房屋买受人预期利益损失赔偿的困境与突破

一、买受人预期利益损失的含义

预期利益损失是指, 一方当事人违反合同约定, 导致合同无法有效全面地履行, 造成对方当事人不能实现订立合同时所预期的利益。1因而, 对预期利益损失的赔偿属于违约损害赔偿, 意在使合同恢复至违约方按时履行时的状态。

在房屋交易中预期利益损失主要发生在出卖人违约的情况下, 房屋买卖因不动产物权变动涉及的行政审批手续繁多, 且买受方在申请房贷或抵押房产过程中涉及到许多商业审批手续, 从签订买卖合同到最终完成过户需要较长一段时间。在系此期间出卖人作为房屋的所有人, 即使其被判令返还已支付的购房款及利益并赔偿违约金, 但这一损失仍可能远远低于房屋差价。房产升值部分的利益则为预期利益, 是买受人所有损失中重要的组成部分。

二、房屋买受人预期利益损失赔偿的问题

(一) 法律规定不够完善

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了违约损害的赔偿范围, 其中认定了给对方造成损失的损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。但该条款在房屋买卖交易中仅能提供原则性支持。房屋买卖作为房地产交易的重要活动, 在房地产相关法律法规中, 关于预期利益损失认定的依据仍旧空白。在司法实践中, 为达到息诉宁人的效果, 法官更倾向于依靠自由裁量降低各方的预期利益。

(二) 预期利益损失难以计算

在房屋买卖纠纷案件中, 对于原告方已经遭受的损失, 例如已经支付的房款、中介费用及贷款手续费等费用, 双方一般都没有异议, 即使有异议也较容易举证证明, 主要的争议点在于买受人预期利益损失是否应该赔偿, 赔偿的依据和具体标准是什么。对买受人预期利益损失没有明确的计算方式, 导致买受人预期利益损失的数额在很大程度上依靠法官的自由裁量, 不同的法官由于自身对买受人预期利益的理解不同, 甚至不同法官自身收入水平、生活背景的不同都可能导致同案不同判的审理结果。

(三) 地区性指导意见存在问题

由于二手房买卖合同纠纷案件频发, 买受人预期利益保护问题已经有法院出台了相关的解答或指导意见。如上海市高级人民法院早在2005年就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》等。一是该指导意见规定了预期利益损失赔偿的范围, 即原告起诉之前房屋升值的部分作为预期利益损失赔偿的范围。但实践中, 就可能造成合同守约方以要求对方继续履行合同为由故意拖延起诉时间, 以获得更高的预期利益损失赔偿。二是该指导意见出台的时间较早, 近十几年是我国房地产行业的蓬勃发展期, 2005年的指导意见已经难以规范当前的房地产交易, 急需出台新的规范性文件指导房屋买卖活动。

三、房屋买受人预期利益损失赔偿的突破路径

(一) 预期利益损失赔偿的原则

第一, 损益相抵原则, 指赔偿权利人基于损害发生的同一原因获得利益时, 应将所收利益从所受损害中扣除以确定损害赔偿范围的规则。在合同法上所称的损益相抵规则, 其内涵是受害人基于导致损失发生的同一违约行为而获得利益时, 其所能请求的实际赔偿额为损失减去利益的差额。这一规则旨在确定受害人因对方违约而遭受的“净损失”, 是计算受害人“真实损失”的规则。损益相抵适用的前提要件是, 受害人因违约行为的发生而获得一定的利益。

第二, 减轻损害原则, 我国《合同法》第一百一十九条对此有明确规定, “当事人一方违约后, 对方应当采取适当措施防止损失的扩大, 没有采取适当措施致使损失扩大的, 不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用, 由违约方承担”。我国房地产市场因政策原因价格起伏波动较大, 很难预料房产价格走势, 在房屋买卖纠纷中要求守约方在得到对方当事人违约的意思表示后, 及时进行替代交易并不现实。在这种情况下, 买受人及时采取减轻损害的措施取决于其行为是否合理, 而不应过于苛责, 否则也是对合同公平性原则的违反。

(二) 预期利益损失的计算方法

第一, 法定计算方法。如果合同当事人没有在合同中明确约定违约损失赔偿的计算方法, 则可以按照法律规定直接确定损失额。一是差额法, 是指通过比较买受人在违约发生后的财产状况以及假设合同按照约定履行情形下的财产状况, 这两种状况之间的差额即为买受人预期利益损失的数额。二是反推法, 在二手房买卖合同中经常有守约方损失难以确定的情形, 此时若违约人的收益较为确定的话, 可通过反推法以违约人的收益来确定损失赔偿的数额。

第二, 约定计算方法。我国合同法遵循意思自治的原则, 且《民法通则》第一百一十二条规定:“当事人可以在合同中约定, 一方违反合同时, 向另一方支付一定数额的违约金, 也可以在合同中约定对于违法合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人约定或协商确定赔偿范围或损失赔偿额的计算方法, 既可以在合同中事先列明, 也可以在发生争议后协商确定。当事人有约定的, 人民法院应根据其约定确定预期利益的损失赔偿。

第三, 酌定计算方法。在实践中, 当事人没有明确约定损害赔偿的方式, 又无法通过简单的法律依据精确计算出买受人实际损失的情形。在这种情况下, 人民法院根据案件的具体情况、当事人各方在诉讼中的举证情况等酌情责令违约方当事人支付一个大致相当的赔偿数额。

摘要：近年来我国房价持续大幅度上涨, 导致房屋买卖合同引起的纠纷大量出现。随着我国立法的完善, 在房屋买卖合同纠纷中买受人预期利益应当得到保护已经无需质疑。但在实践中, 法律规定不够完善、地区性指导意见存在差异、预期利益损失难以估计等问题造成买受人预期利益难以得到保护。因此, 笔者希望从预期利益损失赔偿的法律规定出发, 初步厘清预期利益损失赔偿的依据与原则、赔偿的范围等问题。

关键词：房屋买受人,预期利益,损失赔偿

参考文献

[1] 史洪媛:《预期利益损失赔偿制度的理论与实践分析--以CISG第74条为视角》, 南京大学硕士学位论文2016年, 第3页。

[2] 孙浩、慕楠:《违约损害赔偿范围——完全赔偿原则》, 法制博览, 2015年第8期, 第119页。