交易资金监管

第1篇：交易资金监管

浅谈存量房交易监管资金财务管理

摘要：无锡市存量房交易资金监管自实施以来实现了服务可视、监管透明、交易高效、资金安全，能够充分保障交易方的合法权益，但是由于监管资金的体量巨大，进出监管账户频繁，有别于单位日常行政收支，对监管资金进行有效的财务管理已成为监管机构一项新的课题

关键词：存量房;监管资金;财务管理

文献标识码：B

收稿日期：2020-03-31

自2018年1月1日起，《无锡市存量房交易资金监管办法(试行)》正式施行，无锡市房屋交易管理中心(以下简称监管机构)具体实施无锡市区存量房交易资金监管工作。通过开没监管专用账户(以下简称监管账户)、制订操作流程、确定监管服务银行、构建信息系统等工作，监管机构已为众多无锡市民提供购房资金安全保障。由于存量房交易涉及的资金情况复杂，迫切需要对监管账户中的资金进行全流程全方位财务管理，经过两年的运行，监管机构为此积累了一些经验。

1 监管资金财务管理有益经验

1.1 制度体系作为财务管理基础

作为一项关系存量房交易方、银行、房产中介等多主体的监管措施，制度体系的建立明确了各利益相关者的权责，与此关联的财务管理涉及的操作基于此也有据可依。首先，《无锡市政府办公室关于印发无锡市存量房交易资金监管办法(试行)的通知》(锡政办发[2017] 235号)规定了监管账户开设主体、收支与核算限制、资金划转方式;其次，《无锡市住建局关于印发(无锡市存量房交易资金监管服务操作细则)的通知》(锡建房市[2017]8号)明确了资金存入的前提、资金出入的基本操作流程、监管机构与监管服务银行之间对资金的管理职责权限;再次，《无锡市住建局关于印发(无锡市住房和城乡建设局资金存放内部管理制度)的通知》(锡建发[2018] 54号)强调了监管服务与资金存放银行的选择方式、资金保值增值方法、各类存放措施的审批流程。建立完整的制度体系对监管资金财务管理提出了框架性合规性基础。

1.2 规范化流程作为财务管理抓手

流程化管理作为当前主要公共管理模式于实务中广泛应用，监管资金财务管理也使用该管理方式，提高入账出账的秩序化标准化，控制因操作人员变动带来的风险，见图l。

通过制订存量房监管资金财务管理流程图，监管机构将财务管理各项工作融于监管业务流程的各个环节中，确保各项业务执行的同时有相应财务管理措施与之配套。在监管资金入账体系中，各类存入资金由监管服务银行进行确认，入账金额、资金性质以及相关的交易方信息等由其通过监管信息系统传送至监管机构，监管机构据此进行会计账务处理。在监管资金出账体系中，交易方完成不动产转移登簿后，监管机构向监管服务银行发起支付指令，监管服务银行支付完成后同样将相关信息通过监管信息系统传送至监管机构，监管机构据此进行会计账务处理。在两个体系的各环节各节点，都进行财务查询与统计，并将之与会计账目、银行核心对账单进行核对，及时查找并解决监管运行中出现的问题。

1.3 信息系统作为财务管理保障

2018年监管账户入账金额达174亿元，2019年入账金额更是达到了200亿元，由此看来，监管涉及的资金量是比较大的;另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商业贷款、住房公积金贷款、经济适用住房货币补贴款等，各类资金所有者将资金存入监管账户有既定的计划或是审批流程，存入时间有所差异，又由于无锡市存量房成交套数居于全国前列，乘数效应导致交易资金出入账频次极为活跃。以上两个因素要求最大限度减少人工干预情况发生。传统的支票、网上银行无法满足监管资金的日常人账确认与拨付要求，因此监管机构建立了监管信息系统保障各类数据和文字信息传输的准确性。通过与各监管服务银行系统、不动产登记系统、存量房备案系统的对接，监管信息系统整合各类数据，为财务管理提供多种类原始财务数据。监管机构还设计开发了基于资金监管的财务信息模块，能直接生成会计凭证，实现业务数据与财务数据的共享使用，方便各项财务数据分析，为有效决策提供科学依据。

2 当前存在问题及分析

2.1 会计核算暂无明确制度依据

由于监管账户开设在监管机构名下，因此监管机构必须对监管资金进行会计核算。监管资金作为新生事物，其本身的性质与目前的会计制度并不相适应。首先，监管机构作为事业单位，其会计核算需执行《政府会计准则》与《政府会计制度》，但是在这些制度体系中，并没有对此类资金进行会计核算规范。其次，从监管资金来说其符合《政府会计准则第5号——公共基础设施》的部分定义“公共基础设施是指政府会计主体为满足社会公共需要而控制的资产”，但是该准则认为公共基础设施“一般不可移动”，公共基础设施至少是固定资产，范畴上排除了作为货币资产的监管资金。再次，由于监管资金的存人情况取决于存量房交易方的行為，监管机构无法比照住房公积金或社保基金对缴存对象发出指令(例如调整缴存额上下限、缴存比例等)，人为直接控制入账金额的增减，因此，监管资金的人账不能以收入支出方式进行核算。

2.2 监管服务银行财务处理方式不尽相同

各监管服务银行承担监管资金的入账确认、信息报送、支付划转等工怍，资金监管的主要操作均由其完成。由于每家监管服务银行的内部制度、控制模式、数据系统等都存在差异，且目前无锡市共有15家监管服务银行，使得监管机构需对每家监管服务银行使用个性化管理方式，增加了时间成本。存量房资金监管是一个系统工程，涉及银行体系的各个层面，监管机构在财务管理的具体工作上往往要与监管服务银行的众多内设部门、网点进行协调，沟通成本较高。

2.3 财务风险管理有待提高

作为监管资金的管理者，监管机构需对每笔入出账资金进行监控。目前监管机构与各监管服务银行均为单边双向财务信息传递，无第三方直接核实。若监管信息系统传输发生错误或遗漏，财务信息在传输过程中会失真，监管机构需通过银行核心对账单进行核对，不能在第一时间发现并处理问题。交易方、监管服务银行、监管机构均会对财务数据处理与传输，在各节点转换中，若处理有延迟，就会产生未达账项，导致账实不符。

3 改进对策

3.1 积极研究会计核算方式

从委托代理角度来看，存量房交易资金监管的实质是交易方由于信息不对称造成的为解决契约最优解的路径，监管机构承担了交易方双重受托责任，类似于各地住宅专项维修资金的代管。目前，财政部正就《住宅专项维修资金会计核算办法》征求意见，一方面监管机构可根据该办法的会计核算思路探索适合监管资金的会计计量，另一方面也可以针对监管资金进行独创性研究，及时与有关专家探讨账务处理细则，将研究或理论成果运用至实务中，在财务层面报送更为精准的数据，为深化存量房资金监管模式创新助力。

3.2 统一监管服务银行操作模式

制订监管服务银行管理办法，整合现有监管服务银行的制度。建立存量房资金监管财务操作规程，将各家监管服务银行财务操作纳入统一管理。将各监管服务银行的资金存人要求、人账确认手续、财务部门职责、出账收件要求等进行规范，逐步实现各监管服务银行会计核算、账务处理标准化。加大培训力度，对各监管服务银行的财务、信贷、运营等工作人员进行培训，使其迅速全面了解各项监管资金财务管理政策。将监管服务银行印鉴、网上银行、电话银行各自所属职能与监管资金财务管理进一步融合，提升财务信息流转速度。

3.3 不断提高财务风险管理水平

树立财务风险意识，要求各银行与资金监管相关的工作人员充分认识到财务风险的严重性，在每一步财务处理中保持谨慎，准确完整地将各项财务数据通过监管信息系统传送至監管机构。升级资金监管信息系统，增加财务数据关键信息字段，增强延展性，获取监管服务银行的核心账务数据，通过与日常业务数据进行匹配核对，及时发现不明款或错款，降低人工对账强度。建立独立数据通道，将中国人民银行唯一支付数据识别号与各监管服务银行数据作比对，保障监管资金的绝对安全。

参考文献：

1.中华人民共和国财政部.政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表.中国财政经济出版社.2017

2.陈祖愿.我国房地产交易资金监管模式比较研究.天津师范大学.2015

3.赫媛媛，财务管理在存量房屋交易资金监管中的应片J -以天津市为例，中国房地产.2015.12

4.李文婷.南京存量房交易的政府监管研究.大连海事大学.2018

作者简介：马腾，无锡市房屋交易管理中心。

作者：马腾

第2篇：高频交易及其监管浅析

摘 要：高频交易在国外成熟证券市场非常活跃， 但在我国尚属于新兴事物。从制度层面来看， 我国发展高频交易存在一些限制性因素与监管上的瑕疵。虽然目前我国证券市场状况限制了高频交易的发展，但未来的市场竞争必然要求监管部门改革证券市场交易制度，放开对高频交易的管制。因此，我国应积极借鉴欧美高频交易监管经验，引导高频交易对证券市场发挥积极作用。

关键词：高频交易;市场监管;股价操纵

随着计算机和信息技术的发展，证券交易市场的结构也发生了改变，高频交易已经成为了美国证券交易的重要部分。据统计，占美国交易者2%比重的高频交易商其交易量却是股票市场总成交量的70%左右。除此之外，高频交易在全球期货市场、欧洲股票市场和外汇市场等都广泛存在。2014年9月17日，美国高频交易商拉图尔交易公司支付了1600万美元罚金就美国SEC关于其触犯最低净资本规定的指控达成和解，创下了纪录。[1]在国内，2013年的“8.16”光大乌龙指事件的发生也把程序化交易和高频交易带入了中国普通民众的视野。高频交易作为一种交易方式在欧美大行其道，虽然我国股市仍然实行T+1的交易控制，但是在债券和黄金ETF等证券品种允许进行T+0交易的情况下，高频交易也慢慢在国内有所发展，因此有必要对欧美高频交易监管策略进行吸收借鉴，未雨绸缪，对国内高频交易做出更好的监管应对。

一、高频交易的概念以及特征

高频交易，就是利用先进的计算机技术和优化计算机算法来实现在极为短暂的市场变化中寻求获利的一种电子化交易。比如利用某种股票或者期货买入卖出的微小价差或者某只股票或者期货在不同交易所之间的微小价差来获利。高频交易持仓时间极其短暂，可能仅仅几秒甚至几毫秒，所以一般而言T+0交易机制是高频交易运作的制度前提。高频交易是程序化交易的一种，所谓程序化交易是指利用计算机自动化系统，进行交易决策和执行的一系列交易策略的统称。高频交易大致具有以下几个共同特征：第一，高频交易从本质上讲是一种技术的发展，而不是一种新的交易方法。高频交易是算法交易的一种，是持仓时间相当短暂，每次交易数量不大，交易次数频繁的一种交易策略。第二，高频交易具有算法交易的性质，但是高频交易系统更为复杂，执行命令的快速高效准确对交易系统的技术设计要求达到非常高的水平。第三，在极短的时间内完成建仓持仓清仓过程，通常整个过程的时间为几秒钟，最多不超过数分钟。第四，采取短线交易的方式，基本上不会隔夜持仓。第五，高频交易要求网络的延迟尽可能小，从而可以保证众多指令能够获得有效快速执行，因而高频交易者通常通过联位服务或者接近主机服务将交易系统托管到交易所的数据中心。[2]

二、我国证券市场高频交易现状

我国股票市场实行T+1的交易制度，多数投资者对于需要日内交易的高频交易不甚关注。但是近年来随着T+0股指期货以及交易性开放式指数基金的推出，高频交易已经被运用于上述产品的交易中，而股指期货与ETF更是国内高频交易者用来套利的主要工具。[3]股指期货套利一般同时参与股票现货市场与股指期货市场交易，并利用期货合约和对应的现货指数之间的定价偏差进行套利交易。投资者也可以在ETF市场价格与基金单位净值之间存在差价时进行套利。以上两种套利机会转瞬即逝，交易速度是能否实现套利的重要因素，因此高频交易在这两种套利策略中十分实用。但是，在国内期货市场，高频交易量占其交易量比重仍然非常小，约为10%。亚洲地区高频交易比重也大约只有5%～10%，远远低于西方国家，这也为高频交易商的进一步发展提供了空间。

三、高频交易对市场的作用

学术界的部分实证研究表明，高频交易提高了市场流动性，降低了交易成本，使得市场中的价格更加有效。同时，高频交易提供的流动性也有利于降低企业的融资成本，对支持实体经济具有正面作用。高频交易商作为市场的流动性提供者，的确有利于市场交易的活跃。但当高频交易发展过度時，其提供的流动性并不真实，在特定情况下反而可能造成金融市场结构的脆弱和不稳定。另外，高频交易势必会对低频交易者带来不利影响，形成新的信息不对称问题，降低市场运行质量，造成市场不公平。此外，当短期内宏观经济和上市公司基本面的变化频率不高，投资者对证券估值也相对较为稳定，二级市场向投资者提供的可交易频率存在一个相对适宜的区间。如果二级市场交易频率过快，就有可能导致金融交易脱离实体经济，金融投机发展过度。

高频交易还存在公平性的问题。高频交易对信息披露、投资决策以及交易执行等要求极高，巨大的系统和人力资源投入，使得高频交易商之间的竞争被称之为“金融界的军备竞赛”。高频交易商可以借此形成技术和信息优势来获取超额利润，造成对中小投资者的不公平。另外，有一些利用高频交易的策略可以使得交易者获取信息优势甚至操纵价格走势。比如某些交易者可以使用托管服务先于其他交易者获取价格和订单信息，并据此调整交易策略而获利;有的还可以在短时间内迅速的大量挂单撤单，利用其信息通路优势来诱骗其他交易者进行交易，而自己则利用不知情的交易者的报价从中牟利;还有一种“报价填塞”的交易策略，它主要依靠高频交易算法提交卖出报价并瞬间取消，这种做法阻塞了市场，降低了其他交易者的交易速度，而高频交易者就可以先于其他人完成交易。[4]

总而言之，高频交易对于市场有其积极的一面，但是也有很多消极的影响，尤其是在发展初期，高频交易者可以通过多种技术手段不正当竞争，尤其值得监管者注意。

四、国际上的监管经验

美国采取的监管措施主要有以下几种：第一，加强对高频交易行为的信息收集和日常监测。在美国，不同证券交易市场的分割催生了高频交易的诸多投资策略，也造成了监管者无法对全市场的交易数据进行合并跟踪和监测。为此，美国监管部门建立了综合审计跟踪系统，要求各交易所披露完整并且格式统一的订单数据，并以此为基础对高频交易的订单进行综合监测和分析，据以制定有针对性的监管政策。[5]同时，对交易频繁且量大的投资者分配专门的识别代码，要求经纪商在交易发生后的次日，将交易记录上报监管部门，以便分析和调查是否存在操纵市场等行为。第二，针对高频交易行为可能对市场带来扰动建立相应的过滤机制。禁止无审核通路;对过度指令进行收费。第三，针对高频交易者的频繁交易挤占交易所的系统容量的问题，美国有关方面已开始通过限制指令成交比例、对过度指令收费等方式，提高交易成本，限制过度交易。

另外，美国还完善了市场异常情况的应急处理机制。一是完善异常交易的熔断机制，美国原有的熔断机制仅针对指数，无法避免高频异常交易对个股的冲击;二是建立错单取消机制，当交易执行结果存在如价格、数量、交易单位、证券代码等明显错误时，交易可以在交易双方的申请下或者交易所官员的裁定下予以撤销。

欧洲的主要监管措施。欧洲各国立场差异较大，许多欧洲国家已单独采取措施对高频交易进行规范。2013年9月，意大利宣布对高频交易和股票衍生品交易征税，一旦高频交易者在半秒内更改或放弃的订单超过阀值，将被征收0.02%的税金。[6]2013年2月，德国通过了全球第一部专门针对高频交易的全面监管法案，主要内容包括：将高频交易商纳入监管，确保监管部门的知情权;建立相应的市场准入机制，并要求高频交易商向监管部门提供更多的信息，其中包括高频交易策略的具体内容、参数设置等，以便能够测试交易场所的系统能否承受此类策略，特别是在市场出现极端情形时;明确要求高频交易商建立有效的风险控制系统。一是交易系统要有弹性，能够有足够的容量应对极端情况下的交易。二是交易系统保证没有错误指令的传输，同时具备市场一旦出现混乱情形时的自我保护功能。三是交易系统不得干扰市场的正常运行;界定了高频交易中的市场操纵行为。[7]与通常市场操纵行为是否影响市场价格为标准不同，针对高频交易，市场操纵行为的判定基于如下标准：第一，是否干扰或延迟了交易系统的正常运转;第二，是否使得第三方在交易系统中较难做出买入或卖出的决定;第三，是否对某些金融资产的供求关系造成错误或误导。

五、对我国监管政策的启示

目前，我国证券市场高频交易才刚刚起步。考虑到高频交易可能在价格发现、市场效率等方面具有正面效应，完全禁止高频交易等程序化交易并不是最明智的做法。我们可以参考成熟市场相关的监管制度，从而在发展高频交易和控制其可能带来的系统性风险之间找到平衡点。

(一)建立监管指标体系

目前，境外市场除了使用指令信息流量、成交量等传统指标外，开始逐渐采用订单成交比等指标作为监控指标。我国可借鉴的指标包括订单成交比、撤单率、日内回转率、订单速率和机构长期持有者与高频交易者成交量之比等。

(二)建立风险监控系统

境外市场通常要求交易所或者证券经纪商建立订单监控系统，并以此实时对产生订单数量、金额等方面进行监控，防止超过规则限制的订单流入市场造成冲击。如加拿大多伦多证券交易所使用了市场决策表现系统，可以用来监测市场流动性、目标传达的维护情况以及市商责任证券的参与度，从而获取做市商表现不足的地方，即时给予规范和指导，避免市场出现破坏性动荡。

(三)建立错误订单取消等应急机制

美国在“闪崩”事件中采取了訂单取消措施，并且在事后明确了新的错误执行，即“明显错误执行”条款。该条款赋予交易所撤销已执行交易的权利。尽管我国2006年《证券法》第五章第一百二十条规定：“按照依法制定的交易规则进行的交易，不得改变其交易结果”，但光大证券“乌龙指”事件表明国内交易所对类似“明显错误执行”条款的需求。

(四)建立高频交易备案制度

美国和德国均要求高频交易者进行注册以获取交易的许可，这样可以对其进行的程序化交易进行有效的识别。我国可以考虑对高频交易者进行备案，并由第三方负责管理交易数据。如有需要，证监会可向第三方提取高频交易数据，从而规范和约束高频交易者的行为。

参考文献：

[1]叶伟.高频交易给国内证券期货监管带来的机遇与挑战[J].清华金融评论，2014，(3).

[2]熊理思.美国证券市场高频交易的最新法律监管动向[J].西南政法大学学报，2014，(1).

[3]孟辉.未雨绸缪：高频交易监管的国际经验[J].金融市场研究，2014，(总20).

[4]张培培.从光大乌龙指事件看高频交易监管[J].金融发展研究，2014，(10)..

[5]陶灵芝.从市场异常事件看高频交易的监管应对[J].时代金融，2014，(5).

[6]廖旦.高频交易对市场影响研究新进展[J].经济学动态，2013，(4).

[7]于明.欧美高频交易监管对我国的启示[J].金融监管，2015，(12).

作者简介：赵亚飞(1991=)，男，河南濮阳人，华东政法大学2014级法律硕士研究生，研究方向：金融法。

作者：赵亚飞

第3篇：证券公司客户交易结算资金管理的思考

【摘 要】本文主要介绍我国现行客户交易结算资金第三方存管问题，及在此制度背景下在合法合规范围内增加证券公司收入的可行性问题。

【关键词】第三方存管制度;客户交易结算资金;沉淀资金

一、客户交易资金第三方存管制度的背景

在我国证券市场早期，客户交易结算资金存放于证券公司，客户保证金账户与证券经营机构自营账户混为一体，一些证券经营机构不可避免的出现了挪用、质押客户证券交易保证金的行为，利用客户资产牟取利益。

2001年5月，中国证监会公布《客户交易结算资金管理办法》，要求客户资金必须与证券公司自有资金分别管理，建立了客户资金的独立存管制度。2004年1月，国务院出台《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，2005年7月，国务院办公厅转发的《证券公司综合治理工作方案》。2005年10月修订通过的《证券法》。2006年7月，中国证监会开始在证券公司全行业推行客户资金第三方存管制度，并于2008年4月成功实现了全部活跃账户客户资金的第三方存管。

二、客户交易结算资金的现状和问题

实行第三方存管制度后，客户进行股票交易时，先将资金从个人银行账户通过银证转账转入到证券公司的资金账户，然后在进行证券交易。

(一)证券公司客户资金的构成

证券公司客户资金包括各商业银行汇总账户中的资金和在登记公司作为证券交易的备付金和保证金。根据每家证券公司开立三方存管银行的数量不同、每个存管银行客户数量、资金量不同以及与登记公司交收的金额不同，证券公司的客户资金在各存管银行和登记公司的比例也不同。

(二)证券公司通过客户资金取得的收入计算

证券公司在每季度最后一个月的20号，按照活期存款利率(2012年7月6日，活期存款利率下调至0.35%)对客户存放在证券公司资金账户中的资金结息，同时，存管银行和中登公司按照金融同业利率(目前大部分银行为1.62%，可与银行协商)给证券公司结息，证券公司赚取利差。

(三)证券公司客户资金沉淀问题

根据登记公司结算规则，证券公司与登记公司的证券交易采用净额结算原则，即证券公司按照所有客户的证券买入与卖出的净额与中登公司进行交收。在此种交收模式下，证券公司与登记公司交收的金额远远小于客户每日交易金额。

三、客户证券交易结算资金管理的可行性研究

证监会《客户交易结算资金管理办法》明确规定了证券公司的客户资金不得用于向他人提供融资、担保及可动用客户资金的具体情形、违规动用客户资金的情形。在每天交收需要的同时，保证客户资金每日核对，账实相符;很少考虑其中不常用于交收沉淀资金的利用和如何增加证券公司客户资金的问题。针对这种现状，特提出以下两种模式：

(一)沉淀资金的固定化

沉淀在证券公司客户证券交易结算资金，通常不参与证券公司与登记公司的交收，只是单纯放在银行汇总账户中给证券公司带来利差收入。如何能使这部分沉淀资金得到充分的利用，在合法合规不挪用客户资金的情况下，又使证券公司的收益最大化?

建议可以对证券公司客户资金集中管理，由当前全部客户资金存放在银行汇总账户中活期账户的方式转变为活期账户与定期账户并存的模式。具体模式如下：

1.证券公司根据以往所有客户证券交易情况，将客户资金分为存放在登记公司作为保证金和备付金的固定资金、经常用于交收的常用资金和很少用于交收的沉淀资金。

2.证券公司作为保证金和备付金的固定资金固定存放，经常用于交收的那部分资金仍然保持原有的活期账户模式，这两部分资金按季结息。

3.在证券市场稳定发展以及证券公司稳定经营前提下，不经常用于交收的沉淀资金在相当长的一段时间内稳定。因此，可以根据不同管理需要将这部分沉淀资金按照1年、3年或者5年期银行的定期存款管理，存管银行每季度按照对应的定期存款利率给证券公司结息。采用这种模式，能使利息收入远高于之前。而且随着客户资金的增加，沉淀资金也会增加，给证券公司带来的收入也会进一步增加。

4.在将沉淀资金存为定期存款前，为解决不常用于交收的沉淀资金在特殊情况下用于交收，需将定期存款重新变为活期存款的情况，建议将沉淀资金按千万元或者亿元分笔定期存放，这样在交收时，根据缺口金额使用其中几笔填补交收不足，其他沉淀资金仍然能够继续保持定期存款状态。

(二)模式推导

假设某证券公司A与n家三方存管银行签订第三方存管协议，客户交易结算资金共Y亿元。证券公司存放在登记公司保证金和备付金账户的资金占总客户资金的，存放在n家存管银行的比例分别为。通过统计，券商A每日与登记公司MAX(交收的净额买差)占总资金的比例为 ，扣除存放在登记公司的资金，券商A处于沉淀状态的资金亿元。此时，沉淀资金分布在n家存管银行分别为。

每笔1亿元存为5年期定期存款。目前金融同业利率为1.62%，5年定期存款利率为4.75%。这样5年中，券商A每1亿元每年就能在原有的利差收入基础上，多增加(4.75%-1.62%) *1亿=313万元的利息收入，这对于一个中小券商也算是一笔比较稳定而又可观的收入来源。

(三)客户资金账户活期利率的灵活化

客户在个人银行账户的资金和在证券公司资金账户的资金在规定的转账时间内可以随意转账，不受限制。

1.客户交易资金存放的选择。一方面，客户在需要证券交易时，将自己个人银行账户的资金转入证券公司的资金账户。但是，由于个人银行账户的资金可以随时通过银行的ATM机，柜台进行变现，因此会出现客户只在需要证券交易或新股申购时，才将资金转入证券公司的资金账户进行操作，其他时间将资金保留在个人银行账户。

另一方面，证券公司资金账户的资金转出至银行账户有时间限制，尤其是在遇到交易所节假日或者周末休市期间，银证转账处于关闭状态，往往出现客户将资金从证券公司的资金账户转入到个人银行账户，使自己能够在休市期间应对变现的需要。

2.客户交易资金存放选择的分析。造成以上现象的原因之一是客户个人银行账户的资金和证券公司资金账户的资金的活期利率一致，这样客户将资金放入个人银行账户和放入证券公司的资金账户，从利率收益角度并没有区别。此时，客户选择是将交易资金放在证券公司还是放在个人银行账户，主要取决于交易的便利性和变现的快捷性。

3.改变客户交易资金存放的选择。基于以上的分析，如何能让客户把更多的交易资金在更多的时间放在证券公司的资金账户上，就成为我们能否增加证券公司利息收入的重点。

证券公司如果在现有银行活期存款利率的基础上，对客户资金账户资金的利率进行一定比例的提高。对客户而言，就使客户放在证券公司资金账户且暂时不进行交易的资金有了更高的收益率，也就能够吸引那些对利率比较敏感的客户。对证券公司而言，客户资金账户的活期利率提高后，由于登记公司和存管银行对证券公司的金融同业利率不变，会使得证券公司的利差收入有所降低;但是活期利率提高的同时，也使客户在证券公司资金账户的资金余额更多，这样的话，证券公司总的客户资金会上升，总的利息收入也会有一定的提高。

4.模式平衡的推导。通过上面进一步的分析，提高活期利率后，对证券公司来说，既可能让证券公司损失一部分利差收入，也有可能给证券公司带来更高的利差收入。我们可以做以下数学假设：

假设在一年时期内，证券公司保持活期利率与银行统一为r不变时，证券公司总的客户资金平均为M元，存管银行和登记公司给证券公司结息的金融同业利率为R，这样证券公司一年时期内获得的利差收入为Y=M(R-r);

进一步假设当证券公司把给客户的活期利率由r提高为r’时，由于利率的提高给证券公司总的客户资金带来平均m元的增加。此时证券公司一年内的利差收入为Y’=(M+m)(R-r’)。要保证调整后和不调整的收入不变，即Y=Y’，可以推导出关于客户资金增加平衡点的。

由上面平衡公式可以看出，从证券公司总体角度，在活期利率由r变为r’后，只有给证券公司带来的客户资金增加m> m0时，提高提率才能增加证券公司的利息收入，否则提高活期利率反而会降低证券公司的收入;而从证券公司管理客户的角度，当证券公司对某个客户的活期利率由r变为r’后，只有客户由于活期利率增加存放在证券公司的资金增加量m> m0时，对此客户提高活期利率才能增加证券公司的利差收入，即提高活期利率可行。

四、结语

以上两种模式是对证券公司客户资金管理的可行性探索，都旨在增加证券公司的收入。证券公司可以根据公司的实际情况，采用相应的模式或者两种模式结合使用。在实现过程中，离不开证券公司有关系统的后续支持、证券公司相关部门的配合，以及监管部门对创新工作的认可，为证券公司的寻找新的利润增长点创造更好的环境。

参考文献：

[1]客户交易结算资金管理办法[Z].

[2]中国结算上海分公司结算账户管理及资金结算业务指南[Z].

[3]中国结算深圳分公司证券资金结算业务指南[Z].

作者：张慧颖

第4篇：交易资金监管方式

第一条为加强房地产市场管理，规范存量房交易行为，保障存量房交易资金安全，维护当事人合法权益，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称存量房是指已购买或自建并取得所有权证书的房屋。

第三条本市市区范围内存量房实行网上交易和交易结算资金管理制度。

第四条郑州市住房保障和房地产管理局是本市存量房网上交易和交易结算资金管理的行政主管部门。

郑州市住房保障和房地产管理局委托郑州市房屋交易和登记中心负责本市存量房网上交易和交易结算资金监管的组织实施和管理工作。

第五条郑州正信住房置业担保有限责任公司是郑州市存量房交易结算资金的交易保证机构。接受交易双方当事人的委托，提供交易资金代收代付服务，承办存量房交易结算资金监管业务。

交易保证机构应向工商登记所在地的市、县房地产管理部门备案，交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，账户名称为机构名称加“客户交易结算资金”字样，并向中国人民银行郑州中心支行备案;交易结算资金开户行、专用账号应向社会予以公布;交易保证机构不得从事房地产经纪业务。

第六条房地产经纪机构(以下简称经纪机构)和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。

第七条存量房网上交易，是指通过存量房网上备案信息系统进行挂牌委托，发布房屋交易信息，并对达成交易意向的房屋，由交易双方当事人通过存量房网上备案信息系统签订合同的存量房交易行为。

第八条存量房交易结算资金监管，是指存量房交易当事人为保证交易资金的安全，与交易保证机构签订交易结算资金监管协议，由交易保证机构代收买方当事人应付交易资金，并在交易完成后，按照约定，向卖方当事人代付应得交易资金的行为。

第九条郑州市住房保障和房地产管理局应当按照有关规定和要求，组织建设存量房交易网络信息系统，提供交易信息发布、档案信息查询、合同网上备案等服务。

第十条经郑州市住房保障和房地产管理局备案的经纪机构从事存量房经纪业务前，应向郑州市住房保障和房地产管理局申请办理网上用户认证手续。

经认证的用户信息发生变化的，经纪机构应当到郑州市住房保障和房地产管理局变更用户信息。

第十一条经纪机构接受存量房出售委托前，应当核验相关房屋权属证明和委托人的身份证明，并通过存量房网上备案信息系统进行信息核验，核验的主要内容包括：

(一) 从事居间服务的经纪机构身份验证;

(二) 房屋权属证书记载内容的真实性;

(三) 房屋交易要求的其他事项。

对不符合委托条件的，经纪机构不得接受委托。

第十二条经纪机构居间促成交易的，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上操作服务。买卖合同经双方当事人确认后，将合同文本传送至郑州市住房保障和房地产管理局交易网络信息系统备案。

双方当事人在签订交易合同前，可通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第十三条在交易双方当事人共同申请房屋转移登记前，买卖合同中主要条款发生变化的，交易双方当事人应到市房屋交易和登记中心办理交易合同注销手续，并重新进行网上交易。原经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上操作服务。

第十四条双方当事人应当在买卖合同约定的期限内，到郑州市房屋交易和登记中心办理转移登记手续。

在买卖合同约定办理房地产转移登记手续的期限内，双方当事人协商一致解除买卖合同的，应当持解除合同的书面协议和其他规定资料，共同到郑州市房屋交易和登记中心注销交易合同的备案信息。

第十五条网上交易完成后，相关信息应在网上予以公示，公示的主要内容包括：

(一) 存量房坐落及相关测绘数据;

(二) 存量房交易价格;

(三) 经纪机构名称。

第十六条经纪机构应当如实提供存量房买卖合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十七条交易双方当事人自行达成存量房交易意向的，可到郑州市房屋交易和登记中心或经纪机构办理存量房网上交易。

第十八条交易保证机构应建立存量房客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转。交易结算资金的所有权属于交易当事人，独立于交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，不属于交易保证机构的负债。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

交易当事人通过客户交易结算资金专用存款帐户划转交易资金，应与交易保证机构签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》(以下简称“监管协议”)。交易资金监管只针对交易房款，不含办理房屋过户等涉及的各项税费。

第十九条交易保证机构须与银行网上操作系统对应建立匹配的数据传输功能。

第二十条申请交易结算资金监管按下列程序办理：

(一) 交易当事人持买卖合同、房屋权属证书、本人身份证明，到交易保证机构服务窗口签订监管协议。

(二) 当事人按照监管协议约定将购房款存入交易保证机构在银行设立的交易结算资金专用存款帐户;交易保证机构向交易当事人出具交易结算资金监管凭证;交易当事人持监管协议、交易结算资金监管凭证、房屋所有权转移登记所需材料，申请办理房屋所有权转移登记。

(三) 交易当事人按照监管协议的约定，到交易保证机构办理交易结算资金划转手续。交易保证机构依据监管协议向开户银行出具《郑州市存量房交易结算资金划转通知书》，通知开户银行划转交易结算资金，监管协议解除。

(四) 当事人需要申请按揭贷款的，应持买卖合同、监管协议、交易结算资金(首付款)监管凭证等按揭贷款申请材料，交贷款银行办理贷款业务，经审核符合贷款条件的，贷款银行将贷款资金划入交易结算资金专用存款账户，不得划入当事人个人账户。

贷款银行核定的贷款额度降低时，当事人应当于申请办理房屋权属登记前，签订有关协议并一次性补足首付款。

(五)设立抵押的房屋进行交易的，应先行办理抵押注销登记。交易当事人同意用监管的部分或全部交易结算资金办理抵押债务清偿的，由交易保证机构向当事人出具支付凭证到开户银行办理交易结算资金划转。

(六)因交易房屋不具备登记条件、交易当事人约定终止交易、交易当事人单方面违约等情况导致交易合同无法履行的，交易双方、交易保证机构可根据监管协议的相关条款解除监管协议。交易保证机构依据监管协议将交易结算资金划转给当事人。

第二十一条交易当事人划转存量房交易结算资金的账户发生变更的，应当向交易保证机构申请账户变更。

第二十二条交易保证机构从事存量房交易结算资金监管免费提供服务。

第二十三条客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与交易保证机构的约定，加强资金监管，确保存量房交易结算资金专款专用。

第二十四条郑州市住房保障和房地产管理局负责对资金划转等情况进行监管。

第二十五条郑州市房屋交易和登记中心应做好日常抽查和定期检查等网上管理工作，对违反本办法规定和相关操作规程的经纪机构，应责令其进行整改，在整改期间暂停其网上操作资格，情节严重的，取消其认证用户并建议有关部门吊销其资格证书。

第二十六条郑州市房屋交易和登记中心应做好存量房信息的采集、汇总和统计工作，建立和完善存量房市场形势的分析和评价机制，并定期向社会公布存量房供求情况和房价情况，加强对存量房市场运行情况的监测，定期形成市场监测报告。

第二十七条存量房交易结算资金监管机构及其工作人员在工作中违规操作、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，造成损失的应当承担相应的法律责任。

第二十八条县(市)、上街区房产管理部门可参照本办法执行。 第二十九条本办法自2010年12月10日起施行。

第5篇：交易资金监管业务

〖产品定义〗

资金监管业务是指应商务合同交易双方的申请，买方将交易项下的付款资金交由商业银行监管，商业银行向交易双方提供如下保证：在卖方按时履约，并出示约定的交易完成证明文件后，银行保证将监管的交易资金划付给卖方;如果卖方没有按时履约，银行保证将监管的交易资金划还给买方。

通常以见到某权威机构出具的证明文件为履约完成的标志，银行见此划拨资金。

【点评】银行最大优势在于良好的信誉受到公众认可，交易双方都认为资金交由银行监管，可以保证双方的安全。在很多行业，交易程序复杂，透明度不高，一般都需要银行居间监管资金。通常银行以见到某权威机构出具的证明文件为履约完成的标志，安排划拨交易资金，这样操作对银行而言，操作简单，省去了买卖双方可能的纠缠。如在股权收购中，以上交所、深交所出具《股权变更过户确认书》为准;如在土地交易中，以获得房屋土地管理局的土地转移备案通知为准。

〖业务流程〗

1、买方和卖方就交易进行商洽，有时，银行在此阶段就介入，协助买卖双方准备相关的协议文本等。

2、明确交易完成的付款条件后，银行向买卖双方提供《交易资金监管见证书》，承诺付款的条件，三方签字确认。

3、卖方按照商务合同履约，取得约定的交易证明完成文件，原件提交给银行，并提供复印件一份给买方。

4、商业银行实地去交易证明完成文件发出机构核实，并向买方发出划转资金通知。

5、银行将监管项下资金全额划拨给卖方，并取得卖方提供的资金收到确认回执。

6、如卖方在约定时间内没有如实履约，银行在资金监管到期日及时通知买方，并将交易监管资金划拨给买方。

〖产品意义〗

一、对交易双方的益处

保证了买方的资金安全，保证了卖方的收款安全，促进商务合同的如实履约，便利了商品

交易的完成。

二、对商业银行的益处

银行可以有效吸收长期、稳定、大额的资金沉淀，是开拓银行存款的有效手段。

〖营销建议〗

1、特定的大额商务交易中使用。该产品多在股权收购、大宗土地交易中使用，如在股权交易中过程较为复杂，需要股东大会的讨论通过，需要完成过户变更等，时间较长、不确定性因素较多，买卖双方都希望可以有效制约对方，保证彼此的交易安全，该产品应运而生。该产品再次说明，银行是经营信用的，没有信用，银行将寸步难行。

2、可以与贷款业务捆绑销售。在实践操作中，商业银行一般将《交易资金见证监管业务》与《封闭贷款业务》捆绑，在买方提交商务合同资料及其本身的财务状况资料后，商业银行首先对买方进行授信评估，确认可以获得授信额度后，商业银行首先发放一笔流动资金贷款，然后按照《交易资金见证监管业务》的规定进行监管，通过这种操作，银行可以获得贷款利息收入、存款资金收入双重收益，超额回报。有时，在中国的企业在海外进行购并的时候，对方国家政府经常要求中国的企业提供在商业银行的资金存款证明及银行的履约保函，这实际就是我们现在推出的《交易资金见证监管业务》。

【点评】

商业银行应当非常重视该《交易资金见证监管业务》，随着市场经济的不断成熟，企业之间的购并越来越多，需要银行居间监管交易资金，促进交易顺利进行的情况将越来越多，发展该业务前途广阔。

〖案例〗青岛市海洋电器制造公司《交易资金见证监管业务》

一、企业基本情况

青岛市海洋电器制造公司是青岛市著名的大型电器制造企业，公司注册资本高达6亿元人民币。公司经营范围包括：负责家电的制造、销售、土地的开发经营、商品信息服务等。

公司准备收购广东新祥科贸集团持有的广东新祥股份有限公司的全部国有股股份，收购金额高达5.6亿元人民币。由于交易需要涉及股东大会讨论、完成交易所的过户变更等程序，过程复杂，不确定性因素较大，同时交易金额巨大，双方针对付款条件一直在谈判中。

二、银行切入点分析

某银行长期跟踪青岛市海洋电器制造公司，发现青岛市海洋电器制造公司准备的此次交易机会后，银行认为可以提供《交易资金见证监管业务》，并积极向青岛市海洋电器制造公司进行了游说，由银行居间保证交易的安全，经过营销青岛市海洋电器制造公司和广东新祥

科贸集团，双方同意由银行居间担保。

三、银企合作情况

某国有商业银行青岛分行在青岛市海洋电器制造公司授信额度获得批准后，发放了2亿元人民币一年期贷款(青岛市海洋电器制造公司承诺，在《交易资金监管见证书》确定股权过户日前银行贷款到期，青岛市海洋电器制造公司将全部银行2亿元贷款还清，并继续提供2亿元现金作为担保)，另外青岛市海洋电器制造公司提供3.6亿元人民币资金，办理了5.6亿元的定期存款，进行冻结质押后，向交易双方出具了《交易资金监管见证书》，拿到《交易资金监管见证书》后，完成股权过户变更，在卖方提交××交易所的《股权过户变更通知书》后，银行将5.6监管资金全部划入广东新祥科贸集团帐户。

【点评】类似青岛市海洋电器制造公司这样的股权收购客户很多，这类客户的一个共同特点就是即非常渴望交易的完成，但是因为交易的过程存在太多不确定性，而顾虑重重，银行居间《交易资金监管见证》就可以有效确保交易的安全，所以说银行在营销客户的时候，且没一味的推销自己的流动资金贷款等常规产品，而应当根据企业在现实的经营过程中遇到的问题，合理组合银行的产品，这样切入企业的机会无时不在，对企业而言，银行存在的价值更大。

〖案例一〗中国兰海电力集团《交易资金见证监管业务》

一、企业基本情况

中国兰海电力集团公司注册资本高达6亿元人民币，是北京市大型电力运营企业。公司经营范围包括：电力运营及相关信息服务等。公司准备收购广东新祥科贸集团持有的广东新祥股份有限公司的全部国有股股份，收购金额高达5.6亿元人民币。由于交易需要涉及股东大会讨论、完成交易所的过户变更等程序，过程复杂，不确定性因素较多，同时交易金额巨大，双方针对付款条件一直在谈判中。

二、银行切入点分析

(一)交易双方分析

某银行长期跟踪中国兰海电力集团，发现中国兰海电力集团非常希望购并广东新祥股份有限公司，完善公司产业链，此次交易机会难得，银行认为可以提供《交易资金见证监管业务》，并积极向中国兰海电力集团进行了游说，由银行居间保证交易的安全，经过营销中国兰海电力集团和广东新祥科贸集团，双方同意由银行居间担保。

(二)对交易双方的益处

1、对交易双方的益处

保证了中国兰海电力集团的购并资金安全，保证了广东新祥科贸集团的收款安全，促进商务合同的如实履约，便利了交易的顺利完成。

2、对商业银行的益处

银行可以有效吸收长期、稳定、大额的资金沉淀，是开拓银行存款的有效手段。

三、银企合作情况

(一)业务流程

1、中国兰海电力集团和广东新祥科贸集团就交易进行商洽，某国有商业银行北京分行在此阶段就介入，协助买卖双方准备相关的协议文本等。

2、明确交易完成的付款条件后，银行向中国兰海电力集团和广东新祥科贸集团双方提供《交易资金监管见证书》，承诺付款的条件，三方签字确认，中国兰海电力集团存入交易保证金6亿元。

3、广东新祥科贸集团按照商务合同履约，广东新祥科贸集团提交××交易所的《股权过户变更通知书》原件给银行，并提供复印件一份给中国兰海电力集团。

4、商业银行核实后，并向中国兰海电力集团发出划转资金通知。

5、银行将监管项下资金6亿元全额划拨给广东新祥科贸集团，并取得广东新祥科贸集团提供的资金收到确认回执。

6、如广东新祥科贸集团在约定时间内没有如实履约，银行在资金监管到期日及时通知中国兰海电力集团，并将6亿元交易监管资金划拨给中国兰海电力集团。

第6篇：交易资金监管协议-范本

交易资金监管协议 编号：

甲方(付款方)

个人姓名/单位名称： 住所：

如为单位：法定代表人姓名：营业执照号码： 如为个人：身份证件类别：号码： 联系人：电话：传真： 通讯地址：邮编： 乙方(收款方)： 个人姓名/单位名称： 住所：

如为单位：法定代表人姓名：营业执照号码： 如为个人：身份证件类别：号码： 联系人：电话：传真： 通讯地址：邮编：

丙方：中国民生银行股份有限公司 负责人：

联系人：电话：传真： 通讯地址：邮编：

为保障甲乙双方在交易过程中交易资金的安全，促使交易顺利进行，甲乙双方授权丙方对交易资金进行委托监管(以下简称监管)，三方经协商一致，订立本协议共同遵守。 第一条甲乙双方交易标的为，交易价款为(大写)：元(小写：元)。甲方双方共同保证：每一方向丙方提交的交易合同及其他文件资料均属真实、完整、合法且有效，交易合同是基于善意的商业目的而订立和履行。

第二条本协议签订前工作日内，甲方或乙方在丙方开立账户，户名：，帐号：，作为本协议项下的监管账户。

第三条经甲乙双方协商一致，甲方将该交易的□部分□全部款项，共计(币种)(大写)：元(小写：元)，存入监管账户，丙方对该资金进行冻结。监管期限自年月日至年月日。 第四条监管期内，甲方或乙方可随时持符合丙方要求的有效证件、文件和本协议原件到丙方查询账户信息，监管账户户主无条件同意并授权丙方接受甲方或乙方的查询。

第五条监管期内，支用监管账户内任何资金的，必须由甲、乙双方亲自持符合丙方要求的有效证件、文件共同到场向丙方提出解除全部或部分资金监管申请(见附件：交易资金监管解除确认书)，丙方方可办理监管账户内资金解冻手续并允许支用款项。若监管账 户为单位结算账户，除非经甲、乙、丙三方另行协商一致，否则，丙方不就监管账户出售重要空白凭证，不开通网上银行业务，不通存通兑。

监管期限届满，丙方仍未收到甲、乙双方解除监管申请，甲、乙双方同意： □丙方自动解除监管账户资金的冻结，丙方对监管账户的监管责任终止; □继续冻结监管账户，丙方继续对监管账户进行监管直至甲、乙双方共同办理监管账户内资金解冻手续;

□丙方在监管期限届满后的两个工作日内，将监管账户内资金全额划至方指定账户(户名：，账号：)，但已被司法/行政机构采取强制措施的资金除外，丙方对监管账户的监管责任终止。 第六条如果本协议的约定与法律、法规及有关人民银行账户管理、支付结算办法的强制性规定发生冲突，丙方有权按照法律、法规及有关人民银行账户管理、支付结算办法执行，并不对甲方、乙方承担任何法律责任，但丙方须将以上情况及时通知甲、乙双方。 第七条丙方仅负责依据本协议约定进行监管账户管理。甲乙双方之间的争议或各自与其他第三方的争议由相关方解决，与丙方无关，丙方不对交易的合法性、可行性以及其他与商品交易合同有关的任何问题承担任何责任。

第八条监管期内，若监管账户被司法机关查封、冻结、扣划，造成丙方不能将监管账户内资金交付给甲方或乙方，丙方不承担任何责任，丙方在依法协助执行后，只负责通知甲、乙双方。

第九条本协议一式肆份，甲乙双方各执壹份，丙方贰份，具有同等效力。

第十条本协议经三方签字并盖章(若为自然人，则仅签字)且甲方按协议第二条的约定将资金划入(或存入)监管账户之日起生效。

第十一条丙方按照监管账户内资金金额的千分之收取服务费，金额合计为人民币(小写)，在本协议签订之日起一次性收取，本协议生效后概不退费。若甲、乙双方按本协议第五条的约定选择丙方继续对监管账户进行监管，则监管费用按

的标准计算后由

方在本协议第二条约定的监管期限届满后三日内支付。

若丙方未能按约定足额收到监管手续费的，本协议自动解除，丙方不承担任何责任，由此给甲方或乙方造成损失的，甲乙双方中有责任的一方应根据其过错向另一方承担赔偿责任。 甲方(公章)：若为自然人，则仅签字 有权人(签字) 乙方(公章)：若为自然人，则仅签字 有权人(签字)： 丙方(公章)： 有权人(签字)： 签订日期：年月日 附件三

交易资金监管解除确认书

致中国民生银行股份有限公司：

交易双方于年月日与贵行签订了编号为的《交易资金监管协议》，现双方一致同意申请贵行解除 (全部 (部分监管，对下列账户资金办理解冻手续： 户名：账号： 金额：(大写)(小写) 特此确认

收款方(公章)：

付款方(公章)：

(若为自然人，则仅签字)

年月日

银行审批意见

经办：部门经理：行长：

(若为自然人，则仅签字)

第7篇：开展资金监管保障存量房交易资金安全

2011-2012年间，常州聚丰房产代理公司法人索中林利用其房屋中介经纪人身份，通过诱骗20名卖房人签订房地产买卖居间合同、委托合同等方式，仅支付了首付，就将客户的房屋“买”下，再抵押套现，所得房款用于偿还其个人债务，造成20名卖房人的财产损失共计人民币1200万元。法院于2013年7月以合同诈骗罪等罪名判处索中林20年有期徒刑。

这是一件涉及存量房交易欺诈的典型案例。之前，类似案件在其他城市也有报道，加强存量房资金监管工作引起各方关注。为此，建设部、中国人民银行于2006年12月联合下发了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)，要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。通过几年的实践，随着二手房市场的快速发展，常州市政府出台了《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》(常政办发〔2013〕144号)，决定加强房地产市场的交易行为管理，实施存量房交易资金第三方监管制度，由房产行政主管部门设立专门的交易保证机构，或委托有公信力的第三方作为交易保证机构，对存量房交易资金实施第三方监管。存量房交易的买方将交易资金委托交易保证机构进行支付，待卖方房产过户至买方名下后，交易保证机构再向卖方划转全部交易款项。

在前期调研中，存量房交易所涉各方反应不一。存量房买卖双方表示欢迎，但担心会增加交易手续和监管费用;房屋中介经纪公司或支持，或观望，或质疑;银行等金融部门和住房公积金管理中心表示支持并将配合参与。

在系统开发过程中，我们参考了南京、苏州、徐州等兄弟城市的实践经验，坚持以人为本，服务于群众，服务于市场，以建成“房屋交易中的支付宝”为目标，由政府提供第三方资金监管平台，实现买卖双方“一手交钱，一手交房”，保障双方利益。以安全、便捷、免费、高效为原则，由当时的房产登记中心提供资金监管账户，专项对存量房交易资金实行封闭管理，确保资金安全;在办理权属登记的同一地点开设资金监管窗口，确保当事人办理相关手续的方便便捷;监管平台对买卖双方当事人不收取任何费用，同时被监管的交易资金在监管专户存放期间，按中国人民银行公布的活期存款利率结算利息给当事人;房屋转移登记与抵押登记合并受理同时出证，对需要办理银行和住房公积金贷款的，审批放款时间缩短，效率更高。

存量房交易资金监管工作得到了银行和住房公积金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合下发《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》(常房发?z2014?{28号)，进一步明确市区范围内城镇国有土地上存量房交易全面实行交易资金监管，其交易资金是指存量房买卖备案合同中约定的购房价款，不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金、尾款。明确对属于房屋产权交换、房屋拍卖等5种转让不实行监管，对直系亲属间的房产转让等4种情况可以申请免除资金监管，对买方自愿用部分购房款先行替卖方还贷解押的，可以申请部分交易资金监管，同时对终止交易和资金监管的解除也作出了明确表述。

常州市存量房资金监管工作于2015年6月30日全面展开，建设银行、工商银行等11家银行参与监管业务。与以往存量房交易流程相比，实施资金监管后，所增加的环节是交易双方共同在监管窗口签订监管(或免监管)协议，买方将交易资金存入监管账户，由监管窗口出具监管(或免监管)凭证，交易双方持凭证和其他所需材料办理过户。买卖双方可以协商在当时开通业务的11家银行中任选一家银行，但必须持有同一家银行的银行卡办理交易资金存放业务，以提高资金划转效率。

常州市存量房资金监管工作正式上线已超过一年，获得了多方共赢的良好效果。一方面，存量房买卖双方越来越接受资金监管，从一开始担心流程长、手续多而尽量申请免监管、少监管，到现在主动要求多监管、全监管，户均监管金额从30万元增至目前的50万元，监管平台对交易资金的安全保障作用得到普遍认可，申请监管率逐月提高，目前已经稳定在80%以上。另一方面，由于存量房交易资金量大，各银行都非常重视，参与的银行已经增至15个，并且纷纷从提高服务质量下手，争取更多业务，最终使买卖双方受益。从市场监管部门的角度，由于交易资金安全得到保障，买卖纠纷减少，市场秩序更好。

开展存量房资金监管工作，我们的体会是：一是要统一认识。一切从群众利益出发，把好事干好干实。存量房交易面广量大，交易过程中不可控因素多，由政府部门提供平台，既保障交易双方合法权益，又不影响存量房交易市场的健康发展。二是要充分沟通。开展存量房资金监管，离不开金融、财政、住房公积金等相关部门的支持和配合。系统对接、流程再造、账户开设、数据发送等，都是在反复沟通、不断测试中最终确定运行方式。三是要因地制宜。我们分析了存量房交易中的各种情况，充分考虑了商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款等多种资金筹集渠道以及定金、尾款等交易中的常见办法，让交易双方可以根据自己的实际情况选择全部资金监管、部分资金监管、免监管等监管模式，不搞一刀切。除此之外，还在系统中设置了交易终止、撤销资金监管等环节，保障交易资金安全。四是要加强培训。存量房资金监管系统正式上线前，分层分批对相关人员进行了多次业务培训和问题解答。除本单位职工、银行职员、住房公积金管理中心员工外，重点对所有开展存量房交易的中介机构从业人员进行业务培训和模拟实务操作，设置了试运行阶段，配强技术骨干力量，随时解决试运行中出现的问题。五是要广泛宣传。正式运营前召开了新闻发布会，在交易大厅设置宣传牌、服务手册，开通咨询电话和网络回复，及时答疑解惑，取得共识和支持。

当然，运行一年多来，存量房资金监管带来的思考也很多，其中很重要的一条是，监管成效虽然好，但监管本身是需要成本的，就目前的情况看，一些因监管工作产生的费用，尚缺乏合适的支出渠道。要做到既能保障存量房交易?p方的资金财产安全，又能让承担监管责任的部门有合理的工作经费来源，有以下两条建议：一是在监管平台运行一段时间后，在市民广泛接受的情况下，经物价部门同意，启动监管收费，向交易双方收取一定费用。二是借鉴支付宝运作模式，利用时间差和资金规模获益。交易资金从存入监管帐户到支付给卖方是有一定时间的，并且有一定规模的累积沉淀(常驻)资金。据统计，我市开展存量房资金监管中，正常情况下资金存入和划转周期为5个工作日，常驻资金已经超过亿元。监管方可以和相关银行协商协议计息，用息差来支付监管成本，维护监管系统的正常运行。当然，前提必须得到政府有关部门的认可。在目前情况下，第二种办法更具有可操作性。

陈品禄/责任编辑

第8篇：xx市存量房交易资金监管协议

编号:

甲方：(出卖方)： 联系电话： 乙方：(买受方)： 联系电话： 丙方：xx市房地产管理局

甲、乙双方已签订了《xx市存量房房屋买卖合同》(合同编号： )，根据xx市房地产管理局、中国银行业监督委员会xx分局《关于实行存量房交易资金监管的通知》有关内容，经甲、乙、丙三方协商，订立本协议。

第一条 监管资金的数额

甲、乙双方自愿委托监管的自有交易资金额为人民币￥：

大写金额： 第二条 专用账户的确定

用于交易结算资金的存储和划转的交易结算资金监管专用账户，信息如下： 账户名称：xx市房地产测绘中心存量房交易资金监管专户 账 号： 开户银行： 中国银行股份有限公司xxx支行 第三条 甲、乙双方提供的有效银行结算账户

甲、乙双方各自提供以下有效银行结算账户用于接受资金划转。

(一)甲方(出卖方)账户名称： 账户所有权人身份证号社会统一信用代码： 账 号： 开户银行：

(二)乙方(买受方)账户名称： 账户所有权人身份证号社会统一信用代码： 账 号： 开户银行：

甲乙双方提供的银行结算账户须与买、卖双方本人信息一致且属于正常使用账户，一经提供，未经丙方同意，不得变更。否则，由此造成的资金不能正常划转及其它损失，由甲乙双方其自行承担。

第四条 资金存(转)入专用账户的期限

乙方应在本协议签订后 3 日内，将本协议第一条载明的资金全额存(转)入交易资金监管专用账户。乙方将资金存(转)入专用账户后，收执专用账户开户银行出具的资金到账凭证，妥善保存，以备必要时出示。

第五条 资金监管期限

自乙方将资金全额存(转)入专用账户之日起，至资金按本协议全额划转之日止。

第六条 资金的划转

(一)xx市房屋产权交易中心在甲乙双方不动产转移登记完成后 个工作日内，发送《存量房交易资金划转通知书》和电子指令，xx市房地产测绘中心在 个工作日内将乙方存入专用账户内的资金全额划转至甲方提供的银行结算账户。

(二)发生下述情形之一的，经甲、乙双方共同提出解除交易资金监管申请，xx市房屋产权交易中心审核后 个工作日内，发送《存量房交易资金回退通知书》和电子指令，xx市房地产测绘中心在 个工作日内负责将乙方存入专用账户内的资金全额退回乙方在本协议中提供的银行结算账户：

1、甲、乙双方协商解除《xx市存量房房屋买卖合同》并注销网上备案的;

2、不符合转移登记条件未能办理房屋转移登记的;

3、有权机关限制无法办理房屋转移登记的;

4、其他未达成交易的情形。 第七条 特别约定

(一)甲、乙双方因该房屋买卖行为产生的任何纠纷，由甲、乙双方自行协商或通过法律途径解决，与丙方无关。

(二)有权机关对专用账户内的资金进行冻结或划扣的，丙方对该冻结或划扣等行为以及由此给交易造成的后果不承担责任，但有义务协助专用账户开户银行证明资金及专用账户的性质。

(三)因甲方或乙方不按本协议规定的程序、时限办理或者提供虚假资料、证件而造成不利后果的，由责任方承担相应责任。

(五)划转或回退的甲乙双方交易资金均不计息，监管账户所产生的利息约定计入监管成本。

第八条 协议的生效与终止

本协议经甲、乙、丙三方签字盖章，并于乙方将资金全额按约定存(转)入专用账户之日起生效，自资金按本协议全额划转之日终止。本协议一式三份，甲、乙、丙方各持一份,具有同等法律效力。

甲方(出卖方签章)： 乙方(买受方签章)： 委托代理人(签章) 委托代理人(签章)：

丙方(签章)： 经办人(签章)：

签约日期： 年 月