房地产企业会计论文

小伙伴们反映都在为论文烦恼，小编为大家精选了《房地产企业会计论文(精选5篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。摘要：近年来房价持续攀升，有的房地产企业缺乏诚信，且采取粗放型生产和“破坏性”开发，这些严重地影响了“和谐社会”的建设。本文从社会责任会计的研究现状、理论基础和房地产企业社会责任会计内容出发，分析了房地产企业推行社会责任会计的迫切性及面临的问题，提出了房地产企业推行社会责任会计的对策。

第一篇：房地产企业会计论文

房地产企业财税会计处理浅析

房地产企业的会计核算不同于工业企业和商品流通企业。工业企业会计核算比较繁琐，既涉及产品生产，又涉及产品销售，工业产品的成本归集和分摊有多种计算方法，科目设置也比一般的商业企业要多。商品流通企业的会计核算相对简便，只是涉及商品的流转过程。而房地产企业的项目开发周期都比较长，通常都会跨越一个或几个会计年度，核算也比较复杂，税务部门和会计核算对于何时确认结转房地产企业的收入、成本存在着差异。文章从房地产企业的土地拆迁补偿安置、开发施工阶段、开发产品预售阶段，直至确认开发产品完工结转的会计处理，结合税法的规定进行探讨。

一、房地产企业土地拆迁补偿安置会计处理

目前上海的房地产企业通常通过“招、拍、挂”的途径取得土地使用权，一般都是熟地，因为如果是尚未动拆迁的土地，其最终的土地成本将无法预估，这是任何一个投资人及开发商无法接受。

房地产企业在支付了一定比例的保证金之后，可以参加政府储备用地的拍卖，会计分录借记“其他应收款——保证金”，贷记“银行存款”。由于上海中心城区的土地价值高，可谓寸土寸金，一些房企会联合拿地，如果恰巧是房地产行情上涨的时候，土地拍卖的竞价会很激烈，有时通过几十轮的竞价，最终的成交价会溢价100%。成功竞拍土地后，房地产企业要在规定的时间内补齐土地出让金，缴纳契税，就可以办理房地产权证。会计分录借记“开发成本——土地出让金、契税”，贷记“银行存款”，同时把已经支付的竞拍保证金从“其他应收款——保证金”结转进“开发成本——土地出让金”。另外，有一些房地产企业是取得尚未动拆迁的土地，俗称“生地”，则需要筹措资金，购买一部分动迁安置房，向区房屋土地管理局申请“房屋拆迁许可证”，委托拆迁单位对地块上的居民和单位进行动迁，支付拆迁安置补偿款和拆迁劳务费，会计处理如下：

借：开发成本——土地拆迁补偿费

贷：银行存款

例：A房地产企业参加了上海市规划和国土资源管理局举行的土地拍卖，在支付了5000万元竞拍保证金之后，最终以20亿元的价格成功拍得土地，土地面积40000平方米，容积率2.5。

借：其他应收款——保证金 5000

贷：银行存款 5000

借：开发成本——土地出让金 200000

贷：银行存款 195000

其他应收款——保证金 5000

借：开发成本——契税 6000(200000×3%)

贷：银行存款 6000

企业可以根据自己的需要下设二级明细科目和辅助账，以区分被动迁居民、被动迁单位、拆迁单位等。因拆迁安置通常是针对居民个体，支付的拆迁安置补偿款以特种存单的形式发放，居民的收款收条加上《拆迁安置补偿协议》、户籍证明等原始凭证，就可以计入“开发成本——土地拆迁补偿费”，在税前扣除。

例：B房地产企业委托拆迁单位对某地块动迁，支付居民动迁补偿款20000万元，单位安置款10000万元，动迁劳务费200万元。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费30200

贷：银行存款 30200

二、房地产企业开发施工阶段会计处理

按照国税发〔2009〕31号文件第二十七条规定，房地产企业开发成本明细账下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用设立二级明细账，比如“开发成本——某地块——建筑安装工程费”。具体会计处理如下：

施工单位按工程进度及合同规定预付工程款时：

借：预付账款——施工单位

贷：银行存款

收到施工单位开具的工程发票：

借：开发成本——某地块——建筑安装工程费等

贷：预付账款——施工单位

一般房地产企业会在支付给施工单位的工程款中扣除合同总金额的5%作为工程质量保证金，计入“其他应付款”，一年后再支付。值得注意的是，所有中标的建筑安装工程企业和基础配套设施的施工单位，如果是注册在外地的，则必须办理“进沪施工许可证”，在上海当地税务部门代开发票，否则不能结付工程款。

在实际工作中，一个房地产项目通常会有多家施工单位承建，项目过程中涉及的相关单位更是有几十家、甚至上百家，所以一般要在二级明细账的基础上再分类设立三级明细账，甚至四级辅助明细账，登记客商和供应商目录。例如，A单位承接了某地块的建筑施工设计工作，支付款项时会计记账“开发成本——前期工程费——设计费(A单位)”。再比如B单位是承接住宅幕墙工程的其中一家单位，那么我们通过总包单位付款，会计记账“开发成本——建筑安装工程费——幕墙工程(总包——B单位)。另外，我们需要建立“合同台账”作为备查簿，其中注明：合同名称、合同单位、合同金额、合同结算价(或暂估价)、累计已付款、已付款比例、已取得发票金额、已取得发票比例、合同未付款。这个合同台帐虽然登记起来比较繁琐，但在工作中非常实用，不仅方便自己查阅，也能让公司领导对项目的开发成本有直观的了解，在完工产品成本结转时发挥大作用。

三、房地产开发产品预售阶段会计处理

会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。目前税务部门依据的是国税发〔2009〕31号文《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》，具体要求如下：

采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现;采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入; 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

税法确认收入的时间要比会计核算确认收入的时间早。会计核算确认收入是在房屋所有权转移时。购房客户结清所有房款，在物业的陪同下查看房屋的质量、所有设施设备，核对水、电费用后，在房屋交接书上签字，此时房屋的所有权才实际转移。另外，如果购房人采用银行按揭方式购房，开发商需要作为阶段性担保人进行担保，在个人购房(抵押)借款合同上加盖公章。保证期是“自本合同签订之日起至借款人(购房者)之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。开发商在没有将房屋从法律意义上交付给购房人之前，必须承担连带责任，所以通常不在办理产权证或者房屋交付之前确认收入。

在房屋的预售阶段，将收到的房款记入“预收账款”科目，按照税法的收入确认原则缴纳5%的营业税及13%的营业税附加，同时预缴土地增值税。会计处理如下：

借：银行存款

贷：预收账款

借：应交税金——营业税、城建税、土地增值税

其他应交款——教育费附加收入、地方教育附加收入、河道管理费收入

贷：银行存款

土地增值税预征率是按照不同的销售价格确定的，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%;高于但不超过1倍的，预征率为3.5%;超过1倍的，预征率为5%，保障性住房除外。

销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积(按房屋主管部门备案的销售方案为准)

此外，税法规定预收的房款应先按预计的毛利率按季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上海的住宅项目毛利率核定为15%，其他地区为10%、5%，属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。计算出的应纳税所得额可以扣除营业税金及附加、土地增值税、当期的管理费用、销售费用、财务费用后乘以相应的企业所得税率，一般为25%，就是当期需要缴纳的企业所得税。

在实际工作中，我们会按开发项目设立“销售台帐”，所有可以销售的房源按幢号记录：购买房屋的具体位置(幢号、单元、室号)、购房人姓名、预测面积、实测面积、合同号、合同签订日期、合同金额、付款形式、首付款、剩余房款分次支付金额、销售单价、房款退补差价、实收金额、付款进度、实测总价、房屋交付使用日期等信息，基本上平时大量的工作是围绕着这本销售台帐来进行的，各种数据的采集也是从销售台帐中获得，可谓非常重要。

四、房地产企业产品完工结转会计处理

按照税法规定，房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;开发产品已开始投入使用;开发产品已取得了初始产权证明。已经预售的完工开发产品收入结转相对比较简单，从销售台帐中采集数据编制“预收账款结转收入表”，包括购买房屋的具体位置(幢号、单元、室号)、购房人姓名、实测面积、实测总价、预收房款、支付比例，把“预收账款—房款”科目的余额扣除收取的定金结转到“主营业务收入”科目，结转过程中需要按照房号结转。

已经预售的完工开发产品成本结转会计分录如下：

借：开发产品

贷：开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

结转金额需要解决两个要素：单方成本和结转面积。

确定成本对象的总成本。由于实际工作通常存在开发项目已经竣工备案，甚至已经取得初始产权证明，工程尚未办理最终结算，发票未全额取得的情况，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。这样可以利用合同台账计算出开发项目的暂估成本，加上期末的开发成本账面余额，就计算出了开发产品的总成本。计算单位成本。如果车库/车位的单方成本和住宅的单方成本一样，这样会造成住宅成本偏低，车库成本偏高。等到项目清算时，可售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，有可能出现负增值的情况。所以实际工作中按不同开发产品类型计算了不同的单位成本：

地下车位成本=地上地下分摊成本(基本指建筑安装工程费)÷总可售建筑面积×地下车位可售面积

地上房屋单位成本=(总成本-地下车位成本)÷地上可售的房屋面积

确定已实现销售的开发产品面积。因为已经销售的完工开发产品有大量的应收房款，购房客户基本采取分期或按揭贷款方式，这样季(或月)末结转主营业务收入时要依照“预收账款结转收入表”，根据房款的支付比例结转相应的实测面积，已全额付款的可以直接结转该套房屋的实测面积，所有按比例结转的实测面积之和就是本期需要结转的已售开发产品面积。这是由于会计收入确认时限和税法确认收入时限的时间性差异造成的。要根据工程结算的数据及时调整开发产品的总成本。

例：A房地产企业2014年12月31日项目已完工，已预收房款62000万元，其中2000万元定金，已售住宅面积10000平方米(假设已售面积已100%收到房款)。开发成本的账面余额300000万(土地成本206000万元)，按照合同台账暂估成本7000万元。项目可售地上建筑面积65000平方米，其中住宅60000平方米，商业5000平方米，可售地下车库面积20000平方米。

结转收入：

借：预收账款 62000

贷：主营业务收入 62000

结转成本：

(1)借：开发成本——暂估成本 7000

贷：应付账款 7000

(2)地下车库的成本=(307000-206000)/(65000+20000)×20000=23765万元

地上房屋单位成本=(307000-23765)/65000=43574.61万元

借：开发产品——住宅261448(43574.61×60000)

开发产品——商业21787(43574.61×5000)

开发产品——地下车库 23765

贷：开发成本——结转成本 307000

(3)借：主营业务成本

43575(43574.61×10000)

贷：开发产品——住宅 43575

随着收入、成本的结转，同时把对应预缴的税金结转至“主营业务税金及附加”，预征的企业所得税结转至“所得税”。待工程决算后应及时调整开发产品的总成本。当一个房地产项目的销售比例达到85%时，税务部门会要求企业做项目的土地增值税清算。

编辑：彭秋龙

作者：陈洁

第二篇：房地产企业会计核算问题研究

【摘 要】随着房地产行业快速发展，房地产对我国国民经济的支撑和促进作用日益明显，它能够推动我国国民经济的增长，为我国地方财政提供收入。房地产行业的迅猛发展，对城市建设和城镇化发展产生重要作用。但在房地产建设中如何规范成本核算，以最低成本实现最大利益，是目前房地产企业需要解决的问题。文章分析了房地产行业成本核算的重要性和房地产企业成本管理中存在的问题，并提出相应的解决对策，希望为房地产行业成本核算提供参考和借鉴。

【关键词】房地产企业;成本核算;成本归集

房地产行业是实现我国国民经济发展的重要支撑行业。目前，房地产行业包括房地产经营、房地产中介、物业管理及其他房地产活动，它是经济活动中的重要环节。如何准确衡量房地产企业会计核算，更好地为房地产企业的发展提供数据支撑，为管理者制定经营战略提供参考，是当前需要解决的问题。

房地产企业会计核算最根本的要求是精准核算各个环节的成本。成本核算可以推进企业更好地稳定发展，同时为房地产企业定价提供参考依据。最重要的是能给房地产企业的竞争优势奠定基础，为房地产企业未来良好的发展做铺垫。

1 房地产企业会计核算的特点

1.1 收入成本结存不一

目前，我国房地产企业经过前期的开发建设、后期的预售，企业相关收入只能作为预收账款，而开发建设中的成本则列为开发成本，在项目完工后结转为销售成本。实际房地产销售中，如果房地产要确认收入，则必须确认风险和报酬转移给对方。此外，某一类型的收入则不能确认，如开发产品进行售后回租或售后回购等一系列获得固定报酬的投资行为，在这种情况下，房地产销售企业不能及时确认为房地产收入。

1.2 销售核算和自营核算

房地产企业开发的产品，有一部分会留作自用或投资性房地产，这一类自营核算和销售预算需要单独进行计量。在实际房地产会计核算中会存在销售核算和资源核算并存的现象，这是因为房地产企业既有销售物业又有自持物业，需要房地产企业在核算中进行精准区分。

1.3 房地产企业有大量的借款费用存在

房地产企业由于资金投入大、开发周期长，是资金密集型的企业代表。房地产企业在项目开发前期需要投入大量的资金，一般通过银行贷款或民间借贷等筹措资金。如何对该部分资金进行准确计量，对于房地产企业来说，需要会計进行准确地区分和核算。

2 房地产企业会计核算中存在的问题

2.1 会计制度不合理

目前，我国会计核算并没有对房地产行业作出针对性的规定，如何从会计制度改变房地产企业会计核算的效率和质量，是当前没有解决的问题。我国房地产企业的会计核算制度往往参照其他企业，因此在实际核算中无法根据行业的实际情况进行核算。如房地产企业销售收入的配比，房地产企业开发和前期投入成本的核算，都需要详细的制度进行规范。

2.2 当前房地产行业收入与成本不匹配

房地产开发周期较长、前期投入大且价值较高等一系列因素，造成企业投入资金在5年内很难收回，因此房地产企业会划分开发性支出和资本性支出。如何区分开发性支出和资本性支出，对于房地产行业来说并没有明确的界定。而房地产行业项目尚未竣工结算时，虽然也会进行预售，但是该部分预售只能作为预收账款，并不能确认为收入。因此从房地产行业的大环境来看，前期房地产行业只有成本、没有相应的收入，会造成房地产行业的成本和收入不相匹配。

2.3 房地产行业借款费用的核算不够规范

房地产行业前期投入资金大，需要大量的银行借款作为资金来源，而这些银行借款在后期会计处理中如何区分资本化、费用化和相关的成本周期是会计核算的一个难点。这些借款费用会影响项目开发成本归集的准确性。

2.4 房地产行业账簿设置不合理

目前我国房地产行业的账簿设置过于详细，会造成会计人员在核算过程中花费过多的时间在登记账户及账务处理上。由于房地产企业整个项目是从前期研发到后期销售的过程，成本金额较高、数量多、类型不稳定，因此在各个环节中对成本进行核算和整理，会造成会计人员工作混乱，从而降低会计核算的准确性，因此需要一个有效账户为房地产行业的会计核算提供服务。

2.5 房地产行业会计信息披露不足

由于要保证经营稳定或树立企业形象等一系列因素，因此房地产企业在对外选择信息披露时会避重就轻。具体表现在以下有两个方面：第一，现金流量信息披露不足。房地产行业会计人员的职业水平不同，对于现金流量的认识也不同。部分房地产行业会计核算人员对投资活动和经营活动、现金流量认识不一致。第二，房地产行业投资活动或开发活动中对重大经营风险没有披露。由于房地产行业现金流入和流出严重不同步，因此房地产行业会对投资活动和经营活动披露不全面，进而会对企业经营造成不利影响。

3 解决房地产行业会计核算的对策

(1)优化房地产企业会计制度。房地产行业必须出台与行业有关的会计核算制度，通过相关的制度促进房地产行业良性发展。对一系列不合理的制度进行改革，保证会计核算工作的效率和质量。如对房地产行业的成本核算、收入核算、利润核算，都应有明确的制度规定。在房地产行业某个开发阶段如何确认成本和收入，也应当出台相应的制度进行说明。这样能够更好地促进房地产行业实事求是地确认收入和成本。

(2)做好房地产行业收入成本的匹配工作。房地产行业的特点决定了房地产开发建设周期长，资金投入大。因此，对于房地产行业的收入和成本匹配性显得特别重要。如果一个房地产开发的产品已经具备使用条件，但是相关配套设施尚未完成、已出售开发的，应当按照实际的成本计算，并应当结转除去物业外的相应成本，让相关收入和成本进行匹配。在项目真正完工结算验收时，调整相应的配套建设费用，以确保销售和未受相关成本分摊的合理性、准确性及一致性。

(3)准确计量房地产行业借款费用的核算。利用一些辅助工具、辅助数据对房地产行业各个环节利用资金借款进行统计，最终确定房地产行业成本核算和借款费用之间的关系。通过各个环节的记录来准确计量，借款费用在各个环节的投入最终归集到各个环节的成本上来。这样能够保证借款费用合理成本化，避免出现成本归集不清的现象。对于借款费用要进行专门的管理，定期了解借款费用的使用状况及借款费用的利息归集状况，这样能够更好地区分借款费用的资本化和费用化，对房地产行业会计核算具有更好地促进作用。

(4)合理设置账目。我国房地产行业会计账簿设置，应当根据实际情况进行归类和设置。房地产行业会计账户要进行分类设置，如将具体的支出归类到每一个类别中，善于合并小数额费用的同时，为房地产后期结算提供方便。这样的账户可以提高会计人员的核算效率，为全过程会计核算提供便利。同时房地产行业会计账簿应当根据工期划分为几个阶段，依次进行成本核算。由于房地产行业中成本支出较为明细，需要一些明细的支撑表格，但是汇总表格中应当更为高效简便，确定不能遗漏相应的成本项目。

(5)增强房地产行业信息披露的透明度。房地产行业信息披露，对其他经营者或政府部门或潜在投资者都会有一定的影响。因此，房地产应该对信息披露更加地透明、公正。这就要求房地产行业会计核算更加精准。要提升房地产行业信息披露，必须加强两方面的信息披露：第一，更加透明地披露房地产行业的土地储备量。土地储备量是房地产行业发展趋势的方向标，决定了房地产行业未来的基本状况。第二，重视房地产行业现金流量披露。房地产行业的现金流量是房地产未来发展的根本基础和必要保障，只有良好、健康的现金流才能保障企业有更好的偿债能力、经营能力和资金周转能力。通过现金流量披露，能够更好地反映房地产行业发展的经营开发状况。

4 结语

房地产行业的会计核算是房地产企业发展的必要支撑之一。由于房地产行业的特殊性，需要我们共同完善该行业的会计核算制度，优化相关会计核算方法，减少房地产行业的经营风险，为房地产行业发展提供必要的保障。房地产行业会计核算完善以后，才能更好地进行相关的信息披露，为利益相关者提供更健全、具有价值参考的信息。全社会需共同努力来促进房地产行业长远健康发展，进而让该行业为我国国民经济发展作出更重要的支撑和促进作用。

参 考 文 献

[1]李平花.会计核算在房地產企业存在的问题与应对措施[J].时代金融，2019(6)：195-196.

[2]刘军飞.浅谈房地产企业会计成本核算常见问题及完善对策[J].中外企业家，2018(33)：21-22.

[3]王明凤.浅析房地产企业会计核算存在的问题和改善措施[J].经贸实践，2018(22)：112.

[4]吕秋艳.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].纳税，2018(30)：74.

[5]黄丽娟.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].中外企业家，2018(16)：67-68.

[责任编辑：高海明]

作者：龚欢欢

第三篇：房地产企业社会责任会计研究

摘要：近年来房价持续攀升，有的房地产企业缺乏诚信，且采取粗放型生产和“破坏性”开发，这些严重地影响了“和谐社会”的建设。本文从社会责任会计的研究现状、理论基础和房地产企业社会责任会计内容出发，分析了房地产企业推行社会责任会计的迫切性及面临的问题，提出了房地产企业推行社会责任会计的对策。

关键词：企业社会责任 社会责任会计 房地产企业

一、社会责任会计研究现状

( 一 )企业社会责任会计的内涵 企业社会责任会计是20世纪70年代以来会计发展最重要的表现，被誉为会计史上的“第四次革命”。1968年，美国会计学家林诺维斯首次提出了“社会责任会计”的概念，指出“社会责任会计意味着会计在社会学、政治学和经济学等社会学中的运用”。 戴维·林诺在1973 年对上述定义作了进一步的发展，指出“社会责任会计是衡量和分析政府及企业行为对社会公共部门所产生的经济和社会效果”。1979年，日本学者番田嘉一郎在其所著的《新版会计学大辞典》中，将企业社会责任会计定义为：“测定和报告企业在经营活动中对一般社会带来不利影响，防止和处理这些消极因素并加以恢复和补偿的有关事宜，这种会计同社会经济会计、社会成本会计、环境会计、生态会计、社会审计一样属于企业社会会计的一个领域”。之后理论界对社会责任会计众说纷纭，但可以肯定的是，社会责任会计使会计从单纯的引导企业注重自身发展，转变为将企业发展与社会进步融合起来，站在全社会的角度来衡量企业的成本与效益，具有社会性、全局性。随着社会责任会计的兴起，我国针对社会责任会计的研究也逐步发展。在借鉴、吸收西方国家社会责任会计理论和实务的基础上，结合我国的实际情况，从微观经济、宏观经济、实用性等角度，可以将社会责任会计概括为：用会计的方法核算企业经营活动产生的社会成本与效益，以期达到增进社会整体福利，促进整个社会的可持续发展。

( 二 )企业社会责任会计研究现状对社会责任会计进行系统论述的著作，国外相对来说比较多，如美国托尼·蒂克著的《企业社会会计》，对社会责任会计产生的背景、社会责任的内涵以及企业社会责任信息披露模式进行了论述。英国的特雷佛·干布林著的《社会会计学》一书，除了对社会责任的概念性问题进行探讨之外，还对未来社会责任会计方向进行了预测，这是有关该课题的较权威的一本著作。另外，像阿伦·肯尼迪著的《西方企业文化》，艾哈麦德·里亚西著的《会计理论》都是国外有代表性的著作。国外具有较影响力的相关著作还有很多，在此不再一一列举。在我国，由于我国的企业长期以来只追求利润最大化，忽视社会责任目标，而有关法律尚不健全或没有得到有效的执行，对企业的社会责任缺乏约束，因而，有关社会责任会计的研究起步较晚。我国财政部于1995年公布了企业经济效益指标体系，其中第九项“社会贡献率”和第十项“社会积累率”是评价企业社会效益的指标。自此社会责任会计才被有关方面重视起来。关于社会责任会计的研究也开始展开，在我国社会责任会计研究主要分为两个阶段：第一阶段(20世纪90年代)，这一阶段的研究主要是对国外研究的总结、梳理和借鉴，试图提出适合我国现实发展的社会责任会计定义并对其经济理论依据进行讨论。第二阶段(2000年至今)，这一阶段的研究主要注重社会责任会计信息计量和披露模式的探讨，随着社会经济生活的变化，社会责任的呼之欲出并逐渐具体化、明晰化，不仅丰富了我国社会责任会计定义的界定，还出台了许多理论上合理的计量模式。房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，通过近几十年的发展，房地产行业尤其是开发企业，已从资本积累时期步入财富发达时期，具备了向社会贡献更多责任的潜能。对此，理论界也开始涉足房地产企业，开展了相关社会责任方面的研究，如廖资衡阐述了房地产企业该如何承担社会责任;王建设以界定房地产企业的利益相关者作为切入点，对房地产企业社会责任内容、履行社会责任存在的问题及对策进行了分析;秦德安就房地产企业承担社会责任的必要性和重要意义做了深入分析，并就新形势下房地产企业的战略选择作了探讨;汪冬梅等对在我国深、沪上市的房地产开发与经营业公司企业价值(以托宾Q衡量)与所建指标体系之间的关系进行实证分析。从查阅文献可知：至今，我国理论界对房地产企业社会责任仅局限在概念性和重要性方面的分析，而对我国房地产企业的社会责任会计方面的研基本是一片空白。在我国建立和谐社会的大背景下，房地产企业如何承担相应的社会责任，并向利益相关者提供有用的社会责任会计信息显得尤为重要和迫切。

二、社会责任会计理论渊源

( 一 )福利经济学是社会责任会计的理论基础社会责任会计的研究涉及到自然、经济、技术、社会等各方面的因素，因为它不仅与会计学、环境学有直接关系，而且与哲学、经济学、管理科学等学科在内容和研究领域上交叉渗透。也正是这种交叉渗透，构成了社会责任会计的理论和方法体系。但在社会责任会计所应用的理论和方法体系中，经济科学始终处于中心地位，其中，理论经济学是其理论基础。社会责任会计所依据的经济理论是福利经济学。福利经济学的主要研究对象是如何增进现代社会的经济福利，因而强调企业所应履行的社会责任。房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。房地产开发企业提供的住房类产品，是事关民生的重要消费品。取得利润对房地产企业生存发展至关重要，但在追求利润的同时，也不能忽视履行企业应该承担的社会责任。房地产企业要承担起确保房屋质量、诚实守信、依法经营、坚持可持续发展与节约资源、发展公益事业等责任。

( 二 )可持续发展理论是社会责任会计的理论支柱20世纪70年代美国经济学家福罗斯特和麦多斯的《增长的极限》大讨论，引起了“经济增长”概念的进步与对人口问题、资源问题、环境问题的关注;20世纪80年代，联合国为了解决当代人面临的三大挑战：南北问题、裁军与安全、环境与发展，成立了三个高级专家委员会，不约而同地得出克服危机、保障安全和实现未来必须实施可持续发展的战略结论，并提出可持续发展是21世纪无论发达国家还是发展中国家正确协调人口、资源、环境与经济问题相互关系的共同发展战略，是人类求得生存与发展的唯一途径。实现可持续发展要求人们必须采取共同的联合行动，人们和企业在自己行为时都应考虑行为对其他人及生态环境的影响，并能真诚地按共同性原则办事，使人类社会内部及人类与自然间能保持一种互惠共生的关系，实现可持续发展。我国政府在1992年联合国世界环发大会上做出了履行((21世纪议程》的庄严承诺，并制订了《中国21世纪议程——中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，于1994年3月经国务院批准，成为制定国民经济和社会发展中长期计划的一个指导性文件。由此可见：可持续发展，也是我国政府的选择;可持续发展观，也是我国企业必须面对的社会责任。可持续发展理论的提出，是人类进步的历史转折，也是社会责任会计赖以产生和成立的理论支柱。作为房地产开发企业，要在努力追求企业经济效益最大化的同时，建立自己企业的诚信体系，对未来负责，对行业负责，对构建和谐社会负责，最终实现企业可持续发展，保持企业稳定增长的态势。

三、房地产企业社会责任会计内容

( 一 )基本的企业社会责任社会责任会计是对企业的社会责任及其履行情况的活动进行反映和监督， 向利益相关者提供有用的社会责任信息的会计。(1)对股东的责任。在市场经济条件下，房地产企业与股东的关系事实上是企业与投资者的关系，这是企业内部关系中最主要的内容。房地产企业对股东应有的义务可视为企业所承担的社会责任。其具体体现在三个方面：房地产企业对股东最基本的责任是对法律所规定的股东权利的尊重;房地产企业要对股东的资金安全和收益负主要责任;房地产企业有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。从会计核算看，主要是确认、计量和提供一些反映所有者利益的财务信息，如每股股利、股利支付率和净资产增长率等。(2)房地产企业对员工的责任。房地产企业与员工之间最基本的关系是建立在契约基础上的经济关系，除此之外还有一定的法律关系和道德关系。经济关系简而言之就是劳动和雇佣关系;法律关系是对经济关系的法律规定，道德关系则是在肯定经济和法律关系的前提下，揭示房地产企业和员工之间应相互尊重和相互信任的关系，房地产企业对员工的职业规划和发展也负有一定的责任。房地产企业在实践中实施对员工的社会责任应做到：为员工提供安全和健康的工作环境;禁用童工和强迫劳动;合法的工作时间和薪酬，为员工提供平等的就业机会、升迁机会、接受教育和培训机会;为员工提供民主参与企业管理的渠道和自我管理企业的机会。这方面会计核算的主要内容为：确认、计量和报告反映人力资源投资的社会责任资产，应付职工薪酬(应付工资、应付职工社会统筹保障金)等社会责任负债，人力资源资本、社会责任资本盈余等社会责任权益项目，以及由于职工劳动技能和水平的提高等原因而产生的社会责任收益和相关的各项社会责任成本。

( 二 )中级企业社会责任 (1)房地产企业对消费者的责任。房地产企业是通过向消费者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为消费者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足消费者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对消费者的主要责任集中体现在对消费者权益的维护。一般来讲，消费者有三个方面的权利：安全的权利，知情的权利、自由选择的权利。如果企业在这三方面侵犯了消费者的权利，使消费者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任的行为。反映在社会责任会计核算中的项目主要有：消费者售后服务投资、应付消费者退货款或赔偿金、应付售后服务费等。(2)房地产企业对环境的责任。伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多社会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。保护生态环境成为房地产企业应尽的义务和明确的战略抉择，履行对环境的责任，是开发商不可推卸的。房地产企业必须树立人与环境和谐的价值观，努力做到尊重自然。爱护自然，合理地利用自然资源，减少项目开发过程中的资源，能源消耗;减少排放，妥善处理有害废弃物(垃圾，污水等)，开发和使用绿色环保节能新技术。这方面会计核算内容包括：环境设备等环境资产，应交矿产资源补偿费、应付环境治污费、应交环境绿化保护费等负债类项目，企业获得的环保贡献奖、社会福利事业贡献奖、利用三废生产产品的收益，环境治理机会收益等收益类项目，以及为环境保护所发生的责任成本项目等。(3)搞好与社区的关系。相应会计核算的内容主要有：对降低居民发病率、节约住房、节约公用事业费用所获得的收益项目的核算和披露，支付社区服务费等成本项目的核算和披露等。相应会计核算的内容主要有：对降低居民发病率、节约住房、节约公用事业费用所获得的收益项目的核算和披露，支付社区服务费等成本项目的核算和披露等。

( 三 )高级企业社会责任 房地产企业承担这一层级的社会责任更多是自愿性行为。这一层级的责任则包括：积极慈善捐助，热心公益事业。体现在社会责任会计核算中的内容包括公益福利及公益捐赠支出，社会福利事业贡献奖获得的收益等。

四、房地产企业实施社会责任会计的意义

( 一 )“和谐社会”和“可持续发展战略”环境下要求房地产企业推行社会责任会计 国家提出“和谐社会”和“可持续发展战略”的大环境下要求房地产企业推行社会责任会计。当今，房地产企业的粗放型生产和“破坏性”开发，导致资源浪费严重。且房价居高不下的背后，房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年15%的速度递增，但房地产纠纷解决率最低，只有10%左右。房地产企业的不诚信行为，引发了许多纠纷，在损害社会利益和消费者利益的同时，也彻底摧毁了企业形象，进而危害到我国房地产业甚至整个社会的健康和谐发展。如何提高房地产企业的诚信度，立足我国国情，如何开发节能省地型住宅及公共建筑已迫在眉睫。社会责任会计要求企业在追求利润最大化的同时履行社会责任，将企业的经济目标和社会目标统一起来，做到提高经济效益与提高社会效益并重，是人类社会和谐发展和房地产企业可持续发展不得不做出的选择。

( 二 )社会责任会计是房地产企业自身发展的需要 房地产企业界社会责任会计体系的建立，有助于协调好企业经济效益与社会环境之间的关系，进一步在全社会发挥会计信息的服务功能，彻底实现对会计信息失真的治理。这有利于企业形成良好声誉与企业品牌形象，提高经济效益。目前，很多房地产企业已经意识到声誉与品牌对企业发展的重要性，它们通过各种战略方法来实现品牌的创建与管理，品牌的一个重要特性在于消费者对于它的认知和认同。房地产企业通过对企业社会责任会计信息披露，有利于在社会上形成良好的舆论氛围，减少或消除公众的偏见与误解，增强公众对企业的认同，从而逐步树立企业品牌形象。此外，企业推行社会责任会计虽增加了企业支付成本，但实际是能提高企业长期经济效益，正如企业社会责任运动的主要代表人物大卫·施沃伦博士的研究所发现的：近年来大量的企业实践表明，勇于承担社会责任对企业的盈利有一种积极肯定的影响。

( 三 )社会责任会计是经济全球化的要求中国正赴在走向成熟的经济成长阶段，必须把握好融入全球化的机会，使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。经济全球化的推进，对房地产业提出了更高的要求，要更多地注重国际化标准，用国际规则指导。一些跨国企业正在向发展中国家推行责任认证以及生产守则。如沃尔玛、耐克等一些国际知名企业都要求产品供应链的所有企业都要符合自己制定的企业社会责任标准，对血汗工厂进行坚决抵制。一些国际组织也纷纷制定自己的企业社会责任标准，如联合国1999年提出了《全球契约》，该契约得到了企业界的热烈回应。2000年50多家著名跨国公司代表承诺，在建立全球化市场的同时，要以“全球契约”为框架，改善雇员工作条件，提高环保水平。还有英国的“道德贸易基本守则”(EthicalTradingInitiativeBaseCode)，欧洲的“洁净衣服运动”(CCC)发起的“成衣公平贸易约章”(The Fair Charter for Garments)，1997年由总部设在美国的“社会责任国际”发起，联合欧美跨国公司和其他国际组织起草并建立了一个企业社会责任标准认可制度——SA8000标准。近年来， 我国出口到欧美国家的服装、玩具、鞋类、家具、运动器材及日用五金等产品， 都曾遇到过SA8000 标准的要求。很多企业因为达不到SA8000 的要求而失去了产品出口订单， 使企业遭到了沉重打击。因此，应正面看待社会责任标准的作用，将其看作企业商业意识的边缘概念转变成持续竞争力的核心概念，推动企业在生产工艺、生产技术与员工福利方面的改革，推动企业提高回馈社会的意识、道德贸易的意识。只有这样，才能使我国房地产企业在全球化竞争中走得更远、走得更好，才能在国际竞争中逐渐获得优势。

五、房地产企业推行社会责任会计的难点及对策

( 一 )房地产企业推行社会责任会计的困难外部环境因素来看，主要体现在如下方面：第一，企业社会责任意识观念淡薄，传统会计把企业看成是一个单纯的、完全独立的经济实体，因而企业的宗旨在于创造最大的经济利润。利润被认为是企业对社会贡献的唯一目标，而忽视了对社会的责任;第二，社会责任的履行从法律上看，属于义务的范畴。在我国，这一系列的法律制度还有很多空缺，虽然己制定了《反不正当竞争法》、《产品质量法》、《消费者权益保护法》等法律法规，但仍未全面的规定企业必须履行社会责任的内容，造成我国实施社会责任会计没有法律依据，或主观随意性大，给具体实施造成很大障碍;第三，与以往会计核算内容相比，社会责任会计所要求的内容更为广泛，性质更为复杂，这样造成的结果是企业要花费大量的精力提供社会责任信息，致使企业提供责任信息的成本过高，尤其是对一些小型企业而言，甚至超过其提供这些责任信息的最终产出，极大地影响了企业建立社会责任会计的积极性。第四，我国会计人员素质不高，尤其是理论方面的知识缺乏，有的单位的主要会计人员甚至仅为初中水平。我们不能否认这批人员能完成传统会计要求的简单的账务工作，但这样低的理论水平，是难以做好企业理财帮手，更谈不上协助社会真实、完整、准确地反映其社会责任信息的。企业实行社会责任会计的理论障碍，具体表现为：一是目前关于企业应承担的社会责任具体内容的界定不清，存在很多的争议，这将直接影响到我国社会责任会计的推行和发展。二是社会负债的估计问题(计量问题)始终成为制约其发展和运用的“瓶颈”要素，自然资源的消耗要计量收费且能使大家都接受，这也是社会责任会计研究中的一个比较困难的问题。三是社会责任会计与传统会计下的企业经济行为存在明显的不同，会计的计量模式，研究的对象，在会计假设、会计原则、核算方法和报表模式等方面均存在着不同，这些不同之处应如何处理，如何使社会责任会计信息的使用人接受，也将成为我国推行社会责任会计时所遇到的难题。四是企业在社会责任会计信息的披露方面还存在不少的问题，如会计基础型处于次要地位，而非会计基础型居主导地位;在披露工具上，还缺乏对社会责任会计信息进行独立报告的意识等。

( 二 )房地产企业推行社会责任会计的对策首先，加强宣传，提高企业的社会责任意识。其一，应在房地产企业界广泛开展社会责任的讨论和教育，提高企业领导者社会责任意识，让其认识到企业是否履行其相应的社会责任，关系到企业的生存和发展。其二，加强对房地产企业相关利益人的宣传。企业是否承担和履行社会责任对他们有着直接或间接的影响。提高这些相关利益人的社会责任意识，就会形成一个促进社会进步的良好企业外部环境。其三，加强对社会公众的宣传，使社会各界意识到社会责任的重要性。让“只愿向社会索取，而不愿向社会回报”的房地产企业难以发展，让其产品在市场上缺乏竞争力。其次，加强社会责任会计的教育工作，提高会计人员的素质。社会责任会计不同于传统的财务会计，在会计要素的确认计量和披露方面具有很强的针对性和特殊性。相对于大型企业来讲，中小企业在会计核算和会计管理方面本来就比较薄弱，因此在实施社会责任会计的过程中，必须有针对性地对中小企业会计人员进行全面系统的培训。首先要使广大会计人员真正认识到社会责任会计的重要性和迫切性，树立企业社会化的思想，从更宏观的角度把握社会责任会计的实施。其次要使中小企业会计人员明确社会责任会计实际工作的具体内容和会计核算要求，使企业社会责任会计的内容更具真实性、可靠性、可比性，使会计能够真正考核企业社会责任履行情况，规范企业行为，促进企业的可持续发展。再次，加强社会责任会计立法，建立社会责任会计准则和制度。由于社会责任会计在我国起步较晚，对这一领域的理论和实务还缺乏系统的研究与总结。在这种情况下，应吸收、借鉴西方会计界、企业界的理论成果与实践经验，结合我国的具体情况，参照目前制定企业会计准则与行业会计制度的基本程序，研究制定社会责任会计准则及制度。通过加强立法工作，以及建立和完善社会责任会计准则和制度，从法律上规定企业应提供社会责任信息的法律义务，并对企业损害社会利益的行为进行处罚，促使企业调整生产经营行为，以良好的形象进入市场，从而实现房地产企业经济效益与社会效益的双丰收。最后，建立社会监督体系。应建立社会监督体系，发挥新闻媒体及消费者协会、工会等社会群众团体的作用，形成全方位的监督企业承担责任的社会环境。充分发挥社会各界对房地产企业社会责任会计的监督作用，新闻媒体应加大对违反《劳动法》、《安全生产法》，《环境保护法》等法律、价格欺诈、坑害消费者利益、拒不承担社会责任的房地产企业的曝光力度。消费者协会鼓励和倡导消费者购买优秀“企业公民”开发的住宅商品，抵制缺乏社会责任的房地产企业开发的产品。同时加大对房地产企业推行社会责任会计正面典型的报道，通过舆论对正确信息的传递和理性取向的弘扬，减少企业及其员工道德活动的盲目性，促成房地产企业行为朝着社会理性所要求的方向进行。

本文对房地产企业社会责任会计内容，实施社会责任会计的意义，在我国房地产企业推行社会责任会计难点以及相应的对策等方面进行了分析研究，具有一定的创新性：第一，从20世纪80年代，我国房地产发展以来，尤其是1998年以来，房地产市场发展突飞猛进，致使房地产市场的畸形发展与构建和谐社会目标严重背离，社会对房地产企业的社会评价明显下滑，社会要求房地产企业承担相应社会责任的呼声越发强烈。而之前，会计界对房地产企业的社会责任会计研究基本一片空白，通过本文对房地产企业的社会责任会计研究，在一定程度上丰富了我国社会责任会计研究的内容。第二，社会责任会计的具体核算内容是基于企业应承担的社会责任而引起的经济活动，因此，企业的社会责任具体内容是社会责任会计的主要核算和披露的信息。本文通过对我国房地产企业具体情况的分析，指出我国房地产企业社会责任的内容，并对其进行了分级，进而提出了房地产企业社会责任会计的具体核算内容。

参考文献：

[1][日]日番田嘉一郎：《新版会计学大辞典》，中国展望出版社1986年版。

[2]唐建：《我国社会责任会计研究》，《西南大学硕士学位论文》2006年。

[3]赵璐、祝锡萍：《中小企业社会责任会计研究》，《财会通讯(综合下)》2009年第4期。

[4]托尼·蒂克：《企业社会会计》，中国社会科学出版社1984年版。

[5]特雷佛·干布林：《社会会计学》，上海三联书店1984年版。

[6]阿伦·肯尼迪：《西方企业文化》，中国对外翻译出版社1984年版。

[7]艾哈麦德·里亚西：《会计理论(第四版)》，上海财经大学出版社2004年版。

[8]汪冬梅等：《我国上市公司社会责任与企业价值关联性分析》，《海南大学学报》2008年第10期。

[9]陈讯、韩亚琴：《企业社会责任分级模型及其应用》，《中国工业经济》2005 年第9 期。

(编辑 聂慧丽)

作者：龙丽霞

第四篇：房地产企业会计核算相关问题探讨

【摘要】 随着我国经济的迅速发展，房地产企业也如雨后春笋般涌现，已成为国民经济的支柱，但由于房地产行业具有开发周期长，投入资金巨大等特点，使房地产企业在会计核算方面存在一些问题，越来越不能满足市场发展的需要。本文通过探讨房地产企业会计核算的特点，指出房地产企业在会计核算中存在的问题，提出了相应的改进措施。

【关键词】 房地产企业 会计核算 特点 措施

一、房地产企业生产经营的特点

作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。

1、对开发成本的核算

这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析;决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算;当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。

2、对收入的核算

房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。

3、对应缴税款的核算

我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。

4、对利息支出的核算

在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。

二、房地产企业会计核算存在的问题

很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。

1、会计科目设置不科学、不合理

当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。

2、会计信息风险披露不足

房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。

3、房地产企业商品成本与售价不配比

首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。

三、加强房地产企业会计核算的措施

1、合理设置会计科目

科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。

2、加强现金收付的实现功能

收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险;二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。

3、扩大房地产企业信息披露范围

一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。

4、完善房地产企业收入核算

一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。

【参考文献】

[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012(11).

[2] 夏亚欣：基于房地产企业会计核算中的问题及处理措施分析[J].中国外资，2012(24).

[3] 吕孝侠：房地产企业会计核算问题探讨[J].中国乡镇企业会计，2011(2).

作者：杨忠光

第五篇：房地产企业会计内部控制探究

【摘 要】本文以房地产企业为立足点，以会计内控机制为研究对象，通过探讨当前我国房地产企业实施会计内控的必要性，分析了该类企业对会计内控机制的实施现状，提出了改革与发展的相关建议。希望能够为我国房地产企业的未来发展略尽绵薄之力。

【关键词】房地产企业;财务管理;内部控制;现状;改革

一、问题的提出

无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高;而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言，内部控制環境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过企业文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手，健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助ERP软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过ERP实现流通与共享。同时，借助ERP系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会計内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献：

[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[J]. 华章. 2015 (11) .

[2] 秘琰. 刍议房地产企业的内控制度[J]. 财经界(学术版). 2015(04) .

[3] 袁涛. 内控制度对企业的重要性[J]. 时代经贸(中旬刊). 2015(S8) .

作者：王文义