我国城市楼宇经济发展分析
摘要：上个世纪90年代以后，我国的楼宇经济开始慢慢的发展，同时这也代表着新的经济形态在我国的城市中已经萌生。楼宇经济在我国的发展仅仅经历了不到二十年的时间，但发展潜力却极其的强大，近几年，甚至已经成为了一部分城市经济发展的重要支柱。笔者根据实际情况，对我国城市楼宇经济的发展做了一系列的探讨，希望能为广大的相关工作者提供一些参考依据。
关键词：楼宇;经济;发展;措施
所谓的楼宇经济，指的是利用城市里的新楼盘或者闲置房进行销售、出租、招商等各种活动，从中获得的利润以及培植的新税源，通通被称为楼宇经济。同时，楼宇经济的兴起并不是偶然现象，而是我国经济和社会发展到一定程度所出现的必然现象。
一、楼宇经济的形成原因
1.城市土地集约利用的要求
楼宇经济的形成也是因为城市土地集约利用的要求，在我国大部分城市里，土地资源因为稀缺所以不得不集约化利用土地。如今，土地资源的短缺已经越来越严重，但是城市的发展需要土地，所以出现了一种以集约化发展为本质的经济形式，这种经济形式就是楼宇经济。
2.社会发展的必然结果
楼宇经济的形成还有一个重要的原因，那就是社会的发展，随着经济和社会的进步，许多城市的工业都慢慢往外迁，而服务业慢慢的兴起，甚至已经成为这些城市的经济支柱。同时，知识型服务业对城市四周以及周围的市场都产生了一定吸引力，而服务行业的增多，也需要楼宇来提供办公的空间，因此就形成了整个楼宇经济。
4.城市规划引导的结果
另外，城市的引导和规划也影响了楼宇经济的形成，一些城市为了发展自身的经济，实行了严格的规划，而且在规划的过程中必须要楼宇和空间，比如办公大楼、商业区域、工厂用房等等。因此，楼宇经济的形成也是城市规划引导的结果。
4.楼宇聚集和竞争的结果
如今，楼宇和楼盘的竞争越来越激烈，这表现在楼宇的出租和销售方面，同时竞争力的加大也使得楼宇的租金不断的增加，甚至也使得楼宇开发商提升了质量。因此，楼宇经济的发展也是因为楼宇的聚集和竞争而产生的结果。
二、樓宇经济形成所带来的好处
1.促进经济的发展
楼宇经济的形成，能够在一定程度上促进现代经济的发展，并且还能够调整经济的结构。因为楼宇经济在发展的过程当中，许多的写字楼、商用房聚集在一起，因此也产生了服务行业、中介行业、餐饮行业等。这些商圈的形成，直接的带动了经济的发展。另外，工业是现代经济中很重要的一部分，但工业同样离不开楼宇经济，因为楼宇能够为工业厂区提供空间。
2.改善城区的空间
另外，楼宇经济还有利于改善城区的空间，为城区带来新的经济增长点。比如，一些中小型城市的空间是平面的，但如果大力的发展楼宇经济，就能够使城区变为立体的，人体获得更多的效益。同时，大量的商务写字楼聚集了人流、资金流，为城市土地的开发提供了良好的条件。
3.优化城市的投资环境
楼宇经济还能够优化城市的投资环境，对于一些中小型城市来说，如果要提升自身的品味和档次，就必须大力的发展楼宇经济、比如建设一批设施完好、配备齐全、风格优美的写字楼，为人们提供方便。另外，引进大批的投资人和资金驻进城市里，不但可以提升城市的服务功能，还能全方位的优化城市的投资环境。
三、如何发展楼宇经济
1.推介市场化
以某城市为例，该城市为了推动自身的发展，举办了国际商务会议，并且还介绍了商务楼宇展示会以及研讨会，对一部分建设较好的楼宇进行了重点宣传和介绍。同时，还建立楼宇服务中心，为商铺、写字楼、房子的买卖和出租提供介绍咨询、信息发布、招商引资等方面的服务，另外也为企业、楼宇的结合提供了良好的条件。据调查，该城市的楼宇入住率在年底已经达到了86%左右，而且还引来了不少的投资。
2.完善楼宇的功能
为了完善楼宇的功能，必须对楼宇进行分类和定位，比如国际金融、中介服务、商业等等，从而使产业聚集。2012年，该城市已经形成了非常具有特色的楼宇，比如金融中心集中在国贸大厦，货运物流集中在黄金广场，而服务行业则集中在日峰百货，科技企业则集中在海信大楼。这就形成了鲜明的楼宇特色，并且还完善了楼宇的功能。
3.合理的进行收税
楼宇经济不但促进了经济，还为政府提供了大量的税收，政府要对积极的开展税收活动，完善各项税收制度，建立税收咨询服务机构。另外还要对企业、楼宇进行回访以及检查，以便解决税源问题，同时还要保证税收能够公平、合理，税款能够及时的到账。
四、总结与体会
楼宇经济可以说是我国经济中的重要部分，同时也是一种新型的经济形式，它能够转变城市的经济增长方式，还能促使企业实现跨越化的发展。城市要根据自身的实际情况，制定出适合自身发展的制度，充分发挥楼宇经济的效益，这样才能提高竞争力。
参考文献：
[1]吴 岩 陈怡晨 郑 玲：楼宇经济标准体系框架构建初探[J].中国标准导报，2012(12)：15-17.
[2]马增飞 吕 杰 焦军洲：探索楼宇经济体编兵新路子[J].国防，2011(10)：78-78.
作者：赵新松
高耸入云的摩天大楼成为各区域地标性建筑，这些大楼多属于高端写字楼宇。高端写字楼已经悄然成为城市财富的新密码，他承载着一个区域的经济和产业发展。近年来成都写字楼也越来越向外观超高层、运行高端化、管理高精尖等方向发展。在体验式营销盛行的今天，项目的物业品牌度直接决定了写字楼的租金价值和出租率，成为衡量写字楼等级的重要指标和软实力。面对物业管理转型升级的今天，高端商务写字楼宇是突破资产管理、提升项目运营能力的途径之一，也有越来越多本土品牌楼宇企业在这一领域发力，“以服务一个项目，树立一个品牌”的服务理念，改变着市场角逐中恒定不变的规律法则。
一、成都市及锦江区商业物业发展宏观背景
1、成都市商业地产发展现状
成都具备着多元化的经济基础和良好的投资环境，随着中国的经济活动向西部转移，成都商业经济也正经历飞速增长。目前成都已经拥有中国新兴城市50强中最大的写字楼市场、第二大的零售物业市场。
成都高端商务写字楼市场发展前景良好。现成都经济已经表现出强大的持续发展能力，这种经济的高速发展将支撑成都写字楼市场全面发展。区域市场的资产表现差异化趋势逐步显现。随着大量未来供应建成入市，同质化的市场竞争将愈演愈烈。虽然短期来看，成都写字楼市场放量现象较为突出，但从长期的供需关系情况和目前政府宏观调控政策层面来看，它们将成为成都整个房地产市场经济发展的持续动力和拥有闲散资金投资者投资的热点。
成都优质零售物业市场将经受考验。虽然成都人口数量多、消费能力高，但是其优质零售物业的市场表现却排在其他城市之后。同时，面对未来大规模的市场供应，若不强化对西南地区的辐射能力，以及对物业进行市场细分引导和准确定位，未来成都零售将面临来自招商和后期运营的严峻考验。
成都高星级酒店市场发展现状较好，但其面临结构性调整。成都高星级酒店由于供应较紧缺且城市商务商贸以及会展、旅游业发达，目前市场表现良好，甚至高于北京水平，仅次于上海。随着成都五星级酒店未来几年大量集中入市，将有可能面临短期运营商经营压力大的问题。
2、锦江区经济发展现状
锦江区金融业发展持续较好。入驻锦江区的金融及其衍生、配套服务机构据不完全统计已达300余家，其中银行30余家，占全市60%，居全市之首;开设支行以上分支机构80多个;外资银行8家，占全市73%;外资保险29家，占全市55%。入驻成都的近20家世界500强保险机构有超过一半进驻锦江。锦江区已成为成都金融机构种類最齐全、数量最多、容纳度与市场细分度最高，聚集吸引力最强大的区域。
零售业发展较为突出。锦江区汇集了成都市四大商圈中的两大商圈，即盐市口商圈和春熙路商圈，商业业态已十分成熟，不断吸引着各个不同消费水平的人群前来购物，具有较好的人群聚集效应，因而使得锦江区全区社会消费品零售总额及增幅继续保持全市第一。
总部经济发展势头强劲。韩国乐天集团、中国五冶集团等一批大型总部企业已经入驻锦江区，平安科技有限公司中西部总部等29家总部企业已经入驻锦江区。而仁和集团等一批本土总部企业也在不断发展壮大中，总部经济对地方税收贡献率达超过了30%以上。
休闲服务业成长态势良好。现锦江区已成功引进希尔顿旗下顶级品牌Conrad(康拉德酒店)和新加坡排名第一的国际健身中心Cenosis(纤诺)。兰桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美国多利萝玛、瑞士大卫杜夫等33家全球知名餐饮及服务企业入驻，成为成都休闲娱乐的地标。
整体来看，成都商业地产市场发展水平在二线城市中处于领先地位。商业地产体系是现代服务业的重要载体，现代服务业依托于商业地产的规模化、品质化布局，商业地产的快速发展是调整整个城市经济产业结构的推动力。成都市锦江区近几年来大力发展现代服务业，巩固提升锦江区作为成都市“现代服务业发展先导区”的地位。
二、锦江区的高端写字楼数量比例最为均衡，当前高端写字楼供应领跑成都写字楼市场。
1.锦江区甲级写字楼硬件水平与配套物业服务品质水平高。锦江区现有甲级写字楼中仁恒置地广场、香格里拉中心、航天科技大厦、IFS等投入市场的楼盘硬件配置均达到了高端商务写字楼的国际标准。锦江区的高端写字楼的硬件水平有一定领先趋势，特别是标准层面积、净层高、架空地板与客梯的品牌品质、空调与新风系统方面等都处于市场领先水平。在所有权方面，锦江区拥有较多产权集中或单一业权的高端写字楼供应。
2.未来锦江区内甲级写字楼集中供应，区域竞争优势明显。2013年-2016年成都市高品质写字楼市场将迎来供应高峰，截至2016年可甄别新增大型项目高达20余个，新增供应体量超过200万平方米，新增体量超过当前成都甲级写字楼市场体量总和。
3.锦江区高端写字楼开发商经验丰富，产品品质高。区域供应中知名项目包括仁恒置地广场、IFS、时代1号、晶融汇等，这些优质项目凭借其强大的影响力，卓越的品牌效应与号召力以及强硬的物业品质，奠定了锦江区商务楼宇高品质的水准。随着大量未来项目入市，东大街和南部新区将形成新兴商务区。成都市高品质写字楼的分布将随着大量未来项目的入市而改变，高品质写字楼物业相对密集的聚集将使东大街和南部新区将形成新兴商务区。人民南路沿线将维持其稳定而高品质的物业供应。在市中心区域，中央商务区和人民南路沿线仍将凭借其成熟的商务氛围和便利的交通，继续成为高端写字楼项目的聚集地。
三、与之配套的高端物业服务对于商务楼宇市场具有举足轻重的作用。
1.商务楼宇的物业服务水平对其吸引高端客户入驻起着至关重要的作用
高端客户选址除了硬件指标外，软件服务是吸引其入驻的关键因素。写字楼购买者对物业管理的重视程度仅排在地段与硬件设施之后，普遍认为写字楼物业运营损耗大，唯有高水准的物业管理水平才能决定楼宇投入运营后能否长久保持较高的品质与价值。世界500强企业、外资企业、金融业的业主与租户，都将物业管理公司与水平看做是选址的参考值之一。写字楼物业管理作为区域招商引资的窗口从侧面反映了区域楼宇经济的发展水平，优质的物业方能提供良好的载体，维持长久的竞争力。
2.优质的物业服务为楼宇保值增值保驾复航
高品质的写字楼物业服务，将强化楼宇功能，提高楼宇办公效率，从而成为楼宇保值增值的主要动力之一。例如美国纽约的帝国大厦已建成近85年，目前无论从硬件设施还是软件设施依然不逊色于区域内其他的写字楼。值得一提的是，该栋大厦不仅供办公使用，每年还有无数旅游观光者到访，因此物业管理的重要性在为楼宇保值增值发挥着关键作用。
3.人性化管理
在满足标准化、体系化管理的条件下，站在业主与租户的角度上思考与人性化的管理可大大提高楼宇内部的服务质量与大厦的整体竞争力。通过近期与多位经验丰富的物业管理者了解到人性化服务的重要性。
4.楼宇内部的稳定性
除了稳定的宏观政策环境、稳定的楼宇自身管理政策和稳定的管理团队均是恒久保持高竞争力的重要因素。稳定的团队与高品质、专业化的服务在高端写字楼物业剧烈的市场竞争下，依然保值并保持着强劲的竞争力。
四、锦江区高端写字楼物业管理未来的必然趋势
1.物业管理社会认知回归于专业服务业
物业管理属于现代服务业，但在发展初期绝大多数物管公司属于劳动密集型和简单服务提供者，较低的附加值限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务质量也与业主或租户要求有着很大出入。因此，长期以来业主、社会等对物业管理的认知出现偏差，使其一直成为低端劳动密集服务业的代言词，这对于物业管理水平的提升，物业管理人才的培养均是一种极大的阻碍，而现在这种观念在改观，随着不断引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，持续提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，物业管理渐渐实现从粗放型服务业向集约型服务业的转变，使广大业主与社会的观念也随之改观，对于物业服务作用的重视以及更多国际知名专业物业公司进入市场推动了物管价值的回归，其将回到专业服务业的发展道路之中。
2. 物业服务市场将更加公开透明
当前物业服务市场中经常发生业主与物管方面的纠纷，这也是缺乏公正客观独立的第三方机构证明造成的。为此北京等地区在物业市场推行了第三方监理机制，在物业项目收费标准、物业服务行为技术评估、物业项目交接等容易发生矛盾纠纷的事件上面，鼓励第三方进入监理评估，促使物管服务行为更加规范化，物业市场更加公开透明化，待此方案发展成熟时便将在全国范围推行，物业管理市场将走向更加公开透明的发展方向。
3. 高端写字楼提供定制化尊崇服务或将成为趋势
锦江区拥有成都为数不多的超甲级写字楼与众多的知名写字楼物业服务公司，随之而来的还有世界最前沿的物业管理理念。据悉，目前如仁恒置地广场这样的高端写字楼的物管团队已经开始对其业主进行尊崇服务的推广。其尊崇服务体现在酒店式管理，一站式服务，管家式商务办公需求24小时全程服务，专人全程租赁代理等个性化、定制化的高附加值物管服务。对于细节的注重与打造提供定制化的尊崇服务，或将成为锦江区未来写字楼物业管理特别是高端物业管理发展趋势之一。
五、高效规范创造政企交流平台，大力发挥锦江楼宇协会桥梁作用。
锦江区商务楼宇物业管理协会目前拥有会员单位近六十家，距其初期目标的九十家仍有一定差距。协会为民间组织，经费主要来源于每个会员单位每年上缴的年费。由于为区域企业行业协会，其现有规模较小，影响力有限，目前管理方面尚在摸索階段，与成熟市场当中的协会相比，目前处于起步阶段，但尚有较大的发展空间。目前，锦江区楼宇物业管理协会在区房管局、楼宇办大力发展楼宇服务的指导思想下，正在逐步搭建“企业—协会—政府”的中介式交流平台，做到上情下达，下情上传，为锦江区楼宇经济及高端楼宇物业发展建言献策，当好政府的参谋助手和企业的好帮手。
2017年，将是楼宇经济及其楼宇物业发展的重要一年，在面对产业经济、物业发展的转型升级的阶段，锦江楼宇人将用“开放、合作、共赢”去迎接这一经济发展的主旋律，用新元素改良高端楼宇物业服务基因。我们相信：高端写字楼宇经济，将会开启未来美丽成都经济财富的新密码!
参考文献：
[1]《物业管理的本质》、部分行业、政府报告资料等
[2] 文章中设计到的部分数据由于收集渠道的局限性，仅供参考
(本文作者系成都市锦江区商务楼宇物业管理协会会长，成都欧菲物业服务有限公司董事总经理)
作者：陈曦
如果说，低矮的平房是乡村的写照，那么高过百米的摩天大楼，就是都市的象征。而百米的高楼取代低矮平房遍地开花的过程，无疑就是一座城发展前进的足迹，代表着城市经济发展的同时，也见证着城市楼宇经济的崛起。如果说，城市犹如梦境，凡可以想象的东西都可以梦见，那么城市梦想的编制便始于城市发展的“两高一宽”。
拥有2400多年滇中文化史的昆明，是一个历史底蕴浓郁的古城。沧海桑田，三山一水环绕的昆明城，已有1240年的建城史，拆与建的更迭，每天都在上演。爆破声中，陈旧的建筑应声倒地。然而，不久的将来更新、更高、更美的楼宇在原地拔起，诉说着另一个时代里它的故事。
纵观如今的昆明，低矮的平房形单影只，钢筋混泥土铸就的身姿随处可见，一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成的“财富效应”席卷昆明城市经济与生活。由此可见，楼宇经济带来的城市的改变。商务、休闲、娱乐、餐饮、购物，在这里都能得到一一满足，享受的同时不得不让人感叹城市变迁之快。
昆明广场以269米的高度，拔高了昆明城市主干道北京路的天际线;南亚之门333米，要造就昆明新地标建筑;而成功落地昆明原市政府旧址的恒隆广场，则以338米的高度再次刷新昆明城市的建筑新高度。上扬的数据高度不在于数值表面的大小，更在于其本身所诉说着的昆明城市发展新高度。
楼宇的艺术还在于对软硬件的不断升级与完善，不仅追求功能的拓展，更追求服务的延伸。于是，滇南边陲的云南，仲量联行进来了，世邦魏理仕进驻了，戴德梁行也来了，落地本土的万科物业、中航物业，土生土长的银海物业、俊发物业……纷纷在昆明掀起品质服务的大旗，物业品质“国际化”升级，生活品质“尊贵”般飞跃。
没错，楼宇经济玩的就是高端!
然而，高度就能很好的诠释我们生活并游离其中的城市吗?答案是否定的!人气的汇集，造就了城市的商机，形成了城市的商脉。正如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环、上海的陆家嘴，有的不仅仅是高度，更多的是以它为原点辐射开来的城市的宽度。白塔路商圈、小花园商圈、小西门商圈、正义路商圈、北辰财富中心商圈……在延展了昆明城市发展宽度的同时，也凸显了昆明城市经济多极化发展的趋势。一个城市商业中心独领风骚的年代已成为过去式，需要更多的副城市商业中心托起散落的经济，填补城市经济版图残缺的空白。昆明城宽了，胖了，也丰满了。
昆明336个城中村改造工程，依然紧锣密鼓、方兴未艾，城市综合体、商业综合体比比皆是。幸福昆明下一站的幸福，是否就在拐角处?未知中我们满含期待。
作者：Dana
今年以来，我区商务楼宇经济在区委区政府的高度重视下，开局顺、起步好、基础实。主要呈现以下特点：
一是开发势头趋旺。到9月底为止，已建商务楼宇7幢共27.2万平方;在建商务楼宇43幢共124万平方。到2007年底，将达到10幢共42.3万平方;2008年，将达到16幢共58.7万平方;2009年，将达到49幢共151.9万平方，为我区商务楼宇经济发展奠定了扎实的物质基础。
二是租售速度趋快。目前，已建楼宇可租售面积为23.54万平方(可出售面积15.07万平方，可出租面积8.47万平方)，已租售21.25万平方(已出售14.57万平方，已出租6.68万平方)，空余面积2.29万平方，租售率为89.8%(出售率96. 7%，出租率78.8%)。已开盘销售的楼宇已基本售完。
三是入驻形势趋好。已有322家企业分别入驻我区商务楼宇，入驻面积为12.8万平方，入驻率为57.9%，其中今年入驻206家，入驻面积7.4万平方。企业入驻我区的愿望比较强烈，对我区商务楼宇的需求是比较大的，给我区商务楼宇经济发展提供了有利的发展条件。
四是发展氛围趋浓。为加快推进我区商务楼宇经济发展，区委区政府审时度势，出台了优惠的扶持政策，专门成立了区商务经济协调小组等相关组织，建立了“一站式”服务的绿色通道，大力营造发展氛围，并正在抓紧制定发展规划，为我区商务楼宇经济发展营造了良好的发展氛围。 但是，我区商务楼宇经济发展也面临着一些问题：一是区域竞争日益激烈，海曙、江东发展商务经济起步早、基础好，并相继出台新的力度较大的扶持政策，东部新城即将开发，在商务经济领域的竞争必将加剧。二是楼宇售驻比例不协调。据我们统计，到目前为止，已建成的商务楼宇的出售率为出售率96. 7%，出租率78.8%，但入驻率却只有57.9%。可见，楼宇销售势头较好，但入驻率相对较低。我们分析，产生商务楼宇售租率较高与入驻率较低的矛盾的原因主要有二个：一个是楼宇开盘销售时间较早，但投入使用时间不长，企业入驻前还需对楼宇进行装修，真正入驻还要一个过程;另一个原因是部分客商只售不驻，等待机会再卖出或者租给其他企业，从中获利。三是入驻企业异地办公比较多。据我们了解，已入驻的322家企业中，有125家企业不在我区注册，占入驻企业家数的38.8%，可见，注册当地化与税收属地化的问题必须引起足够的重视。四是管理服务尚需改进，楼宇开发还需有效引导，企业引进的品质还需不断提高，为商务楼宇经济服务的配套设施还需不断完善，服务保障工作还需不断加强。
下一步打算
(一)抓好招商工作。在招商要求上，按照“突出主业、延伸产业、加速集聚”的思路，着力引进总部企业及高科技研发机构、著名中介服务机构、大型外包企业。在招商方向上，要由量的扩展向质的提高转变，由已建楼宇招商向在建楼宇招商转变，由面向周边地区招商向全国范围招商转变。在招商方式上，树立新的招商理念，不断拓宽招商渠道，积极创新招商办法，又好又快地引进高品质入驻企业。一是突出专业招商。充分发挥商务招商服务公司专业招商队伍的作用，大力推进市场化招商。加强专业招商队伍建设，打造一支懂政策、会服务、善招商的专业招商队伍;加强对招商人员管理和考核，充分调动招商人员的积极性;加强与楼宇中介代理机构、楼宇推介网站的协作，扩大租售信息来源;加强租售信息跟踪、意向客户跟踪，特别是做好规模较大企业的跟踪和服务工作，提高意向客户的入驻率，想方设法引进高品质企业。二是抓好重点招商。10月份，扎实做好“北京招商会”的各项准备工作，争取在此项招商活动中，引进一批大型企业来我区开发投资。三是开展网上招商。利用“鄞州商务经济网”信息平台，对已建楼宇进行全面推介，对在建楼宇进行提前推介;及时收集网上客户信息，积极开展网上招商。四是促进部门招商。按照6号文件的要求，积极协调相关部门按各自的招商方向和目标，做好针对性招商，努力促进部门招商任务的落实。
(二)建好信息平台。首先，抓好信息采集。利用楼宇开发企业联络员网络，及时收集楼宇开发信息;抓紧建立楼宇物业联络员网络，通过物业联络员建立入驻企业相关信息月报制度;发挥招商人员的作用，上门做好商务企业相关信息的收集工作。其次，抓好数据库管理。加强商务楼宇、入驻企业等相关信息的统计、汇总和管理工作，每月及时将相关信息录入数据库，实现对所有商务楼宇及入驻企业的信息实行动态管理，确保信息可靠、统计准确、管理有序;完善数据库查询功能，按照查询权限，确保各级领导、各类人员能随时查询到最新商务楼宇及入驻企业的相关信息。再次，抓好网上宣传推介。利用这个平台，进一步加大我区商务楼宇经济发展环境、优惠政策的宣传推介力度;着力做好商务楼宇网上推介、网上招商工作，充分发挥这个平台在我区商务楼宇经济发展中的信息传输作用。
(三)做好服务保障。提升“窗口”服务，按照“保姆式”服务的要求，认真为商务企业代办相关立项、企业审批注册、登记手续，做到服务周到、办事高效。推进随机服务，采取上门服务、网上服务、跟踪服务的形式，及时了解商务企业的困难和要求，积极为商务企业排忧解难。协调部门服务，主动协调相关部门帮助商务企业解决楼宇开发、企业入驻过程中的困难，尽最大努力给开发企业创造最佳的开发环境，给入驻企业提供一流的入驻保障。
(四)造好发展氛围。加大宣传力度，利用宣传手册、媒体、网络等渠道，扩大对优惠政策和投资环境的宣传力度。同时，加强对商务楼宇经济工作的研究，组织召开好商务楼宇经济形势分析会，及时分析当前形势，查找薄弱环节，认真研究对策，理清明年工作思路，探索发展商务经济的新路子。
一、上海市生产性服务业的发展现状
(一)上海市生产性服务业的发展趋势
生产性服务业在空间形态上是楼宇经济的主体。楼宇经济，从本质上来说，是以服务经济为主的一种经济发展形态，即以商务办公楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进持续性税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。
生产性服务业在上海市发展迅速，在国民经济中的比重不断上升。如图1所示，在1978年，传统服务业增加值占第三产业增加值的比重达到了近60%;到了2010年末，传统服务业增加值在第三产业增加值中所占的比重已经下降到了29%，而生产性服务业的增加值，在第三产业增加值中所占的比重已经增加到了近60%，实现增加值5631.25亿元。第三产业的内部结构已经逐步实现了优化升级。
(二)上海市生产性服务业的空间分布
本节，将使用区位商法对生产性服务业在上海市各区县的集中状况来做一个说明。所谓区位商法，是指某种产业在某一地区的相对重要性与占全国(或全区域)相对重要性之间的一种比数，可利用产业产值或就业人口的资料，衡量某一产业在某一地区是否具有比较优势或者相对专业化的程度，可以作为了解地方经济基础、当地产业资源、地方经济优势与产业活动趋向的重要依据。
其中，LQij为区位商或者专业化率;Lij为i地区j部门的产业产值(从业人数等);Li为i地区的总产值(总从业人数等);Lj为全市j部门的产业产值(从业人数等);L为全市的总产值(总从业人数等)。
一般认为，如果LQij大于1，则认定j产业为i地区为基础产业，也表示i地区j产业有集中于该地区的趋势，属于专业化的部门，换言之，区位商数可视为某项产业在该地区专业聚集程度的负荷量;如果LQij小于1，则表示j产业非i地区的基础产业;如果LQij=0，表示i地区无j产业存在。
表1中使用了2008年上海市经济普查年鉴的统计数据来进行区位商数的计算。
由表1和图2可以看出，虽然上海是我国经济比较发达和国际化程度比较高的省市之一，但是其各区县在生产性服务业的发展水平上极不均匀。
总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县，虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。
从行业看，金融业从业人员的聚集程度最为明显，从业人员高度集中在核心地?^，其他地区金融业从业人员的聚集程度明显较小。与金融业相比，虽然房地产业、租赁和商务服务业从业人员也有集聚于中心城区的趋势，但是聚集程度与金融业相比较小。交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、科学研究技术服务和地质勘查业与金融业、房地产业、租赁和商务服务业相比之下比较分散。
二、上海市商务办公楼宇的发展现状
(一)上海市商务办公楼宇的保有量
商务办公楼宇特别是高端商务办公楼宇是楼宇经济的重要载体，其建筑面积和增长趋势直接决定了上海市楼宇经济的规模和发展潜力。上海市统计局于2012年发布的统计数据显示，截至2011年底，上海市各类房屋保有量达到了98092万平方米，其中办公楼即商务办公楼宇的面积为6520万平方米，占各类房屋保有量总面积的6.64%。
近年来，上海市楼宇经济发展比较活跃，商务办公楼宇功不可没。但是，我们也应该清醒的认识到上海市商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。
(二)上海市商务办公楼宇的发展趋势
上海市商务办公楼宇的发展呈现出以下三个特点：
(1)商务办公楼宇发展迅速，上海市商务办公楼宇的总面积平均每年增长约309.6万平方米，年平均增速约为6.94%。
(2)商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间。
(3)受经济发展形势等的影响，商务办公楼宇面积的增速起伏较大。
(三)上海市商务办公楼宇的空间分布
以下，将按照如1.2节所示的区位商法，对商务办公楼宇在上海市各区县的集中状况进行一个说明，为了保持与表1一致性，本节采用了2008年上海市各区县商务办公楼宇面积的统计数据。
从表2和图3可以看出，如果以1为衡量楼宇集中与否的标准，上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，因此，也可以说是楼宇经济发展较好的地区。
(四)上海市商务办公楼宇空间分布的变动趋势
在利用区位商法对2008年上海市商务办公楼宇在各区县的空间分布状况进行说明后，鉴于统计数据的可获得性，以下仅利用扩大商数来讨论2007至2011年上海市商务办公楼宇空间分布状况变化。
所谓扩大商数分析法，是利用扩大商数(Expansion Quotient)衡量在某两个特定的时间点()之间该地区产业专业集聚程度的变动情况，扩大商数即为前后两个时间点的区位商数之间的比率(EQ=LQt+1/LQt)。
若EQ≥1，即表示i地区j产业的专业聚集化情形继续扩大成长，若该产业原为基础产业，将继续拥有比较优势，且不断扩张具有绝佳发展机会成为主导产业;反之，若EQ
以下表3则显示了2007-2011年上海市商务办公楼宇的扩大商数表。
由表3和图4可以看出，在2011年底中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。
(1)观察表3中2007年和2011年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，与2007年底相比，中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区。但郊区县，在2011年底其商务办公楼宇的区位商数仍较低，仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，亟需采取一定的措施促进楼宇经济的发展。
(2)观察表3中上海市各区县商务办公楼宇扩大商数部分，大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，标示大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。虽然大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，但是否表示楼宇经济在该区县已经呈现集聚发展的形势仍难定论，因为除了部分中心城区之外，其它大部分地区的作为分母的2007年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，均小于1。
(3)在经过5年的发展之后，大多数区县已经开始有相关生产性服务业的进驻，商务办公楼宇的保有量也有所增加，因此在2011年的商务办公楼宇的区位商数虽然仍不高，但相对于5年前的数据都提升不少，EQ值很容易得到大于1的结果，所以是否呈现集聚发展的形势必须参照区位商数来加以对照。
三、结论及政策建议
(一)结论
本文以上海市“楼宇经济”为研究对象，作者通过对相关基础数据进行统计和测算，从生产性服务业和商务办公楼宇两个方面研究了上海市“楼宇经济”的发展现状及影响上海市楼宇经济发展的因素，得到了如下结论：
(1)总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。
(2)上海市商务办公楼宇发展迅速，商务办公楼宇面积与各类房屋总面积的增长较为同步，商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。
(3)上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，在分布区域上具有较强的相关性，因此可以说中心城区也是上海市楼宇经济分布较为集中的地区。
(4)从商务办公楼宇在上海市的空间分布的变动情况来看，在2011年底中心城区仍然是上海市楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县楼宇经济的发展仍然比较薄弱，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。
(二)政策建?h
随着经济发展水平的不断提升，上海市楼宇经济集聚发展的趋势也不断明朗。因此，如何强化集聚趋势，促进上海市楼宇经济的发展，从而实现上海市建成国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的目标具有重要的意义。
首先，坚持规划先行。根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，加快制定《上海市楼宇经济发展规划纲要》、《上海市楼宇经济空间布局规划》。通过规划先行，优化商务办公楼宇布局，促进商务办公楼宇合理集聚，形成更多有规模、有档次的楼宇经济群。
其次，抓好对外招商引资活动。进一步完善高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点培育一支懂经济的招商队伍，提高专业化招商水平，加大针对性招商力度。加深与项目业主单位的沟通，把好业态准入门槛，提升经营业态定位。重点引进一批历史发展比较悠久、规模比较大、业绩比较好的世界知名的生产性服务企业的入驻，带动本地相关企业的发展。
最后，完善统计制度，加快建立反映上海市楼宇经济发展特点和水平的统计指标体系和统计制度，市和区、县(市)要建立楼宇经济统计网络，配备楼宇经济统计专业人员，增强楼宇经济统计力量。重视对楼宇业态的相关统计指标研究，结合全市重点发展的楼宇经济业态，完善统计方法，设置相应统计指标。按照定量定性相结合的原则，由领导小组办公室牵头制定楼宇经济考核指标体系，完善考核办法，并纳入相关部门的考核体系。在考核指标体系中要纳入楼宇经济业态发展的相关内容，针对楼宇的发展特点实行分类考核。对于在培育楼宇经济重点业态的工作中有突出成绩的单位、城区，要按有关规定予以表彰奖励。
提高了楼宇经济分析的科学性和有效性。
通过学习和查阅有关的资料，我想楼宇经济的发展同时得把握好以下几个方面：
一、做好区域规划
(一)依托区位交通优势和商务基础，加快建设中心商业区，加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的区域性综合贸易商务区。
(二)要按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，努力形成一批电子信息楼宇、餐饮楼宇、商务休闲楼宇。
二、要明晰发展路径
(一)紧扣重点地段、城市主干道相交的节点及交通便利的城市出口，突出城市标志性建筑类商务楼的开发建设。
(二)通过旧城改造，拆旧建新，拆低建高，加快商务楼宇开发和升级改造步伐。
三、明确主攻方向
(一)大力发展现代服务业。“楼宇经济”与现代服务业相辅相成、相互促进，“楼宇经济”是现代服务业发展的产物，现代服务业则是发展“楼宇经济”的主要内容。市区发展“楼宇经济”应把金融保险、咨询服务、研发设计、文化创意等产业作为主攻方向，提升现代服务业的发展质量和水平。
(二)大力发展服务外包。随着经济全球化的发展和全球产业结构调整，以服务外包转移为主要特征的新一轮全球产业结构调整正在兴起，服务外包已成为新一轮产业转移的重要推动因素，蕴藏着巨大的发展机遇。
四、落实工作责任
(一)成立楼宇经济发展领导领导小组及办公室，人员从各单位抽调，设为市政府专职办事机构，全面负责全区楼宇经济发展的规划、协调、组织和管理。
(二)明确部门职责，尽快制定全区发展楼宇经济的实施意见，全力做好全区楼宇经济发展状况的定期分析、重大楼宇招商项目、问题会办等重点工作。逐步形成房管、国土、建设、规划、税务、工商等单位和部门通力合作机制，在优惠地价优先供地、合理布局快速办理、减免配套费、项目融资等方面确保让商务楼宇开发商得到实惠。
(三)强化责任考核。将楼宇经济的目标任务纳入招商引资考核的总体目标中，着力增强和引导各街道、招商职能部门发展楼宇经济的责任心和积极性。
(四)出台扶持政策。尽快制定鼓励商务楼宇开发、商务楼宇招商和物业企业、入驻企业的相关优惠政策，做到以政策吸引人。在此基础上，市区还要尽快建立商务楼宇信息平台建设，以便及时了解和掌握全区商务楼宇建设和运营情况。
五、各相关部门的工作要求
(一)各相关部门要克服畏难情绪，把发展楼宇经济作为经济工作的重要举措，形成一把手负总责、分管领导具体抓、责任落实到人的工作格局，为加快发展楼宇经济提供可靠的组织保障。
(二)摸清区域资产，形成编报制度。立即着手对辖区内的楼宇、厂房等建筑进行一次全面的调查摸底，彻底弄清所有商务楼宇、闲置房产的基本情况。在此基础上，把对辖区内楼宇经济发展状况调查作为一项日常工作，坚持动态管理和统计，按时填报统计报表。
(三)加快楼宇经济建设，构筑发展载体。坚持“支持一批、改造一批、建设一批”的工作方针，对环境、质量、管理有所欠缺的楼宇、厂房等建筑，督促实施硬件改造;对尚未开工建设的楼宇和闲置土地，要尽可能按照发展楼宇经济的要求，高起点、高标准地做好规划设计，为加快发展提供商机。
(四)加大招商力度，营造良好环境。各部门要把招商引资作为发展楼宇经济工作的核心，全方位、多渠道开展招商工作。并指定专人为企业跟踪服务。
(五)强化目标考核，落实奖惩措施。街工委、办事处对各责任单位目标进展情况进行动态跟踪。
回顾“十五”期间的头三年，在区委、区政府的领导下，按照“三个代表”的指导思想，以加快发展为主题，以提高经济效益为中心，依托社区、立足民营、壮大财源、强区富民，推动经济社会、环境可持续发展，不断推进社区经济民营化、股份化、集约化，为全面落实每年确定的各项任务，全街上下，变压力为动力，克难奋进，在优化资源结构推进职能转换，培育区域经济，保持行业稳定等方面做了大量艰苦不懈的努力，取得了一些成效。
经济环境不断优化，全街各职能部门，立足实际，不断深化服务内涵，优化服务手段，从街属到街辖，从街办到社区，工作对象变了，服务方式随之改变。近年，我们瞄准市直机关，借用领导层的宏观思路，进一步密切工商、税务等经济杠杆部门的联系，多渠道、多途径传递信息，服务企业，挖掘潜在优势，在政治上给予关心，在政策上提供优惠，在服务上给予承诺，千方百计吸引商家入驻我街。 特色路、街经济日益显现，在以沿江特色经济为标识的蔡锷路、黄兴路、车站路、洞庭街、胜利街布满了餐厅、休闲中心、咖啡馆、卡拉OK、旅游服务等一大批新兴服务业，使我街三产业的内涵和发展的档次都有了较为明显的提高。近年来先后矗立的8幢写字楼又增添了美景，一元地区已逐渐成为文化、休闲娱乐的中心。
紧紧围绕提高经济效益这个中心，解放思想、大胆探索、努力实践，为我街经济进一步快速发展奠定了基础，积累了经验，我们必须认真总结、在继承的基础上不断创新，以推动区域经济不断向前发展。
一个具有悠久历史的老城区，辖区地域狭小，人流集中，但又有需求多元、产业纷呈的特点，根据这一特点，研究发展高档次商贸经济，新型的服务经济，新兴的工业经济等，必须在现有的基础上着力构建区域经济发展的新载体――楼宇经济。在狠抓企业引进工作过程中，转变抓引进的观念，思路和方法，以楼宇为引进的主要平台，倡导“零收费”达到“引进一个带动一批”树立区域有限，发展无限的理念，主动迎合当前形势，发挥独特的区位优势，以“楼宇经济”为中心，依托江滩，创建饮食文化、娱乐、休闲、旅游特色街，形成经济与文化相融合从而达到相互补充、相互促进。一元街虽然在地理位置上拥有资源优势，但如何“引得进，留得住”确有文章可做，为让企业安营扎寨，我街要在搞好服务上下功夫，营造良好的软环境，与企业建立良好的合作关系，定期走访，主动服务，同时积极探索楼宇经济模式，把“政府引导、市场动作、政企互动”原则，通过有效的工作及早介入，想尽一切办法吸引那些已经或者即将入驻的企业来我区域注册纳税。
抓贯彻落实首先在于各级领导干部的工作能力，特别是驾驭经济工作的能力。要有针对性地学习市场经济知识、科学技术知识、法律知识和世贸组织的有关知识，潜心思考，刻苦钻研，进一步熟悉经济工作，善于把握经济发展的内在联系及其发展方向，提高驾驭经济工作的能力，提高科学决策和依法行政的水平。同时还要培养干部深入基层的作风，通过接触企业的方式来改进提高工作技能和管理经济社会事务的能力。
总之，我们要充分利用中心区有利条件以商务楼为载体，致力引进大公司、大集团总部，研发中心，加速信息、销售、决策在中心区域的集聚，同时加大中介组织为主体的知识型服务产业的培育和引进，增强高素质要素供给的能力，进一步提升和拓展中心城区服务功能，因此我们要从特色上做文章，有意识地引导，科学规划，合理定位，以吸引更高品质的企业入驻;依托江滩可从发展旅游超市入手，利用政府机构所在地大力发展科技中介市场，切实利用天时、地利、人和之机把“楼宇经济”推向新的台阶。
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
楼宇经济的兴起
近年来，总部经济、体育经济、 社区经济、培训经济等各种新的经济术语所所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：
(1)楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。
(2)楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。
(3)楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。
(4)楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。
(5)楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体
发展楼宇经济的益处
作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。
第一，发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。
第二，发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。
第三，发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。
楼宇经济发展的影响因素
对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。
要加快楼宇经济的发展，城市政府首先必须从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定楼宇经济综合开发行动计划，尤其要注意打造楼宇经济产业链，同时要打破制约楼宇经济发展的瓶颈，做好楼宇经济普查和管理也是重要手段。
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
总部经济是从浦东楼宇经济发展起来的，当时在90年代末21世纪初，在浦东出现一个很新的经济现象就是楼宇经济，那么在这个基础上，就出现了总部经济的名称。因为有不少的楼宇就是一些总部没有了，比如说一些大厦他们都是以总部经济形式出现。总部经济在我国还是一个新的处于起始阶段的经济现象，所以成熟的案例，目前来说还没有，还没有真正的产生。
88层的浦东金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。
楼 宇 经 济
一幢大楼的经济规模竟然可以相当于一家大型企业，一幢大楼产生的税收可以超过1亿元!这是多么令人心动、浮想联翩的新经济!新经济的发展态势，是一个城市未来经济发展的晴雨表。尤其是，这种被专家称之为“楼宇经济”的新经济形态，正出现在我们从土地、资源消耗型的经济发展模式，转向以现代服务业和先进制造业为主导力量的经济发展模式的转型时期。
在杭州武林商圈，位于延安路528号的标力大厦是一幢高28楼的甲级高档写字楼。在高楼林立的现代都市，标力大厦并不算高。然而早在2004年，标力大厦向杭州市下城区交纳的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等，一年的税收总额就达到了1.15亿元人民币。这是浙江省第一幢年税收过亿元的写字楼。引人注目的是，这座聚集了近40家企业的28层大楼，占地面积仅为1000多平方米。这意味着，一幢高级商务楼里的企业所产生的效益，可等同于城郊8平方公里范围内企业产生的经济效益。
标力大厦是杭州市下城区发展“楼宇经济”的一个缩影。地处杭州市中心的下城区，全区面积仅31平方公里，土地资源极度稀缺，经济发展的地域空间非常有限。外延扩张式的经济增长已经走到尽头，要拓展新的发展空间，必须实现经济增长方式从外延扩张向内延集约式的转变。“楼宇经济”恰恰是集约利用资源、内涵扩张的一种具体形式。所谓“楼宇经济”，是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态。它以商务商贸楼为载体，通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，这些企业有的做商场、办公司，有的则搞研发或用作现代服务机构。如此一幢楼就形成了一股潜力巨大的税源。 “楼宇经济”贡献的不仅是税收，而且催生了现代服务业的发展。在创造亿元税收的标力大厦内，30多家企业的产业分布非常广泛，包括金融、咨询、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、高科技、娱乐服务、房地产开发、旅游服务、交通通讯等国内外各类企业。这些企业的一个共同特点是，几乎都属于现代服务业。他们以有限的土地资源，凝聚起无限的经济能量，强大的人流、物流信息流、资金流在此汇集、激荡，对优化产业结构，提高城市综合竞争力具有十分重要的作用。
放眼全球，也是如此。美国服务业联盟提供的统计显示，美国服务业占GDP的80%,美国人中80%就职于服务行业.过去的20年中,服务行业增加了4000多万从业人员。而在欧洲，富裕地区大规模的制造业日益缩小，服务业已经大约占到了欧洲经济的70%，占欧洲出口的25%，而且这种趋势还将持续下去。
面对强劲的竞争压力，面对土地资源短缺等现状，我们正迫切需要新的经济增长点来维持经济又好又快发展，进一步提升城市综合竞争力。从这个意义上说，以楼宇为载体的新经济发展态势，昭示了一个城市经济发展的未来方向。
全方位 多层次 立体式 区楼宇办精心构建金水区楼宇经济发展平台 近期，区楼宇办按照区委、区政府和区楼宇经济建设工作领导小组的有关要求，认真谋划，多措并举，不断加大宣传推介力度，积极构建我区楼宇经济发展平台，主要采取了以下措施：
一是坚持高起点高标准，筹建了金水区楼宇经济网()。开辟了金水区楼宇经济数字管理系统、楼宇管理单位及楼宇企业信息发布系统等五大功能系统，为政府、楼宇业主及国内外企业之间搭建了信息交流和自助管理平台，拓展了发展空间。该网站采用现代三维全息影像制作技术，建立了金水区三维地理信息快速定位查询系统。围绕宣传“平安金水、和谐金水、靓丽金水、活力金水”等主题，突出展示金水魅力。以楼宇经济建设为载体，全景式介绍我区投资环境、投资导向、楼宇招商政策，发布楼宇招商项目，提供全方位的商务服务，免费为楼宇企业搭建自助网站，真正发挥“商家的咨询窗口、百姓的帮手指南、政府的参谋顾问”功能。
二是精心编印了15000份金水楼宇经济招商手册。该手册分为金水概况、楼宇招商和服务指南三部分，在楼宇招商部分中，集中宣传推介辖区建筑面积3000平方米以上、拥有招商资源的153栋商务商用楼宇。近日，该手册将免费发放到各镇、街道办事处、全市知名酒店、宾馆、车站、机场等重要场所和重点部位。
三是认真绘制了15000份金水区楼宇分布地图，地图正面以金水区行政区划图为依托，突出显示全区主要楼宇分布情况，背面提供区情介绍、辖区17个镇办简介、161栋主要楼宇实景照片和楼宇基本信息，形象再现了全区楼宇情况。
四是专门印制了金水区楼宇经济建设工作通讯录，建立区、镇办、镇办楼宇办和楼宇联络员四级通讯联络体系。
五是及时编发《金水楼宇经济信息》。第一时间以信息简报的形式，将全区重要楼宇经济信息、主要活动、各单位楼宇经济工作动态和重点楼宇招商经营等情况向全区发布，方便各单位相互借鉴，充分交流经验，达到互促互进、共同提高之目的。
六是扩大宣传面，同省市主要新闻媒体保持密切联系，及时交流信息，通报最新情况，拓展宣传渠道。近期，《郑州日报》、《大河报》等主流媒体先后以《郑州楼宇经济风生水起，效益喜人成竞争热点》、《金水区300楼宇呼应黄金三角经济区》、《把“星级服务”搬进写字楼——金水区政府为楼宇经济发展当“保姆”》、《“楼宇经济”渐成税收重头戏——郑州出现区级税收超千万元写字楼》和《金水区三维楼宇网站服务投资者》等为题，多次专门报道我区楼宇经济建设的做法，为我区发展楼宇经济营造了良好的舆论氛围。
思考：如何打造天津的楼宇经济
从1991年天津市第一座甲级写字楼-—天津市国际大厦开始招商，标志着天津的高档办公物业开始起步。截止到今年，天津已有十多家高档写字楼投入使用，并创出了远洋大厦、泰达大厦等在市内较有影响力的品牌。从项目分布情况来看，目前天津的高档写字楼主要集中在河西、和平两区，特别是南京路、友谊路一带，以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势，荟萃了天津市大部分甲级写字楼;而新兴的十一经路和鞍山西道地区以其独特的吸引力正在逐步发展壮大。
纵观这十四年的高档办公物业的发展历程，以1997年为分水岭，天津的写字楼市场经历了一个从火爆到低迷的转折。这其中，金融危机的影响和写字楼市场增量过快以及无序化竞争，是造成近几年天津高档写字楼举步维艰的主要原因。
自从2001年初，天津的写字楼市场开始回暖，空置率有所下降，而租金水平则开始爬升，这一降一升，都表示天津的高档办公物业开始复苏，进入存量盘整、蓄势待发的时期。尤其是2004年末，政府出台的“回收利用滥尾楼”的政策给今年天津的写字楼市场敞开了一个非常广阔的通道，许多经理人摩拳擦掌，跃跃欲试。天津写字楼的楼宇经济已拉开了序幕。
所谓楼宇经济，其实是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。这就是说，写字楼与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，在使用过程中同样可以创造经济效益。这其实是对“楼宇经济”的最好诠释。
斯密说：“经济的统一性，恰恰是一个国家统一性的基本标志”。这一点，于现代国家尤甚，于宏观经济尤甚。然而，在北京、上海、深圳、广州的写字楼红红火火之时，天津的写字楼市场却是不温不火。其实，这恰好印证了“楼宇经济”的内涵。写字楼的发展壮大，离不开宏观经济环境的支持。过去，天津的经济发展状况与其他几个大城市相比是有距离的。没有积极蓬勃的市场环境，商家就缺少了在天津发展的动力，也就不会在天津设点办公，而写字楼也就失去了生存的空间。如今，随着天津城市复兴计划的逐步实施，海河沿岸改造的顺利实行，再加上我市房地产市场的强劲上扬，天津的宏观经济环境发生了翻天覆地的变化。不仅我们本土的企业成长迅速，更有大批的外地企业进军天津市场，这给写字楼的发展打开了十分光明的前景。
在市场潜力和需求充足的条件下，写字楼的供给就成了目前的焦点和关键所在。经过记者对市场的多方调查发现，天津的写字楼，特别是甲级写字楼供给严重不足，拥有自己特色的王牌写字楼更是难以寻觅。随着企业的发展，外部形象越来越成为好公司关注的目标。企业的办公地点就是一个企业最直接的对外形象体现，如果许多好公司因为无法在天津找到合适的办公场所而退出，那将是我市的重大损失，因此，天津市场急需大量甲级写字楼。
不过，这并不是说其他等级的写字楼就不重要。其实，写字楼也和住宅一样，应该针对不同的目标顾客群来建设。西方有句谚语说：上帝的归上帝，恺撒的归恺撒，让我们各取所需。用在写字楼市场同样是适用的。写字楼的客户更加注重与自身身份地位相称的形象，因此，看准目标群再下手是写字楼开发商必须要特别关注和留心的。
写字楼与商业地产相搭配对写字楼来说并不是一个最佳选择。商业地产需要热闹的外部环境，大量的人口流动可以给商业繁荣带来巨大的现金流。可是，对于写字楼来说，它更需要舒适安静的商务环境，便利的交通条件。因此，这两者之间是有冲突的，甚至有时候是难以融合的。这也是目前我市一些高档写字楼发展并不理想的重要原因之一。
什么是楼宇经济
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
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楼宇经济的兴起
近年来，总部经济、体育经济、 社区经济、培训经济等各种新的经济术语所所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：
(1)楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。
(2)楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。
(3)楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚， 1
打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。
(4)楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。
(5)楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体
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发展楼宇经济的益处
作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。第一，发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。
第二，发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。
第三，发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。
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楼宇经济发展的影响因素
对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。
要加快楼宇经济的发展，城市政府首先必须从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定楼宇经济综合开发行动计划，尤其要注意打造楼宇经济产业链，同时要打破
制约楼宇经济发展的瓶颈，做好楼宇经济普查和管理也是重要手段。
总部经济的概念
总部经济的概念：所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济的产生和发展，基于三个条件“假设”：一是信息经济较充分发展。网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。二是企业在发展中对于战略资源的需求地位上升。随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈。三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀赋存在差异。即在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资源密集，其获取的成本较低。
总部经济的“三赢模型”：如果企业按照总部经济的模式进行空间布局，把总部布局在发达的中心城市，而将生产加工基地布局在欠发达地区，由此使企业能够以较低的成本取得中心城市的战略资源和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置。不但能够使企业取得在原有布局模式下难以取得的资源优势，资源配置综合成本最低，而且使得总部所在的中心城市密集的人才、信息、技术资源得到充分的效能释放，使得加工基地所在的欠发达地区密集的制造资源得到最大限度的发挥。因此，总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。这种总部经济模型称为“三赢模型”。
总部经济的五种效应：通过对于总部密集的区域的调研和理论概括，研究人员认为中心城市发展总部经济至少可以为区域发展带来“五种效应”：
一是“税收贡献效应”。总部对于所在区域的税收贡献包括两个方面：一是企业的税收贡献效应。无论采取哪种组织方式，总部如果作为独立的经济实体，都要向总部所在地方上缴所得税。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。
二是“产业乘数效应”。制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。研究表明，一个制造业大型公司总部向一个区域迁移，都会带动几个甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的商务写字楼、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献也是很大的。通过制造业总部这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。
三是“消费带动效应”。总部对于所在区域的消费带动也包括两个方面：一方面是总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。
四是劳动就业效应。总部经济的发展本身会充分利用北京的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。
五是社会资本效应。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。
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