商品房销售的房地产投资论文

摘要:本文利用2003年至2008年河北省房地产业及宏观经济发展数据,对河北房地产市场风险进行了研究。对房地产金融程度指标、房地产投资的GDP弹性、资金来源结构、房地产市场价格指标等几个衡量房地产业发展及危机程度指标进行分析,并且通过对相关数据构造模型进行统计回归分析。今天小编为大家推荐《商品房销售的房地产投资论文 (精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

商品房销售的房地产投资论文 篇1：

地产桑榆之景

在房地产调控初期，经济增速仍能凭借惯性持平，接下来取决于是否有新的动力接力房地产投资和销售;外汇市场也在盯着由房地产所左右的经济基本面，受资金推动的股市和债市后续如何演绎，则取决于房地产产业链条所带动的信贷扩张会如何变化。

桑榆未晚，为霞满天。已届10月下旬，市场仍意犹未尽。

从6月开始，A股在近5个月内反弹了300多点，年内第二次越过3100点，对于机构来说这样的空间与“吃饭行情”相去甚远，但历史罕见的低波动市当中好歹抓住苍蝇腿、蚊子肉也好过一无所有。几乎是同样的时间，债券又走出了一轮牛市，10年期国债在8月和10月两次试探2.64%的历史低点。当然，期间最炙手可热的还是房地产。

似乎一切只因汇率。

二季度以来，人民币在几次美元阶段性走强的过程中，走势均明显弱于其他新兴经济体汇率。由于这一阶段国内经济动能大体稳定，有分析人士认为，汇率走势的分化或许体现了人民银行借势主动释放人民币汇率压力的意味。这也是资本市场的喘息窗口。

尽管人民币对美元在近期贬值不少，但衡量人民币对一篮子货币汇率强度的“CFETS人民币汇率指数”仍然在国庆假期之后略有走强。未来人民币汇率在主动、渐近贬值过程中，能否切实做到可控，高度取决于美元指数和中国经济动能的走向。考虑到房地产调控对总需求的拖累将随时会显现，这方面仍然存在一定的风险和挑战。

股市和债市受资金推动明显，投资者对于宏观经济的敏感度在长期比短期更明显，市场后续如何演绎取决于房地产投资和销售所带来的信贷扩张会发生怎样的变化。或许仍有投资者宁愿抓住桑榆之景再奋力一搏，为全年收益添彩，但收益预期相对保守的机构已经选择作壁上观。

楼市调控政策不如宏观因素

10月初，近20个重点城市重启或加码了房地产限购限贷政策，金融监管部门也开始限制房地产企业通过资本市场融资。虽然说平均每三年左右房地产就会成为众矢之的，掐指一算怎么着这时候也该出台政策了，但是市场对接下来商品房销售和投资走势的讨论还是在升温，大概绝大多数金融从业者持有房产的价值也远高于持有金融资产的价值。

有分析师注意到，在房地产销售增速历次大的波段上，出台调控政策的重点城市与其他城市住宅市场、住宅市场与写字楼商铺市场等等没有特别显著的差异。这似乎表明，调控政策的作用仅在短期体现，宏观变量对市场的影响更为主导，要判断中期之内的销售趋势，仍应从这些宏观变量的变化入手。

在这些宏观变量中，流动性的松紧、收入增长的预期、对中长期趋势的偏离等三项尤为关键，能够解释历史上商品房销售层面大多数的周期波动。前两项因素决定了购房者的资金来源，对中长期的偏离则是考虑到中国房地产市场投机较多，一个比较大的涨幅往往是在较短的时间内完成的，其他时间市场可以暂时冻结，因此需要注意时间维度。

“如果从销售面积增速的数值或销售面积的绝对水平，能够看到，历史上的几次限购限贷政策的出台，尽管无法改变或完全抹平全国范围内销售的周期波动，但其降温效果仍然是存在的，对特定区域的影响可能还会比较显著。”前述分析师对本刊记者指出。

2010年新“国十条”颁布之后，当年前三季度，金融体系对实体经济的流动性供给回归中性，但暂未出现严厉的收紧;金融危机影响消退，收入增长预期改观;2009年全年住宅销售显著回升，基数并不低，但其中很大一部分是对2008年市场低迷的弥补，不全对应着透支。因此，总体上看，这些宏观层面的变量倾向于进一步支持住宅销售的回升。例如，2010年写字楼和商铺销售面积绝对水平持续趋势性走高，增速斜率一直保持陡峭，全年近30%，与2009年相当。

但住宅销售的强劲回升势头并未像写字楼商铺市场一样延续下去。2010年4月新政实施以后，重点城市住宅销售立即停止回升并转为震荡。其他地区销售虽维持上行势头，但增速有所放缓。

相比较而言，2013年2月新“国五条”实施以后，市场热度不减，直到10个月以后，在其他一些宏观变量的影响下销售才开始明显回落。这也许是因为新“国五条”主要是已有政策的重申，边际效果因而有限，甚至很难算得上是出台新政策，这也是近三轮调控当中力度最弱的一次。

本轮政策效果，也许在以上两个案例之间，对未来一段时间重点城市住宅销售应该存在一定的降温效果。特别是考虑到本轮销售上升过程中，住户部门使用了更高的杠杆，对二套房首付比例的提升可能还会更加敏感一些。但中期之内，全国范围内销售趋势仍主要取决于宏观层面变量的变化。

“另外一个方面，国家还是要去库存，我觉得经过之前的这种调控，未来也不会完全通过一种行政手段来调控。”一位房地产基金人士称，“比如在包括上海北京在内的热点城市，一些土地性质在调整。因为城市化以后，原来的工业用地未来是不是做商业和住宅的考虑。我觉得政府已经在做事情，就是增加土地的供给，来缓解供需之间的矛盾。”该人士称，政府并无打压意图也无这方面的强大能力，依然只是控制上涨速度。

开发投资下降空间不小，但未必在短期

这次调控政策会产生什么样的结果呢?对销售来说，一个可能的演化路径是，限购限贷政策实施后，重点城市降温，销售回升势头告一段落，其他地区销售相对更坚挺一些。

资本市场更关注的可能是房地产开发投资，毕竟这是支持经济增长的重要力量。但是从目前的情况看，政府即使在预计到2017年经济增速有可能继续下行时，仍然打算限制房地产开发投资。

在2015年之前，房地产企业发债和定向增发是被暂停的，熬过来的地产商都经过了很困难的一个阶段。“主要是这些上市公司的房地产商，经过这一轮调控后他们自己应该是有所准备。”前述房地产基金人士对本刊记者称。

实际上，从2015年下半年到现在为止，主要的房地产商销售良好，回笼现金储备，尤其是2016年下半年，正是销售之好所以国家开始调控。“所以，即便是资本市场受到国家有意识的调控，我觉得地产商的现金压力，再融资的压力不会像2010-2012年特别困难的那段时间。日子肯定要比那时候好过。”这位地产基金人士说。也就是说，接下来开发资金到位情况并不是难题。

“政策对开发投资影响的短期相对有限。”前述分析师称。“不过，随着销售自身上行动能的衰竭，重点城市和其他地区住宅销售、全国住宅销售和写字楼商铺销售同步面临下行压力，届时开发投资活动和经济需求端也会受到一定程度的抑制。”在该分析师看来，目前的销售已经存在透支，并对中长期水平有了较大偏离。这构成开发投资和经济动能再度走弱的风险。

截至目前，30大中城市商品房销售绝对水平已经略有回落，但处在历史较高水平，受2015年基数的影响，销售面积同比增速回落的幅度较大。分类看，政策集中影响的二线城市房地产销售绝对水平和同比增速均下滑明显，政策影响较小的三线城市销售的绝对水平和增速还略有回升。看起来，国庆假期期间的限购限贷政策已经开始产生效果。

以全国数据来看，三季度商品房销售面积同比25.4%，较二季度小幅高出0.5个百分点。三季度房地产投资增速5.3%，比二季度下降0.7个百分点。季度房地产数据消除了月度数据的异常波动，更加合理。以季度数据观察，三季度合计房地产投资并未明显下行，这与销售增速保持高位相一致。

对短期更乐观一点的看法来自广发证券的郭磊。在他看来，这一轮地产调控有一个不同是供给端透支不多，四季度供给端可能会继续修复，地产投资未必下行。随着这轮房地产去库存的持续，地方政府在很大程度上控制了供地节奏，导致土地供应和新房供给在一二线城市普遍偏低，而这一点也是土地溢价率异常上升的背景之一。政策想要控制住地价和房价，则需要适度修复供给端。所以，即使到了四季度地产销售下行，投资未必会下行。

本刊曾在4月撰文认为经济复苏可能会持续到三季度，当时看属于乐观，现在看来还是显得保守了。回过头来检讨，疏漏之处在于之前对房地产投资回升的分析中，没有估计到一二线城市还能在居民按揭贷款的助推下出现如此大的涨幅，也没有考虑到在整体去库存的格局中伴随着这种供给修复控制价格的逻辑。如果说进一步再反思深究，前两年政府控制土地供应和房地产投资下滑，还有2015年资本市场对地产企业重新开放，其深刻影响都被低估了。

从2015年四季度地产投资的低点，到2016年三季度房地产投资反弹的幅度在6个百分点左右，和2012-2013年的投资增速反弹幅度大体相当。2013年之后，房地产开发投资出现了长达三年的减速，从22%降至1%。“如果接下来房地产销售明显下滑的话，房地产投资也有不小的下降空间。”前述分析师对本刊记者称。

人民币加速贬值

10月中旬，人民币延续了贬值的压力，贬值幅度超过0.5%。即期汇率贬值接近6.75，再创新低。

近期，随着美联储加息预期提升，美元指数明显走强，但新兴经济体汇率指数大体保持平稳，美元指数的走强主要对应的是欧元、日元、英镑的走弱。这期间，随着美元走强，人民币兑美元汇率跟随贬值，但贬值幅度小于欧元、日元、英镑，体现为“CFETS人民币汇率指数”略有升值。

2016年以来，随着大宗商品价格恢复，新兴经济体特别是资源国受益明显，新兴经济体汇率稳定与今年以来新兴经济体经济相对较强一致。IMF在2016年下半年对俄罗斯和巴西在2017年实现经济复苏均表示了乐观，如能实现有可能成为全球经济最明显的边际改善。二季度以来，人民币在几次美元阶段性走强的过程中，走势均明显弱于其他新兴经济体汇率。有分析师对本刊记者表示，考虑到国内经济动能大体稳定，汇率走势的分化或许体现了人民银行借势主动释放人民币汇率压力的意味。

二季度，中国外债余额增速下降放缓，但近期公布的9月外汇占款数据当月降幅达3375亿元，7-9月外汇占款均明显下降，显示随着人民币走弱，资本流出的压力继续加大。但目前观察NDF市场贬值预期继续稳定，CDS价格略有上升但并不显著，A股市场稳定，人民币汇率贬值的压力并未造成恐慌情绪，对流动性的影响也比较有限。

不过，银行间隔夜、7天回购利率比月初还有所上行，显示人民银行主动宽松意愿并不强。在这种市场情况下，人民银行在周三(10月26日)没有对到期的1660亿元MLF继续操作，就更值得注意了。

“未来一段时间，如果国内经济动能走弱，特别是房地产量价下行，以及美联储逐步确认加息，汇率以及风险资产层面仍然面临十分重要的挑战。”前述分析师说。

提防需求层面随时走弱

鉴于过去一段时间经济动能总体稳定、稳增长迫切性暂时下降，9月当月新增人民币贷款1.22万亿元，较7-8月明显回升。前述不愿具名的分析师测算老口径贷款余额同比13.6%，较前月回升0.2个百分点。

该位分析师指出，企业中长期贷款的改善值得留意。9月新增4466亿元，大幅好于上月的下降80亿元。虽说在统计局固定资产投资分项数据中，基建投资增速似乎并未出现明显扩张，但微观反馈PPP落地较快与信贷数据相符。9月珠三角票据贴现利率持平，长三角利率还略有上升，或许也暗示在信用供应略有扩张的背景下，融资需求可能也稍有恢复。

10月上中旬，6大发电集团耗煤量同比增速继续提升。随着工业品价格回升，生产领域逐步响应，继续对短期工业增速形成支持。

例如，在9月工业数据中，采掘业增加值同比回升1.4个百分点至0.1%，连续第二个月回升。10月上旬，流通领域生产资料价格继续恢复，环比涨幅达到3月份的高点。中旬，焦煤焦炭价格继续上涨，螺纹钢现货价格明显攀升，价格超过8月中旬的高点，期货价格距离此前的高点还有一些距离。铁矿石现货、期货价格也有所恢复。水泥价格延续了此前的上涨趋势。

价格的恢复在多大程度上与近期PPP项目的落地相关联，或者是去产能政策的延续，仍需要观察产量数据验证。不过，发电耗煤数据为例，其在7月至9月的增速分别为7.1、8.7、9.2，而10月目前数据为10.8，即还在加速过程中。从高炉开工率来看，虽然略有下行，但依然在79.2的一个相对高位，而且这一表现似乎还是略超季节性的。

往后看，在需求层面走弱、房地产销售和投资下滑之前，市场关注的重点继续在供应端的调整，企业复产将对工业生产提供支持，但也会压低工业品价格上涨的动力。在政策层面继续关注发改委释放煤炭产量的政策效果。

2015年11月以后，猪肉和蔬菜价格开始回升，2016年价格下行和去年基数共同作用，CPI走弱的可能性更大。前述不愿具名的分析师对本刊记者称，更值得关注的是劳动力市场上，农民工工资增速在三季度进一步下降到5.9%，明显低于城镇居民人均可支配收入增速7.8%，凸显了供应收缩带来的劳动力市场松弛的压力，也将对非食品领域价格产生负面压力。

把握需求走弱的时间点上，郭磊的看法略有不同。

他认为，2017年经济实际增速的有限下行未必能够影响名义增速的变化方向，那么，目前应该是处于一个利率的阶段性底部附近。因为银行目前处于调控后的信贷细则落地过程中，2017年一季度影响可能会更明显一些，届时地产需求下行才会更明显，压力将在2017年二季度前后滞后传递给工业端。届时，银行表外融资监管生效叠加信贷需求萎缩，或在货币供应层面产生影响。

作者：魏枫凌

商品房销售的房地产投资论文 篇2：

河北省房地产市场现状论证

摘要:本文利用2003年至2008年河北省房地产业及宏观经济发展数据,对河北房地产市场风险进行了研究。对房地产金融程度指标、房地产投资的GDP弹性、资金来源结构、房地产市场价格指标等几个衡量房地产业发展及危机程度指标进行分析,并且通过对相关数据构造模型进行统计回归分析。得出河北省房地产市场虽然处于发展的相对稳定阶段,但仍存在房价过高、企业融资渠道单一、危机指标逼近危险临界值等突出问题。最后给出相应简要建议。

关键词:房地产风险;风险测度;投机度

一、河北省房地产市场风险现状及原因分析

根据有关统计数据,河北省完成房地产投资额从2003年的675.6亿元增加到2008年超过3100亿元,全国商品房销售面积从2003年的939.5万平方米增加到2008年的1919万平方米,伴随着房地产投资额和商品房销售面积的快速增长,商品房销售价格由于多方面的原因也一直居高不下:全省商品房平均销售价从2003年的1596.44元/ 平方米最高涨至2008年第四季度的2847.82元/平方米。以下分别从房地产金融程度指标、房地产投资的GDP弹性、资金来源结构、房地产市场价格指标等几个衡量房地产业发展及危机程度指标来分析河北省房地产市场的发展过程与现状。

(一) 房地产的金融深化度

房地产金融深化度指标是衡量房地产与金融业相互关系程度的指标,国际上一般用国内贷款/资金来源总额来衡量。房地产开发中贷款占全部资金来源的比重这一指标是根据房地产泡沫成因中的投资信贷因素来设计的,表示了我国房地产业对银行的依赖性程度。反映房地产市场的自身抗风险能力。该指标越大,表示信贷对房地产投资的支持程度越大,就会越容易助长房地产泡沫的形成。国际上标准要求不高于20%。从图1可以看到:河北省的房地产金融深化度指标长久以来大部分时段是属于正常范围的。但可以看到,在2003年至2004年间出现过该指标的急速下滑,这是因为此图数据为季度数据,国内贷款可能出现短期的不均衡现象。从05年至今该指标曾经有三个季度超过0.2,说明在这三个季度存在过度贷款问题,但随着政府的相关政策调控使之很快达到正常范围。

(二)房地产投资的GDP弹性

房地产投资的GDP弹性反应的是房地产业的发展与GDP的增长之间存在相互影响程度大小。一般使用房地产投资额增长率/GDP增长率来衡量。通过房地产投资增长率与GDP增长率比较,分析房地产增长速度与全社会经济增长速度的快慢。房地产投资增长率对于发展中国家或经济欠发达地区,房地产市场发展对带动当地经济的发展有着极为重要的作用,因此在市场发展初始阶段和快速发展时期会出现指标值较高的情况,甚至达到15%-30%,经过快速发展后平稳发展时期,该比重与经济发展速度相当,应保持在 10%-15%左右。房地产投资增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4之后逐步平稳,达到发展高峰出现滑落,比值落至 1以下,表明房地产行业处于衰退状态或萧条期。从图2可以得知,房地产业一直处于河北省经济发展的重要地位。从05年至今除了07年第一季度该指标低于1,其余时间都是位于2-4之间。说明房地产业一直处于繁荣发展阶段,但是持续三年的高速增长是否存在过度问题值得思考。

(三)资金来源结构分析

1.实际银行贷款比例过高。房地产企业的资金来源主要有三大部分。包括“其他资金来源(包括定金和预收款)”,“自筹资金”和“国内贷款”。房地产企业在银行的贷款并不只有国内贷款一项。还需要考虑到其自筹资金中的银行贷款因素。实际上,房地产企业资金来源中的自筹资金,主要是由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款。首付按30%计算,企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款。所以房地产企业资金来源中的总贷款还要加上这部分。由表1可知,历年房地产企业银行贷款比例都在15%左右。如果再加上“定金和预收款”中来自银行贷款的部分,06-08年三季度的比重分别为43.1%,44.8%,44.1%。

河北省房地产企业的资金大都来自银行贷款,说明房地产业对银行业的依赖性越来越大。银行过高地承受着房地产开发的金融风险。

2.自有资金比例偏低,利用外资比例过小。自有资金是自筹资金的一部分,显示房地产企业风险承受能力,如图3所示,河北省的房地产企业自有资金明显偏低,均值在25%左右。同时根据表1所示,河北省房地产企业资金来源中利用外资比例微乎其微,只占到资金来源的不到0.5% 。

(四)房地产市场价格指标

此指标一般使用房价收入比,房价收入比指标是根据房地产泡沫成因中的过度的投机需求来设计的,是反映居民家庭对住房的支付能力的指标,用于判断居民住房消费需求的可持续性。可以直接反映房地产市场是否存在泡沫及泡沫的严重程度。

国际上通常认为的合理范围是3-6,从图4可以看出房价收入比很高。2003、2004年房价收入比呈现下降趋势,从2005开始至今该比例一直处于上升阶段,最高达到5.89,直逼警戒线。河北省房价的上涨,总体上并未出现虚涨情况。但是也需要谨慎对待,以防房价收入比继续上升。另外,房价收入比较高说明河北省居民的供房负担比较重,同时提醒我们房价相对于我国居民的收入较高,应该在抑制房价上涨速度的同时,加快提高居民收入的增长幅度。

二、河北省房地产市场风险测度实证

(一)房地产预期价格的构成

根据国外学者Muellbauer和Murphy对投机这一行为进行分析的结果显示,房地产投机行为产生于对未来房地产价格变化的预期。他们认为房地产未来价格变化的构成主要包括两个部分,一是房地产所有者从物业的使用中获得的收益,这里假设资本收益的预期为零,二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量,即房地产价格等于房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值。公式表示如下:

Pt=Pmt+Ht(1)

其中Pt,表示第t期的房地产价格: Pmt代表资本收益为零时的房地产价格,它可以被认为与收人Y和土地价格增长率r有关。因此Pmt可表示为:

Pmt=f(yt, rt) (2)

Ht代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。这里预期资本收益的现值可以表示为:

Ht =Ht+1 /(1+r) (3)

其中r代表土地价格增长率,该式表明房地产增值的部分主要是土地价格上涨导致的。由于房地产资本收益与前一期的收益相关,受到前一期的价格增长率gt-1的影响,可以用下面公式表示:

Ht+1 =f(gt-1) (4)

把方程(2) (3)(4)代人方程(1),得到房地产投机价格形成的表达式:

Pt=f1(yt,rt)+f2(gt-1)/(1+rt)(5)

(二)房地产投机度模型的建立及分析

根据房地产未来价格变化的构成,对(5)式建立近似线性方程:

Pt=c+αyt+βrt+λ[(gt-1)/(1+rt)]t+ut (6)

其中(c+αyt+βrt)代表资本收益为零时的房地产价格,即基础价值;λ[(gt-1)/(1+rt)]t+ut ,代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值,即投机成分;ut代表随机误差项。这里以河北省从2003年1季度到2008年3季度的季度数据来做实证分析。根据指标的可获得性,我们最终把模型简化并调整为:

lnPt=c+αlnyt+βlnrt+λlnPt-1+ut (7)

其中λ表示当前一期的房地产变化1%时,当期房地产价格的变化情况,这种对价格的预期,脱离了房地产的实际价值,可以认为是一种泡沫程度。其中Pt代表当期商品房价格(用商品房销售总额除以面积代替),Yt为当期人均可支配收人,rt代表当期商品房成本(包括土地和建筑成本,用商品房竣工价值除以竣工面积代替)。最终得出的模型为(括号内为P值):

lnPt= - 0.87+ 0.36lnyt(-2)+ 0.15lnrt+0.61lnPt-1

(0.0418)( 0.0304)( 0.0354 ) (0.0001)

该模型中:R2=0.97 DW=2.13

从模型的估计结果为:当即期房地产成本,滞后两期个人可支配收人和滞后一期房地产价格各上涨0.15,0.36,0.61时,即期的房地产价格将随之上涨1.0。可见,前期房地产价格对当期房地产价格的影响幅度最大,超过了自身价值的正常上升幅度,存在明显的投机性。因此河北省的房地产市场投机程度较高。

三、政策建议

房地产金融风险的生成机理复杂,涉及的风险因素众多,风险爆发后波及面广,影响严重,本文针对以上分析结果对我省房地产市场给予简略的建议。

一是拓展房地产融资渠道。由前文的分析可以看出,河北省房地产融资方式单一,过分依赖贷款,外资引用程度偏低的问题尤其严重。所以应为房地产企业建立更加多元化的融资渠道。如积极鼓励通过股票市场融资。加快培育债券市场的发展,鼓励具有条件的房地产企业发行企业债券等。从而降低银行系统的风险。

二是建立适合本省的房地产泡沫预警体系,加强利用宏观政策调控房地产市场。避免房地产泡沫的产生,政府必须建立完善的经济预警系统。

三是必须加强银行等金融机构房地产信贷管理,控制其对房地产的信贷比例,对开发贷款从严审批。金融机构应严格对房地产开发企业的信贷管理,发放贷款时,应根据保守、真实、安全的原则来评估,并严格审查避免呆帐、坏帐损失与信贷膨胀。

四是规范和完善房地产金融中介服务 ,建立如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评级、房地产保险等中介服务机构,为提高房地产业信息的透明度提供软件基础。

参考文献:

[1]谢经荣,朱勇等.地产泡沫与金融危机—国际经验及其借鉴.[M].北京经济管理出社.2002。

[2] 周咏馨,杜长兰. 房地产投机度诊断指标及诊断标准研究.[J]. 建筑经济.2006(1):77-80。

[3] 周京奎.房地产价格波动与投机行为一对中国14城市的实证研究[J].当代经济科学2005 (4):25-29。

[4] 陈洪波.王震.我国房地产宏观金融风险研究[J].财贸经济.2006 (5):45-49。

[5] 丁华军. 上海市房地产业投机度分析. 华东经济管理.2007(2):17-47。

[6] 吴艳霞,王楠. 房地产泡沫成因及其投机度测度研究.[J]. 预测.2006(2):21-71。

(责任编辑王若平)

作者：魏博文

商品房销售的房地产投资论文 篇3：

下半年房地产走势及政策建议

2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化?这种变化是趋势性的还是阶段性的?房地产市场是否还具备平稳发展的条件?如何进一步完善房地产相关政策?本文将就这些问题展开讨论。

上半年房地产市场主要运行指标明显回落

1-5月份，房地产市场主要运行指标明显回落。其中，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比一季度回落2.1个百分点，比上年同期回落5.9个百分点;房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄6.6个百分点;商品房销售面积36070万平方米，同比下降8.5%，降幅较一季度扩大3.8个百分点;商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大3.3个百分点;房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比一季度回落3个百分点(见表1)。

从价格变化情况看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。总体来看，4月份以来，70个大中城市中，价格环比下降的城市开始增多，5月份价格环比下降的城市开始显著增加(见图1)。

今年以来房地产市场形势变化的主要原因

今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落既有发展阶段的原因，也有市场自身调整的因素，还有受政策影响的原因。

从发展阶段看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。

借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断中国住房建设的峰值已到，因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着中国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，中国房地产市场也正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。

今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关。2010年以来中国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。

从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响，此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。

对下半年房地产形势的基本判断

从目前房地产市场运行情况观察，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年，房地产市场销售情况仍不乐观。

下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和住房支付能力。虽然目前中国城镇居民户均住房套数已达到1套左右，住房短缺的问题基本解决，但也要看到，在现有存量住宅中，住房成套率(同时拥有厨房和卫生间)只有80%，住房舒适度不高、配套设施不健全等问题仍比较突出，居民持续改善居住条件的愿望仍很强烈。居民的住房支付能力主要取决于首付和按揭贷款情况。由于居民的收入在短期内难以出现大的增加，因此，居民的实际支付能力在很大程度上取决于按揭贷款情况。如果按揭贷款利率下调，居民在月供金额不变的情况下就可以增加贷款额，住房支付能力就会提高;如果按揭贷款利率上调，居民的住房支付能力就会下降。

下半年，如果房地产信贷政策继续延续上半年的情况，则房屋销售情况将会继续下降;如果房地产信贷政策趋紧的状况得以改变，则下半年的销售状况将会有所改观。

下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。今年以来，由于商品房销售面积持续下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，同时受多种因素影响，房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。由于房地产开发企业的资源来源受到较大影响，资金链趋紧，这将制约房地产开发企业的投资能力。如果短期内房地产市场销售状况不能明显好转，下半年房地产开发投资增速将会继续回落。

房价走势主要取决于市场销售情况，但大幅回落的可能性很小。5月份以来，房价环比下降的城市开始显著增多，这实际上是短期市场供求环境发生变化的结果。下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况，如果销售情况仍不乐观，房价仍将面临下行压力。对一些供给量过大的城市，房价下行压力会更大一些。但也要认识到，目前全国的房价收入比处于1998年以来的最低水平，这也意味着2014年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。

从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。从2008年房地产市场调整情况看，虽然受住房信贷政策调整等因素影响，2008年全国新建住宅销售面积降幅甚至达到了20%，但即便如此，由于2008年全国的房价收入比处于1998年到2008年间的最低水平，2008年全国新建住宅销售均价仅仅下降了2%。

需要指出的是，房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期供求形势的变化。如果下半年在信贷、税收等政策方面进行适当调整，房地产市场形势也将发生一定的变化。

防范和化解房地产风险

根据目前房地产市场的运行情况，需要重点防范和化解两种风险。

一要重点防范房地产行业的流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。

从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度;如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。

根据中国人民银行2014年第一季度货币政策执行报告，个人住房贷款利率小幅走高，3 月加权平均利率为6.70%，比上年12 月上升0.17 个百分点。从近期对一些城市的调研情况看，房地产开发企业、中介机构和购房者普遍反应贷款利率总体走高，且放款周期延长。而在今年1-5月份房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为5342亿元，较去年同期下降了1.2%。短期内宜高度关注房地产信贷情况对房地产市场流动性的影响，注意防范房地产流动性风险。

二要重点化解部分城市供给过剩型的风险。2009年以来，部分城市房地产开工规模过大，房地产新增供应量显著超过当地的正常需求量，由此形成供给过剩问题，这实际上是产能过剩在房地产领域的表现。目前，一些城市待售房规模过大、供给过剩问题较为突出，需要采取有针对性的措施，化解部分城市供给过剩型的风险。

进一步完善房地产相关政策

虽然上半年房地产市场形势出现了一些新的变化，特别是投资增速回落幅度较大，新开工面积、销售面积都出现了下降，但从全国的房价收入比、户均住房套数、居民收入增速等指标观察，中国房地产市场仍具备实现平稳发展的条件。进一步完善房地产市场相关政策，要根据房地产市场发展阶段的变化，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，着重防范和化解房地产市场风险，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，加强金融、土地、税收等各项政策协调配合，增强调控政策的针对性、预见性和系统性，努力实现房地产市场平稳运行。

一要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策。居民改善住房是一个持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20-64岁，其中20-34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。

从中国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1/3，而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3，即从需求侧观察，改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。

因此，在住房总量不足的矛盾基本解决后，在住房政策方面，需要更加重视完善有利于居民持续换购住房的金融、税收等方面的政策，如降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费;进一步完善信贷政策，支持居民正常的改善型需求等。

随着中国住房总量规模的扩大，完善有利于居民持续换购住房的政策，不仅有利于不断提高居民的居住水平，而且居民换购住房会对建材、家具、家电、装修等相关行业增长形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

二是要适当收紧住房土地供应规模，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

三是实行中性的住房金融政策。房地产金融政策、特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。要保持房地产市场的稳定运行，就要保持房地产信贷政策基本稳定，为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响，如可实行首付与贷款利率反向调节政策，在利率水平提高时适当降低首付比例，在下调利率时适当增加首付比例，向市场传递中性的住房金融政策信号。

四是进一步调整和完善限购政策。实行限购政策，意在抑制投机投资性需求。从近几年各地的实践情况看，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但也要看到，目前一些城市的限购政策也影响到居民正常的置业需求，对人口的自由流动等也带来一些影响。

建议在总结各地经验基础上，进一步调整和完善限购政策。如可考虑对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策，而不再要求就业、社保等方面的条件，也不再以家庭为单位。使限购政策既能够发挥限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响居民正常的置业需求。

作者：邓郁松