土地开发成本房地产论文

在开发项目的时候，土地增值税是房地产公司需要缴纳一个主要税种，由于房地产项目开发的成本非常繁杂，土地增值税的计算有难度，所以房地产公司的税收筹划风险也相应提高。所以，房地产公司应该重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，有利于房地产公司在长期内实现稳定发展。今天小编为大家精心挑选了关于《土地开发成本房地产论文 (精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

土地开发成本房地产论文 篇1：

房地产开发项目土地开发成本估算应用研究

摘 要：随着国民经济和我国人口的不断发展，房地产企业已经成为我国经济发展的支柱，但是房地产开发企业对土地开发成本的控制意识还是比较薄弱。然而，近几年随着越来越多的房地产企业进入市场以及我国政府对土地管理相关法规的完善，使得各个房地产企业之间的竞争越来越激烈，并且国家对房地产产业进行的一系列宏观调控措施的执行，也会使各大房地产企业面临着一些挑战，所以在面对挑战的过程中加强价值链的分析对于房地产企业全面实施成本管理，建立精细的成本控制策略有很大的促进作用。本文主要是对房地产开发项目土地开发成本估算应用进行研究，以完善房地产企业对成本控制的管理。

关键词：房地产 开发项目 土地一级开发 成本估算 应用研究

一、引言

我国房地产行业经过多年的不断发展，已经成为我国国民经济中非常重要的一部分。自从我国进入二十一世纪以来，我国的房地产行业的发展速度是惊人的，以两位数的速度在增长，对我国国民经济的发展有很大的拉动作用。土地一级开发是房地产开发项目的“源头”，而土地开发成本在整个房地产开发中占据了相当大的比重，严重时甚至超过了比重的一半以上，由此可见，若要控制好土地开发的成本对于房地产的成本控制有很大的决定作用。房地产一级开发完全是政府主导和控制。土地一级开发主体有政府作为主体、企业作为主体、政府企业合作作为开发主体，开发主体的确定是控制土地一级开发成本的关键。近年来，随着我国城镇化政策的推进，房地产开发项目将面对更多的机会、问题以及开发形式，但是在任何开发形式下能将房地产开发项目顺利进行就要做好土地开发成本的控制，因为土地开发成本在房地产开发成本中占有重要的比例，只有土地开发成本控制好，房地产开发成功地几率才更大。

二、土地开发成本的管理

1.土地开发成本的构成。本文中房地产开发项目土地开发成本估算的应用主要是对土地一级开发成本进行研究分析的，而土地一级开发主要包括土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌等过程中。土地成本主要包括直接成本、间接成本和政府计提基金等。土地开发的直接成本主要包括青苗补偿费、农用地补偿费、征地补偿费、拆迁补偿费、前期费用（规划概念性规划设计费、修建性规划设计费等）、财务费用、三通一平费用、临时看护费、土地收储管理费、中介机构服务费、一级企业社会投资人投资回报等。间接成本主要包括公建设施费（学校、道路、派出所、绿化等建设费用）。政府计提基金主要来源是由中央、省级提供计提基金。

2.土地一级开发过程分析。土地一级开发主要过程是土地开发规划、拆迁、安置、土地成本审计以及组价挂牌，所以在对房地产开发项目土地开发成本估算中应做好土地一级开发过程的分析。

2.1土地一级开发规划。土地一级开发规划主要是对一定范围区域内的城市储备土地、乡村集体土地进行统一的建设规划，并通过适当的开发方案和配套的建设设施对该区域的土地进行“七通一平”建设，目的就是将生地变成熟地，然后有偿出让，实现对城市乡村土地开发的规划。

2.2拆迁、安置。在土地一级开发过程中，拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并将该范围内的单位和居民重新安置，并对他们所受损失予以补偿。拆迁安置补偿款是国家及地方政府根据相关法律法规，并按照相关的执行程序对国有储备土地或已经被企业、事业单位、个人使用的土地出让作为房地产开发商的开发地皮，该土地的拥有者因此受到的经济损失需要由征用该土地的单位进行一定程度的补偿。

2.3土地成本审计。土地一级开发成本审计主要是开发主体将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，估算出该房地产开发项目土地开发的成本，土地一级开发成本的审计主要包括两部分即直接成本和间接成本审计。审计过程中对直接成本和间接成本包含的各个费用进行检查、监督、审核。土地成本审计能够向开发主体反应成本水平，使其更好地管理土地开发成本，所以土地一级开发成本的审计是房地产开发项目土地开发成本估算的重要前提工作。

2.4组价挂牌。组价挂牌是土地一级开发过程中的最后一个环节，它主要是向外界挂牌公告所开发的土地可以在规定的期限内可以去指定的土地交易场所进行购买报价申请，而土地开发商根据土地竞买人报价申请及时更新挂牌价格，最后根据挂牌期限截止时的出价结果确定该宗地的获得者，这也就意味着该项目中的土地开发已成功，所以为了更好地降低土地开发的风险，获得更大的成功率，就必须控制好土地开发的成本。由于近几年我国经济和城市建设的不断发展，为了更好的规划城市建设，房地产开发商对原有建筑房屋进行拆除、搬迁、土地开发是城市不断进行再建设的工作重点，并且能够更好地使我国的城市得到规划，更充分的开发利用城市中的土地资源。

三、土地一级开发的作用和意义

1.土地一级开发的作用。

1.1土地一级开发成本为项目融资提供依据。土地一级开发过程中所需要的资金量非常大，对项目开发的投资者财力方面的要求很高，以确保土地一级开发过程中不会出现资金链断裂的现象，而且土地一级开发的资金量主要有土地开发成本决定，所以根据房地产开发项目土地开发成本的估算可以為土地一级开发资金需求量提供有力的依据，而且在开发商进行融资的过程中，相关的金融机构对项目会进行融资评价和决策，他们所依据的就是土地一级开发的成本，所以土地一级开发成本对于项目融资非常重要。

1.2土地一级开发为项目成本管理提供依据。土地一级开发的成本预估是要经历很多不同阶段的，最终是根据项目竣工决算确定的，而不同预估阶段土地一级开发成本评估是项目成本管理的重要环节，基本原则是每次成本估算都要比前一次的估算的要低。准确的土地一级开发成本估算能为项目成本管理提供坚实的理论依据，所以在房地产项目开发中成本的管理要做好土地一级成本的估算。

1.3土地一级开发成本能够为土地出让交易价格提供依据。土地出让交易价格是出让使用权的土地已经完成了征地、拆迁、土地开发已经完成了宗地外交通、通信、通水、通煤气、通电、通热和宗地内的平整可直接用于建设的土地价格，而土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本组成的，毛地价有专业的评估机构评估上报国土局审定而定，影响幅度特别小，所以土地出让交易价格主要由土地一级开发成本决定。

2.土地一级开发的意义。以昆明市土地一级开发为例进行说明，昆明市的土地一级开发工作相对来说起步较晚，各县区的相关文件政策以及开发制度的发展与制定还存在一些不足，在实施土地一级开发的过程中难免会存在问题，但是加强房地产开发项目土地一级开发的分析与研究，可以鼓励社会参与到一定区域内土地的开发过程中，让他们积极配合土地的征收、拆迁、安置工作的开展，为城市房地产项目开发提供基础的建设条件，促进社会对土地一级开发的投资，提升该市土地开发的进度。

四、结语

综上所述，房地产开发项目土地一级开发是对我国城市土地开发的一种创新，而且房地产开发项目土地一级开发能够促进城市经济发展，也能提高城市土地的开发利用率，使城市土地储备科学有序的进行开发，虽然在全国土地一级开发没有统一的指导政策，但是它依然能够从总体上实现了城市土地利用与规划，而加强房地产开发项目土地开发成本的估算应用能够有效地帮助开发商控制土地开发成本，降低土地开发风险，提高了房地产开发项目的成功率。

参考文献：

[1]叶婷婷，谢丽萍.土地一级开发成本核算问题探析[J].价值工程.2013（18）.

[2]陈春，张婕.土地一级开发模式比较研究---以北京和重庆为例[J].中国房地产，2010（01）.

[3]谢聿.昆明土地一级开发企业财务风险管理研究[D].云南大学2011.

[4]彭红历.土地一级开发成本控制的分析与探讨[J].现代商业.2013（24）.

作者：麦黄

土地开发成本房地产论文 篇2：

房地产土增税清算及其税收筹划风险研究

在开发项目的时候，土地增值税是房地产公司需要缴纳一个主要税种，由于房地产项目开发的成本非常繁杂，土地增值税的计算有难度，所以房地产公司的税收筹划风险也相应提高。所以，房地产公司应该重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，有利于房地产公司在长期内实现稳定发展。本篇文章基于土地增值税清算相关原则和要点，探索房地产土增税清算的税收筹划风险，从而提出针对房地产企业税收筹划风险的一些建议，希望能对房地产企业未来发展有所借鉴。

一、土地增值税清算

（一）土地增值税及原则

对于土地增值税和其原则，作为纳税人，房地产公司如果具备符合土地增值税清算的条件，就能够根据土地增值税和税收相关法律法规，计算开发项目所需缴纳税额，从而进一步明确该项目的纳税行为。此外在纳税时，房地产公司需要如实提供财务与非财务信息，依法缴纳土地增值税，确保提供信息或数据准确，符合房地产公司实际情况，从而依据提供准确的真实数据信息开展土地增值税清算工作。

（二）房地产公司土地增值税清算要点

1.界定清算条件。根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件中的内容以及要求规定：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的; ③直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可直接要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的; 纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的; 省税务机关规定的其他情况。以上种种，房地产开发企业必须符合以上条件，才能进行土地增值税清算。

此外，须注意一点，除了硬性规定外，在清算时，房地产企业要把没有完成转让的那部分房地产从成本和收入费用里面扣除。若在完成清算之后，要继续销售剩余的房地产，房地产公司要按照有关规定，缴纳并清算土地增值税。

2.要对收入进行准确的计算。面对房地产企业的土地增值税缴纳，正确地计算收入是进行土地增值税清算的基础，而这里的收入既包括货币和实物收入，也包含转让房地产取得的销售价款和有关收益，以及其他收益。同时，为确保土地增值税清算的准确，在确认收入要有科学合理的依据，所以房地产公司应该将销售合同、许可证和发票等可靠的相关资料完整地保留下来，并且要注意销售发票上所写的金额类别，如属于销售收入的一部分还是属于全额的销售收入，要定向区别开，因此，这就需要有关人员依据签订的合同条款来作出判断。此外，在房地产企业预收了一部分房款之后，如果在交房过程中发现合同注明的面积与实际测量面积不符，导致需要退补房款，这时同样要重新计算需缴纳的土地增值税。

3.对可扣除金额项目进行确定。在房地产土地增值税清算中，对于可扣除金额的清算项目可分为多种，一般常见的有：房地产转让时缴纳的相应税金、房地产相应开发成本、土地成本等等，面对这些项目除了要清算合理外，还必须满足相关规定法律要求。例如在进行经营房地产相应土地开发过程中，房地产开发商必须在原有成本基础上，获得建筑安装费凭证、拆迁补偿费凭证，并保留对应资料，以此向税务机关递交申请，进行税费审核，从而才能扣除相应土地增值税，保证增值税缴纳的合理合法。此外，房地产开发成本作为土地增值税筹划的大头，针对可扣除金额项目，房地产企业必须以开发成本为基础，以此进行相关项目确定，比如对于拆迁补偿费项目，首先应确定房地产开发成本的面积，才能确定拆迁范围，从而明确相应费用。

二、房地产土增税清算的税收筹划风险

（一）销售定价的税收筹划风险

对于房地产土增税的缴纳，一般的标准住宅开发项目，如面积标准认定的普通住宅项目可以享受国家税收优惠政策。因此，为了享受这种税收优惠政策，在申报土地增值税时，一些房地产公司就会把其他的一些项目上报为普通的标准住宅项目，如将高层公寓建设划为普通住宅项目，但在通过有关政府部门的调查后发现，有的房地产公司项目根本不能认证为普通标准住宅项目成本，如没有将相关成本支出划入能扣除的财产项目内，从而容易引发一定的税收筹划风险。

（二）可扣除金融业务的税收筹划风险

对于筹划土地增值税，我国多数房地产企业容易存在错误认识，如认为房地产公司開发成本和费用越高，可以予以扣除的成本费用就会越多，土地增值税就会相应降低的错误观点。然而，在房地产实际筹划土地增值税时，很多规模较大项目的成本和费用并不包括在可扣除项目里，不能进行相应扣除，并且一旦税务部门认为房地产公司的做法有问题，房地产公司就可能面临逃税漏税的风险。

（三）利息扣除的税收筹划风险

对于土地增值税筹划，我国多数房地产公司通常采取利息支出方法进行土地增值税的税收筹划，该方法虽然简单快捷，但有时可造成房地产公司的认定和税务部门不相符的问题，导致出现一定的税收筹划风险。例如房地产公司认为某一项的支出满足扣除条件，但税务部门认为其不满足扣除条件，房地产公司的认定和税务部门出现不一致现象，遇到这种问题，房地产公司就很可能遭受经济上的损失。因此，在税收筹划过程中，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本。

三、房地产企业税收筹划风险建议

（一）积极运用税收筹划

在经营期间，房地产公司必须重视税收筹划工作的开展，掌握通过税收筹划来合法减少纳税额的方法，以此保证房地产企业的正常运行，确保实际收益。虽然目前房地产公司普遍面临利润率下跌的严重问题，但是越是这种时候，就越显示得管控成本的重要性和必要性，成本管控工作作为房地产企业中的非常关键环节，即可增加房地产企业运营收入，又可减少房地产企业运营期间相应支出，并且可有效保障税收筹划工作开展。因此，为了有效地降低公司经营成本、提高收益，房地产公司一是要运用税后筹划方式来合理制定房产销售价格，二是要重视项目开发环节，认真思考和研究分析每一个细小环节，包括和其他公司的合作开发项目、确定经营模式，探究税收对于房地产公司经营的整体影响和综合作用，学会有效利用税收筹划中的不同措施来增加公司收益。

（二）可扣除金额项目风险的规避策略

面对可扣除金额项目存在的风险，房地产公司应该明确不同风险的合法范围，多和当地税务部门工作人员进行交流沟通，如通过邀请相关部分人员对房地产企业对应员工进行税收政策和相关法律培训，交流了解最新的税务相关法律法规和优惠政策，保障房地产企业税收的合理合法，与时俱进。同时，根据我国土地增值税税收的有关法律法规规定，土地增值率达到20%以上，缴纳土地增值税额就应该是增值额全额与适用税率的面积。若土地增值税未达到20%以上，房地产公司就能够享受相应的税收优惠。也就是说，增值率20%是税收筹划工作开展的关键，房地产公司在此基础上可以合理适当把扣除金额项目增多，以达到降低纳税额的目的。

（三）利息扣除风险的规避策略

基于上文的利息扣除风险，房地产企业必须在原有利息扣除风险的规避方面上完善策略从而减低房地产企业风险损失。例如房地产企业可在合法规定范畴下，与相关税收部分进行沟通联系，更新自我税收知识和信息，第一时间对相关税收进行合理规划，从而避免利息扣除风险。此外，房地产企业也可从三个方面健全利息扣除风险规避体系，第一，可基于税收合法规定或税收法律要求，把房地产企业相关费用，与其其它税收费用相结合，通过利息费用的结合，扣除开发成本，避免利息扣除风险。第二，房地产企业可在各大银行贷款利率基础下，合理归算自身限额，保证扣除限额最大。第三，当面临税收筹划的不同风险，或在筹划过程中，为保证利息扣除风险的规避，房地产企业可根据实际情况，进行上述两种方面的选择，从而实现合理税收筹划。

（四）分化企业项目定位和运作模式方向

面对多变的房地产市场，要想保证房地产成本，减少相关税收消耗，就需根据市场变化，实时调整房地产项目定位。如当房价上涨时，针对消费者购房心理和实际房价情况，从产品设计出发，房地产开发商可将原有高额的配置住宅降为低价普通住宅项目，一来减少市场带来的消费冲击，提高经济收益，二来可根据免税规定点实现税收筹划，降低成本消耗。同时，如果房地产已经开始土地增值税清算，那么就代表房地产开发商已经进入相关利润收益阶段，所以，适当分化地产项目定位，可增大利润，减少不必要的利润消耗。此外，当房价急速提升时，房地产开发商除了调整项目定位外，还需在运作模式上，结合用户需求和市场行情，采取多销增量的方式提高利润收益，增加資金成本。同时，房地产开发也需在调整项目定位和改变运作模式基础上，持续关注高档住宅和相关用户动态，针对社会发展，家庭高经济现象必将成为未来发展趋势。因此，面对高经济家庭，高档住宅项目作为高消费的标志，必将成为高经济家庭的需求。总之，对于市场的风险变化，房地产公司必须根据市场情况，实时变化，避免相应税收筹划风险，提利润保成本，实现房地产企业正常运行。

四、结语

综上所述，为了达到最高的经济效益，房地产公司应该掌握税收筹划这一有效减少税负的武器使用方法，重视对其自身土地增值税清算的工作，合理合法地降低税收筹划风险及其带来的负面作用，在运用过程中，房地产公司也要考虑到利用税收筹划会造成的种种不利影响。所以，房地产公司在享受税收筹划工作给公司带来的众多有利影响的同时，必须树立并不断提高风险防范意识，促进房地产公司的可持续发展。

（作者单位：南京电建中储房地产有限公司）

作者：周俊

土地开发成本房地产论文 篇3：

探讨房地产企业土地增值税的清算

[摘 要] 土地增值税在房地产开发企业的税负构成中，占有较大比重。本文根据国家相关土地增值税清算的规定，在梳理土地增值税的概念及征收管理办法的基础上，结合房地产企业土地增值税清算办法，指出现行房地产业土地增值税清算管理过程中存在的一些问题，提出相应的改进建议，以增强房地产企业的发展实力。

[关键词] 房地产企业；土地增值税；清算

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 13. 001

0 引 言

党的十九大报告指出，实现两个一百年奋斗目标，实现中华民族伟大复兴的中国梦，必须坚持社会主义市场经济改革方向，推动经济持续健康发展，要健全金融监管体制，守住不发生系统性金融风险的底线。房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，在促进我国经济的可持续发展、保持市场的平稳运行方面起着举足轻重的作用，因此，政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，土地增值税也从缓征、预征的政策转变为清算制。土地增值税是对转让国有土地使用權、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。客观并准确地深入探讨房地产行业土地增值税清算，有助于房地产行业土地增值税等相关理论的进一步发展，也有利于调节土地增值收益，维护房地产市场交易秩序及国家权益。

1 房地产企业土地增值税清算流程

土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算，并向当地税务机关上交必要的材料，办理相关手续，结清税款，具体清算流程如下：

（1）搜集与房地产企业相关的信息证件复印件。①营业执照（机构信用代码证）、银行开户许可证、开发资质证书、法定代表人身份证；②公司章程、验资报告、工商局信用公示报告、公司简介、项目简介、法定代表人简介；③公司征信查询报告（获取关联方关系信息）；④其他相关资料。

（2）搜集与房地产清算项目相关的信息证件复印件。①清算项目土地出让公告、拍卖成交确认书、土地使用权出让合同；②清算项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证；③项目竣工验收备案表；④其他相关资料，如发改委备案文件等。

（3）制定与清算项目状态相适应的销售情况明细表及汇总表。明细表及汇总表需综合反映与收入相关的如下数据信息：①预测绘面积、确权测绘面积；②销售合同信息，包括房号、业主姓名、合同面积、合同金额、合同订立时间等信息；③税务发票开具信息，包括发票开具日期、发票号码、发票金额等信息；④财务收款及退补款信息，需获取到以下资料复印件：预测绘报告、确权测绘报告、抽取的销售合同复印件、抽取的销售发票复印件、抽取5-10户业主缴款凭证复印件，如产品构成较为复杂，根据需要，可要求房地产企业做出书面的关于可售开发产品构成情况的说明在房地产企业销售收入项目中，会计师事务所应具体审核销售合同信息、报表、总账、明细账及相关资料。

（4）与房地产企业开发成本相关的数据资料。①获取清算项目开发成本凭证序时账，并对成本凭证序时账进行数据处理分析；②对开发成本凭证后附票据进行审核，审核其是否具备合规性、合法性、真实性，录入票据单位信息，以便与合同协议、付款、决算等相关信息进行关联，主要解决项目成本完整性等问题；③获取与清算项目相关的所有合同协议复印件，对合同协议及其结算情况进行审核；④就成本完整性编制预提成本情况表；⑤编制核减事项汇总表、复印核减事项凭证；⑥会计师事务所与房地产企业沟通，要求其进一步补充证据，并就是否接受成本核减方案做出书面答复。

（5）与已交税金相关的信息资料。①编制已交税金明细表，复印已交税金完税凭证；②审核房地产企业预征环节的纳税遵从情况，计算企业增值税、土地增值税、企业所得税预征环节欠税；③审核房地产企业营改增2016年4月30日前营业税欠税情况，计算营业税欠税金额；④审核房地产企业所得税汇算清缴申报质量及税法遵从情况，计算企业汇算清缴应补退税款金额；⑤审核房地产企业土地使用税、合同印花税、契税、基础设施配套费契税等的税法遵从情况，计算前述各税需补税金额。

（6）成本分配相关信息。①确定清算对象；②确定不同类型开发产品；③确定已售、未售、不可售情况；④确定成本分配方法以及成本分配基础；⑤编制成本审核情况汇总表；⑥分配开发产品成本。

（7）税款计算相关信息。①进行土地增值税应补退税的计算；②进行其他各税应补退税款的计算；③编制应补退款计算汇总表。

（8）编制并出具土地增值税清算等税款纳税审核报告。

2 房地产企业土地增值税清算过程中存在的问题

2.1 房地产企业收入确认不及时、不规范

房地产开发企业转让房地产取得收入是指取得的全部价款及有关的经济利益，分为直接销售开发产品和视同销售收入两种形式。房地产企业在土地增值税应税收入的实际操作审核时，往往会出现以下方面的问题：第一，部分房款收入存进老板私人卡号，或者以部分房款抵偿土地、拆迁补偿款等，造成资金在账外循环；第二，企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入，存在侵蚀土地增值税税基的行为；第三，部分房地产企业不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。

2.2 房地产企业成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围

房地产企业的开发成本是最难查实的关键环节，目前，房地产开发企业在成本费用方面的违规行为主要表现在以下几个方面：第一，通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。如：采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票虚列成本；第二，混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。比如：在房地产开发项目中，项目招待费计入了开发间接费用，混淆了归属范围，应归集期间费用，也就是说，项目招待费不属于开发成本，应该从开发成本中调整减少。

2.3 房地产企业逃避或拖延土地增值税清算的现象普遍

在税务部门通知房地产企业执行土地增值税清算的过程中，部分房地产业为了逃税或拖延缴纳增值税， 在财务账簿上动手脚，采取分期开发等方式，将项目销售比例控制在一定的范围之内， 以逃避税务部门的土地增值税的清算征收。

3 房地产企业土地增值税清算问题的对应解决建议

3.1 审核房地产企业销售收入的真实性

我国相关税法规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。首先，房地产企业应根据项目销售发票、销售合同，对外公开其销售收入信息，对销售合同所载商品房面积与“房产测绘技术报告（实测）”实际测量面积不一致的情况，核对发生补、退房款的收入调整；其次，对销售价格进行评估时，审核其真实性，区分住宅与非住宅，确认对应的可售面积、已售面积、剩余面积及收入金额，未售房面积，进而顺利确认整个清算项目的收入。

3.2 审核房地产企业土地增值税计税扣除依据

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定：房地产开发费用的扣除问题，在财务费用中的利息支出中，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；第二，在房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金的审核方面，企业须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除；第三，检查相应的合同支付款明细及项目工程结算确认书；第四，进行发票真伪查询，确认公司账上的明细与发票中是否一致，确认费用成本发生的真实性和准确性。

3.3 遵守国家有关房地产业土地增值税清算的规定，鼓励企业及时纳税

一方面，房地产企业各部门应该根据房地产的变化情况及时进行调整，提前做好相关的土地增值税清算的准备，并且根据企业自身的实际情况，选择科学合理的清算方法，来强化土地增值税的管理，进而实现房地产企业的纳税行为规范化，避免逃避或拖延土地增值税清算现象的发生；另一方面，国家及有关部门适时改进土地增值税的清算政策，保证房地产企业及时纳税，进一步促进土地增值税清算工作的顺利开展。

4 结 语

综上所述，土地增值税是房地产企业需要交纳的重要税种之一，对规范土地和房地产交易市场具有非常重要的作用。但是，从现阶段来看，房地产企业在土地增值税清算的过程中，还存在一些不足，本文针对房地产企业土地增值税清算过程中的主要问题展开了深入的研究， 并提出了相应的改进建议以促进土地增值税清算工作的顺利进行，进而增强房地产企业的发展实力。

主要参考文献

[1]李光.房地产企业应正确对待土地增值稅[J].商业会计月刊，2009（9）：50.

[2]王芳.浅谈房地产企业土地增值税清算几点问题和方法[J].企业导报，2013（20）：83-84

[3]王人之.土地增值税清算问题探究及对策[J].山西财经大学学报，2013，35（s1）：83-84.

[4]叶剑平，杨乔木，施昱年，等.中国土地增值税征收问题研究——背景、效果和建议[J].北京社会科学，2014（5）：21-27.

作者：刘肖