房地产投资成本计算研究论文

［摘要］我国财政部于2006年2月15日首次发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，该项准则于2007年正式实施。本文采用实证统计的方法对投资性房地产后续计量的执行情况进行分析，针对其中存在的问题提出了自己的看法。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产投资成本计算研究论文 (精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产投资成本计算研究论文 篇1：

房地产投资决策分析要点

【摘要】房地产投资具高风险性，关于房地产投资决策的研究主要集中在方法探究及影响因素分析方面，没有充分考虑项目的盈利问题。本文通过对某房地产项目的申请报告进行关键信息提取，用定性分析和定量分析相结合的方法，分析了房地产投资决策阶段的要点，为房地产项目的投资决策提供了一种新的方法。

【关键词】房地产投资决策分析

房地产业作为现阶段国家快速发展的支柱产业之一，具有较高的附加值。尽管地产行业被“唱衰”已久，但在城镇化的大趋势下，投资房地产依旧能够为投资者带来可观的收益。然而，房地产投资具有一次性投入大、回收周期长、难变现、难转移等特点，因此房地产投资的投资风险也相对较大。目前，关于房地产投资决策的研究主要集中在方法探究及影响因素分析。任何投资行为的目标都是实现盈利，房地产投资也不例外，但是地产投资决策面临的海量信息和不确定性因素多等问题，使得决策结果难以预测。本文通过对某房地产项目的申请报告进行关键信息提取，用定性分析和定量分析相结合的方法，分析了房地产投资决策阶段的要点。

本文所选的地产项目位于北京市门头沟区石龙街区，具体四至范围是：东至滨河东路、西至滨河路南延、南至门城泰安路、北至门城雅安路。本项目开发建设内容为商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施。项目总建筑面积为151340m2。宗地总用地规模为49762m2，建设用地规模为33986.97m2，代征地规模为15775.03m2;建筑控制規模110290m2，其中办公92990m2、商业17300m2;综合容积率3.45;建筑控制高度：商业金融80米;绿地率30%，建筑密度40%;拟建地下建筑规模41050m2，地下为机动车库、自行车库、设备用房及人防等。项目投资期始于2014年，同年进行预售。根据目前掌握的销售情况及项目财务状况，可推测该地产项目的投资决策正确。

1、项目的定性分析

1.1投资背景分析

项目投资背景分析分为国家规划背景分析、地产产业政策背景分析、行业准入背景分析三个方面，从宏观角度进行定性分析论证。

国家规划背景分析以《北京城市总体规划(2004年-2020年)》为主要依据，该文件明确了北京的城市发展目标和主要职能，即强化首都职能，增强北京的综合经济辐射带动能力：推进郊区城市化进程，实现城区与郊区的统一规划;统筹区域发展，协调好京津冀地区以及北京城区与郊区、南城与北城、平原地区与山区的发展规划。总体规划中提出的城市空间发展策略中，市域战略转移：逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构：村镇重新整合：加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。总体规划明确在北京市域范围内，构建“两轴一两带一多中心”的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、该区的“西部发展带”。同时，在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆和本项目所在门头沟区。

本项目用地入市交易后可解决该区域商业、办公写字楼的需求问题，也可为周边居住组团的老百姓提供一定规模的商业及生活配套设施。本项目的开发建设可为该区新城及周边地区提供和谐舒适、高品质的商业、写字楼及配套设施供给。

地产产业政策背景分析。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：要充分认识房地产市场持續健康发展的重要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。《通知》还指出，要控制高档商品房建设，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。

具体针对北京市的中高端写字楼租售市场，金融、制造、IT、高科技及专业服务类企业为主要的需求驱动力，其需求合计占成交的80%以上。内资企业占主导力量，但是外资企业的需求正逐步上升，占到40%以上。北京市的甲级写字楼租赁市场，以CBD、金融街及望京地区为代表，2013年第四季度的租金已达到每平方米每月人民币313元，且空置率总体趋稳，约为4.4%。

本项目主要建设内容包括商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施，本项目的建设正是在全面贯彻国家房地产政策的基础上，推动北京市房地产体系的建立，进一步缓解北京西部地区商业、办公写字楼等配套设施供给不足的现状，完善该区新城的产业发展，符合国家、北京市及该区相关产业政策的发展要求。本项目的开发建设符房地产相关产业政策，能够促进北京市房地产市场的健康发展。符合北京市提倡“加强区域开发分类指导，在首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四类功能区域划分的基础上，对各区域内的开发建设，依照功能定位的总体要求和现实基础条件，分别实行优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发”的指导精神，有利于加大该区新城区域高端商业、办公写字楼等配套设施的供给。

行业准入背景分析。本项目开发公司为经过北京市工商行政管理局登记注册的合法单位，取得企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，具备符合行业准入条件。本项目建设内容主要为商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施，该项目现已取得相关政府批复文件。在相关行政许可批复下，该商业金融及社会停车场库用地项目的开发建设在行业准入方面是符合相关规定的，并已取得阶段性成果。

1.2项目性质确定

本项目的办公部分定位为大型企业办公、小规模企业办公、科研办公、SOHO办公;商业部分定位为商业旗舰店、体验式商业街、综合超市。大型企业办公：高端配置，舒适空间，以较高性价比吸引大型企业入驻，减小企业运营压力，降低企业运营成本的同时，将企业留在当地发展;小规模企业办公：利用该区新城和S1磁悬浮轨道交通区域的区位优势，以较低的门槛为高科技及文化创意等创业型企业搭建平台，努力建成该区新城的高科技、文化创意类创业孵化器。体验式商业街：为办公人士提供商业休闲空间，提供周边人群及新城辐射范围内商务聚集点的完善商务配套。商务会议、商务中心等服务型商业的全面进驻，给企业更多的交流空间。完善区域商业配套，构建一站式服务办公区，聚集该区新城周边人群，改善城市面貌，通过商务商业及休闲商业的有机结合，填补区域配套空白。园区景观：园区景观本着该区新城的区域定位，结合该区京西南高端商务办公的经济定位，将绿化升级为办公园林景观，结合项目的空间布局，成为区域商务及商业办公及休闲中心。

本项目公建建筑整体布局规整统一，商业以底商、裙房商业业态为主，呈裙房围合型，办公部分以规整的长方体形式与底商有机结合，形成既有小围合，又相对独立的建筑组团。交通组织充分结合用地现状特征，以最經济便捷的方式有效的组织人行与车行。商业、办公写字楼的车流开口在周边市政道路中部均衡布置，内部尽量布置单向车流，与外部交通衔接的主要出入口向雅安路、滨河东路方向开口。建筑立面设计，商业部分合理利用商业动线规划灵动多彩的立面风格，与办公写字楼简洁的外立面线条相区分，有机组合形成上下不同格调的构图，新颖独特又有韵律，保证了均好性，同时又遮阳，节能环保。高层办公部分以现代写字楼的设计手法处理，简约而不简单，大方美观。本项目机动车停车位1103辆，商业、写字楼按不低于100辆/万m2配建。机动车主出入口拟设置于地块周边市政道路的中部，尽量避开市政路的交叉路口，整个综合体项目基本实现人车分流。该项目规模适中，拟整体建设，不分期开发。

2、投资决策定量分析

2.1开发成本计算

本地产项目开发成本包括：土地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费和财务费用。经估算，本项目总投资为256132万元，其中土地费用187460万元(包括3%的契税税5460万元)，工程费用48580万元，工程建设其他费6115万元，管理费用1094万元，预备费2735万元，财务费用10148万元。该项目建设所需要的全部建设资金均由公司自筹解决，目前该项目的地价款及契税共187460万元已支付完成。公司依托自有资金和上级公司的雄厚实力，已将该项目实施所需的全部建设资金筹集完毕，专项用于某商业金融及社会停车场库用地的开发建设。

结合商业、办公写字楼用房建设需求、地块价值、和工程建设需要排序，整体开发顺序由北向南，建设周期约为36个月。项目建设阶段资金投入按照建设进度安排，预计分为三个阶段投放资金，分别占比72%，14%和14%。

2.2项目收入计算

2.2.1项目预计单价测算

根据项目自身特点、档次及产品定位等因素，选取周边区域类似四个项目案例进行比较分析。利用市场参照比较法，以周边区域类似档次项目作为参考案例，通过比较分析自身区位条件、环境因素、建设标准和产品定位等多方面因素，并结合目前房地产市場行情及商业地产项目的市场发展趋势，随着该区新城及该区轨道交通的规划建设发展，该区域房地产升值潜力较大，预测售价如下：

商业用房(综合体低层商业)整售均价为38000元，平方米，写字楼(拟整层对外销售)销售均价为35000元/平方米。根据本项目挂牌文件、出让合同等文件规定，社会停车场库用地为可出让，规划无建设内容，建设单位按照停车场标准建成后交由社会专业停车公司运营，暂定日常运营费用与停车费收益相抵，不在收入预测范围之内，暂不作细致计算。

2.2.2项目总体收入测算

根据预测项目销售单价及项目的施工进度计划，按谨慎性原则，保守预测该项目商业及写字楼两项业态销售计划及收入共计391205万元。经测算本项目利润总额201232万元，所得税50308万元，税后净利润为150924万元。税前全投资利润率为24.7%，税后全投资利润率为18.5%。

2.3经济效益分析

1、基准内部收益率。参考房地产开发项目内部收益率的平均水平，考虑到该项目的商业、办公拟整体、整栋或整层销售，确定本项目基准内部收益率为12%。

2、项目全投资财务现金流量。以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，计算结果如下所示：项目财务内部收益率为15.83%，大于基准收益IC=12%;项目财务净现值(1C=9%)为39486万元，大于0;静态投资回收期2.07年，动态投资回收期为2.27年。

经以上初步分析测算，本项目在财务上是可行的。

结论：

尽管从经济指标上定量论证了该项目的可行性.同时也从项目投资背景和项目性质方面进行了定性的投资决策分析，但还要通过敏感性分析对项目的抗风险能力进行评估。通过对主要风险因素中的建设成本、销售价格、销售进度进行敏感性分析后显示，该项目的抗风险能力是较强的。

作者：韩娟

房地产投资成本计算研究论文 篇2：

对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的思考

[摘 要] 我国财政部于2006年2月15日首次发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，该项准则于2007年正式实施。本文采用实证统计的方法对投资性房地产后续计量的执行情况进行分析，针对其中存在的问题提出了自己的看法。

[关键词] 投资性房地产;后续计量;执行情况

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006

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2006年2月我国财政部发布了新的《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来单独成章被视为此次会计准则修订的一大亮点。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。新准则明确指出投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择，其中优先选择的是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。2007年是上市公司正式执行新准则的第一年，上市公司对后续计量模式选择的偏好怎样?由此隐含的问题有哪些，这些问题应当如何解决，本文拟对此进行探讨。

一、投资性房地产准则后续计量的有关规定

我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式的，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》。对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。采用公允价值模式的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。但必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

二、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。对于2007年年报的执行情况又怎样呢?带着这一疑问，笔者试图通过对深沪两市上市公司2007年年报进行统计分析来回答这一问题。

从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截至2008年4月30日，除*ST威达(000603)和九发股份(600180)两家公司外，沪深两市合计1 570家上市公司(沪市861家，深市709家)公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1 543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是执行投资性房地产准则的第一年，在1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，仅占到总数的40.13%。此类公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体见表1。

此次新准则颁布之前，投资性房地产是属于固定资产的范畴，其后续计量一般都采用成本模式，对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后，后续计量又增加了公允价值模式，而采用公允价值模式最重要的是公允价值的确定方法。

根据上述18家公司披露的年报，除3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，有15家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格，这样的公司有10家，占到披露总数66.67%;通过第三方调查报告获得的有2家，占到披露总数13.33%;与拟购买方初步商定的谈判价下限的有1家，占披露总数6.67%;参考同类同条件房地产的市场价格有2家，占到披露总数13.33%，具体见表2。

三、投资性房地产准则后续计量执行情况的几点思考

通过对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析可以看出，目前具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本模式进行后续计量，成本模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案。笔者认为，在其现象的背后有许多问题仍值得思考。

1. 与国际准则趋同仍然有很长的路要走

如果说由于我国投资性房地产业快速发展，有关房地产和物业已成为企业一项重要的投资手段，这是投资性房地产准则出台的内因，那么与国际准则接轨便是它颁布的外因。但是我们应当清醒地认识到，在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS 40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。可能的原因是，在我国市场经济发育还不完善的大环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，或者说能够取得但是可靠性无法保障。在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下，计量属性更侧重于选择历史成本。上市公司实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。可问题的关键是，下一步如何推动投资性房地产后续计量的国际协调。市场经济的发展与完善不是一朝一夕可以改变的，这就从根本上决定了与国际准则趋同的长期性。但是我们不能等到市场经济发育成熟了再去使用公允价值，既然可靠性是被谨慎采用的原因所在，能否在提高可靠性的基础上逐渐采用值得我们思考。

2. 后续计量采用公允价值模式的前提是保证公允价值取得的可靠性

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB在《财务会计准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看，其中的10家采用了房地产评估价格，占到样本公司的66.67%。由此可见，在公允价值的确定方面，实务界还是比较倾向于借助独立第三方的房地产评估价格。但问题在于，目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师，他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。为此，首先3部门应当联合发布投资性房地产统一的评估细则，对于具备投资性房地产评估资质的人员颁发证书，有这一部分人员专门负责投资性房地产的评估业务。其次，要统一作为评估依据的原始凭证。原始凭证是在经济业务发生时取得或填制的，用以证明经济业务的发生或完成情况的书面证明，它是会计核算的原始依据。原始凭证的合法、真实、准确与否决定整个会计核算的质量，进而决定会计信息的质量。因此，要保证会计信息的可靠性，首先应当从评估业务的原始凭证及其规范化入手，从会计信息产生的源头把好关。

3. 成本模式下资产的折旧和摊销是否属于后续计量

既然有612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体来说，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》;对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。那么什么是后续计量?在新准则及其指南对此尚未明确的前提下，成本模式下资产的折旧或摊销属于后续计量是否合适?由于后续计量概念的缺失，我们无法对成本模式下资产折旧或摊销属于后续计量是否合适作出评价。

遗憾的是，已有文献并未对后续计量的概念做出统一界定。代表性观点中，美国FASB在1984年12月发布的第5号财务会计概念公告《企业财务报表的确认和计量》仅指出了会计计量的概念，即对于一项资产或负债，确认不仅要记录该项目的取得和发生，还要记录其后发生的变动，包括从财务报表中予以取消的变动，其中并没有直接涉及后续计量的概念;潘立新(2000)指出，后续计量要衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况，以反映企业财务状况及变动的财务成果;而葛家澍教授(2003)将后续计量看成是抛开前一次计量后重新开始的计量;陆建桥(2005)指出，后续计量更侧重于衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况。很明显，以往的研究已经涉及了后续计量的有关思想，但是对于后续计量概念仍缺少一个统一界定。笔者认为，后续计量是通过借助一定的计量属性，对处于初始计量和终止计量之间的会计要素变动予以的新起点计量(fresh-start measurement)。由此可以推出，要想称之为后续计量，必须同时具备以下3个基本条件：

(1)从计量属性来说，作为会计计量的有机组成部分，一般也是由计量单位和计量属性两个要素组成。后续计量仍然是对会计要素某一特征的数量描述，因而，为了实现财务报告的目标，需要借助一定的计量属性。

(2)从计量的时间段来说，后续计量应当是处于初始计量与终止计量之间的计量。从这一点可以看出，后续计量是有别于初始计量和终止计量的。

(3)从计量的特性来说，后续计量是对资产或负债取得或发生后，对于其后发生的变动予以的新起点计量，这种计量与前一次的计量结果没有任何关系，是完全抛开前一次的计量。

在成本模式下，把计提折旧和无形资产的摊销认为是后续计量。笔者认为，此提法有待商榷。虽然它们符合第二个条件，即整个事项发生在初始计量与后续计量之间，计量时间段的要求是满足的。但是另外两个条件就不具备了：首先，无论是对固定资产折旧的计提还是对无形资产价值的摊销，它们只是按历史成本计算条件下对初始计量所确定价值即成本的分配与摊销，无论是固定资产还是无形资产其账面金额一般是不变的，始终反映的是它们的初始取得成本，因此历史成本只能用于初始计量，而无法用于后续计量。其次，折旧或摊销数都是在初始历史成本的基础上按照一定的方法计算的，它们与初始计量成本密切相关，并非是一种新起点计量。由此可见，将折旧计提和无形资产的摊销认为是后续计量是不妥的。

主要参考文献

[1] 财政部会计司，企业会计准则讲解2006[M].北京：人民出版社，2007.

[2] 潘立新.后续计量浅析[J].财会月刊，2000(22).

[3] 葛家澍.关于会计计量的新属性——公允价值[J].上海会计，2001(1).

[4] 陆建桥.关于会计计量的几个理论问题[J].会计研究，2005(5).

[5] 李高波.新会计准则后续计量问题探讨[J].财会月刊：会计版，2008(3).

作者：蒋泽生　李高波

房地产投资成本计算研究论文 篇3：

房地产开发项目投资的风险控制研究

[摘要]作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。因此，如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。基于此，文章对房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析，首先从理论层面分析了房地产开发项目投资的风险，分析了房地产开发项目投资风险控制的重要性，并分析了开发过程中投资风险产生的原因，提出了防范项目出现风险的控制措施，以期为我国房地产开发项目投资提供有益的借鉴和参考。

[关键词]房地产开发;风险控制;项目投资

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。

本文具体结构如下：第一部分为引言;第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性;第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因;第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择;第五部分为总结与讨论。

2房地产开发投资项目控制风险的重要性

每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。

21风险控制对于企业发展的意义

追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。

22风险控制对于房地产行业发展的意义

房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢?主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。

23风险控制对于城市与社会经济发展的意义

在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。

3房地产开发投资项目产生风险的原因

对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免;非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。

31系统风险

311通货膨胀风险

对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。

312利率风险

银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。

313变现风险

作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。

314政策风险

任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的;其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准;最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。

32非系统风险

321经营管理风险

项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。

322财务风险

房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

4房地产开发项目风险控制的路径选择

抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。

41加强管理者对国家政策的研究

企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。

42构建完整的企业资源管理平台

财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。

43定期召集经济活动分析会议

对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。

44加强风险预测和重点风险管控

房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。

45强化房地产项目的风险转移

(1)通过保险公司转移风险。给房地产项目上商业保险，在一定程度上减轻企业风险。但是由于保险公司也不是万能的，能够投保的部分有限，但总归是一个降低风险的方向。

(2)通过投资多种不同项目来分散风险。房地产项目不是单一模式的，每个项目都有自己的风险和收益，有的风险大的同时收益多，有的风险小的同时收益也不多，这种情况下企业就要综合多方面因素共同分析，采用最优的组合方案，达到企业总体风险相对较小而获利相对较

作者：罗劲文