房地产税收论文

房地产税收是指国家通过税务机关,或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产税收费用繁多,难以记忆,容易混淆,本文通过总结,对房地产税收的归类,税收减免政策等内容有了清醒明了的概括,帮助记忆[1]。下面小编整理了一些《房地产税收论文 (精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产税收论文 篇1：

房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究

[摘 要] 本文在分析我国房地产税收现状的基础上，提出了房地产税制改革的原则、指导思想，进一步探讨我国构建一个统一的房地产税收制度的思路。

[关键词] 房地产 税收制度 构建

一、引言

房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用，而房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，又是国家财政收入的重要来源，但我国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题，目前在一些城市的试点的房地产税“空转”难以变成实际运转，这就要求我们对其进行改革。虽然一些研究机构和学者对我国的房地产税制改革提出了一些框架性的思路，但需要进一步完善，提高可操作性。笔者试图设计一套符合中国国情的、简化的房地产税收制度方案，为我国房地产税收制度改革提供决策参考依据，达到调控经济、公平分配社会财富、优化土地资源利用。房地产税收是一个综合性概念，有广义和狭义之分。广义的房地产税收是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。狭义的房地产税收是指直接以房地产为征税对象的税收。房地产税，有的专家学者或媒体称为物业税或不动产税，笔者以为，“房地产税”这个概念比“物业税”描述更准确，更容易理解，在此我们使用狭义的“房地产税”概念。

二、我国房地产税收制度现状

1.房地产税收政策概况

目前在我国房地产业链中，房地产税收涉及从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节。在我国现行的税收制度中涉及房地产的有营业税(销售和租赁房地产、转让土地使用权)、个人所得税(销售和租赁房地产)、房产税、土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税和房地产业的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及已停征的投资方向调节税等，直接以房地产为征税对象的税收也有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等6个税种。

我国现行房地产税收制度存在的问题主要表现在：税种繁杂，流转环节税负重、重复征税过多，一些税种征税范围过窄、计税依据不合理，税负内外有别，税外收费多，税收征管的配套措施不完善，对违法行为的惩处力度不够，导致房地产市场上的不公平竞争、税收流失严重。

2.房地产税收收入现状

随着近几年房地产经济的快速发展，我国房地产税收收入也快速增长。与发达国家相比，我国房地产税制设计不合理，房地产业税费负担过重，房地产税收收入受房地产经济的波动影响很大，各地房地产税收入占地方税收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、宁波等城市接近50%左右。

自2005年5月国家对房地产税收实施先缴纳税款、后办理产权证书的一体化管理以来，通过强化税收管理，房地产税收均出现了高速增长的态势。以四川、山东、江西、江苏的情况来看，2006年分别实现房地产税收112亿元、210.5亿元、34.2亿元和220亿元，分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高，目前平均已达到20%以上，成为地方税收收入的主要来源。

3.关于我国房地产税收制度的研究现状

在我国关于是否开征房地产税(或物业税)的问题引起了社会各界的普遍关注和讨论，一些专家学者和研究机构对房地产税进行了研究和探讨。2007年国家税务总局组织了以石坚为负责人的课题组对我国房地产税收问题进行研究。

三、国外房地产税收制度的经验

目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%～3%;在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税;又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税))，如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣;而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。

四、构建我国房地产税收制度的原则和指导思想

1.构建原则

针对房地产税制改革一些专家学者提出了不同的看法，笔者以为构建我国房地产税制体系应体现公平、效率、简化、民生四大原则。

(1)公平原则

税收公平原则就是要公平建立税制，公平运用税收政策，国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。在征税过程中，客观上存在利益的对立和抵触。如果政府征税不公，则征税的阻力就会很大，加剧偷逃税收等违法行为，甚至引起社会矛盾。我国目前的房地产税收体系有违公平原则，房地产税制存在征收范围具有选择性、内外税收政策不统一、重复课征等问题，妨碍税收的横向和纵向公平原则。

(2)效率原则

税收的征收效率是指单位税收成本带来的税收收入最高，税收成本包括税务机关在征税过程中发生的费用即征收成本和纳税人在履行税收义务过程中发生的费用即奉行成本。房地产税制应通过以下途径贯彻税收效率原则：一是简化税制结构，降低税收奉行成本，二是强化税收调控房地产经济的职能，促进房地产也的健康发展，三是优化税收征管，节约征管费用，建立符合我国国情、高效率的房地产税收征管制度。

(3)简化原则

简化原则是指房地产税收制度必须既便于纳税人遵循，也便于税务机关管理。简化的原则包括统一内外资企业的房地产税、减少税种、简化税率档次、减少税收优惠和简化征纳程序等内容，这会大幅度减少税收成本和提高税收效率。

(4)民生原则

民生原则就是指房地产税收制度要与不断提高人民物质文化生活水平的社会生产目标相适应。房地产关系到国计民生，属于“民生”的范围，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地产政策都应以民生为出发点，使“居者有其屋”、“居者优其屋”。如今，贫富差距越来越大，拥有房地产的数量差别悬殊，房地产税收制度应通过不同的税率设置来调节和缓解这种差距，这也是税收“社会公平”的要求。

2.指导思想

以“简化税制、合并税种、立租并费、税负适度、自动稳定、调控经济、便于征管”为指导思想和出发点，设计房地产税收制度。

五、我国房地产税收制度设计思路

1.税种的设立

笔者认为房地产流转环节的营业税及城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税继续按原税种开征，保持税制的连续性;但对涉及再次转让房地产(二手房)和出租房地产的营业税、个人所得税税负可适当降低，具体降低到多少，需要在调查的基础上，通过分析研究后确定;调整营业税中服务业、转让无形资产和销售不动产税目;取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠。取消除工商税务部门以外的房地产行政收费项目，将现行房产税、土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税、印花税、契税、土地出让金等项税费合并，设立房地产税种。

2.房地产税税制要素设计

(1)房地产税的课税范围

房地产税的课税对象是什么、应设置哪些税目、撤并或保留哪些税费，一些专家有过少量不完整的阐述。笔者初步设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权为课征对象，适当确定和扩大征税范围，如将农村的经营用房、出租用房纳入房地产税的征收范围。但是考虑到农村的经济状况和长远发展，集体土地使用权不能纳入课税范围。农村个人拥有的居住用房面积在限额范围内和城镇居民拥有的居住用房面积在限额范围内且在新税实施前购进的，实行减免税优惠;居住用房面积限额由财政部与住房和城乡建设部根据不同阶段的社会发展状况确定。设立房产交易、地产交易、房地产出租、土地征用、土地占用、房屋产权等6个税目。

(2)房地产税的纳税人

设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权的单位和个人作为房地产税纳税义务人，内外统一，不分居民与非居民。对容易出现税收流失的环节设立扣缴义务人，如个人出租房地产，以承租人为扣缴义务人。

(3)税率

房地产税可以设立多种税率，不同税目对应不同的税率或税率幅度范围。对于房地产转让交易和租赁环节，中央制定统一的累进税率，增强房地产税的调控经济的功能。税率分几个档次和具体比例的确定要考虑两点，一是不能因税改而增加纳税人的负担，二是加大调控经济的作用。首先选择具有代表性的地区、分类(城市与农村、高中低收入家庭、大中小房地产企业、不同所有制性质企事业单位)选择企事业单位和房地产企业、居民等进行调查，通过调查收集数据，然后采用索洛经济增长模型等方法测算分析房地产税的效应、计算以前纳税人所承担的相关税收平均负担，最终确定税率。

(4)计税依据和方法

房地产税采取从价定率计税方法，房产交易和地产交易税目以交易差价(收益)为计税依据，房地产出租税目以租金收入为计税依据，土地征用税目以成交价格为计税依据，土地占用和房屋产权税目以评估价格为计税依据。对于评估价格确定，由国务院制定房地产评估标准，县级税务机关根据标准，参照同类房地产价格，考虑房屋面积、地段、楼层、结构、每平方米建筑占地面积等因素确定评估价格，每3年评估一次。

(5)其他税制要素

尽量减少税收优惠政策。对个人纳税人的第一居所可以给予低税率优惠，对其他居所适用正常税率，这样可以有效抑制居地产投机行为，保证房地产流通市场的稳健发展;对征用荒山、山地、滩涂可以适当减免，以促进这些土地的利用;对于房地产继承、直系亲属间的房地产赠与、对有赡养义务人的房地产赠与、对社会福利救济事业的房地产赠与等给予免税，以形成良好的社会风气。

纳税期限设计参照目前相关税收政策的纳税期限确定，但是对居民个人纳税人房地产拥有环节的税收以年为纳税期限，以方便纳税人履行纳税义务，节省纳税成本。其他税制要素和纳税申报表等设计尽量从简。

参考文献:

[1]国务院发展研究中心“不动产税改革研究”课题组.不动产税的税种与税率设计.国务院发展研究中心信息网(http://www.drcnet.com.cn/)，2006～09～22

[2]钱 凯:我国房地产税制改革问题研究综述.财政部网站(http://www.mof.gov.cn/news/)，2004～10～31

作者：刘淑娟

房地产税收论文 篇2：

健全房地产税收法律制度，促进房地产经济发展

摘 要：本文分析了目前房地产税收法律制度中存在的问题，针对问题，提出了简税种、宽税基、低税率;提高立法层次、统一立法体制;“正税、明租、少费”等一些具体的措施与建议。正视问题，探讨方法，以达到进一步健全房地产税收法律制度的目的。

关键词：房地产 税收 法律制度 完善

1.房地产税收法概述

从属性上而言，房地产税是一个综合性概念，其涵盖了房地产业的营业税、个人或企业所得税、城镇土地使用税、印花税等，是一个庞大的税收体系。从来源和分布而言，房地产税收具有对象分布零而广、来源固定、体系庞大且复杂的特点。我国的房地产税收法律制度成立于建国初期，几十年来，随着房地产业的飞速发展，房地产税收法律制度也几经改革，在一定程度上对房地产业的发展起到了积极的促进作用。 房地产税收法律制度作为我国税收体系的重要组成部分，是我国房地产业实现宏观调控的关键所在。我国现行的房地产税收法律制度是自1994年结构性税制改革后形成的，虽然在一定意义上对房地产业的健康发展起到了保障作用，但是面对飞速发展的房地产业，现行的房地产税收制度逐渐暴露出许多问题。而房地产税作为目前我国税收的主要来源，完善房地产税收法律制度，形成一套健全的税收制度，是促进房地产业经济发展的关键所在。

2.我国房地产税收法律制度中存在的问题

2.1 税收立法权限划分不合理

目前，我国的房地产税收的立法权限划分显得非常不合理，行政机构的立法权限远远超过了立法机构，大部分相关法律的颁布与修改都是由行政机构执手，这大大的折损的法律应有的权威性与严肃性。

2.2 分税制立法体制不健全

在我国现行的分税制立法模式下，立法权限基本上都集中于中央，这就意味着我国的税收体制存在很大的局限性，过于统一的税收模式，忽略了地方差异性，缺乏因地制宜的收税体制势必会带来消极影响。

2.3 租、税、费界限不清

就我国现阶段房地产市场的发展状况而言，存在着较为严重租税费界限不清的现象。比较常见的有税代租、费代租、费代税、税代费等现象。租税费体系的混乱，严重的影响了税收的严肃性与规范性，不利于房地产市场的健康发展。

2.4 重复征税现象严重且存在征税盲区

我国现行的房地产税收法律制度中，税种过于复杂，导致了重复征税和交叉征税的现象严重。比如对于房地产的转让，就要征收营业税、个人或企业所得税、土地增值税等一系列税种，这大大的影响了我国房地产市场的稳定性，带来房价飞涨等许多消极影响。除此之外，我国税收的片区过于狭隘，对于广大的农村地区以及国家机关、军队以及其他与国家相关的企业单位实行免税政策，这种税种的限制与减免政策，势必在一定程度上造成很多征税盲区。

2.5 内外资税制不统一，缺失公平性

我国对于内资企业和涉外企业，在征税的多个领域都存在差别对待的现象。比如对内资企业需征收房地产税和土地使用税，而涉外企业仅对房产征税。我国对于外资企业实行了许多征税的优惠政策，這种内外的税制不统一，既不符合国民的优先待遇，更很大程度上由于公平性的缺失而影响了房地产市场的健康发展。

3.完善我国房地产税收法律制度方法探讨

3.1提高立法层次，健全分税制立法体制

在立法层次的设置上，应该实行中央集权与地方分权相结合的模式，以健全分税制立法体制。在法律的制定上，应该由全国人大及其常委会制定与颁布相关法律，以提高其正式性与严肃性，同时，各级省、自治区、直辖市应具有具体法规的立法权，以制定符合地方特色，且更具体的、易实施的征税方式与管理模式，同时，这种方式也能大大的提高地方政府的积极性。

3.2拓宽税基，内外统一税法

对比国外的税收我们可以发现，目前，我国的房地产税收只占地方税收的很小份额，与国外的情况有很大的偏差。究其根源，税基狭隘是一个重要原因，可适时地采取一些措施，如对农村地区房地产课税、对城镇居民自用房课税等。除此之外，目前我国采取的内外两套税制的政策带来的许多弊端应该引起重视，两级制度带来的诸多矛盾，使得制定一套统一的收税机制显得迫在眉睫。

3.3部分课税的调整与增开

随着房地产的飞速发展，目前税种的设置显露出许多弊端，如应该适当的降低房地产权属转让的税负和房屋租赁环节的税负，同时，房地产保有环节的税制应该进一步得到完善，如应该适合开征物业税、土地闲置税、荒芜土地税等，加强保有环节的课税。取消过时税种、合并相关税种、增开新的税种，是目前需要完善的工作。

3.4理清租、税、费三者之间的关系

目前，我国应该以“正税、明租、少费”为原则，实行分流税费。具体就是指要归正税收本质、明确地租、减少与税收相关的行政事业性收费。理清三者之间的关系，各自正归其位，在这个基础上，才能建立更为高效的税收体系。

3.5 建立科学、规范的管理、监督、评估体系

房地产税收的管理对于房地产市场的发展的稳定起着关键性作用，就管理模式而言，应该以市场价值作为房地产价格估值的方法;由于目前我国的房地产价格评估中介大多缺乏规范性，因此应以税务机构内部评估为主;同时应建立信息沟通机制，各部门在信息透明的情况下，既能达到相互配合也能起到相互监督的作用。

4.结论

只有健全的房地产税收机制，才能促进房地产经济的飞速发展。目前我国房地产税收法律中虽然依旧存在着许多问题，但是只要我们依法收税、“简税种、宽税基、低税率”，同时做到“正税、明租、少费”，认清目前税收制度中出现的弊端，及时改善，房地产的税收法律制度将日趋完善。

参考文献：

[1] 阿木子古.浅析中国房地产税收制度改革的迫切性[J].剑南文学，2011(05)

[2] 沈晖.论我国房地产立法的现状及其完善[J].同济大学学报，2000.1

[3] 刘剑文.中国分税制立法问题[J].武汉大学学报，1998.04

[4] 艾小丽.各国房地产税制的特点及其启示[J].草原税务，2009.07

[5] 王明坤.中国房地产税制的现状及改革探索[J].中国房地产金融，2004.10

作者简介：许利雄(1954-)，男，广东省汕头市人，学历：大专，专业：法律，研究方向：法律、法学。

作者：许利雄

房地产税收论文 篇3：

从房地产税收视野看房地产调控困境

摘要：2003年以来，国家对房地产市场进行了数论宏观调控，但依旧未能摆脱“房价越调越高”的困境。以海南为例，结合房地产市场各参与方的博弈关系，从房地产税收入手，分析房地产调控困境的成因及导致的问题。认为应尽快摆脱经济增长和地方财政对于房地产的依赖性，建立房地产市场平稳发展的长效机制，稳定市场预期、引导市场良性发展。

关键词：房地产调控;房地产税收;困境

文献标识码：A

收稿日期：2019-10-21

自1998年我国房地产实行市场化改革，尤其是2003年房地产作为国家支柱产业的定位以来，中央政府围绕着房地产市场健康发展出台了一系列宏观调控政策，政府不断运用金融、财税、土地等市场化调控手段和限购、限贷、限售、限价等行政化调控手段，对房地产市场形成“诱致性影响”和“强制性影响”。虽然房地产调控取得了一定的成效，但依旧未能摆脱“房价越调越高”的困境。本文试图从房地产税收入手，分析房地产调控困境的成因以及由此产生的问题，期望能为建立房地产调控的长效机制提供政策建议，实现房地产业健康发展。

1 理论分析：房地产市场博弈关系是房地产调控困境根源

第一，从房地产调控顶层设计者来看，相机选择导致看涨预期上升。在自上而下的房地产调控中，中央政府是最直接的推动者，调控的主要目标是拉动经济增长和抑制房价上涨，两重目标权衡取舍，使中央政府面临当前经济形势和长远经济目标，以及社会利益和行业利益之间的相机选择。一旦经济增长出现下滑的时候，稳增长就成为首选，调控政策呈现出短期性、实效性、碎片化的特征，看涨预期不断上升。

第二，从房地产供给方来看，利益最大化驱动房价上涨。出让土地的地方政府，是宏观调控的执行者，在政治锦标赛竞争中，地方政府更乐于与房地产企业合作，从房价的快速上涨中获取经济利益;至于保障房供给，则成为其议题之外的选项。房地产商则利用地方政府的支持以及垄断竞争的市场优势，持续了10多年的高速发展时期。

第三，从房地产需求方来看，住房和财富增长需求为房价上涨提供了巨大空间。在住房供需矛盾尖锐的情况下，市场需求方提供了刚性支撑，住房购买力持续旺盛，购房者在房价快速上涨的过程中找到了一种可靠的投资渠道，因此对于连续性的、作用于需求端的诱致性调控政策，如信贷政策、税费政策已经能够形成“理性预期”，进一步降低了这类政策对于市场的外生冲击，而强制性限购、限售等措施对于房地产市场销售有显著影响，只能是暂时延后购房需求，但对于降低房地产价格则成效有限，一旦政策松綁，需求再度释放，继续推高房价。

2 实证分析：从房地产税收看房地产调控困境成因

2.1房地产政策短期倒转弱化了调控效果，房地产税收增速高位波动

作为房地产调控的顶层设计者，中央政府对房地产市场实行了反复的“促进”与“抑制”的调控策略，“救市”与“限购”政策交替上演，政策选择倒转频繁，影响了房地产调控效果，也损害了政府公信力。2005-2007年房价加速上涨，政府对高房价及投资性购房行为作出调控、抑制等回应，但是2008年全球性金融危机，使得楼市急转之下，抑制了经济增长，中央政府政策迅速反转，开始“救市”;在一系列救市政策实施一年后，2009年底全国房地产市场量价再创新高，2009年海南房地产销售额增长73.4%，民众抑制房价过快增长的呼声又起，2010年中央政府政策反转，“遏制”房价过快上涨，当年海南“国际旅游岛”正式上升为国家战略，大环境叠加政策利好因素，海南房屋销售额同比增长112.4%;到2014年，全国楼市低迷，“高库存”凸显，同时宏观经济增速下滑，从2014年2月-2015年6月，海南房地产销售额持续下降，最低累计降幅达到23.9%，中央政府政策再次反转“救市”;到2016年，部分一二线城市房价快速上涨，海南房地产也在北方雾霾等因素影响下迎来了反弹，2016年、2017年海南房地产销售额同比分别增长52.5%和78.5%，中央政府全国同步宽松的政策走势被打破，反转从紧，海南于2017年4月开始出台一系列限购限贷限售限价调控政策，2018年“4·22”最严限购令使房地产市场基本被冻结.2018年房地产销售额同比下降23.2%。

从房地产税收增速来看，随着房地产调控表现出较强的波动性，但无论是扩张型调控还是紧缩型调控，房地产税收呈现出整体呈现较快增长，2003-2018年，房地产税收年均增速35.7%，超过海南全行业税收年均增速15.4个百分点，一方面，两次扩张型调控效果显著，如2009年4万亿刺激后的2010年，2014-2016年房地产限购政策松绑后的2017年均是房地产税收增长的高点，分别增长105.4%和48.2%;另一方面，三次紧缩型调控无明显成效，如2003-2007年海南房地产税收年均增速达到48.8%，2018年在房地产信贷收紧、再次出台限贷限购政策下海南全省平均房价增长30.5%，房地产税收增速仍达到22.8%，房地产地方税收占地方税收比重达到53%，为16年来最高。

2.2房地产开发投资规模不断攀升，地方政府成为房地产市场最大受益者

作为房地产调控的执行者，“科层制的逻辑”决定了地方政府的行为取向，作为土地资源的垄断供应方，通过刺激房地产业来缓解财政压力是一种必然选择。2003-2018年，海南房地产开发投资规模不断增长，2017年房地产开发投资规模达到2053.11亿元，比2003年增长55.1倍，2018年受最严调控令影响有所下降;增长率存在明显波动，2010年国际旅游岛增长率为62.5%，以此为分界，之前是波动上升，之后是波动向下，表明近年来房地产业扩张开始放缓。投资规模扩大，房价自然水涨船高。

一般来说，房价的构成包括四个部分：土地出让金、政府税费、建安费用和房地产企业的利润。其中，地方政府从房地产得到土地出让金和政府税费(简称政府房地产税金)。2007-2018年，海南地方政府房地产税金不断增长，从52.84亿元上升至801.45亿元，增长14.2倍;占房屋销售额的比重绝大多数年份在四成以上，最高的2012年达到56%，也就是说房价中四成及五成以上的资金流向了地方政府，地方政府成为房地产市场最大受益者。从政府房地产税金累计增速看，当房价涨幅较高时，政府房地产税金往往比销售额增长得更快，如2010年国际旅游岛当年，房价涨幅为39.5%，政府房地产税金累计增速高于房地产销售额增速12.6个百分点;而当房价涨幅较低时，政府房地产税金增速也更低，如2015、2016年房地产库存较高时，房价涨幅为0.3%和5.8%，政府房地产税金累计增速分别低于房地产销售额增速10.3个和34个百分点，因此，地方政府对“房价涨”有较大的依赖性。

2.3房地产市场仍处于卖方市场，房地产开发企业利润不断攀升

在房地产市场化的过程中，房地产企业面临着前所未有的市场机遇和市场容量，而且具有垄断结构的房地产行业利润率远高于其他行业，因此，各种企业纷纷进入房地产行业。海南房地产开发企业数量从2005年的306家增长到2017年的1237家，增长3倍，最高峰2008年时达到1564家。从房地产市场供给来看，2003-2018年，房地产开发企业购置土地面积仅在2008年有较大上升，其他年份波动幅度较小，近年来有所下降，2017年基本降至2004年的水平。而从竣工面积来看，海南房地产开发企业竣工面积增长趋势较为明显，尤其是2014年后每年竣工面积均在千万平方米以上。由此可见，商品房建设土地供应持续吃紧，导致土地与住房两个要素的矛盾，房地产市场处于卖方市场的局面还将继续。

房地产卖方市场的逻辑吸引着房地产企业不断进入房地产市场推高房价并获取高额利润，2006-2018年，海南房地产开发企业本年利润从2.28亿元上升至193.37亿元，增长83.8倍;而房地产企业所得税主要影响因素为企业利润总额，在房企利润增长的同时，房地产企业所得税也逐渐成为房地产税收和全行业企业所得税的主要来源，2003-2018年，海南房地产企业所得税从0.22亿元增长到153.33亿元，年均增速高达54.6%，超过房地产税收增速18.9个百分点;占同期房地产业税收比重从4.4%上升至30.8%，占同期全行业企业所得税比重从4.6%上升至51.1%。

2.4投资投机需求不断放大，房地产持有环节调控政策缺失

房价的持续上涨使得我国城镇居民家庭财产的价值不断增加，进一步刺激着城镇居民增加持有住房资产的比例，这也让购房者不断地调整对房价走势的预期，进而影响到房地产调控的实施效果。2003-2018年海南房地产销售额总体增长，2018年达到2083.49亿元，比2003年增长86.8倍。从购房者结构来看，由于海南特殊的地域性，房地产市场对岛外需求依赖度较大，投机炒作氛围较浓，2010年国际旅游岛和2017年北方雾霾渲染下，房地产销售面积增速均超过50%，根据海口中心支行100家典型楼盘的监测数据，2013-2018年，岛外购房占比在75%以上。从岛内需求看，2003-2018年海南户籍人口虽然有所增加，但增速基本在2%以内，近年来下降至1%以内，2015、2016年还出现了降幅，表明了居民对住房的刚性需求逐渐下降，而投资型、改善型的住房需求增加，2003-2018年城镇人均可支配收入呈现了较高的增速，2018年海南城镇人均可支配收入比2003年增长3.6倍，也为投资改善型住房消费提供了资金来源的支持。

在我国房地产调控政策中，“重流转、轻保有”，而持有环节没有任何调控政策。2003-2018年，海南房地产流转环节税收(国内增值税、营业税、土地增值税、契税、耕地占用税)由3.85亿元增加至286.91亿元，年均增长33.3%，占房地产税收比重从75.5%下降至57.7%;保有环节税收(房产税、城镇土地使用税)由0.68亿元增加至27.99亿元，年均增长28.1%，占房地产税收比重从13.4%下降至5.6%，流转环节税收比重虽然有所降低，但体量仍然较大;而保有环节税收虽然也在增长，但体量却在下降。房地产保有环节税收较低，个人持有房产成本较低，房地产投资属性被明显地放大，导致“全民炒房”。同时，从实际來看，房地产流转环节税种如营业税税收成本因为房地产的旺盛需求内化到价格中转嫁给了购房者，使得新的平衡点的价格高于调控前的平衡价格，也在某种程度上助推了房价上涨。

3 房地产调控困境带来的问题

3.1房地产路径依赖制约地方政府经济结构调整

房地产业快速发展，大量资金流向房地产业，挤压实体行业发展空间，一旦房地产业下滑，经济、财政收入增长受到冲击较大。2003-2018年，海南省房地产贷款占本外币贷款余额比重从9.7%上升至33.6%，提高了23.9个百分比。2018年，海南省房地产税收占全行业税收比重为39.8%，而服务业税收比重为29.6%，其中新型服务业税收比重仅为6.12%(新型服务业包括信息传输、科学研究、水利环境和公共设施、教育、卫生、文化、公共管理);2018年“4.22”最严调控令出台以后，2019年上半年海南GDP仅增长5.3%，落后于全国GDP增速0.9个百分点;房地产税收收入下降25.4%，拖累海南省全行业税收收入下降11.3个百分点。在经济和财政收入下行压力较大的情况下，2019年上半年海南省出台了引进人才落户海南等多重调控政策，不能不说是对保持经济增速的一种妥协。

3.2多层次住房保障供应体系建设力度远远不够

从1998年住房市场化改革以来，中央政府希望降保障性住房建设作为房地产宏观调控的重要体系，从“以经济适用房为主体的住房供应体系”到“房地产市场和住房保障”再到“逐步建立多层次住房保障供应体系”，但是抑于经济发展的需要和地方政府的利益冲突，一直没有得到有效执行。以经济适用房为例，2005-2010年，海南省经济适用房投资额、销售面积占住房投资额和住房销售面积的平均比重仅为3.2%和4%。此外，“售强租弱”的格局仍未能改变，2003-2017年，海南房地产企业出租收入占房地产企业经营收入不到1%，住房租赁市场滞后性抑制了多层次住房需求的实现。

3.3房地产和土地资源利用效率较低

房地产保有环节调控政策缺失，持有房产成本过低某种程度放大了房地产投资性、投机性需求，影响房地产正常流通，2003-2018年海南省商品房空置面积由72.4万平方米上涨至642万平方米(空置面积数据来源WIND)，增长7.6倍，导致地方政府更多通过限购、限售等行政措施，人为改变房地产市场供求关系，以达到短期的宏观调控目的。此外，低成本也造成房地产资源利用低效，开发商大量捂盘、惜售、囤地等恶意炒作行为屡禁不止，2005-2016年，海南批而未供土地11544.34公顷(土地审批及供应数据来源WIND)，占审批土地面积的25.8%，也就是说1/4的土地未得到有效利用，土地供给的转化率较低。

4 政策建议

4.1完善地方管理体系建设

一是继续探索央地财税体制改革，提高地方税收分成比例。推进房产税改革，完善环境税、资源税等税收征收制度，加快地方主体税种建设。二是着力完善以多元化经济为目标的产业发展战略，把更多的资源用于高新技术产业等新兴产业，提高经济质量。三是完善土地出让制度，引导地方政府向土地市场管理者角色过渡。加大基础设施建设，把医疗、教育、产业配套等没施合理分散，避免公共资源过度集中，有效消除人地矛盾。

4.2加大房地产供给端调控政策力度

一是加大土地供應，加快集体建设用地进入住房市场，盘活城市的闲置用地和低效用地，提供多元化土地供应;适当提高土地供给规划中住宅用地供给面积。二是继续完善保障性住房制度，增加公租房和廉租房供应，满足中低收入基本住房需求。三是加快住房租赁市场特别是长期租赁市场的发展，推进租售同权政策，完善公租房管理，根据家庭人口收入、房租给予困难家庭租房补贴，引导个人通过租房解决住房需要。四是加快房地产企业转型升级步伐，以房地产资产管理和服务为核心，积极构建并优化以持有住房为主的商业模式，提高房地产企业核心竞争力。

4.3提升房地产需求端调控政策的有效性

一是充分发挥限贷政策抑制短期泡沫、限购政策抑制中期泡沫的作用，形成市场稳定预期。二是在三四线城市需进一步完善“去库存”政策，加快户籍制度改革，把“去库存”和促进人口城镇化结合起来。三是加快房地产信息系统的联网建设，精准识别出投机性、加杠杆、高空置、多套房的居民和企业，进行“靶向”调控，避免误伤刚性需求和改善性需求。

4.4优化房地产税收调控工具结构

一是重点发展保有环节税收，对增量房产及空置土地进行征税，提高房产持有成本，抑制投机性购房。二是调整房地产流转环节税种，适时调整土地增值税政策;实行差异化增值税、个人所得税、契税政策;发挥印花税调节功能，对于热点城市，可规定10%或更高税率。三是给予租赁住房税收优惠，对企业用于建设租赁住房的土地，对其应缴纳的土地使用税、土地增值税、房产税给予一定减免;对出租的个人住房在一定时期暂免房产税。

参考文献：

1.娄文龙 张娟 周海欣.多重逻辑下的房地产宏观调控困境研究.河南社会科学.2018.12

2.任泽平 夏磊 熊柴.房地产周期.人民出版社.2017.08

3.邱俊.广州市从化区房地产调控政策执行效果分析——基于2010-2016年房地产交易数据.华南理工大学硕士学位论文.2018.05

4.黄昕 董兴 平新乔.地方政府房地产限购限贷限售政策的效应评估.改革.2018.05

作者简介：陈颖，高级会计师，中国人民银行海口中心支行。

注：文中房地产经济年度数据来源于历年海南省统计年鉴，2018年数据来源海南省统计月报，月度数据均来源于海南省统计月报。房地产税收数据来源于税务部门分行业税收数据表。

作者：陈颖