总结对于个人的成长而言，是我们反思自身、了解自身、明确目标的重要方式，通过编写的总结报告，我们可以在工作回顾中，寻找出自身的工作难点，掌握自身的工作优势，更加明确自身的发展方向。今天小编给大家找来了《物业工作经验总结》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。
物业公司收取物业费经验总结
落实制度明确责任，有效推进收费工作
年初以来，XXX管理处始终把物业费收缴作为重点工作来抓，紧紧围绕物业费的收缴开展各项工作，做到明确责任、全员参与，多措并举，注重实效，用良好的服务和卓有成效的工作赢得业主的理解和支持，截止目前A区已办理入住943户，收取物业费590户，收费率为63%，收费工作取得了良好成果。其主要做法：
一是严格落实岗位责任。管理处按公司要求，从上到下签订了岗位责任书，并按责任制的内容落实到工作中，把收费指标落实到个人，从处长到楼管员都有具体的任务指标，燕从思想上引起重视，将收费指标与个人业绩考核挂钩，周例会进行讲评，强化了大家的收费意识。
二是全员参与分组定量。将楼管员、客服员划分成组，分配任务，互相配合进行收费工作。包括工程维修人员上门服务时也不忘提醒业主缴纳物业费，对重点户主管骨干上门做工作，形成人人收，合力收的氛围。
三是加强沟通主动工作。利用装修指导的时机向业主宣传物业所做工作，利用巡查机会与业主拉家常，征询业主对物业工作的意见和建议。对患有老年疾病、空巢老人、家中有新生儿、儿女在外地工作的业主，客服定期打电话询问家中情况，重点对象更是登门服务，楼管员巡查时也努力帮助解决困难，让业主感受到了温暖，在各类节日前向业主发送微信祝福，在拉近距离的同时也深深感动了业主。
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四是主动作为解决难题。暖气不热，维修人员不厌其烦上门排气放水，帮助封闭窗户;遗留问题影响装修，业主出料物业出力帮助解决，还为装修出主意提建议，防止业主被装修公司欺骗，也预防违规的发生，使业主体会到了物业的用心服务。
五是有的放矢突出重点。平时工作中突出抓重点人和重点事儿，对小区中经常挑毛病、散谣言、聚众挑事的重点人，他们总是给予重点关注，主动靠近交朋友，第一时间帮他们解决诉求，转变他们对物业的敌对情绪，将他们的不利影响降到最低。
通过以上措施，XXX管理处在小区基础设施不完善、不配套，业主积怨深的前提下，迎难而上，有效的化解了这些矛盾，使物业费收缴工作有效推进，取得了良好的成果，走在了公司各管理处的前列。
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创新“四化”管理亮特色 提升服务能力促和谐
近年来，xx局把加强机关小区物业管理作为提高后勤服务保障能力的一项重要工作，紧抓不懈、逐步推进，坚持在小区设计、庭院绿化、规范管理、文化营造上下足力气，围绕机关小区建设“庭院化、标准化、人性化、规范化“的“四化”目标，不断创新服务方式，提高物业管理水平，为干部职工提供了一个环境优美、功能齐全、服务完善、氛围和谐的园林式家·园，我局也因此先后获得“庭院绿化美化先进单位”、“全省卫生管理先进单位”、“xx市安全示范社区单位”、“四城联创先进单位”、“平安单位”等10多项荣誉称号，树立了良好的部门形象。我们的主要做法是：
一、统筹“三个突出”贴近实际，为打造庭院化小区做好科学规划
机关庭院，是机关干部职工集生活、工作、学习等多种日常活动于一体的重要综合场所，也是xx部门接待来宾、展现形象的主要窗口，针对这一特点，我们在小区设计上，树立科学规划、统筹兼顾、着眼长远的理念，分步实现小区庭院化建设。
一是加强小区景观布局，突出xx内涵。我们始终坚持将主题文化、部门形象寓意于小区布局中，在小区设计上，特别邀请了具有国家二级资质的xx师院园林系的教授和园林局人员设计小区景观方案，突出实用便利、大方朴实、高雅美观的特点，不搞标新立异、哗众取宠，整个小区布局醒目清楚，布景简洁有致，很好展现了xx部门聚财为民、执法为民的工作理念和追求，也
1 成为我局接待各级来宾参观休闲、展现形象的主要阵地。
二是做好小区统一规划，突出民本需要。我们坚持小区建设统一规划和管理，比如，对住楼区作统一要求，一律不准乱搭乱建、乱停乱放，同时，又充分考虑干部职工生活需要，统一规范了停车场、车库、休闲场、花园等各种功能区，保证了机关小区的日常运转。
三是坚持小区长期建设，突出分步实施。我们将机关小区建设作为一项长期、渐进的系统工程，结合长、中、短期目标，分计划、分阶段、分步骤逐一实施。根据小区建设的需要，我们在每年初挑选出1-2件最紧要的事情，集合财力、物力，在厉行节约、力求质效最大化的基础上一件件落实完成，不盲目建设、不随意超标。通过几年来的逐步建设，最终形成了现在集观赏、服务、休闲于一体的庭院景观。
二、坚持“三管齐下”打牢基础，为实施小区标准化建设提供有力保障
我局始终将加强机关小区建设和管理作为构建和谐xxxx的重要组成部分，坚持领导上重视，资金上投入，管理上规范，着力推进机关小区标准化建设。
一是健全组织抓保障。我局成立了机关小区建设工作领导小组，由“一把手”亲自担任组长，分管机关的副局长担任副组长，服务中心及各部门相关同志为小组成员，负责全局的小区建设和养护管理工作。在机关的日常维护中，领导小组成员按照管理责
2 任要求，明确责任，合理分工，相互配合，做到工作有计划、有目标、有考核。
二是投入资金抓创建。机关小区建设是一项人人受益的民生工程，也是打造xx品牌的形象工程。一直以来，我局始终将有限的资金投入到机关小区建设之中。近几年，我们庭院建设投入资金100余万元。同时，我们将小区维护养护费用纳入专门的资金预算，专项开支，不得挪用。
三是务实建设抓合力。我局以“家·园”文化为依托，引导干部职工甚至是机关小区的家属、孩童自觉遵守管小区理规则，相互监督;局领导还利用节假日休息时间带领干部职工对办公和生活小区进行绿化、净化、美化，增强干部职工主动建院、护院、爱院的责任心，形成了“大家参与、共同建设、个个受益”的良性循环，让小区不仅自然环境优美，还充满了家的和谐氛围。
三、着力“四大工程”创新服务，为增强小区人性化功能打造特色亮点
在机关小区的实际建设和管理过程中，我们始终围绕以人为本、人与小区和谐共生的理念，坚持机关小区建设与环境美化、小区服务、文明创建同步推进，不断创新和完善了机关小区的服务保障功能。
一是坚持开展形象工程，以优美的环境愉悦人。在小区环境建设上，我们坚持“四化两达标”的原则，即，认真抓好xx小区内除“四害”工作达标和责任门前“四包”工作达标。坚持做好小区净
3 化、亮化、绿化、美化工作。在环境净化方面，我们实行卫生巡查制度，推进垃圾袋装化管理，建立固定垃圾投放点，定期消毒，消除蚊蝇滋生地;对宿舍小区生活用水箱进行定期洗涤消毒，确保饮用水卫生达标。在环境亮化方面，我们根据不同区域需要，分别在住宿区、办公区和花园区布置了造型优美的照明灯、观赏灯，方便照明、增强美观。在环境绿化、美化方面，我们不仅对小区林木花卉进行专业种植、养护，在小区内适时摆设鲜花盆景，还发动全体员工开展绿色义务工程，要求每位职工至少种养一盆(棵)花木，增添小区的绿色景观。目前，我局机关绿化覆盖率达到80%，小区内景观乔木、盆景、花卉、灌木与草皮搭配有致、观赏悦目，形成了“季季有花、四季常青”的怡人景观。 二是切实开展民生工程，以周到的服务温暖人。在小区服务上，我局坚持资金投入，落实了“六建两畅通”服务，先后建起了标准的乒乓球室、篮球场、羽毛球场，统一规划了停车场，还见缝插针地在住宅楼周边的草坪上安建了健身器械场，利用住宿楼后面的空地修建了小花园;实现庭院路面全部刷黑畅通、宽带网络入户畅通，同时，对小区内的水、电、消防等系统等进行定期检修维护，为干部职工营造了一个良好的工作、学习、生活和娱乐环境。
三是创新开展低耗工程，以科学的理念引导人。近年来，我们引入低碳理念，不断创新服务举措，在小区节能减排建设作出了有益探索。对公共用水用电进行清理，关闭部分公共场所水龙
4 头和电插座，将公从照明开关改为声控开关，并在新建的停车棚里设置了一车位一水表一电表，降低了公共用水用电损耗。同时，我们还建起了花卉种植园，自行培育各种花卉苗木，共有品种30多种、400多株，不仅很好地提升了小区的空气质量，还降低绿化成本。
四是着力开展安全工程，以可靠的环境保护人。我们与当地公安部门联合设立了警务室，对办公楼和宿舍区的消防、值安等情况进行24时监控和巡逻，要求值班的保安人员对机关办公楼和生活区内实行昼夜视频监控与实地巡逻相结合，每天对办公楼进行逐层巡逻不少于3次，形成了技防、物防、人防“三位一体”的防御体系。同时，我们每年都开展消防演习，多次聘请卫生、交通、公安等部门的专家讲授安全防范知识，并在内部办公网开设安全知识专栏，组织员工进行安全知识讲演、知识竞赛等活动，提高干部职工的安全防范意识和能力。近年来,我局机关小区未发生一起盗窃事件和安全事故，很好地保障了人身和财产安全，为机关正常运转和干部职工生活起居提供了可靠安全的环境。
五是注重开展文明工程，以丰富的文化熏陶人。在小区建设上，我们不仅注重硬件设施建设，更注重将小区建设与文明理念、文明行为、文明生活结合起来，以良好的人文氛围衬映优美小区环境。近年来，我们一方面积极从细微处着手，通过在小区的花坛、楼道口安置温馨小语牌、文明提示牌，开展健康生活教育和科学知识普及教育，向干部职工发放“xx文明小常识”、“健康知识
5 问答”等资料，举办妇女健康知识讲座等举措加强庭院文明氛围建设，另一方面，持之以恒的开展文明单位、文明楼栋、文明家庭、文明个人的创建活动，教育干部职工将“修身、齐家、治税”作为人生主旋律，把“工作、学习、健身”作为每天三部曲，更把这种健康朴实的理念融入到小区文化建设中，大力倡导“互敬互助、和睦包容;健康进取、爱家护院”小区文化，营造“院美、人美、情更美”小区环境。
四、落实“四项结合“加强管理，为推进小区规范化运转提供联动支撑
优化小区建设，管理是关键。为此，我们从制度上着眼、从队伍上入手、从考核上着力，统筹协调，积极落实“四项结合“的联动模式，有效提高了机关小区管理水平。
一是落实素质提升与制度约束相结合。我们一方面注重加强小区工作人员的政治素质、文化素质和管理能力，定期组织保安、保洁、花匠、水电工等小区工作人员进行思想道德、职业道德教育，树立“小区管理无小事”、“小区形象就是xx形象”的服务理念，让大家通过日积月累的职业教育感悟爱岗敬业、乐于奉献、为人美德的服务品质，进一步增强责任意识和服务意识。加强小区管理人员的工作技能培训，针对不同岗位需求，增强物业管理、基本礼仪、治安防范、紧急情况处理、植林护园、卫生保洁、水电维修等日常工作技能培训，不断提高小区物业管理和工作人员的工作技能和综合素质。另一方面，我们将小区管理纳入制度化轨
6 道，坚持以制度管理人，以制度管事，并根据管理实践不断制定、修改和健全小区管理制度，近年来，先后制定《机关公共守则》、《卫生检查管理制度》、《创建“平安机关”实施意见》等10多个办法，三次修订了《关于建立节约型机关促进节约型社会建设的意见》、《关于节能减排工作实施方案》，对岗位职责、工作内容、工作标准、完成时限、检查考核等予以逐一明确，加强了制度的执行性和考核性。
二是落实责任考核与奖惩激励相结合。我们一手抓紧岗位责任考核，对小区管理人员逐一明确岗位职责和工作要求，明确应遵守的纪律和规定，建立权责对称、控管有力的岗责体系，比如，对保安人员在值班、巡逻等方面都有明确规定，对于巡逻不及时或未巡逻的第一次予以警告并扣分夜间值班费，连续二次予以辞退。同时，一手抓紧奖惩制度兑现，将小区工作人员的奖金与工作实绩挂钩，严格落实综合治理“一票否决”制度，并对工作上有突出表现、群众评价较高、技能上有创新的工作人员给予精神奖励和适当的物质奖励，鼓励工作人员立足岗位，在机关安全管理、卫生防疫、节能降耗等方面加强学习和探索。近年来，我们通过奖惩制度的兑现，先后辞退10名保安人员、其它人员15名;表彰和奖励工作人员25余次。
三是落实自身管理与专业协管相结合。为了加强小区精细化、专业化管理水平，我们在积极加强自身管理的同时，针对工作的专业性、技术性特点，聘请专业队伍进行协助管理，比如，
7 针对小区绿化需要，我们聘请了三位园林专业人员对园林绿化植物进行修剪、施肥、除草、杀虫、中耕和防冻等专业的绿化养护工作，更换补植损毁缺失树木，确保园林植物生长茂盛。针对小区保洁需要，我们定期雇请保洁人员做好办公区、机关门口的卫生消毒以及垃圾池的清理运输工作，做好环境卫生工作。针对安全生产需要，我们定期聘请专业的技术工人对机关小区食堂的锅炉、办公区的中央空调等机器进行检修，提高小区环境的安全保障性。
四是落实日常管理与重点整改相结合。我们在坚持做好日常防管，打牢小区管理基础的同时，针对节假日的管理需要，整合人力、物力，加大小区的巡查和安全防控力度，对水、电、火、门等重点部位加强巡逻和监控，对进出生活小区和办公楼的可疑分子进行登记和严格询问，确保节假日安全。同时，我们根据上级机关的机关管理要求和标准，认真查漏补缺，加大整治力度，做到“缺什么就补什么，哪项不达标整改措施就跟到哪里”，在去年全市“四城联创“工作中，我局根据亮化工作要求，迅速组织人员安装庭院灯40盏、美化射灯26盏、LED景观灯6盏，对局办公楼区进行亮化，为市貌环境和小区夜景增添了景观。
几年来，我局在庭院建设上虽取得了一些成绩，但工作与兄弟地市相比还有很大差距，我们将借助全省会议东风，学习借鉴先进经验和做法，在发展中求完善，在创新中求提高，使我局的机关服务中心各项工作更加规范、更加高效。
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我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心。现有职工361人，公司下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，目前辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米;管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下业主对物业管理服务水平的新要求，我们始终坚持以“居民至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新具有玉山特色的“GIN”绿色物管新思路，为玉山物业公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与探索，我们建立和完善了一套科学的小区管理制度，内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。公司于XX年9月通过了ISo9001国际质量体系认证，公司近年来还先后多次荣获山东省、东营市和管理局“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“油田道德示范点”、“先进基层党组织”等60余项荣誉称号。XX年，公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。公司所管理的雅苑小区被评为“国家级示范住宅小区”，翠苑、舒苑和清苑三个小区被评为“省级优秀住宅小区”。精细的管理锤炼出了过硬的队伍，XX年，公司的雅苑物业站被评为管理局“十佳示范队”，综合维修队被评为管理局“名牌基层队”，治安保卫队和办公物业管理队被评为管理局“行业一强”。几年来的实践使我们意识到，一个物业公司要想发展必须依靠其内部的严格管理，公司的发展过程同时也是管理创新的过程，物业公司只有不断的创造出新的管理模式、新的操作流程，以实现各管理要素的合理组合，才能够健全体魄，去抢占日益广阔的物业市场。
下面，我将玉山物业公司近几年来在强化内部管理工作中的一些主要做法向大家做如下汇报：
一、深化一个“精”字，进一步夯实了公司管理工作的基础所谓“精”，就是要求我们的工作要在原来的基础上，加以提炼、总结，取其精华，发扬继承，要做到精益求精，力求完美。物业公司在日常的管理服务过程中，每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。在油田深化改革、重组改制、市场化运作机制逐步形成的新形势下，我们从提高企业生存竞争能力的高度，不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制，不断健全各项管理工作的运行机制，不断加强内部管理工作的过程指导，全面夯实了公司管理工作的基础。一是在运行机制上下功夫。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识，仅XX年，公司就优化下来多名职工充实到了门卫、绿化等原来家属的岗位上，既节余了费用，又安置了富裕人员;在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。
二是在素质培训上下功夫。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。XX年我们对公司部分机构和人员进行了相应调整，优化了人员结构，简化了管理流程。我们一是通过加大对基层干部的培训力度，建立健全了公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到了管理岗位上，通过扎实有效地培训，使公司每一个站、队长都学会了标书编制、成本测算，与居民沟通的技巧和独立投标的技能，全部具备了独立经营管理的能力。二是加大了对职工队伍的培训力度，各基层单位都建立了“一人一课”、“导师带徒”等简单有效地培训办法，激发了职工学习业务的热情。目前，在公司的员工中，大专以上占21.4%，中专占17.8%，技校以下占60.9%。
三是在品牌建设上下功夫。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，XX年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，我们通过企业文化和学习型组织的创建，经过几年的探索，逐渐形成了具有玉山特色的文化体系，并通过不断的锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品，进一步增强了玉山形象的影响力和渗透力。
二、把握一个“细”字，进一步促进了公司管理工作的规范所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密，管理要细致入微，不能只浮于表面，而要扎实深入，管理到位。目前的物业管理与服务水平的差异往往是体现在细节的管理上。我们物业公司每天处理着数不清的事情，保洁、保安、绿化、维修等，件件琐碎，看似无关紧要，小事一桩，可是小事一旦因为某个环节、某个细节处理不好，很可能转化为大事，影响信誉。相反，每个细节、每一个环节、每一件事情都能做到位，我们的整体管理水平就能提高。对于任何一项工作来说，构建设想是前提，落实到细处却是关键。近年来，由于区域的整合以及不断的发展，玉山物业公司的管理面积逐渐变大，管理难度也随之增加，为确保工作质量不降，公司狠抓了细节管理，将管理延伸到了每一名员工的每一个动作、每一次微笑当中，进一步促进了公司管理工作的规范。一是以ISo9001质量管理体系为基础，细化了管理服务的标准。近年来，公司依据ISo9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”。我们将工作人员入户要穿鞋套，要怎样敲门、要怎样问好、工作服要全部纪扣以及工作证的佩戴位置等等琐碎细节都做了规范要求，ISo9001质量管理体系的推行，更新了服务理念，各岗位都按照“写自己所要做的、做自己所写的、记自己所做过的”的基本要求履行本职工作，进一步完善了各项管理制度、操作规程和激励约束机制，把物业管理工作提高到了一个新的水平。二是以开展承诺服务为切入点，增强了员工为居民服务的意识。物业管理的产品是服务，谁的服务得到业主的认可，谁的服务就更广阔，产品就卖的多，就有市场。几年来，公司全面实施了承诺服务制，公开了承诺内容和服务标准，要求维修人员在接到居民的报修或咨询后，在服务范围之内的必须在20分钟内赶到现场处理解决，需要协调其他部门的必须在24小时内通过电话或者走访等形式给用户一个肯定的答复。同时提出并推行了“首问责任制”，各基层单位分别建立了“首问负责制”日常工作记录本，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。在全员中树立了“为他人服务是愉快”的观念，从而增强了员工为居民服务的意识。三是以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。近年来，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。在小区维修方面，公司组建了“彩虹服务队”，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务。在治安工作方面公司全面推行了“准军事化管理”，设立了24小时报警值班室。在物业管理工作中，公司实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性。同时公司还通过建立“定期回访”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。为给居民提供更加人性化的服务，公司在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄录，小区建设有电子大屏、背景音乐以及周界防范系统等，物业站也基本实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。
三、坚持一个“严”字，进一步提高了公司管理工作的水平所谓“严”就是严格管理，从领导做起，从小事做起，做到点滴不漏，将每一项制度与措施毫不递减的执行到公司的每一个角落。实践使我们意识到，强化内部管理，关键在于严格落实各项规章制度，只有实施严格的考核与监督，才能够确保管理措施的到位，才能够提升公司的整体管理水平。一是通过建立三级考核网络体系，促进了管理水平的持续提高。监督考核对工作过程的控制以及管理轨道的通畅起着至关重要的作用，是影响管理水平持续提高的关键。为此，公司领导层始终重视考核体系的建设，打破了原有的监督考核体系，建立健全了“三级”监督考核网络，即对小区内出现的包括治安、环卫、维修等问题，首先责任全部落实到物业站，再由物业站对专业队进行分项考核，这样就使物业站既自觉的加强日常管理，又在考核专业队时自觉的严格起来，同时专业化队伍为挣取劳务费用而主动的加大细节管理和强化人员素质。“三级”监督考核网络的运行，既使各类矛盾问题象“倒三角形”一样由物业站逐层递减并最终解决消化在基层;又使责任压力象“正三角形”一样由物业站逐层递增最终增强基层职工的责任意识，使管理干部减轻压力，轻装上阵，甩开膀子更好的为公司献计谋策。为使考核更加科学、更加严格，我们还出台了《玉山物业公司日常考核细则》和《日常考核奖惩兑现办法》等一系列制度，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，XX年，在社区组织的四次考核中，玉山物业公司全部名列前茅，在油田公共事业部的居民问卷调查中，玉山物业公司居民满意率高达98%。二是通过建立绩效考核激励机制，激发了管理工作的有效性。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，公司从各基层单位抽调了10余名骨干集中购买了书籍并系统学习了绩效考核的理论实质，通过不断的吸收、消化，逐渐建立健全了符合玉山实际的绩效考核体系，建立了一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，同时把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高了员工个人的业绩能力，充分激发了公司管理工作的有效性。三是通过建立严格的成本考核体系，增强了队伍的成本节约意识。随着XX年补贴费用的大幅压减和XX年“零补贴”的即将到来，为公司的成本管理工作提出了更高的要求。为使有限的资金发挥最佳效益，公司将全年的成本费用指标，经过科学合理地测算后，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，签订成本费用承包合同，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制。针对公司机关人员大事小事都用车的现象，公司在认真调研的基础上，退回了车队的两台车，只留一部值班车，并由综合办公室严格把关、统一调度，对路程近的骑自行车，对路程远的集中安排，降低了车辆的往返率以及费用的支出。公司要求各单位全部实行日记录、月分析、季兑现。公司成本检查考核工作小组定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年末，公司对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚，进一步增强了队伍的成本节约意识。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定电话7部。XX年全年节余成本近百万元。精细的管理是企业实现发展的保障，多年来的实践证明，一套科学有效地管理是企业效益的根本，玉山物业公司正是通过不断的强化内部管理，不断的优化内部结构，使公司在发展道路上越走越宽。近几年来，玉山物业公司凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，XX年创造了150多万元的外部市场收入。XX年元旦，公司还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。目前，胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难;一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。
物业管理作为社区下属的一项主要业务，应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做。同时，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。
红星物业公司经验介绍:"亲情服务 为民解忧" 随着市场经济的日益成熟，物业管理行业的竞争越演越烈，如何在激烈竞争中更好地谋求企业的发展，探索出一条适合公司发展的服务模式，是我们物业管理有限公司一直研究的课题。在总结几年来物业管理经验的基础上，结合物业小区的物业管理实际，我公司于20101年就明确提出了在公司范围内全面实行“以人为本，亲情服务”的管理模式，把“以人为本、亲情服务，追求卓越，铸造祥云品牌”作为公司的经验理念，以为业主创造安全、整洁、舒适的工作生活环境为宗旨，有针对性地引导公司员工转变服务观念，牢固树立亲情服务意识和以业主为中心的思想，通过寓管理于亲情服务，以亲情服务促管理的方式，促进了公司各项物业管理工作的全面发展，有效地提高了“祥云物管”品牌的社会知名度。
一、从质量管理入手，完善亲情服务管理体系。 体现物业管理水平的根本标志是服务效率和服务质量，业主需求的服务效率就是热情、快捷、方便，业主需求的服务质量就是周到细致地解决问题。物业公司在物业管理过程中，业主既要求要有好的服务质量，又重视和追求服务过程的每一个细节，物业公司的服务流程、服务技能、服务礼仪、服务态度等都是业主关注的焦点，这就要求我们的服务工作不但要重视结果，还要重视服务过程。要改变传统的管理模式，提高服务质量和业主满意度，就必须从质量管理入手，通过亲情服务的手段不断改进和完善企业的质量管理工作。 我们祥云物业管理有限公司是我市物业管理行业首批通过ISO9001国际质量管理体系认证的物业管理企业。ISO9001质量管理体系为公司全面实行规范化、程序化、标准化的质量管理提供了可靠的制度保障。为此，我公司依据ISO9001国际质量管理体系标准，建立了130多个物业管理标准作业规程，重新修订和完善了公司的各项管理制度。在加强物业档案资料管理的同时，还建立了相应的绿地绿化管理档案、非市政道路改造档案，亲情服务档案。针对物业服务规程的每一个细节，制定了相应的亲情服务措施和办法，并利用保洁、巡检、维修、养护、回访、征求意见等工作记录，对物业服务和亲情服务质量进行全程跟踪记录。为了保证亲情服务工作，切实抓出成效，公司成立了以总经理为组长的亲情服务检查督导小组，全天候跟踪指导亲情服务工作。每月召开专题会议，对亲情服务工作质量和效果进行评估。针对服务工作中暴露的问题和薄弱环节进行认真地分析研究，找出症结所在，及时采取相应对策，改变和规范服务行为。对亲情服务过程中的成功经验和做法进行总结完善，并写进公司《员工守则》，使之成为公司全体员工的日常行为规范。我们就是在这样的不断实践、总结、改进和完善的过程中，建立了一套和ISO9001国际质量管理体系相对应的亲情服务管理体系。一年多的亲情服务实践，使我们清醒地认识到：如果说质量管理是企业的立业之本，那么亲情服务就是企业飞向成功的双翼。
二、强化亲情服务意识，提高员工服务技能。
服务意识是提高服务效率和服务品质的重要前提，服务技能是提高服务效率和服务质量的重要保证。服务意识决定服务态度，服务态度决定服务效率和服务质量。管理服务人员有了服务意识，才能从思想上端正服务态度。有了正确的服务态度，才能有主动的服务行为。因此，我们祥云物业管理有限公司从开展“亲情服务送万家活动”伊始，就着重从培养员工亲情服务意识和服务技能上狠下功夫。我们公司专门成立了员工行业技能培训中心，常年坚持对员工进行服务意识、服务礼仪和服务技能的培训，通过组织员工对“敬业精神、雷锋精神、仁爱精神、刻苦精神、团队精神”的学习，增强员工服务意识，培养企业文化。引导员工完成“以人为本”的观念转变，摆正服务过程中“人”的位置，关注“人”的需求。尊重业主，善待业主，亲情服务业主，让业主满意，以业主为导向，做好“人”的文章。
我们抓住公司会议和举办各种活动的大好时机，不失时机地对员工进行企业精神和企业文化教育，提高公司员工的综合素质。同时，我公司制定了严格的岗位技能培训标准，坚持对公司员工系统的服务技能培训。岗前培训考核达不到服务技能标准的不上岗，岗位服务技能达不到业主需求标准的，进行二次岗位技能培训。在公司范围内广泛开展比、学、赶、帮、超活动，通过走出去，请进来等多种形式，营造良好的学习氛围，真正做到能者上，庸者下，增强了公司员工的危机意识。2004年公司对102名员工进行了系统的岗位技能培训，27名员工进行了二次岗位技能培训，16名重新上岗，11名被辞退。从而，增强了员工服务意识，提高了公司员工服务技能，优化了员工队伍。
三、以亲情服务，赢得业主的支持和信任。
旧小区的物业管理难，是我们每一个人的共识。随着《物业管理条例》的施行和相关法律法规的出台，业主“花钱买服务”的意识逐渐增强，对物业管理的要求也越来越高。为此，我公司每接管一个小区都采取“先服务，后收费”的办法，先征求业主的意见，从解决业主关心的热点问题入手，在做好物业服务的同时，主动和业主沟通，心贴心、零距离的和业主交朋友，了解业主的服务需求，耐心听取业主的意见和建议，让业主充分体会到物业服务人员对业主的尊重和重视。通过周到细致的亲情服务，主动为业主排忧解难，从而使我们的服务人员尽快熟悉业主，也让业主通过我们个性化的特色服务，了解我们服务人员的服务品质和服务能力，进而赢得业主的理解和信任，关心和支持我们的服务工作。人与人之间产生情感的规律就是接触的时间越长，接触的次数越多，产生情感的速度越快。你用真心真情服务于业主，时间长了，业主也会以同样的方式回报于你。2004年3月，我公司在接管中心小区时，在对小区环境进行集中整治的过程中，了解到区内有几栋楼的室内排水管道常年堵塞，无法使用的情况后，立即抓住这个和业主日常生活密切相关的热点问题，主动上门服务，帮助业主疏通管道，在区内引起了业主的巨大反响，受到了业主的广泛好评。如胜利巷15号楼中单元东户的厨房下水常年堵塞，楼上楼下的业主都是用盆端污水往卫生间倒，给业主日常生活带来了诸多不便。我们立即派三名有经验的疏通工上门免费为业主疏通管道。管道通了，业主笑了，感动得住在5楼80多岁的陶增华老人逢人就讲：“我们堵塞好几年的下水道，祥云物业公司一来就给疏通了，服务热情还不收费，这个物业公司真好，看来我们选聘祥云物业公司为我们服务真是选对了”。通过一件件生动的事例，拉近了我们和业主的距离，心近了，主动上门交费、沟通和反馈意见的业主多了，拒交物业管理的少了;关心和支持物业管理，自觉维护小区环境的多了，业主不文明行为少了。小区离退休的老人，还自发地组织起来经常帮助我们清扫环境卫生，看护绿地，用实际行动来回报我们的亲情服务。2004年底我公司业主满意率问卷调查显示：业主满意率达98.3%;公司全年物业收费率达88.6%;全年无一例业主有效投诉。
四、用多样化的亲情服务，创造“祥云物管”品牌，树
立良好企业形象。作为物业管理企业要参与市场竞争，就必须树立自己的品牌，有品牌才有优势，有优势才有竞争。面对业主的多种服务需求，我们祥云物业管理有限公司建立了物业管理服务与社区公共性服务、个性化服务和特约有偿服务的良好互动关系，以周到细致的服务和热忱，用亲切的微笑和态度善待每一个业主，创立了以亲情服务为特色的服务品牌。
“亲情服务”首先体现在全方位、全天候和全过程的优
质服务。全方位就是把业主的服务需求作为第一信号，在做好物业管理工作的同时，关注业主其他方面的服务需求;全天候就是一天24小时随时为业主服务;全过程就是把亲情服务贯穿到业主日常生活的整个过程，面对业主遇到的实际问题，都能做到难有所帮，周到服务。为此，我们祥云物业管理有限公司针对区内业主的不同情况，按照业主的年龄、身体状况、家庭经济状况、工作情况和服务需求，分别确定服务对象和服务内容，并逐一建立亲情服务档案，对亲情服务的内容和过程进行认真记载，做到事事有记录，件件有回音。
为了把“亲情服务送万家”活动深入持久地开展下去，我们公司把自2003年就开展的向雷锋同志学习活动和向徐虎同志学习活动，做为“亲情服务送万家”活动的主要内容，坚持常年组织公司员工义务为业主做好事，仅2004年我公司员工就义务为业主做好事813件。
同时，我们把区内的弱势群体，作为我们开展“亲情服务送万家”活动的主要服务对象，对于生活困难的下岗职工，残疾人，公司除给予物业服务费全年减免或优惠外，我公司怀着对下岗职工的深厚感情，以安置下岗失业人员为己任，优先安排愿意从事物业服务工作的下岗职工和有劳动能力的残疾人，来我公司工作，帮助他们实现再就业。这些经过培训上岗的下岗职工，有的已经走上了中层领导岗位，成为公司的主力军。仅2004年一年，我公司就安排下岗职工实现再就业46人，有劳动能力的残疾人2人，全年减免物业服务费17236元，既帮助下岗失业人员解决了生活困难，又维护了社会的安定和稳定。
对于区内的孤寡老人，我们指定专人常年对其进行专项服务，除日常关心和照顾他们的生活起居外，每逢节假日我们公司领导都亲自带着礼品前去关心和慰问孤寡老人的晚年生活。如住在古陌路75号楼的80多岁的孤寡老人苗延胜夫妇，我公司除指派两名员工常年定期前去照顾他们的生活起居外，公司领导每个节日都亲自送去粮油、肉蛋等物品慰问两位老人，还免费为两位老人在古陌早市提供了两个摊位，补充老人晚年的生活。感动的苗延胜老人特意托人用大红纸写了一封感谢信，亲自送到公司，感谢公司对他们生活的照顾和帮助，逢人就说物业公司好，共产党好。
点点滴滴，事无巨隙，只要你真心付出，哪怕是一点小事，业主也会记在心上。几年来，我们祥云物业管理有限公司用我们的亲情服务，感染和带动了全体业主，赢得了业主的广泛好评。同时，也引起了我市新闻媒体的关注，仅2004年一年威海电台、电视台、环翠有限电视台、威海日报、威海晚报、今晨6点等新闻媒体就报道我公司相关新闻27条。既树立了良好的企业形象，又扩大了“祥云物管”品牌的社会知名度。
通过“亲情服务”的实践，使我们欣喜地看到：
实行“亲情服务”，实现了业主、员工和企业三方面共赢，提高了服务效率和服务质量，加强了企业自身完善，减轻了员工 的劳动强度，节约了管理成本，提高了企业经营效益。
实行“亲情服务”，加强了企业与业主的沟通，形成了企业与业主的良性互动，有效地降低了投诉率，提高了业主的满意度。
实行“亲情服务”，赢得了业主的支持和信任，增强了业主的参与意识，提高了物业服务费收缴率。
实行“亲情服务”，为公司员工创造了一个全面发展的舞台，增强了员工服务意识，提高了管理水平，员工素质得到了全面提升，加速了员工的成长，为企业培养出了一支高素质的员工队伍。
实行“亲情服务”，扩大了公司的社会影响力，树立了良好的企业形象，提升了公司品牌的社会知名度，增强了公司的市场竞争力。
由于我公司开展的“亲情服务送万家”活动是在公司的不断摸索和探索中进行的，还需要进一步规范和完善，但我们有信心把“亲情服务”这种简单有效的服务模式，在我公司深入细致地开展下去，为提高我市物管行业的整体服务水平，做出我们应有的贡献。
做深做实“红色物业”
构筑城市基层治理创新工作新格局
——XX街道物业党建工作经验交流材料
近年来，XX路街道始终坚持以加强党的全面领导为核心，以党建引领基层治理为主线，以服务群众、改善民生为出发点和落脚点，深入实施“红色引擎工程”，打造“红色物业”品牌，通过思想教育联抓、志愿服务联网、文体活动联办、关爱帮扶联做、社会问题联治，逐步筑造起“一核引领，三化并行”的基层治理格局，不断强化党建引领基层治理创新的实际成效，持续提升人民群众的获得感幸福感，全力协同推动“红色物业”向纵深发展。
一、注重党建引领核心，把治理格局筑起来
坚持把物业服务管理融入城市基层党建工作，将加强党的基层组织建设作为深化基层治理的切入点，创新实施“红色物业”治理模式，充分发挥街道党工委“轴心”引领作用，选派街道优秀党务骨干到物业公司、业主委员会担任党建指导员，吸收物业公司的党组织负责人担任社区“大党委”的兼职委员，充分发挥党员先锋模范和双向监督作用，扎实推动了党的组织和工作向物业行业覆盖延伸。同时，通过“双向进入、交叉任职”，不断为“红色物业”注入“红色生命力”，形成了“街道整合力量统筹抓、社区属地管理直接抓、物业协调联动兜底抓，网格因地制宜直接抓”的四级联动、一贯到底的工作格局，激活了党建工作一盘棋。
二、坚持制度化保障，把治理体系建起来
坚持把制度建设贯穿始终，通过联动共治、民主自治和考核评价有机结合，切实形成了工作推进有动力、工作过程有督导、工作效果有评价、工作提升有保障的治理体系，进一步释放“红色物业”内动力。一是推行联动共治，突出“议”“商”结合。建立矛盾调解化解、社区事务民主决策、议事协商等机制，通过社区党组织召开周民情恳谈会、月问题协调会、季工作评监会“三会一体”的共治共商机制，充分发挥社区、业主委员会、物业三方的各自优势，有效化解了XX路XX号院电网改造、XX家属院物业收费等问题，最大限度的消解了问题聚集浓度，畅通了居民、物业、业主委员和社区党组织之间的沟通渠道，实现难点、热点问题早发现、早预防、早调解，防止了矛盾激化。二是实行民主自治，突出“聚”“治”并举。对涉及居民利益的重大决策问题采用“一征三议两公开”工作法，特别是在老旧小区改造上，把成立整治提升临时党支部作为先决条件，充分发挥党组织的指导监督作用，在改造意愿征集、改造内容协商、改造方案制定、改造过程监督、改造后管理机制建立等方面，充分调动居民积极性共同参与，进一步巩固和提升了党组织在居民中的向心力、凝聚力和引领力。目前，已改造完成XX路XX号院、XX家属院，剩余XX个老旧小区整治提升工作已陆续开启。三是开展考核评价，突出“建”“管”衔接。按照“党建工作实、服务能力强、社会评价好”的标准，以党建活动阵地建设、党建创优和党建品牌创建活动为基本要素，以广大居民对物业企业优质管理服务期盼为切入点，制定考核细则，完善物业服务质量评价机制，建立“红色物业”诚信台账，设置辖区物业企业红黑榜，推动物业在服务上融入政治引领功能，把对物业的管理考核纳入街道综合考核体系，执党建之“手”，行优质服务之“实”。
三、注重区域化统筹，把惠民合力聚起来
健全完善街道“大工委”和社区“大党委”工作机制，通过组织召开党建代表大会，推选辖区有影响力、号召力的公共单位、物业公司作为党建会的理事单位，每季度召开联席会议，分析研究薄弱环节和群众关心的热点难点问题，及时交流工作中的好做法和好经验，共同探索和研究辖区发展的新路子、新方法。将“红色物业”融入到“一支部一特色”的党建品牌创建工程中，形成了XX红色纪念馆、爱心储蓄银行等一批党建“金品牌”，为党工委持续推进“一特色一典型”擦亮特色活动奠定了坚实基础。积极整合各类服务资源，组建绿化整治、车辆管理、矛盾调解群等自治组织，引导党员在小区亮身份，起作用，充分发挥物业、党员志愿者“人熟、地熟、基础信息熟”的优势和作用，常态化开展小区日常巡逻、安全隐患排查、纠纷调解以及文明宣传等工作，通过盯处理过程、盯办结时限、盯解决成效，为小区解决了广场舞扰民、不文明遛狗、私拉乱扯等民生问题，改变了以往社区党组织“单打独斗”的局面，实现了由“政府独奏”向“全民合唱”的转变。
四、加强品质化服务，把治理成效显出来
立足实际，利用物业公司的专业背景和专业技能，采取外请“高手”，内寻“新手”，提升“老手”的办法，组建党员志愿者、青少年服务队等各类志愿者服务队伍，对接居民诉求，编制为民服务项目清单，长期开展志愿帮扶、家政服务、红色轻骑兵下基层、快乐星期天、“身边好人、文明家庭评选”“百家人做百家宴”等活动。XX社区党总支与XX物业党支部联合创建“400党员热线”，社区居民通过400热线反映问题诉求，物业党支部在线接单，物业人员与党员志愿者现场解决，党组织回访监督，使小区问题反馈及解决效能大大提升，打造了居民“点单”、物业“下单”、党员“接单”、党组织“督单”的快速反应机制，
打开了为民服务的“密码锁”，真正把党的组织覆盖与工作覆盖体现在联系服务群众的“神经末梢”。
一直以来，XX路街道围绕物业服务这个“小切口”，坚持以党建引领为核心，通过制度化保障、区域化统筹、品质化服务三方面共同发力，同频共振，将党组织链条由社区延伸到小区，铺就了服务群众的“快车道”，实现了管理“全覆盖”、民需“全响应”。下一步，街道将在“一核引领，三化并行”的基层治理基础上，积极探索社区治理的新实践，引导辖区物业持之以恒的提供更加优质、更加贴心、更加满意的管理服务，持续让小区这个社会“小细胞”焕发出大活力，不断提升辖区居民群众的获得感、幸福感、满足感。
我于2010年8月初涉物业这职业，在 工程部上班，工作过程中和房地产公司的 工程部打交道比较多，对物业工作有了初 步的了解，对物业前期和房地产公司的工 程部合作也比较愉快。前期物业介入工程 现场，可以帮助建设单位加强工程质量管 理，及时发现设计，施工过程中的缺陷， 提前防范质量隐患，使工程质量问题在施 工过程中及时得到解决，在保证工程质量 的前提下降低工程成本以及物业日后维护 运营成本，可以维护业主，房地产，物业 三方的共同利益。 接着我谈谈这段时期的工作的感受以 及认识：看懂图纸，在去核对现场，对图 纸上存在的错误以及没错误但不利于不利 于物业以后保养和维护的，可以和房地产 公司的工程部各分管部门联系沟通，建议 他们制定合理的方案或者协助他们制定合 理的方案，节约双方的成本，寻找共同的 利益。(许多问题如果在没完工前整改和 完工后整改，那完工后返工的材料，人工 费，部分还有机械费，以及管理的费用可 以减低很多)这种合作是比较容易的，也 是比较好操作的，重点在如何说服房地产 公司的工程部人员，要明确说出得失，得 出的结论是对房地产公司有利的，还要表 达我们是在无条件帮助他们。在望庄物业 工程部对房地产公司的工程部提出的上百 以上的质量问题，并且在沟通的情况下基 本已经解决，同时和房地产公司的工程部 的管理人员及技术人员建立了良好的关 系。下面说说这段时间具体的工作： 1：土建：卫生间经过养水试验，发 现漏水渗水的卫生间高达127个，经过2 也多月的防水技术处理，已经完成，并且 全部重新养水检验合格。(物业工程部提 出把渗水卫生间分成全部返工，局部返 工，注浆处理，不但可以提高工作效率， 而且可以降低成本，房地产工程部采纳建 议，希望物业工程部协助处理。)部分阳 台，沿沟也渗水，也全部处理。地下一层 有12处墙渗水，现在10处已经处理完 毕，还2处正在处理中。由于地下庭院边 的绿化分界不清容易引起争议，建议房地 产公司的工程部补加了5个护栏，关于东 7和西4的1和3单元由于设计有采光井， 下雨后靠采光井边的2至3层8户住户墙壁 渗水，在建议并和房地产公司的工程部的 沟通下，增加4个采光天窗，杜绝了墙壁 渗水。地下庭院地板开裂比较普遍，物业 工程部建议每户都增加伸缩缝，也取的很 好效果。在检查中发现东3的18个独立柱 声音异常，根据经验认为是粉刷柱子时没 浇透水造成沙灰成粉剂，和房地产公司的 工程部联系后，打开粉刷层，结果是粉刷 层手一碰就脱落，18个独立柱粉刷和批 灰油漆房地产工程部主动全部返工处理， 处理好以后请物业检查。有12套房子室 内楼板角落有3根梁和墙壁构成四方型大 概0.4平方米，内部粉刷很困难，做的也 很不规范，建议用石膏板封掉后批灰处 理，房地产工程部也很高兴的采纳了，效 果也很好。发现围墙接头处没用拉力筋， 没做垫层没加垫块，和房地产工程部反映 后，采用环氧树脂植筋。(这段围墙处本 是施工方的配电房，所以最后才做)全部 按规范施工完毕。在一户一验中发现存在 的通病：粉刷的空鼓，批灰的阴阳角，平 整度，石材角落安装不到位，石材色差， 破损，打胶不到位漏胶，门窗的变形，配 件的不灵活，调整，对这些分部分项就进 行认真检查并且和房地产公司的工程部沟 通，得到很好的解决。部分公共部位，如 楼梯面砖.楼道墙面空鼓，部分车库是独 立的，卷帘门的手动必须安装外面，车库 渗水问题，伸缩缝处理及漏水问题，去地 下车库坡道材料安装问题等等都进行分项 检查，并且把问题交个房地产公司的工程 部，以便解决。 2：给排水：卫生间的立管设计院采 用老式的废污合流，污水总管加筋管部分 没有保护，由于进入时已经完成，无法整 改，在不影响使用质量的情况下只能出张 联
系单并通知房地产公司的工程部。在检 查中发现有26根立管垂直度差，按规范 少87个立检口和183只伸缩节没安装，有 19个通气帽安装在室内，横管过长没安 装伸缩节，部分横管应该安装支架去用管 卡，部分支架间距不合理，部分排水管倒 坡，部分地漏和卫生间的50PVC管堵塞， 部分PVC管开裂等情况，RRP管卡间距过 大，过墙安装不到位，安装位置不合理， 卫生间没安装水龙头，污水泵没清理麻 丝，丝扣处没上防锈漆，没刷银粉漆等都 和房地产公司的工程部进行沟通，除刷2 次银粉漆部分没完成外其他全部完成。地 下车库没有水龙头，地下车库保洁工作很 不方便，经过和房地产公司的工程部沟 通，安装了6个拖把池及水龙头，有发现 这路水管并入物业水表计量，又提出并入 公共部位水表。 3：消防：部分喷淋头超过1.8M的有 效距离，离防火卷帘门和墙间距太小，喷 淋头和等距离过近，影响喷射有效距离， 消防管没清理麻丝，丝扣没做防腐处理， 没做水流指示标记，部分消防箱和部分支 架没防锈，部分支架脱落或者支架的膨胀 螺杆松动，部分支架间间距过大，消防栓 过低等，消防联动时天窗有2个无法复 位，应急灯灯光过暗，防火卷帘门2头有 故障，不能自动切断安全门电源(增加模 块)，风机不能自动启动，风机风速小， (增加风机或者加大风机功率)噪音大， (隔音处理)消防泵房没做集水沟，联动 反映时间过长，(模块调整)一个配电箱 接触器不灵活等等问题，经过和地产公司 的工程部及分包技术负责沟通，基本已经 处理，其中部分在解决中。 4：景观绿化道路：部分道路照明位 置不合理，垂直度差。个别景观喷水池漏 水严重，(返工，重做防水)部分景观喷 水池渗水，(修补)部分大理石空鼓，部 分水下灯和景观灯，走廊等没固定，供水 排水安装不合理，开关使用不方便，提升 水泵设计不合理，(成本太高，无法处 理，如果物业更早介入，那对平时运营成 本和维护成本可以有很好的降低)戏水池 集水沟积水严重，净化设备没水流标志， 其中室外3只配电箱安装的是室内配电箱 (更换或者增加防水绝缘盖板)绿化树木 离房子太近，影响采光，部分树枝碰到大 理石头，部分窗台外绿化土过高等问题， 道路石材有18处因为沉降或者施工质量 问题开裂，集水井盖5个破损需更换等问 题，大部分已经解决，部分等明年沟通处 理。 5：强弱电：检查发现施工时铁管套 管没做防腐，防锈，接地，套管下没做垫 层，部分电井积水严重，开裂，没做粉 刷，井盖开裂等问题，也通知房地产工程 部督促分包单位进行整改。单元照明，插 座，配电箱，水电表间，进户电缆，照 明，插座进行检查，一户一表进行核对。 对可视对讲门禁系统，监控，网络，电话 电视，信号放大器，周界报警系统，电子 巡更系统等也发现部分存在安装质量问 题，和房地产沟通，已经整改完成。
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