机场商业发展趋势模式

第1篇：机场商业发展趋势模式

机场航站楼发展趋势及设计研究

【摘要】可以说，机场航站楼是机场的重要标志性建筑。面对机场航站楼发展机遇的挑战，本文提出机场航站楼发展趋势及设计策略。

【关键词】机场航站楼;规划布局;建筑设计

总体来说，目前我国机场航站楼设计发展主要存在的问题：机场航站楼建筑设计起步晚，现有设计理论与规范不健全，机场航站楼的数量和设施满足不了技术运作方面的需要。航空业发展速度与其设计发展速度不符合，表现为机场航站楼设计无法成为充分应付与日俱增的空中交通，很多机场设施在未完全投入使用之前便已过时。综合性区域规划中有关机场的长期规划不足，企划人员对机场和乘客增加的情况预测和评估问题缺乏磋商。随着民航机场与我们国家经济发展的实力和市场相适应，我国航空业的快速发展对航站楼设计提出了许多新的要求，其对航站楼设计进行探讨和研究，应具有重要的现实意义。

二、航站楼设计的理念与布局分析

航站楼由往返于陆地和空中及中转的旅客和他们的行李所需的各种设施组成。这种旅客流动是双向的(到达和离开)，并且每次到达和离开的客流量相当。因此，航站楼大楼应该为上下机的旅客都建立迎宾大道。由于航站楼是庞大的机场组成体系(包括公路、停机坪、飞机滑行道)的一部分，它的位置应该在总计划中准确地给出。这将给出具体的地理位置，与其他设施连接的方式，底基的范围及候机厅的高度。

(一)航站楼的设计理念

作为一項功能性的建筑工程，航站楼是对建筑的组织性、逻辑性、资源性的挑战。作为极为复杂的建筑形式，航站楼在设计上应不带一丝模糊和混淆，使用问题说明清楚，各功能清晰易懂，各路线明确指定。为了减少压抑感(这是现代机场最大的问题)，航站楼应提供：1)安静的环境;2)公共地区的自然景观;3)空间和组织上的正确性;4.说明各项功能的使用图式(采用结构形式和灯光的处理)。5)由于机场航站楼服从于内部的变化和外部的发展，它们同时也为整体操作灵活而设计;6)局部或整体的可延展性，尤其表现在多方向的设计使主要空间和活动能在不影响整体运行的情况下而被改变;7)用多种可变通的方式说明清楚安全和保安细则。

(二)航站楼主要功能区域的设计

1、出港大厅的设计

出港大厅是旅客首先接触的第一个房间，在出港大厅里集中了大量的人流。他们在那里打听航班时刻、购票和托运行李。根据功能要求，出港大厅可分成两个主要部分：旅客部，行李部。旅客部：是旅客进入候机楼内，开始办理旅行手续的地区，这里设置问讯柜台、购票或托运行李等。行李部：是旅客购票后托运行李的地方。出港大厅应当与航站楼的广场，或者从城市方向驶入的道路在同一个水平面上，或者高差不大。这样便于旅客车子和行李直达业务厅的门廊。出港大厅不管从使用上和空间构图上分析，它都应当是一个重要的房间。在大型航站楼内经常把它布置在底层专门的区域内，并与候机厅有直接的联系。一些航站楼的出港大厅与候机厅并列布置在底层，用墙分隔，以安检门联系两个不同的空间;还有一些航站楼的出港大厅布置在底层，通过楼梯与二层的候机厅有方便的联系。在中小型航站楼内，经常把出港大厅和候机厅这两个大小不同的空间有机地联系在同一空间内。总之，在设计出港大厅时，一定要考虑到它同候机厅有方便的联系。

2、登机手续活动

每个机场办理登机手续速度的快或慢都会给人们留下永久的印象。登机检票柜台大致有两种布置方式。一种为横排式柜台。它沿着出港大厅的横向一侧一字排开，由一长排检票柜台组成，一般直接面向航站楼入口。它为公共出港大厅，即送行者也可到达的大厅，和专为出港旅客经过安检以后使用的候机大厅之间设立了一到屏障。而另一种为独立单元式柜台。布置的位置在公共出港大厅的中心，每个单元沿着纵向方向布置，有的也呈岛式布置。再在整个横向方向以一定的间距来排列多个单元。

三、机场航站楼设计策略分析

1、提高舒适度保证高品质的环境场所

旅客在航站楼的心情往往比较紧张。从进入航站楼开始，经过办票、托运、安检和联检(国际旅客)以后，紧张的心情逐步缓解，找到登机口后，才放松下来。同时空间的大型化也是造成旅客心情紧张的原因。

舒适的环境场所有助于缓解旅客紧张的心情。旅客即将开始的期待中的旅行，对航站楼候机环境同样充满期待。因此提高空间的舒适度，保证高品质环境场所成为航站楼的发展趋势之一，可通过多种设计手段实现这一目标。

空间的大型化需要清晰的标识系统：引导标识系统对于航站楼(尤其是大型航站楼)大量的国内外旅客来讲，不单是重要的，而且绝对是关键的，其本身也是建筑空间中的重要元素。设计的成功与否，直接关系到建筑空间质量和服务管理水平的高低。引导标志的清晰与否，还成为国际航空专业调查机构对国际机场进行评定的重要评审内容。航站楼引导标志系统包括三个系列：信息指南标识、导向标识和设备系统标识。针对航站楼空间及功能的分析发现，其尺度类似室外空间、各种旅客流程复杂、空间形态呈长距离线性，是一种多种功能的混合体。航站楼的引导标识设计，应以流程为主导，结合空间尺度来设计，分区分层次设置标识，视认清晰是关键，应体现国际性，与整体建筑风格相协调。

2、注重节能设计与“绿色机场”研究

航站楼建筑规模宏大，长时间运行，能耗量大，加强其节能设计意义重大。民航局正在组织开展“绿色机场”的研究。

新建机场航站楼应规划中就力求：将建设对环境带来的不良影响最小化;最充分地利用场地;运用绿化设计保持自然降水，营造局部小环境。并且从规划层面和单体建筑设计层面就展开分析研究，在符合航站楼总体功能的前提下，重点研究绿化配置、地下空间开发利用、公共交通布局、单体建筑空间布局等，以达到经济用地、可持续发展的目的。

合理利用电能：航站楼的照明用电量很大，在满足室内照度要求和采光均匀度要求的前提下，合理的照明方式不但利于节约照明能耗，而且利于节约空调系统能耗。合理的机电设备控制;不但能够大大节约能耗，而且能够延长设备的使用寿命。电能与冷热源计量装置的合理设置，能够发现运行中能源浪费的薄弱环节，便于技术采取改进措施，同样达到节能的目的。未来新疆航站楼应从照明设计和控制，天然光的利用，空调及水系统控制，电动机及电梯控制，电能及冷热源计量装置，以及用电能耗分析等各方面力争做到最优的设计。

保证外围护结构保温隔热性能：航站楼的体量较大，应加强外围护结构的保温隔热性能，采用高效保温材料的屋面系统和复合墙体、以及密封隔热性能好的外窗或幕墙，采用有效的遮阳措施，最终降低能耗。主要的技术手段包括：a)保证屋面保温隔热的指标达到要求;b)保证外墙实体部分保温隔热的指标达到要求;c)外窗或幕墙采用中空Low-E 玻璃;d)采用可呼吸式双层玻璃幕墙;e)采用双层张拉膜结构;f)采用遮阳板。

航站楼可持续发展能源技术手段主要包括：a)绿色建筑节能策略分析及能耗的模拟;b)建筑内部自然采光的模拟分析;c)内部空调系统的模拟和优化;d)建筑幕墙分析;e)建筑通风与热舒适度模拟分析。

综上所述，随着我国经济的稳步发展，机场航站楼应该还是一段时期内的国家基础建设重要组成部分之一。目前，我国对航站楼设计提出了一些新的要求，其设计值得我们进行深入的研究探讨。希望本文能为我国航站楼及其他大跨建筑的生态设计提高科学的参考，实现自然、建筑和人的和谐发展。

参考文献

[1]邵民杰.浦东国际机场大厅照明设计与节能[J].建筑电气技术文集.2001(34)：90.

[2]欧阳杰.我国机场航站楼的现状特征及发展趋势[J].华中建筑.2005(1)：34-36.

作者：陆桂春

第2篇： 机场商业发展趋势分析

一 机场商业对品牌需求不断增强

1 品牌餐饮，品牌商业在一，二线机场的商业比例在不断提高，在三，四线机场的投标过程中出现需要品牌的情况。公司自有品牌在投标中处于劣势地位。

2 品牌进入机场对公司自有品牌(特别是餐饮)形成了一定的冲击。 3 机场商业业态的规划和布局慢慢接近一线市区CBD商圈的高端大型百货的经营业态方向。

4 建议大量收集品牌项目(国际，国内，一，二线)。在公司以后投标时，能形成有利的整合型经营业态，(餐饮，百货，品牌)

二

机场租金及收取租金的方式的改变

1 由于机场商业的竞争激烈，最明显的体现在租金的上涨。及提成租金的收取。公司的利润不断压低。进入微利时代。

2 公司层面的竞争转变为管理层面的竞争(员工的培训，成本的控制，规模化的优势，信息共享，管理经验共享)。哪家公司管理的好，哪家公司利润就高。

三

高速铁路对机场商业的冲击

全国高铁的大规模兴建。高速铁路的开通，对现有机场商业效益带来5%的冲击，并随着高速铁路的发展，对机场商业的冲击将达到10%的影响。

四 机场大规模的扩建对机场商业的影响

机场扩建对公司的发展有利有弊。利：机场商业重新洗牌，有利公司进入一些新的机场。弊：机场客流量的增幅为10%左右，转化为消费顾客的比例不到1%。消费的顾客群体还是集中在原有的中，高端顾客群体。机场的扩建大幅增加了商业面积，分流了顾客群体，摊薄了公司的利润。

五 员工工资的提升及社会保险费用的增加

人员工资构成在公司的成本里排第三，公司每个月支付的员工薪水为190万左右，不包括管理层的工资。优化管理结构，(用三个员工做五个人的工作，发四个人的工资)。

个人建议：

1 收集品牌，在公司投标时占据有利形势。

2 财务能全面参与管理体系中，(事前预算，事中控制，事后总结)。收，支两条线。总公司统一费用的调配。一切工作结果以数字说话，(目的：提高利润，压低成本)。

3 精细化管理(向管理要效益)。在管理层方面增加对赌成分(管理层的年终制定下一年的分公司利润指标，完成的奖励多少?没有完成的怎么处理?并以一些约束性的条款加以约束。)

第3篇：从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势

中国商业地产的领军企业——大连万达集团为其布局全国即将开业的8个最新城市综合体项目日前在北京钓鱼台国宾馆举行隆重的招商大会。会上，万达集团在北京长安街上倾力打造的石景山万达广场已入驻的8大主力店签约仪式及万达广场近30家全国战略合作伙伴签约仪式一并举行。这意味着万达集团在全国打造的全新第三代商业地产产品已进入全面成熟阶段及快速发展的轨道。北京市政府领导、全国连锁行业协会有关负责人出席招商大会。万达集团以多种形式展现了其商业地产发展8年来的可喜成果，并推介了即将在北京石景山、上海南汇、南京建邺、青岛、苏州、太原、无锡、重庆开业的8个重量级“万达广场”项目。与会者高度赞扬了万达商业地产模式和整合优化资源的能力。此次招商大会的主角——近300位大型室内步行街的意向商家也纷纷表示，此次活动让他们对于万达广场和万达集团有了更为清晰直观的了解，更加坚定了他们借力万达、走向全国、投资开店、把区域品牌做大做强的信心。

据悉，商业地产已成为万达集团第一支柱产业。该集团在全国首创了“订单地产”的全新商业模式，已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体HOPSCA。(H指 Hotel，酒店;O指Office，写字楼，P指Public Space，公共空间，S指 Shopping mall，购物中心;C指Culture&Recreation，文化娱乐休闲设施;A指 Apartment，公寓楼)，成为中国商业地产的领军企业。此次招商的重点区域是万达广场全新设计的大型室内商业步行街。商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长通常为300米左右，分为上中下三层，总建筑面积3万平方米以上。大型中庭气度恢宏，视野通透。步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。步行街内业态组合丰富，各种特色美食、中外知名餐饮、运动、休闲、时尚名品旗舰店、银行、医药、冲印等配套服务设施齐全。以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气。 大连万达集团经过20年发展，已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。目前，该集团已在全国近30个大城市开发建设“万达广场”项目，其中已开业21个，计划到2010年建成60个以上的“万达广场”，总面积超过1000万平方米。其快速发展得利于该集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、连锁商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链以及独特的核心竞争优势。

万达商业地产实现了经济效益和社会效益的统一。一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。 商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。 万达商业地产发展的战略实施战略目标 2001~2003年实现销售收入60亿元。收租物业达到100万平方米，到2005年实现年销售50亿元，建设25个以上的商业广场，形成收租物业200万平方米，完成商业公司在海外的上市。到2010年争取实现万达集团总资产达到600亿元，销售额达到500亿，企业入亚洲十强。远大目标：打造百年企业，创造世界级企业。 超常规：规避了同行的竞争政府的政策变化。快节奏：减少财务成本，极大获取市场份额。跳跃式：以市场为导向，不断寻求新的发展机会。 万达为什么进军商业地产

1、住宅房地产开发市场竞争的白热化。

进入2000年，国内房地产市场进入了高速发展阶段，受北京申奥和上海申博成功，西部大开发和泛珠三角经济圈形成的各种利好消息影响，大量的资金涌入房地产市场，特别是住宅地产市场，据资料统计，北京市在2001年房地产开发投资增幅达到50.1%，在2002年1~6月份房地产投资增幅就达36.2%。对于倍受关注的广州番禺区南村一带的房地产开发，由于参与当地八大楼盘相期推出引发了广东地产的新住宅运动。其开发量持续二年占广州房地产开发量的1/3，大连市2002年房地产开发投资为142亿元，同比增长20%，其中商品住宅100亿元，但住宅空置面积就达到305万平方米，同比增长30%，大大超过国际公认的警戒线，北京金源集团董事长黄如论曾说：“现在大家都在做房地产，肯定有泡沫，现在就有很多空置房。我不想往下做往下做可能有危险，住宅开发太累了。”自98年底起，万达住宅开发已开始跨区域发展，陆续进入北京、昆明、成都、长春、南京、南昌等城市。在2000年以前，每年开发的住宅面积只有几十万平方米。经营水平只能算得上国内中等规模的房地产开发公司。万达所开发的产期住宅产品主要是沿袭广东和沿海一带城市的产品模式，总体规划和户型设计传统及单调，主要是针对北方地区消费群体，随着北京、上海、广东等地住宅品质的快速提高，万达住宅开发的水准与其他优秀的地产公司相比存在一定的差距。万达集团在前十年的企业经营中，虽然是以地产为主，但也涉足了其他领域如酒业，药业，酒店业等行业，特别是从事的万达足球俱乐部，尽管提高了企业的知名度，但也耗费了公司大量的人力和财力。企业的经营目标一直不够明确，导致部分地产项目出现经营问题。

面对严酷的市场竞争和内部管理上存在的问题，王健林董事长提出用跨越思维冲破传统住开发的观念。自2000年开始逐步实施集团的产业调整。

2、WTO之后商业开发的机会。

1998年是商用房市场的转折点，而从2000年开始，商用房开始呈现强劲的增长态势。据统计1994~2000年房地产新开工面积中，商用房所占的比例为10%，住宅为78%，写字楼7%，其他为5%，住宅和商用房的比例为18：2，至2001年商用房销售增幅为10.6。而2002年商用房增幅达到30% 。入世之后，地方政府在区域竞争压力下，对外资零售业进入国内市场采取的是提前开放的态度，并且提高了很大幅度的优惠条件，外资零售业，连锁业的进入，在短期内为购物中心，社区商铺提供了需求支撑。1992年当中国国务院做出：“关于在商业零售领域利用外资问题的批复后”沃尔玛首席执行官格拉斯兴奋的说：“12亿人是什么样的概念?美国的5倍，您能想像12亿人的市场有多大吗?我发誓将在中国地图上布满我们的园点”。中国加入世贸组织后，加大了对服务领域的开放力度，零售业占了其主要的一项，这对于一直在中国周边徘徊的外国投资者而言，就是一个重大的契机，进军中国市场不在是战略机会而是战略必需。就沃尔玛而言，自1996年正式登陆中国后，在2000年在中国开了15家店，未来的三年里将建立三个辐射圈，即以北京为中心的华北辐射圈，以上海为中心的华东辐射圈，以长沙或武汉为主的华中辐射圈，将在10年里在中国建立200家分店，按2万平方米/店，总商用面积将达到400万平方米。沃尔玛在6个万达商业广场开业后，沃尔玛的总监曾对王健林董事长说了一句十分震惊的话：“按照你们这个速度发展下去，将来万达就是世界的级企业”，健林董事长回问道：“那您们沃尔玛的目标呢?您们准备跟我们干多少个?20年，准备干多少个?”沃尔玛发展总监平静的说“我们准备干1000个店”。

3、商业地产开发中丰厚利润的吸引力。

1996年2月正式开业的天河城广场，营业面积为10万平方米，总投资达12亿元，是广州第一个，也是迄今为止经营获得最大成功的现代大型综合性购物中心，据了解。自2001年起，商场出租每年回收的租金就稳定在2~3亿元左右。上海连续8年呈两位数高速发展的经济势头决定了商铺市场的扩容，据统计截至2002年底，上海市的商铺面积为1609万平方米，如果以平均每平方米1万元计，较保守的估算，其市场的总价值也已超过了1600万亿人民币。大型零售物业首层租金平均在1.2~3.5美元/平方米/天。最高可达到6美元/平方米/天，租金每年持续上升率为8% 。目前在北京地区，一般的情况下，投资住宅回报率为10%左右。而投资住宅底商高达15%~17%，投资购买商铺大约6~10年即可收回成本有近七成的投资者认为商业地产的年回报率该在15%左右。自今年起万达集团计划每年开8个shopping mall，这8个mall意味着120~130万平方米的收租物业，按每平方米1万计算的话，总资产也是成百亿的增加。

4、三年中持续的人才储备工作

企业经营最根本的一条是经营理念，正确的经营理念是立足于对人的看法上。人根据生成和发展的自然规律，自己给予自己生机，而又活用万物，有这种天赋本质就是从事崇高而伟大的存在，但单凭个人智慧和才干是不能充分发挥人的伟大力量的。劳动、知识、企业家和资本共同创造公司的全部价值。企业先造人才，再造品牌、品牌的推出，带动人才的升级，正是在这种变化中，企业才得与发展。霍尼维尔CEO(Dazzy Bossidy)曾说：“一个企业运营的核心就在于人员、战略和运营这三个环节之间的相互配合。”1999年万达集团实行跨区域发展，面临的最大障碍是人才匮乏。开始全部从企业内部提拔，实践证明行不通，所以下决心引进人才，万达要大发展必须用外人。至2002年已引进了300人，其中商业公司90%均是外聘人员，各种专业人才的组合，构成了万达集团坚固的基石，正如健林董事长多次指明的“如果没有99年底从深圳启动的人才招聘计划，没有大规模人才引进，不可能有万达集团今天的局面。”2003年元旦开门纳客的南京大洋百货店，开业当天，人流就达到50万，销售额超过2099万，创造中国商业的记录，创造这个记录者就是原太平洋百货上海店CEO王德明，大洋百货一年就开了五个店，而且店店成功。健林董事长指出“如果没有这个团队，万达集团也不敢进入零售百货业的。”适当的项目，合适的人才，必备的资金是企业经营成功的先决条件，时势造英雄，谁能把握时机，谁就能占据市场先机，根据市场的准确判断和对企业自身条件的客观分析，万达模索出了一条订单商业模式。即将商业经营交给了世界级专业公司来做，确保了公司固定租金回收和减少自身经营所带来的风险。针对主力店资金回笼期长，商业开发投资巨大的问题，在每一个购物广场开发一部分商铺出售，回收资金达到项目总投资的50%~70%，事实上这种模式为万达带来滚滚财源，由于沃尔玛的入驻，仅长春购物广场临街商铺最高就卖到了每平方米6.68万元的天价。 万达商业发展的进程

1、单店+精品店的开发模式

单店+精品店的开发模式是万达集团进入商业地产开发的早期开发模式其主要代表作是长春万达商业广场，随后开发了长沙、青岛、济南、南京、南昌六个商业广场，这种开发模式有以下特点： a、项目规模： 5万平方米左右

b、建筑型式： 大卖场布局、首层精品店二~三层精品店 c、开发周期： 一年 d、主力店： 沃尔玛

e、主力店特点： 销售增长高，运营标准佳，年度最佳商场，费用控制低 f、精品店销售额： 占总投资的50%~60% g、精品店售价： 2~6万元/平方。

2、组合店+精品店的开发模式

组合店+精品店的开发模式是目前万达集团商业地产开发中较成熟的开发模式，其代表作是天津万达商业广场，目前正在开发的项目有：上海，沈阳、南宁、武汉、哈尔滨六个商业广场，这种开发模式有以下特点：

a、项目规模：大于10万平方米

b、建筑型式：按主力店业态不同分散式布局，首层精品店或另有商业街，二~三层为主世界上目前流行两种Shopping mall模式，即欧式和美式。欧式Shopping mall 模式：以大型超市作为主力店，在交通方面充分考虑各种可能的交通工具。美式Shoppihg mall 模式：以大型百货作为主力店，整体规划是以私家汽车作为主要交通工具。通常，一个mall 里面有三样东西是不可少的，百货店、超市、电影城，每个mall里面的百货店，都处在最好的位置，当万达购物广场在扩张时，大洋百货也跟进，每个店投资在2仟万元左右就可开业，基于战略布局的要求，2002年4月27日，万达集团投资2亿元与港资合股成立大洋百货集团。

3、出租物业与企业上市准备

香港一家著名的地产代理行曾对香港和深圳两地商铺开发的经营模式作过比较：

香港模式：建成的 商铺保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。

深圳模式：二级市场多以销售为主，招商及经营为辅。

万达商业地产中采用的订单式开发模式，接近香港的开发模式，同时也兼顾了深圳的一些做法，每个项目中所开发的商铺销售面积小于总建筑面积的15%，商业公司组织专业的招商部负责全国各购物中心的招商和经营，至今各开业的购物中心商铺基本上运作良好。商业公司将在2004年初完成股东重组，准备引入四~五家战略投资者，比如澳大利亚有一个专门搞Shopping mall 的西部集团，万达集团近期将加大公司上市的工作。

万达商业地产发展的成果

1、建立了大连万达商业广场的品牌

大连万达集团通过实施商业地产的品牌战略，明确了公司未来的发展目标，制定了符合实际的企业制度。形成了稳定的管理人员队伍，并按照如下执行要素展开工作： a、准确的市场定位 b、优质的售后服务

c、很好的知名度 d、很大的市场份额

e、很好的知名度 f、很好的信誉度 g、较高的经济效益 h、稳定的产品质量

尽管万达集团对于商业地产的开发宣传一直是低调行事，但万达商业开发现象也越来越引起业界的关注，麦当劳的成功一在于自身的品牌效应，二在于“朝两个截然不同的方向赚钱”的经营方法。万达最有价值的东西是在短期内树立了商业广场品牌。

2、丰厚的投资回报

占地18.2公顷，总建筑面积为68万平方米的北京金源Shopping mall 是全球单体建筑面积最大的购物中心，其所拥有的大规模、先进设施、低成本和低租金的独特运作方式，通过量来赚钱，通自身实力来赚钱。万达集团所提出的公益社会的强大政治效应，即一个mall能为上万人提供稳定的就业机会，能为政府带来上亿元的税收，所建设的地标性建筑有助于提升城市商业平台，树立城市良好形象，以致于万达目前所开发的购物广场均位于城市的商业黄金地段，其升值空间巨大。万达所采取的快速运作方式，重要的一点是坚持了“销售为首，现金为王”的八字方针，认识到搞商业地产不完全是为了形成收租物业，更重要的是追求长期稳定的现金流，仅天津项目就创造过一个月销售回款，上亿元的记录，巨大的现金流通过资本运作，从而充分体现了其时间价值，即周转和投入所带来新的利润，降低了财务费用支出。长期稳定的出租物业和租金回报，为万达集团进一步发展提供了坚实的基础。形成了自身独特的商业开发模式和管理体系，为品牌输出提供了广泛的商机。建立了稳定的客户群和合作伙伴，使企业始终处于市场竞争的有利的地位。

3、推动了企业核心产业的快速发展

万达商业地产开发中所走过的历程，万达集团已经从一个区域性的房地产开发公司进入了全国性的房地产公司，已经从单一住宅开发为主的房地产公司进入了多种形式房地产开发的综合性地产集团，借助于产业调整，公司核心产业日益突出，资金链愈加合理和可靠，所在全国市场的商业布局，为下一步与世界企业和经济发展接轨提供了坚实的平台，庞大的企业政治、人脉，资本、管理和人才资源聚合成一个强大的经济实体，正如健林董事长所言：建立现代企业制度对万达目前而言，比创收利润还要重要，这是解决万达“百年企业”的问题，是万达的长筹远略，它可使万达长治久安. 万达成功的秘诀：

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于其首创的“订单商业地产”模式，设计之初它就确定了大部分主力店，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：

一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。 二是技术对接。在万达广场的设计阶段，集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

五是满场开业。每个万达广场都能做到建成即开业，开业即满铺，大大缩短培育期甚至没有培育期。一般大的商业中心都是逐家逐户开业，很难凑到一块，因为万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才使得众多商家愿意被统一安排，实现步调一致 中国未来商业地产发展的趋势

1、规模化经营 a、强大的集客设施

开发商业项目，首要的经营性问题是如何吸引更多的人流，人气旺，财气才旺，例如一个型的mall中有四种集客设施：

(a)、综合影城：一个银幕通常一年有6万以上的客人来观看，如果开发设置15个银幕粗略统计一年就有90万人流

(b)、餐饮主题公园：饮食店和主题公园如结合，营造实惠，轻松的食感体验。有成功案例，2000平方米的规模一年有200万人消费

(c)、综合游乐设施：广州天河城六楼游乐城高峰时一天有1万人在此消费 (d)、Spa设施：促进消费者的时间消费 b、形成市场垄断

近年来，同行业的不同企业以及大型零售业之间的竞争急剧增加，为了加与区别，逐渐倾向大型化，复合化的发展，万达商业正是沿着这个方向发展 c、城市中心的回归和新城市中心的形成。

城市中心区设施完备，人流集中，有稳定的消费群体，易形成新的商业中心，如北京的新东安商场，上海的梅龙镇广场等。

三角区经济的形成，大量的消费者向郊外超大型商业中心转移。如东莞华南mall。

2、专业化经营

a、主题性市场：针对特定消费群而开发的市场，如广州富力儿童城、南京女人街等 b、跨年代市场：针对消费的差异性而设置的市场

c、创造Onlyone商街：以强烈的文化色彩来打动消费者，在那里人们对于自然和环境、历史，生活怀着很强的感情和自豪，如上海新天地

3、合作化经营 一个Shopping mall的投资额巨大，成功的mall基本上都是只租不售，按住宅的开发模式是行不通的，巨大的资金需求是商业开发最难的事情，一个mall中有成千上万的各类商家，前期招商工作的好坏直接影响到整个项目的运作，因此未来商业开发会逐步向合作化经营发展

第4篇：中国服装行业商业模式发展趋势与创新策略分析报告（定稿）

报告目录请查看《中国服装行业商业模式发展趋势与创新策略分析报告》 随着经济全球化、市场化、社会化的深入，中国企业不仅面临着国内同行的竞争，而且还受到国外跨国公司的挑战。企业间的竞争已经不仅是产品、服务、技术、管理、人才的竞争，而是商业模式的竞争，选择正确的商业模式对企业的生存和发展具有无比重大的意义。

服装产业是一个具有悠久历史的传统产业，是世界重要工业之一，在世界经济发展中始终担任着重要的角色。近几年中国的服装业有着较大的发展，服装业的发展大大推动了中国国民经济的发展。然而，在“后国际金融危机时代”，我国服装产业发展环境正发生着深刻变化，行业经营成本上升，对外贸易份额下降，产品库存积压严重，企业经营同质化，产品无法满足消费者需求的变化等。因此，如何找到适宜、可行的突破口，成为服装企业新的时代命题。

由于缺乏核心技术的研发能力和非理性的竞争思维，现今国内服装企业处于对成功的相互模仿，出现“趋同”现象，从产品同质化到战略趋同、商业模式趋同，提供类似的产品，争夺相同的消费者，营销手段基本靠价格战。面对“趋同”，服装企业需要对商业模式进行创新，改变当中的某些要素或者环节，甚至彻底地再造商业模式，以差异化经营获取超额利润。例如诺奇的SPA模式，美特斯·邦威的虚拟经营，凡客诚品电子商务运作的成功等等，这些都预示着中国服装产业的商业模式变革已经开始。可以说，当前中国服装行业已进入商业模式竞争时代。目前，国内对“商业模式”的内涵和选择存在着错误的认识，很多企业照搬国外成功企业的商业模式，缺乏理性的思考，与中国国情和企业实际情况结合不够，最终达不到理想的效果。基于此，本报告对“商业模式”的内涵和构成进行了界定，提炼出商业模式的核心要素。在此基础上，对目前国内外服装行业创新商业模式进行了梳理，通过对典型成功个案的详细研究以及经验总结，提出了各种模式下的运作策略。最后，结合服装行业发展背景、发展环境及价值链分析，给出了服装企业商业模式创新与设计的思路，为服装企业做大做强提供借鉴。

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第5篇：城市商业银行发展趋势

[提要] 高校资产公司所属企业在规范化建设方面取得了显著成绩，但对下属企业的管理和监督缺乏科学的考核评价机制。本文围绕对资本的监管和运营，通过运用丰富的经济指标和管理指标对和任期经营业绩进行综合评价，提出一套完整的企业负责人绩效考核体系。

关键词：资产公司;绩效考核;机制研究

中图分类号：G647 文献标识码：A

收录日期：2016年3月31日

高校资产公司所属企业规范化建设已历时十年之久，各高校之间发展、改革进度不尽相同，大部分高校能够按照“积极发展、规范管理、改革创新”的指导方针，建立现代企业制度，充分利用高校科技人才优势，在加速科技成果转化、带动相关行业技术进步等方面取得了显著成绩。高校企业在取得成绩和进步的同时，我们还要清醒的看到，各高校资产公司对下属企业的管理和监督方面还存在许多亟待解决的问题。因此，如何建立对企业负责人经营业绩绩效考评机制，规范企业负责人经营行为，体现绩效和奖惩关系，确保国有资产保值增值成为当务之急。《教育部关于积极发展、规范管理高校科技产业的指导意见》(教技发[2005]2号)第10条明确要求：“高校资产公司对所投资企业要建立业绩考核制度及其奖惩办法”。结合教育部2015年关于加强高校所属企业国有资产管理的意见，资产公司要转变观念，今后应将企业管理的模式转化为企业资产管理，围绕国有资产的保值增值，强化企业风险管控，实现国有资产收益最大化，促进企业可持续发展，建立一套行之有效、科学合理、能够真正调动各方面积极性的绩效考评办法和监管制度。绩效考评办法需要明确目标考核原则、考核内容及程序，重点是经营目标考核指标综合体系的科学设计，考核期限结束后，还应该明确考核结果的奖励与惩罚。

一、考核对象及考核原则

企业经营领导班子成员是目标责任主体的承担者和考核对象。企业经营领导班子正职是第一责任人，副职是次要责任人，组成企业经营班子，共同完成企业经营管理目标，共同承担经营管理责任。

对企业负责人的考核和评价要坚持以管资本为主，强化所属企业国有资产监管体制机制建设，防范国有资产流失。不同的企业经营管理目标不同，考核内容不同。实行考核结果与过程评价相统一，坚持分类考核与综合考核相结合，采用多元化的指标体系和科学的方式方法，考核结果与奖惩办法挂钩，确保国有资产的安全性、完整性和有效性，实现资本收益最大化和企业的可持续发展。

1、按照企业所处行业、资产占有管理水平和主营业务优势等特点，实事求是，客观公正，实行科学的分类考核;采取“不同行业、不同尺度，同一行业，统一尺度”原则。

2、实行、中期和任期经营业绩考核相结合的办法。第二结束时，对前两年考核结果进行中期考核。经营业绩考核以公历年为考核期。各高校任期经营业绩考核一般以四年为考核期。

3、按照责权利相统一的原则，考核结果与工资结构中的岗位津贴、业绩津贴发放及税后利润奖励相结合的办法，建立企业负责人经营业绩与激励约束机制相结合的考核制度，建立健全科学合理、可追溯的资产经营责任制。既要注重考核企业经济效益，又要注重监督企业负责人执行国家法规，廉洁从业的有关规定。

二、考核内容及程序

资产经营公司对企业负责人聘任之前必须签订《企业经营目标责任书》，由资产经营公司规定和任期经营考核目标和内容，考核内容重点是企业对设定经营期间的盈利能力、资产质量、债务风险、经营业绩增长及管理状况等进行综合评价。考核内容由体现经济效益的经济指标和管理水平的管理指标构成。企业经营领导班子在规定的考核期满30天内，按期如实提交或者任期《企业经营目标责任书》完成情况的自查报告，填写《企业经营目标考核自查表》。

自查报告应包含企业经营管理的基本情况、考核目标完成情况、考核期内企业的重大事项、企业资产变动的原因、存在的主要问题及其原因、企业解决问题的措施等内容。报告中经济指标完成情况应依据企业审计报告提供的报表数据为准。

资产经营公司依据《企业经营目标责任书》，企业财务报表、各种考核测评数据、《企业经营目标自查表》、企业工作计划预案和方案、任期内各个阶段会议的讲话稿和总结报告、取得的各种荣誉证书和资质证照、企业各种规章制度等材料，对上或任期内经营目标完成的情况进行考核，确认或者任期业绩考核指标综合完成率，提出综合考核结论和奖惩建议报资产经营公司董事会和监事会批准后执行。

三、经营目标考核指标的设计

经营目标考核指标的设计是绩效考核的关键，考核内容应覆盖企业经营管理的所有方面。贯彻和任期相结合的原则，采取定量和定性相结合的方式，实行经济指标和管理指标考核相结合，并设定权重系数，相同行业企业指标和权重系数基本相同，不同行业企业指标和权重系数不同。各高校企业大致为技术型和非技术型两大类，经营目标考核指标具体方案如下：

1、经济指标。(1)销售收入是指当年财务报表的主营业务收入和兼营业务收入的总额，取近3年销售收入的平均值，适当考虑市场状况、国家宏观经济情况、企业正常运行所需最低毛利率，合理确定指标;(2)净利润率为企业税后净利润总额与销售收入的比率，按近三年净利润率和销售收入确定;(3)上缴股东资产收益。每家企业都应按照国有资产保值增值的原则上缴股东资产收益，企业从年净利润总额中按照一定比例上缴;(4)当年实际到款率。当年销售收入到款额与当年销售收入的比率，须设定最低限额;(5)资产负债率：负债额与资产总额的比率为资产负债率。资产负债率应介于30%～60%;(6)国有资产保值增值率是指企业考核期末扣除客观因素后的所有者权益同考核期初所有者权益的比率;(7)固定资产增加率：企业本期净增固定资产原值与期初固定资产原值的比率。反映一定时期内固定资产增长的程度;(8)因经营活动产生的现金净流量：与上年相比，差额应大于0;(9)往年债权债务变化率：债权债务以上一年底为基数，根据账龄、数额确定下降百分率，主要指应收账款和其他应收账款的下降率。

2、管理指标。(1)企业证照、资质升级和增加项目情况。其中，技术型企业资质升级或增加项目是硬性指标，在现有基础上只能提升或增项，如出现资质未增加也未减少现象，在综合考核时，该项指标分值为60%;如出现资质降级现象或减少情况，在综合考核时，该项指标为不合格，分值为零。其他类型企业出现资质降级现象或减少情况，在综合考核时，该项指标分值为50%。(2)企业职工构成和培训情况。指职工学历、职称、注册、年龄构成的合理性，参加各种职业培训等情况。有资质要求的技术型企业，企业注册人员的数额必须大于企业资质要求的最低注册人员数额，如果出现最低注册人员数额不够的情况，在综合考核时，该项指标为不合格，分值为零;其他类型企业主要考察对职工的规范管理、人员结构、培训等方面。(3)聘用人员签订劳动合同、办理社会保险情况。企业现在普遍以聘用人员为主，是企业重要力量。这类人员是否签订劳动合同、办理社会保险，是否存在劳动纠纷，是考核的重点。(4)企业或个人获得奖励、荣誉等情况，鼓励企业积极向上，申报各类奖项，提高社会知名度，以印有企业名称的证书为准，获奖层次要参考证书印章、印制徽章、网站公示等资产公司予以配套奖励。(5)企业建立规章制度和管理办法以及执行情况，以企业正式发文格式、文号、时间为准。主要考核企业制度建设和规范化管理情况。(6)在党风廉政建设方面是否严格按照签订的《党风廉政建设目标责任书》执行，如有违法违纪现象，造成后果者，该项指标为不合格，分值为零;主要考察企业执行中央“八项规定”和企业负责人廉洁从业情况。(7)在安全生产管理方面是否严格按照签订的《安全生产管理目标责任书》执行，如有违规、处罚、安全事故等情况发生，该项指标为不合格，分值为零。主要考察企业安全生产、风险防控的措施。

企业经营业绩考核指标体系由经济指标和管理指标共同构成。无法用经济手段考核的细化为管理指标。综合指标总分值(目标值)为150分，经济指标权重系数为100分，管理指标权重系数为50分。经营业绩考核指标完成率=(经济指标+管理指标)综合完成值/目标值(150)。例如：综合完成值为110分，即综合完成率为：110/150=73%。

具体企业经营业绩考核指标体系综合指标权重(150分)，分类构成如表1所示。(表1)

通过以上指标体系考核，带入每项指标的权重系数，综合得出每家企业的考核指标综合完成率。考核指标综合完成率即为企业负责人的绩效考核结果。

四、经营业绩考核结果的奖励与惩罚

企业销售收入、净利润率、投资收益率等经济指标的完成情况，以及在管理方面的成绩决定企业经营班子经营业绩考核结果，资产经营公司依据考核指标综合完成情况对企业经营班子进行奖励与惩罚。目前，各高校还没有统一的薪酬管理标准和办法，无法真正和企业负责人绩效年薪和任期激励收入挂钩，因此暂与各高校实际实行的津贴制度挂钩，与企业税后净利润挂钩为宜。具体如下：综合考核结果一般划分为四档：完成率为60%以下;完成率为60%～80%;完成率为80%～90%;完成率为90%以上。

考核时，考核指标综合完成率小于60%的企业，经营班子成员不得发放业绩津贴和岗位津贴;考核指标综合完成率为60%(含)～80%的企业，经营班子成员的岗位津贴和业绩津贴按照标准的70%发放，未发放部分留待任期考核完成后，根据任期考核结果处理;考核指标综合完成率达到80%(含)以上的企业，经营班子成员岗位津贴、业绩津贴全额发放。考核指标综合完成率达到90%(含)的企业，各类津贴发放不受影响，同时企业税后净利润的30%用于奖励企业经营班子。

任期期满考核时，将任期内考核指标综合完成率的平均值作为任期奖惩的主要依据。任期考核指标综合完成率平均值小于75%，不补发岗位津贴和业绩津贴;考核指标综合完成率平均值大于75%(含)，可补发未发放的岗位津贴和业绩津贴50%;考核指标综合完成率平均值大于80%(含)，可补发未发放的岗位津贴和业绩津贴。

将经营业绩考核结果作为资产经营公司及其他独资、控股企业负责人岗位调整、职务任免、薪酬待遇奖惩的重要依据，促使资产经营公司及其他独资、控股企业负责人勤勉尽责。对于中期考核未完成目标任务或企业继续亏损，资产经营公司可根据具体情况对企业负责人和班子成员进行诫勉谈话、岗位调整或解聘。如在任期企业连续亏损的企业负责人不得再在任何企业担任正职或提拔使用，如在任期内企业效益连续增长或扭亏为盈，企业负责人可优先提拔使用。

考核和任期考核结束后，由资产经营公司根据董事会和监事会以文件形式批准综合考核结论、奖惩意见、决定企业负责人的去留。这样形成一个完整的考核过程。

五、督促检查

在考核体系的执行过程中，资产公司应通过对企业日常经营运行分析、跟踪调查、企业重大事项报告审议、企业经营班子人员质询等手段，实施动态监督。在发生经营环境骤变、重大安全生产事故、环保事故、质量事故和重大经济损失等情况时可及时调整经营目标，对经营目标执行情况明显滞后的企业，随时提出预警并进行督促。

综上所述，通过建立科学合理、客观公正、规范可行的资产公司所属企业绩效考核方法、标准和程序，才能真实地反映和评价高校企业经营状况和企业负责人履职情况，落实责任主体，防范国有资产流失，实现国有资产保值增值，使所属企业真正成为产学研用结合平台、高新技术成果转移转化基地和科技型企业孵化器。

主要参考文献：

[1]教育部.《关于积极发展、规范管理高校科技产业的指导意见》(教技发[2005]2号).

[2]李乃鹏，张奎平.高校经营性资产管理模式和绩效评价方法的探索与创新.赤峰学院学报(自然科学版)，2012.9.

[3]黄曦施，赵善庆.高校国有资产管理绩效考核指标体系的构建.实验技术与管理，2014.8.

[4]关伟，赵泽皓.校办企业动态监管模式初探.中国高校科技，2012.11.

第6篇：我国城市商业银行发展趋势分析

班级：109069902(CIMA 1班)学号：姓名：

摘要:随着金融体制改革的不断深入，我国商业银行体系逐步向多元化转变，商业银行结构呈现出三个层次：一是四大国有商业银行;二是跨区域的股份制银行，如交通、民生、等股份制商业银行和独资的中信实业银行;三是地方性的城市商业银行。随着改革开放的进一步推进,和加入世贸组织,中国的市场环境将更为复杂多样,国内市场国际化和国际市场国内化。金融业所代表的资本市场，是国民经济的命脉，而银行业无疑又在整个金融行业中占据了核心地位，银行业面临着机遇和挑战并存的局面。

关键词： 城市商业银行市场环境存在问题发展趋势

在我国加入世贸组织以来，金融业的竞争日益激烈，我国商业银行面临着众多发展的机遇和严峻的挑战。

一、当前城市商业银行面临的市场经营环境

(一)、国家调控宏观经济，银行经营风险增大

①国家经济运行机制发生根本性改变，银行业原有的经营优势逐步丧失。从我国国内的经济环境来看，随着改革的推进和深化，经济运行机制发生的重大变化，主要表现在市场供求结构由卖方市场转向买方市场，经济增长的主导因素由供给制约转向需求制约，经济波动的周期也由计划周期转向商业周期。经济运行机制的根本性转变，导致市场竞争加剧，企业销售困难，国有企业出现大面积亏损，国民经济生活中的系统性风险增大，开始逐步进入高增长之后的大调整时期。经济增长速度放慢，结构和效益有待改善，社会平均利润率降低，这都将深刻地影响到城市商业银行业务的发展方式和盈利能力，使城市商业银行原有的经营优势逐步丧失。

②国家宏观调控目标到位，国内金融环境暂时陷入萧条。一方面，受国内外错综复杂的经济因素影响，致使我国在90年代末金融运行中出现了比较严重的通货紧缩现象。通货紧缩造成了重大影响。对城市商业银行而言，一是国有商业银行普遍惜贷和企业投资信心不足，派生存款减少，给城市商业银行存款负债业务的增长带来较大阻力;二是大中型企业普遍经营困难，企业改革滞后、效益低下且负债率较高，使部分城市商业银行在发展中累积的不良资产总额迅速攀升，有的银行甚至已经接近国有商业银行水平。另一方面，为启动内需和拉动消费，推动经济增长，国家采取了一系列积极的财政政策和稳健的货币政策，从宏观上来看，这一政策的确起到了预期的效果，储蓄存款增长率明显回落，社会经济也有了新的起色;然而在微观上却对城市商业银行的经营带来了很大的挑战，使得部分稳定性较好的存款减少，既给城市商业银行的资金匹配带来了很大难度，也对其流动性管理提出了更高的要求。

(二)、加入WTO，业界竞争日趋激烈

①金融业对外逐步开放，外资银行开始竞争国内市场。随着我国加入WTO，金融市场的开放和全球金融服务贸易壁垒的逐步消除，技术先进、装备精良的外资银行无疑对我国银行业特别是城市商业银行构成了极大威胁。面对世界金融服务贸易自由化的浪潮，银行业面临着日益增强的竞争压力，从目前已经对外开放的长江、珠江三角洲的实践情况来看，外资银行的引进已经给当地的城市银行业带来了冲击，其主要表现在：市场份额下降，中间业务量减少，大批业务骨干和优质客户群流失。

此外，从世界金融发展的态势来看，与经济全球化伴随而至的金融一体化，辅之计算机网络、通信技术的广泛应用，对传统的银行业务都提出了挑战，金融业未来将面临着国际化、市场化和知识化的三大发展趋势。就城市商业银行而言，国际化意味着其要面对国内大商业银行和发达国家跨国银行的双重竞争;市场化则意味着金融管制的放松，城市商业银行将失去政府在业务、地域等方面的保护;知识化虽有助于降低交易成本，但对城市商业银行却可能意味着经营成本、融资成本的扩大，因为其资金实力能否支撑设备的更新与网络的维持是一个问题。

②适应形势发展需要，国内竞争加剧。在入世五年后，我国金融市场完全对外开放，随着国内外市场经营环境的改变，各商业银行根据自身市场定位重新部署战略，城市商业银行来自与国内其他商业银行的竞争压力也将越来越明显。首先是国有四大商业银行，由于历史和体制上的原因，我国传统的大宗业务绝大部分仍集中在四大国有商业银行办理。资金的趋利性原则在计划指令和政策干预下不能充分发挥作用，市场竞争的不平等仍然存在。

同时，由于国有独资商业银行加快改革转轨步伐，并将业务发展中心转移到中心城市，使平均的市场份额越来越小，城市商业银行业务开拓的难度也越来越大。而且城市商业银行业务经营的重点被局限于传统的存贷款和结算领域，与国有商业银行的规模优势和网点优势相比，明显处于相对劣势地位，竞争的结果必将导致城市商业银行在利润和收益上付出代价。其次是跨区域的股份制商业银行，由于承担着四大国有独资银行所不具有的生存发展压力，因而从一开始就注重按照标准的现代商业银行管理运营模式确立内部管理机制、规范企业行为，基本上都确立了以公有制为主体的股份制结构，产权清晰，制约力强。它们虽然没有政府补贴，但不承担国家政策性贷款业务，很少有政府干预，在企业利润最大化和生存发展的行为目标指引下，管理严密、机制灵活、经营规范、服务完善，利用竞争手段开拓市场，其行为特征的市场化和竞争性远较国有独资商业银行为甚。

③金融体制改革的推进和深化，政策环境日趋严格。

第一，国家利率连续下调和财税制度改革，使银行利润空间缩小。1993年7月到2002年3月不足十年的时间里，央行连续八次下调利率，而且从我国新发行的国债利率低于银行利率的情况来看，在近期内央行极可能将继续下调利率。由于我国金融产品的单一现状，银行的主营收入是存贷利差，利率的迅速走低致使存贷利差明显缩小，银行失去了高利润收入的政策空间。

第二，国家大力培育和发展资本市场，银行资金与用户大量分流。近年来，为促进资本市场的成熟与完善，我国采取了一系列的措施鼓励三类企业、投资机构、保险公司和个人投资者入市，这给商业银行的发展带来了两方面的影响：一是大大分流了银行的资金来源，特别是保险资金入市后，对银行的资金来源和经营管理影响巨大;二是分流了银行的优质客户，一些公司直接通过一级或二级市场筹资后，其对银行贷款的依赖性明显削弱，而这些企业通常是效益较好且具有发展前景的客户，这部分客户的分流和退出，使得银行贷款客户资质相对下降。

第三，国家对银行监管力度加大，限制了城市商业银行的创新能力。一方面，1997年亚洲金融危机后，金融安全防范引起各国政府的高度重视;另一方面，我国部分城市商业银行在快速发展过程中所暴露的问题，更引起了央行的注意，出于防范金融风险和维护金融安全的考虑，中国人民银行全方位加大了对城市商业银行的监管力度。《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》的颁布实施以及一系列专门的法规性措施的出台，都表明了金融当局对商业银行业务监管日益加强和规范。但由于现行法规在很大程度上过于粗略，以及政策执行本身存在随意性与模糊性，又制约了城市商业银行业务在公平、有序、健康的原则下拓展。

二、我国商业银行存在的问题

(一)、产权制度存在缺陷

1.出资人缺位与越位并存。由于国有商业银行是国家独资银行，就像众多的国有企业一样，没有人来代表出资人对其行使决策权和监督权。虽然国务院对国有商业银行派有监事会，但一方面由于与其自身利益没有直接关联，难以实行真正有效的监督，形成出资人缺位;另一方面，由于是国家独资银行，各级政府非凡是一些地方政府借此干预国有商业银行的正常经营活动，造成出资人越位，使国有商业银行政企不分，承担了大量政策性金融业务。这是形成国有商业银行大量不良资产的重要原因。

2.股权结构不合理，法人治理不规范。由于国家是国有商业银行的惟一股东，无法建立真正意义上的董事会和监事会。国有商业银行实际上集股东权、监督权和经营权于一身，没有按照现代企业制度的要求，形成股东会、董事会、监事会和经营治理者之间的制衡机制。这种没有制衡机制的治理结构是不规范的，其后果也是显而易见的。

(二)、经营治理明显滞后

1.资本金不足。根据年统计，2002年末，除中国银行的资本充足率达到8.15%外，其他3家银行都在7%以下，未达到《巴塞尔协议》的要求。而且超过一半的资本金被占用在固定资产和在建工程上。随着近年来非凡是去年以来资产的快速增长，国有商业银行资本金不足的问题更加突出。

2.不良贷款比率过高。根据年统计，2002年末，按照贷款质量五级分类方法，国有商业银行的不良贷款总额为21371.58亿元，不良贷款比率高达25.39%，其中：中国农业银行最高，为36.63%;中国建设银行最低，为15.17%。

3.呆账预备金严重不足。根据年统计，2002年末，国有商业银行的呆账预备金余额为1547.83亿元，占全部贷款余额的比率为1.84%，其中：中国银行最高，为5.20%;中国工商银行最低，只有0.45%。相对于巨额的不良贷款而言，国有商业银行的呆账预备金可谓杯水车薪。

4.经营效益低。从账面上看，近几年国有商业银行都是盈利。但是，假如按贷款风险足额提取呆账预备金，足额提取定期存款应付利息，足额消化表内应收利息挂账，则实际财务成果都是亏损，甚至是巨额亏损。国有商业银行这种虚盈实亏的状况，与国际上业绩优良商业银行1.5%以上的资产收益率水平相比较，差距是很大的。

5.劳动效率低。主要是分支机构庞大，治理层次多，人员多且素质较低;经营治理费用高。

6.内部控制乏力。主要表现在，缺乏有效的风险控制和激励约束机制，服务质量比较低，存在较大的道德风险，违规违法行为和金融犯罪案件仍然较多。

商业银行的上述问题，既是国民经济深层次矛盾的反映，也是内部治理长期积弊的表现。既有历史原因，也有现实因素;既有政策原因，也有主观因素;既有经济体制方面的原因，也有政府治理体制的影响。

三、对城市商业银行未来发展的对策建议

(一)、积极争取上市筹资，提高资本充足率

银行企业与传统的企业不同，它的发展往往是通过资本金的增加来扩大规模进而提高效益。银行最大的无形资产是“信用”，银行最大的风险是经营风险，而风险是大是小，信用度是高是低，关键要看银行的资本充足率。根据《巴塞尔协议》，商业银行的资本充足率应达到8%，核心资本的充足率至少应达到4%.从目前我国城市商业银行的状况来看，虽然远比四大国有商业银行要好，但与发达国家的城市银行相比仍然存在相当大的差距。市场经营环境的变化，提高资本充足率成为城市商业银行的当务之急。而与国有四大商业银行不同，由于种种原因，国家不可能对城市商业银行注入太多的资金，因此，争取上市成了其提高资本充足率、提高抗风险能力的关键和不得不走的一招棋。从已经成功上市的我国四个股份制银行深发展、浦发展、民生和招商银行的情况来看，上市后其资本充足率得到了跨越式的增长。

(二)、努力增强自身实力，寻求资本重组与合并

“大企业是有效率的，规模成为效率的代名词”，随着金融全球化、一体化步伐的加快，银行并购案依然层出不穷，规模越来越大，走资本重组与合并的道路依然是银行提高企业核心竞争力、抵御市场经营风险的重要手段，而这一手段对于总资产只有一两百亿的我国许多城市商业银行来说，则显得尤其重要。城市商业银行寻求重组与合并，主要的形式有三种：一是增资扩股，由金融投资人发起兼并、重组，降低地方财政的控股比例，把自身建成真正意义上的企业;二是由个别相对而言较大的城市商业银行牵头，多家城市商业银行成功实现联合，组建强有力的新兴的银行集团;三是引入外资银行参股投资。不过，资本具有趋利性，银行与其他微观经济主体一样，遵循利润最大化原则，因此不管是哪一种重组合并的方式，其必不可少的前提就是千方百计壮大自身实力，只有这样，才可能获得更多合作对象的青睐和更多的合作机会，也只有这样，才能够在重组与合并中获得更大的“话语权”。

(三)、准确进行市场定位，夹缝中求发展

市场定位是指银行对其核心业务或产品、主要客户群以及主要竞争地的认定或确定，从而根据自身特点，扬长避短，选择、确定“客户—产品—竞争地”最佳组合的系统步骤和方法，以达到银行资源的最优配置和最佳利用。简而言之，就是银行根据自己的特点和优势，正确选择自己的服务对象、服务区域、服务行业和业务品种等。纵观我国城市商业银行的发展历程，无不经历了激烈市场竞争的洗礼，从幼稚到成熟，从实力薄弱到发展壮大，逐步形成了适合自身特点的市场定位。

一是体现在客户群体上，多数中小商业银行都将自身定位于“为中小企业服务”，实践也证明，城市商业银行在自身改革、发展的过程中，支持了大量资信低、规模小、风险大、难以从国有商业银行获得贷款的小企业和个体私营企业、股份制企业的发展，并开发出许多创新金融产品和金融服务。二是体现在金融产品上，城市商业银行根据市场需要，为中小企业度身定做了一个多元化、多层次、全方位的“中小企业社会化服务体系”，并为中小企业提供信息、资金、技术、市场和人才方面的便利和服务。三是体现在服务区域选择上，城市商业银行往往以地理条件作为选择放贷对象的重要参考。

(四)、充分发挥自身优势，积极进行金融创新

虽然在发展的初期，由于种种主观或客观的原因，我国城市商业银行在市场定位战略上一般选择了跟随型，在金融产品和服务提供上，在目标客户选择以及主要竞争地确定上，显

示出强烈的与四大国有商业银行相同或相似的现象。但随着国家金融机构改革的不断深入，市场经营环境变化，大多数城市商业银行经过激烈市场竞争的洗礼，对内逐步建立起了一整套激励与约束机制，确定了“产权明晰、职责明确、法人治理结构和机制灵活”的多种优势，对外则形成了良好的、具有较高市场灵敏度和效率的金融服务.

虽然，从目前我国银行业的实力对比来看，在现在乃至今后相当长的时期内，四大国有商业银行始终会占据着银行体系的核心位置，但同时我们也应该看到，各地的城市商业银行的地位在日益凸现。一是由于城市商业银行适应了社会主义市场经济条件下多种所有制经济成分的金融需要;二是城市商业银行具有体制新、包袱轻、机制灵活的特点，同其他跨区域股份制商业银行一样在金融创新方面起到了“领头羊”作用，获得了一定的社会认同。

按照国务院商业银行的总体改革思路和要求，除农业银行外，其他国有商业银行要适当向大中城市收缩，以国有大中型企业为重点服务对象。这种转变留下两个问题需要解决：一是中西部欠发达地区与中小城镇发展的资金来源问题;二是数量众多的中小企业和私营企业的资金需求问题。国有大商业银行从这两个领域收缩后，国民经济体系在区域与行业中所形成的资金空洞，就给城市商业银行带来了良好的机遇，将有利于城市商业银行争取较好的政策环境和发展空间。

(五)、提倡城市商业银行联合组建资产管理公司，剥离不良贷款

目前，四家国有银行都先后建立了资产管理公司，并剥离了一万多亿元的不良资产。相比之下，城市商业银行在这方面的改革比较滞后。从总体情况看，城市商业银行的不良资产率和资产总额呈现继续上升趋势，但到目前为止，处理和化解这些不良资产仍然缺少有效手段，不能像国有银行一样，通过资产管理公司的特殊法律地位和专业化优势，综合运用债务追偿、资产置换、资产转让与销售、资产重组与企业重组、债转股、资产证券化等方式，实现不良贷款价值回收的最大化，最大限度地保全银行资产。这就给城市商业银行带来了问题，不良资产的处理和化解成本高，损失大，缺少有效转换的途径和方法。

要解决这一问题，最直接的方法就是参照国有四大商业银行的模式，多个商业银行联合组建资产管理公司，根据市场原则，城市商业银行以适当的价格将不良资产转让给资产管理公司，由资产管理公司利用其在这方面的优势，进行专业化的处理。这样既能减轻城市商业银行在处理和化解不良资产问题上的压力，使各级经营者能够集中精神，抓好银行的日常经营和管理，而且也能使城市商业银行的不良资产的价值回收做到最大化。

参考文献：

[1]曾凡银，冯宗宪。城市商业银行的竞争环境与路径选择。[J]财贸经济，2001，(2)

[2]吴太普，江波。关于对城市商业银行历史不良资产进行置换的操作构想。[J]金融参考，2001，(2)

[3]黄正威。城市信用社和城市商业银行体制改革探索。[J]中国金融，2000，(12)

[4]范丽红。城市商业银行应走联合与合作之路。[J]金融理论与实践，2001，(12)

[5]容明高，莫建强。城市商业银行创建金融安全区工作的探讨。[J]桂林发展研究，2001

[6]庄毓敏商业银行业务经营管理中国人民大学出版社，2010年

第7篇：乡村旅游分类模式及发展趋势

最近乡村旅游被越来越多的人所关注。在理论界出现了一系列研究乡村旅游的论文;旅游实践界出台了不少开发乡村旅游项目及产品的规划方案和广告型介绍材料。我国在乡村旅游方面能形成这种快速发展的火热局面，其原因主要是与国家的提倡、旅行社的推广、政府的政策与资金扶持以及各开发商的积极响应分不开的。刘德谦教授2006年1月20日在《中国旅游报》发表的《乡村旅游、农业旅游与民俗旅游》一文中对乡村旅游概念及分类作了精辟的论述，其中许多观点笔者都非常赞成，特别是从游客需求方面，将乡村旅游分成传统乡村旅游和现代乡村旅游两大部分。本文拟从其划分的传统与现代两大类乡村旅游作进一步细分和发展趋势的探讨。

一、传统乡村旅游

以其体现出的特点作依据，可细分为以下8类：

1.乡村民俗型。指以乡村民俗风情为载体，所开展的旅游活动，其内容包括地方特有的风俗和风物。乡村民俗又分岁时、节日、婚姻、生育、寿诞、民间医药、丧葬、交际、礼仪、服饰、饮食、居住、器用、交通、生产、职业、民间工艺、宗教、社会、娱乐、信仰、祭祀、巫卜、禁忌等近20类。拥有这些民俗资源的乡村，可以利用自身优势，发展民俗旅游。

2.乡村传统农业类。乡村旅游的限定范围主要是在农村，因此这种旅游与农业生产、农业发展过程等密不可分。但农业类旅游有传统与现代农业两大类，故作为传统乡村旅游模式之一，其类型则特指旧式的农业生产观光活动，如旧式的农业生产过程、农耕文化、农民劳动生活场景等。

3.古村古镇类。这一类指以古村落、古建筑、古民居、古乡村环境氛围为观赏、观光、观看、观览、观展、观研载体的旅游活动。

4.乡村风水或风土类。旧时许多乡村是以特有的地理环境和风水结构发展起来的，有的是依据风水理论经过精心设计选址和建设的，有的是依据真山真水环境自发形成的，如利用不同的地形、水道形成多种排水、给水、避寒、避风、采光、交通等合理的村落空间布局形式。这对发展乡村环境旅游、科学旅游、体验旅游、文化考察和研究活动均具有重要的现实意义。

5.乡村土特产类。品尝、购买乡村土特产是城市或外地游客进入乡村旅游的重要目的之一。土特产包括乡村生产、生活用品、乡村风味食品、乡村手工艺品、

乡村名特产等。这些物品大多都有广泛的销售市场和固有的品牌形象，历史形成时间长，产品有较固定的风格和工艺水准，因此其信誉度、特色度、知名度比较大，旅游者对土特产品的认知是发展这类乡村旅游的重要驱动力。

6.乡村休闲娱乐类。从需求供给角度，大多离城市较近的乡村为城市居民在假日或闲暇时间提供了优良的休闲、度假、娱乐等场所设施，如农家乐、渔家乐、牧家乐、家庭旅馆、乡村旅店等。

7.乡村名胜类。指依托本村或与之相邻的历史文化或山水名胜资源开发的乡村旅游模式。这类旅游的特点是“借景”，即借老祖宗和大自然给后代留下的古迹和名胜，其功能主要是观光，通过其他特色景观来带动当地乡村旅游。北京的门头沟潭柘寺村、怀柔慕田峪村、房山周口店村等就是借助附近的名胜古迹和自然风光发展为乡村旅游目的地的。

8.乡村红色旅游类。此类指拥有红色旅游资源，并利用此优势发展以红色旅游为主题、进行爱国主义传统教育的乡村旅游活动。这类旅游是我国政治、经济、社会发展的需要，现在已有大量乡村旅游点正在全力开发这类旅游产品，并形成乡村旅游的一大热点。

二、现代乡村旅游

以其提供的旅游景观和产品内容，可细分为以下6类：

1.现代新农村类。我国各省区都有一批社会主义新农村，它们以“新”为特点，在住宅、街巷、道路和生态环境、产业设施、服务设施以及各种配套设施方面，都发生了全新的改变，成为乡村城市化、城乡一体化的典范。如北京的韩村河、江苏江阴的华西村等。

2.乡村农业高新科技类。指与传统农业相对应的在高新技术驱动下发展起来的现代农业型乡村旅游。这类旅游的特点是在产业上的高度科技化，一是农业生产过程采用最新的科学技术，二是组织结构实现了工厂化管理，三是产品形成全新的独特性和市场卖点。游人进入这些农业高新技术旅游地，既可观赏其全新的高技术生产过程、面貌和景观，又可购买品尝其高新农业产品。还可与现代农业工人接触，了解和体验他们的生活方式。如新加坡建立的10个农业科技公园。

3.乡村生态环境类。指运用现代环境技术，改善乡村生态环境，使之成为全国和省区旅游生态村。这类乡村主要以生态农业为特点，采用循环经济和节约型农业经济为理念，对农村使用的燃料和动力进行更新，如建立沼气发电、日光能发电等节能、清洁设施，以“生态村”这一形象和旅游品牌，吸引那些对农村环境特别关注的旅游者和生态农业旅游者。

4.乡村园林旅游类。我国有一些乡村，运用园林技术，把自身改建为环境优美的园林新村，并利用乡村园林化这一品牌，招徕旅游者前来观光。如广东湛江市徐闻县包宅村。

5.乡村康体疗养类。这类旅游主要迎合人们的养生需要，重点加强产品的医疗保健功能，开发诸如体验按摩、理疗等与健康相关的乡村旅游项目。

6.乡村自我发展类。自我发展是现代社会出现的市场新需求，在乡村旅游中，为满足这种心态愿望，可专门设计一些为游客提供某种轻松舒适的环境，在没有任何压力的情况下，自主探索学习知识，熟悉新技能的乡村旅游活动。如日本乡村观鸟旅游、美国的农牧场旅游等。

三、乡村旅游发展趋势

乡村旅游发展势头很猛，数量和类型都在逐渐增多，是21世纪旅游发展的一大时尚。但乡村旅游在发展过程中也还存在一些问题，如产品和项目的雷同化，吸引物的单调化，市场竞争的激烈化，社区管理的复杂化等。为了使乡村旅游保持健康、持续的发展，各地都在寻求新的思路和理念，开发出具有独特性、多元性、精品性的乡村旅游产品。笔者认为今后乡村旅游将会出现5大发展趋势：

1.突出重点、亮点和示范点。乡村旅游在同一个地区不能一哄而上，以数量增长代替质量增长。这样会导致乡村旅游迅速泛化，产品同质化。当前最重要的就是制定发展规划，筛选出本区、本省的重点、亮点和示范点。

2.发展个性化乡村旅游产品。乡村旅游之所以会向个性化方向发展，主要原因是市场选择和需求在趋向个性化。到乡村旅游的人，大部分是以家庭、情侣或自驾车为出游方式，他们要求看到的乡村旅游点应有个性和独特性。几年前去过的“农家乐”、“渔家乐”、“牧家乐”，在几年以后如果还是依然故我，旅游者就不会再选择它，乡村旅游必须适应市场的变化，策划出自己的特色项目，使景观、产品、接待、管理都实现个性目标。

3.与实现“三农”目标相结合，是今后乡村旅游发展的基本方向。解决农村、农民、农业问题，推动社会小康目标，发展乡村旅游是一个很好的切入点。我国许多地区都在强化乡村旅游的这种功能。如成都市近期重点打造乡村旅游“五朵金花”：幸福梅林、花香农居、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色，通过发展观梅、观花、观菊，发展菜园、荷池等手段，吸引城市居民前往观光、休闲、娱乐，使“五朵金花”成为该地区乡村旅游的重要示范点。农民通过租金、薪金、股金、保障金四重收入，获得较大的利益。

4.乡村旅游开发要注重保持乡村自然和人文环境的原真性。乡村原生自然和人文环境是发展乡村旅游的个性特征，是城市居民前往游览的追寻目标。特别是作为乡村原真性的景物、景观，更不能改变其原真形貌。但保持原真性，绝不是在保护乡村环境的落后面。

5.乡村旅游要注重产品的多样性和组织形式的多样化。在一个地区，必须有多样化的乡村旅游类型，如成都市的“五朵金花”就是以梅花、花卉、菊花、荷花、菜园为主题发展的不同乡村旅游品牌，每个品牌又有一系列的观光、参与性产品。游人对乡村旅游品牌的多样性、内容的丰富性和体验的差异性的要求越来越高，乡村旅游目的地就越要尽快改变产品雷同、内容泛化的局面，创新产品的特色，使游客增加更多的选择，包括交通出行的自主化，旅行事务的自主化，订房、订票、订餐的自主化，游览乡村景物的自主化等。