《商业地产招商运营策划》课程教学改革: 真题真做
摘 要：开展商业地产招商运营策划课程教学改革的探索旨在改进该课程的教学方法，提高该门课程的教学效果。总结该课程开设以来的教学过程发现，商业地产招商运营课程在教学中存在教材陈旧、系统教学案例缺乏、学生开展招商运营策划课程实践困难等问题。研究结论和建议是加强《商业地产招商运营策划》课程的教材和教学案例的开发，以房地产公司正在实际运作的商业地产项目为背景，模拟招商运营情境，让学生在“真题真做”中掌握商业地产招商运营策划的流程和方法。
关键词：《商业地产招商运营策划》;真题真做;教学改革
过去的策划课程主要讲授的是住宅地产的前期策划和营销策划，商业地产项目招商运营策划课程受限于师资和教学资料缺乏的原因在人才培养方案中没有开设。随着我国房地产市场从新增住宅地产大规模开发转向存量房地产运营和管理，大量商业地产项目如社区底商、零售中心物业和写字楼需要专业招商和运营策划，因此开设《商业地产招商运营策划》课程必要性增加，一方面是拓展学生对商业地产知识的学习，另一方面是为学生在毕业时寻找和开拓新的就业岗位做好知识储备。
商业地产和住宅地产在规划设计层面、开发流程层面和利益分配层面都和住宅市场有很大不同，如在开发流程层面商业地产项目比住宅地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂，商业地产开发定位比住宅开发定位更加系统化，推广环节更具针对性，另外商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。鉴于商业地产开发和住宅地产开发有显著不同，因此需要开设专门的《商业地产招商运营策划》课程。开设该课程的目的是通过本课程的学习，使学生能够了解和掌握商业地产招商运营策划订立、执行和修订的流程和操作手段，熟悉商业地产公司招商运营策划业务的基本类型，并且能够运用所学知识分析和解决招商运营策划业务开展过程中的问题，使学生具备开展商业地产招商运营策划业务的基本技能。受限于教材陈旧、教学案例开发滞后、学生缺乏商业地产项目开发经历等原因，《商业地产招商运营策划》课程讲学困难重重，本研究希望总结过去该门课程教学经验，整理教学中存在的问题并提出改进课程教学的建议，以期能够为开设该门课程的教学单位提供借鉴和参考。
1 研究综述
房地产专业教学改革的论文非常丰富，各位专家学者从教学内容、教学方法改革、师生互动等多角度提出改建房地产专业课程教学的路径和方法。
1.1 “真题真做”可以培养学生解决实际问题的能力
李洋（2016）发现荷兰文德斯汉姆应用科学大学产品设计系的“全方位设计项目”实践教学课程采用“真题真做”可以让学生直接了解企业现实中的需求，能够培养生解决实际设计问题的能力。张爱国（2020）将教师亲自参与的纵向课题作为理论教学、实践教学和毕设教学的案例，让学生以纵向课题为题开展“真题真做”，教师从学生完成题目的过程中了解学生对知识的掌握情况，发现教学过程中的问题并及时做出调整，另一方面可以提升学生实践应用能力，达成“教、学、用”一体化的教学目标。
1.2 “真题真做”才能使用行业和市场的人才培养需求
金细簪（2019）在房地产营销课程教学改革研究中提出，情景模拟是有效提高学生实践能力的重要方法，同时能为学生熟悉岗位要求和适应社会发展提供支撑。郑慧开（2020）运用QFD理论对房地产营销策划课程进行教学改革，提出要充分运用经典案例教学法及实际项目教学法，通过实际项目的营销方案设计来不断提升学生的营销思维能力。赵玲（2017）提出房地产开发与经营管理教学要适应新常态背景下房地产市场的变化，培养的学生才能符合市场对房地产开发与经营管理人才的要求。
2 《商业地产招商运营策划》课程教学过程存在问题
《商业地产招商运营策划》课程是一门理论和实践结合非常紧密的课程，既需要房地产市场营销知识的基础，同时还需要策划理论、策划技术的支撑，在体量和价格定位中还需要统计知识和估价知识的辅助，因此前置理论的学习是基础，策划成果能够运用于商业地产招商运营实践是根本目的。由于《商业地产招商运营策划》课程的性质特殊，总结过去该门课程的教学经验以及同学生的交流获取的课程评价信息，归纳该门课程在教学中存在以下突出问题。
2.1 缺乏根据真实商业地产项目招商运营实践开发的教学案例
由于各大出版社现有教材主要是关于住宅类地产的营销策划，关于商业地产招商运营策划的教材较少，本课程教学采用的是王高翔老师2011年09月出版的《商业地产招商运营》一书，由于商业地产市场近年来运营模式进行了大量变革，招商策略和运营方式都随着时代的发展不断创新，因此教材中提及的商业地产招商和运营方式已然落后，急需总结国内标杆商业地产项目实际招商运营的模式并将其开发成案例教学所能使用的案例，帮助学生了解行业动态、岗位胜任的要求。
2.2 课程实训未能实现“真题真做”
由于缺少真实商业地产项目招商基础资料，课程实训未能实现真题真做，较多是虚拟某商业地产项目开展架空式的商业地产招商运营策划。一是由于授课教师没有商业地产项目招商运营的实践经历，难以根据真实商业地产项目招商运营的流程，如客户储備、商户落位、商业开业和运营的总流程开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体商业地产项目，对商业地产的招商运营知识的了解仅限于教师讲解和陈旧的教材，进行商业地产招商运营策划方案撰写过程中没有真题真做，常出现和商业地产招商运营实际不符的情况，如在商户落位环节，给某知名服饰类快销品牌的营业面积仅50平方米，导致在制定项目商业定位和业态组合中与实际商业地产项目招商运营的情况严重脱节。
2.3 课程讲解未能及时融入区域商业地产市场实时信息
商业地产市场资料收集是开展商业地产招商运营策划的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，如克而瑞、中原地产等专业房地产数字化服务机构的网站更新资料获取商业地产市场发展的基础信息，同时还需要对项目所处商圈的商业发展动态和商业地产市场未来供给量进行关注，这些数据的获取需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程教学的总课时为56课时，且为理论和实践教学课时的总和，未提前预留时间帮助学生关注和搜集商业地产市场实时动态资料，导致商业地产市场数据陈旧，不能给商业地产招商运营策划如租金和价格定位提供支撑。
3 《商业地产招商运营策划》课程教学改革的思考
为了能够解决过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产招商运营策划课程中开展以下方面的教学改革。
3.1 利用真实商业地产项目资料开发专业教学案例
房地产开发与管理专业的学生所需要的不仅仅是对地产理论的理解和掌握，课堂学习更重要的目标是利用商业地产策划理论去进一步服务未来所从事的房地产开发、商业地产招商运营管理的工作实践。因此关注商业地产运营的实践、例如商业地产项目如何开展市场定位，招商中只租不售、只售不租和租售结合是怎么运行的，将商业地产公司真实的项目实践从理论、数据和存在问题分析等维度整理成可供教学的案例，能够给房地产开发与管理专业学生更加直观和职业化的认知体验。
3.2 结合某一商业地产项目的决策需求开展“真题真做”式情境教育
在商业地产招商运营策划课程教学中，引入商业地产项目招商运营的真实背景，采用真題真做，所有的招商运营策划题目均来自商业地产项目的实际需求，而不是编造的题目，使学生直面商业地产项目招商运营实践中的真实挑战。否则，如果脱离了需求产生的真实情景，招商运营策划会成为空架子的策划文案，不能用于辅助项目真实的招商实践。“真题真做”，以实际项目引领教学过程，才能提高房地产开发与管理专业学生对该知识的掌握程度。具体操作步骤如下：
（1）与某一商业地产项目运营管理公司联系，组织学生集体赴商业地产项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的招商运营方面等核心要素，开发教学资源，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目体量、商业运作及合作方式等方面内容的有基本认知。
（2）课程教学采用“真题实做”的项目教学形式，由班级同学分组组建商业地产招商策划小组，以实际新商业用地项目为教学项目，在利用课余时间实地踩盘后，在教师的指导下，再分别对项目进行市场分析、本体分析、项目分析及定位、业态定位及规划建议、租金预测、运营管理等方面的初步规划，本次项目教学的实施能比较有效提升学生的专业实战能力，特别是调动学生的学习兴趣，并在学习过程中能够获得专业方面发展理念的熏陶。
（3）各小组项目投标报告报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果发布，通过此方式再次检验同学们对商业地产招商运营知识的掌握程度以及和项目实际运营情况的稳和程度。在项目实地落成投入后，组织同学们到实地进行参观实际的商业场景，对比实际项目与自己策划的项目之间的差距，并从中吸取经验教训，达到学习目的。
3.3 及时更新商业地产市场变动信息为课程教学提供辅助
通过安排定期资料搜集，培养学生对区域商业市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助商业地产招商运营策划的过程中，学生将了解到近期发布的商业地产相关政策、城市商业配套规划变动、未来商业供给量的变化、招商运营新方法等行业动态信息，从而促进房地产招商分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生关于商业地产的行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
4 结论
综上所述，《商业地产招商运营策划》课程采用“真题真做”的情境教育教学过程设计，辅助开发与课程配套的专业的案例教学材料和数据库，能够一方面让学生更加真实的体验商业地产项目的招商运营过程，另一方面也能让学生提前感知职业要求，为将来就业做好准备，从而全面提升该门课程的教学效果。
参考文献
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作者：郭堂辉 覃秋瑜
1.项目描述
在学校开设一个“校园报亭”,为广大的师生提供精神食粮。虽然现在互联网高速发展,但报纸和杂志这类传统的传媒行业的发展有其自身的优势。校园报亭采用学校团委投资,学生经营的方式,准备于2008年8月底开业。营业服务的对象主要是学生,所以营业的时间与学校作息时间相互协调,主要放在四个阶段(晨读之前、课间操时间、中午休息、晚间)。营业地点为了方便全校所有的学生,放在学校中间地段,大礼堂前。
2.服务
“校园报亭”主要经营报纸和杂志,兼营销售电话卡、矿泉水等,提供公用电话服务。我们学校是封闭式管理的学校,这样的管理方法有利于我们学生全身心的投入到学习中去。但是也使我们在一定的时间段与社会失去联系,而报亭就可以弥补这一缺陷,使我们能拓宽视野,与社会紧密地联系在一起。同时,也可以为我们学校的勤工俭学提供服务站点。
3.市场调查
主要的市场放在学校,服务的客户是全校师生。通过市场调查,对于职校生来讲,来到职业学校是为了能学到一门技术,作为一个没有收入的消费群体,消费水平不高。“校园报亭”出售主要是价格中等,信息量大,在社会上有好的口碑,并适合学生阅读的报纸和杂志。
由于“校园报亭”才启动,为了减少风险,“校园报亭”的初级阶段准备与社会比较好的报亭相合作,报刊从他们的报亭进,一方面减少学生的负担,另一方面也可减少风险。
4.经营地点
学校一共有五个部,有三个部在大礼堂附近,学生宿舍也在大礼堂往北,而有二个部在学校南部,学生宿舍在南部。为了方便全校师生,将“校园报亭”放在学校的中间地段。
5.市场竞争
“校园报亭”在校园中独此一家,没有竞争对手。但顾客就是上帝,顾客的需要直接决定报亭利润的多少。因此,“校园报亭”要校仿许多经营好的报亭,加强管理。
6.经营管理
“校园报亭”主要分五个营业阶段:晨读之前、课间操、中午、午后、晚间时间(见表1)。
后两个营业时间为营业繁忙阶段。因此,前两个阶段为设两名营业员,后两个阶段设三个营业员。在一个营业阶段完成之前,由营业员填写该阶段的营业记录,供店长查实。
江苏省通州职教中心“校园报亭”营业记录见表2。
7.人事组织
“校园报亭”主要设店长一名、副店长一名,从全校学生中招聘产生。店长主要负责报纸和杂志的进购,副店长主要负责现金的管理和结算。学期结束后,店长的待遇为利润的20%,副店长为利润的15%。营业员设5个,对象主要是勤工俭学的同学,工作一小时5元。实行优胜劣汰制度。
8.财务分析
“校园报亭”启动资金主要由学校团委提供,共为5000元整。“营业初期,利润与其它报亭协商得出,待时机成熟后,校园报亭自主经营。按正常报亭利润,每1元的营业额能赚取0.2元的利润,加上副业,一天估计毛利润有100元。
假设一天毛利润为100元,
一天的纯利润=100×(1-0.2-0.15)-40=15元
一学期的纯利润=15×4×30=1800元
9.企业文化
“校园报亭”的外型与邮政报亭相仿,体现学校的特点。
作者：顾杜航
受上个世纪80年代末期从日本兴起的杂志书潮流的影响，中国也有越来越多的编辑和出版社自觉不自觉地加入了杂志书的策划出版。特别是生活时尚领域，杂志书(Mook)的出版非常抢眼。
作为母婴杂志的领军品牌，《父母必读》杂志于2008年3月，整合优势资源，策划出版了一本切中父母关注热点的杂志书——《最热的26种宝贝才艺培养全书——0岁起步的才艺培养实用指南》，读书从策划到出书全面地凸显了杂志书的特点。
杂志读者的热点需求，成为选题起步的基础
时下，父母关注的“是否上兴趣班”“如何进行才艺培养”的问题越来越多。每个父母只有一个孩子，很难获得相应的经验，而图书市场又几乎找不到能解答他们问题的针对性图书。经过市场调研和凭借多年来办刊过程中对父母需求的敏感，我们认为，推出一本理念先进、内容精美、方法实用关于孩子才艺培养的杂志书势在必行。
尽管有了多年杂志专业资源的积累，针对本书的选题调研，我们对这本书的立项仍然十分认真谨慎。首先，针对父母最热衷培养的才艺项目、孩子开始的年龄段、学艺过程中父母的困惑等问题，在网络上做了为期1个月的调查，拿到了第一手数据。
进而，为了确定选题提纲，我们又在结合《父母必读》杂志读者的反馈意见和最新网络调查结果，分析了父母需求热点的基础上，与资深才艺教育专家进行了反复的沟通，初步确定了编写提纲。在兼顾图书特点的同时，在表现形式上，我们决定采用栏目式穿插的体例。例如设置热点问答、多元智能小测试、相关参考信息和邻家妈妈高招等多个栏目，为书增添杂志的特色，增强了可读性和版面美感。
请大家作者，精写小文章
进入组稿阶段，针对音乐、体育、美术、外语等方面的26种才艺项目，能否邀请到既懂才艺相关专业，又懂得儿童教育心理的一流专家，是本书成败的关键。经过多方努力配合，最终，积淀了28年的《父母必读》品牌和为父母出好书的热忱打动了各位专家。于是，这本写给普通父母看的教育普及书里出现了儿童体育专家黄世勋、中央音乐学院副院长周海宏、儿童心理学家徐凡、中科院心理所研究员张梅玲、儿童美术理论家胡晓珮、儿童小提琴教育家贺大钧、日本钢琴教育家高桥雅江、中央歌剧院交响乐队双簧管首席石鑫等一系列大家的名字。
在约稿过程中，我们不断与专家沟通交流《父母必读》28年来一贯秉承的一贯理念——“伴随父母、伴随家庭，共同致力于把一个健康、快乐、幸福、有良好道德品行和价值观念的孩子带入成人社会”。这些，得到了专家们的高度认同与积极配合，从陪伴、激励孩子成长的立场上，把多年教育实践的结晶毫无保留地贡献出来，成就了一本教育理念先进、深入浅出又契合父母急需的才艺培养指南。
打破图书的设计框框，将杂志书之美发挥到极致
提纲确定之初，对这本杂志书最终的表现形式也已有了清晰的设计。它应该是一本图文并茂的全彩图书。所以在与作者沟通内容的同时，图片的选取采集计划也启动了。经过北京市少年宫、相关培训机构、读者、摄影师等多方的努力，在书稿完成后不久，配图需用的钢琴、古筝、轮滑、游泳、英语等内文图片也准备就绪。为了实现杂志书的审美效果，我们决定放弃图书常用的排版模式，完全采用杂志的图文设计制作模式。但为保证达到图书的体例和编校质量要求，需要格外认真地校对、审读，因为许多图书排版一个统改命令就可解决的问题，在这里要反复、逐项地盯改。对于封面，我们曾尝试过抽象和具象两种思路，但最终考虑到与选题特色和内文排版设计风格的协调，采用了以粉色调为基础的才艺照片排列式的设计。
全书从封面到内文的排版，都贯穿温馨、活泼的设计风格，以粉色调为主色调，而在正文设计模块上辅以雅致、轻快的同色系，让整本书风格统一、活泼亲切。在选题策划及成书过程中，我们充分发挥了在杂志社策划图书的优势，集各方力量出版了这样一本内容优质而又特色鲜明的杂志书。书的封面经过十多次的修改，最后得到了作者、发行中心和书店的好评。
从选题策划阶段我们就已拟好杂志、网络和图书的立体营销计划——书、刊、网一体化营销开始启动，这也是《父母必读》杂志营销杂志书的一个特色。除了书与刊在内容上天然的血肉联系及相互呼应的营销策略外，针对父母人群的网络调查、专家讲座、内容专题营销和读者大讲堂也持续展开。同时对此书在杂志渠道的销售也开始了积极的探索尝试。
作者：李 奕
商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。)的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作)，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、准备(全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。
与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
招商策略
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位;
(二)项目所在地的消费状况;
(三)投资商和发展商的自身资金情况;
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二) 招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、坚持平等互利的原则
2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、 坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
(一)招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、第一
承租户的选择确保租金的来源。
5、第二
需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、第三
需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
(二)准备谈判的依据
1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;
2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;
3、选定谈判方式;
4、确定谈判期限。
(三)组成谈判小组
1、挑选谈判小组的成员;
2、制定谈判计划;
3、确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、 投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。
本案场分析(飞洲国际广场)
一、徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的13，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。
徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业;二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50%。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。
徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64%，2003销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7%。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。
营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心(Shopping Mall)。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。
徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。
餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86%。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。
徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96%。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。
二、背景分析
优势
经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。
交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。
商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。
物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。
发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。
3.2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。
弱势
处于次星级地理位置。
徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。
招商价格无明显优势。
机遇
足够的广告预算支持广告及公关活动。
市政府政策的有利倾斜。
由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。
周边高档的固定消费群体
强大的地铁消费群
写字楼固定的消费群体
本案招商策划方案
一、招商原则
巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。
二、招商策略
● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。
● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。
● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。
● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、实施方案(分割出租)
定位的基本依据
①地段决定原则
前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。
②互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。
③业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。
④商圈扩大原则
同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
五、商场布局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：
1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商;
2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一层：进口化妆品(CD、姿生堂、娇兰等)、高档珠宝(谢瑞琳等)、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具(路易威登等)、高档工艺品、高档笔。
二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
五层：餐饮。
六层：娱乐休闲。
2、 配套项目
A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
六、人员配备计划：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：
招商经理(1人)
招商主管(4人)
入租设备工程安装管理，电气管理(2人)(人选可由开发商提供)
企划主管(1人)
筹备期商品部人员总编制8人
七、招商人员岗位职责
副总经理兼招商部经理
▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。
☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。
招商主管(4人)
▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100%达成。
☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。
入租设备工程安装管理，电气管理(2人)(人员由开发商提供)
▲主要职责：
☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。
☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。
负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。
企划主管(1人)
▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
网上销售平台招商商业策划书范文 第一章：公司宗旨
E国电子商务公司本着优势互补、互惠互利的原则，希望能与XXX网站开展电子商务合作。
第二章：公司简介推荐：商业计划书范文专题
E国成立于1999年，是中国成立最早也是最成熟的电子商务公司之一。E国公司随着中国电子商务市场不断成长壮大，目前已经发展成为拥有200多名员工的盈利的电子商务企业，旗下拥有2家非常成功的电子商务网站，在中国拥有上百万电子商务顾客群。
Eguo的经营理念就是用互联网电子商务的手段，给广大消费者和企业提供最方便的服务和最优惠的价格。Eguo经营的产品丰富，产品包括：食品百货、鲜花礼品、化妆品、个人护理、音像图书、软件游戏、玩具、数码家电、通讯器材、时尚家居、服装服饰、运动休闲、艺术音乐、汽车用品等等。由于采用电子商务的先进手段，Eguo销售的产品在数量上远远超过任何线下传统零售商的规模。Eguo和众多知名厂家积极发展战略合作，共同开拓中国电子商务市场。Eguo的合作伙伴包括可口可乐，雀巢，西门子，高伦雅芙，曼秀雷顿等等。
263mall是中国最大的电子商务服务提供商之一，通过提供互联网电子商务交易技术平台与服务体系，采用招商的模式，实现网上商品销售、网上商品推广及网上营销服务。
目前263mall日页面浏览量超过150万，拥有50多万注册用户。月销售额500多万，有200多个入驻商家，40多万种商品在线销售，在电子商务网站中名列前茅。263商城的商品涵盖数字卡、数码产品、手机、电脑、家电、音像、软件、图书、票务、化妆品、香水、玩具、鲜花、礼品、运动休闲、服装、食品日化、保健品、成人用品等，以及家居装饰、招生培训等服务类项目。
263mall已经拥有跨越多种行业的合作伙伴，其中包括美国宝洁公司、美国雅芳化妆品、德国贝塔斯曼媒体集团有限公司等名列世界500强的跨国公司，还有国内各传统行业的巨头，如中国对外演出公司、金象大药房、恒昌电脑、NO.5香水店、家和庄兴数字卡店等等。
第三章：项目介绍
一、平台系统介绍:
新建的平台管理系统，在前台可帮助企业整理店面，在后台按商家要求设立商店管理员权限，为商家在网上管理商店提供条件和工具：包括商品库存管理、定单查询跟踪、销售跟踪，帮助企业积累客户数据，缩短企业与客户之间的中间环节，建立直接联系。
商家同时享受商城完善的网上支付服务系统，支付方式包括：货到付款、邮政汇款、银行汇款、工商银行牡丹信用卡、工商银行牡丹灵通卡、招商银行一网通以及首信支付平台(包括：中国银行借记卡，中国银行长城卡，工商银行存折，建设银行龙卡，浦东发展银行存折，浦东发展银行东方卡)。解决客户支付问题。
新建的平台为消费者提供个性化的、便捷的网上购物----浏览选择方式和搜索选择方式。浏览选择方式，这种选购货品方式和消费者逛商场的方式十分相似，消费者只要按照我们的页面提示逐页浏览就可以了，看中了喜欢的商品，随时可以点击购买按钮将它丢入购物车，并且每一页都设立了购物线路图，让消费者安全，清晰的获得理想的商品。搜索选择方式，消费者可以在页面顶部搜索区域进行多条件商品搜索，首先键入关键字，然后选择商品主类及子类，点击搜索，直接找出想要购买的商品，方便快洁。
二、项目优势:
与各地合作商合作共建的商城平台具有独立与联合两种性质。
独立性，共建的商城平台在当地拥有一定的知名度，E国公司的网站具有较高的全球排名和完善、成熟的电子商务运营理念，双方合作提高了平台的含金量，在当地具有相当强的招商引力和极高的广告价值。E国公司拥有7年成功的电子商务运营经验，通过合作，能协助各地发展具有当地特色的电子商务。
联合性，以E国公司为合作方的各地商城平台，打破了各地知名网站的地域局限性，极大的拓展了地域商品的外流空间，E国公司本身拥有国外投资商资源，能为各地特色商品的国际贸易提供很大的机会，从而能为各地带来极大经济效益。
项目最终会形成一个拥有各地门户网站商城频道的覆盖全国的商城平台，从而形成一个极大规模的B2C网络。网络具有各地特色的商品，形成中国商品库，直接把各地方的特色商品电子化、网络化，超越传统销售的地域局限性，节省各地为商品电子化所要付出的人力、物力，避免因为电子商务经验不足而造成经营损失，缩短各地电子商务的成长时间。
三：市场前景
具最新统计，我们拥有网民数量超过了2亿。2005年中国电子商务市场整体增长迅猛，网上成交额由2004年的3500亿元升至2005年的5531亿元，增长158%。数据显示，中国网民网上消费购物比例达到71.3%，首次超过了亚太地区的平均水平(70%)。
2005年,中国互联网网上购物用户数量达到2200万，比2004年增加了600万。其中，乐于接受网上购物的网民比例约占一半(47.8%)。
第四章：招商原则
一、合作商条件
1. 全球排名1万名以内的网站
2. 国内知名品牌企业
3. 各地方的门户网站
满足以上三个条件其中一条的国内外正规企业均为我们的合作对象(对于特殊合作对象会做出相应调整)。
为了保障合作商的利益，我们对各地合作商数量有严格的要求：百万人口以内城市只选择一家合作商，500万人口以内选择2-3家，500万人口以上不超过5家。
二、合作商享有的待遇
1. E国公司为合作商提供以下支持：
a. 15万种商品的优势资源;
b. 1.200多家供货商户的支持，保证提供真实可靠的商品货源;
c. 遍布京津唐地区、长江三角洲、珠江三角洲主要经济地区的物流体系，保证商品的流通;d. 及时更新的产品种类及数量，保证销售的适时性;
e. 提供真实详尽的商品资料。
2. E国公司提供完全免费的系统化培训服务，包括：
a. 对于刚开设电子商务的公司我们提供完善的学习软件和教程;
b. 对于所有合作商我们提供现场观摩学习的机会;
c. 采用**平台，为合作商提供模版化的电子商务平台，简单易学，便于管理;
d. 先进的电子商务理念作为指引，少走弯路。
3. 合作中产生利润的方式多样化，具体分成如下：
a. 店铺招商、广告招商的分成
平台在运营过程中，合作双方都有权针对商城进行平台店铺招商和广告招商，招商分成按二八分成。
b. 商城销售分成
在商城平台中，合作双方都有权销售自己经营的商品，其商品销售所得的利润，合作商和E国公司按五五分成。
c. 其他地方平台上的销售
合作商自己代理经营的商品，也可以在E国公司的其他合作平台上进行销售，但所销售商品必须具有合作商当地特色，不能因地域因素扰乱另一地方平台的价格。所销售商品的利润，合作商和E国公司按四六分成
三、合作商遵守的规则
1. 合作商的合法性
合作商在合作过程中，其网站登陆的信息必须完全符合国家的法律法规，不得有危害国家安全、泄露国家秘密，不得侵犯国家社会集体的和公民的合法权益;并保证不制作、复制和传播下列信息：a. 煽动抗拒、破坏宪法和法律、行政法规实施的;
b. 煽动颠覆国家政权，推翻社会主义制度的;
c. 煽动分裂国家、破坏国家统一的;
d. 煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结的;
e. 捏造或者歪曲事实，散布谣言，扰乱社会秩序的;
f. 宣扬封建迷信、淫秽、色情、赌博、暴力、凶杀、恐怖、教唆犯罪的;
g. 公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的，或者进行其他恶意攻击的;
h. 损害国家机关信誉的;
i. 其他违反宪法和法律行政法规的;
2. 招商对象的合法性
合作商在为商城平台招商过程中，必须要求对方提供准确有效证件，并保证其真实性，否则不能与其签署招商合作协议。(有效证件附录：营业执照、税务登记证、卫生许可证、产品质量合格证及质检报告、委托授权书、外资注册证、签约委托授权书等。进口商品需有相关的关税资料。【世界经理人办公伙伴-office.icxo.com】
商业招商策划是商业招商过程的第一步，有了好的商业项目就必须有个好的商业招商策划才能筹划一系列活动来吸引外来资金项目落户。那么商业招商策划的规划步骤是怎样的呢?下面和众营销策划将结合多年的实战经验详细来谈谈商业招商策划所包含的内容。
一、商业招商策划一——确定目标
商业招商策划是招商过程的第一步，那么，商业招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。
确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么;第二，围绕目标进行随后的一切工作;第三，目标是否得到了实现。比如，和众营销策划要为客户策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，我们首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。
二、商业招商策划二——广泛收集各方面信息资料
商业招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。
三、商业招商策划三——制订各类招商方案
商业招商策划方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。
四、商业招商策划四——比较选择最优方案
各类商业招商策划方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的商业招商策划方案也就成为商业招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的商业招商工作就有可能取得好的成绩;如果方案选择不当，就会影响商业招商的效果。和众众营销策划首席营销策划顾问何俊锋老师认为在选择最优方案时应该注意以下几个方面的事项：
第一，要考虑商业招商策划方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。
第二，要选择成功率较高的一种商业招商策划方案。
第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种商业招商策划方案。
五、商业招商策划五——方案的实施
方案的实施就是将商业招商策划方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的商业招商策划方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。商业招商策划方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。
六、商业招商策划六——方案实施后的跟踪和反馈
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。第一，主动征询和收集外方(他方)对整个商业招商策划方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来，本次商业招商策划活动成功的地方在哪里?需要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。第四，对"如何做好商业招商策划方案实施后的跟踪反馈工作"也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。
商业招商策划必须按照严格而缜密的步骤来制定与执行，商业招商策划需要经验与技巧。望企业慎重对待。
1.1、宏观环境分析
1.1.1城市总体概况
1.1.2城沂市经济概况
1.1.3城市经济发展趋势
1.1.4城市城市规划前景
1.1.5政府政策及金融信贷政策
1.1.6商业房地产发展趋势
1.2、微观环境分析
1.2.1城市商业房地产研究
1.2.2城市商业零售市场发展历程分析
1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研
1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析
1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析
1.2.6周边竞争状况分析
1.2.7项目所在区域土地市场调研
1.3、目标市场研判
1.3.1市场研判
1.3.2物业定位
2.项目分析
2.1、物业概况
2.1.1项目基本情况
2.1.2项目规模指标及投资
2.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析
2.2.1优势分析
2.2.2劣势分析
2.2.3机会分析
2.2.4威胁分析
2.3、产品检讨——项目商业布局规划
2.3.1项目硬件评估及建议
2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割
3.项目定位
3.1、项目定位分析(产品价值定位)
3.1.1定位准则
3.2.2定位基点
3.2、产品定位
3.2.1主力消费年龄结构分配
3.2.2商品组合
3.2.3经营核心
3.3、价格定位策略
3.3.1定价策略
3.3.2市场价位分析
3.3.3阶段价格策略
3.4、项目目标客户群定位
3.4.1终端消费客户特征细分
3.4.2经营业主(目标经营客户)分析
3.4.3商铺投资置业客户分析
3.4.4招商品牌客商类型锁定
3.4.5项目品牌发展定位
3.5、项目营销方式
3.5.1商铺销售模式
3.5.2项目招商经营模式
3.5.3商场后期经营方式建议(自主经营与委托经营权销售)
3.6、销售策略分析
3.6.1运作方式
3.6.2销售策略
3.7、消费力测算
3.7.1客流量与目标消费力测算
3.7.2经营竞争对手经营收益分析
3.7.3商业招商经营项目经济效益分析
3.8、项目整体财务分析
3.8.1投资预算
3.8.2物业收益分析
3.8.3财务敏感性分析
3.9、商场投资分析
3.9.1投资预算
3.9.2经营收益分析
3.9.3财务敏感性分析
4、项目招商销售推广方案
4.1、项目招商销售筹备(销售、招商推广策略)
4.1.1项目整体招商策略
4.1.2销售分期
4.2、传播通路及广告媒体计划
4.2.1np(大众媒体)
4.2.2户外广告
4.2.3直投杂志
4.2.4整体形象包装
4.2.5平面媒体投放组合形式建议
4.2.6广告媒体排期计划
5、项目招商销售执行方案
5.
1、管理策略(商业招商执行方案)
5.1.1招商操作流程
5.1.2市场工作图
5.1.3招商工作图表
5.1.4招商管理制度及运作策略
5.
2、项目商业物业销售策略(销售执行方案)
5.2.1现场管理制度及岗位职责
5.2.2销售工作流程
5.2.3销售策略
6、项目综合分析
1.1、宏观环境分析
1.1.1城市总体概况
1.1.2年度城沂市经济概况
1.1.3城市经济发展趋势
1.1.4城市城市规划前景
1.1.5政府政策及金融信贷政策
1.1.6商业房地产发展趋势
1.2、微观环境分析
1.2.1城市商业房地产研究
1.2.2城市商业零售市场发展历程分析
1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研
1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析
1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析
1.2.6周边竞争状况分析
1.2.7项目所在区域土地市场调研
1.3、目标市场研判
1.3.1市场研判
1.3.2物业定位
2.项目分析
2.1、物业概况
2.1.1项目基本情况
2.1.2项目规模指标及投资
2.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析
2.2.1优势分析
2.2.2劣势分析
2.2.3机会分析
2.2.4威胁分析
2.3、产品检讨——项目商业布局规划
2.3.1项目硬件评估及建议
2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割
3.项目定位
3.1、项目定位分析(产品价值定位)
3.1.1定位准则
3.2.2定位基点
3.2、产品定位
3.2.1主力消费年龄结构分配
3.2.2商品组合
3.2.3经营核心
3.3、价格定位策略
3.3.1定价策略
3.3.2市场价位分析
3.3.3阶段价格策略
3.4、项目目标客户群定位
3.4.1终端消费客户特征细分
3.4.2经营业主(目标经营客户)分析
3.4.3商铺投资置业客户分析
3.4.4招商品牌客商类型锁定
3.4.5项目品牌发展定位
3.5、项目营销方式
3.5.1商铺销售模式
3.5.2项目招商经营模式
3.5.3商场后期经营方式建议(自主经营与委托经营权销售)
3.6、销售策略分析
3.6.1运作方式
3.6.2销售策略
3.7、消费力测算
3.7.1客流量与目标消费力测算
3.7.2经营竞争对手经营收益分析
3.7.3商业招商经营项目经济效益分析
3.8、项目整体财务分析
3.8.1投资预算
3.8.2物业收益分析
3.8.3财务敏感性分析
3.9、商场投资分析
3.9.1投资预算
3.9.2经营收益分析
3.9.3财务敏感性分析
4、项目招商销售推广方案
4.1、项目招商销售筹备(销售、招商推广策略)
4.1.1项目整体招商策略
4.1.2销售分期
4.2、传播通路及广告媒体计划
4.2.1np(大众媒体)
4.2.2户外广告
4.2.3直投杂志
4.2.4整体形象包装
4.2.5平面媒体投放组合形式建议
4.2.6广告媒体排期计划
5、项目招商销售执行方案
5.
1、管理策略(商业招商执行方案)
5.1.1招商操作流程
5.1.2市场工作图
5.1.3招商工作图表
5.1.4招商管理制度及运作策略
5.
2、项目商业物业销售策略(销售执行方案)
5.2.1现场管理制度及岗位职责
5.2.2销售工作流程
5.2.3销售策略
6、项目综合分析
【课程背景】
商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。
【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导⑵房地产企业营销总监、策划总监、营销经理、策划经理、销售经理等⑶房地产顾问公司、房地产传媒机构的相关负责人
【课程大纲】
商业地产的策划定位
1、商业地产的基本知识
1)商业地产的概念、范畴及业态类型
2)不同商业地产业态产品的开发运营模式和营利模式 3)商业地产的策划定位与招商运营管理的关系
2、项目市场调研
1)宏观经济状况调查与分析 2)目标市场调查与分析 3)竞争者分析
4)项目所在商圈分析与研究
3、商业定位建议 1)经营业态定位 2)经营品牌定位
3)经营特色与服务专长定位 4)价格定位 5) 目标客户定位
4、建筑规划建议
1)整体项目开发思想及建筑规划建议
2)产品定位及业态布局规划(总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街) 3)建筑物整体形态、风格及外立面风格建议
4)项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套 5)项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议 6)项目交通组织规划及动线规划 7)项目空间营造、景观及环境建议
8)建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审
5. 制定营销战略和招商运营策略 1)制定本项目整体发展战略 2)项目主题定位及功能定位 3)项目业态组合及品牌组合深化 4) 项目市场推广组合策略 5)主力店招商政策和策略
6)制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案 6. 项目投资测算及财务评价分析
1)项目整体可行性财务分析、投资估算
2)对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析 3)项目资金计划、总收益及风险评估
4)项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响 核心要点：项目整体定位及建筑设计与后期业态匹配及商户落位的一体化策划，贯穿投资分析及商业运营风险预测，合理配置资源计划，制定应对措施，执行事前控制前端控制。
商业地产的招商运营
1、商业地产项目的招商管理及执行 1)招商团队组建及培训
2)招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整 3)制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准
4) 制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略 5)建立招商标准流程，制作招商整体租务文件 6)项目招商及营销平面制作及推广活动 7)商装设计、营业设施配套及一次装修方案
8)招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整 9)项目不同功能物业经营模式建立
10)不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核 11)商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案
2、项目开业统筹及运营管理体系
核心要点：招商和运营是商业物业建设及使用的最终价值实现，以价值设计、价值运营的理念进行统筹安排，具体需要在招商过程中进行资源的精细化配置，租售留安排符合市场需求，也符合项目资产管理战略目标，达到稳场旺场，可持续经营的目的。
张志东老师
--曾任中粮凯莱副总经理
--主管中粮大悦城中国项目物业运营,城市综合体负责人
住建部 中国房地产研究会 主任专家委员;
全国知名实战商业地产操盘手;
上海复旦大学商业地产研究所研究员;
房地产、物业管理领域客户服务专家;
中国房地产策划师联谊会 首席培训专家; 清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班; MBAEMBA班特邀教授; 曾任中粮凯莱副总经理
曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。
并参与过、《君隆广场》、《星耀五洲》《中远万和城》等大型项目的顾问工作。
从1999年开始从事企业培训工作，富而又精深的知识结构，形成了张老师深入浅出、间隔变换、疏密相间、融洽统一的授课风格。
有上千小时的授课经验。善于利用成人学习的特点，针对中国学员在工作中的培训需求设计、实施有效的培训计划。
他的授课风格独特，擅长在最短的时间内创建理想的学习环境和氛围，培养学员自信心，激励他们有效而独立地工作。
作为奥运会服务支持单位成员张志东先生为水立方的会务服务提供了专业的指导赢得了美誉。
教育经历：
2001 -2002：中澳MBA-La-torba大学，主修MBA课程 1986-1989 ：北京艺术设计院，主修工艺雕塑专业
2002-2003 ：国际房地产协会，获得国际注册物业管理经理
参与编制出版著作：《房地产策划师》劳动和社会保障部国家职业资格标准及教材、主讲教师
职业生涯：
现为清华大学领导力《房地产总裁班》客座讲师 --北大纵横商学院高级讲师 --曾任中粮凯莱副总经理
--主管大悦城中国项目物业运营、城市综合体
2008年6月-2009年5月：戴德梁行(天津)总物业经理，主管项目星耀五洲城市综合体;君龙广场驻场经理。
2007年12月-2008年6月北京达文中澳有限公司总经理助理
2004年-2007年4月兴达集团东方夏威夷别墅项目,富达购物中心项目管理顾问 2002年3 月-2004年11月雨林房地产公司 总经理助理
1999年12 月-2002年2月北京万通鼎安国际公司(中国)总裁助理、万通大厦执行总经理。
优势领域课程：
《商业地产开发定位、招商策略及运营管理》 《商业地产定位规划、招商策略与租务管理》 《招商致胜策略》
《商业物业运营管理》
《房地产金牌客户服务》
《购物中心服务品质提升》 《商业地产运营全价值链模式》 《地产开发领导地位的品质管理》 《二三线城市商业地产盈利模式》 《购物中心精细化管理实操》 《购物中心的招商策略及谈判》
《购物中心规划设计与业态规划案例剖析》
《商业地产(城市综合体)项目定位与推广及招商策略》 《房地产客户心理分析与客户关系管理》
《商业地产开发运营的成果体系及要点实操训练班》等
主要操盘的项目：
天津星耀五洲 11000亩 综合业态 旅游休闲高尔夫、酒店、大型商业广场、别墅等高端楼盘 中粮大悦城系：天津大悦城、上海大悦城、西单大悦城 中远远洋国际城 君隆广场 城市综合体 (威斯丁酒店、公寓) 富达购物中心、凯博风尚购物广场 汇丰广场等大型商业项目
主要服务的客户：
保利、国贸、中远、神化集团、中国钢铁科技集团、凯莱、中粮、首钢、万科物业、仲量联行、戴德梁行、达文中澳、奥运水立方、星耀集团、兴达集团、香港新世界《武汉》物业公司、万通鼎安国际物业、方城物业、中关村玉渊潭商务科技园区等多家知名企业提供技术支持。
出版作品：
作为《中国房地产策划师》专家编写了教材及认证标准。
授课照片分享：
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