品带回公司做更详细的分析,

8, 总部收到信息后进行产品分析会议,从而研发出客户真正需求的产品。

9, 找行业客户的信息渠道,网络,展会,客户介绍,同行,代理商,行业杂志,等各种方

式,我们一定要知道客户行业展会的时间和地点,规模及影响力。以便我们做出相应的措施。

10,提高我们产品在客户行业的影响力途径有,除了做行业大的且有代表性客户外,还有我

们产品展会和客户行业展会,网络推广,广告,杂志,等多种渠道

11,

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