房屋租赁合同争议问题研究
摘 要：在“限购令”的影响下，我国房地产价格得到了有效控制，其正在逐步实现理性回归。房屋租赁作为房地产市场的一类，其租赁合同作为一个有效的法律文件，做好其管理工作，能够保证租赁市场的稳定性。基于此，文章主要对我国房地产租赁合同存在的法律争议问题进行了研究，并提出了相应的改进措施。
关键词：房地产；房屋租赁；合同；法律争议；改进措施
现如今，为了推动全国的经济发展，国家越来越重视城镇一体化的建设进度，通过以城市带农村的形式，全面提升我国整体的经济发展水平，建设和谐社会。但是，当前我国在发展过程中，房价的攀升，使得租赁成为解决住宿问题的重要途径，房屋租赁已经成为社会生活中的重要组成部分。在法治社会的发展下，依法办事，依法解决纠纷使得租赁关系中的法律规定也变得尤为重要。
一、房屋租赁权概述
（一）房屋租赁权的定义
房屋承租权是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的权利。其是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质分为公房租赁和私房租赁：按照房屋的租期是否确定，分为不定期租赁和定期租赁：按照当事人的国籍，分为国内租赁和涉外租赁。
（二）现行法律关于房屋租赁合同的规定
以目前我国法律体系的实际情况来看，在合同法中对相关民事合同做了系统的规定，其中虽然没有专门针对房屋租赁合同的规定，但是却是房屋租赁合同规定的总体指导，其中关于合同定力的条件、合同解除的条件以及违反合同应承担的责任等，对于房屋租赁合同而言，是直接的规定。除了合同法的整体性规定之外，目前我国的法律体系中关于房屋租赁合同的规定还有很多，比如最高人民法院《关于贯彻民事政策法律意见》中就对房屋租金的变动问题做了规定，而《城市公有房屋管理规定》中也对具体可以出租的房屋范围做了限制，当然，除此之外，对房屋租赁合同做出规定的法律还有很多，这些规定共同保证了房屋租赁关系的稳定，为房屋租赁合同纠纷的解决提供了法律指导。
二、房屋租赁合同争议问题分析
在房屋租赁合同管理过程中，由于租赁关系较复杂，房屋租赁合同往往存在一定的争议，下面我们就来详细介绍一下合同争议问题：
（一）房屋转租纠纷
房屋的转租是指房屋承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋出租给次承租人使用收益。在房屋转租的情况下，次承租人与承租人之间为一租赁关系，而承租人与出租人之间的租赁关系仍继续存在。从不同的角度可以对转租作不同的划分，比如合法转租与违法转租、全部转租与部分转租，以及同意转租与自行转租等。而在实践中，房屋承租人租赁房屋的目的通常是为了自身居住或者经营使用，并不是完全为了将租赁房屋转租谋取租金，而在租赁合同履行过程中，往往由于经济原因或者自身经营状况的变化，承租人将其所租赁的房屋中的一部分转租给他人使用而分摊租金。虽然转租行为符合情理，却违反了相应的合同法规。
（二）房屋租赁合同中的装潢物、添加物问题
在合同法中，添附是物权的取得方式之一，指当两个物结合为一个物或因加工而形成新物时，即使存在恢复原状的可能性，而从社会经济立场出发，强行恢复原状十分不利，此时，由法律规定使该新物归属于一人或者为原所有人共有。物与物的结合，构成附合，附合成立时，不同所有权之物在法律上成为一物，而不能请求分割，此即附合物的所有权单一化。但由于我国物权立法长期不完善，法律上一直未明确承认添附制度，在实务中无法有效解决房产租赁的纠纷。
三、房屋租赁合同争议问题的解决措施
（一）合同签订时保证条款的全面性
在上面的法律纠纷中我们可以发现，很多纠纷事实上是可以避免的，在合同订立之初对可能出现的问题做出条款上的限制，则可以最大范围内避免纠纷，比如在租赁合同中约定“房屋持有人同意承租人因经营需求的转租及添附问题，但添附的装潢物在合约解除时，持有人不给予赔偿”，这样的规定之后，因承租人经营需求的转租就会被允许，因转租带来的纠纷就会大大降低。
（二）完善房屋租赁合同的相关立法
虽然目前关于房屋租赁合同的法律已经很多，但是随着市场环境的改变，一系列新问题的出现，都直接导致了房屋租赁合同纠纷中的很多问题不能通过现有法律体系加以解决，所以，在实践发展的基础上以及市场的实际需求中，完善立法，同样是防止租赁合同纠纷的重要措施。
（三）规范添附物的属性
对于添附物的属性一直是承租人与房主产生纠纷的主要因素。因此，在解决房屋租赁合同争议过程中，应规范其添附物的属性，即承租人对于房屋进行裝修时应经过出租人的同意，并按照合同约定的用途对房屋进行装修，所作装修应当适当；否则，合同终止时承租人很难要求出租人就装修进行补偿。如果承租人的装修行为给房屋造成了损害，承租人还应承担违约或者损害赔偿责任。
四、结语
现如今，随着社会文化素质的不断提高，国家对法治社会的建设也不断加强，使人们的法律意识也逐渐增强，在签订房屋租赁合同过程中，无论是房主还是承租人，都可以利用租赁合同来维护自己的合法权益，推动法制社会的建设。
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作者：吴建平
摘要：随着我国经济的不断发展，房屋租赁现象越来越多，在促进我国经济发展的同时也出现了大量的问题，比如拖欠房租、一房多租、房客转租等等。尽管我国《合同法》对租赁合同做出了一定的规范，最高人民法院也以司法解释的形式予以指导司法实践，但是房屋租赁合同的法律制度尚不够规范。因此，本文从分析房屋租赁合同的主要法律问题着手，提出了自己的见解，为不断完善房屋租赁合同提供了一定的理论基础。
关键词：房屋租赁 合同 法律 研究
Key words：Housing rental;The contract;The law;research
房屋租賃合同是為了规范出租人、承租人之间权利义务的一种合同，涉及的内容纷繁复杂，一些问题至今没有获得一致的认识，致使在实践中出现房屋租赁合同纠纷的时候，认识与意见不统一，裁判的尺度不统一，严重影响到了社会主义市场经济的健康发展，为此，本文对房屋租赁合同中包括优先承租权、优先购买权、修缮责任、等级制度以及无效合同等等法律问题进行详细阐述，希望能够对规范我国的房屋租赁市场有所脾益。
一、房屋租赁合同概述
(一)房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同指的是出租人与承租人之间所签订的，用来对双方的房屋租赁行为进行规范的合同，对双方的权利义务进行了约定，也是承租人享有房屋租赁权的法律基础。作为一种财产租赁合同，房屋租赁合同与其他的财产租赁合同具有一致的法律特征，比如房屋租赁合同同样具有债权性、有偿性、双务性、诺成性以及继续性等等。但是，房屋租赁合同同一般其他的财产租赁合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我国的法律规定，原则上必须是要式合同，即应当以书面形式体现。同时，由于我国实现不动产的登记管理制度，因此房屋租赁合同也实行了登记备案制度。简言之，房屋租赁合同就是房屋的所有权人将自己的房屋出租给需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。
(二)双方权利义务
房屋租赁合同的当事人有两方，一是出租人，即将房屋出租给他人的人，也即所谓的“房东”;一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所谓的“房客”。按照我国《合同法》相关理论，房屋租赁合同属于双务合同的一种，因此，双方都享有一定的权利，同时也都承担着一定的义务。首先来看出租人的权利与义务，按照我国民法理论，房屋租赁合同的出租人一定是房屋的所有权人，因此，所有权所包含的占有、使用、收益、处分的权利从理论上来讲，都归出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期间内(出租期内)将占有、使用的权利让渡给了承租人，因此，在房屋租赁活动中，出租人在出租期间对出租房屋的所有权只有收益与处分权，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能够给自己带来一定的收益，因此，在房屋租赁合同中，出租人的权利就是获得租金的权利;承租人要承租房屋，或者为了居住，或者为了商用，然而无论做何种用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能够该房屋满足居住的基本条件，比如，水电暖齐全等等;因而对于出租人来讲，必然要承担满足以上条件的义务，即所提供的出租物必须符合承租人的承租要求。其次来看承租人的权利与义务，诚如上文提到的，出租人在出租期内将房屋的占有、使用权让渡给了承租人，因而，承租人必然享有了该两种权利。而出租人所承担的主要义务就是按照约定的金额与支付期限支付租金给出租人。同时，承租人还必须确保在租赁期到期的时候，能够“完璧归赵”，也就是说，他必须承担起维持原样的义务。
除以上双方主要权利义务之外，还有一些权利义务，比如承租人享有的优先购买权，出租人承担的修缮义务等等，由于本文下文将对主要法律问题进行详细阐述，这里不做具体论述。
二、法律效力审查
按照我国《合同法》的规定，对合同的法律效力进行审查，主要审查其何时成立、何时生效、其效力是否待定、是否属于可撤销合同以及是否属于无效合同等内容。房屋租赁合同首先属于我国《合同法》规定的租赁合同的一种，因此，我国《合同法》有关合同效力的一般规定同样适用于房屋租赁合同，也就是说，成立、生效等的法律认定与其他任何一种合同并无二致，因此本文不对此进行了。但是房屋租赁合同的标的物属于不动产，该类合同具有一定的特殊性，在实践中也出现了非常复杂的情况，因此，在一些效力认定上确实存在着特殊的地方，比如是否属于无效合同的问题上，就存在一些特殊的认定情况，我国一些法律法规中也对此类情况的无效认定以及认定后的法律后果进行了特别规范。另外，要注意到的是，房屋租赁合同通常情况下应当采用书面合同并进行登记备案，但是，实践中，很少有房屋租赁合同的签订者主动到房屋管理部门进行租赁登记备案的，那么，没有进行登记备案的合同是不是就可以认定为未生效合同?根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，但是最高人民法院的司法解释对此做出了限制性规定，只有在违反效力性强制性规定的情况下，合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定则合同有效，这一规定主要是为了促进社会交往和经济活动，尽量促成合同有效，符合立法本意和社会要求。
三、房屋租赁合同法风险
(一)无效租赁合同及其处理
1. 无效房屋租赁合同的认定
上文已经提高，《合同法》关于合同效力的认定同样适用于房屋租赁合同，因此，《合同法》 所规定的无效合同的情形同样适用于房屋租赁合同。同时，《商品房屋租赁管理办法》 等法律法规以及作为司法实践中重要指导性文件的司法解释----《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》(下称《房屋租赁司法解释》)又对房屋租赁合同特殊情况下的无效做了进一步的规范。因此，总结起来，实践中可以被认定为无效合同的情形有以下几类：
一是出租违法建筑物的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《土地管理法》、《城乡规划法》以及《商品房屋租赁管理办法》等相关法律规定，在建造建筑物之前，建设者(无论是单位还是个人)都必须先取得土地使用权，并需要获得建设工程规划许可证与施工许可证，如果缺少了以上任何一个权证，则该建筑物就属于违法建筑物，此类违法建筑物一旦作为出租物出租，则按照相关法律规定，该房屋租赁合同应为无效合同。
二是出租尚未竣工验收的房屋的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《建筑法》第61条的规定，尚未验收合格的建筑物不得交付使用。因为无法排除潜在的安全隐患，既然建筑物的所有人本人都不能使用，当然他也不能将其出租使用，因而出租此类房屋的房屋租赁合同应当认定为无效合同。
三是出租未经消防验收或者虽经过消防验收但是验收不合格的建筑物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。按照我国《消防法》以及《建设工程消防管理规定》等法律法规的规定，建筑物在投入使用前必须经消防验收合格才能投入使用，否则禁止使用。之所以做出以上禁止性规定，其出发点还是为了保护当事人的人身与财产安全。既然该类建筑物禁止使用，当然禁止的范围包括了所有的使用对象，因此以此类建筑物为出租物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。
2. 房屋租赁无效合同的处理
首先，应当按照《合同法》的规定返回各自财产。这里的返还财产指的是在合同被确认无效或者合同被撤销之后，一方当事人对其已经交付给对方的财产可以请求返还，而接受财产一方负有返还的义务。按照以上规定，在房屋租赁合同被认定无效之后，承租人可以请求出租人返还已经交付的租金。
其次，出租人可以主张获得房屋使用费。按照《房屋租赁司法解释》的规定，在房屋租赁合同被认定为无效的情况下，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付一定的房屋使用费，并且人民法院一般情况下应当支持出租人的此项主张。法律的立法本意是希望合同被认定无效之后标的物能够恢复到签订合同时的状态，所以法律规定双方返还财产。这对于多数合同来讲是容易做到的，但是对于租赁合同而言，怎么将承租人已经使用过房屋恢复到未使用过?显然是不可能的。因此为了在公屏原则下保护出租人的权益，出租人收取一定的房屋占有使用费，也是有其立法依据的。
第三，应当赔偿损失。按照我国《合同法》第56条的规定，在合同被撤销或者被认定无效之后，有过错的一方应当就对方因此而遭受的损失进行赔偿，如果双反都有过错，则各自承担过错责任。该规定同样适用于房屋租赁合同，即有过错者应当赔偿损失。此外《房屋租赁司法解释》也对房屋租赁合同被认定无效后的房屋装修以及扩建如何处理做出了规定①，从该司法解释来看，在赔偿损失的时候应当按照过错责任原则分配责任承担份额，即过错方承担赔偿责任，双方均存在过错的双方均承担赔偿责任，哪一方的过错大，哪一方承担的责任多。
(二)租赁合同登记备案问题
我国实行房屋租赁登记备案制度，尽管我国在不同的法律规范中都对此进行了规定，比如《城市私有房屋管理条例》②(1993)和《城市房地产管理法》③(1994)都对此做出了规定，但是在实践中，很少有出租人主动进行租赁登记，以上规定也就几乎成为一种摆设。并且由于认识不同，在司法实践中也出现了一些混乱。
首先，法律规定应当与一国的社会经济发展阶段相适应，我国当时之所以实行房屋租赁登记本案制度是因为我国的市场经济还不够成熟，但是随着我国市场经济的发展，现在之所以还要求房屋承租合同进行登记备案，其主要的管理目的已经发生了巨大的变化，当前主要的目的已经转变为管理城市流动人口，即解决房屋是出租给谁来居住的问题。问题是，人口管理的职责并不是房屋管理部门的当然职能而应当是公安部门的职能，房屋主管部门的当然职能是对房屋这种不动产进行管理，因此这种规定已经不合时宜。
二是相关登记备案的规定可操作性不强。房屋主管部门并不能方便地获得房屋租赁的相关信息，根本不知道谁出租了哪套房产。因此，要想让登记备案制度发挥出应有的效用，则必然依靠当事人是不是能够积极主动地到房屋管理部门进行备案，也就是说登记机关只是那个“守株待兔”的人，有人来登记了，就进行登记，假如没有人来登记，他们没有一点办法。从实践中的情况来看，房屋租赁登记备案制度本身就在操作上没有可行性，这也是该制度没有很好地执行的主要原因。此外，人们的法律意识仍然不够，我国在法制宣传上还存在不足，都导致大多数的出租人根本不知道出租房屋應当进行备案登记;还有一些人出于私利的考虑而不愿意登记，因为一旦登记备案，收取租金情况就为政府部门所获知，必然不利于自己偷逃税款，引而不去登记备案。最后，法律规定也不够明确，比如由谁去进行登记备案?相关费用又谁承担?等等，这些问题在现有法律规定中都没有得到明确，总之，现行法律在房屋租赁合同登记備案上上缺乏操作性。
从以上分析来看，当前房屋租赁合同在备案登记制度方面还存在着着很多的不足，本文倾向于支持非要件说，倾向于取消房屋租赁登记备案制度，以便切实体现合同签订中的当事人意思自治原则。
四、房屋维修责任的相关法律问题
(一)房屋修缮责任
房屋修缮责任，指的是租赁物在出现毁损影响到使用的时候，出租人应当对其进行修复，以符合使用条件的责任。按照我国《合同法》的规定，房屋修缮责任承担采用了法定与约定两种方式，并且约定优先的适用原则。在双方有约定的情况下，按照约定进行修缮，如果双方没有约定，则修缮责任由出租人承担④。这里需要注意的是，即便修缮责任明确了，那么究竟房屋出现在哪种损坏的情况下，才应当由修缮者进行修缮?本文认为，承担修缮责任应当符合以下两个要件：一是必须维修。假如不进行维修，那么租赁物就达不到合同约定的使用条件。比如房屋漏水，发生倾斜、裂缝，主要进走水管道发生破裂等等的情况，就属于必须要维修的损坏。假如租赁物出现的损坏，对承租人的使用不产生实质性的影响，那么就不属于必须维修的范畴。承租人并不负有维修义务。比如储衣柜由于使用年限过长出现的表面油漆脱落，除了影响美观以外，对使用不产生其他任何的实质影响，也就不属于必须维修的范畴。在判断是否属于必须维修的时候，要从双方当事人的约定、交易观念以及合同目的等多个方面进行判断。比如，对于上文提到的储衣柜表面油漆脱落，对一些环境、外观要求较高的场合就属于必须维修。二是维修具有可能性。无论对于出租人还是承租人来讲，承担维修义务的前提是该损毁具有修好的可能性。假如已经不能维修，也就失去了承担维修责任的前提。比如房屋发生了倒塌，出租人尽管可能重新盖一座房屋，但是需要花费巨大的费用，明显重修对于出租人来讲没有任何的经济价值，也就构成了维修不能。本文认为，判断是不是具有维修的可能性，要看维修者为了维修而付出的成本(经济的、非经济的)是不是能够达到或者超过维修好后的使用价值。当维修成本达不到使用价值的时候，对于承担维修责任的人而言，也就没有必要承担该维修责任。
(二)承租人装修改变房屋构造后的返修责任
在实践中，承租人为了更好地使用租赁物，经常会对租赁房屋进行一定的装修，而有时候该装修行为还必然要改变房屋的构造。那么，在租赁到期后，承租人交换出租人房屋的时候，应当如何承担返修责任?按照我国《合同法》的规定，在征得出租人同意后，承租人可以对房屋进行改善与装修⑤。从以上规定来看，如果承租人的装修行为是征得出租人同意的，那么他就不需要对其进行返修。但是实践中，对于出租人同意的改造，有时候也需要返修。比如，张某(出租人)与李某(承租人)签订了房屋租赁合同，张某并且同意李某将卫生间从现有位置改造至阳台，但是改造后，导致下水不畅，楼下住户诉至法院要求恢复卫生间至原有位置，张某认为改造行为是李某实施的，当然应当由李某负责返修，而李某认为改造是张某同意的，自然应当按照《合同法》第223条的规定由张某负责返修。那么此时，返修责任如何分担?本文的观点是，尽管出租人同意改造，但是由于承租人的原因，比如因偷工减料、改造质量不合格等原因影响到了出租物的原有使用效果，承租人也应当承担返修责任。在以上案例中，承租人的改造明显质量出现问题，才导致下水不畅，自然应當由承租人承担返修责任。除此之外的改造，只要是出租人同意的，而承租人又很好地承担了改造责任，则不承担返修责任。
(三)承租人恶意添附的补偿责任
在实践中，也有一些承租人对出租物进行了添附，此时应当如何划分对于添附物的补偿责任，也就是说，出租人是否要对该添附对承租人进行补偿?本文认为，应当从承租人实施添附的意思表示来进行分析，如果承租人的添附是为了使出租物更好地使用，比如承租人在门口增加了上楼的台阶，或者为窗户增加了遮雨棚等等，那么，出租人就应当对此添附行为进行补偿。但是如果承租人的添附是出于恶意，不但没有增加出租物的使用性能，甚至可能影响到出租物的使用，比如，承租人在原有房间内增加了一堵墙，增加了一间卧室，影响到了原出租物的格局;或者承租人用铁皮将窗户封死，影响到了采光。那么，这种恶意添附，出租人不但不应当补偿，甚至可以要求承租人恢复原状并进行赔偿，这也是符合《合同法》相关规定的⑥。
五、承租人优先购买权问题
(一)优先购买权的法律性质
承租人的优先购买权指的是出租人要出售出租物的，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。首先，该优先购买权具有债权性质，因此其效力只在出租人(此时转化为出卖人)与优先购买权人之间，一旦出租人选择将房屋卖给承租人以外的人，则承租人只可以向出租人要求赔偿，而不能对抗购买者。其次，承租人的优先购买权是一种既得权。从双方签订租赁合同开始，承租人就取得了优先购买权，但是只有出租人正在实施出卖行为，该权利才真正产生效力。
(二)优先购买权的行使
承租人如何行使优先购买权?本文认为，关键是要明确同等条件的定义，因为只有同等条件下承租人才具有优先购买的权利。陈某租住着王某的一套楼房，李某提出购买请求，条件是购房款10万元，合同生效后第二日一次性现款付清。陈某提出其享有优先购买权，10万元价格也能接受，但是只能分两次付清，一次支付5万元。本文认为，这里陈某就不构成“同等条件”，同等条件要求承租人必须与购买者的条件完全一致。
(三)优先购买权的转让和继承
承租人的优先购买权是否可转让与继承?租赁合同具有明确的出租人与承租人，优先购买权的债权性质决定了其带有一定的指向性，即优先权只限于承租人本人。该权利尽管具有债权性质，但是却受到限制，属于不可转让与继承的权利。这里需要指出的是，在承租人死亡的情况下，其继承人是否享有继承承租权的权利，如果享有继承权，则其继承人自然转变为承租人，这里，所继承的只是承租权而不是优先购买权，尽管因此也将获得优先购买权。
(四)承租人在放弃优先购买权后享有继续承租权
在租赁合同中，还必须遵循“买卖不破租赁”的原则。在租赁合同中，“买卖不破租赁”指的是承租人按照法律的规定，其承租权优于所有权。也就是说，假如租赁合同先于买卖合同成立，那么按照权利在先，则保护在先的原则，出租人与第三人所签订的转移所有权的买卖合同的效力不能优于承租人的租赁权，因此，买卖合同的买受人尽管取得了该房屋的所有权，也必须按照原所有权人与承租人所簽订的租赁合同履行而不能终止该租赁合同，这里要注意的是，由于所有权转移，因此收取房租的权利也随之转移的买受人一方。因此，承租人在放弃优先购买权后，必然享有继续承租权。
六、租赁合同解除问题
由于解除权的行使将直接导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果，因此，各国的合同法都对合同解除设置了一定的限制条件。只有在一方违约达到法定或者约定的解除条件的时候，守约的一方要求解除合同的，其诉求才能获得支持。但是，在房屋租赁合同中，存在一些尽管不符合法律规定的解除条件，但是为了做到物尽其用，有效利用房屋资源，减少不必要的财产浪费，维持社会经济秩序与法律关系的稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，确实已经没有存在的必要与价值的合同，即使不完全符合合同解除条件，应当予以解除。
七、租赁合同中其他值得注意问题
房屋租赁合同还存在一些其他问题，比如偷逃税款的风险。房屋出租是一种经营行为，出租人必然要为此而缴纳一定的税款，按照我国相关税收规定，需缴纳的税款有营业税、房产税、个人所得税以及印花税，此外还需要缴纳城建附加税与教育附加费。同时，我国税法还针对房屋出租后的用途而规定了相应的税收优惠政策。但是如何来界定居住与非居住，我国至今还没有具体的判断依据，这就为一些出租人少缴纳税款提供了很大的操作空间。另外，在民间出租活动中，如果出租人是自然人的，几乎没有人主动针对房屋出租而获得的收益纳税，甚至一些出租人还故意和承租人串通在合同里降低实际的租金金额，或者采取较为隐蔽的支付租金方式或者直接表明尚未实际收到租金，其目的就是为了少交税款;一旦以上行为被税务机关发现，那么出租人必然要因为不缴纳或者少缴纳相关税款而承担一定的行政责任，比如被税务机关处以罚款，或者需要交纳一定的滞纳金并补足税款等等，假如出租人不按照税务机关的规定执行，税务机关是不是能够采取相应的强制措施，比如查封该出租房屋?该房屋能不能被拍卖从而获得补足税款的资金?这些问题，我国的立法尚没有做出明确的规范。
八、结束语
房屋租赁合同是当前社会经济活动中较为常见的一种合同，当前我国在对房屋租赁合同的管理上还存在很多不足的地方，一些问题已经引起了学者们的注意，完善房屋租赁合同，建立健全相关法律制度是进一步规范房屋租赁市场最为有效的手段，同时我们应当加强诚信建设，只有这样，我国的房屋租赁市场才能真正规范起来，为国民经济的发展提供一定的帮助。
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注释：
①《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第5条第2款、第7条
②《城市私有房屋管理条例》第15条：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”
③《城市房地产管理法》第53条：“房屋租赁，出租人和承租人应当书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
④《合同法》第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务， 但当事人另有约定的除外。”
⑤《合同法》第223條承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
⑥《合同法》第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
作者：曹国庆
[内容摘要]房屋租赁合同是以房屋作为租赁标的物，存在一定的特殊性，故除法定无效事由外，房屋租赁合同纠纷还存在其他影响合同效力的情形，如因租赁标的物、租赁期限、租赁目的等引起合同无效。房屋租赁合同被认定无效时，双方当事人应承担缔约过失责任，承租人负有返还房屋、支付房屋占有使用费的义务，同时，双方当事人还应按过错责任承担相应的损失赔偿责任。
[关键词]租赁合同;无效;损失赔偿
作者简介：袁颖丽(1990-)，女，汉族，上海人，法律硕士，任职于上海市浦东新区人民法院，研究方向：法學。
合同无效是指当事人所签订的合同欠缺生效要件，导致合同自始不发生法律效力，但并不是不发生任何效力。无效的处理并不妨碍法律行为产生某些效力。合同无效后，因该合同取得动产或者不动产，因丧失其基础，故应当返还。
房屋租赁合同无效时，出租人与承租人承担的应是缔约过失责任，系对另一方信赖利益损失的赔偿，其目的是补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使损失方的利益恢复到合同签订前的状态。信赖利益并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益，如房屋空置损失、承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。这种赔偿责任在性质上属于缔约上过失责任，应当各自承担相应的责任，承租人应返还租赁房屋、支付房屋占有使用费，双方当事人还应按过错责任承担相应的赔偿责任。若承租人将房屋转租他人，还应承担清退次承租人的义务。
一、房屋占有使用费的处理
(一)支付房屋占有使用费的必要性
房屋租赁合同作为继续性合同，当合同被认定无效时，承租人应向出租人返还租赁房屋，出租人可参照租金标准主张占有使用费，双方不再继续履行租赁合同。房屋占有使用费是承租人占有使用房屋期间所应支付的费用，系承租人对房屋占有使用之返还。承租人占有使用房屋会使得承租人获得租赁房屋期间内房屋的使用价值，同时，导致房屋的价值存在一定的损耗和折旧;另一方面，也会导致出租人不能实际占有使用房屋。出租人将房屋对外出租，交付承租人使用，其目的并非是为了让外界承担使用房屋期间内的损耗，而是为了实现房屋的使用价值，从而获得一定的金钱利益。因此，房屋占有使用费从其本质而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返还及其对房屋损耗与折旧的赔偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”显然，该条款意味着承租人基于占有房屋获得了占有利益，当房屋租赁合同被认定无效后，承租人应就其获得的占有利益以使用费的形式予以支付。另外，该条款还明确了房屋使用费的支付标准，即参照租金，此规定符合当事人签约时对租赁房屋所支付的使用费对价的预期，且符合市场交易。
(二)房屋占有使用费的支付标准
法律规定，房屋租赁合同无效，出租人仍然可以参照租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，但许多学者认为不妥，这种处理方式会导致无论合同是否有效，承租人均需按合同约定的标准支付租金/房屋使用费，并未体现有效与无效合同的区别，也没有体现无效合同自始不发生法律效力的特性，不能产生租赁双方签订合同之初所预期的法律后果。笔者认为，上述规定是“可以参考”，系从诉讼成本角度考虑，必要时，也可经由租赁合同当事人申请委托评估或者通过双方友好协商、询价等方式确定房屋占有使用费的标准。无效的房屋租赁合同法律后果的处理需要根据致使合同无效的情形、承租人与出租人的过错责任等来认定房屋占有使用费的支付标准，并且考虑是否与承租人所实际取得的占有利益相符合。
但需要强调的是，房屋租赁合同因租赁标的物是违法建筑导致合同无效时，关于免租期内的租金/房屋使用费应如何处理。现在审判实务中，有不同的观点。一是认为，合同无效，关于免租期的条款也应为无效，承租人应返还免租期内占有房屋所获得利益，即出租人有权要求承租人支付免租期内的租金;另一种观点认为，合同是因房屋的权属导致无效，原约定免租期内的租金承租人也不应予以支付。法律规定已经肯定未取得合法建设审批的建筑或违法建筑的物权属性，那么关于免租期的约定，也是房屋所有人对自身利益的让渡，且实践中，免租期内承租人也是装修租赁房屋，并不实际经营，无法获得经济利益，因此，免租期的约定是租赁双方的意思自治的体现，与效力性强制性法律规定无涉;另外，免租期和租金支付标准的约定均是在双方签订合同之初即确立，在起初认为合同有效、实际履行的情况下来确定租金数额;一旦租赁合同被认定无效后，也是根据租金和免租金条款来计算相应的财产利益，租赁双方可参照免租期约定来确定房屋占有使用的支付时间，此举也符合双方签订合同之初对支付对价与获得租金收益的心理预期，因此，该观点认为合同无效后应参照使用免租期条款。笔者支持后一种观点，房屋租赁合同无效的处理应考虑导致合同无效的情形，因此，因租赁标的物系违法建筑而导致租赁合同无效的处理需要兼顾诚实信用原则与公平原则，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用费，会导致承租人的双重损失，致使承租人超额承担免租期内的费用，以及致使出租人因出租违法建筑之过错行为而获利，此举显然会导致利益失衡，有悖于公平原则，因此，笔者认为违法建筑导致租赁合同无效则不应支付免租期内的房屋占有使用费。同理，当房屋租赁合同无效时约定的租期已经届满，免租期内的占有使用费更不应给付。
二、损失赔偿的处理
我国法对于损失赔偿采金钱赔偿主义，《中华人民共和国民法通则》第134条规定承担民事责任的方式，其中包括了恢复原状和赔偿损失。我国合同法的规定，“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
(一)装饰装修物的处理
在签订房屋租赁合同后，承租人往往会对房屋进行适当的装饰装修，以提高房屋的适租性。无效的房屋租赁合同的法律后果处理必然包含装饰装修物，那么需要考虑装饰装修物的所有权归属，以及若出租人获得装饰装修物应如何处理，以便更好的平衡出租人和承租人之间的利益。简言之，装饰装修物系归属承租人亦或是出租人，若归属出租人，则出租人是否应对承租人支付的装修装修费用予以赔偿;若需要赔偿承租人的装饰装修损失，则应如何赔偿。
1.装饰装修物的权属
装饰装修物的权属认定一般应用添附制度。所谓添附，即指分别属于不同所有权人的物，结合在一起而形成的新的物或不可分离的物，若分离，则会使得物失去其原有价值。如果承租人的装饰装修物一旦与租赁房屋相结合，与其成为整体而不可分离，若将装饰装修物与租赁房屋进行分离，则有损于房屋本身的价值，有悖于物尽其用原则。如果不动产与动产相附合，则必然会使得动产产生物权变动，原动产所有权人便不再享有动产所有权，而相对方不动产所有权人便享有动产所有权。添附制度的目的在于，确定物权归属，解决分别属于不同所有权人的物之归属问题;其二是为了充分实现物之价值。根据《房屋租赁合同解释》第9条第2款规定，“当承租人对租赁房屋的装饰装修物和房屋已经形成附合时，如果出租人同意利用的可折价归其所有;如果出租人不同意利用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。该条款可以确认在房屋租赁合同被认定无效后，承租人所建的装饰装修物已经与房屋形成附合时，从使用价值及经济价值角度考虑，应归属出租人所有。虽然该条款没有明确约定，若出租人不同意利用装饰装修物时的权属归属问题，但该款规定租赁双方根据导致合同无效的过错程度来分担装饰装修的现值损失。由于系承租人支付房屋的装饰装修费用，发生损失分担的时候，显然是出租人支付一定的赔偿费用。
如果承租人租赁房屋后擅自对房屋进行装修，也未获得出租人同意或事后允许，亦或是承租人的装饰装修行为不利于房屋之本身，有害于出租人的财产权益，那么在此情况下，出租人则必然会要求承租人将房屋恢复交付时之状态予以返还，此时便不存在所谓的装修装修费用的损失赔偿问题，出租人亦无须支付相应的赔偿费用。
承租人承租房屋后会对房屋进行装修，关于已形成附合的装饰装修物的损失处理问题，详见前文所述，而对于未形成附合的装饰装修物应如何处理值得探讨。《房屋租赁合同解释》第10条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”在处理无效的房屋租赁合同的时，应当首先尊重当事人的意思自治;在租赁双方当事人没有约定或约定不明的情况下，承租人享有未形成附合的装饰装修物的所有权，承租人将未形成附合的装饰装修物予以搬离，出租人也无须对未形成添附的装饰装修物予以赔偿。
2.装饰装修物的损失赔偿标准
关于处理无效的房屋租赁合同中已经形成附合的装饰装修物的权属如前文所述，在该装饰装修物归属于出租人后，承租人即不再享有所有权。出租人所获得的利益与承租人所遭受的损失并不对等，那么应如何平衡双方之间的装饰装修损失。有观点认为，应以出租人获得的利益为补偿标准，另有观点认为，应以装饰装修物的价值，即以承租人所支付的装饰装修费用作为补偿标准。笔者认为，关于第一种观点，若系由于出租人的过错而导致房屋合同无效，则片面的以出租人所获得的利益作为赔偿标准，显然此举对承租人而言有失公平，理由在于出租人所获得的装饰装修物的价值远远少于承租人所遭受的损失;关于第二种观点，若合同无效系由于承租人之过错，比如承租人将租赁房屋用于开设赌场，则片面的以承租人支付的装饰装修费用损失作为赔偿标准，对出租人而言亦有失公平，并且需注意到承租人的装饰装修并不一定符合出租人的心理预期，此举会加重出租人的损失，由出租人一方承担合同无效的法律后果。法律规定，当承租人对租赁房屋的装饰装修物和房屋已经形成附合时，由双方按照导致合同无效的过错程度分担现值损失。损失赔偿分为所谓的完全赔偿主义与限制赔偿主义之区分，无论哪种赔偿主义，不过仅仅是法律规定上的差异，在司法实践中，最终都需要采取一定的措施来确定具体的赔偿范围，无限制的赔偿是决定不存在的。出租人与承租人承担的是缔约过失责任，系对另一方信赖利益损失的赔偿，其目的在于补偿一方当事人因合同无效而遭受的损失，从而使受损方的利益恢复到签订合同之前的状态。在确定出租人对承租人的赔偿标准时，应根据导致合同无效的过错责任区别对待。所谓装饰装修物的现值损失是指，在房屋租赁合同被确认无效时，附合在房屋上的装饰装修物上存在的实际价值，亦即装饰装修物之现存的价值。现值损失的认定在司法实践中一般采用鉴定的方式，采用现存价值评估法进行鉴定，现存装饰装修物在合同被认定无效时的工程造价。另外，关于如何确定装饰装修物现值损失，通说认为此时并不需要考虑双方合同约定的租赁期限，只需要考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间予以折旧。
需要注意的是，房屋租赁合同租期届满但被认定为无效合同的，装饰装修物应如何处理。根据法律规定，当房屋租赁合同有效时，装修价值应当摊销在整个租赁期内，租赁期满，装饰装修价值即摊销完毕。承租人应当对自己实施的装修行为负责，对装修标准、装修使用时间及装修预算都有心里预期，因此租赁期限届满、合同终止后，装饰装修费用已经摊销在整个合同履行期间内，不应再列入损失赔偿的范围。房屋租赁合同被认定无效时，租赁期限已届满，承租人已经享有了整个合同期内的装饰装修的利益，故其原支出的装饰装修费用不属于合同无效的损失赔偿范围。理由在于承租人在装修投入时，已经对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，承租人也已將投入的装修装修费用作为实现租赁合同的必要成本。租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的装饰装修等也最大化地进行了利用，租赁目的已实现，承租人已无要求出租人赔偿损失的基础。
(二)扩建物的处理
房屋租赁合同被认定为无效时，双方当事人对扩建房屋、对扩建费用没有约定的、未办理合法建设手续的扩建房屋应如何处理。
1.扩建物的权属
扩建物即通过工程建筑实现增加房屋面积的目的，而改建房屋则属于功能性、结构性的改变，亦可视为装修的一种。如前文所述，装饰装修物一般适用添附制度，归出租人所有。显然，扩建物的归属一般也适用添附制度，承租人在租赁房屋上进行扩建，所形成的扩建物与房屋结合则与其成为整体而不可分离，在房屋租赁合同被认定无效后，从扩建物的使用价值和经济价值考虑，应归出租人所有。但若房屋租赁合同系因租赁标的物的违法性被认定合同无效，那么扩建在违法建筑上的扩建房屋也应认定为违法建筑，此时对于违法的扩建物应按违法建筑处理，可能会被行政机关予以拆除。当扩建物被拆除时，显然也不涉及扩建物权属的归属问题，仅仅发生扩建费用的损失承担。
2.扩建物的损失赔偿标准
通说认为，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建损失应按照过错程度确定赔偿责任。扩建损失可根据租赁房屋本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制等因素确定合理的责任比例。房屋租赁合同被认定无效，一方当事人因合同无效而遭受的房屋扩建费用的损失，是基于信赖利益的损失赔偿。信赖利益是一方当事人由于信赖法律行为的有效性而遭受的损失，此处须使被害人处于如同他未曾闻知该行为时所会处的状态。计算扩建损失应以造价费用为标准进行赔偿，本质是一方当事人能够取得多少赔偿金的问题，对现实发生的损失进行金钱换算。在计算扩建物造价时，应考虑计算标准时点问题。一元说认为，以某种特定的时点作为标准时点;多元说认为，多样的标准时点不应存在原则和例外的标准时点，这样，我们很难说应以哪一种标准时点为原则，例外地使用其他的标准时点，因而多元说值得赞同@。实践中，对于扩建物的造价费用的鉴定方法采“建安重置结合成新价”即现在建造被拆除房屋的价格。
(三)搬迁损失的处理
房屋租赁合同被认定为无效时，承租人负有返还房屋的义务。显然，承租人搬离租赁房屋时，还涉及到承租人的搬迁损失。搬迁损失应按照承租人与出租人的过错程度确定赔偿责任。搬迁损失以承租人实际发生的费用为准。
对于房屋租赁合同期限届满，合同被认定无效时，发生的搬迁损失如何处理。如前文所述，租赁期届满，承租人负有返还租赁物的义务。在签订租赁合同之初，承租人即知晓合同期满后必将搬离租赁房屋，租赁期届满后，承租人也没有继续使用房屋的法律或合同基础，自然应搬离房屋，所产生的搬迁费用也在其预期内，不应列入损失范围。
三、结语
由于房屋租赁合同的无效违背当事人的目的、有悖于私法自治，因而，除违反强制性规定或公序良俗外，应尽量减少无效的房屋租赁合同，对于某些无效的合同可以通過采取某种补救措施使合同有效，有利于合同当事人的权益、有利于租赁市场稳定。
作者： 袁颖丽
简单租房合同范本
出租方：(以下简称甲方)
承租方：(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于xx市xx街道xx小区x号楼xxxx号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，计x个月。
二、本房屋月租金为人民币xx元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初x日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从年月日至年月日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
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七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式x份，甲、乙双方各执x份，自双方签字之日起生效。
甲方：
乙方：
年月日
篇一：个人房屋租赁简单合同?
?
一、 乙方租借甲方座落于 约计 房屋。
二、租房合同期为 年，即 年 月 日至 年 月 日。
三、每月租金为人民币(大写) 元整，其他费用由 方承担。
四、付款方式为 ，如拖欠房租，甲方有权收回房屋，但一切后果由乙方自理。
五、甲方提供乙方 等设施，费用由 方承担。
六、 乙方在租房合同期内应注意爱惜房屋及内部其他设施，如有损坏需照价赔偿。
个人出租房合同范本(简单版)个人出租房合同范本(简单版)
七、乙方支付甲方押金人民币(大写) 元整，合同期结束后，如甲方对
五、六两点没有异议，应该立即退回乙方押金。
八、乙方如在租借房屋期间，有非常行为发生，和乙方在借用期间使用不当引起意外事故，一切后果由乙方承担，与甲方及中介方无关。
九、乙方无权将此房屋转租给其他人，否则，甲方有权收回房屋。
十、双方如有特殊情况不租借房屋，应该提前一个月通知对方，与中介方无关。
十
一、第二次付款应该提前10天付清。
十
二、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。
十
三、水表起用度数为 ，电表起用度数为 ，煤气起用度数为 。
附录
中介公证方：舟山市定海 甲方(签章) 乙方(签章)
中介所
地址：定海 地址： 地址：
品友互动
个人出租房合同范本(简单版)合同范本
电话： 电话： 电话：
经办： 身份证号： 身份证号：
年 月 日
注：(
一、甲方出租人
二、乙方承租人
三、中介方)
篇二：个人房屋租赁简单合同?
出租方(以下简称甲方)：_____ (本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ 承租方(以下简称乙方)：_____ (本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ 甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____;位于第_____层，
第二条 房屋用途。 该房屋用途为_____。 除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限。 租赁期限自___年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金。
该房屋月租金为(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。
租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。 第五条 付款方式。
乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。租金按(月)(季)(年)结算，由乙方于每(月)(季)(年)的第_____个月的_____日交付给甲方。
第六条 交付房屋期限。
甲方应于本合同生效之日起_____日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对房屋产权的承诺。
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任。
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_____(月)(年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。
正常的房屋大修理费用由(甲)(乙)承担;日常的房屋维修费用由(甲)(乙)承担。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。
租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定。
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
1.水、电费;
2.煤气费;
3.供暖费;
4.物业管理费;
5.___________________________;
6.___________________________。
在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
第十一条 租赁期满。
租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，则续签租赁合同。 第十二条 因乙方责任终止合同的约定。
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;
1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
2.拖欠租金累计达_____个月;
3.利用承租房屋进行违法活动的;
4.故意损坏承租房屋的;
第十三条 提前终止合同。
31小区租房合同
房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方)：_____
承租方(以下简称乙方)：_____
身份证号：____________
甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况。
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于市;位于第层室。
第二条 房屋用途。
该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限。
租赁期限自___年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金。
该房屋月租金为(人民币)元，大写元整。
第五条 付款方式。
乙方按(____)支付租金给甲方。
第六条 交付房屋期限。
甲方应于本合同生效之日起 3 日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 关于房屋租赁期间的有关费用。
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：
1.电费;
2.宽带费;
第八条 房屋押金
甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方_______元作为押金。
乙方退房时要保证房屋物品完整整洁，否则不退押金。
第九条 违约责任。
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按须向对方交纳三个月租金作为违约金。
第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(签章)：_____乙方(签章)：_____
___年___月___日___年___月___日
房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经
双方协商一致，签订本合同：
第一条：租赁房屋
甲方将坐落于乙方作为使用。
第二条：租赁期限
甲方年 月日起将出租房屋交付乙方使用。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1、乙方擅自将房屋转租，转让或转借他人使用的;
2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3、乙方拖欠租金累积达个月的;
第三条：租金
每月租金为人民币元整，付款方式为一季度付款，乙方预先支付押金元整，
退房之日由甲方退还押金。
第四条：协议事项
1、房屋内水电费、煤气费、电话费自乙方入住之日起至迁出之日止均由方负担。
2、乙方应妥善使用，管理出租房屋的内外设备，包括电器(电视、洗衣机、
热水器、空调、等家用电器)得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构和
设备。
3、乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全。
第五条：违约责任
1、甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的，甲方应对此向
乙方予以赔偿。
2、乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的，乙方应负赔偿责任。
3、乙方违反合同擅自将房屋转租他人使用的，甲方有权收回所租的房屋，有
权将乙方交付的期满前租金扣留作为乙方的违约金赔偿甲方。如因此对出租房屋
造成损坏的，乙方还应负赔偿责任。
第十条、本合同正本一式二份，甲，乙双方各执一份，合同自签字后生效。
甲方：乙方：
签字：签字：
日期：日期：
身份证号码：身份证号码：
房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同：
第一条：租赁房屋
甲方将坐落于大连市 中山区阳光巷13号3单元1层3号，合计面积为53.76平方米的建筑物租予乙方作为图文设计使用。
第二条：租赁期限
租赁期共为一年，甲方从2011年11月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2012年11月14日。
第三条：租金
每年租金为人民币元整，付款方式为一次性付清，押金2000元整。
第四条：协议事项
1、房屋水电费，煤气费，电话费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日至均由乙方负担。
2、甲方应承担所出租房屋的修缮义务，乙方应对修缮工作予以配合。乙方应妥善使用，管理出租房屋的内外设备，未征得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构和设备。
3、乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公
共安全。
第五条：免责条件
房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。
第六条：争议的解决方式
1、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，
第七条、本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
第十条、本合同正本一式二份，甲，乙双方各执一份，合同签字盖章后生效。
甲方：
签章：
日期：
身份证号码：
乙方：
签章：
日期：
身份证号码：
篇一：
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
地址：
地址：
联系电话：
联系电话：
身份证号码：
身份证号码：
出租之物业座落于厦门市
，共计
房
厅，室内设备及装饰包括
等。
合同签订之日的电表底数
，水表底数
，煤气表底数
m3。
一、租赁用途为
之用，不得擅自另作别用。
二、租赁期限：从
年
月
日至
年
月
日止。
三、租金：每月人民币
元整，付款方式为
，每期交租应提前
天付清。
四、合同签订之日起，乙方向甲方交付人民币
元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。
五、租赁期间，乙方应负责交付下列
项费用：
1、水费;2、电费;3、煤气费;4、有线电视费;5、物业管理费;6、电话费;7、宽带上网费。
六、租赁期间如有拖欠租金，甲方可每日按拖欠租金的5%向乙方加收滞纳金，或提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。
七、乙方应按合同规定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋的用途及结构，如因故意或过失造成该房屋及其配套设备损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的一切经济损失。
八、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将所租房屋转租给第三方。
租赁期满，乙方需按时将房屋原状归还甲方。乙方需续租，须提前壹个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方未续租又逾期不归还房屋，甲方可直接向人民法院申请强制执行搬离，并向乙方收取壹个月租金作为违约金。
九、甲方应按约定的时间和标准将房屋交付乙方使用，否则应赔偿乙方由此遭受的经济损失。
十、租凭期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前壹个月通知对方，经对方同意后方可解除合同，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的租金作为违约赔偿金。
十一、乙方不得在所租房屋进行非法活动，如有发现按违约论处，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的押金作为违约赔偿金，乙方独自承担因非法活动而产生的一切民事、经济、法律责任。
十二、租赁期间，如遇不可抗拒的自然灾害及法律政策的规定而造成本合同不能履行时，双方均可提前解除合同，解除后的相关问题可按有关法律和规定处理。
十三、乙方如为外来人员，须遵守本地相关法律规定，及时到租赁所在地派出所办理暂住手续。
十四、本合同如有未尽事宜，须由甲、乙双方协商签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
十五、本合同自签订之日起生效，壹式两份，甲乙双方各执壹份。
十六、补充条款或备注：
十七、中介人(中介方名称、负责人及电话)：
甲方(签名/盖章)：
乙方(签名/盖章)：
委托代理人：
委托代理人：
签约日期：
年
月
日
篇二：
__外交人员房屋服务公司(以下简称甲方)自____年__月__日起，将______外交人员公寓__楼___单元___号公寓___套租给___国驻华大使馆(以下简称乙方)作住宅之用。如房屋结构、装置或设备有缺陷由甲方负责修理并承担费用。
双方兹订立租赁合同如下：
第一条
自本合同生效之日起，乙方须按季度预付租金(外汇支票)____美元(或其他外币，或外汇兑换券___元)。乙方接到甲方的收租通知单后，应在三十天内一次付清。逾期须按日支付千分之____的滞纳金，以补偿甲方所受的损失。
甲方根据__地区物价和房屋修缮费用提高的幅度，可以对乙方承租的公寓租金进行调整，但应提前三个月通知乙方。
第二条
甲方负责向乙方承租的房屋提供水、电、煤气和热力。乙方须按仪表数据缴付电费和煤气费。由于甲方对乙方承租的房屋设备维修不及时，引起水、电和热力的供应中断，甲方将酌情减收相应的费用。
第三条
甲方对出租房屋进行定期检查，并负责下列自然损耗的免费维修：
1.屋顶漏雨，地板糟朽;
2.门窗五金配件、门窗纱的修理和更新;
3.管道堵塞、漏水，阀门、水咀和水箱零件失灵，上下水管道、暖气片及零件、卫生设备的修理和更换;
4.灯口、插座、电门和电线的修理和更换;
5.公用楼道的粉刷，首层每二年一次，二层以上每三年一次;
6.电梯故障的及时排除和对乘员的人身安全保险。
乙方应将承租的公寓和设备损坏的情况及时通知甲方，甲方在接到通知后应尽快修理，甲方未能及时修理的，乙方可以自行修理，修理费用由甲方承担。
第四条
甲方对出租的公寓进行检查、维修前，应征得乙方同意，乙方应给予必要的方便和协助。如遇住房发生水灾、大量跑水、煤气漏气，在甲方无法及时通知乙方的危急情况下，甲方可进入乙方住宅处置。
甲方要定期检查和保养楼内的消防器材。
第五条
由于甲方对乙方承租的住房检查不周、维修不及时而造成房屋结构损坏，发生安全事故，使乙方遭受损失时，由甲方负责赔偿。如房屋大修，不能继续使用，必须腾出时，甲方应给乙方提供条件大体相当的住房，乙方应按期从承租的公寓中迁出。如果乙方借故拖延不迁出，造成一切损失，由乙方负责。乙方如发现承租的房屋危及自身安全或健康，可以随时解除合同。
第六条
乙方对承租的公寓和设备有爱护保管的责任。由于使用不当造成的损失或损坏要负责修复或赔偿。乙方应遵守《住户须知》(另发)中的规定。乙方对公寓住房结构或装置设备的自然损耗不负赔偿责任。
第七条
乙方在征得甲方同意后，对承租的公寓可进行下列各项自费工程：
1.在不损坏房屋结构的条件下，改变室内装修原样;
2.增添固定装置和设备。
乙方在改变室内装修原样、拆除或更换原有的炉具、灯具、卫生设备等应事先通知甲方并负担相应的损失费。在租赁关系结束时，乙方增添或更换的设备可以拆除。乙方可以自费油漆粉刷房间。
第八条
乙方在征得甲方同意后，可以对承租的公寓增加电容量。但施工费用由乙方负担。乙方不得使用超负荷的电气设备和擅自改动供电设备。否则，由此造成的损失，由乙方负全部责任。
乙方应自行设置必要的消防器材。
第九条
遇有不可抗拒的自然灾害，致使乙方承租的公寓遭到破坏，甲方应视房屋破坏的程度，免收部分或全部租金，直至该公寓修复时为止。
第十条
乙方承租的房屋不得私自转让或转租。退房时须提前半个月通知甲方，经甲方检验住房及其设备，确认完好(除自然损耗外)后，双方办理终止租赁手续。租金按终止日结算。
乙方主动申请调换公寓时，须缴付原租公寓的油漆粉刷费。
第十一条
本合同自双方签字、盖章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期满前三十天，如任何一方不提出异议，合同将自动延长一年。
本合同于____年__月__日在__签订，一式两份，每份都用中文和___文写成，两种文本同等作准。
甲方代表：______乙方代表：______
(本人签名)(本人签名)
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