根据工作的内容与性质，报告划分为不同的写作格式，加上报告的内容较多，很多人不知道怎么写报告。以下是小编整理的关于《旧村改造报告》，希望对大家有所帮助。
新农村旧村改造会计核算探究
摘要：近年来，我国不断深化农村改革，加快城乡-体化步伐，同时为了促进各项农村事业的发展，大力开展旧村改造活动。但是旧村改造涉及内容较多，需要的改造费用金额巨大，对于很多村民来说，旧村改造费往往难以承受。因此，目前旧村改造过程中，政府往往会引入社会资本，同时结合市场融资、村集体融资、村民融资对旧村进行改造。这其中就会涉及财务核算问题，有效解决财务核算问题，不仅能够减少财务纠纷，还能够加快旧村改造的步伐。
关键词：新农村;旧村改造;会计核算
旧村改造成本核算是困扰旧村改造的重要问题。旧村改造的方式很多，下文研究的主要是旧村經济较好，该村采用自筹资金的方式进行旧村改造。文章首先对土地拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费等费用进行分析，然后论述了成本分摊方法和成本分摊会计核算。
1成本费用的归集
1.1土地拆迁补偿费
旧村改造过程中发生的土地拆迁补偿费，根据相关的评估报告、税费凭单、补偿安置明细表等进行支付，可通过“在建工程-旧村改造-土地拆迁补偿费”科目进行费用归集，根据费用的情况在此科目下设“拆迁补偿费”和“土地费用”明细科目。会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
1.2前期工程费
前期工程费指的是旧村改造前期发生的可行性研究、设计、规划、水文地质测绘、勘察、场地平整等项目支出的费用。能分清成本核算对象的工程费，可通过“在建工程-旧村改造-某成本核算对象”科目借方进行核算，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
分不清成本核算对象的工程费，可以通过“在建工程-旧村改造-前期工程费”的方式进行费用归集，根据费用情况在此科目下设“临时设施费”、“勘测丈量费”、“批报建费”、“三通一平费”、“规划设计费”、“其他”等明细科目，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
1.3建筑安装工程费
建筑安装工程费是指项目开发过程中涉及的装修工程费、安装工程费、土建工程费、工程监理费、其他工程收尾所发生的零星工程费、工程保险费、现场垃圾清运费、维修费等需要列入建筑安装工程施工图预算项目中的费用
1.3.1工程款核算
工程款核算可以通过按照签订的合同，根据工程进度进行付款，在“在建工程-旧村改造-建筑安装工程费”科目的借方进行费用归集，限据不同的工程中标施工单位下设明细科目。工程完工后，根据工程结算值，分配计入不同成本核算对象中
收到中标施工单位开具的工程款发票，支付工程款时，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款或应付账款
完工结算，根据工程结算书，分配计入不同成本核算对象中，会计分录为：
借：在建工程
贷：在建工程
如果存在旧村按照合同预付承包施工方工程款和备料款的情况，要先计入“应收账款”科目的借方，然后按照工程进度，从工程款中抵扣。
旧村预先支付工程款或备料款时，会计分录为：
借：应收账款
贷：银行存款
1.3.2工程水电费核算
旧村改造过程中的水电费一般由社区直接支付，记入“在建工程-旧村改造-建筑安装工程费-水电费”科目借方进行费用归集，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
1.3.3其他建筑安装工程费核算
工程保险费、现场垃圾清运费、维修费、工程监理费、工程收尾所发生的零星工程费等不属于主体工程费用，这些费用记录在“在建工程-旧村改造-建筑安装工程费”科目中，根据具体费用内容进行明细分类。会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
1.4基础设施费
旧村改造过程中的基础设施费是指发生在建筑安装工程施工预算之外的费用，包括供热、排污、排洪、供电、供水、供气、绿化、照明等基础设施工程费用，还包括与大市政接口的费用以及向通讯、光、水电、天然气等市政公司缴纳的费用。
基础设施费中，能够分清成本核算对象的，可通过“在建工程-旧村改造-某成本核算对象-基础设施费”科目的借方进行核算，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
不能分清成本核算对象的，可以通过“在建工程-旧村改造-基础设施费”科目的借方进行费用归集，根据费用的使用情况，基础设施费科目下还设有“电视工程”、“供暖工程”、“供电工程”、“道路工程”、“煤气工程”、“给排水工程”、“绿化环卫工程”、“通讯工程”、“照明工程”以及“其他”明细科目进行核算，会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
1.5公共配套设施费
公共配套设施费指在旧村改造建设过程发生的，不能有偿转让的公共配套设施费用支出，如锅炉房、居委会、自行车棚、派出所、幼托、水塔、消防、公厕等设施支出。
大型公共配套设施项目，应以各个公共配套项目作为成本核算对象，以确保各公共配套设施成本的准确性。按照签订的工程合同，根据工程进度进行付款，在“在建工程-旧村改造-公共配套设施费”科目的借方进行费用归集，根据不同的工程中标施工单位下设明细科目。工程完工后，根据工程结算值，分配计入不同成本核算对象中。
收到中标企业开具的工程款发票后，支付工程款时的会计分录为：
借：在建工程
贷：银行存款
旧村改造完工后，根据工程结算书，将分配计入成本核算对象中，会计分录为：
借：在建工程
贷：在建工程
2成本分摊
2.1成本分摊方法
一，建筑安装成本法。指按期内某一成本核算对象建筑安装成本占全部成本核算对象建筑安装成本的比例进行分摊。
二，建筑面积法。指按已动工开发成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分摊。
2.2成本分摊会计核算
对于不能分清成本核算对象的配套设施费、土地拆迁补偿费、建筑安装工程费、开发间接费、前期工程费、基础设施费，可采取建筑安装成本法和建筑面积法，分配计入各成本核算对象。会计分录为：
借：在建工程
贷：在建工程
总而言之，旧村改造是城乡一体化建设的要求，也是提升农村生活质量的重要方式。旧村改造中的会计核算问题是旧村改造中需要重点解决的问题，通过分析成本费用的归集，能够更加了解旧村改造会计核算包含的内容及结算方式，进而提升旧村改造的速度，促使旧村改造顺利进行。
参考文献
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作者：杜广印
摘 要：“公平”已经成为城郊旧村改造中效率提高与城乡社会稳定的障碍。基于“公平与效率并重”这一新视角下， 文章以广东省实践为例， 通过对城郊旧村改造中存在问题的分析， 提出了城郊旧村改造的相关对策。
关键词： 城郊旧村改造； 公平与效率并重； 公平发展； 对策
城郊旧村改造是市场化条件下多元利益主体的博弈。因征地拆迁、 城郊旧村改造问题引发的矛盾成为当前城乡矛盾的焦点， 土地的强势兼并或垄断、 农村土地级差收益的流失、 农民依法维权抗争的激化， 大大增加了城乡一体化发展关键时期的经济危机和社会危机的风险。［1］实践证明， 在城郊旧村改造中， 如果不能做到公平与效率并重， 不仅效率的提高受到障碍， 而且还会引发严重的社会危机。认真研究公平与效率并重视角下的城郊旧村改造问题， 正视和合理处置集体建设用地再分配中的经济利益关系， 是当前理论与实践中迫切需要解决的问题。
一、 相关研究评述
城郊旧村改造相关的是城市更新理论。西方的实践与研究， 从1893年美国的“城市美化运动”（City Beautiful Movement）开始至今， L.芒福德、 J．雅各布斯、 联合国相关机构、 M.蓝奇、 E.林德布洛姆等为城市更新的理论进一步发展作出巨大贡献。对西方国家城市更新的实践进行总结， 有以下几点启示： （1）由于在理论认识上的不统一， 城市更新运动出现了偏差， 走过了一段弯路， 城市更新早期形成“创口”的治疗已经是目前的主要任务。（2）受“人本主义”思想的影响， 先前对贫民窟大规模扫除转向对社区环境的综合整治、 社区经济复兴和社区邻里自建的利益相关人参与。（3）综合居住区的更新规划代替单纯物质环境改造的规划， 对过程规划和连续规划更加注重， 城市更新政策纲领的制定作为必备的内容。（4）住房建设是城市更新的必要内容之一， 社区的可持续发展成为社会的共识。（5）以开发商推倒重建方式为主转变为主要由社区自己组织小规模、 分阶段的谨慎渐进式的改善。［2］
国内学术界对城郊旧村改造进行了长期研究， 主要观点有以下几个方面： 1980年代初期， 陈占祥把城市更新定义为城市“新陈代谢”的过程。1990年代初， 吴良镛基于城市“保护与发展”角度， 提出了城市“有机更新”的概念。进入2000年以来， 主流学者对城市建设的综合性与整体性更加关注， 大量的研究给出了“城市更新”新的理解， 如吴晨的“城市复兴”、 张平宇的“城市再生”、 于今的“城市更新”等。我国学者一方面对中国“城市更新”高度关注， 另一方面又没有权威的领军人物。［3］ 总结我国城市更新的实践， 有以下几点启示： （1）注重“人本主义”， 加强社区的综合更新规划。（2）随着新型城镇化的发展， 城市更新逐渐由城市到农村， 更新的广度加强。（3）城乡更新方式以政府主导下的市场开发为主， 其他方式并存。
二、 新视角下城郊旧村改造问题分析
先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆， 两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、 空间布局、 房屋建设、 配套设施、 环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题； 不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区外围且城镇基础设施可通达、 而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区（城市新区、 产业园区）以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。［4］节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的， 城乡用地布局优化、 结构调整、 基础设施改善和更新、 历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平， 在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系， 再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则， 在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。
（一）理论研究滞后
先前大量的研究是基于“效率优先、 兼顾公平”指导原则下进行， 其不足表现在： 关注城郊旧村非公共设施物质规划， 关注效率的提高， 关注利益的最大化； 因此， 单个方面的公平研究， 难以被决策的高层接受， 更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因， 是我國发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期， 党的十四届三中全会确立了“效率优先、 兼顾公平”收入分配制度， 保证了国民经济近20年的健康运行， 我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间， 虽有学者对公平开展了相关研究及探讨， 对村庄改造的公共产品配置进行了规划， 但受“效率优先”的影响， 基本公共服务设施却大打折扣、 难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视， 新的历史阶段应加强农村和谐发展、 建设用地集约利用的系统性研究、 加强经济公平与社会效率辩证统一研究。
（二）土地溢价分配失衡
在农村， 被征用土地的收益分配比例如何分割， 权威机构对典型案例调查的信息反馈是： 20%～30%归地方政府， 40%～50%归企业， 25%～30%归村级组织， 5%～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价， 绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取， ［5］土地溢价分配严重失衡。另外， 在这种土地补偿机制中， 还同时存在噪音污染、 水污染、 土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色， 这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断， 为任期政绩的实现， “以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选， “圈地运动”益演益烈。
（三）规划编制的针对性不强
规划布局、 市政配套、 环境景观改善、 公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容， 其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明， 政策缺位、 市场无序、 政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体， 他们在经济上已失去了话语权， 因此， 作为公共政策的城乡规划， 必须更加关注市场缺陷的有效弥补、 政府失效行为的防止和解决、 弱势群体公平发展的推进， 用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果， 以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、 政治、 经济问题。［6］ 《城乡规划法》出台后， 城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、 改造资金平衡、 公众实质参与等。
（四）原住村民生存竞争不公
当村民聚集点成为城镇建设的一部分时， 在就业上被迫向非农转移。在城市中， 人与人通过外倾式交往而建立业缘关系， 实现社会规范、 价值观、 工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低， 户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、 技能培训等福利服务等原因， 从事搬运服务、 修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性， 也使村民融入城市环境、 分享城市文明的进程受阻。改造后， 经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题， 造成了竞争起点的不公平。因此， 必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡， 必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。
（五）技术指标体系缺失
城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策， 其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188-1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分， 也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准， 但2007年颁布实施的GB50188-2007《镇规划标准》已将该标准废止， 实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。［7］由于新标准还未制定， 为应对大量而繁重的村庄规划任务， 规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准（GB50188-1993）》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、 技术指标方面、 理论整合等存在缺项、 不完善、 不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看， 出现了诸如用城市的标准、 观念来规划建设农村； 用城市居民的现状来要求所有的农民； 用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现， 城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造， 事关村民当代及后代利益， 如果没有处理好， 村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。
三、 新视角下城郊旧村的改造对策建议
十几年来城郊旧村改造的经验和教训， 使人们对改造之路有了更清晰的认识即城郊旧村改造必须从商人急功近利的模式向稳步前进、 创造和谐社会的“该亚”①模式前进。特别是在经济比较发达地区的城郊旧村改造， 无论是政府、 规划工作者还是即将面临改造的农民， 他们的观念已改变， 改造的重点除土地利用的有效合理之外， 更多的是通过规划来完善社会问题。
作为全国人口第一大省， 广东省现有村庄总数137610个。至2008年底全省有34.60％的村庄编制了规划， 其中珠三角有65.94％的村庄编制了规划。［8］发达地区的珠三角如深圳、 东莞、 顺德、 番禺等市（区）建新楼房的比例90%以上且建设标准高； 而欠发达地区的粤北、 粤西农村， 泥砖房和茅草房还大量存在。“最富在广东、 最贫也在广东”的现象同时并存。这种差异， 要求“城郊旧村”改造对策上要有所区别， 有所侧重。
(一)加强改造规划研究， 提升编制水平与可操性
通过全面分析现行改造政策、 评价其有效性后发现， 作为公共政策的城乡规划， 在市场经济下已出现了严重的失效现象， 产生的原因是改造规划本身已不适合社会发展的客观要求。表现在对物质规划方案的过于偏重， 对拆建比、 违章建筑界定等环节过于纠缠， 而各方最需要最关切的利益平衡改造方案难以形成， 故得不到村民的认同， 改造规划即使完成也只能束之高搁， 无法实施。为此， 必须依据我省独享的“旧村庄”改造政策， 依据上位城市总体规划和控制性详细规划， 对城郊旧村的改造规划进行技术编制； 加大公众参与度以充分尊重民意， 使城郊旧村的改造规划得到普遍认同而有利于实施； 对规划期内的农村集体经济发展安排近、 中、 远期的实现路径， 促进经济全面发展以确保村民原有生活水平不降低。按公平与效率并重的原则， 顺应我国新型工业化、 城乡一体化发展大趋势， 城郊旧村改造规划应重点关注村民利益， 统筹兼顾公共利益、 村集体利益。
针对城郊旧村改造规划编制的特点， 广东具有代表性的内容包含： 三个层次的规划即城郊旧村改造的策略规划研究、 城郊舊村改造的控制性详细规划图则和城郊旧村改造的专题论证报告。其中， 改造模式、 成本评估、 经济测算、 可行性程度、 村安置地块及融资地块合理的开发规模和开发强度等是编制的重点和难点。同时， 对于城郊旧村改造后由于开发强度的提升、 居住人口的大量增加， 城镇公共服务设施如交通、 公建配置、 市政设施等是否能够承受要及时开展相应的专项研究， 并作好跟进措施。 该亚是希腊神话中的地球之母，在这里引用她是指发展模式向着保护地球的社会、环境与经济和谐发展的方向。
(二)提升土地利用价值， 确保改造资金来源
城郊旧村改造有序顺利的开展， 离不开资金的保证， 谁拥有资金谁就拥有了旧村改造的主动权。城郊旧村由于位于“城郊”的特殊区位， 土地资源较丰富， 环境好， 便捷的交通、 较完善的公共服务， 是政府和企业发展看好的地方， 也是房地产企业竞争角逐“圈地”的好地方。“城郊村”凭借着发展工商服务业的区位便利， 土地价格飞涨的优势， 收益与福利远高于外界其他地方。这种级差收益源于城市建设投资促成， 按公平原则， 其提供者——纳税公民（通过政府）应该占有相对应的收益份额， 因此， 政府应处理好纳税公民、 开发商与农民三者之间对土地溢价公平分配的关系。城郊旧村改造的切入点和落脚点是土地资源整合， 这也是城郊旧村改造的核心问题。通过土地、 房产固化确权和双限确权等“政策突破”， 确保城郊旧村改造的各方“经济利益”， 以实现“顾及村民的既得利益、 让村民得到最大利益”和“政府追求的是社会利益”政府高层新理念。
针对城郊旧村改造资金来源， “珠海模式”值得各地借鉴。在进行旧村改造过程中， 珠海市政府巧用市场化手段， 吸引优质房地产商投资旧村改造。主要的作法是： “拆一免二至三”优惠政策， 确保每拆1平方米获5%以上的合理利润； 合理的开发量， 保证1/3的开发总量用于原村民回迁， 2/3的开发总量用于商品房经营； 有效的门槛条件， 通过采用公开招标， 严格评估开发商的资金实力、 拆迁安置方案优劣、 商业信誉等； “不求最大， 但求最佳”的方案， 使新村规划档次得以提升， 改造一个， 成功一个。通过政策给力“城郊旧村”改造， 是新形势下经营城市的又一种有益探索。［9］
(三)保护原住村民合法利益， 有序推进城郊旧村改造
村集体、 村民、 开发商和政府等多方利益的平衡， 是城郊旧村改造的关键。由于城郊旧村改造的利益主体众多， 必须用系统工程的方法来解决。其中原村民是最直接、 最大利益关系者， 只有得到他们的认同， 才能实现真正意义上解决城郊旧村问题。因此， 城郊旧村改造中必须在坚持利民益民的原则下， 使他们成为城郊旧村改造的最大合法受益者。城市长远发展利益是城郊旧村改造时必须考虑的重要因素， 但以牺牲城郊旧村原村民的利益为代价的做法又得不到村民的支持， 可行的做法是保护原住村民合法利益， 制定一揽子解决原村民的生存与发展方案。要做城郊旧村改造有序推进， 关键是要按公平与效率并重的原则， 依《城乡规划法》的要求， 实现相关利益者广泛、 全程、 实质性参与。
主要的手段及做法： 拆迁补偿政策的制定、 集体建设用地的预留、 集体经济股份制的实行、 节约集约土地的廉租公寓建设、 社会保障制度的完善、 技术技能的培训、 配套设施的强制手段或激励措施等， 解决原住村民生活和发展问题。这些做法有利于原住村民生活方式的逐步转变； 有利于村庄融人城市文明， 消除城镇化发展中的深层次问题； 有利于城市发展的长远利益， 使农民的长期生活有了保障。 基于作者调研考察的总结。
(四)谨慎选取改造模式， 确保改造可持续推进
模式是城郊旧村改造首先要作出判断的问题。是综合整治、 局部改建还是整体拆建？如果城郊旧村改造还是建立在“深度剥削农民”， 强制“赶跑”农民以占用其建设用地的话， 是得不到农民衷心支持。只有消费结构改变后， 方能推动土地利用和收入结构的改变， 否则， 改造的推行是注定要失败的， 也必将给村民和社会带来灾害。为此， 城郊旧村的改造应采取谨慎原则， 制定改造模式标准， 以便准确判断（表1）。经济发展水平、 区位优势和政府意愿是影响改造模式的关键因素。
广州不设时间表的做法具有警示作用： 据报道， 广州市“三旧”改造办公室声明： 不一定要在2020年改造完成全市在册的138条“城中村”。其中86条“城中村”不会推倒重建， 52条城中村可根据自身条件选择改造模式。广州将稳重推进“城中村”改造， 不会设置时间表， 方案成熟一个改造一个。由村集体按村民意愿提出“城中村”改造方案， 政府不会强制。［10］
(五)完善城郊旧村改造的相关政策和法规， 重视法制宣传
调整改进不适应当前发展形势的政策将成为城郊旧村改造直接的动力来源， 通过政策的完善来积极推动农村居民点改造顺利合理的实施。完善的政策和法规主要包括土地政策、 人口政策、 社会保障政策等与农民切身利益相关的基本政策。（1）在征地补偿制度方面： 要在农民参与决策的基础上确定补偿标准、 应增加农民今后长期的生存问题进行补偿。（2）在社会保障制度方面： 解决原村民变成居民身分后， 养老、 医疗以及失业等社会保障， 稳定社会以及促进社会的进步和发展。（3）在税收制度方面： 城郊旧村改造前后都存在村民(改造之后成为居民)出租房屋的情况， 现行的政策存在严重漏洞， 不仅造成了社会的不公， 而且对政府财政收入造成了很大的损失。（4）在旧村改造审批方面： 建议实行政府部门的集中联合审批制度， 同时规划管理部门应严格监督， 防止“新村建成、 旧村还在”的现象， 严格禁止利用旧村改造之机扩大建设用地规模、 变相搞房地产开发的行为。［11］（5）在法制宣传方面： 社会和各级政府应当采用村民喜闻乐见的形式， 重视旧村改造前后村民法律知识的宣传和普及， 有效保证旧村改造工作的顺利进行。
深圳市对城郊旧村改造的政策和法规制定走在全国的前列。为促进城郊旧村的改造， 加快城市更新步伐， 优化城市功能和产业结构， 改善人居环境和节约集约利用土地， 促进经济和社会可持续发展， 深圳市人民政府相继发布了深圳市城市更新办法（第211号令）和《深圳市城市更新办法实施细则》， ［12］ 使城郊旧村改造进入法制轨道， 保证了郊旧村改造的持续推进。
(六)优先预留公共用地， 实现公共设施均衡发展
为确保村庄基础性公共设施如道路、 市政、 教育、 医疗、 绿化等可持续发展， 城郊旧村改造时一定要优先预留合理比例的用地， 实现公共用途的财源， 做到城市建设公平与效率双赢的目的。由于改造后地区人口增加， 交通和公共服务设施必须对相扩容。否则， 改造后的城郊旧村将影响周边地区的生活质量。就地平衡的解决方法是通过控制片区容积率和建筑密度的前提下， 鼓励增加公共绿地、 公共设施用地， 促进村庄公共设施与人口均等发展， 支持城乡一体化。
均衡配套公共设施的做法有： 汕头市中心城区“三旧”改造的项目， 规划容积率在2.0～4.5之间， 按照项目改造前总用地面积的15%～23%预留公共服务设施配套用地； ［13］东莞“旧村庄”改造规划要求预留1/3比例的公共用地， 用于道路、 市政、 教育、 医疗、 绿化等公共用途； ［14］ 韶关市“旧村庄”改造按公共优先的原则， 要求市区按照“拆三留一（不低于1/3）”预留。［15］
四、 结语
现时我国已从经济效益为中心的城市化转向为生活更美好的城市化、 对自然干扰最小的城市化， 新型城镇化、 低碳宜居城市时代已经到来。［16］城郊旧村在社会经济、 环境安全等方面与新型城镇化和宜居城乡发展要求相冲突， 作为改革的先行者， 广东省的城郊旧村改造是大势所趋。文章在深入分析城郊旧村改造中存在问题的基础上， 以广东省已取得的实践经验为支撑， 基于“公平与效率并重”这一新视角下， 提出了城郊旧村改造的相关對策。相信该对策可以为全国各地城郊旧村的改造提供借鉴及参考。
“城乡规划始于物质， 综于社会”。市场经济下城郊旧村改造问题涉及城乡一体化、 公共设施均等化配置等原则， 其后续研究应重点在以下几个方面进行： ①加强对策的动态性研究。“效率与公平”的最优选择应是一种和谐关系， 要在效率、 差距扩大、 公平、 差距缩小、 再效率的循环往复中， 分时段进行对策研究。现阶段的城郊旧村改造中， 关键要在动态中正确践行城市支援农村、 工业反哺农业， 处理好农民的长远利益和代际公平等重大民生问题。②加强对策的差异性研究。差异性是城郊旧村存在的客观现实， 互补互惠、 “一村一策”是城郊旧村改造“政策针对性”的必然选择。③加强对策的实操性研究。行政管理协调市场经济的关键是要有操作性强的技术规范， 通过技术规范将技术管理与行政管理有效对接， 以规范城郊旧村改造， 增强政府的公共服务能力和执政力， 解决市场行为的失效， 实现社会经济公平。
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（责任编辑： 余树华）
作者：张俊杰 唐晓莲 李庆玲 刘惠君
摘 要：二十世纪的五十年代，我国政府就提出了要建设“社会主义新农村”的要求，伴随着时代的变迁，我国对“社会主义新农村”建设的要求不断提高，具体政策不断改善，旧村改造工程在这一背景条件下应运而生，舊村改造的顺利开展可以大力减小城乡差距、提高农民的生活水平，为社会主义新农村建设奠定基础，而旧村改造的开展是否顺利与我国乡镇政府职能的贯彻落实是紧密相连的，本文在这一大前提下，对我国乡镇政府职能进行了研究。
关键词：旧村改造;乡镇政府;职能
一、乡镇政府职能内涵及特征
基层政府的职能指基层行政机关在管理地方公共事务的过程中，为满足社会公众需要所承担的基本职责和所发挥的功能作用。乡镇政府是我国最基层的政府组织，是农村精神文明建设的直接领导者，在社会主义新农村建设中发挥着主导作用，乡镇政府的这一地位使得乡镇政府职能具有它自己鲜明的特征：（1）职能行使的直接性。乡镇政府作为我国最基层的行政机关，在它之下再无任何下属行政组织，所以它的职能行使是直接面向广大人民群众的，具有直接性。（2）行政体制的不完整性。乡镇政府虽然也是我国行政体系中的一层，但是它的行政体制不像中央、省、市政府部门那样完备，存在一人多职、一部门多功能的普遍现象。（3）公共服务性突出。相比中央、省、市政府，乡镇政府的公共服务性特征突出，注重对当地居民提供完善的公共服务体系，给予居民必备的公共产品。
二、旧村改造过程中乡镇政府职能履行存在的问题及原因分析
（一）乡镇政府职能履行过程中存在的问题
1.利益相关者冲突严峻
“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的人”，旧村改造过程涉及征地建设、拆旧搬迁、农民再就业等一系列民生问题，在这个过程中，农民、政府、开发商是整个旧村改造的切实利益相关者，在整个过程中，利益相关者三方都从自利角度出发维护自身导致了利益相关者之间的矛盾冲突。
2.土地争议问题突出
完整的土地产权制度是对农民生活的基本保障，我国大部分城市的土地产权制度已经日渐完善，但在农村地区却并不健全，旧村改造中的首要问题就是土地问题，土地收益是旧村改造工程全过程的主要经济来源，土地争议问题也是利益相关者的主要冲突。
3.决策机制民主性不足
建设社会主义新农村的一大核心要求是健全公民民主参与制度，旧村改造工程作为建设社会主义新农村的核心一环更需要完善的民主参与制度。但在我国大部分地区的旧村改造工程中却出现了决策机制缺乏民主性的问题，体现在以下几个方面：一是在旧村改造中，完善村民公共服务体系是改造进程顺利进行的一大核心，而我国大部分乡镇政府在职能履行的过程中普遍存在着公共服务体系不完善的现象，导致政府职能的缺位。
（二）乡镇政府职能存在问题原因分析
1.乡镇官员缺乏职能转变理念
“政府的社会职能是指政府在政治、经济领域之外其它领域的职责，主要包括社会管理、社会服务、社会保障等方面。”在旧村改造过程中需要政府符合时宜地建立职能转变理念、转变社会职能，将政府由“管理型”政府转变为“服务型”政府，而政府职能存在问题的首要原因便是职能转变理念缺乏。
2.土地产权制度和流转制度不规范
土地产权制度和流转制度的规范化是旧村改造工程的重要支撑，但我国大部分乡镇政府在旧村改造工程中没有意识到这一点，缺乏在规范土地制度方面的精力投入。
3.旧村改造相关决策缺乏村民民主参与和监督
乡镇政府职能“错位、缺位、越位”问题在思想根源上是政府官员意识转变的不合格，政府官员“官本位”的错误意识占据高台，并以此为依据将自身放置于“管理者”角色之上，缺乏对村民的服务意识，进而导致政府的决策意识缺乏民主意识的参与，村民对政府的相关决策监督力度不够。
三、旧村改造中乡镇政府职能转变对策分析
（一）转变乡镇官员职能管理理念
“建设社会主义新农村，县、乡政府是关键。”旧村改造是建设社会主义新农村的关键举措，所以乡镇政府职能的转变也是旧村改造的关键。要合理转变乡镇政府职能，首先要求乡镇政府官员理念的调节转变，笔者认为可以从以下几方面入手完成政府自身观念的调节转变：
1.从管制型向服务型转变
我国决定实施旧村工程在很大程度上是基于城乡差距大，农民生活质量落后的问题之上，而造成这种现象的一个关键原因在于乡镇政府服务性职能的缺失，乡镇政府只注重自己的管制型职能，缺乏服务型职能。因此，如何优化公共资源配置，完善公共服务体系，将公共资源配置的更加公平合理，扩大公共服务在农村地区的覆盖范围，为农村地区提供更多更充足的公共产品，尽力缩小城乡服务差距，是各级政府职能转变的重点，更是乡镇政府职能转变的重点。
2.从全能主义向有限责任转变
现如今，我国的旧村改造是在社会主义市场经济的大框架中、建设社会主义新农村的大背景下进行的，这就要求我国乡镇政府同时扮演好两种角色。既要发挥政府宏观统治全局的作用，也要积极发挥市场主体的作用。
3.从利己主义者向利益协调者转变
利益相关者，指的是在某项活动过程中受到影响的个人、群体和单位。旧村改造涉及多方面的利益相关者，不同参与者有不同方面的利益诉求，如果各方利益协调不当便极易引起利益冲突。这就要求乡镇政府要把自身的职能定位从利己主义者向利益协调者转变。因此，政府在旧村改造进程中需要扮演矛盾的“协调者”和问题“解决者”的角色。
（二）完善土地转让制度，探索多元筹资渠道
旧村改造中的土地转让问题涉及政府、开发商、村民的三方利益，是引起矛盾冲突的焦点问题，所以，乡镇政府要汲取经验教训，在旧村改造工程伊始，完善土地转让制度，获取土地出让收益，同时探索多元化的筹资渠道，有效解决工程资金不足的问题，可以从以下几个方面着力：
1.增加可耕土地储备量
获取土地出让收益的大前提是有足够的土地储备量，只有增加可耕土地的储备量，才能从根本上增加土地出让收益。政府因此要采取合理相应的措施增加可耕土地的储备量，例如拆除旧村村址的闲置废旧建筑以还田、科学提高贫瘠土地肥力。
2.科学精确核算转让土地数量
在土地使用相关的系列问题上，要根据相关法律法规，核算好开发用地面积和安置用地面积，在此基础上采取科学测量手段核算可转让土地数量，减少先前人工大致测量的失误，并结合市场土地价值先行核算收益。
3.给予村民土地耕种工作
旧村改造后，村民由于丧失了手中的土地而缺乏基本经济来源。因此，在土地转让后，乡镇政府应积极主动联系村委为村民提供土地耕种工作，保证村民收入，保障村民的基本生活质量不受影响。
4.科学有效利用社会资金
在对旧村土地进行科学系统划分后，乡镇政府可以在此基础上允许开发商在规划范围内对开发用地进行住宅开发建设，加大政府的可接收投资量，使旧村改造的项目资金充足有效运转。
（三）调动村民民主参与的积极性，构建有效的权力制约和监督机制
1.拓宽乡镇居民的民主参与渠道
“新农村社区建设的灵魂是提高农民民主意识。”提高农民民主意识就要帮助引导村民树立“人民当家做主”的理念，并将政府事务进行透明化，让村民充分享有对村级事务的知情权、参与权、管理权、决策权和监督权。在进行行政决策前，让乡镇居民更广泛地参与到民主决策中来，充分表达自己的意愿，使得政府最终的行政决策能够最大程度地符合最广大居民的根本利益，从而减少旧村改造过程中的利益纠纷、民事纠纷，进而让乡镇政府职能转变更加顺利、高效率地加快旧村改造进程。
2.构建社会有效的权力制约和监督机制
乡镇政府职能是否依法有效贯彻离不开完善的权力制约和监督机制，相反，我国大部分农村村民长期处于被动的管理状态下，缺乏监督意识，对于行使自身的监督权更无从谈起，所以在旧村改造进程中，社会要构造起有效的权力制约和监督机制。一方面，完善上级政府组织对乡镇政府职能的监督机制，将乡镇政府的权力放到制度的“笼子”里，防止鄉镇政府职能越位。另一方面，建立社会大众的监督机制，让乡镇政府的职能受到社会各界人士的监督，疏通社会大众的监督反映渠道，让乡镇政府权力的行使透明化，更好地保障旧村改造中有关村民的基本权利。
（四）借鉴国内外改造的成功经验
在旧村改造工程方面，在西方国家和我国部分地区发展较快，给我们提供了一系列成功经验。在我国东南沿海一带地区，各方面发展迅速，政治、经济、文化均处于全国领先水平。这些地区城市发展较快、城乡差距问题突出，为解决这一问题，它们较早进行了旧村改造工程，积累了许多经验。国外关于旧村改造的研究分析虽然立足于不同的国情，旧村改造的具体实施策略不同，但它们在旧村改造工程上取得的成果较大，我国可以从中汲取经验教训，求同存异。
四、结语
在城市化快速发展大浪潮和建设社会主义新农村背景下的旧村改造，是我国解决三农问题的重大举措，是提升农民生活质量、缩小城乡差距的关键阶段，事关国家社会稳定、经济稳步发展。乡镇政府职能的有效转变是旧村改造取得成功的关键。对乡镇政府职能进行重新定位、切实有效地转变乡镇政府职能不仅仅是一个理论层面问题，更是一个现实问题。正确定位乡镇政府职能，寻找科学有效的措施解决政府在职能行使过程中存在的一系列问题并分析原因，进行乡镇政府职能的有效转变是当下我国政府所面临的一个重要课题。在现代我国进行旧村改造的大背景下，研究乡镇政府职能问题，不仅仅是一个理论层面的要求，更具有强烈的现实意义。
参考文献
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作者：王晓蕾 孟佳
***市城厢党工委办事处：
为实现富民强村战略，我们**村积极开展“三创四心”行动，以实现“三年大变样，五年翻一番”为奋斗目标，围绕党工委办事处的工作布署，根据我村实际情况，经村“两委”研究，我们将启动旌阳路西侧文化路派出所北侧旧村改造工程建设项目，并做为发展村集体经济的切入点，拉开我村发展经济的帷幕。我们将本着积极稳妥、踏踏实实、一步一个台阶的思想，把这项工作做好，具体情况如下：
1、我村拟进行旧村改造区域位于旌阳路西侧、文化路派出所北侧、马山路南，西邻莱阳一中。该区域现有临街砖木结构房屋四十余间，已有三十年多年历史，房屋低矮破旧严重，墙体百孔千疮，岌岌可危，经鉴定已成为“危房”，房屋位于城市主街道,严重影响城市面貌,不利于城市规划。其次,房屋紧邻人行道,对来往行人和用房户造成很大的人身安全隐患。
2、预计改造后的总建筑面积约1.3万平方米，计划投资1560万元，资金来源采取自筹及部分招商引资的筹资渠道。一层—三层约7000平方米的临街商业房做为村集体固定资产，将采取面向社会招标以租赁承包形式经营，该项目将依托现有的莱阳电子科技市场的良好氛围，以经营电子科技产品为主营项目，逐步建成电子科技一条街，形成规模化、专业化经营，项目建成投入使用后，预计每年的租赁费可增加集体收入80余万元。三层以上将建设二栋小高层住宅楼，该项目的建设在增加村集体收入的基础上，同时美化了城市面貌，在各方面条件具备的情况下，我们将争取早日开工建设，早日取得经济效益。 此次旧村改造是枣行村全体村民多年的夙愿，是全体村民的共同心声，是真正的惠农之举，枣行村“两委”将以满怀热情、昂扬斗志，为真正实现“发展经济、美化城市、造福村民”的奋斗目标而努力工作。
以上申请报告望领导给予批准为盼。
***城厢办事处**村村民委员会
2010年4月9日
关于柏林庄办事处小埠顶村旧村改造
项目的申请报告
市政府：
现将我处小埠顶村旧村改造项目的申请报告如下： 柏林庄办事处小埠顶村距市中心5公里，位于办事处驻地南500米处，属于城郊村，村庄人口1037人，户数273户。旧村改造住宅小区工程建设项目位于村西，村中心大街南老区。老区现有民房46栋，占地面积40亩，全部为40-50年代所建的泥坯或青砖黑瓦房屋，年久失修，土地利用率低，环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差。
1、建设内容及建设规模：旧村改造项目总规划用地9900平方米(约合15亩)，计划投资建设经济适用房标准的旧村改造住宅总面积为6480平方米，项目由3栋砖混结构的住宅楼及其他公建设施组成，总层数4层，住宅层数3层，住宅户数72套，规划居住人口288人，住宅楼地上车库(储藏室)72个。绿化率39%，旧村改造住宅小区按照普通民宅设计，交通便利，功能齐全。
2、建成后对社会及村庄影响：(1)节约土地，改造前旧区占地40亩，改造后占地15亩，走土地集约化道路。(2)增加农民收入，节约的25亩土地将用于复垦，建设蔬菜大棚，年可为村民增加收入75余万元。(3)进一步推进旧村改造，一期共能建成128户，将原拆迁的46户安置完毕后，剩余的房屋将用于二期的拆迁安置，将村北片区的房屋进行改造，实行先安置后拆迁的方式进行。
3、投资成本及成本估算：(1)该村属于部分拆迁，计划拆迁40亩，可复垦成耕地25亩。收益25亩×10万元∕亩=250万亩。复垦土地用于建设蔬菜大棚每年收益25亩×3万元∕亩∕年=75万∕年。 (2)安置成本估算：房屋建筑成本6480平方米×0.1万元∕平方米=648万元
(3)配套设施成本估算：电力设施2万元，供水设施1万元，排水设施2万元，小区绿化2万元，共计7万元。
综上所述，旧村改造能促使农民非农化，通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转到
二、三产业上来，在解决我市未来发展空间需求的同时，也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题，因此该村旧城改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。现特向市政府申请立项，望给予支持为感。
以上申请当否，请批示。
柏林庄街道办事处
2012年4月
主任、各位副主任、秘书长，各位委员：
大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造(以下简称“三旧”改造)，积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下：
一、开展“三旧”改造工作的基本情况
按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩;今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。
(一)认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。
在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)(以下简称《若干意见》)，从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单
一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续(政府收购储备后再次供地除外)。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。
为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和专门的工作机构;国土资源、发展改革、住房城乡建设、规划、财政、文化、环保等相关部门互相配合、形成合力，全省已初步构建起市、县、镇三级的纵向联系机制和相关职能部门之间的横向协调机制，为实现对“三旧”改造的统一协调、指导、服务和监督，保障改造工作顺利开展奠定了坚实基础。二是督促各地出台“三旧”改造配套政策。要求各地按照《若干意见》的规定，制定出台土地使用权收购的具体程序和价格、补缴地价的标准、土地出让收益的分配使用管理、改造项目审批等方面的具体操作办法。截至目前，全省各地级以上市政府共出台涉及“三旧”改造地方配套政策101个，初步形成了“三旧”改造的政策体系。三是定期检查“三旧”改造政策的落实效果。明确提出“一年初见成效、两年突破性进展、三年大改观”的阶段性目标，要求今年底前珠三角地区每一个县(市、区)，粤东西北地区每一个地级市必须有一个“三旧”改造示范项目。同时，建立“三旧”改造成效统计制度，要求各地按季度上报“三旧”改造工作情况，实时掌握全省“三旧”改造成效。今年4月底至5月初，在全省分8个片区召开国土资源管理重点工作督导会，检查和督促各地落实“三旧”改造工作推进情况。四是切实加强对“三旧”改造的监管。在全省范围内完成“三旧”改造用地调查摸底与标图建库工作，为加强“三旧”改造项目审批，严格限定“三旧”改造政策适用范围，严防搭车报批、蒙混过关等监管工作提供有力保障。对需要以协议出让方式完善用地手续的“三旧”用地，明确要求由地方政府事前制订统一操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。印发了《关于在“三旧”改造过程中加强预防职务犯罪工作的通知》，积极预防违法违纪行为。
(二)坚持规划先行，科学统筹推进。
在“三旧”改造中，我省充分发挥规划的龙头作用，注重将社会参与“三旧”改造的积极性与实施经济社会发展战略有机结合起来。明确“三旧”改造规划与年度实施计划编制要点;住房和城乡建设、国土资源等部门认真做好对各地规划编制工作的具体指导。在督促各地加快规划编制与上报备案工作的同时，明确要求各地在规划编制过程中要注重通过加强规划引导和政策调控，力求做到四个“相结合”：即将“三旧”改造与促进产业结构调整相结合，鼓励企业通过自身改造实现“退二进三”、“壮二优三”，为发展战略性新兴产业、现代服务业腾挪空间;将“三旧”改造与提升城市品位相结合，通过对“旧城镇”、“城中村”进行集中整治，有效改善城市面貌，提升城市形象;将“三旧”改造与改善民生相结合，充分尊重被改造土地权利人和村集体经济组织的意愿，让权利人和村集体在改造中得到实惠，确保社会的和谐稳定;将“三旧”改造与历史文化保护相结合，注重保护自然景观与历史建筑，突出文化底蕴，努力实现经济价值、社会价值、文化价值相统一。全省计划编制“三旧”改造规划128个，截至今年11月15日，已报备121个，占计划编制总数的94.5%，其中广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、梅州、汕尾、东莞、中山、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等19个地级以上市和佛山市顺德区已全部完成规划编制与审批，其中已完成审查117个，占已经报备总数的96.7%。
(三)加大财政支持力度，多渠道筹措改造资金。
按照“政府引导、市场运作”的原则，我省充分发挥财政资金“四两拨千斤”作用，调动全社会参与“三旧”改造的积极性。一是切实将“三旧”改造的财政政策落到实处。省财政在耕地保护责任目标履行情况考核奖励中，新设立“三旧”改造单项奖，由省财政安排专项资金，对“三旧”改造工作排名前三名的地级以上市政府予以奖励。同时，督促各市县财政部门按照《若干意见》的有关要求，进一步细化支持“三旧”改造的具体政策措施。如清远市财政结合城乡建设用地增减挂钩方式，将实施“三旧”改造与高寒山区移民、地质灾害隐患点村庄搬迁以及发展特色旅游产业相结合，扎实推进“三旧”改造工作。潮州市财政明确规定对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共建筑、基础设施建设，从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。二是大力探索拓宽“三旧”改造筹资渠道。“三旧”改造政策性强，涉及历史遗留问题多，改造资金缺口较大，我省大力探索从项目土地出让收益中对企业或村集体经济组织进行补贴等优惠政策，采取村集体经济投入、土地入股、引入开发商联合改造、项目公开招商等多种方式，大力引入社会资本参与改造工作，拓宽“三旧”改造的筹资渠道，解决资金瓶颈制约问题。如佛山市各级财政共投入80.6亿元用于“三旧”改造，成功引导514亿元社会资金启动730个“三旧”改造项目。三是落实“三旧”改造政府投入及必要的工作经费。据初步统计，截至目前，全省各级财政“三旧”改造投入达169亿元。如潮州市财政安排725万元经费保证“三旧”改造前期工作及改造规划编制工作开展。珠海市财政投入11.4亿元，用于改善城市环境和推进产业发展。东莞市财政安排3亿元用于扶持“三旧”改造(主要是税费补助)。湛江市财政拨付市级“三旧”改造专项工作经费250万元，同时，各县(市、区)财政在非常困难的情况下，及时安排“三旧”改造资金和相关工作经费，有效地保障了 “三旧”改造工作的顺利开展和政府投资“三旧”改造工程项目的改造建设。
(四)积极开展工作试点，探索与推广改造模式。
积极在广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造试点工作，大力探索和推广改造模式。试点城市根据自身的实际情况，分类推进，形成了“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，以及不同的“三旧”改造模式和运行机制。根据“三旧”改造对象的被改造程度不同，改造模式可分为拆旧建新、部分更新、修旧如旧、配套完善等四种;根据“三旧”改造投资主体的不同，改造模式可分为政府投资改造、社会资金投资改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种。如佛山市创造出旧城镇、旧村居、工矿厂企、生态环境等六种改造类型，以及都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等五种改造模式;深圳市全面推进城市更新工作，先后开展了城中村和工业区升级改造，这些都为全省铺开“三旧”改造提供了有益的经验借鉴。2009年11月在佛山市召开的全省“三旧”改造现场会和今年9月在广州市召开的全省“三旧”改造座谈会上，总结推广了试点城市成功改造模式与运行机制，有力促进了全省改造工作的开展。
二、“三旧”改造取得的阶段性成效
从前一阶段的实践情况看，我省“三旧”改造工作不仅促进了节约集约用地，而且在扩大内需、促进产业结构调整、推动城镇化建设、保障和改善民生等方面都具有明显成效，为促进经济发展方式转变做出了积极贡献。主要体现为“五个促进”：
一是促进结构调整，提升了产业竞争力。淘汰了一批“两高一资”的项目，培育了一批以低碳为特征的先进制造业、现代服务业和战略性新兴产业。在已改造项目中，属于产业结构调整项目共971个，占改造项目总数的58%。改造后年产值同比增长了1.88倍。其中，淘汰、转移“两高一资”项目350个，引进先进制造业和现代服务业项目302个，引进世界500强项目26个，有力推进了经济发展方式的转变。
二是促进宜居城乡建设，推动了城镇化进程。通过“三旧”改造，有效地降低了建筑密度，完善了配套设施，增加了公共绿地，改善了城乡环境，传承了岭南文化。在已完成的改造项目中，建设城市基础设施项目360个、城市公益事业项目187个、公共绿地项目195个，涉及用地2.47万亩;保护与修缮传统人文历史建筑740万平方米;建设文化设施、文化创意产业等文化建设项目52个，投入资金23亿元，约占同期全省文化娱乐类固定资产投资额的6.36%。
三是促进固定资产投资，推动了经济即期增长。通过“三旧”改造，扩大了政府投资，也极大地带动了社会投资。2008年至今年第三季度，我省“三旧”改造已投入资金1766亿元，占同期全省固定资产投资的5.03%，今年前三季度更是提高到6.01%。同时，改造项目的年产值(营业收入)和税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍。
四是促进节约集约用地，增强了可持续发展能力。通过“三旧”改造，促进了低效建设用地的二次开发，使土地利用效率不断提高。据统计，2008年至今我省通过“三旧”改造共节约土地3.51万亩，平均节地率达到44%。按此比例推算，全省360多万亩可供改造的“三旧”用地面积可节约土地超过150万亩，相当于全省未来10年新增建设用地规模的38.5%。
五是促进群众生活改善，实现了改造成果的共享。“三旧”改造带动了就业岗位的增加，壮大了集体经济，增加了群众收入，改善了居住条件。在已完成的改造项目中，就业人口从改造前的112万人增加到改造后的163万人，增加了46%;
二、三产业就业人口比从改造前的2.07:1变为0.87:1，就业结构进一步优化;村集体收入由改造前的17亿元增加到改造后的37亿元，增长了1.18倍。通过政策引导把改造后的“三旧”用地优先用于保障性安居工程(含廉租房、经济适用房、公租房以及限价房)建设，在已完成的改造项目中，共建设保障性安居工程项目128个，建成保障性住房1.99万套，约占同期全省建成保障性住房的三分之一。
三、“三旧”改造工作存在的主要问题及原因
虽然“三旧”改造工作取得了一定的成效，但也存在一些问题，主要有以下四个方面：
一是推动“三旧”改造的政策体系有待进一步健全。涉及规划、财政、发展改革、金融、拆迁管理等方面的配套扶持政策创新还不够，未能形成与“三旧”改造相适应的完整配套政策体系，影响“三旧”改造工作推进的整体效率。
二是拆迁难度大成为影响“三旧”改造的一个重要因素。近年来，由拆迁引发的不稳定因素有所增加。据各地反映，拆迁工作是“三旧”改造，特别是“城中村”改造中的重点和难点。改造实施过程中，拆迁户要求高拆迁补偿现象比较普遍，严重影响项目顺利推进。同时，目前各地纳入“三旧”改造的用地不少属于违法用地，而拆迁主管部门发放房屋拆迁许可证要有土地证或用地批文，这也影响了动迁工作的开展。
三是“三旧”改造工作进度不平衡。从2008年至今年第三季度的统计数据分析，已完成“三旧”改造面积最大的市完成改造面积为1.86万亩，最小面积的市为190亩，呈现出珠三角地区发展较快，粤东西北及山区等欠发达地区发展较慢的态势。造成这种状况主要原因是部分地方对“三旧”改造的重要性和“三旧”改造政策的时限性缺乏充分认识，对政策掌握还不够深入，同时也由于欠发达地区土地开发强度小，改造需求不是非常迫切，政府也缺乏相应的财力支持改造工作。
四是“三旧”改造的综合效益还不能完全发挥出来。尽管全省已改造项目用地用于住宅建设仅占23%，但部分城市“三旧”改造用地住宅用途比例偏高。2008年至今年第三季度，全省共有9个地级以上市“三旧”改造后用于房地产开发面积占改造总面积的比例超过50%，个别市比例超过90%。改造类型单
一、过分偏重于房地产，影响了“三旧”改造综合效益的充分发挥。
四、下一阶段工作思路
为切实解决上述存在的问题，更好地推进“三旧”改造，下一阶段我省将重点抓好以下五个方面的工作：
一是加强政策创新，完善长效机制。要求各级各部门进一步强化一盘棋的思想，加强协调配合，各司其职，确保改造工作无缝衔接、有序运作。针对目前各地反映的“三旧”改造各环节中出现的问题，督促相关职能部门加快研究出台配套政策，以指导和推动各地开展的“三旧”改造。省国土资源、住房城乡建设、发展改革、监察、财政等部门要开通绿色通道，加快审核流程，共同做好涉及完善征收手续的“三旧”改造用地审查工作;省住房城乡建设部门要研究解决改造过程中遇到的拆迁问题、控制性详细规划修改等问题;省财政、地税等部门要研究解决“三旧”改造中欠发达地区的资金扶持、税费优惠等问题;文化部门要进一步加强指导，落实对“三旧”改造中文化遗产的保护。
二是加强规划引导，提高综合效益。在规划编制过程中，督促指导各地从加快经济发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等结合起来，坚决防止改造项目重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况，特别是要结合“三旧”改造工作，加大保障性住房建设用地供给。按照“示范带动，逐步推进”和优先安排重大民生项目及完善用地手续的要求，坚持以项目为载体，既整体推进“三旧”改造工作，又集中力量抓一批精品工程，充分发挥精品工程的示范带动效应，点面结合推进“三旧”改造工作，确保在今年底前珠三角地区每个县(市、区)和东西北地区每个地级市都有一个“三旧”改造示范点。
三是加强规范运作，确保有序推进。严格限定“三旧”改造范围，督促各市对“三旧”用地进行实地逐宗核查，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批。各级政府和相关部门要严把审核(批)关，对“三旧”改造实施全程监管，确保“三旧”改造各项审核(批)事项程序规范、手续完备、资料齐全。同时，监察、审计部门要提前介入、全程监管，保证改造工作的合法性。加大阳光操作力度，督促各地公开透明规范操作，坚持通过公平协商、公开听证、村(居)民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切实保障群众的合法权益，实现改造成果的共享，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。
四是加强绩效考核，落实工作责任。将出台全省“三旧”改造工作考核办法，并在今年底适时派出检查组，对各地级以上市和省直有关部门推进“三旧”改造工作的情况进行检查和考核，对工作表现优秀的单位进行表扬，对工作进展不理想、落实力度不够的单位进行约谈并通报批评。同时，督促各地级以上市相应制订工作绩效考核办法，对各县(市、区)“三旧”改造成效进行量化考核，奖优罚劣，强化各级共同推进“三旧”改造工作的合力。
五是加强政策储备，提供经验借鉴。认真总结各地在推进“三旧”改造中创造出来的新做法、新成效、新经验，及时掌握工作中存在不足和问题，不断完善监管措施，进一步推进“三旧”改造政策体系建设，为“三旧”改造的全面推广做好政策储备，为探索存量建设用地管理新模式提供经验借鉴。同时，及时主动与国家有关部门沟通，如实反映工作中存在的一些困难和问题，争取得到国家进一步支持。
3、旧村改造在城市化中的作用
旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民(村民)提供大量的就业岗位，为居民(村民)从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。
旧村改造类型
旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。
1、旧村改造模式和开发类型
旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型;小城镇集聚型;农村社区型;大企业(项目)驻地及周边村庄改造型;旧村原址改造型。
依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：
(1)政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。
优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本(土地出让金以及部分税费的免除)。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。
缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。
所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。
(2)村级主导型
以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。
优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。
缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。
因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。
(3)开发商主导型
在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。
优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。
缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展
二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。
这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。 (4)村与开发商联合开发型
政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。
优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。
缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。
在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。
(5)政府与开发商联合开发型
实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。
优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。
缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。
因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。 以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。 济南市旧村改造分析
截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户;实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元;完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。
加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。
(1)资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》(鲁政发[2012]21号)明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。
二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。
三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。 (2)群众思想障碍问题
对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改(为改善生活质量)、又怕改的等待观望心态。
(3)政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。
济南市旧村改造发展前景 (1)济南市政策的大力支持
为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县(市)区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。
(2)经济发展居民对住房环境改善的需求
随着经济的持续发展，旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理，居住环境的脏乱差，影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高，超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且，旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业，具有良好的投资前景，能使该村的服务业得到很好的发展。所以，旧村改造项目具有良好的商业前景。
一、编制旧村改造项目总体策划方案：
申报资料：
1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明);
2、违规违法建设及处理情况;
3、初步改造意向。(1)区政府关于村庄整合的意见;(2)居住用地和生活保障用地(含机动用地)选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的，可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1：2000地形图上;(3)需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。(4)村民拆迁安置和后续生活保障意见;(5)旧村改造的资金筹集方式;(6)其他需说明的问题。
承办部门：区旧村改造领导小组。
二、总体策划方案的报审：
申报资料：
1、总体策划方案编竣后，由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见，报市旧村改造工作领导小组办公室;
2、市旧村改造办公室组织会审，综合各部门意见通过后，报市旧村改造工作领导小组会议审议;
3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案，正式行文批复。
承办部门：市旧村改造领导小组。
三、申办规划策划方案审批：
申报资料：
1、申办规划策划方案策划要求通知单;
办理时限：8个工作日。
申办程序：
出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障(含机动用地)、捆绑开发用地规模等规划条件。
2、编报规划策划方案。(委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制，其成果应达到修建性详规的深度)。
办理时限：8个工作日。
申办程序：
规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块，市规划局出具规划指标及要求;对村民安置居住和生活保障地块，市规划局予以批复详细规划。
承办部门：市规划局。
四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续：
申报资料：
1、登记备案申请表及企业申请文件(分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份);
2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告(一式五份);
3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件;
4、资金落实证明;
5、项目所在地县(市)、区发展改革部门和环保部门初审意见;
6、国有土地出让合同或土地使用证;
7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向(一式三份);
8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容;
9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图;
10、法律法规规定的其他材料。
承办部门：市发展改革委员会。
办理时限：10个工作日。
申办程序：
xz1787@sohu.com，密码：xz1787
市发改委受理后3日内，分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见;市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。
五、建设用地规划许可证：
申报资料：
1、书面申请(含建设要求和内容)。
2、经计划部门批准的有效计划文件。
3、1：500地形图。
4、已批准的可行性研究报告。
承办部门：市规划局。
办理时限：7个工作日。
申办程序：
1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复。需申请建设用地计划指标的，在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》;需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。
2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。
六、申办旧村改造用地审核意见：
申报资料：
1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1：10000土地利用现状图上(附界址点坐标)的图件。
2、立项计划(复印件1份，验原件);
3、规划定点意见(复印件1份，验原件);
4、规划范围图纸(复印件1份，验原件);5建设用地规划许可证(复印件1份，1份)。承办部门：市国土资源局。
办理时限：6个工作日。
申办程序：
出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明村现状土地利用的有关要求。
七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂：
申报资料：
1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征(收购)的申请表。
承办部门：市国土资源局。
申办程序：
市国土资源局审查同意后，由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后5个工作日内，出具项目核准文件。
八、工程建设项目立项审批：
申报资料：
1、登记备案申请表及企业申请文件(分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份);
2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告(一式五份);
3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件;
4、资金落实证明;
5、项目所在地县(市)、区发展改革部门和环保部门初审意见;
6、国有土地出让合同或土
地使用证;
7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向(一式三份);
8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容;
9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图;
10、法律法规规定的其他材料。
承办部门：市发展改革委员会。
办理时限：15个工作日。
收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。注意：旧村改造项目按上述程序申办立项审批。
申办程序：
有行政主管部门的建设单位，由主管行政部门转报项目立项申报资料;无行政主管部门的建设单位，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
九、国有(集体)土地使用证：
申报资料：
(1)土地登记需要的资料①计划立项批文;②建设用地规划许可证和用地意见;③土地登记申请书;④地籍调查表(含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图);⑤土地登记审批表;⑥土地登记卡。
(2)土地转让登记需要的资料①国有土地使用权转让申请审批表;②出让人土地使用权证书;③土地使用权评估报告;④土地转让协议;⑤转让双方法人证明;⑥出让人原出让批文;⑦出让方土地登记申请
承办部门：市国土资源局。
办理时限：7个工作日。
收费标准：
通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，可直接利用地块进行建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按相关程序办理。
①申请：建设单位持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。
十、建设拆迁临时用地许可证：
申报资料：
1、用地申请;
2、建设用地规划许可证;
3、建设工程设计规划要求通知书及附图;
4、建设用地规划意见。
承办部门：市国土资源局。
办理时限：7个工作日。
收费标准：
须缴纳土地开发管理费800元/亩。
申办程序：
持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。
十一、房屋拆迁许可证：
申报资料：
1、拆迁申请书。
2、建设项目批准文件。
3、《建设用地规划许可证》及附图、附件。
4、《国有土地使用证》或《拆迁用地批准书》。
5、建设拆迁临时用地许可证。
6、拆迁补偿、安置资金证明。
7、拆迁计划和拆迁方案。
8、产权调换和安置用房证明。
承办部门：市拆迁办。
办理时限：10个工作日。
收费标准：
拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。
1、审查立项申请，并于收到申请后二日内作出是否准予立项的决定。
2、批准立项的，拆迁人应自批准立项之日起三日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，交纳拆迁管理费。
3、立项批准之日起五日内，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。
4、拆迁完毕，拆迁人应及时申请拆迁验收，经验收合格的，取得《拆迁验收合格证》。
按照市政府工作安排，今年年初我局已经委托济南市规划设计研究院进行控制性详细规划的编制，而城中村改造是作为控制性详细规划的一项内容进行编制的，由于城中村改造工作的紧迫性，4月份我局向设计院提出，要求将城中村改造规划作为一个专项规划在控规中提出来，进一步细化，并提前完成。
该次规划范围是总体规划确定的建设用地范围，总面积是30.99平方公里。旧村改造的用地主要从两个方面来考虑：一是满足村民的居住要求，即村民的安置用地;二是满足城区村民失地之后的生计要求，需要拿出一部分用地分配给村民进行建设，可以是住宅、商铺、市场等，村民自己经营或者出租以作为其生活保障，即村民保障用地。人均用地的标准借鉴济南市和潍坊标准，目前济南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，潍坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。综合济南、潍坊两市的标准，参考龙山新居的指标，确定我市旧村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米设置。本次规划共涉及42个村庄、9片城区平房区，总人口26696人。村民原居住用地8054.3亩，规划村民安置用地1040.25亩，生活保障用地1040.25亩，节省建设用地5973.8亩(由于04年航测地形图变化比较大，这次用的地形图是08年的航拍图片，数据不是太准确，新的航测工作现在正在进行，估计8月可以完成，等完成后这些数据会更准确些)。
等初步成果编制完成后进行方案汇报与论证工作，组织专家咨询，根据咨询意见修改完善，形成公示成果，进行社会公示，听取公众意见，根据各方意见，深化完善，编制报批成果。
建议：
1、加大力度严格控制个人建房，堵住私搭乱建的口子。08年影像图和04年航测图进行初步比较，我市在4年时间内增加平房800余户(不包括加盖楼房户数)，其中拆迁安置200余户(黄金水岸和大东吴金色阳光城项目拆迁安置)，按照每户20万元将这些新增平房进行拆迁大概需1.6亿元。这些新增平房给我市城中村改造和合村并居工作带来很大障碍。建议以09年地形图航测为契机，对09年航测完成后未经法定程序审批擅自建设的在拆迁时一律不予补偿，对04年航测完成后私自建设的出台相关拆迁安置政策。
2、严格控制零星建设，对单位报建和个人自建住宅等小型项目不予审批，全部成片开发建设，保证居住区的统一规划、合理布局。
3、拆迁安置不再划分宅基地，结合城中村改造和合村并居工作进行安置。
4、严格控制土地投放量，先造环境再拍卖周围土地。(举例子，黄金水岸、翠湖天地、酒厂)
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