房地产基础知识

第1篇：房地产基础知识

房地产企业知识管理研究

[摘 要]随着经济全球化和科学技术的迅猛发展,现代房地产项目的规模越来越大,工程内容越来越复杂,建设要求越来越高,涉及的方面越来越广。知识管理的普及和应用是房地产企业持续发展的必由之路,也是房地产企业实现跨越式发展的重要途径,更是我国房地产企业赶超世界先进水平的难得机遇。本文围绕房地产企业的知识管理的现状,研究和探讨了房地产企业知识管理的对策,构建了房地产企业的知识管理模型。

[关键词]房地产企业;知识管理;知识管理模型

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1 引 言

我国房地产企业管理体制日益显示出设计、施工、物资供应之间相互分割与脱节的缺点。与此同时,工程技术人员与管理人员在不断参与项目施工与管理的过程中,积累了大量的实际经验,如果这些知识不能够及时准确地在企业内部实现共享,那么企业的这些宝贵财富就难以得到广泛的应用,并将随着时间和人员的流失造成损失。虽然此前已有许多关于知识管理的文献,但是具体对房地产企业进行知识管理的探讨却很少。本文正是从这个角度出发,探讨我国房地产企业的知识管理,通过构建知识管理系统,促进知识在企业中的有效传播和流动,实现知识共享,从而提高企业经营管理能力,增强企业核心竞争力,促进我国房地产企业的发展壮大。

2 房地产企业知识管理的含义及流程

2.1 房地产企业知识管理的含义

房地产企业知识管理就是利用信息技术,对房地产企业的知识进行发现、存储、共享、应用以及创造,同时提供开放和谐的组织环境,促进知识交流、创新和利用,以提高房地产企业核心竞争力的过程。

2.2 房地产企业知识管理的流程

知识流程是指知识在企业的流动过程,知识流程定义了组织中知识处理的环节和途径,一个典型的企业知识流程应该包括知识的产生、获取、存储、组织和访问。然而知识在组织中不是直线的流动,而是循环往复,并在循环中增值的过程。根据这一思路,本文认为知识在房地产企业中的流动应经历如下过程,如图1所示。

3 我国房地产企业知识管理的现状及存在的问题

房地产企业信息化的发展可以分为两个阶段。第一个阶段是从19世纪90年代初到2000年,这个阶段中间,很多房地产企业引入信息化去尝试。在这个阶段,企业应用的一些软件都是工具型的、部门的、单项的应用系统,比如说预决算软件、财务软件、售楼软件、租赁软件等,局部的单点的应用在第二阶段,即2000年之后,随着互联网技术的兴起,使得信息化的程度在广度上、深度上不断发展,具体表现在邮件系统的应用、OA系统的应用、楼盘的展示网站、社区的服务网站、客户关系管理系统、成本管理系统、项目管理系统、物业经营管理系统等,这一系列应用系统的应用使房地产企业的信息化程度比第一阶段更加广泛和深入,但是有明确的知识管理项目的房地产企业并不多。目前,我国房地产企业知识管理存在的主要问题如下。

3.1 知识的传播存在困难

知识只有以合适的方式被编码,才更容易存储和传递给其他人。知识分两种:一是显性知识,二是隐性知识。房地产企业的显性知识表现为设计图纸、规范、操作手册、工程合同文件等这些都是容易存储和传递的。但是在运作一个工程项目的时候,往往对这个项目有着重要作用的是这类工程项目的以往的成功经验和失败教训,也就是所说的隐性知识,隐性知识很难被编码,要么是掌握这种知识的人不知道怎样恰当地传递它,要么是根本不可能传递。

3.2 缺乏实施知识管理的企业文化

目前,房地产企业之间的知识垄断,企业内人与人之间的知识垄断,以及缺乏及时准确的知识流动与共享意识体系,都严重阻碍了知识管理的实施。承包商和业主之间的不信任关系,导致了在工程中一些信息不能及时的传播、披露、共享,造成了工程中一些不必要的索赔纠纷。有些房地产企业的员工将在工程中所学到的知识、经验、教训看做是自己的私人财产,担心在将这些隐性知识与他人共享时会失去存在的价值。

3.3 客户知识管理模式存在明显弊端

传统的客户管理模式的问题主要体现在:①客户信息重复,浪费一些基本客户信息。由于无法交流,造成了员工在处理客户业务上存在大量的重复劳动,极大地影响了工作效率,有时甚至发生数据丢失的情况。②如果团队成员离开这个企业,企业将面临的有价值的技能知识和隐性知识的损失。③客户知识无法共享部门间、员工间的信息屏蔽,使得公司各部门难以获得所需要的客户知识。某个客户的购买喜好只为单个销售人员所知,到了其他推广或售后服务人员那里就可能无法获得最合适的选择。④员工缺乏“一致面向客户”的协同作战观念,公司业务流程的分割,使得部门、员工缺乏一致面向客户的整体意识,致使客户发生问题后,往往找不到解决的部门和人员,造成客户满意度降低。

4 房地产企业知识管理对策建议

4.1 加强对企业隐性知识的挖掘和学习

企业隐性知识学习是指组织为了实现自己的愿景或适应环境的变化,在个体、团队、组织层和组织间进行的,不断产生和获得新的隐性知识和行为,并对其进行解释、整合和制度化的循环上升的社会互动过程。先要注意隐性知识的采集。员工头脑中、论文中、书本中、笔记中、卷柜中,甚至个人电脑硬盘中的数据、信息、方案、总结、报告都有大量的隐性知识,但是其他员工或组织很难使用。这部分隐性知识,一部分是员工的创造和个人财富,一部分或大部分是公司的公有工作资源。由于无法管理,容易流失。我国企业要建立自己的隐性知识沟通体系将其保存下来,将个人隐性知识转化为组织企业隐性知识,供有关人员共享。企业隐性知识学习是一个不断反复和不断体验的过程,通过这一过程中企业可以寻找内部自身问题和企业本身与环境不相适应的地方,找到解决问题的方法和如何适应环境的变化,对企业来说意义重大。

4.2 营造知识共享型的企业文化

知识共享型企业文化是建立在企业的信仰、态度和习惯上的。知识共享型企业文化的创建是一个循序渐进的过程,要经过相当长的时间。潜移默化地渗透到全体员工的核心价值观中去。本文在分析知识共享型企业文化特点的基础上结合房地产企业的特点。认为要培育知识共享型企业文化主要有以下两个方面:

(1)员工之间相互信赖、愿意相互分享知识。公司为员工提供交流的机会和场所。通过交流促进员工之间相互理解从而建立相互信任的关系,在公司内部形成员工之间共享知识和传播知识的氛围,鼓励员工的创新行为。人们总是愿意自己的知识和技能被发挥作用,因此,他们愿意帮助自己的同事,而且愿意从他们信任和尊敬的人那里学习知识。

(2)高层管理人员的支持。在发展知识共享文化过程中,应当充分发挥企业领导者的作用。高层管理人员要充分认识到知识的共享与传播对公司的发展与生存的重要意义。不但要参与而且要带头支持并促进企业知识文化的建设。这就是领导的榜样作用。这是因为,企业领导者的思想理念和价值观直接决定了企业的整体价值导向。由此,领导者的价值观决定着知识共享文化的基调。领导者的示范作用关系到知识共享文化建设的成败。领导者的观念更新可以推动知识共享文化的建设。让员工相信你所说的话,唯一方式就是贯彻执行、采取行动。从领导风格上讲,应采取民主式的领导风格,从而使知识能实现传播和共享。发展协作关系,协作关系可以促进隐性知识和具有高价值的实践得到转让,而这些知识和实践是难以放入信息系统的,当人们拥有共同的目标而又志趣相同时,这种彼此协作的关系便带来了知识的分享。

4.3 建立客户知识管理新模式

客户知识管理是企业知识管理的有机组成部分,通过客户知识管理,能有效地利用客户的知识拓展市场,通过新的业务模式扩大企业经营活动范围,及时把握新的市场机会,占领更多的市场份额。在剧变的环境中,企业生存的基础在于保持并扩大自己的客户群,而保持客户的前提是了解客户需求及其变化。在变动性、复杂性都很大的环境中,适时了解客户现实及潜在需求是很困难的。因此,企业需要建立与客户紧密的信息收集与学习机制,不断地从客户那里学习到关于客户需求的知识。要达到这个目标,企业就要利用客户知识管理对客户知识进行获取、共享、应用和创新,将客户知识管理纳入公司整个体系结构中。

5 房地产企业知识管理系统的构建

简而言之,知识管理系统就是利用知识管理技术对整个知识循环过程提供系统支持。知识管理系统应具有如下特点。

(1)支持内部和外部信息、知识资源获取的通道。

(2)存储知识的工具。

(3)支持获取、组织、呈现知识的工具。

(4)支持知识工作者进行分享、应用和创造的工具。

(5)与其他业务系统相互集成。

根据房地产企业知识循环模型,可以建立房地产知识管理的层次模型(如图2所示)。

(1)知识呈现层。呈现层是用户与系统的接口,用于相应用户的操作,呈现处理的结果,房地产企业知识门户(EKP)是房地产知识呈现层的核心。

(2)知识应用层。知识工作者主要在该层次上工作,通过该层次使用知识,与其他知识工作者进行交流、沟通与协作,实现知识分享、应用与创新。还可以通过该层访问其他企业应用系统。

(3)信息处理层。在该层,信息经过获取、加工、分发等操作,最后通过呈现层供知识工作者使用。

(4)数据存储层。结构化的房地产知识存储于房地产企业知识库和数据库中,有待加工。

(5)资源层。房地产知识资源层表示了知识的来源,包括内部资源和外部资源,如文本资源、多媒体资源、各种生产经营交易数据、Web资源以及其他业务系统的信息等。上述知识管理的层次模型定义了各层次的功能,对该层次模型进行扩展,得出具体的房地产企业知识管理功能模型,如图3所示。

该模型给出了房地产企业知识管理系统所具有的所有功能,知识工作者通过统一的知识门户与系统进行交互,知识应用层次相当于一般使用者的工作平台,这个层次集成了知识工作者日常办公的所有功能模块,如知识地图、协作系统、线上学习系统、工作流系统以及其他企业应用系统。信息处理层和存储层对于一般的使用者是不可见的,信息在这两个层次中进行存储、加工和处理,所产生的知识信息传到上一层次供使用者使用,这个层次的工作一般由专门的管理员来完成。各层次之间的双向箭头表示信息的交互性。本文给出的功能模型是房地产企业知识管理系统的一般概念模型,在具体的应用中,不同的房地产知识管理系统会各有侧重。无论何种系统,它们所提供的功能基本上还是在上述5个层次上展开的,只是侧重点不同,有的侧重于协作、交流功能,有的侧重于知识获取、搜索、定位功能等。房地产企业只有深刻理解本企业的知识流程和业务流程,从适合本企业的功能层次上着手,才能成功打造房地产企业知识管理系统。

参考文献:

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[作者简介]李丽萍(1972—),女,湖南衡阳人,毕业于哈尔滨工业大学,硕士,东北林业大学在读博士,就职于东北石油大学,副教授,研究方向:知识管理、项目管理、物流及供应链管理;于宏新(1970—),黑龙江拜泉人,哈尔滨工程大学在读博士,研究方向:区域经济、物流管理等。

作者：李丽萍 于宏新

第2篇：房地产企业的知识管理

【摘要】 知识管理是对员工和组织智慧的开发和管理,是企业管理中最有活力、最有潜力、也是最有挑战性的管理活动。尤其是对迅速扩展的房地产企业,知识管理系统的建立更有紧迫性。

【关键词】 知识管理;房地产企业管理;企业管理

一、对企业知识管理的认识

企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的,通过开发、组织、整合和共享知识,使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能,并形成企业智力资本的积累和优势。知识管理不等同于信息管理,知识管理的基本思想是以人为本,企业的知识运用和积累是脱离不开人的,在企业经营活动过程中,各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识,员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能,经验和判断力,洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。

房地产企业是管理型企业,是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的,但是这个过程是无法标准化,无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户,规划条件,产品设计建造、营销过程。每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中,隐性知识起到一个核心组织决策的作用,也就是说人的因素起到决定性的作用。参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台,使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响,并转化成为企业所共享的显性知识,外化成企业的管理文件。

知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识,同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工,企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力,有助于员工能力的培养,这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。

从知识管理的视角来分析企业的管理活动,这不仅仅是简单的工作推进和结果产生,是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程,隐性知识是在具体的工作过程中,遇到合适的环境和机遇时,才会释放出来。隐性知识是人的潜能,它需要外部环境的诱发,否则,它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值,营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。

往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识,但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新,这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识,而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的,它们之间大量的交叉融合,相互诱发,相互转化。一般信息管理注重知识库的建立,而知识管理则是将人、信息资源和交流平台整合在一个互通的环境中,提升各级员工的决策和行动能力。

在一些企业管理实际情况中,他们还没有知识管理的概念,就是信息管理也是很不完善,不清楚本企业已经拥有哪些知识,也不知道企业已有的知识是如何存储和使用的,没有设立企业知识库,有的只是文件档案系统。结果当一个新项目到来时,企业员工缺乏有效的知识库支持,总是凭各自掌握的、并不完备的知识来开展新的工作,而且有些新错误是老错误的重现。对于如何开发利用隐性知识更是缺乏认知。

处在变幻莫测的市场环境中,大量的信息充斥在我们周围,需要真知灼见来发现那些真正有价值、可以依据用来决策的信息。企业成员所拥有的战略眼光、经验、直觉、洞察力就成为过滤器和度量衡,知识管理是在数据管理、信息管理之后的新的、更高层次的管理境界,是对企业智力资本价值真正重视。

二、企业的知识管理层次

詹姆斯·布赖恩·奎因根据企业知识管理的水平,划分企业知识管理为四个层次:

1.Know-what(知道是什么)

在这个层次,企业知道要干什么,收集了相关的知识,但是还没有完全具备掌握该领域已有知识的能力,这仅仅是一个基本的但并不充分的基础,处在入门者的状态。类似于一个大学毕业生,他学过各种专业知识,也许知道应该干什么,但从来没有真正干过。企业知识管理体系没有建立起来,员工往往只是按指令行事(Know-what),没有解决管理系统中Know-how的问题,管理运行处在不稳定的状态,产品和服务也就不稳定。

大多数中小房地产公司还是处在Know-what层次,尤其是最近十年房地产业火爆,许多其他行业的企业也转战房地产业,招兵买马搞起房地产,他们的目光是关注房地产业的利润,都想从房地产中捞一杯羹,但没有长期打算。但是其中一部分注重知识管理体系的建立和完善,注重人力资本积累的企业经过3～4年、数个项目经验过程可以提升进入Know-how层次。

2.Know-how(知道如何做)

在这个层次,企业已经具备了将普遍存在的知识(专业书籍、规范、标准)转化为实际结果的能力。在这个阶段的企业具有比较完善知识库和交流平台的知识管理支持系统,比较完善的培训教育,使得员工能够掌握已知的知识和规律,较好地应用于实际工作。要使员工提升到Know-how层次,必须有广泛的支持讨论、解答指导和对话的方式和办法,这样员工才能找到Know-how的感觉。处在这个阶段的企业能够规范娴熟地运作,保证一般性的产品和服务达到一个良好的状态。有一些较大规模,有一定开发经验的房地产企业处在Know-how层次,他们也形成了一定的品牌知名度。

3.Know-why (知道为什么做)

在Know-how阶段是以利用信息为中心,是学习已有的知识,运用这些知识转化为实际工作结果,本质上是学习模仿。Know-why代表着对知识的系统理解,不仅知道怎样做,而且知道为什么要这样做。知识管理系统不仅要提供一般层次上支持平台,还要对已有的知识和信息进行结构化的梳理,形成企业内部的一套具有独特经验积累的、完善的知识体系。对于传统的产品和服务,处在这阶段的企业已经达到尽善尽美的状态,并且提供高端的产品和服务。处在Know-why层次的可谓凤毛麟角,万科、龙湖等在品质优秀的企业上在这层面上做了许多努力。

4.Care-why(关注为什么)

这是一种自我激励创新,探索新机会、新游戏规则的模式,往往存在具有创造力和活力的高科技团队公司,它们志向于探索新的为什么,新的技术、新的标准和新的规则。这完全是以创新为使命,以创新求发展的知识管理模式。

三、企业知识管理系统的构建

许多房地产集团企业处在快速扩张的发展时期,在一些新项目的城市设立项目公司。在缺乏有效的集团知识管理体系的情况下,缺乏整个集团知识管理和共享体系,各项目公司往往是另起炉灶,使得各地公司的管理水平完全取决于当地招聘的人员。这是快速扩张的房地产集团公司所面临的管理难题。从防范管理风险的角度,构建知识管理系统对于集团企业尤为重要。

建立企业知识管理系统需要对企业内部知识进行高效地创建、分配、获取和分享,使得员工及时使用这些知识应对新的问题和机遇,提高整个企业工作决策的水平。知识管理系统应该具有三部分功能:(1)显性知识的确认、汇集、分享、应用。(2)隐性知识的表达、交流和总结。(3)将工作过程中产生的隐性知识转化为企业的显性知识,这些隐性知识显性化之后,将成为企业的智力资本的一部分,将更容易交换、融合、传播和管理。为了实现上述功能,知识管理系统应由以下方面组成:

1.知识库。知识库里存储显性化的正式和非正式的知识,以及关于知识库的积累、精选、管理、验证、维护和使用传播规则。对知识库内容的管理不仅是添加新内容,还应包括对陈旧内容的定期剔除。知识库中要防止充斥大量未经整理的。无规则的信息。知识库内容包含以下方面:

(1)各类专业领域的一般性理论和实践知识,这类知识以专业的书籍文献方式体现。

(2)专业规范文献,如技术标准、技术图集以及法律、法规。

(3)企业编制的各类规范性文件,根据企业自身管理要求和经验形成的管理文件。

(4)项目流程中产生的成果性文件:设计图纸及变更、策划报告、项目计划、调查报告、合同文件。

(5)项目流程中形成的记录文件:会议纪要、总结报告。

(6)市场客户、供应商、竞争者的情况和分析报告,这些大量的信息需要去收集和甄别。

(7)各种类型、各种品牌产品的标准、技术说明以及分析评价报告。

2.交流平台。以网络的软硬件为基础,为显性知识的使用和隐性知识的交流提供了工具和手段。交流平台一方面具有连接知识库,查询检索的作用,还有交互性作用,人们之间交流信息的显示、传递、记录和考核,共享员工的隐性知识,形成更好的决策意见。

3.领导和激励机制。成功的知识管理需要获得企业高层领导的倡导和支持,需要企业文化变革,知识共享不能是命令式的,需要自由宽松和激励的环境引导员工接受和适应知识管理的文化。关注学习环,使隐性知识向显性知识(企业专有经验知识)转化,从企业曾经犯过的错误和失败中汲取教训。从最高管理层到各个部门需要有专门人员来修订完善企业SOP、ISO9000管理体系文件和企业技术指导书等企业管理文件,优化企业管理流程。

上海瑞安房地产公司通过建立在MS SharePoint 上的知识管理平台,将流程编制成“知识历程图”,将流程中的活动、人员、文件产生(知识沉淀)和存储通过MS SharePoint加以管理。建立知识考核制度,对上传文档的质量进行考核。通过设立分专题的社区论坛,鼓励员工对各类问题提出观点和意见,每半年、一年对员工发表文章进行评选激励,员工还可将知识积分兑换成奖金,以此激励员工参与到知识管理过程中。

四、知识管理团队

知识管理系统需要一个团队去建立、执行和维护,这个团队要确定所需专业技能来源,确定需求和控制,激励企业各层面人员的参与,使知识管理团队结构化、组织化、战略化和技术化。知识管理团队由以下人员组成:

1.协调管理者。这是具有企业管理经验,能够超越部门边界,联系不同领域合作共事的人员,起到桥梁和沟通者的作用,他们比公司中的一般人员能够更快地学习,并能够很快地补充和理解其他领域所需要的知识。在处理事务时,不墨守陈规,既具有创造性,又不失理性。协调组织者可以是具有以上特征人员组成的一个小组。

2.企业各部门的专家(技术权威)。他们具有丰富的专业知识和经验,能够对知识管理系统的各方面问题做出比较深入分析和判断。对于各部门、各项目公司的重要方案和决策提出专业的审核意见。专家组的建立可以充分利用企业珍贵的专家资源,这个专家组不仅是总部的人员,也要注意吸收各项目公司的高级专业人员,共享集团专家资源,弥补各地项目公司人才不齐状况。专家团队负责解答员工问题,定期培训技术人员,汇集总结流程管理中的隐性知识并显性化,修改完善公司管理文件。

3.信息技术部门。IT技术是支持知识管理系统的基础设施。他们要对各部门用户需求有深刻理解,并且掌握相关的信息技术知识。在知识管理系统创建时,能将公司整体性的客户需求科学合理地表达,与外部咨询技术服务人员进行良好地沟通。投入使用后,维护和改进知识管理系统。

4.咨询顾问。对于第一次涉及知识管理系统的企业来说,都是一件陌生的事情。知识管理系统的架构背景是建立在整个企业的文化、价值观基础之上,需要对原有的企业文化、价值观进行重新认识、定位,重新梳理企业管理的方方面面。这必然会带来人们在观念、习惯上的冲击和改变。咨询顾问具有丰富的专业经验,指导知识管理系统的建立,咨询顾问另一方面的重要作用是作为有经验的旁观者,他的看法是专业的、公平的、客观的、没有偏见的。咨询顾问有助于推动企业知识管理系统工作展开。

五、从知识管理的角度选用人才

1.技能和专业知识。它是指实际动手操作技能,是人脑与手配合解决问题的能力,和用专业知识处理专业技术问题的能力。如外科医生,工程师、技工等。

2.认知能力。它是指对问题的洞察力、判断力和前瞻性。这方面知识在制定解决方案、规划经营战略是十分重要的。

3.经验。经验是人们从长期实践中积累和升华出来的对事物本质的认识、体验和综合判断能力。这种经验很难通过知识的传授获得,只能从实践中获得,任何一个人要具有经验都要经历一个学习曲线,经历事件和时间过程是获取经验的两个因素。面对复杂的情况,经验丰富的人能够潜意识地、快速反应地做出正确的决定。

4.品格。人的品格影响到他与别人的交流,一个性格开朗、质朴谦逊的人更容易与别人交流。品格决定了与团队成员和谐合作关系。

5.学识。它是指一个人拥有知识的广度和深度,对这些知识系统性的理解和掌握,学识广博的含义是指不仅具有本专业的知识,还具有管理、经济以及其他相关的知识。学识渊博的人对事物的分析会更透彻、更全面,会给别人带来不同角度的、具有启发性的观点。学识的积累依靠一个人的个人兴趣和长期积累,广博学识能力比专业知识能力的替代成本更高。

在选聘人才时要根据岗位的特点和要求,确定该岗位人才隐性知识的要求。对于技术工人,主要依据技能来选拔。对于专业工程师,主要依据专业方面的学识和经验。对于技术经理,除了具备专业工程师的要求,在品格和认知能力上也应有一定的要求。对于高级管理人员,更侧重于经验、认知能力、品格和学识。

要关心和爱护人才,改变人力成本的概念,要建立人力资本的概念。房地产企业是一个管理型企业,要注重专业知识、专业技能、管理经验以及洞察和解决问题能力、严密的逻辑分析和前瞻性预见能力。在重视有经验的高级人才的同时,要注重年轻人的培养,精英是一个概率现象,通过一定的应聘人员基数进行比较挑选,可以选得素质很高的精英级大学毕业生,虽然缺乏经验,但是他们的学习能力很强,只要给他们创造良好的实践和学习环境,就会很快成长为企业的中坚力量。

作者：沙　玫

第3篇：做好房地产企业统计基础工作的思考

摘 要：随着我国各项建设的不断发展，房地产企业也迎来了更为广阔的发展前景与更多市场机遇。而房地产企业的内部管理的重要性也逐渐受到企业管理者与决策者的重视。本文重点谈谈如何做好房地产企业的统计基础工作，以帮助企业管理者更好的全面统筹规划，实现进一步发展，以供参考。

关键词：房地产企业 统计工作 统计基础

房地产企业近年来的发展势头可谓强劲，而房地产企业又属于资金密集、劳动力密集的特殊行业，其统计工作对房地产企业的全面管理与建设意义重大。统计工作的根本和源头是统计基础工作，基础工作质量的高低直接影响到整个房地产企业统计工作的质量与水平。因此，加强房地产企业的统计基础工作与规范化建设就应该成为企业管理者及相关部门工作人员的头等大事。

一、房地产企业统计基础工作现状分析

统计基础工作是房地产统计工作的重头戏，近些年来，许多房地产企业的经营者和决策者也加大了对基础工作的关注和支持力度。然而，就目前而言，房地产企业统计基础工作仍然存在着一些典型问题值得我们思考。首先，在人员构成方面，房地产企业由于受到市场波动影响极大，市场竞争又日趋激烈，虽然统计工作已经逐渐受到关注和重视，但仍然有许多企业管理者习惯于将管理工作重心放在项目承接、建设、产品销售等窗口部门。对于内部管理尤其是统计工作上未能予以足够重视，从而导致统计人员队伍的素质持续偏低，统计基础工作无法落实到位，无法实际承担起信息快速有效传递的重任，从而制约了统计基础工作质量的加强。此外，由于工作不受重视，致使统计人员对自身要求不高、职业精神缺乏且专业技能偏低，从而造成人员变动频繁，统计工作长期无法实现持续与常态化。其次，缺乏行之有效的管理制度。制度是管理工作得以顺利开展的保障，而当前许多房地产企业虽然在生产技术、管理技术等方面有了长足进步，但在统计与统计基础工作上的制度建设仍然存在许多缺陷和不足，致使统计工作的开展无章可循或制度不够契合房地产企业实际，严重影响了房地产企业统计基础工作的规范化发展。再次，业务开展不规范。统计基础工作应包括设计、调查、整理、分析等等内容，但许多房地产企业因为缺乏相应制度，从而造成数据收集不及时、数据存在严重失真、信息传递不通畅等问题，严重影响了企业经营者的决策科学性以及相关部门对企业统计信息的及时掌握。

二、加强房地产企业统计基础工作的思考

前文我们就房地产企业统计基础工作存在的问题进行了分析，想要切实提升统计基础工作质量就必须从这几个方面入手，有的放矢的寻找解决办法和对策。

1.端正工作意识。统计人员工作意识直接决定着统计基础工作的具体质量，在人员意识端正上，首先要树立敬业意识。房地产企业的统计工作可以说比较枯燥，但要求又相对较高，对于统计人员的专业素质及工作行为又有较为严格的规定。对于任务多、内容杂，又不易在短期内产生可观成绩的统计基础工作，工作人员就应该强化责任感、敬业意识与服务意识。要从明确自身责任为基础，了解工作的服务对象是企业与企业管理者，做到以企业发展需求为工作的出发点和落脚点，认真对待每一项统计内容。企业管理者可以通过宣传教育、组织培训以及与绩效考评相结合的办法加强统计人员的意识端正，为企业打造一支具有实际价值创造能力的统计人才队伍。

2.加强基础工作的规范化。统计基础工作繁琐而庞杂，需要工作人员付出更多辛劳和努力。我们应该在正视这一工作特点的基础之上进一步加强统计基础工作精细化与规范化的制度建设。首先，要切实落实岗位配置及人员安排，在企业财务状况允许的范围内尽量着手培养自己的统计人员，减少兼职统计人员数量，减少人员流动，稳定員工工作情绪，夯实能力与技能，并通过多元化激励手段激发统计人员的工作热情与主动性、创造性。其次，要切实落实统计基础工作问责制度，规范工作人员行为及意识，提升其自律性和自觉性。再次，加强国家法律法规的宣传及教育力度，有效规范人员的工作行为，避免违法违规行为发生。最后，加强以统计工作为核心的信息传递网络建设，确保企业各部门信息传递的畅通与及时，实现上情下达、有效共享，真正发挥出统计基础工作的重要作用。

3.完善并细化统计基础工作。面对当前房地产企业统计工作的繁杂局面，统计基础工作的重点之一还应该放在完善与细化上面。要切实完善企业的统计工作相关制度，实现统计内容的细化，要针对房地产企业经营实际情况切实建立相关统计台账，如工程项目进度、施工情况、竣工情况、产品销售情况、项目投资情况、资金往来情况、企业基本财务情况以及劳动力情况等均需完备台账统计，以确保各项数据的收集与登记工作顺利进行。此外，还要严格报表编写与审批制度，在执行主管领导审批制度的同时，还要推行审批负责制，以约束审批主管领导的管理行为，使统计基础工作实现规范化与科学化。

4.加强数据管理，避免信息失真。保障数据质量是统计基础工作的又一重要内容，对于房地产企业来说，其数据来源广泛、数据失真问题时有发生，这样不仅影响到统计工作的开展，同时也对企业的总体发展造成严重阻碍。在数据管理与失真问题研究方面，要特别重视施工方数据、商品房销售数据及劳动数据。应该对各方数据进行严格审核，如施工单位土建数据、工程量数据、设备机械安装及使用数据等。同时，统计人员还要会同现场管理人员进行双向审核，并落实两方权责，以确保数据来源的真实、可靠。其次，加强对商品房销售数据的多方核查，严格对比销售部、财务部及合同备案的各项数据，确保真实有效。最后，在劳动力使用情况方面，要以项目、环节、阶段为单位及时记录，避免数据失真。

5.加强统计内审监督。统计工作不仅需要依靠严密的制度与专业的精神，同时也离不开有效监督与约束机制。要建立以加强统计基础工作推进为重心的内部审计制度，内部审计不仅要以约束统计人员工作行为及意识为重点，还要将关注力度放在各部门的制度执行上面，为统计基础工作质量提升提供保障。为了保障内部审计工作的规范性与权威性，企业要以制度的形式赋予其法律地位，避免工作开展过程中受到其他部门及工作人员的阻碍和干扰，同时还要针对统计基础工作的具体要求进行考核机制建设，考核对象不仅要包括统计人员、各部门管理者与工作人员，同时也要将内部审计人员包含在内，以实现内部审计工作的科学、合理、规范。

6.加强外部监督机制建设。外部监督对于房地产企业统计基础工作来说也尤为重要，外部监督主要包括媒体监督与大众监督。企业管理者应该端正态度，积极接受社会舆论的监督与建议，并通过开辟多样化信息收集渠道的形式对社会意见与建议进行及时分析与反馈，这样不仅能够帮助企业更好的实现管理质量提升，也能够为企业的社会形象塑造助力，从而提升企业的社会影响力与公信力，增强企业市场竞争综合实力。

三、结语

房地产企业统计基础工作内容繁多、任务庞杂。而统计基础工作对于企业的全面建设又意义重大，所以我们应该在正视其复杂性与重要性的基础之上加大工作力度，转变工作思路、改革工作方法，实现统计基础工作的质量提升，为企业全面发展贡献一份力量。

参考文献：

[1]刘嘉.房地产企业统计基础工作研究[J].内蒙古统计.2015.12.

[2]张颂.改进外资房地产企业统计管理的思考[J].中国外资.2015.3.

[3]文慧.加强统计工作，促进房地产发展[J].中国统计.2014.8.

作者：马宏华

第4篇：房地产基础知识

1常用专业术语解释

1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。

2、使用率：房屋使用面积(含墙体)与建筑面积之比。

3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。

7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：

(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施; (2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置; (3)根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米; (4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。

10、人口密度(毛)：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。

11、人口密度(净)：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。

12、建筑密度(毛)：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。

13、建筑密度(净)：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。

14、建 筑 高 度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。  烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。

 楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。

 建筑为坡度大于30。的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。

15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。

16、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。

17、层高：是指该层楼地面到上层楼面层之间的垂直距离。

18、净高 ：指楼地面至吊顶或楼板底面的垂直距离，办公室不低于2.60米，有空调时不低于2.40米，走道不低于2.10米，储藏间不低于2.10米。

19、避难层：指高层建筑物内设置火灾安全避难场所的楼层，建筑物高度超过100M的超高屋建筑，须要设置避难层(间)，并应符合现行的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》。

20、设备层：指建筑物内用于集中布置设备和敷设水平管道的楼层(包括地下室)，设备层的净高应根据设备和管线的安装、检修需要确定。

21、女儿墙： 建筑局部术语。源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。

22、房屋的开间：开间指房屋的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。

23、房屋的进深：进深指房屋的实际长度。

24、承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

25、非承重墙：非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

26、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算，。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。

27、中央空调：中央空调一般是以水为介质，将能量在用户末端和能量中心进行交换以实现集中供冷(或供热)的空气调节系统。分散使用和集中供能是中央空调区别家用空调的主要特征。中央空调虽是一个空气调节系统，但我们通常所说的中央空调主要是指能量中心的制冷主机，按能源方式可分为电制冷中央空调、热制冷中央空调和地温中央空调;按制冷工质可分为氨制冷机组、氟利昂制冷机组和溴化锂制冷机组。

28、商品房：商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土

局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。

29、写字楼：为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的，用

于商务、办公用的楼宇及配套的设备、设施、场地。是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

30、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。

2与面积有关的名词概念

1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

2、公摊面积：

(1)公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、套内建筑面积：套内使用面积与套内墙体面积之和

4、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建

筑面积

5、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

6、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

7、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或

已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

8、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房

屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

9、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售

项目)销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

10、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部

门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

11、楼面地价：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就

是每平方

米土地价格与建筑物容积率之间的比值。

3 房地产交易的基本知识

1、“五证”：商品房“五证”应包括：

(1)《建设用地规划许可证》 (2)《建设工程规划许可证》 (3)《国有土地使用证》 (4)《建设工程施工许可证》 (5)《商品房预售许可证》

由于这“五证”的最终结果反映在商品房销售许可证上，因此，为了方便购买者购房，一般认为只要有此证，就可以认定是物业销售的合法手续了。

2、“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新商品房质量保证书、商品房使用说明书。

质量保证书 使用说明书

3、订金与定金：我国法律对“定金”是有明确规定的。《中华人民共和国

民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。订金”在房地产行业常常称“ 诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量订金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。

4、商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售

给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。

5、商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向

社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

6、物业使用年限：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其

土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地：70年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年;综合用地或其它用地：50年;旅游、娱乐用地：40年。

7、商用物业按揭额度：写字楼、商铺最高可获五成十年按揭贷款，但贷款

额度及贷款年限最终以银行审批为准)。而单位、企事业人和其它经济组织贷款期限最长不超过五年。非广州市户口，须持有广州市户口且具有稳定工作收入来源人士担保。

8、中央空调计费方式分类：

 中央空调最简单的计费方式就是按面积分摊

 中央空调要实现按量收费，按计量方法的不同，目前中央空调的收费计量器具可分为直接计量和间接计量两种形式。

①直接计量形式的中央空调计量器具主要是能量表。，它通过计量中央空

调介质(冷冻水)的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。

②在中央空调直接计费因价格高昂和应用不便而无法为用户所接受，又 出现了一些看似简单、便宜的间接计费方法。比如：电表计费，热水表计费。

9、电梯：电梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造价较高，对工程影响较大，一般占工程投资的5%-10%，电梯的平面设置对建筑物平面、立面及结构影响较大，建筑物施工后很难变动，同时电梯属永久及耐用设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量是不可轻易变动的。从其使用来讲，电梯的使用寿命一般在20年以上，大修周期不少于10年。典型办公楼电梯载重为:1350、1600和1800kg。电梯速度偏重于克服长行程;典型的无减速箱电梯速度是:2.5、3.

5、4.0、5.0、6.0、7.0、8.0、9.0、10.0m/s等。

第5篇：房地产基础知识

一、土地相关知识

1、集体土地：是指农村集体所有的土地。

2、土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年

3、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

5、土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

6、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

7、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

8、协议出让土地使用权：是指出让方与受让方(土地使用者)通过协商的方式有偿出让土地使用权。

二、房产相关知识

1、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及土地上的建筑物及附着物。

2、房地产产权：是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物附着物的所有权，以及由上述权利的产生的他项权利。(如：抵押权等)

3、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

4、现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权房屋。

5、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

6、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。(1) 墙面为普通仿瓷涂料; (2) 客厅楼地板为普通瓷砖; (3) 普通铝合金窗; (4) 普通胶合板门

7、商品房：是指在市场经济条件下通过出让方式，取得土地使用权后开发建设按市场价格出售的房屋

8、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。。

9、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

10、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期使用。。

11、商住住宅：是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

12、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

13、跃层式商品房：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

14、复式商品房：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

15、错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的几个平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

16、SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

17、LOGO：即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

18、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，是拥有私家产权的酒店。

19、居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。 20、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

21、框架结构住宅：是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭(zhi)石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

22、土地使用年限届满后，该怎么办?房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

23、合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

24、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

25、申办产权需具备哪些资料?审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

26、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

27、办理产权需交纳哪些费用?产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

28、房地产权登记机关批准登记需要多长时间?申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其他登记的需要30日。

29、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 30、什么样的房地产不可转让?(1)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的;(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(4)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

31、《商品房预售许可证》：《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

32、借款人如何偿还银行贷款?贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

33、贷款期如遇利息调整，如何处理?根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

34、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

35、银行按揭：按揭是英语“Mongase”(抵押)一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

36、个人住房按揭需提交哪些资料?购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

37、办理按揭贷款应交哪些费用?保险费、公证费、抵押登记费。

38、等额本金还款法：等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

39、权利质押贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

40、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

41、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

42、办理公积金贷款应提供哪些资料?身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

43、组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

44、住房抵押贷款：所谓抵押贷款就是抵押人(购房者)向抵押权人(银行)以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

45、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

46、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

47、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

48、基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

49、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

50、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

51、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

52、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?(1)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书;规划证、取得《建筑许可证》、《开工许可证》、《房地产预售许可证》。

53、商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

54、砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

55、砖木结构：主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

56、钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。。

57、庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。。

58、总建筑面积(平方米)：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。。

59、套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

60、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

61、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。 6

2、哪些公用面积应分摊?应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

63、哪些公用面积不能分摊?不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

64、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

65、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

66、套外使用面积：指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

67、商品房销售面积：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 6

8、分摊公用建筑面积的计算方法：

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积 6

9、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

70、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

71、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

72、住宅的开间：就是住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米。 7

3、住宅的进深：就是指住宅的实际长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

74、住宅的层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

75、住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，是层高减去楼板厚度的净剩值。

76、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。。

77、夹层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。 7

8、业主：是物业的所有人或物业的使用人

79、日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定的间隔距离，居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日照时间不足1小时的楼间距均不合理。

80、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

81、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

82、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 8

3、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

84、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。。

85、多层房屋：介于10米—24米之间，4—7层。 8

6、小高层房屋：8—12层。

87、高层房屋：13—23层，大于24米。 8

8、超高层：24层以上。

89、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 90、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比(即植被垂直面积与规划建设用地面积之比)，对购房者而言，绿化率高为好

91、公摊系数=公摊面积/套内面积

92、 “五证”包括什么?房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

93、 “二书” ：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

94、物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

95、面积差异处理：合同登记面积与产权登记有差异的，一产权登记面积为准。(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款由买受人补足;超出3%的部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人反还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。计算公式：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积%

第6篇：房地产基础知识

房 地 产 置 业 顾 问 培 训 资 料

一、 房地产基础知识 房地产相关极概念

常用房地产概念 产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot;×××元/平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。 预售价

预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙中缝围合内的水平投影面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 房屋的共有建筑面积(即分摊面积)

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 容积率

在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为：

建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)

套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积

公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 得房率

得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 销售面积

销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。 建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 房地产

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。

所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 住房公积金 我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。

住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。 跃层式住宅

这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面;通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确;相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。 复式住宅

这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米;一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。 房地产抵押贷款

所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款;按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款;按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。 房屋所有权

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。 物业管理

建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。

住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。 三通一平

指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。 宗地

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。 银行按揭

银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 抵押贷款方式

抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。 保证贷款方式 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。 剪力墙结构

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。 商品房房价的构成

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格(房价)的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：

一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等;二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等;广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里;三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等;四是开发商经营利润。 房地产项目类型基础概念

传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形; 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究; 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 项目类型的发展与丰富

经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。

板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 项目类型的新界定

五、合同方面培训

1、土地使用权取得有那几种? 出让和划拨

2、土地使用年限? 住宅70年，商业50年

3、五证是哪五证?

五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》

4、“现定名”和“暂定名”注意事项

合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销宣传的名字，政府不是一定批准。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。

6、什么是套内建筑面积?

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

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7、套内使用面积如何计算?

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和;2、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4、内墙面装修厚度均计入使用面积。 

8、套内墙体面积如何计算?

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

9、阳台建筑面积如何计算?

1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;

2、挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;

3、凹阳台按其净面积(含档板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。

10、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积?

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

11、 购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

12、 如果面积有异议如何处理?

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

13、合同第二条主要是关于商品房的销售依据，房子是[现房]还是[预售商品房]的划分依据?

按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

14、如何理解商品房买卖合同中的商品房用途?

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅。不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。

15、预购人在预售登记后、商品房竣工前可否转让其预购的商品房?

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：“预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。”

对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根据《担保法》相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人- 房地产商的同意。

16、预售合同未做预售登记的是否有效?

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

17、买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿? (一) (二) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (三) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

18、《竣工验收备案表》的作用?

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。

19、《建设工程规划许可证》的有效期是几年?

《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着：“ 本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效”，

20、合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。申请仲裁和向法院起诉有那些区别?

在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按《仲裁法》规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员;如果由三名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。仲裁人员由于不是专职人员，所以受到行政干扰较少。仲裁相对诉讼所需时间较短。但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。

21、合同本由谁持有?

合同中对合同页数和份数有约定。过去北京国土房管局相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行。

22、购房合同中的不可抗力如何解释?

不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无权要求赔偿。 不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等;另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。

23、规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人? 出卖人应当在相关部门批准同意10日起书面通知买受人

24、买受人在收到变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更? 买受人在收到变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

25、买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更? 买受人在收到建筑分摊部位变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

26、开发商交房时必须提供那些手续?

开发商交房时必须提供《商品房峻工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《实测面积报告》

27、办理产权证的期限是多少?

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (四) 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

28、买受人贷款未获批准，是否可以解除合同?

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

29、面积测绘费应该由谁承担?

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 30、社区学校建设和管理由谁负责? 在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。

31、层高在多少米应计入房屋建筑面积

应计入房屋建筑面积：层高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均应计算建筑面积;房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积;对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位也应计算建筑面积。

32、车库(地下室)算不算公摊?

有关政策有规定，在凡6层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积(即地下室)，而地下室一般都设有两层，1.地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。2.地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门——北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。所以地库地下室算不算公摊不能一概而论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。

33、可否以未成年人名义购买房产?

答:法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

34、预售商品房，应当符合那些条件?

商品房预售的房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。 预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书;

(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;

(四)已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限

35、商品房预售许可证应当载明那些内容? 商品房预售许可证应当载明下列内容：

(一)房地产开发企业名称;

(二)预售许可证编号;

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)发证机关和发证日期。

36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件?

房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：

(一)商品房预售面积测绘技术报告书;

(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。

37、会所能否作为公用建筑进行分摊? 会所不能作为公用建筑进行分摊。

38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊

1.物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

2、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小—套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。

39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种?

现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清;另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。

六、物业方面

1、公共维修基金的用途和管理

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨;管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。

2、物业费合理收取时间是多少?

北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。

3、收取物业管理费保证金是否合理?

物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》;保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

4、停车费收费标准是多少?

对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元/个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。

5、物业管理的定义?

物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

6、何时成立业主物业管理委员会?

居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

7、物业公司由谁选择? 居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

8、物业管理企业有那些权利?

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理;

(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用;

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为;对造成的损害，有权要求赔偿;

(四)要求物业管理委员会协助管理;

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务;

(六)从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

9、物业管理企业有那些义务?

(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务;

(二)接受物业管理委员会和居民的监督;

(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定;

(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督;

(五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交?

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房

人提供房屋验收合格的证明;所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

11、商品保修规定保修期是多长时间? 建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定： 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级;

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期; 1)屋面防水3年;

2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 5)门窗翘裂、五金件损坏1年; 6)管道堵塞2个月;

7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 8)卫生洁具1年; 9)灯具、电器开关6个月;

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

两者规定有些差异，根据行政法规优先于部门规章，当两者规定不一样时取行政法规的规定。

七、入住方面

1、购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘?

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。

2、商品房的销售广告和宣传资料是否可以作为合同内容?

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是否可以请求解除合同和赔偿损失?

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的逾期时间为多少?

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

5、天然气何时开通?

根据市政规定，新项目入住率要达到70%，才可以通天然气。

6、契税交付时间? 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。

不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。

7、房屋产权证有几种?

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。

《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。

8、房屋产权证》遗失后如何办理? 《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

9、商品房保修期限和起计时间

房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。 新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

第7篇：房地产基础知识

培训目的：让学员了解房地产行业基本情况，了解行业的发展前景，清楚公司未来发展前景，让学员对房地产行业产生兴趣，使学员认同公司，认同行业 重点、难点：房地产名词解释，行业发展前景，公司发展前景

第一节 行业基本状况

1、讲述房地产行业基本情况

2、分析国家最近政策对行业的影响

第二节 行业发展前景及中山市场分析

1、阐述房地产行业发展前景

2、分析中山市场情况

第三节 公司的基本状况及发展前景

1、公司的基本状况

2、公司的发展前景

第四节 房地产基础知识

1、房地产：房产和地产的合称,也称不动产 。房产是建设在土地上的各种房屋及其附属设施;地产是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物;包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产产权指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

3、房产证：

4、土地使用证：

5、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

6、房地产市场的三级结构：

⑴一级市场：土地使用权出让市场

⑵二级市场：土地使用权及商品房开发市场(即增量市场) ⑶三级市场：消费者之间的市场(即存量市场)

7、房地产经纪人：是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

8、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

9、房地产转让指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

10、商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

11、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。

12、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。

13、 福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房

屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。

14、 自建房(集资房)指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投

资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。

15、 房产抵押贷款指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借

款的交易。

16、 银行按揭指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行

为，购房者先付一部分楼款给原业主，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。

17、 建筑面积：房屋实用面积与分摊公用面积之和。

18、 实用率：房屋使用面积与建筑面积之比。

19、 以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人有优先购买权： (1)国家;

(2)房地产共有人;

(3)房地产承租人;

第8篇：房地产基础知识

【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场调

查】

1. 房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物(如：住宅、大厦、学校..)

2. 房地产市场

房地产一级市场，俗称土地市场，土地使用权出让的市场，由国家垄断。

房地产二级市场，俗称楼盘开发，商品房的首次交易、土地的二次转让而形成的市场。 房地产三级市场，俗称散盘交易，即二手房市场。

3. 土地的使用年限

居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

4. 三通一平

通电、通路、通水、土地平整。

5. 七通一平

通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。

6. 生地

是指可为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。

7. 毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

8. 熟地

已实现“三通一平”(通路、通水、通电、土地平整)，具备施工建设条件的土地。 9. 期房指房地产开发公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。 10. 现房是指已完工经过验收合格且开发商已办妥房地产权证的商品房。 11. 外销房

是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业、其他组织和个人。 12. 空置房

竣工验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。 13. 尾房

一般情况下，当商品住宅的销售达到70%或80%以后，剩下的称为尾房。 14. 经济适用房用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。 15. 房改房职工按房改政策购买的公房。 16. 五证

《国有土地使用证》

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。 《建设用地规划许可证》

建筑工程申请认证!财富值双倍检索优先专属展现同行交流

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 《建筑工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 《商品房销售(预售)许可证》

是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 17. 两书

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房地产开发商销售商品房，必须具备一定的条件，并且按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证和两书是最为重要的条件。 18. 契税

房屋所有权发生变更时(包括转让、赠与、交换，买卖) 向产权承受人征收的一种财产税。 武汉现行税率为：个人首次购买90平米以下的普通住宅缴1%，90以上1.5%，总价100万或者单价7000以上或者140平米以上缴3%。 19. 住房公积金 不但是国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，职工工资收入总额一定比例缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。 20. 维修基金

是指商品房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。

21. 共用部位

共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 21. 大产权房和小产权房

大小产权主要体现在土地的性质上;

大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的，已经交完土地出让金的，因此个人拥有的不但是对房屋的产权，还拥有该房屋所占用地的土地使用年限。

小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的的房屋，土地任是集体的，不是个人的，因此小产权的房屋其实指是拥有地上建筑物部分的所有权，土地仍是集体的，以后一旦涉及动迁，小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿，是很少的。

大产权是房屋真正的产权，满足房产的全部4项权利：使用权、占有权、交易权、收益权。 22. 均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 23. 基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

24.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元/平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

25. 红线图

是规划局正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。

【建筑知识】

1. 墙

位置不同分外墙、内墙;按承受的载荷又分承重墙与非承重墙。 2. 屋顶 有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶，一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层。 3. 楼板的施工方式

楼板为钢筋混凝土，有现浇(在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺)和预制(在工厂预制，在现场组装)两种施工方式，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板。 4. 砖混结构

即用砖砌的墙作为主要承重，一般所有的墙体均不能移动或镂空，建筑成本相对较低。 5. 框架结构

承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔断墙可以随意拆掉而不会影响房屋质量。 6. 剪力墙

主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。 7. 低层住宅

指一至三层的住宅。 8. 多层住宅

指四至七层的住宅。无电梯住宅不应超过7层。 9. 小高层住宅

一般指8-18层住宅。 10. 高层住宅

一般指18至30层住宅。 11. 超高层住宅

指100米以上的住宅 11. 别墅

一般分为独立别墅、叠加别墅(共四层、一梯一户、共两套)双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)。 12. 户型

住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。 13. 朝向

房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。 14. 开间

是指房屋间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5M时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离。

15. 进深

是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。

16. 玄关

登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连。 17. 层高

上下两层楼楼面之间的垂直距离。 18. 净高

住宅地面与天花板之间的垂直距离。 19. 错层

是指一套房子内部空间不同于同一平面，一般相差两到三个台阶。 20. 复式住宅上下两层在同一空间内。 21. 跃层住宅

两层或两层以上为一套住宅。

跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。 22. 绿化率

项目规划建设用地范围内的绿化占地面积(屋顶绿化不计入内)与规划建设用地面积之比。 23. 绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。 24. 容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 25. 套内建筑面积

三部分组成—套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 26. 公摊系数

一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 27. 公摊面积的计算公式

公摊面积=公摊系数X套内建筑面积 28. 套内使用面积

房屋实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。 29. 房产面积精确到0.01，以平方米为单位。 30. 计算一半的建筑面积有哪些

盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。

建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 31. 点式住宅

此种住宅在进深、面阔、方向、尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，故称点式住宅。以前所谓点式住宅楼，是指独立门栋的高层建筑，如今这一概念业已模糊。若为多层又称墩 式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型比较活泼，朝向广，视野宽。 32. 板式住宅

板式住宅比较普遍认同的看法就是东西长，南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼。具体深入到内部特征来说，板楼的户型是南向面宽大，进深短，南北通透的格局。建造成如此格局的原因，主要是可以让住户在南北开窗的情况下，通过自然的通风形成对流，使室内空气流通。此外，它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都给人们带来新的感受。 33. 行列式布局

住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。武汉住宅多为此布局，以避免西晒。 34. 围合式布局

就是将多栋住宅楼布置形成以一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场。 35. 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 36. 设备层

是指专用于布置机电设备等的楼层。 37. 避难层

是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 38. 楼间距

指两栋住宅之间的水平距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。 39. 日照间距

楼间距与楼高之比。指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的每个房间每天日照的时间而保持的最小间隔距离。武汉新城区多层住宅日照间距比例不得小于1:1 40. 建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志性物的统称。

【房地产法律法规】

1. 土地所有权

第一类，农民集体所有土地，农民的宅基地、自留地、自留山等。

第二类，国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。 2. 土地使用权的取得

土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。 3. 土地使用权的划拨

政府将土地使用权无偿划给相关部门使用：多无使用年限。

下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等等。 4. 土地使用权的出让

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为; 出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。 使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟

于届满前1年申请续期，并重新签订合同，支付土地使用权出让金。

5. 土地使用权的协议、招标、拍卖、挂怕交易

协议———又叫定向议标，房开公司向土地局提出申请，结批准后，房开公司与土地局协商地价、使用年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。

招标———土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招标小组择优而取。 拍卖———在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸多公司轮番加价，报价最高者得。

挂牌交易———在一定期限内(不少于一个月)将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开公司填写报价单申请交易的行为。 6. 土地使用权出让合同内容

土地使用权出让年限自领取该宗地的《土地使用证》之日起算;

出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得。 土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设; 房开公司同意按合同附件《土地使用条件》使用土地; 《土地使用条件》对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化率等作出规定;并规定房开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程、同意免费提供使用;同意政府的某些工程可在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。 7. 商品房预售应具备条件 已取得预售许可证：

按提供预售的商品房计算、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 8. 商品房现售需应具备条件

已通过竣工验收;拆迁安置已经落实;物业管理方案已经落实。

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 9. 商品房销售管理办法

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

【银行按揭知识】

1. 商品房贷款种类

个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、商业用房贷款、个人住房组合贷款四种。 2. 个人住房按揭贷款

指购买住宅的客户向房开公司先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房开公司提供阶段性的贷款(房开公司提供担保为产权证办理好之前)

银行提供7成30年按揭，即贷款金额最多为7成，贷款年限最多为30年。

个人住房贷款是一种担保性贷款，可用抵押、质押、保证或上述三种担保方式并用的方式。 个人住房贷款的质押物：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证劵。 3. 个人住房贷款最长年限 30年. 男65岁女60岁。

4. 申请住房贷款应出具的个人资料

夫妻双方的身份证、户口本、收入证明、银行流水、婚姻证明、商品房买卖合同、首期款收据。

5 住房贷款还款方式

贷款期限1年(含1年)的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款1年以上的，可采取等额本息还款法或等额本金还款法，按月还贷款本息。 5. 住房贷款月供还款方式 等额本息还款法;即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本金还款法：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 6. 个人住房公积金贷款

银行受政府委托发放的优惠贷款，贷款人为缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买住房时，以住房为抵押向银行申请的贷款，银行只收取手续费，不承担任何贷款风险。武汉市规定，一手房公积金贷款购买首套住房的，满足条件的，最高贷款额度为60万元;二手房公积金贷款最高额度则为40万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70%。 7. 商业用房按揭贷款购买商铺、写字楼贷款，银行提供5成10年的按揭。 8. 个人住房组合贷款

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价70%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的70%，这叫组合贷款。其申请办法和上面所提两种贷款方式一样，分别提送两种贷款所需材料，但重复的只送一种。组合贷款只有公积金缴存的职工才可以申请。

9. 提前还清贷款

提前10天向银行提出申请，银行同意后偿还未还贷款金额和未还贷款金额当月利息，有的银行规定还必须支付违约金。

第9篇：房地产基础知识

第一章：基础篇

1、房地产市场：

一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场：是指土地所有权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让抵押等房地产交易的市场。

2、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土批准在市场上流通的房地产。

3、代理商：是指从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有尝服务的企业。

4、土地类型：是指实用性划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

5、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。(居住用滴70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

6、土地使用费：是指土地使用者因使用土地面按规定每年支付给政府费用。

7、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。

8、如何办理产权：商品房产权证的办理必须在开发商取得每套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。

9、房地产产权登记：在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认后由房地产管理机关发给《房地产产权证》。

10、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用证”的二合为一，是房地产权的法律权证。

11、商品房预售许可证：是指房屋为建好之前均要办理此证。(现楼不须此证)。

12、房屋买卖合同：是指由国家统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。

13、房屋所有权：是指房屋的占有权、享用权、排他权、处置权(包括出租、出售、抵押、增与、继承)的总合。

14、银行按揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。

15、按揭手续：包括财产保险费、抵押费、工本费、公证费、契税、交易费、测量图纸工本费。

16、公共维修基金：是指楼房的公共设施和公用设施、设备的维修基金。

17、物业维修基金：是指房屋总房款的2%(多层)和3%(高层)，商铺为总金额的5 %。

18、配套费：包括电话、天然气、有限电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收费用。

19、房屋结构的形式：砖混结构是指建筑物中竖起承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、砖墙承重的结构。

20、钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。