房产证不动产权证

第1篇：房产证不动产权证

不动产登记中房产测绘的应用探讨

摘 要：随着房地产行业的迅速发展，导致房产测绘更加严格。在信息技术带动下，将其引用不动产登记的房产测绘中，以便当地政府整体了解和掌握不动产有关信息数据，推动不动产登记的稳定，有利于房产测绘工作提供便利和帮助。因此，作者结合自身实践经验，重点阐述不动产登记中房产测绘的应用，以便为从业人士提供参考价值。

关键词：不动产登记 房产测绘 现状 措施 应用

Discussion on the Application of Real Estate Surveying and Mapping in Real Estate Registration

CHEN Di

(Xuzhou Natural Resources Registration and Administration Center， Suzhou，Jiangsu Province，221000 China)

1房产测绘和不动产登记

1.1房产测绘

1.1.1房产测绘含义

房产测绘在实际中是对建筑物每个楼层和户型进行整体测绘，为不动产登记工作提供诸多帮助和便利，促进房产测绘在不動产登记中发挥关键作用。相关人员在对房地产利用合适测绘技术，准确了解和掌握房产位置、构造等数据信息。由于房产测绘自身不仅具有广泛使用区域，还会产生很多相关问题。所以，工作人员在对房产进行测绘过程中，必须借助房产测绘信息合理构建相应建筑模式，为住户提供方便的同时，还能准确地了解房产测绘信息。与此同时，要想优化房产测绘工作质量和效率，要求工作人员在对房产测绘前，掌握被检测用户权利和时间，获取明确认可权利，在确保房产具有合法性的同时，还要遵守有关规范制度才能实行房产测绘工作[1]。

1.1.2房产测绘方法和现状

(1)房产测绘方法使用。

房产测绘方法与现代信息技术相比存在明显差异性，由于其方法优化和升级较慢，以至于当前很多城市依旧使用以往测量方法，导致测量参数不准确。与此同时，很多系统只具备单纯绘画和运算功能，过多增加测量人员工作量，测绘信息传送软件过程中也会增加工作量，不仅浪费很多的工作时间，还会使用大量的人力资源，甚至无法保证测量和传输二者数据具有一致性。

(2)房产测绘操作流程。

在对房产进行测绘过程中，具体包含受理、审核和批准这3个部分。房产申请人需要到相关部门递交房产有关信息，提供信息必须具有真实性和有效性，禁止出现仿造情况。受理信息内容必须包含房产测绘委托书、申请人的身份证实和分割合同。房产测绘条件在受理完成后，可以进行下一项审核工作。资料在审核过程中，有关部门会安排专业人员对房产进行实地考察和测绘，通过验证和诊断的方式测试房产是否满足国家建设规定。若出现不达标情况，必须停止受理工作。如果满足规定要求，可以进行下一项批准环节，有关人员会给申请人房产测绘结果，从而完成整体房产测绘流程。

(3)房产测绘行业出现制度问题。

我国房产测绘企业主要包含两种模式：一是当地政府企业模式，二是自主市场模式。政府企业的出现，是将测绘结果更换为登记结果，要求有关政府部门承担相关责任，但是部分地区政府单位会通过自给自足的方式，由自身承担所有责任，促使控制范围逐渐缩小，承担风险也会减少。同时，一些地区试着转换成自主市场模式，在对测绘市场造成影响情况下，还会转换成以往工作模式，认为通过转化结果验证测绘市场化的不足，导致测绘市场混乱[2]。

1.1.3房产测绘在不动产中的应用价值

(1)确保房产登记信息的可靠性。

房产主要管理人和权利人在向有关部门申请不动产登记时，必须对其提供可靠、合法、完整、真实的相关资料，要求有关部门或者机构对相关信息进行验证。房产测绘在提供上述资料证明的同时，还要转换成相应方式，具体展现在群众眼前，尤其是对于测量面积、质量和结构等数据都能通过相应资料呈现出来。

(2)以便登记获取资料支撑。

房产测绘工作作为不动产登记的关键依据，也是不动产交易和房产转让的重要资料凭证。房产测绘的房屋应用期限和占地面积信息都会直接关乎房屋能否正常交易。通过上述资料也会关乎住户经济利益。因此，不动产测绘结果可以借助遮挡方法为债权人起到保护作用，成为住户经济利益的主要依据。

(3)不动产挂号登记信息来自于房产测绘。

现如今，大多数当地政府都开始对草原、林地等进行不动产登记，房产测绘适当借助不动产登记工作制定有关准则，呈现出完整和规范的房产资料，提升不动产管理工作效率，有利于我国不动产登记发挥积极推动作用。

1.2不动产登记和不动产测绘

1.2.1不动产登记

主要是指房产登记，不管是产权归属谁都需要对房产进行实名登记。房产登记主要在机构管控区域内执行，属于国家强制性建设，必须做好不动产认定登记，办理相关手续[3]。

1.2.2不动产测绘特点

在对不动产进行测绘过程中，严格按照有关政策和规范制度，为了满足相关条件准则，将其成为不动产主要特点。由此得知，不动产测绘自身必须具有相关规范性和合理性。不动产测绘在达到一定标准情况下，必须得到准确信息和测试结果，传送到有关部门进行审核。在保证审核合格基础上，将测试结果归纳到不动产中，按照产权实际情况做到有效保管，维护不动产合法权益。

不动产测绘主要将房产测绘、地籍测绘、林业、草地等不动产进行测绘。如果房产测绘处于混合形式，那么房产在测绘过程中部分工作项目就会缺失，以至于一些区域房产测绘一直处于市场混合状态。如果将房产测绘使用管理形式作为主要导向，就会选用市场化优化政策。如果将测绘管理和运作管理分层执行，就会呈现出另一种新模式。因为测绘机构没有和不动产登记部门形成分开状态，导致市场测绘始终处于管理和运作不独立情况。

2不动产登记中房产测绘的应用

2.1全球定位技术的应用

全球定位技术是地籍测绘和不动产测绘实用性较强技术之一。在获取国界数信息数据、掌握土地使用情况时可以借助该技术产生有利效果，具有可靠性、准确性特点。由于全球定位技术使用效率不断增强，应用效果也在加强完善，通过实际测量显现出良好便利、灵活功能，为信息采集提供诸多帮助，处理很多建筑工程测量难题。利用全球定位技术，确保收集信息和数据具有自主传送功能，大幅度降低人为出错率，节省很多工作时间，保证地籍测绘结果更加完整。与此同时，在对不动产进行测绘过程中，将全球定位技术和全球仪相结合，精确做好对位置和建筑物进行实时定位和测量，借助专业设备和系统制定绘制相关图形，有利于不动产测绘实现信息化。

2.2数字摄像测绘技术

传统测绘技术是航空摄影技术，这种技术自身具有一定优势，但是也会存在很多缺失。由于我国国土辽阔，地势复杂险峻，导致不动产测绘工作量急剧增加，单纯应用航摄像技术已经无法满足现代测绘需求，反而出现很多相关问题[4]。现阶段，随着我国现代信息技术的不断提升，促进数字化技术越发可靠，通过自动成像技术，得到很多高质量图像，体现出较强成像功能，快速获取相关信息，从根本弥补传统航空技术缺失。利用信息化测绘技术获取相应地籍图，地势特点具有较强清晰度，尤其是面对大规模测绘情况下，大幅度降低测绘难度，有利于测绘工作效率不断提升。

2.3计算机和辅助绘图技术的使用

虽然智能化全球仪具有较强准确性，但是没能达到广泛使用条件。计算机和辅助绘图技术在地区地籍测绘和不动产测绘中发挥良好协助效果，在智能化测绘设备基础上，从根本处理相关问题，控制成本的情况下快速完成大量测绘工作。

2.4房产测绘为不动产登记提供数据

不动产在登记过程中，有关人员提供相应信息包含完整、可靠的房产测绘数据，确保提供信息具有合法性和独特性。但是在实际中，房产测绘工作通过以上内容，依靠细致化测绘数据制定专门图像，为不动产登记管理人员提供便利。其图纸内容包含位置、面积、构造等准确资料，引导工作人员清晰、准确掌握房产数据，直接应用资料。

2.5房产数据模型提供很多信息

在对房屋進行数据收集和获取位置信息等工作过程中，经常对准确性提出较高需求，如果出现问题，会直接阻碍后期施工进展。科学利用全球定位技术，对房产数据模型提供有效信息，不仅降低人工出错率的出现，还能控制人力资源的使用。因此，利用全球定位技术创建空间模型，对采集信息借助模型的方式展现出来，有利于以后工作方便查找和管理[5]。

3不动产登记中房产测绘工作优化措施

3.1科学制定准确测绘标准制度

在制定完成不动产登记制度以后，首先将不动产登记体系进行调整，利用不动产统一管理制度结合当前情况实现完整化，并对测绘机构和登记做好协助工作，确保不动产登记管理制度和操作标准，在解决相关问题的同时还能正常进行。与此同时，不动产在进行统一登记过程中，必须根据实际情况增加有关内容，结合多方面因素和条件，经过全面研讨以后，才能保证管理制度内容完善，促进不动产登记具有公平公正效果。

3.2建立测绘管理体制

现如今，我国社会正处于快速发展接地，导致不动产测绘工作没有和社会保持共同进步。由于不动产测绘工作发展较晚，但是和国际不动产测绘相比，具有广泛发展空间。科学建立统一不动产体制，促进不动产测绘管理体制的完善，有利于二者相互协助，发挥积极推动效果。与此同时，在进行不动产测绘工作时，必须合理分配相关职责和义务，确保测绘体制发挥应用价值，协助多方面工作。

3.3提升操作人员专业知识

在对不动产进行统一登记过程中，必须制定针对性不动产测绘证明，具有两种表现形式：第一，按照不同工作划分相应部门，将其工作包含在自身工作能力范围内;第二，书写一套完整测绘报告，但是这种形式具有复杂性，如若数据不通畅就会产生很多问题。因此，科学选用独立测绘部门使用这种技术，同时也对操作人员提出高要求，必须具有专业地理和房产测绘知识，掌握专业技术，培养综合型人才[6]。

4结语

通过文中内容可以得知，房产测绘和人们生活产生紧密联系，并在不动产行业占据有利地位。因此，不动产行业会格外关注房产测绘工作，并为不动产登记奠定基础。在信息技术快速发展背景下，将房产测绘引用到不动产登记中，在该行业扩充发展范围。为了适用不动产行业发展速度，要求当地政府必须全面掌握不动产数据信息，促进不动产登记工作更加稳固，改善房产测绘工作。与此同时，借助信息化管理技术构建有关平台，分析并处理不动产数据，提升工作效率的同时，还能防止问题的发生。

参考文献

[1] 陈静，杨珂.不动产登记中房产测绘的应用探讨[J].纳税，2020，14(3)：188.

[2] 陈佳林.地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用[J].住宅与房地产，2020(18)：232.

[3] 何长英.不动产登记档案数据整合研究——以XT市为例[D].湘潭：湘潭大学，2019.

[4] 杨璧丞.不动产登记中房产与地籍数据整合技术分析[J].住宅与房地产，2019(22)：19-20.

[5] 唐郡泽.不动产登记及其空间数据整合研究——以包头市为例[D].北京：中国地质大学(北京)，2019.

[6] 尹爱群.不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策[J].中国房地产，2020(18)：56-59.

作者简介：陈娣(1981—)，女，本科，工程师，研究方向为自然资源和不动产登记管理工作。

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2110-5042-8737

作者：陈娣

第2篇：整合不动产登记职责·房产税改革立法先行

整合不动产登记职责

国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。

会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

会议决定：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是一个议论了很久的话题。11月20日的国务院常务会议，可以说是为不动产统一登记明晰了方向。在十八届三中全会《决定》中已经提出“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。此次国务院会议是对其进行深化并落实到具体操作层面。

长久以来，我国的不动产登记分散在各主管部门来承担，多头管理，造成很多问题。如土地由国土部门承担，房屋由住建部门负责等。实行不动产统一登记，登记职责由一个部门来承担，有利于城乡一体化市场的构建，有利于明确职责。

而建立不动产统一登记制度，首要的是建立不动产登记信息管理基础平台。通过这个平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。这种共享包括地区内各部门之间相关信息的共享，也包括跨地区的信息共享。只有建立起这样的一个信息共享的平台，才能在房地产宏观调控的实施、房地产税的全面开征、住房保障的认定等方面有据可依，更为科学合理。而且，为保证不动产交易安全，保护群众合法权益，需要建立不动产登记信息依法公开查询系统。不动产登记信息查询应该在依法的前提下，进行分类分层查询。

对于不动产统一登记制度的建立，最为困难也最为纠结的一个问题是个人住房信息联网。始于2010年的全国个人住房信息联网，是住建部力推的一项工作。但这项工作进度缓慢。据知情人士介绍，联网的技术难度不大，但一些地方或部门不愿主动配合联网工作，则是主要的阻力。此次明确不动产统一登记后，对于个人住房信息的联网会有促进，但还需要解决很多问题。

房产税改革立法先行

近日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)称，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推进环境保护费改税。《决定》中传递的信号表明，这项改革将以更加完善的方式向前推进。

“加快房地产税立法并适时推进改革”，值得注意的是，这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此，“十二五”规划中也明确，“要研究推进房地产税改革”。二者“房地产税”的表述相一致。

作为一个综合概念，房地产税与房产税不同，房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税。其中包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税及房产税等。房产税只是一个针对房屋保有环节的税种，属财产税。

《决定》传递的对财税体制改革的信息彰显了党中央依法治国的决心和举措。同时，推进房地产税立法改革，是回应市场关切的重要表现，也是提升改革质量的重要举措。通过立法征求人民意见，将民众的智慧吸纳到房产税改革的立法过程中，将有效提升改革的质量。

自房产税改革破题以来，与之相关的讨论一直不绝于耳。《决定》中房地产税的改革提出要“加快立法”。

应该看到，房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。“具体到房产税，这是一个直接税，通过加快立法可以推进改革的进程，立法过程也是形成共识的过程，可以增强改革认同，减少改革阻力，协调社会各方的关系。”中国财税法学研究会会长刘剑文说。

刘剑文同时指出，税收的原则是税负公平，通过完善立法可最大限度集中民情、民意、民智，通过立法不仅可以让房产税的改革设计更加科学和公平，而且可以保障改革的顺利推行，巩固改革的成果。

事实上，越来越多的业内人士认为，房地产税改革，尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整，而且是一项公共政策，需要政府和百姓的良性互动，应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。

在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点，房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围，而正如一些业内人士所说的，房产税改革已经做了大量的准备，下一步出台的扩围方案将会更加完善。

北京大学城市与环境学院教授满燕云说，房产税改革的提出可以追溯到2003年，在技术上和房产信息的掌握上已经做了大量准备，已不是障碍，某些城市现在征收是完全具备条件的。下一批试点的选择应该仍是具有典型性的。

满燕云同时提出，房产税的定位是地方税，在公平合理的前提下，不一定所有地方试点方案都一样，扩围方案也不一定完全遵循上海、重庆的版本，重要的是如何与地方财政体系衔接，如何切入。

一些专家也一再强调，在房产已经成为家庭重要财产、已经在整个经济中占有重要地位的今天，房产税改革全面推开一定是大势所趋，但房产税的征收也一定会考虑每个居民基本的住房需求。

作者：清风

第3篇：与房产测绘相关的不动产统一登记风险

一、新形势下与房产测绘相关的不动产登记风险

1.房产测绘单位对相关技术规范理解、掌握差异性带来的登记风险

根据《房产测绘管理办法》，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人自行委托具有测绘资质的测绘单位进行。房产测绘行业面临着由集中统一测绘逐步向市场放开转变或在已经市场化的前提下结合登记职能的调整重新洗牌。这一转变，将会打破政府集中统一测绘时，对相关技术规范理解、建筑部位面积计算、共有面积分摊掌握的一致性。必然会出现不同测绘单位对同样建筑部位测绘方法不同、面积不同、共有面积分摊不同的局面。这种情况相对不动产登记职能分工，由于测绘项目所在区域不同、同一项目不同楼测绘单位、登记时间不同，加之登记人员对建筑部位具体的面积计算方法不够了解，使得其隐蔽性极强，登记过程中极难发现，从而给登记带来风险。这种乱象影响登记机关形象、侵害购房人权益，同时会引起诉讼、信访，并且因为房产测绘共有面积分摊的特点，“面积一户错、户户都要修改”，加之已登记房屋可能存在抵押、查封等情况，造成更正登记的难度巨大。

2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险

探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》(GBT17986-2000)，房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。

登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。

3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险

目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》(17986-2000)。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。

但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。

4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险

房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登記测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、信访、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、信访、诉讼也都将剑指登记机构。

二、规避风险的措施

1.政策层面

根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》(建办标函〔2001〕403号)，“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)，是对《建筑面积计算规则》的修订。

因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》(GB/T17986-2000)。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》(GB/T17986-2000)进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。

2.房产测绘成果监管层面

根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容;负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法;负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则;负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。

3.操作层面

目前，规划许可审批涉及到的房屋面积数据大多是由建筑设计单位进行的核算，审批部门面积的核实力度不足。规划验收测量都是由具有测绘资质的测绘单位完成。用于办理销售许可的房屋面积预测算，虽然法律、法规中未明确说明，但实际操作中也都和房屋登记测量一样均由具有测绘资质的测绘单位完成。

规划许可审批涉及到的房屋面积测算和办理销售许可所涉及到的房屋面积预测算，应明确均属房屋测绘范畴，其行为均应按测绘管理的相关法律法规进行约束，由具有测绘资质的测绘单位完成。并且，在简政放权、资源共享的大环境下，可在统一计算标準 ，细化房屋测绘成果报告内容、样式，修订测绘产品成本费用定额的基础上，规定房屋预测算成果同时用于办理建设工程规划许可和商品房销售许可，房屋登记测绘成果同时用于办理规划验收和不动产登记。这样既缩减了办事环节、提高了办事效率，又通过共享资源实现了行政审批和行政行为的内在一致，诸多不动产登记风险也迎刃而解了。

作者：张卫东

第4篇：不动产权证与房产证的区别

目前全国已有北京、广州、深圳、杭州、厦门、青岛等多个城市启动了不动产登记制度。其它大城市如南京、大连、沈阳等等也在积极推进这项制度。

房产证与不动产证有何区别?

一房产证与不动产证的区别

据国土资源部官方微博介绍，不动产证上除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区(防伪镭射标签)、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。

于此相比，房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。 不动产证新特点

①封面：原来为中华人民共和国房地产权证，现在名字为中华人民共和国不动产权证书。

②内页：有防伪镭射标签，盖章原为各地方人民政府的公章，现为各登记机构公章。

③增加不动产登记号，是全国范围内不动产唯一“身份证号码”。

④附图页有金属线，并且更全面。

二现在的证需要换吗?

按照国家“不变不换”的原则，现有各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时都具有法律效力。

但新购房屋等不动产并首次办理产权证，申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民，将逐步换发新的不动产证。农村土地承包经营权登记按照国家规定予以5年过渡期。

三多套房是否要领多个证?

《不动产权证书》包括单一版和集成版两个版本，集成版用于记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

比如某人有两套房产在同一宗土地上，则两套房产登记在同一个不动产登记簿证上，也就是集成版证书;如果两套房产在不同的宗地上，则仍登记在两个不动产登记簿证上，也就是单一版证书。

在推广初期，将会主要采用单一版证书。

四如何进行不动产登记?

第5篇：不动产权证与房产证的区别

房产证(Premises Permit)，即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

然而房产证逐步被不动产证所取代，它们的性质是一样的吗?下面为你详细介绍两者的相关法律知识。

不动产权证与房产证的区别

1.证件名称不同

旧的房产证，其全名为《中华人民共和国房屋所有权证》;而新的不动产权证书，其全名为《中华人民共和国不动产权证书》。

相同的是，深红色的封皮正面印有金灿灿的国徽。

2.监制机关不同

旧的房产证，监制单位为中华人民共和国住房和城乡建设部，国务院机构改革前，为中华人民共和国建设部;而新的不动产权证书，监制单位则是中华人民共和国国土资源部。 3.权证编号不同

旧的房产证包括两个编号，分别是建房注册号和房屋所有权证号;新的不动产权证书也包括两个编号，分别是证书编号和不动产权编号。

4.颁证词不同

旧的房产证颁证词：根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审核属实，特发此证。

新的不动产权证颁证词：根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。

5.标注产权信息不同

旧的房产证在正文需标注“房屋所有权人”、“共有情况”、“房屋坐落”、“登记时间”、“房屋性质”、“规划用途”、“房屋状况”、“土地状况”等。其中，房屋状况还需要详细注明房产的“总层数”、“建筑面积(平方米)”、“套内建筑面积”、“其他”;土地状况需要详细注明房产附着土地的“地号”、“土地使用权取得方式”、“土地使用年限”。信息非常庞杂。

新的不动产权证书在正文需标注“权利人”、“共有情况”、“坐落”、“不动产单元号”、“权利类型”、“权利性质”、“用途”、“使用期限”和“权利其他状况”。非常简明扼要。

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房产证产权过户办理流程：

一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续;

二、到“房地产估价”窗口办理评估手续;

三、到“公证”窗口办理公证手续;

1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件;

2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

3.被继承房产的产权证明;

4.被继承人的死亡证明;

5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明;

6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

7.公证人员认为应提交的其他证明、材料;

四、到“私房交易”窗口办理交易手续;

五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税;

六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。

房产证过户办理所需材料：

(1)登记申请书;

(2)申请人身份证明;

(3)房屋所有权证书或者房地产权证书;

(4)证明房屋所有权发生转移的材料;

可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

房产证过户办理所需费用：

证明财产为继承、赠与的，接受益人按金额总数收费：

(1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元;

(2)1万元以上的，按2%收费

第6篇：不动产权证

不动产证：

外页：除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型;

内页内容：规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。

房产证：

外页：只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容;

内页内容：包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

两者对比：“不动产证”比房产证产权内容更详细。

1.日期和价格明确记载：“不动产证”对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度。

2.70年后自动续期：“不动产登记是和《物权法》一体的，《物权法》明确了土地使用权自动续期，至于怎么续期还需要讨论。”国土资源部一位官员表示。

此外，将来的“房本”上，也可以包括土地的使用权信息。比如房屋建筑面积多少，土地使用权分摊面积多少;甚至除了房屋建筑面积图幅，还会附加上土地使用面积图幅。但土地确权公摊部分计算困难还在商讨中，比如小区内幼儿园等公建面积就难以处理。

第7篇：不动产权证登记过程中的秘密！99﹪的人都不知道！

买房，是许多人结婚前的重要一步。但是你知道不动产权证上名字的秘密吗?房产证(不动产权证)写上你的名字房子就一定有你的一份吗?婚后不动产权证上名字变动又有怎样的玄机?别急，听晓得君一一道来。

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一 厘清概念

1、购房合同和贷款合同

购房合同是指根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

在购房合同上，写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，不动产证就登记给谁。

贷款合同是指以金融机构为贷款人，接受借款人的申请向借款人提供贷款，由借款人到期返还贷款本金并支付贷款利息的协议。

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在按揭贷款合同上，只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和不动产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

2、不动产权证

《中华人民共和国不动产权证》，简称《不动产证》，也就是我们俗称的房产证。(早在2016年年底,全国大部分地区就已经不再颁发房产证,而改发不动产权证)

在不动产权证上面，只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

3、房地产权共有(用)证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。 二

常见问题：房子到底归谁?

我们假设三种情况，分析一对儿小夫妻甲、乙可能会面临的关于房产证(不动产权证)的各种问题。

1、当证上只有一个人的名字时 (1)甲在同乙结婚前全款买了套房，这房子是甲的?

答案：肯定的。

根据新《婚姻法》规定，甲婚前全款买的房属于甲的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。 (2)结婚前，甲贷款买了套房。这房子还是甲的?

答案：那可不一定。

通俗说就是，结婚前甲买房，房产证(不动产权证)就他自己的名字，结婚后俩人一块生活还贷，万一俩人掰了，那房子怎么分，俩人是可以商量的。无法达成协议的话，法院可以判房子归甲，没还完的贷款成为甲的个人债务，共同还贷的钱和房子的增值则由甲补偿乙。

(3)婚后甲爸妈全款买房登记在甲名下，这房子肯定是他的?

答案：对。

《婚姻法》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。离婚时，另一方无权要求分割。

2、证上写着两个人的名字时

(1)这房子是甲全款买的，这房子归他俩?

答案：不一定!

甲在同乙结婚后，利用婚前财产全款买了套房子，房产证(不动产权证)上写了两个人的名。但一旦他俩离婚，如果说乙没有证据能证明她买这房子时出了钱 ，在财产分割时，法官仍能判这房子归甲。

(2)甲乙俩人一起贷款买房子，房子属于俩人?

答案：是。

如果房子是甲婚前贷款买，婚后加上乙的名字，那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外，应视为共同财产。如果是婚后俩人凑首付一起贷款，自然也视作共同财产。 (3)房子是甲的父母出钱买的，写了甲乙的名字，这房子属于他俩?

答案：如果没有“借条”，这房子就是他俩的。

如无“借条”等其他证据，父母出资也会被认定为赠与夫妻二人，归双方共有。即使甲乙闹离婚，父母也无权索回出资款。

三 怎样在不动产证加/减名字?

1、夫妻加名，婚前婚后各不同 (1)婚前加名

按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

①赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;

②买卖，双方需签订买卖合同，然后携带不动产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。 (2)婚后加名

这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《不动产权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

所以我们可以看出婚后加名相对简单。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理不动产权证的时候不能加名，需要在办理不动产权证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和不动产权证的名字是一致的。

2、父母子女加名，选择赠与最合适 如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带不动产权证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。 赠予手续：

(1)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。 (2)受赠人凭原不动产权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原不动产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

3、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

4、按揭中房产加名字

上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着不动产权证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。 四 晓得君说

晓得君在这里还要提醒大家一点：各位父母朋友们想在不动产权证上加上自己孩子的名字，想让孩子也拥有房子的部分权益，这种想法可以理解，但这样做可能会给孩子以后带来些许不便。

第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策可享受最大优惠。但是如果孩子与父母共同拥有一套及以上住房，在目前限购限贷的大环境下很可能会丧失购房的机会;

第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。前段时间炒得火热的房产税在以后五到十年内必定会出台，如果孩子拥有共同产权，且房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，这样会大大增加孩子拥有房屋面积，而超额的部分会带来沉重的房地产税;

第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪? 版权声明：本文系【财晓得】整理编辑，转载请注明【财晓得】公众号。

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第8篇：关于房产证土地使用权证的说明

四川省渠县地方税务局：

我公司的房产证、土地使用证因公司贷款抵押，现保存在银行，无法取出，特此说明。

四川省天渠盐化有限公司2011年10月8日

第9篇：房屋他项权证和房产证抵押有什么区别

网友提问：我是一位银行新来的客户经理，请问房屋它项权证和房地产权证在做抵押时的区别，我在工作中看到客户拿来的抵押有些是产权证有些是房屋它项权证，有什么区别，各自的权利，我只想知道它项权证。

庄清忠律师回复：房地产权证是房屋所有人对房屋拥有所有权的物权证明。房屋它项权证是在房屋所有人在房屋物权上基于债权而设定的一项附属权利。

教您一个简单而实用的方法：

1.如果客户只提供房屋所有权证，且在房屋所有权证内已经标明他项权利的设定，就将客户提供的房屋所有权证直接收押。

他项权利设定登记

1、房地产抵押申请表;

2、抵押人身份证;

3、夫妻关系证明(结婚证或户口簿)或未婚证明;

4、借款抵押合同;

5、房屋所有权证、土地使用权证;

6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书;

7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。

二、他项权证注销登记

1、他项权利注销申请表;

2、申请人身份证;

3、他项权利证;

4、银行还款证明;

5、委托办理的，受托人需持本人身份证，并提供有法律

效力的委托书。