城市房屋拆迁法律研究论文

摘要：我国城市化进程中，房屋拆迁纠纷频生，作为公权力行使与私有权之间冲突的逐渐升级，其已发展为引人注目的社会难题。要真正制定出符合我国实际的房屋拆迁法律制度，就必须首先厘清房屋拆迁行为的法律性质，从物权法的高度对其准确定位，并围绕此建构房屋拆迁的相关法律规制体系。今天小编给大家找来了《城市房屋拆迁法律研究论文 (精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

城市房屋拆迁法律研究论文 篇1：

我国城市房屋拆迁补偿中的实体法律问题研究

摘 要：对城市原有建筑的拆除、搬迁是合理利用土地资源的必经之路，但财产征用制度本根植于公共与私人利益的平衡，因此实现公益目的后对个人利益的正当填补对维持社会秩序有关键意义。目前，我国拆迁过程中社会矛盾屡发的现状与拆迁安置补偿结果有着直接的联系。只有明晰拆迁的法律性质、合理确定拆迁补偿范围、合理定位政府职能，充分发挥市场机制的作用，建立公平合理的拆迁补偿机制，才能妥善解决实践中的棘手问题。

关键词：公共利益;补偿范围;拆迁性质;政府职能;市场机制

作者简介：房牧云(1999-)，女，汉族，江苏南京人，河海大学，本科在读，研究方向：法学。

一、我国城市房屋拆迁补偿的法律现状综述

(一)我国城市房屋拆迁的参与主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下文简称《条例》)第二条，城市房屋拆迁补偿中存在被征收人，以及作出征收决定、进行补偿、工作监督、强制执行的各级行政机关。这看似与普通的行政管理关系并无不同，但近年来种种案例中还包含第三主体——开发商。实践中拆迁行为及其安置补偿常常仅体现为拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系，即对安置协议及赔偿价款的商定。然而根据《条例》，除征收部门自主作出征收决定外，其余主体皆需向房屋征收部门提出申请并获得建设用地使用凭证后方可实施拆迁。所以城市房屋拆迁补偿所涉及的是一个行、民交叉领域中有关权力、权利与利益的博弈①问题。

(二)公益拆迁与商业拆迁

《条例》中第二条、第八条指明拆迁目的是“为了公共利益，保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，且后文法条中也未曾明确写明其他建设单位的申请资格、流程等事项，这是否意味着商业性拆迁就此被取缔了呢?不要忘记《中华人民共和国土地管理法》(下文简称《管理法》)的第十一条、第四十三条、第五十三条中都提及单位和个人进行建设时应依法申请、获取核发证书的义务。由此，民间所称的商业拆迁并非建设单位与被拆迁人之间的一纸合同，能否实施拆迁也并不仅取决于双方的合意，能作出征收决定的唯一主体就是市、县级政府，商业性拆迁实则是被拆迁人、拆迁申请人、政府间的三角关系。故综合《管理法》与《条例》及部分地方性法规②：建设单位持有关文件依法向主管部门申请使用国有建设土地，经审查后报本级政府批准。人民政府依据《条例》第八条的规定作出征收土地的决定，收回国有土地的使用权，除以划拨方式取得的外，由建设单位以出让等有偿方式取得。

二、我国城市房屋拆迁补偿的法律困境

(一)行政机关职责错位，决定权、执行权、监督权基于一身

确需征收房屋的，由政府组织有关部门进行调查认定并作出征收决定(《条例》第八条、第二十四条)，当双方无法达成补偿协议时，由政府按补偿方案作出补偿决定(《条例》第二十六条)，对房屋征收与补偿活动的监督仅是行政机关内部的监督(《条例》第六条)。由此，政府既决定拆迁的发生也评判它的公正性，也进行“自我监督”，申请、审批、发证、监督各个环节都离不开政府的参与，政府作为公权力机关对于多方利益的均衡都起决定作用，健康、良性循环的市政民关系需要政府将开发商与被拆迁人置于平等地位。而种种恶劣的案例恰恰印证了冯玉军副教授所提出的”非常态拆迁关系模式“。开发商与被拆迁人本身仍存在着对市场信息接收、拆迁经验等各方面的巨大差异，故政府更应建立更加倾向于被拆迁人的保护机制才能达到双方的均衡。而“具体办法由省、自治区、直辖市制定”在《条例》中的出现频率并不低，例如按照《黑龙江省城市房屋拆迁管理实施条例》第二十条、二十一条，政府在评估最低限价、搬迁补助费方面就被赋予了较大的自由裁量权，这极有可能悖于《条例》第十九条，为官商联手损害被拆迁人利益留下了可操作空间。

(二)拆迁补偿范围狭窄，忽视土地使用权及各种无形的利益

尽管《条例》的补偿范围有所扩张，但有关土地使用权转移、房屋租金损失、营业中断损失、商誉损失、重新利用资金损失、失去接近原料产地商业优势的损失、住户个人面临的失业破产等都未能被囊括在《条例》的范甚至各地的实施细则中，也无兜底性条款予以规定。而高昂的商品房售价中却通常包含了土地出让金、市政建设配套费等各项经营开发成本。

(三)安置房购置与交易风险大，货币补偿标准复杂

根据《条例》第二十一条，目前房屋拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，可供被拆迁人自由选择其一。选择产权调换的被拆迁人仅需证明该建筑符合國家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求。通常，安置房的房产证办理周期长于商品房，往往在3-5年，给住户增加了落户的负担，且作为不完全产权，住户必须缴纳土地出让金才能取得划拨性质土地的使用权，从而增加日后交易的隐形负担。且依法已经取得房产证和土地使用权后，在部分地区③又将面临拆迁安置房交易时间的限制。此外拆迁安置房往往带有补偿的性质，既非出于盈利性则为了降低修筑成本难免偷工减料，难以保证符合常规的房屋质量。拆迁估价一律采用的市场估价法④本身不是一个明确易行的概念。首先，是按当前农用土地价值还是日后建设用地价值计算?当国家的政策发生变动时，又该如何确定土地价值给予补偿?再综合有关补偿范围偏窄的讨论，货币补偿也同样难以保护被拆迁人的补偿权。

三、我国城市房屋拆迁补偿法律制度的完善

(一)合理定位拆迁中政府角色

地方政府的经济立场与开发商利益正相关。丰厚的经济收益驱使政府难以对开发商与被拆迁人间的兑价予以严格监督。所以行政的平衡论将拆迁中的核心问题定义为“如何平衡政府的权力与行政相对人的权利的关系”⑤。笔者认为当拆迁纯出于公共利益的需求时，政府可以充当是否许可拆迁的决定者;当拆迁部分出于建设单位盈利的考量时，仅通过立法采用列举式条款规定合法商业拆迁的几种情形，只要建设单位能证明其与被拆迁人的协议符合这些条款并报行政机关备案即可，除非该拆迁不符合法定要求而属于其他情形，则按现有规定等待审批后颁发许可证后方可实施拆迁。此外就行政监督层面而言，行政复议、信访、仲裁与监察也应成为被拆迁人的维权途径，司法机关应加强对行政实体性和程序性问题都进行审查，确认拆迁中政府的具体行政行为是否违反行政行为的原则、是否认定事实不清、是否违反作了作为义务。就社会统制层面，形成公民以权利参与政治和抗衡权力的机制和新闻舆论监督机制，促进对行政行为的监督和制约。

(二)确立合理的拆迁补偿范围、标准，建立多元化补偿手段

“补偿不应该是完全的赔偿，毕竟是为了公共利益，不应完全按照市场价格”⑥。征收与补偿本是为了提高土地资源利用效率而对土地使用权主体作出的调整，公共之收益一定远远大于个人之损失，故有能力弥补主体的转移所造成的利益差。在公益拆迁中，应遵循行政法的比例原则、合理性与合法性原则;在商业拆迁中，合理适当的补偿更是平等民事主体具有自发的交易。在判断征地补偿范围时可以借鉴加拿大的征地补偿按市场原则：第一，被征用部分的补偿，第二，有害或不良影响补偿，第三，干扰损失补偿。至于补偿手段，对货币补偿和房屋产权调换不应维持着二选一的模式，选择后者的可由管理部门根据实际情况，用补偿金的方式填补隐形、长远的利益损失;选择前者的也可为其提供再购房的优惠政策、信息支持，将拆迁对被拆迁人的不良影响降至最低。另外还可由各类社会组织依职能为所有被拆迁人都提供有助于其正常的生产、生活的辅助手段：再就业引导、再建生产原料基地、未成年人重新入学等。可按照“生产经营”、“就业”、“子女就读”等几个方面评估其是否有被补偿的需要，制定量化标准。

(三)有序实现城市房屋商业拆迁市场化

行政主导下的商业拆迁中，双方在讨价还价过程中无法形成交易底线，即买方所能承受的最高价格(若高于这一价格就选择不拆)和卖方所能承受的最低价格(若低于这一价格则选择不拆)。⑦若能采用准则主义，全面引入市场机制，自动形成公正合理的补偿标准，用市场价值规律的调节使双方当事人通过博弈都找到双赢的平衡点。那么政府便能在市场失灵时进行有效的宏观调控、在纠纷发生时当好裁判者。

四、结语

现代行政法调整的行政过程是一个鼓励公平竞争的“场域”，其内部形态由博弈规则来决定。在房屋拆迁中，它使得各个主体的权利均衡机制更为高效、灵活、有序。当然这要求博弈规则本身正当且得到遵守，这对立法者的智慧要求极高⑧。我们既要通过完善立法建立拆迁中三主体的博弈机制，适应经济转型时期各方面的需求，也要使得三主体能够“各司其职”，达成社会有限资源的合理配置。

[ 注 释 ]

①冯玉军.权力、权利和利益的博弈——我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析.中国法学，2007年第4期.

②例如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条：“符合……规定的公共利益情，……由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形”.

③例如2017年9月25日北京市住建委及国土资源局发布关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知，主要内容包括安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易.

④建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》：拆迁估价一般应当采用市场比较法.不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因.

⑤侯雪梅.房屋拆迁中私人财产权利的法律保护，2004年第5期.

⑥王利明.进一步强化对于所有财产的保护，2004年第1期.

⑦王文.论城市房屋拆迁市场化的几个难点问题，2006年第3期.

⑧韩思阳.房屋拆迁法律问题初论——博弈论的视角，2004年第4期.

[ 参 考 文 献 ]

[1]冯玉军.权力、权利和利益的博弈——我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析[J].中国法学，2007(04)：39-59.

[2]王克穩.论房屋拆迁行政争议的司法审查[J].中国法学，2004(04)：76-84.

[3]侯雪梅.房屋拆迁中私人财产权利的法律保护[J].法学论坛，2004(05)：47-52.

[4]杨建顺.论房屋拆迁中政府的职能——以公共利益与个体利益的衡量和保障为中心[J].法律适用，2005(05)：4-7.

[5]王克稳.改革我国拆迁补偿制度的立法建议[J].行政法学研究，2008(03)：3-8.

[6]顾大松.论我国房屋征收土地发展权益补偿制度的构建[J].法学评论，2012，30(06)：17-25.

[7]韩思阳.房屋拆迁法律问题初论——博弈论的视角[J].山东理工大学学报(社会科学版)，2004(04)：47-49.

[8]王文.论城市房屋拆迁市场化的几个难点问题[J].中国房地产，2006(03)：17-19.

[9]卢丽华.加拿大土地征用制度及其借鉴[J].中国土地，2000(08)：44-46.

[10]王利明.进一步强化对于私有财产的保护[J].法学家，2004(01)：9-13.

[13]肖水兰.地方政府在商业性房屋拆迁中的角色研究[D].中国政法大学，2009.

[14]邹爱华.土地征收中的被征收人权利保护研究[D].中国政法大学，2011.

作者：房牧云

城市房屋拆迁法律研究论文 篇2：

房屋拆迁行为的物权法定位

摘 要：我国城市化进程中，房屋拆迁纠纷频生，作为公权力行使与私有权之间冲突的逐渐升级，其已发展为引人注目的社会难题。要真正制定出符合我国实际的房屋拆迁法律制度，就必须首先厘清房屋拆迁行为的法律性质，从物权法的高度对其准确定位，并围绕此建构房屋拆迁的相关法律规制体系。

关键词：房屋拆迁行为;法律定位;法律规制体系

进入21世纪，我国开始了城市化的部署，旧城改造作为国家基本建设和房地产开发的前提条件，引发的房屋拆迁行为已经成为人们生活中常见的社会现象，作为公权力行使时所产生的房屋拆迁行为与人们所享有的房屋所有权之间的利益冲突日益明显。有的房屋拆迁超出公共利益范围。有的以公共利益为幌子,实际是为某些团体或个人获利而滥用房屋拆迁权,严重侵害民众的财产权利。有的甚至将土地的使用权连同土地上的房屋一同转让给企业，这些现象反映出我国现行房屋拆迁制度中理念混乱、制度架构不合理、藐视房屋拆迁权利人利益保护等诸多漏洞。加之我国在立法思想上对私有财产保护的忽视，导致房屋拆迁中屡屡发生片面强调拆迁方利益而不能给被拆迁者以必要的保护。因此，必须对房屋拆迁制度进行必要的理念分析和法律定位。

一、 房屋拆迁行为的基本理论探索 房屋依附于土地，属于土地上的定着物，但它却完全独立于土地之外，两者在物理上不可分离，但在法律上是两个独立的不动产，可以形成两项不同的所有权。只是在权利变动时两者具有不可分割性，即所谓的“房随地走”或“地随房走”。由于我国法律规定土地所有权属于国家或集体所有，任何公民个人不得拥有土地所有权;房屋所有权属于个人所有，而房屋离不开土地，没有所谓的空中楼阁，这就形成了私有房屋与公共土地共存的法律现象。一旦国家需要，不论是基于何种原因，势必会产生矛盾：是以房屋所有权为主还是以土地所有权为主?牺牲个人利益还是牺牲公共利益?我们通常的做法是牺牲个人利益，保护国家利益，这是我国长期以来的经济发展与制度设计的惯例。 物权法第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。根据法律规定，笔者认为房屋拆迁行为性质应从以下方面确定：

第一，房屋拆迁行为是公法性质的行为，具有明显的强制性。在房屋拆迁中，房屋被拆迁人不能根据意思自治原则同房屋拆迁行为人进行协商，相反，政府作为房屋拆迁行为主体得以在法定目的和范围内依照法定程序直接实施房屋拆迁行为。其行为效力是使他人的私有房屋所有权强制移转给国家。

第二，房屋拆迁行为具有严格的公共利益目的性。房屋拆迁行为发生的目的只能是为社会公共利益。凡同社会公共利益目的无关的欲取得他人房屋所有权的行为，均不构成房屋拆迁行为发生的前提，因而也就不得通过房屋拆迁的途径剥夺他人房屋所有权。

第三，房屋拆迁行为具有法定程序性。任何房屋拆迁行为的发生必须按法定程序进行，因为房屋所有权非因法定程序不得剥夺。在德国法中，房屋拆迁行为被认为是依照法定程序剥夺他人私有权的一种情形。但严格讲，房屋拆迁行为与剥夺所有权有所不同，因为剥夺是使他人私有权彻底丧失且无对价补偿的一种行为，而房屋拆迁行为虽然在私有权丧失上被拆迁人没有进行意思表示抗辩的可能，但是却有获得公正补偿的请求权。

第四，房屋拆迁行为具有民事补偿性。由于房屋拆迁行为的发生导致了房屋所有权或他物权的最终转移，按照公平原则依公正标准获得相应补偿就应是被拆迁者的权利。

第五,房屋拆迁行为产生的权利取得具有非法律行为性和继受取得性。由于房屋拆迁行为的发生不仅排斥被拆迁者的意思表示，而且强调房屋拆迁者直接根据法律的有关规定即可实施拆迁行为，因此基于房屋拆迁行为发生的取得，不是依法律行为的取得。至于该取得的性质是原始取得还是继受取得，有学者认为拆迁具有原始取得的性质，对此笔者认为值得商榷。因为拆迁是以承认他人私有权存在为前提条件，房屋拆迁行为执行者必须承担给付拆迁补偿的义务，故基于其的取得应为继受取得。 综上，房屋拆迁行为应当被理解为：以社会公共利益为直接目的，政府依法定程序强制获得他人房屋物权并必须支付补偿费用的行为。上述因素是我们思考给予房屋拆迁行为法律制约的基础。 二、 房屋拆迁行为的法律定位及思考房屋拆迁是城市化进程中不可回避的法律现象。如何在保护房屋所有权与满足城市化建设需要之间寻求平衡点，是法律急需解决的问题。虽然从法律的角度不可能消除主体平等与公共利益之间的矛盾，但是坚持私有权利保护理念应当是法学尤其是民法学应有的价值观。公共利益应当建立在私有权利平等保护的基础上，以无正当理由或者无法理依据地损害他人应当获得保护的私有权利为代价产生的公共利益，并非是法律应当给予保护的公共利益。在法律中，根据主体权利平等理念，强调任何人对其财产的获得必须“取之有道”，即使是在资源十分有限的情况下。那种并非是为了社会公共利益的房屋拆迁却要求被拆迁人必须“服从”的观念，表面上是维护了城市化建设顺利进行的需要，但是在法律的制度价值判断上却丧失了其应有的定位。应当说，国家利益和集体利益的确需要法律的保护，但是，任何权利的保护均是不同利益的一种均衡保护。在相当长的时间内，片面地强调国家利益和集体利益至上的理念长期制约着我们的思维。笔者认为，我国房屋拆迁行为应当以物权独立和物权平等保护思想为其基本理论。至于所有权负有义务的观念，由于历史和文化的原因早已深深根植于房屋拆迁行为的理念中，不宜再强调之，相反，应当给予必要的制约。 第一， 房屋拆迁行为得以发生的前提应当是尊重物权独立。房屋拆迁行为之所以发生，应当因不同的物权独立存在所致。物权独立是物权平等保护的基础，只有在独立存在的主体或者权利之间，房屋拆迁行为才能确立和实现彼此之间的平等保护。 第二， 房屋拆迁应当坚持物权平等保护的思想。在物权保护中，我们要摒弃不同主体的物权给予不同法律保护的观念。从宏观角度分析，物权主体的多样化已使现行的所有制类型难以一一对应。在计划经济时代，我们将社会生活中的各种复杂因素一概剔除于外，将所有制划分为公有制和私有制，其中公有制仅包含全民所有制和集体所有制，与所有制相对应的所有权类型是国家所有权、集体所有权和公民个人所有权三种形式。但是，现代社会的商品经济性质，使得这一人为的简单划分已经难以解释现代社会经济生活中的种种复杂情况。故必须确立和贯彻的基本原则是：凡合法取得的财产不分公有与私有，均应给予平等保护。第三， 法律对房屋拆迁行为的限制，并非仅仅是对私有财产的保护，也是对人权的保护。黑格尔曾说过：“人格权本质上是物权。”[1]所有权是实现人权的基础，诚如管子所言，“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”。没有最基本的财产，人就会在贫困中煎熬甚至死去，所谓的人身自由、信仰自由、言论出版等诸多自由也就成了水月镜花。无怪乎美国经济学家格瓦特尼说：“私有财产若不能得到保护,其他的权利就毫无意义。”没有任何东西像财产所有权一样如此普遍地焕发起人类的想象力，并煽动起人类的激情。[2]法律对房屋拆迁行为的规定，应旨在确保个人房屋所有权的自由使用，并能免遭公权力侵害，这样才能实现个人自由、发展人格、维护尊严。所以，在房屋拆迁行为的法律定位上，应认识到其包含的伦理性，重视其对人权的保护，才可能建构科学的房屋拆迁制度。

三、 房屋拆迁行为的法律规制 美国学者E•博登海默在他的著作《法理学——法律哲学与法律方法》中指出，任何值得被称作法律的制度，均应当关注自由、安全和平等的制度价值。同时所有的法律制度又要求这些价值应当服从有关公共利益方面的某些迫切需要的考虑。[3]根据利益均衡观念，任何保护自由、安全和平等的制度，不可能在与社会公共利益完全冲突的情况下得到实现，相反，它们之间的和谐相处是各得其所的理想结果。在为了社会公共利益的情况下，房屋拆迁行为的出现完全可以被理解是私有财产利益与社会公共利益和谐相处的缩影。“人类似乎有一种本能的愿望，希望根据某种规则生活。……如果缺乏这些规则，人们就会产生不安全感，特别是对于政府权利的行使问题。法律规则与允许政府官员随意行使与公民个人有关的权利的制度是不相容的。这种行使权利的方式摧毁了公民的安全感，因为它的权利不再有确实的保障。……它要求约束行政行为的法律尽可能表达得明确清楚。”[4]人们这种本能的意愿，不会因为社会制度的不同而有本质的区别。因此，在我国房屋拆迁制度中，引入必要的法律制约规范显然是有必要的。尤其根据我国房屋拆迁中所发生的现实问题，法律制约的引入已经不再仅仅是一个理论探讨的问题，而是一个颇具实务价值的研究问题。 笔者认为，对房屋拆迁行为的法律规制，可以从如下几个角度考虑：

第一，房屋拆迁行为的目的必须是为了社会公共利益。按照美国学者亨廷顿的看法，由于研究方法的不同，对于“公共利益”的理解亦不同，主要表现为三种理解：一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的理想化的价值和规范，如自然法、正义和正当理性等;二是公共利益被看作是某个特定的个人、群体、阶级或多数人的利益;三是公共利益被认为是个人之间或群体之间竞争的结果。笔者认为公共利益可以理解为涉及文化、教育、医疗、环境保护等社会公共事业和国防建设的符合绝大多数人愿望的非直接商事活动性质的利益。也就是说，社会公共利益既不是某些个人的利益，也不是某些团体的利益，更不是直接具有商事活动性质的利益，而是涉及关系人们生活质量的环境、交通、医院、学校等社会公共事业或公众安全的国防事业等方面的利益。在梁慧星主编的《中国法律草案建议稿》中，对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生医疗、灾害防治、科学及文化教育、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及水利、森林保护，以及国家法律规定的其他公共利益。”[5]为了防止社会公共利益被滥用，在进行房屋拆迁时，应当要求房屋拆迁者以社会公共利益为直接目的。如果以商业活动为直接目的，即使是政府，亦不得使用房屋拆迁方式获得他人财产，而只能以合同方式通过协商进行。

第二，房屋拆迁行为的主体必须是政府管理机构。房屋拆迁的主体依其是否直接享有权利，可以划分为房屋拆迁权人和房屋拆迁行为利益直接享有人(亦称为“不动产需要人”)。在讨论法律制约时，笔者仅以房屋拆迁行为人作为分析对象。因为房屋拆迁权利是以强制方式取得他人不动产所有权或者使他人物权不再享有的一种权利，该权利体现着公法人的行政权利，故自然人和其他社会组织不能行使之;加之房屋拆迁权利是将他人财产私有权强制性转移给国家，是物权变动的一种特殊形式，其效力导致私有权利行使被加以强制性限制，故对房屋拆迁权利的主体必须给予严格的限制。只能在符合公共利益目的的情况下，由政府代表国家集体实施有关房屋拆迁的行为。[6]

第三，房屋拆迁行为必须符合法律规定的程序。程序是指有关某项活动应当遵循何种方式、步骤、顺序、时限等公示性的过程。没有程序的公正就没有实质的公正。尤其是公权力人在强制私权利人转移自己的权利时，必须要严格按程序进行，这在其他国家法律中规定十分明确。在法治时代，即使是政府亦不能肆意限制或剥夺他人的私产，政府的行为亦必须严格按程序活动。目前在我国法律中，房屋拆迁行为的程序规定比较粗糙、不科学，公正性和公示性不够，这就给房屋拆迁活动留下了法律漏洞，且极易使房屋拆迁权利人发生滥用权利的现象，使被拆迁人的利益遭受侵害。所以，在房屋拆迁制度中强化程序制约是十分必要的。

总之，房屋拆迁是导致不动产物权变动的原因之一。由于房屋拆迁引起的物权变动与其他原因相比有着明显的特殊性，必然要求我们在物权变动的制度设计上给予其必要的关注。根据我国的法律文化背景，我国法律理念的状况以及我国立法和实务的现实情况，在房屋拆迁制度上十分有必要强化法律规制。

参考文献：

[1][德]黑格尔.法哲学原理[M].范杨,张企泰,译.商务印书馆,1982:48.

[2][德]罗伯特•霍恩.德国民商法导论[M].楚建,译.中国大百科全书出版社,1996:189.

[3]博登海默.法理学——法理哲学与法律方法[M].邓正来,译.中国政法大学出版,1999.

[4]彼得•斯坦，约翰•香德.西方社会的法律价值[M].中国人民公安大学出版,1990.

[5]梁彗星.中国法律草案建议稿[M].社会科学文献出版社，2000.

[6]王怡.论城市房屋拆迁中的强制权[N].南方周末,2003-09-11.

[责任编辑:张亚茹]

作者：王小鱼,冯龙良

城市房屋拆迁法律研究论文 篇3：

再谈城市房屋拆迁

摘 要 我国现行有关城市房屋拆迁的法律规定与拆迁实践严重背离，城市房屋拆迁法律关系定性不清，政府在拆迁过程中角色错位，公益拆迁与非公益拆迁界定缺失，解决这些问题的前提应是厘清基于不同目的的拆迁行为，其性质及拆迁权属性有所不同。

关键词 城市房屋拆迁 问题 拆迁权

一、我国城市房屋拆迁之问题分析

(一)政府在房屋拆迁中角色混乱。

法谚有云：“权力没有限制，就有滥用的危险”，尽管《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“《条例》”)明确了拆迁法律关系的主体，但由于其赋予了行政机关巨大的权力尤其是强制拆迁权，使之可以强有力地介入、干预整个拆迁过程，在很多情况下行政机关甚至扮演着 “拆迁人”的角色，成为拆迁利益博弈格局中的第三者——拆迁法律关系中事实上的一方当事人，令原本拆迁民事法律关系发生扭曲，某些商业行为异化为政府行为，使得被拆迁人的合法权利进一步被吞噬甚至消亡殆尽的潜在风险大大增加。

(二)公益和非公益房屋拆迁界定缺失。

以拆迁目的为划分标准，房屋拆迁一般分为公益和非公益拆迁。根据现行法律规定，如果基于公益目的而进行的城市房屋拆迁活动，拆迁人则为政府，给被拆迁人所造成的损失，应由政府进行补偿。然而，《条例》却没有对此作出区分，将公益与非公益房屋拆迁混为一谈，即不论是公益拆迁还是非公益拆迁，承担补偿责任的都是拆迁人(取得拆迁许可证的单位)而非政府。

二、我国城市房屋拆迁之重新审视

(一)拆迁行为性质之重新审视。

房屋拆迁到底是一种民事行为还是行政行为，争议颇大。笔者认为，应当从拆迁的目的来对房屋拆迁行为性质予以定位。

如前所述，房屋拆迁按照其目的，可以划分为公益拆迁和非公益拆迁。在公益房屋拆迁中，政府与房屋所有者是房屋拆迁法律关系中的双方当事人。其中，政府为“拆迁人”，房屋所有人为“被拆迁人”。作为拆迁人的政府乃国家行政机关，是公权力的拥有者与行使者;作为被拆迁人的房屋所有者是普通公民，手中没有任何权力，唯一享有的仅仅是法律赋予的权利，但“权利”与“权力”差距甚远，根本无法与之抗衡。两方主体的地位、力量的悬殊就决定了基于公共利益的房屋拆迁应是行政行为，政府与被拆迁人构成行政征收法律关系。由于拆迁具有专业性、技术性等特征，在公益拆迁中最后实施具体拆迁行为的可能并不是政府而是其委托的某一具有拆迁资质的单位(如开发商)，尽管如此，这也不能改变此类房屋拆迁是行政行为这一本质特征。

非公益拆迁，从狭义上讲，可以将其解读为商业性拆迁。在这类拆迁法律关系中，拆迁人一般是开发商，被拆迁人不变即为房屋所有者。从法理并结合现实情况分析，开发商绝大多数为法人组织，房屋所有者可能为自然人、法人或其他组织。无论主体是何种形式，开发商与房屋所有者皆为平等的民事主体，《条例》也是如此规定的，那么这两方所从事的房屋拆迁行为应为民事行为。所以，在非公益拆迁中，拆迁人与被拆迁人之间所形成的拆迁法律关系应为一般的民事法律关系。

(二)拆迁权属性之重新审视。

“拆迁权”有两种解释，既可以是拆迁权力，也可以是拆迁权利。笔者认为，在拆迁法律关系中，双方当事人都具有拆迁权，只是不同性质中的房屋拆迁的拆迁权属性有所不同罢了。

在公益拆迁中，政府是国家的代表，其基于公共利益的目的可以强制征收个人的房屋，这一强制征收衍生出来的政府“拆迁权”是公权对抗私权的结果，其应该具有权力的属性，带有强制色彩;而被拆迁人的“拆迁权”应是一种民事权利，在正常情况下被拆迁人可以自由处分自己的房屋，可以无拘无束地进行迁徙，但是其房屋一旦被国家纳入基于公共利益必须拆迁的规划范围之内，此时被拆迁人的“拆迁权”在政府的“拆迁权”面前就显得苍白无力，且无法与之抗衡。在商业拆迁中，开发商与被拆迁人是平等的民事主体，由于其地位相同，双方所享有的拆迁权理应同属一种权利。因此，从民法上是无法理解“拆迁人”这一概念的，“拆迁权(力)”难以找到有力的法律依据。然而，在现实拆迁实践中，开发商往往强行拆除被拆迁人的房屋，其拆迁权利有转化为拆迁权力的嫌疑。这是对传统的立宪主义认为权力关系不可以在一种横向的、水平的层面上存在之理论的严重挑战。那么权利和权力到底能否同时存在呢?笔者认为，权利和权力并不是绝对对立的，在一定情况下两者是可以同时存在的。北京大学薛军教授在其所著《私法立宪主义》一文中谈到，“权利拥有的同时意味着权利人对义务人的单方面支配，此时权利的权力属性就会明白无疑地显现出来”。开发商手持拆迁许可证，强行拆迁不就是一种凌驾于“权利”的“权力”吗?当然，这种权利属性转化的现象是我们所不愿看到的。

甄别不同性质的房屋拆迁中的拆迁权属性有利于约束权力的实施，保障权利的行使，使权力或权利能够真正回归于其本来面目。

三、结语

正如黑格尔所言，法的“完善性只是永久不断地对完整性的接近而已”，法的完善只是一种理想状态而立法的不完备才是一种恒常的客观存在，虽然要彻底消除拆迁纠纷仅是理想的乌托邦，但是在法律制度框架下最大限度地减少这种冲突，以寻求各方利益的平衡支点理应成为我们法律工作者不懈奋斗的目标。

(作者：谭艳红，南京理工大学人文与社会科学学院民商法学09级硕士研究生;谭峰，祁东县第二中学)

参考文献：

[1]沈开举.行政补偿法研究.法律出版社,2004.

[2]徐海燕.公共利益与拆迁补偿:从重庆最牛“钉子户”案看《物权法》第42条的解释.法学评论,2007(4).

[3]薛军.私法立宪主义论.法学研究,2008(4).

作者：谭艳红 谭 峰