万达集团桂林高新万达广场
项目评估
专业：财务管理
姓名：郭新宇
学号：
201313005131 万达集团桂林高新万达广场项目评估
一、概况
(一)公司概括
大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2012年5月21日大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达以26亿美元并购AMC。北京时间2012年9月5日凌晨，万达集团宣布完成对AMC娱乐控股公司价值26亿美元的收购，成为全球最大影院运营商。
万达集团2013年收入1866亿元，创造连续8年增长30%。2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。 2015年万达集团资产达到6340亿元,年
收入2901.6亿元,2016年1月12日，万达集团以35亿美元(约合230亿元人民币)收购美国传奇娱乐公司的大部分股份，这是2016年国内影视行业第一起投资并购案，这也是电影史上，中国企业在外国的最大一笔并购投资。[3] 据了解，万达已经在超过10多个国家进行了投资，目前实现总体投资超过150亿美元，其中在美国的投资已经超过了100亿美元。国际化发展方面，正在实施“2211”工程，即到2020年，万达资产达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入1000亿美元，净利润达到100亿美元，30%以上的收入要来自海外。
(二)项目概括
项目占地约110亩，总建筑面积约33万平方米，项目总投资约50亿人民币位于七星区穿山东路与环城南路交汇处的桂林高新万达广场，将量身打造为集商业、旅游、餐饮、休闲娱乐于一体的，在桂林档次最高、体量最大、业态最优、品牌最多的国际化城市综合体，更涵盖了商业街、大型购物中心、精品soho、高档住宅等业态等，从商业、娱乐、文化、居住、商务、聚会等全方位满足人们一站式消费需求，开创比肩北京、上海、广州等一线城市的都会新生活!对于桂林完善城市功能、提升城市品位、加快现代服务业发展、增强综合竞争力和对外影响力等方面，都将产生积极而深远的影响。万达广场将成为桂林市新的城市中心，成为桂林市地标性建筑，填补桂林市大型商业中心的空白。 作为亚洲第一不动产运营商、中国商业地产领军企业、中国民营经济500强的万达集团，在桂林投资300亿元，建设桂林万达文化旅游城和桂林高新万达广场项目，是桂林市加快推进旅游胜地建设步伐以来，最具影响力和助推力的标志性项目。高新区坚持把万达广场等重点项目建设作为提升全区经济增长和效益的“牛鼻子”，作为群众路线教育实践活动的重要内容来抓，举全区之力进行攻坚，直接推动机关干部转变工作作风，深入项目工地一线，为民办实事，为企业解决实际困难。
二、对项目建设必要性的评估
桂林作为广西著名的旅游胜地，每年的客流量都是非常惊人的，聚集来自四方的游客到此游玩。高新万达广场的坐落其运营模式，越来越凸显企业的创新理念。而消费者也可以在万达广场享受到更多高品质服务。顾客和游客可以在万达广场购物就餐，或是K歌看电影„„多元互补的业态组合，再加上万达商管定期举办旺场活动，既保障了万达广场客流量居高不下，也对游客增加了更多的去处，更是对增加了桂林客流量的容纳性。一方面对游客来说大大增加对桂林旅游好感，另外一方面对桂林的建设起到促进作用，更是拉动了经济增长。
同时，万达商管还致力打造家庭型消费平台，万达广场不仅是孩子们的乐园，更是年轻人的浪漫约会地，还是中老年人的放松、享受之所。
万达广场的建设完善基础设施，提升城市功能，推动市区大发展，优化城市环境，改善城市面貌，提升城市品味。所以说，为了桂林更快更好的发展，项目的建设是非常有必要的。
三、建设条件评估
(一)建设位置位于七星区穿山东路与环城南路交汇处，在桂林传统高端住宅区三里店板块，桂林七星区穿山东路与环城南路黄金交汇处，交通便利，有利于拉动周边经济增长，丰富周边居民生活体验，满足更多了更多生活需求选择，更是方便了交通。
(二)位于离市中心不远，交通便利，方便各地游客前去，而且桂林的公交车差不多都覆盖整个城市了，所以说此处选址非常有利于增强市区的客流量，拉动经济的快速增长。
(三)建设位置周边学校，涵盖了小学，中学，高中，大学对于学生来说他不仅起到周末游玩，享乐，约会的作用，同时更是丰富了校园外生活的体验。对于老年人来说更是晚年放松，享乐的好地方。
(四)万达的建设不仅合理利用土地资源，保护周边环境，优化空气质量，方便交通。在万达的不远处就是漓江边，游客享乐完后就可以很方便的到漓江欣赏漓江的优美，也还可以乘舟泛湖体验漓江的魅力，起到非常好的旅游景点客流量增加的促进作用。
四、建设评估
(一)建设地图
(二)评估意见
由以上的万达坐落位置地图可见桂林高新万达广场系万达集团进入桂林市投资开发的第一个项目，这个项目占地约110亩，总建筑面积约33万平方米，将建成集大型购物中心，大型娱乐中心、五星级影院、soho公寓、住宅于一体大型城市综合体。万达广场建成开业后，将成为桂林市新的城市中心，成为桂林市地标性建筑、全面填补桂林市大型商业中心的空白。中电科桂林光电子光通信科技创新与产业化项目，是2014年自治区层面统筹推进的重大项目之一。项目占地约700亩，规划总投资约20亿元，分三期建设。计划2016年6月底前完成第一期投资，形成年产2万部光通信整机和10万件光电器件与模块生产能力。计划2018年底前完成全部投资建设，投产后可实现营业收入80亿元，提供5000个以上就业岗位。桂林市委书记赵乐秦说，万达集团在桂林共投资30亿元，建设桂林万达文化旅游城和桂林高新万达广场项目，这对桂林市加快推进旅游胜地建设具有十分重要的意义，对提升桂林高新区发展速度、增强高新区经济发展后劲，必将起到积极而重要的推动作用。他表示，中电科桂林光电子光通信科技创新与产业化项目建成后，将成为国内最先进的光通信核心技术研发中心，成为华南、西南经济圈一流的光电子光通信科技与产业化基地，更是带动桂林电子信息产业化发展的强力引擎，对桂林市加快电子信息产业化发展具有十分重要的意义。所以说高新万达坐落对于桂林发展起到非常巨大的作用。
五、企业经济效益评估
万达广场就是城市的中心!为什么这么说呢?因为它构建城市地标、激发区域潜能、提高市民生活质量、提供大量就业岗位、创造巨额稳定税收„„辉煌27年，进驻110余城，万达集团成功打造140余座城市地标，计划未来10年内建设1000座万达广场。随着万达的战略性提升和规模化扩张，人们已经将万达广场与“城市中心”划上等号，而一个又一个的既定事实证明万达广场的成功绝不是靠运气。
作为全国商业地产的龙头老大，拥有27年房地产开发经验，其中15年的商业地产开发经验，旗下有万达商业、文化产业、电子商务、金融产业这四大支柱产业。在全国有140个万达广场，已经开业113个，现已成为全球最大不动产企业。背后有五大国有银行巨额授信作为强力后盾且贷款获国家特批绿色通道，5亿之内无需审批。出于对万达的信任，目前万达广场项目的地块选址已经无须自己寻找，都是由当地政府挑选最好的地块供万达选择。不仅如此，专业资源更是其缔造城市中心的根本保证。万达拥有中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。同时又拥有中国最大、亚洲第一的金牌连锁商业经营管理企业，拥有卓越的商业人才团队、丰富的品牌商业资源、科学的运营管理模式以及专业的设备管理能力，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势。确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。
除此之外，万达正凭借令行业望尘莫及，令投资者疯狂膜拜的杀手锏——“万达速度”，创造一个又一个建筑奇迹。以开发区万达广场为例，32万平米的建筑体量，2015年7月7日拿地，2016年12月23日将实现上百个品牌满铺开业，这种速度在全国的开发商当中是绝无仅有的。
纵观各地万达广场的出现，不仅实现了城市新旧空间的结构性重组以及城市功能的优化，解决了老城区、新城区的经济新增长点和后续支撑点，同时也在促进该区域商业业态升级。它不仅极大地便利了当地居民的生活，更为当地经济发展注入新的活力。
事实一次次证明，万达广场具备促进区域升级、提升板块价值的独特魅力，8月15日开发区万达广场营销中心盛装绽放，当天就有3800多名客户涌入，创造开发区楼市奇迹。所以说万达的到来无疑给桂林带来了春天。
六、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断，为投资决策提供依据。把资金的时间价值纳入到盈亏平衡分析中，将项目盈亏平衡状态定义为净现值等于零的状态，便能将资金的时间价值考虑在盈亏平衡分析内，变静态盈亏平衡分析为动态盈亏平衡分析。由于净现值的经济实质是项目在整个经济计算期内可以获得的、超过基准收益水平的、以现值表示的超额净收益，所以，净现值等于零意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益，实现了资金的基本水平的保值和真正意义的“盈亏平衡”。动态盈亏平衡分析不仅考虑了资金的时间价值，而且可以根据企业所要求的不同的基准收益率确定不同的盈亏平衡点，使企业的投资决策和经营决策更全面、更准确，从而提高项目投资决策的科学性和可靠性。
就目前该项目没有查到相关的盈亏的资料，没办法详细的计算出来，但是我详细作为中国龙头企业，在桂林开发万达广场肯定会带来巨大的收益。
七、总评估 万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业88座万达广场，持有物业面积规模全球第二，计划到2014年开业109座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场历经10年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市商业中心。万达广场是企业效益和社会效益的高度统一，产生四大社会效益：
一、完善城市功能;
二、提升城市商业档次;
三、新增大量稳定就业岗位;
四、创造持续的巨额税收。作为桂林“重中之重”项目不仅得到桂林政府的大力支持更是受到广大桂林人民的大力欢迎，它的坐落大力的提升了桂林发展速度，拉动经济的快速增长，丰富了居民的生活体验，使交通更加便利，更是提高了桂林的知名度，活跃了桂林的文化景点的热度，增加了桂林旅游的客流量，增加更多就业岗位，减少失业人群等有利作用。所以说对于万达广场建设的项目的评估具有非常意义的作用。
万达广场的招商绝招
大连万达集团自开始做商业地产至今已经有十年的时间。目前，已在全国开业的万达广场达达近百个。万达广场基本上是开一个火一个，自进军商业地产以来，其租金、物业管理费的年收缴率都在99%以上。万达的成功不是偶然，相对较长时间的行业专注形成了万达今天的宏大规模，也在跌跌撞撞中探索总结出了一条符合中国商业地产发展的规律、并以此建立了万达独特的商业模式。
万达的成功，很大程度上依赖于它招商的成功。在万达广场的招商中，主要有四个方面的策略值得投资者借鉴和学习。 绝招之一：品牌企业优先招
招商有两种，一种是品牌企业，比如超市包括沃尔玛、家乐福、百盛等，电器包括苏宁、国美等，这些企业都是大家在生活中耳闻目睹，十分熟悉的。另一种则是名气差的小企业。从招商看，品牌企业给的租金不如小企业给的多，但由于小企业风险比较大，租金交付也比较差，经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，会引起麻烦。因而，万达在招商中有一条重要的原则，就是多关注品牌企业，多招品牌企业，不招新成立的企业。 绝招之二：营业店铺，以主带次
就是将相当一部分面积拿出来招主力店，比如一个十万平米的购物中心，要拿5万平米出来安排主力店。所谓主力店，就是超市、百货、家电、影院、溜冰场等等占地面积至少几千平米的店。曾有一个购物中心，开业时非常火，把整个高速公路堵塞了好几个小时，造成很多国际航班误点，因为这条高速公路是到机场的，路全堵死了。但是
一、两年以后，这个购物中心惨淡经营，几乎关掉。分析研究这个购物中心之所以不成功，很重要的因素就是没有主力店，全部都是中小店铺，两、三百平米一个。中小店铺虽然交付的租金较高，但存在着抗风险能力太差的缺点。 中小店铺有一个共同的特点，就是“可以同甘，不能共苦”。这种店铺好的时候没有问题，商家挖空心思想进来，甚至是行贿也要进来。但是在培育期，或者培育期后出一点问题，这种店铺就不行，容易出现关门走人的现象，影响购物中心的整体氛围。但如果是大的主力店，它就不能走了，因为大主力店进来后要进行较大的设施投资，不可能遇到一点困难就撤出。这种主力店稳定性较好。所以万达在招商中，通常要拿出较多的面积，安排大大小小的主力店，起着稳定场子、增强号召力的作用。剩下的那一部分再给中小店铺。这样才使购物中心做到一开就比较稳定，或者说即使遇到困难，不至于关掉。 绝招之三：多种业态优势互补
低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补。一个十万平米的购物中心，都想一平米月租金达100-300元的高租金业态，也就是服装、珠宝、化妆品、鞋帽等等，但是如果购物中心绝大部分都是这样的业态，就容易同质化。这样的业态，在一些核心地段和主流商圈，可能还活得下去。在稍微差一点的地段，就难以活下去。怎么办呢?万达的招商有一条强制性的规定，就是零售业态不能超过50%，也就是钱多的店最多50-60%。低租金的业态，要占到一半以上。低租金的业态，就是电影院、溜冰场、电玩城、健身中心、酒楼等等，平均在中国市场上大概都是一平米月租金50元钱以下，再高就撑不住了。
在运营、发展中不难发现，只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够带来客流，使场子充满活力。凡是租金低的业态，往往是人流多的业态，电影院、卡拉OK、溜冰场等，租金不高，人气旺，年轻人多。这些客户目标群，能够带动其它高、中、低人流，促使场子稳定。如果说整个场子都是服装、化妆品，就同质化了，基本上就离关门不远了。所以，在招商时，一定要舍得拿出一定的营业面积，租给这些低租金的商业业态。同时要有所不同，不能说做两个电影院，一个业态选一个，避免恶性竞争。运营商业地产就像一个配菜的师傅，要了解各个零售业态，知道配什么样的业态更好、更合适。 绝招之四：餐饮业态要突出
购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的。万达广场有一个特点，就是全国开业的和即将开业的，都有一到两家主力业态、面积至少几千平米的酒楼，有相当比重的餐饮业态。室内步行街，如果是三层，第三层全部是餐饮，可能还会更多。如果是四层，上两层肯定是餐饮。再加上必胜客、肯德基等，餐饮业态在万达广场中极其突出。 为什么要多招餐饮业态呢?这是中国国情所决定的。中国人就是好吃，“民以食为天”，中国各种菜系，菜谱超过一万道。所以，餐饮是能够吸引人流、具有号召力的重要业态。但是餐饮有一个毛病，租金低、油烟味比较大。因此，一般把餐饮放在最高的楼层、位置比较差的地方，形成一种“瀑布”效应，使场子人气更旺。在万达购物中心的招商中，就明确要求了租赁面积的20-25%要做餐饮。总而言之，做好招商是要讲辩证法，有长期经营的心态才能做好。只有重视招低租金的业态，才会得到高租金、长期稳定的现金流，商场才会火。如果只追求高租金，谁给钱多就招谁，这个购物中心是很难成功的。
商业地产精选
〖万达商管〗万达广场交通组织与管控设计
一.交通评估与规划
游戏---
世界上最大的植物迷宫创建于安德尔河畔的海纳安德尔，里面种的是向日葵，每年冬天，农夫们会重新设计并播种，到了春天就又长出一个全新的迷宫图案。1996年开园时，有85,000多人试图走出这片10英亩的迷宫.
商业地产精选
最有名的传统树篱迷宫
阿什科姆迷宫是澳大利亚最古老和最有名的传统树篱迷宫，位于肖雷汉姆东面的莫宁顿半岛。树篱迷宫里种植了1000多棵柏树，有数千平方米的道路。用了217个品种的蔷薇与1200个以上的灌木丛，形成了3米高2米宽的墙。现在，每年剪辑3次树篱，保持曲线优美，将喜悦和激励傳達出來
意大利皮萨尔别墅花园迷宫创建于18世纪初，被誉为是一个最复杂的迷宫世界。它座落在威尼斯郊外的皮萨尔别墅，据传说，1807年拿破仑一世曾经迷失迷失在這裡.
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1、交通规划关注要点---与外界的连通
①区域交通状况分析、评估; ②周边市政交通规划(3~5年); ③交通流量分析与预测; ④交通动线规划; ⑤停车场货运路线; ⑥停车位配建数量;
⑦出入口数量、位置、宽度。
2、交通规划管控要点
① 扩初设计阶段完成交通评价报告;
交评单位资质为交通规划甲级资质;
交评报告委托政府部门进行审核
② 施工图完成后，立即委托专业交通设计单位(交 通规划设计进行交通设计(交通规划甲级资质)
二、交通动线设计与管控
1、交通动线设计关注要点---内部循环：
商业地产精选
① 本项目停车场出入口数量、流向、宽度
② 货运通道、垃圾运输通道---货运平台、货运电梯、垃圾房位置 ③ 交通主动线是否流畅
④ 司机平均泊车时间(入口至寻找到空位时间) ⑤ 司机平均寻车时间(电梯口至上车时间) ⑥ 不同时段车辆进、出流量(峰、平、谷) ⑦ 车辆平均滞留时间
⑧停车管理系统关键参数--放行速度
2、交通动线设计管控要点
流程：项目公司委托专业公司动线设计---商管总部确认---规划院
三、交通导视设计与管控 顾客需求：
交通规则---入场、行驶、出场 空间定位---建立相对坐标体系 目标指引---进场目标、离场寻车
导视设计：
颜色分区---约200-250位/区 空中吊牌---交通规则 墙面信息---相对坐标点
辅助信息---柱面指示、电梯指示等
2010年 6月 10日 厦门搜房网
[摘要] 从占据“龙眼”位置到再造一个新城市中心，万达创立商业地产的8年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了磨难和艰辛，但也取得了成功，凭着万达人极强的市场把握能力和运作实力，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……
从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新城市中心，万达创立商业地产的8年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功，凭着对中国商业地产开发的万丈雄心和万达人极强的市场把握能力和运作实力，当万达再一次占领顶峰，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……在总结这段惊心动魄的经历时，王健林董事长将这个过程称为一次“涅磐”，一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的“凤凰涅磐”!
起步期：万达商业地产第一代 单店模式 以销售平衡现金流
2001年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金宝地，一栋栋单体楼拔地而起，在这些城市业已存在的黄金地段，在这些城市发展多年沉淀下来的核心商圈位置，这些栋栋总面积5万平方米左右，地上地下共五层的新商业业态的出现，引起了当时城市地产发展的极大轰动，一些分割销售的小店铺也在投资者中引起了不小的波澜，加上作为配套的停车场、用以吸引人流的超市、可以留住人流的电影城，这一新兴商业模式的出现在当时为很多资金实力雄厚的投资者所热捧，这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式的外在表现，也称“单店模式”。
单打独斗 经营无法形成合力
经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”，在这样的竞争形势下，业主不单要担心同区域以及同行业的竞争，还要担心同一地理位置下不同行业的竞争，人流分散、混乱严重影响了这些商铺后期的盈利，由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛，此时，一直对市场进行着密切观察和详细研究的万达很快做出了调整，提出了万达商业地产发展的第二代开发模式——纯商业组合店。
发展期：万达商业地产第二代 组合店模式 业态布局尚欠火候
看到第一代商业地产开发模式在实践应用中遇到的一些市场抗力，果断的万达人迅速调整“作战思路”，为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足而引进了更多的主力店和不同商业业态，以期以各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。此时，万达商业地产第二代开发模式开始走入人们的生活。在表现形式上，万达商业地产第二代开发模式比第一代有了长足的进步，如项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加，业态上也在超市、影院等基础上引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。在当时的南宁、武汉、天津、哈尔滨、沈阳、大连等六个城市，这个新一代的商业开发模式的出现，再度引起人们的关注。但在经营中发现，主力店吸引来的大量人流、客流在走出百货店、超市等大经营场所后，并没有流向小业主的商铺，经营者们过高的期望值并没有如期实现。在后来总结经验时，王健林董事长一针见血的指出，万达的第二代商业开发模式仍然没有把握住商业地产的精髓，卖商铺绝不是商业地产!
主力店各踞一方 未形成人流的有效流动 在第一代商业模式和第二代商业模式发展演变的过程中，万达人始终没有放弃对成功商业模式的探索，并一直在对现有商业模式进行研究和调整。因为第二代商业地产开发模式仅仅是几大主力店的简单组合，各主力店各执一方，分散经营，并没有形成对整个万达广场消费人流的有效吸引和集中，且广场没有室内步行街的设计，主力店的作用仅仅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能将他们吸引至小业主的商铺中去，导致整个项目没有灵魂，店与店之间没有有效互动。此外，对于项目的纯商业定位，也导致整个项目商业氛围浓郁，与之相互动的文化、娱乐、体育、酒店等其他的与商业消费相配合的休闲消费环境没有有效建立，加上项目零售类比例偏大，也使项目的中心偏离了商业地产的经营重心。
成熟期：万达商业地产第三代 综合体，开始创造新城市中心
万达城市综合体效果图
万达商业地产第三代商业模式代表城市： 上海
上海五角场万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。
开业时间：2006年12月24日
主力店：沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城大型室内步行街。 开业时招商满场率：95%
目前日客流量：30万 北京
北京CBD万达广场位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，属于长安街上非常有特色的标志性建筑。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业广场面积22万平方米。
开业时间：2006年12月26日
主力店：沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、北京万达索菲特大饭店。 开业时招商满场率：95% 目前日客流量：25万 宁波
宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，也是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目总建筑面积60万平方米，其中商业广场面积35万平方米。
主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城。 开业时间：2006年12月22日 开业时招商满场率：100% 目前日客流量：10万人 成都
成都锦华路万达广场位于成都市锦江区,万达开业后不久，这里便成为新的城市商业中心。项目总建筑面积约40万平方米,其中商业广场面积26万平方米，引入等十余家主力店。 开业时间：2007年12月23日
主力店：伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城、美国百胜餐饮、麦当劳、国美电器、大歌星KTV、韦德伍斯健身、快乐老家火锅等 开业时招商满场率：98%
目前日客流量：30万
在总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性，万达进入了第三代万达广场的开发。
在对第三代万达商业地产开发模式进行总结时，王健林董事长将其概念称为“城市综合体”。之所以这样命名，是因为在万达第三代商业模式下，万达广场可以称得上包罗万象，无所不能，一个巨大的综合体里有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓，住宅、更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合;同时，第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街。几大主力店不再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上消费者都可以到达任何店内，在万达广场的整体布局上，这条步行街实现了建筑体平面立体的互动，成为万达在商业地产设计上的最大创新。在此基础上，各地万达广场都进行了适合于本地特点的设计上的不同创新，确保了万达广场在开发建设上的持久、旺盛的生命力。
新商业模式 适应趋势 引领趋势 万达的创新，其实也是一种迈向国际的创新，城市综合体中组合了住宅、写字楼、公寓、酒店等业态，里面增加了文化、健身、餐饮、娱乐等内容，所有这些组合，不但被国际所认可，同时也符合国情。
在国外，此类大型商业地产项目往往建在郊区，且多采用一条步行街、两个主力店的模式，为习惯“车轮消费”的国外消费者提供服务，而在中国，很多消费者更喜欢到市区购物消费，文化上的差异要求商业从业人员也要考虑消费者的消费习惯，正是基于此，万达把国外的室内商业步行街引入中国商业地产模式，并在步行街上设计各类品牌商铺，达成了中国商业地产的国际化发展趋势。
当一个个万达广场作为一个个城市中心存在的时候，我们不得不承认，万达的战略、万达的速度、万达的商业模式包括万达的选址方略，都可以称得上是目前中国商业地产企业中运作的最成功的，他也在引领着中国商业地产发展的全新方向。
[项目链接]
厦门湖里万达广场拟斥资50亿元，打造厦门首个聚万千商机，集商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等设施为一体，融购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种一级功能的大型城市综合体。
万达文华酒店参观感受
——项目行政 付琳
太原万达文华酒店隶属于万达集团旗下超五星级酒店，与淮安、宁德、长沙、漳州、泉州共同构成顶级的万达酒店体系，而今年逐步增设的十家同类型酒店，也不同程度的彰显了万达集团的各项综合实力。
当您步入万达文华酒店时，会被他恢弘大气的气势所震撼。酒店前厅的设计风格融合山西当地风俗，大气中又不失婉约，让您感受到北方豪迈广博特性的同时，又有温馨、像回到家的感觉。
大厅左侧的自助餐厅汇集各地美食，让您无需周游列国，就可以同样品尝到各地美食。暖色系的灯光与曼妙的音乐相结合，让您感受到食物之外的美妙，不仅仅带给您味觉上的触动，更会牵引您的视觉与听觉，一同享受这场饕餮盛宴。
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25层顶层的行政酒廊，为商务人士提供休闲办公的场所，您可以在这里选择办公与茶歇。提前2小时预约的会议室将为您的集中办公提供便利。
华都酒店万达店开业筹备计划
(行政人事部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日)
(1)各相关部门经理必须最终招聘到位;各部门领班、主管陆续招聘到位。
(2)采取最有效的方式进行首次大规模招聘，大部门员工争取在开业筹备第一阶段招聘到位。
(3)如有必要，开始拟定外地招聘实习员工的计划，以弥补本地招聘的不足，组织做好实习协议书的签订。
(4)配合各营业部门做好招聘工作的组织，招聘资料的整理和建档、存档工作。 (5)开始拟定各部门酒店员工的理论培训计划和培训内容。 (6)确定酒店《员工手册》内容，并向财务部采购申请印刷。
(7)根据酒店开业筹备情况，准备开业培训所需场地以及必须物品、设备。
(8)建立内部会议记录制度，对筹建期间所有工程、采购、人事等各项专题会议进行内容记录和存档。
(9)安排好酒店员工的住宿、用餐等后勤保障工作。 (10)建立员工宿舍、员工餐厅等管理制度。
二、酒店开业筹备第二阶段(2011年8月16日-2011年8月31日)
(1)根据招聘情况对于缺编岗位和人员进行第二次招聘。
(2)完成前期招聘的员工入店的相关手续办理，组织招聘员工的健康体检和《劳动合同》的签订。
(3)按照酒店公共课程培训计划，协助或督促培训老师做好培训工作，公共课程培训结束后，进行培训后的测试。
(4)根据培训情况进行岗位调整，以便各部门进行后续的岗位培训。 (5)建立完善酒店员工的考勤制度。
(6)根据酒店工资体制，确定员工岗位工资。
(7)开始进行酒店开业前各种营业性、规范性证件的申办、报批工作。
(8)与当地各职能管理部门联系，建立良好合作关系。协调与地方政府部门工作联络事务，如：酒店周边公建配套项目所需涉及的公安、消防、市政、环保、水电煤、电信、网络通讯、旅游、交通、卫生、社区、商业、劳动就业、文化等部门。
(9)保障公务用车的使用和调度。
(10)建立其他各项行政人事管理制度，并做好制度上墙。
(11)做好筹备期间的来访接待和会务接待，信函接转，文件印发等。
三、酒店开业筹备第三阶段(2011年9月1日-2011年9月24日) (1)基本完成酒店各部门员工的招聘工作，并对未完成的岗位继续招聘。 (2)对后续招聘人员继续进行入职培训等工作，完成各项人事手续的办理。 (3)完善员工宿舍管理，健全管理制度，加强督导和管理。
四、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日) (1)继续进行缺编人员的补招工作，进行酒店临时工的招录工作。 (2)进行员工劳动合同、实习合同等的签订工作。 (3)建立酒店员工人事档案、保险、社会福利档案等。 (4)完成酒店劳资预算。
(5)完成员工名牌、工作证的制作，进一步完善考勤制度。
(6)着手拟定开业庆典仪式的来宾名单方案，进行礼品的筹备工作，负责联络各方媒体的邀请(待定)。
(7)完成酒店各项营业证件的审批工作。
(8)建立酒店内部档案、文件资料的管理制度。 (9)确定酒店内绿色植物、花卉摆放方案。
五、酒店开业前两周(2011年10月4日-2011年10月18日) (1)加快完成酒店各项营业证件的审批工作。
(2)开始送开业邀请贵宾的邀请函，并落实人员到达情况。
(3)确认酒店礼品的到位情况。
(4)确认媒体的邀请情况。
(5)协助总经理完成其他重要接待事宜。
六、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
华都酒店万达店开业筹备计划
(营销部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日)
(1)开业筹备第一阶段期间可以根据情况进行一次整体性、覆盖面广的广告宣传活动。 (2)确定酒店整体营销方案、定价原则和价格策略。 (3)着手进行酒店的标牌和指示牌的设计方案。
二、酒店开业筹备第二阶段(2011年8月16日-2011年8月31日)
(1)完成各种对外宣传品、印刷品、客用宣传品、酒店服务指南等的设计和文字说明。 (2)开始进行餐厅菜单、酒水单的设计，如不具备条件，要请专业设计公司设计。 (3)拟定酒店开业仪式的策划方案，并与董事长讨论。
(4)了解当地餐饮、会议市场情况，拟定相应的餐饮营销方案。
(5)着手建立宾客关系、贵宾或会员的营销方案、客户档案管理计划等。 (6)协同财务部拟定各种性质客户的消费挂账协议。
三、酒店开业筹备第三阶段(2011年9月1日-2011年9月24日) (1)拟定酒店对外营销协议，开始搭建营销网络。
(2)对重点客户和目标市场开始进行初步的接洽和拜访。
(3)确定酒店宣传促销计划和预算，准备开始对外做广告宣传。 (4)确定酒店开业庆典策划方案，拟定开业庆典预算方案。 (5)进一步确定开业庆典方案，了解当地礼仪公司方面的情况。 (6)完成酒店内装饰布置方案，交报董事长签批。
四、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日) (1)根据营销计划做好前期的营销推广工作。
(2)完成酒店开业接待的策划方案酒店内部接待计划书。 (3)设计制作完成酒店开业宴会的邀请函、菜单。 (4)确定酒店开业前后的广告宣传方案和促销方案。
(5)确定各销售人员各自分管的细分市场，开始全面拜访客户。 (6)开始实施酒店内部装饰布置方案。
五、酒店开业前两周(2011年10月4日-2011年10月18日) (1)确定试营业庆典活动方案的各个细节。 (2)做好开业前的市场开拓工作。
六、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
华都酒店万达店开业筹备计划
(财务部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日) (1)拟定开业流动资金计划提供董事长参考，保证开业前后资金供给。 (2)着手配合行政人事部做好工资管理体系的建立。 (3)督促采购人员和使用部门确定库存物品的存量计划。 (4)完成仓库的前期准备工作及工作制度的建立。 (5)作好各部门二级库的前期准备工作。
二、酒店开业筹备第二阶段(2011年8月16日-2011年8月31日)
(1)编制完成酒店的经营预算及经营计划;建立完成酒店的财务制度、物品领用制度等。
(2)建立完善的仓库管理制度。
(3)建立物品采购计划审核等一系列财务管理制度。
(4)根据软件安装要求，确定前后台两套电脑系统的安装、培训计划。
(5)协调各部门做好电脑系统以及配套设备的采购数量和方案，其中包括酒店办公用电脑设备的配备数量。
(6)与当地银行建立业务联系，签订信用卡、外币兑换等的合作协议。 (7)与保险公司建立业务联系，签订合作协议。
(8)协调与当地工商、税务及会计师事务所等金融部门的关系，做好各项税费的缴纳等准备工作。
(9)办妥税务登记、会计登记、统计登记、银行开户、财务各类印章刻制等开业前财务专项手续。
三、酒店开业筹备第三阶段(2011年9月1日-2011年9月24日) (1)健全工作程序和标准，完善各项财务制度。 (2)完成各收银点的前期准备工作。 (3)制定酒店日常备用金使用总金额。
(4)开始组织进行各电脑系统的使用培训工作。
(5)配合采购部门落实开业用物品、物料的仓储工作。
四、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日) (1)完善和使用酒店正常营业会计制度。
(2)建立物品入库手续，保证酒店入库物资的安全。 (3)建立各部门固定资产的台帐管理。 (4)对财务人员进行酒店财务知识的培训。
(5)完成电脑系统的培训，收银员进行开业前的使用演练。
(6)根据前后台电脑系统设置的要求，开始进行各种参数的先期录入工作。 (7)申领酒店营业用发票。
(8)联络银行对各岗位收银员进行POS机使用培训。
五、酒店开业前两周(2011年10月4日-2011年10月18日) (1)联络银行进行酒店各营业点的POS机的安装和调试。
六、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
华都酒店万达店开业筹备计划
(采购部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日)
(1)根据各部门所提供的开业前物品采购清单进行整体归类。 (2)完成大宗、大类别物品采购进行供应商的确认。
(3)考察供应商资质，并开始看样、采购、订货;根据供货期陆续签订订货合同。 (4)各岗位员工服装的设计开始招标，陆续定样定稿。 (5)配合行政人事部进行《员工手册》、培训资料的印刷工作。
二、酒店开业筹备第二阶段(2011年8月16日-2011年8月31日)
(1)考察供应商资质，并开始看样、采购、订货;根据供货期陆续签订订货合同。 (2)配合各部门做好营业用表格和单据的印刷工作。 (3)着手准备零星物品的采购计划。
(4)确定各岗位服装样式，签定相关合同，并开始进行制做。 (5)酒店的标牌和指示牌的招标制作。
三、酒店开业筹备第三阶段(2011年9月1日-2011年9月24日)
(1)合理控制好大批量、大规模采购物品的到货时间，争取餐饮中固定资产类采购物品货到后直接进入相应部位。
(2)营业用、管理用印刷品需在此段时间内完成采购工作，以便于相关部门的使用和营业部门的培训需要。
(3)完成各种对外宣传品、印刷品、对客使用的印刷品等对外招标，签定相关合同。 (4)制定食品及酒水原料采购清单，了解物品、食品原材料供应商情况，并开始采购、订货和招标。
(5)了解酒店内绿色植物、花卉的采购或租用渠道，确定供应商。
四、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日) (1)酒店物品采购根据工程进度陆续到位，进行验收、入库工作。 (2)采购酒店开业用办公用品。
(3)确认所有的采购和招标物品、物料到位。如有漏项立即做出补货清单。 (4)确定酒店开业前后食品原材料的采购渠道、开始确定供应商。
五、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
华都酒店万达店开业筹备计划
(餐饮部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日)
(1)市场调查：深入了解当地市场的接受能力，同时为开业前进行准确的市场地位，菜单设计提供有效的资料。
(2)制定市场策略：在充分的市场调查基础上，了解竞争对手的客源市场和目标市场情况，作出自己的市场定位策略方案。
(3)根据工程提供的餐厅、厨房、仓库平面图，分析营运操作的合理性，并提出改进建议。了解餐厅的容量、面积，设计确定设备设施的配置及各项用品的配置数量。
(4)根据酒店工程进展状况，在酒店整体设计的基础上，熟悉各餐厅的位置、座位容量、餐厅装修设计方案、设施设备配备方案等，最终根据酒店日后经营管理需要提出建议和意见。
二、酒店开业筹备第二阶段(2011年8月16日-2011年8月31日) (1)进一步详细了解当地餐饮市场的状况。 (2)总厨师长进场。
(3)确定各餐厅菜系、菜单、酒水单等内容。
(4)根据设计方案，确定各餐厅的最大餐位数和餐位布置方案。 (5)确定各餐厅、宴会厅的内装饰和台面装饰设计。 (6)确定高档物品、高档食品原材料的采购计划。 (7)建立餐饮部二级库房管理制度。
三、酒店开业筹备第三阶段(2011年9月1日-2011年9月24日)
(1)按照酒店操作模式进行业务培训和演练。
(2)建立部门财产档案，对各部门物品建立固定资产清单。
(3)制定各楼层应配备物品表格，根据物品采购数量，进一步细化各餐厅用品的配备数量。
(4)各餐厅厨房应根据即定菜单，对厨师和服务人员进行菜品方面的培训，有条件的情况下，安排厨师进行操作培训。
(5)前台接待收银处的培训应集中在电脑系统操作方面。
四、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日) (1)所有的厨房设备及电器到位并完成调试。
(2)各餐厅根据情况安排试菜，编排酒店开业宴会的菜单。 (3)总厨师长对服务人员进行菜系、口味、推销等方面的培训。 (4)完成电脑系统的培训，并进行开业前的使用演练。 (5)前台部各岗位进行试运转。
(6)配合采购部做好员工服装的入库、分发、建档工作。
五、酒店开业前两周(2011年10月4日-2011年10月18日)
(1)对所有餐具、用具进行洗涤清洁，并分类存放，贵重物品等进行专人管理。 (2)各营业点做好各班组员工班次安排。 (3)制定个营业点工作交接日志。 (4)做好各餐厅的装饰工作。
(5)如有条件开始组织试菜，进一步培训员工的宴会服务。 (6)员工开始培训各餐厅菜单上的菜品。 (7)调试前台各系统设备运转无误。 (8)实施开业前酒店卫生清洁工作。
六、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
华都酒店万达店开业筹备计划
(工程部)
一、酒店开业筹备第一阶段(2011年8月1日-2011年8月15日)
(1)落实酒店装修进度，尽可能做到内、外装修工作在开业日前一周全部完成。 (2)落实各系统设备的安装、调试进度，要求水、电、气、空调、消防、监控等各系统可以在开业筹备第四阶段进入调试和试运转阶段;确保电梯、厨具等各种设备可以在开业筹备第四阶段完成安装和调试。
(3)协同总厨师长对酒店各餐厅厨房布局方案、厨具采购标准根据酒店定位标准进行确定，并交报董事长签批。
(4)协助完成厨房和餐厅的设施设备及供货和安装、调试。
(5)完成酒店员工宿舍、员工浴室、更衣室的内装修，并能够使用。
二、酒店开业筹备第四阶段(2011年9月25日-2011月10月18日)
(1)内外装修基本结束，开始进行细小范围内的修补。
(2)开始进行水、电、气、空调、消防、监控等各大系统的调试和试运转工作。 (3)各办公区域完成内装修，具备各部门在酒店现场办公的条件。
(4)各系统在调试期间由厂家对工程技术人员进行前期的技术培训和指导。
三、酒店开业前两周(2011年10月4日-2011年10月18日) (1)确保酒店各系统设备运转正常，工程及设备调试全面结束。 (2)酒店所有标示性指示牌安装完毕。
(3)组织相关部门员工进行酒店设备的使用培训。
四、开业前一周(2011年10月11日-2011年10月18日)
1、所有物资、设备设施投入试用。
2、在工程、人员和物品准备就绪后，为检验酒店软硬件的磨合质量，进行内部模拟试 运转，对出现的问题及时调整、改进。
3、各部门员工做好各分管区域的整理、清洁工作。
4、完成酒店内各区域装饰方案。
5、各部门根据酒店开业庆典接待计划，完成各自负责的工作，确保开业仪式顺利进行。
6、做好试营业前的最后装饰和准备工作。
7、进行开业庆典的活动彩排，仪式嘉宾名单、宴请菜单最终确认。
8、邀请有潜力客户至酒店进行试住。
9、行政人事部确认广告宣传媒体的稿件内容，以及联络媒体宣传报道诸事项。
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