如何做好物业项目经理

第1篇：如何做好物业项目经理

试析如何做好产业园区自持物业项目投资可行性财务分析和成本管控

[摘 要]自持物业一般是指开发商将房产建成后不对外销售，作为自用或出租等自行运营，其开发方和持有方为同一法律主体。目前，随着我国园区经济的发展，在新的时代背景下，产业园区面临战略转型升级，有自己的运作规律和发展趋势，一个有吸引力的园区，不再是卖地卖楼，自持部分物业将成为完善服务配套的形式之一。自持物业的收益来源是租金、资产升值与开发运营成本、资产折旧的差额，而直接出售收益显而易见，并且能有效缓压资金压力，可见权衡自持和出售物业利弊非常关键，而开发项目一旦自持，其全生命周期的成本管控尤为重要，因此，试析如何做好产业园区自持物业的投资可行性财务分析和成本管控有着非常积极的意义。

[关键词]自持物业；可行性分析；成本管控

1 产业园区开发商自持物业的意义

随着产业园区的发展和演化，园区承载的功能呈现多元化，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区势在必行，园区企业越来越关心资源和要素，包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等，从而对园区配套的要求越来越高。对于产业园区开发商而言，成熟的商业配套是提供人流的充分保障，有足够的人流就会有足够的消费潜力，有了消费力才会创造长远的经济和社会效益。然而，为了园区管理的一致性和发展的持续性，针对部分核心物业自持将会是一种合适的选择。

2 自持物业的基础条件

众所周知，物业出售可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，从而，快速回笼资金，减少融资压力，提高资金使用效率。而自持物业必须要有融资优势，即有雄厚的资金并能争取较低的融资成本。企业做大规模后，可以不断加大杠杆，比如像万科这样融资成本低的企业就可以通过规模效应以及增量价值赚钱。在保持一定出租率的情况下，将租金收入资产证券化，对接融资产品，获取现金流，从而用于其他项目的开发、经营等，形成良性循环。可见，对于产业园区开发商自持物业，最大的挑战无疑来自资金方面。在具备自持物业基础条件的情况下，做好项目投资分析和成本管控是推动项目成功开发的关键因素。

3 自持物业项目投资可行性分析

3.1 项目可行性分析的必要性

项目可行性分析目的是确保投资决策的科学性、合理性和可行性，需要分析项目的区域政策法规规定，在项目报批前进行相关政策摸底，为项目审批提供依据。而且通过项目可行性分析对项目建成以后可能产生的经济效益及社会影响进行预测，从而给投资者提供决策参考。同时，在争取获得项目贷款资金的过程中，金融机构会要求提供可行性论证分析报告。

3.2 自持物业项目可行性分析的步骤和财务分析方法

项目投资是一项非常复杂的系统工程，涵盖了企业的市场、技术、经济、研发、财务和社会等各个方面，详尽周密的可行性分析是项目成功开发的第一步，特别是对于自持物业而言，更需谨慎。一般情况下，首先要对项目开发背景进行分析，比如应用SWOT方法评价项目的优势和劣势，判断项目的机会和威胁，以实现资源最优化。其次是估算项目的现金流量和各种价值指标，这是非常关键的一步，项目开发价值取决于未来现金净流量的折现值，一旦项目现金流无法自我平衡，将会使企业遭受重大的经济损失。同时严格投资过程管理，做好成本管控，也是项目成功运营的重要方面。以下主要试析自持物业项目可行性分析的步骤、方法及注意事项。其中：

3.2.1 分析的步骤

分析项目建设背景、调查市场需求、项目建设条件、投资数额、营业收入的预测、实现利税总额的计算、投资回收期的估算和项目生命周期的确定、项目经济效益的总评价。其中财务经济指标分析是核心和关键，只有在能获取预期的收益情况下，自持物业项目开发才具有现实可能性和必要性。

3.2.2 财务分析方法

主要分为计算项目投资回收期、投资项目盈利率、净现值。投资收回期，一般以年或月计算，是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间，分为静态回收期和动态回收期，从财务视角看，关键要分析动态回收期，即考虑了货币时间价值的影响。在其他条件相同的情况下，投资回收期越短，特别是动态投资回收期越短，项目的流动性越好，方案相对可行；而投资项目盈利率为年平均新增利润占投资总额的百分比，这也是评价项目是否可行的重要指标。至于对净现值法的评价，一般观点是当净现值为正数时，表明除补偿投资者的投入本金和必需的投资收益之后，项目有剩余收益，使企业价值增加，如果为负，则建议重新优化开发方案。

3.3 自持物业项目投资可行性财务分析关键的注意事项

作为自持物业项目而言，相比其他开发项目有着其特殊的方面，在进行可行性财务分析方面应着重考虑：

3.3.1 慎重选择折现率

自持物业项目开发周期长、变现慢，净现值计算的折现率应结合融资成本，考虑通货膨胀因素，体现投资回报率及资产的收益风险。收益与风险一般是正相关，在市场经济条件下，企业要想取得高收益就必须承担高风险。折现率的正确选择，将会直接影响项目是否可行的判断。

3.3.2 全面预算总投资额

总投资额指在该项目上投入的全部资金的经济行为，从筹建开始到项目全部建成达到可使用状态为止，全过程所发生的费用的总和。主要包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程成本、其他融资成本等间接费用。作为自持物业项目，资金占用成本是总投资额重要的组成部分。

3.3.3 合理预估运营成本

运营成本主要包括物业运行、推广、招商方面，具体为能源消耗、房屋设备的维护、薪资成本、行政以及各种市政管理费用等，因此，在预算时要结合年限变化、周边经济环境等进行合理预估。这些运营成本是一般的物业出售项目无需考虑的方面。

3.3.4 客观分析经营性收入的现金流入

当采纳一个新的項目时，该项目可能对企业其他项目产生有利的或不利的影响，经济学家一般称为“外部效应”，针对自持物业项目，不能仅将该项目的收入作为收入流量考虑，要结合可能会带来公司的其他收入增长进行分析。一般情况下，自持物业有利于企业的统筹规划和有效管理，与其他项目会有关联影响，并取得很好的聚集效应，在预算经营性收入现金流时要对对类似互补效应进行客观的分析。

4 自持物业项目的成本管控

选择出售物业面临的风险主要是能否完成销售，一旦项目售完，风险已经转移，而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功，而成功的关键是全生命周期运营成本是否可控。因此，行之有效的运营成本管理方法至关重要。

4.1 建立运营成本管理平台

为解决自持物业管理琐碎的问题，搭建专业的管理平台非常重要，引进或自行开发信息技术软件是运营成本管理平台能够有效运行的基础。通过对运营成本的动态管理，即对各项核心业务进行实时追踪，加强各项合同管理和工作流程标准化管理，从而提高工作效率，降本增效。

4.2 健全运营管理机制

运营成本的管控也不能只顾压缩，不顾其他目标的实现，鉴于此，必须摸索出适合自身发展特点的运营管理机制。应用专业的运作手段，整合优势资源，从而加强团队建设，规范管理流程，采取的措施和办法不能对项目本身以及企业其他的目标产生不良影响。

4.3 应用科学分析方法

应用科学的分析方法可以给经营决策提供有力支撑，值得一提的是敏感性分析方法，该方法是在假定其他各项数据不变的情况下，测试各数据、指标变动对项目净现值的影响程度，是项目风险分析中常用的方法之一，一般情况下，自持物业的出租价格和变动运营成本较为敏感，由此方法结合招商的市场定价推算应控制的运营成本范畴，非常有利于运营成本的管控。

4.4 树立全员成本意识

成本意识和成本控制能力也是企业核心竞争力之一，在日常工作中加强全员节约的意识，杜绝浪费和不良行为，作为自持物业项目，能耗量大，是运行成本的主要方面，应作为运营成本管控重点。同时应做到尽可能的精打细算，充分挖掘企业内部的节约潜力，增收节支，向管理要效益。

4.5 提升业务创新能力

创新是企业发展的灵魂，自持物业的项目管理也不例外。应要求企业全员除了掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因地制宜做好个性化服务、超值服务。创新是延伸服务和发展服务的生命，在不断创新的过程中才能降低运营成本挖掘利润空间，延长利润链条。

5 结论

未来，产业园区开发将面临更多更大的挑战，开发商仅靠土地、楼房出售和其他资产快速周转不一定能持续顺应发展需求，盈利模式将越来越考虑长周期回报，注重收益可持续性，由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。持有一定量的经营性物业，尽管会有资金沉淀的压力，但可以通过业务创新及配套完善，实现长期的物业增值回报，可能更容易在存量时代生存下来、占得先机、实现转型。当然，自持物业的租金涨幅和资产升值空间是很难预计的，后期的运营成本及经营风险也会直接影响到公司的利润空间，因此，做好产业园区自持物业项目的可行性财务分析和其全生命周期的成本管控有着不可替代的意义。

参考文献：

[1] 艾振强. 自持物业，大开发商新蓝海[J].城市开发，2017（6）.

[2] 花慧.房地产企业降低运营成本问题研究[J].企业战略，2014（12）.

[3] 李揚开琪.探讨降低企业运营成本方法[J].中国商贸，2011（2）.

[作者简介]蔡湘云（1978—），女，汉族，湖南人，中级职称，本科，研究方向：财务。

作者：蔡湘云

第2篇：浅谈基层客户经理如何做好服务工作

摘要：服务是一种提升营销质量的方式，是市场竞争最直接的手段。客户经理就是为客户提供服务的一个新型营销岗位。随着烟草消费市场的日新月异，客户除了获取烟草商品，更是对烟草行业的服务品种、服务质量、服务效率提出了更高的要求。

关键词：客户经理;客户服务

众所周知，卷烟商业企业客户经理与卷烟零售业户的联系与接触是最多也是最频繁的，其所开展的卷烟营销服务活动在内容上也是较为复杂的、零散的，涉及的营销服务对象千差万别，各不相同。

一、客户服务的内涵

客户服务是通过多种形式做好卷烟商品服务，提升客户的经营能力，创造良好的经营环境，保障烟草与客户持续、健康、稳定、和谐发展，提高满意度的一种直面客户本身的服务形式。

二、提升客户服务水平的意义

1、提升客户服务水平是行业践行“两个至上”的必然要求

“国家利益至上，消费者利益至上”是行业共同价值观，其直接体现和必然要求就是要提高服务客户的水平。重过程更重结果，最终目标是客户满意，而客户满意度的提高则源于服务水平的提升。

2、提升客户服务水平是行业发展的需要

目前，卷烟市场竞争已从产品竞争、价格竞争转向服务竞争。提

升客户服务水平，提高服务质量，增强企业的竞争优势，已是当务之

急。与此同时，客戶服务工作对客户经理的专业知识、综合素质的要

求也越来越高。

3、提升客户服务水平是企业文化建设“接地气”的需要

吉安烟草的星火文化即是如此，它创造了一个和谐、良好的内外环境和氛围，从而提升了吉安烟草企业形象与整个员工队伍的素质水平，融洽了客我关系，培育了忠实消费者。

4、提升客户服务水平有助于改进行业形象。

目前社会和公众对烟草行业存在曲解和偏见，大部分人对烟草的

政策有着种种误解。通过实施服务品牌化，可以实现卷烟销售网络的

服务升级，提高客户的满意度和忠诚度，以改进和提升行业形象。

三、提升客户服务水平势在必行

服务思维上，缺乏主动服务的理念。由于烟草行业实行专卖专营体制，在货源供应、市场管理等方面处于主导地位，传统上服务人员与客户的关系定位大都为管理者与被管理者。两者关系不对等，因而在服务理念上很难做到发自内心的热忱服务。

服务内容上，为零售客户提供的大都是粗放式服务。 服务的出发点往往是考虑自身任务的完成，在客户订单分析、店铺形象、经营指导等方面没有深入开展，情感服务的内容更是乏善可陈。

服务模式上，大众化服务居多，缺乏个性化和针对性。对客户的具体地理位置、消费群体、商圈等缺乏个性分析。对不同的客户说同样的话，做同样的事，服务效果不好。

服务队伍上，客户服务人员的整体素质参差不齐。客户服务人员的培训缺乏系统性，考核鉴定重理论，轻实务。晋升通道也不够畅通，高素质人才易流失，客户服务队伍整体水平上不去。

服务质量上，没有形成品牌化的优质服务。当前，不少一线客户经理所从事的营销工作主要就是宣传公司营销策略、收集客户需求信息、品牌推介等，能够帮助客户提升盈利水平的办法不多，很难指导客户经营和真正为客户做好服务。

四、如何去提高客户服务水平

从客户的角度来看，服务的便利性、温馨、亲情、友善、广泛是服务的基础工作，如何提高盈利能力才是他们最关心的，只有能帮助零售户产生效益的服务才是最有价值的服务，只有掌控了卷烟的零售终端才能最终掌握卷烟的销售网络，最终才能提高零售户对烟草公司的忠诚度和满意度。

1、提高客户经理服务意识，改变服务观念。

对于一个烟草行业的客户经理来讲，最重要的一点就是要真诚地奉献真心，付出实意。尊重客户，真正的用心服务，就是营销的精髓。在职权范围内尽可能地为客户办实事，帮助客户解决问题，真正对客户的利益有所帮助，进而强化“唯烟农与客户不可辜负”的理念。

2、要转变营销观念。

营销不是推销，成功的营销是要以信任为基础的，需要长期踏踏实实地工作，不能急功近利。面对激烈的市场竞争，客户所要承受更多生意上的风险，客户经理不仅要从市场、客户的实际需求角度出发，摸清客户的现实及潜在需求，结合烟草商业企业的实际，努力为零售户提供标准、专业和个性化的服务。而且还应让客户通过客户经理的细致工作，增强客户对烟草行业的忠诚度。

3、抓好客户经理的职责定位。

一支优秀的客户服务队伍，是全面提升客户服务水平的关键。随着市场化取向化改革的推进，客户经理的职责发生了转换，由原来单纯做月计划、周安排、跟踪订单、宣传营销策略等工作转向做需求预测、品牌培育、信息采集及终端维护等。职责转换并非弱化客户经理的作用，而是让营销分工更明确，使客户经理有更多时间、精力从事客户服务工作。

4、以工作考核为主要手段，促使客户经理养成良好的职业素养。

基础工作考核包括辖区客户信息维护、市场信息采集、明码标价管理、客户拜访情况、撰写市场分析等。技能考核则是对客户服务人员的业务技能进行专项考核，包括卷烟商品知识、客户沟通技巧、电脑应用水平等。服务质量评价则是通过深入拜访客户、电话抽查等方式，对客户服务人员的服务态度、效能等进行测评，考核客户服务人员的服务质量。

5、创新客户服务队伍管理机制。

目前，永新县局客户经理队伍聘用员工占90%以上。差异化的用工机制、薪酬办法对客户经理的工作积极性影响很大。因此，从分配机制上，要向一线客户经理适度倾斜;从思想动态上，要对客户经理给予积极关注，形成拴心留人的良好氛围，防止客户经理流失;从职业生涯规划上，要打通晋升渠道，让客户经理有不断向上的动力。

结语

说起我们客户经理，平时做的都是些小事，从事的也都是些具体工作。一位哲学家说过：“一件平凡的事做一千遍就是伟大”。其实，维护国家利益和消费者利益这样的大道理往往是通过一件件小事体现的，并不一定都是轰轰烈烈的壮举。更多的烟草人像我们客户经理一样都是平凡人，做的都是简单事。我想，只要持之以恒，把平凡人做好了就不平凡，把简单事做好了就不简单。

参考文献

[1]中国卷烟销售公司《卷烟服务营销》 p80--81页 p106--107页

[2]烟草在线 作者：马坤玲 《浅议市场的客户服务》 2019、8

作者简介：肖世琤(1971-)，男，江西省吉安市人，民 族：汉 职称：无，学历：大专。

作者：肖世琤 肖晓涛

第3篇：论商业客户中心经理如何做好公共关系管理

摘 要：澄清和掌握公共关系的含义，了解和掌握区域商业客户中心都有哪些公共关系以及如何加以协调。在此基础上，能够熟练运用公共关系，为商业客户中心的市场营销工作起到推动和促进作用。

关键词：商业客户中心 经理 公共关系 公共关系管理

经济社会发展至今，大到国家、中到企业、小到个人，都时时刻刻处在公共关系之中，公共关系也变得越来越重要。营销大师科特勒说过：“过去，企业提高竞争力靠的是高科技、高质量，而现在却要强调的是高服务和高关系。”其中，高服务和高关系，指的就是公共关系。可见做好公共关系管理对企业的经济效益和社会效益是非常有裨益的，它已经成为现代企业不可或缺的一项重要的管理职能，也将成为组成企业核心竞争力的重要部分。

一、公共关系的涵义

公共关系是指一个企业为创造良好的生存环境、发展环境，改善与公众的关系，建立和谐的社会关系，促进公众对企业的认识、理解和支持，达到树立良好的企业形象，促进商品销售的目的的一系列规划与沟通活动。也就是说，企业必须与其周围的各种内部、外部公众建立良好的关系。

企业公共关系从属于企业宗旨，为企业的目标服务，它是企业面对外在的公众和内在的员工，通过运用长期有效的双向信息沟通、双向交往、双向利益调整等方法建立企业与目标对象之间的相互理解、相互信任和相互促进的互动关系。可见公共关系是企业在现代商品经济和大众传媒高度发达条件下重要的经营管理手段。它的应用已从市场营销中的策略组合，发展到企业发展中的重大问题的解决，甚至危机事件的处理等更为广泛的领域。

企业公共关系的主要方法通常表现为：密切与外部的关系，吸引公众对企业的产品和服务的注意，进行企业和产品的宣传报道、开展企业联谊活动，游说政府管理机构，咨询协商，公众舆论调查，信息反馈，支持相关团体，赞助相关活动，处理客户抱怨等等。

二、公共关系在商业客户中心的作用

商业客户中心在公司的组织架构中主要职能是开展成品油的直分销业务，客户遍及国民经济各行业。因此，商业客户中心的公共关系是商业客户中心为了寻求良好合作与和谐发展，通过形象塑造、传播管理、利益协调等方式，同相关的公众结成的一种社会关系。它包括与政府各部门、与新闻媒介的关系、与客户的关系以及与公司内部各部门的关系、商业客户中心内部的领导与员工的关系等等。商业客户中心经理应该充分认识到公共关系的重要性，要加强公共关系意识，把公共关系作为经营管理的一项重要内容。一般来说，公共关系的作用有以下几方面：

1.树立企业信誉，建立良好的企业形象。争取公众信任，争取舆论支持是企业发展的需要，特别是在当今现代经济社会中更是如此。商业客户中心的经理要在经营管理中善于运用公共关系，建立和保持商业客户中心与各类公众的双向沟通，向公众及时、准确、有效地传播商业客户中心有关信息，公众对我们的了解、理解和支持，强化与公众的联系。提高中国石化和我们经营的成品油产品的知名度和美誉度，扩大商业客户中心知名度，树立中国石化信誉，创建名牌企业，创造良好的社会环境，树立良好的、负责任的国企大公司的社会形象。

2.收集信息，为企业决策提供保证。在日常的经营管理中我们会不断地遇到各种各样的问题，特别是在产品数质量、竞争对手动态、客户开发、潜在危机以及企业形象等方面的信息，要通过不同的渠道和网络，收集公众对商业客户中心的各种反映，加以整理和和分析，并依此作出及时有效的决策。促使商业客户中心有计划地调整营销策略，并以相应政策和行动影响公众舆论、态度和行为，在商业客户中心与公众之间进行协调，促成双方的合作，以实现商业客户中心的既定目标。

3.帮助企业制定长远发展目标。通过平时的不断努力，运用好公共关系，利用一切可以利用的方式和途径，让社会公众熟悉我们的经营宗旨，了解我们的产品、我们的服务，使我们在社会上享有较高的信誉和社会形象，促进油品的销售，始终占据本行业领导者地位。并且通过公共关系的跟踪分析，可以了解到很多的业界发展趋势，所处环境的变化，帮助我们确定正确的发展方向。

三、商业客户中心经理面对的内外部公共关系

商业客户中心经理所面对的公共关系包括企业内部和外部公共关系，以下从两方面加以说明。

（一）企业内部公共关系

企业内部公共关系是指企业与员工、经营管理者、企业各部门之间的关系。内求团结是企业内部公共关系的基本目标。

1.员工关系。员工关系是商业客户中心内部公共关系中最基本、最重要的关系。员工是商业客户中心的内部公众，是内部团结的首要对象。员工关系的重要作用体现于：（1）决定着商业客户中心各项目标的实现；（2）它体现商业客户中心的素质和形象；（3）决定着商业客户中心的管理效能。建立良好员工关系，一是要尊重人、关心人、理解人；二是要加强员工关系的信息沟通，通过“从群众中来，到群众中去”的信息沟通，有利于形成商业客户中心与员工的共识。目的是创造和谐的人际关系环境，培养员工的认同感和归属感，以形成向心力和凝聚力。

2.领导层内部的关系。即商业客户中心经营管理者之间的人际关系。其内部关系如何，对企业各方面的影响重大。要形成良好的领导层内部的关系，应做到：（1）明确职责范围，分工又合作；（2）互相尊重、互相信任；（3）沟通情况，增进理解。

3.部门关系。企业内部各部门是联系企业与员工的中介，又是企业运营的关键环节。加强部门之间的关系协调，关键在于信息的沟通。实现充分的信息交流，以达到相互理解、信任与合作的目的。比如，商业客户中心与财务结算中心的关系、与物流配送公司的关系、与经营管理处的关系、与人力资源部的关系等等。在业务经营过程中，商业客户中心要紧密依靠财务结算中心为其提供客户信誉风险评估的咨询、应收账款的预警以及如何做好成品油赊销风险防范；同时，还要紧密依靠物流配送公司在保证油品数质量的前提下，及时发放客户所需油品和安全可靠的送货上门。对商业客户中心来说，建立和维持好与系统内其他协作部门和兄弟公司之间的关系，是为了更好地为客户提供服务，以提高商业客户中心在客户中的美誉度、和谐度。

（二）企业外部公共关系

是指企业与社会公众，主要是与消费者之间的关系。主要包括：

1.客户关系。客户是与商业客户中心具有直接利害关系的外部公众，是外部公共关系中最重要的关系。商业客户中心与客户不仅仅是商品交换上的经济利益关系，同时还广泛存在信息交流、情感沟通等多方面的社会关系。协调客户关系的目的，是促使客户形成对商业客户中心及其商品和服务的良好印象和评价，提高商业客户中心在市场上的认知度和美誉度，良好的客户关系是建立和维系稳定的经济利益关系的基础。与客户保持良好关系的方法主要有：（1）提供优质商品与服务。第一，必须端正服务思想、强化服务意识。尽心尽力为客户服务，时刻想着客户，把客户的需要和利益放在首位。要处处留心，发现为客户服务的机会，主动上门服务。第二，必须落实到具体的服务工作上。要为客户提供质量好、价格合理、计量准确的商品；要为客户提供热情的服务态度和周到的服务项目。比如，提供售前、售中、售后的全过程服务和各项方便服务，杜绝“冷”、“硬”、“顶”和各种不负责的敷衍、推诿。第三，必须重视加强对员工的培训。搞好服务，要靠全体员工的共同努力，实行“全员公关”。通过培训，让员工认识到，每位员工都是商业客户中心形象的一个载体，在对外交往时必须注重自己的形象，从而维护商业客户中心的整体形象。使每位员工增强服务观念，落实服务行动，真正把“客户至上”的服务宗旨变为全体员工身体力行的自觉行动。（2）创新经营，指导消费。（3）妥善处理客户投诉。（4）强化信息交流与情感沟通。一方面，可以通过问卷调查、客户座谈会、重点客户的单独走访等方式，主动了解客户的需求、意见和建议；通过妥善处理客户投诉，及时、诚恳地为客户排忧解难，维护客户的权益，并将这些客户的需求、意见、建议、投诉作为做好和改进服务工作的依据。另一方面，可以通过报纸、电视、印刷商业客户中心宣传资料、组织客户联谊活动等方式，积极做好对客户的指导、引导和咨询服务，不断提高商业客户中心的认知度、美誉度、和谐度。总之，只有形成良好的客户关系，商业客户中心才能拥有更多更大的服务对象或市场，才能使商业客户中心的经济效益和社会效益得以体现，商业客户中心的任务和目标才能完成，商业客户中心的发展和成功才能成为现实。

2.社区关系。是指商业客户中心与所在地居民及其他社会组织的关系。商业客户中心作为社区成员之一，要热心社区事业，承担社区责任，做社区的“好居民”、“好邻里”。处理好与当地的权力管理部门的关系，共同促进社区的建设和繁荣，为商业客户中心创造一个稳定的生存环境，同时也要体现商业客户中心对社区的责任和义务，通过服务社区扩大商业客户中心的区域性影响，树立良好的商业客户中心形象，更好地赢得社区对商业客户中心的支持。协调社区关系的主要方法有：（1）增进相互了解；（2）维护社区环境；（3）支持社区公益活动；（4）促进社区繁荣。

3.新闻界关系。是指商业客户中心与新闻传播机构、新闻界人士的关系。新闻界是公共关系工作对象中的最敏感、最重要的一部分。与新闻界建立关系的目的就是争取新闻界对商业客户中心的了解、理解和支持，以形成有利于商业客户中心的舆论气氛，通过新闻界实现与公众的沟通，密切商业客户中心与公众之间的联系。与其他外部公众相比，从公关的角度看，其特征为：（1）非经济性。即除商业广告外，企业与新闻界的关系是非经济导向的。换而言之，企业不能用经济利益关系去处理与新闻媒介的关系。（2）舆论导向性。这使得企业极其重视新闻媒体在提高企业知名度、树立企业形象等方面的作用。

与新闻界协调关系的主要方法有：（1）主动提供新闻。主动提供一些有关商业客户中心的信息，增进新闻媒介对商业客户中心的了解、兴趣和关注。要尽可能为新闻媒介的报道提供帮助、便利和服务。支持他们的工作，实际上也是在支持自己。（2）适时召开新闻发布会。（3）利用新闻媒体做广告。（4）保持长期联系。要尊重新闻媒介的职业特点，尊重他们的意见，以真诚和友善的态度与之交往，赢得他们的信任和好感。

商业客户中心与公众之间要实现更广泛的沟通，最有效的途径就是充分利用新闻媒介，并且将其能够主导舆论、影响民意的功能充分用好。商业客户中心与新闻媒介的关系越好、越密切，越有利于树立商业客户中心的良好形象、获得良好的舆论环境，进而促进商业客户中心的良性发展。

4.政府部门关系。是指企业与政府主管部门及工商、税收、安监、物价、环保、卫生、质检等部门的关系。商业客户中心要做政府的“模范公民”，一是模范遵守国家的法律、政策。二是替政府着想、为政府分忧。并以实际行动想政府所想、急政府所急、帮政府之所需。比如：资助“希望工程”、“抗灾赈灾”等等，既可以显示商业客户中心的社会责任感并受到社会的欢迎，同时也会由于协作政府工作而博得政府的好感。加强与政府各部门的信息沟通，及时掌握最新政策，据此调整商业客户中心的行为和方向。同时让政府和有关部门了解商业客户中心的信息，争取政府各部门的支持，为商业客户中心的生存和发展争取良好的政策环境、法律保障、行政支持和社会政治条件，促进商业客户中心更好更快的发展。

5.竞争者关系。是指与同行企业的关系。我们必须树立公平竞争的观念，用公平竞争的方式参与竞争，决不采取不正当竞争手段去排斥对手。竞争是永恒的，但是在竞争中还要保持一定的协作关系，才能更好地共同发展。

四、建立危机预警机制，提高危机公关能力

一是建立预警机制，避免危机发生。由于商业客户中心的性质决定它是一个服务性窗口，难免会由于油品质量问题、油品配送问题、油品价格问题等等引发个别客户的抱怨或投诉，如处理不当很容易发生公共关系纠纷。因此，要防止危机的发生，商业客户中心经理要具有较强的防止公共关系纠纷的意识，建立预警机制，对商业客户中心潜在的危机形态分类并制定相应的妥善处理办法，目的是将纠纷化解在萌芽状态。二是制定危机处理预案。当危机发生时，商业客户中心经理必须做到临危不惧，应迅速反应、接受事实，把情况真实、准确地向上级汇报。应及时了解公众的反映，倾听他们的意见，有针对性地加以引导，做好他们的工作。同时，在尽可能短的时间内调查出危机产生的原因，据此作出危机处理的决策。并时刻注意寻找和把握好危机中的机遇，使商业客户中心的行为与客户的期望保持一致，将危机转化为契机，变被动为主动，变不利为有利，让企业借此得到公众更多的关注与了解。三是采取积极主动的危机应对策略，以正确的措施赢得公众，为最大限度减少危机对商业客户中心声誉的破坏性影响，建立有效的信息沟通渠道，创造妥善处理危机的良好环境。要勇于承担责任，如实宣传沟通，将有关情况告知公众，表明对事件所持的态度，正在采取哪些补救措施以解决问题等等。邀请公正、权威的机构来帮助解决危机，以确保社会公众对商业客户中心的信任，通过有意识的情感影响，维护企业来之不易的良好形象。

参考文献：

1.方光罗.市场营销学.大连:东北财经大学出版社

2.李道平等.公共关系学.北京:经济科学出版社

3.范云峰等.营销公共.北京:中国经济出版社

（作者单位：中国石化上海石油分公司商业客户中心 上海 200000） （责编：若佳）

作者：于波

第4篇：如何做好物业项目经理

2017年8月22日

如何做好物业项目经理

作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识 。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开;同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。 在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：

一、 沟通协调与服务意识

作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系(街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门)。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。

作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主(客户)的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主(客户)的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。

二、 团队管理意识

物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。

搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。

搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。

沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。 关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。

其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。

优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。

在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。

三、 客户关系维系 项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败;而客户服务的主体是社区(业主)，这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。

1) 案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。

2) 入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。

3) 装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。

4) 客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解;在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心APP平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。

5) 客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。

6) 社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础;同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊(宣传栏、楼内广告板)、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动;临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。

7) 定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。

四、 安全管理

安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。

针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设： 1. 严格控制招聘环节

作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另 在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。 2. 做好岗前和岗中培训

在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划和消防演练计划及施行。

3. 重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视

在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

4. 让其生活感到充实

对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。 5. 要有好的薪酬体制

物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。 6. 严格执行管理制度

在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。 7. 人员着重培养，选拔人才

除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

五、 环境管理

随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施;应根据实际制定计划、月度计划、预算等计划。

环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优秀的项目也要从前期开始进入，对项目楼宇、园林、车库、楼宇外国清洁取水点的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及科学管理角度提出专业化的建议。在清洁管理方面要注重人员的招聘、人员技能培训、服务礼仪培训、清洁工具使用规程培训。在日常管理方面要注重团队建设及制定合理的、月度工作计划和制定日常巡查机制、考核机制等管理工作。

六、 品质管理

物业的品质是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共识。在市场经济条件下，公司要生存和发展，必须强化品质、品牌的管理，以及提升全员的服务意识，使自己的产品或服务让顾客满意，并通过优质的产品和服务，提升公司业的核心竞争力。作为一个以价值为导向，品质为生命线的公司，品质的管理离不开公司的ISO9000内部管理体系、品质管理方针及品质管理考核制度。 1. 建立统一的品质管理体系

品质是企业的生命，品质管理是企业管理的纲要。品质管理体系是指“在品质方面指挥和控制组织的管理体系”，通常包括制定品质管理方针、目标以及品质策划、品质控制、品质保证和品质改进等活动。而实现品质管理的方针目标，有效地开展各项品质管理活动，就必须建立相应的管理体系。其作用是：帮助企业增强顾客满意，通过持续改进总体业绩，提高顾客的满意程度进而带来企业效益的提高。如果公司没有一套稳定的规章制度和标准规范，下面就无章可循，服务质量就没有保证。健全和完善规章制度，针对管理上的薄弱环节和漏洞，加以落实，一切按标准规范办事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，从制度上避免质量问题的发生,对企业来说尤为重要。

2. 建立公司品质管理制度。

为了加强物业的品质管理，塑造和推行公司品牌形象，切实保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实施，必须制定物业公司品质管理制度。包括品质管理的范围及职责、品质管理的组织架构、品质管理的各级权限及落实品质标准及技术标准。

3. 树立好品质管理观念

要做好品质管理，一是要牢固树立“质量第一”的观念，强化干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定决心，提升管理品质;二是要强化品质监督，加大对质量问题的惩罚力度;三是要创新教育模式，使品质管理的各项规定和要求真正成为每名员工的自觉行动。

4. 树立强有力的执行力

以期达到控制项的服务品质项目和优秀的管理人， 强调物业项目经理人的执行能力。执行力，这是企业提高效益的保障。而执行力的好坏、强弱，直接反映出物业项目经理人的心理素质和能力。一个优秀的物业项目经理人，是能够弥补因事先预测或策划不足所造成的被动

5. 品质的创新能力 强调物业项目经理人的创新能力。时代在变迁，社会在进步，思维在更新。作为物业管理模式，不可能停滞不前。只有在管理项目上不断地创优、创新，才能让业主感到满意。我始终认为，业主满意度，是衡量物业服务品质最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的最好体现。作为一名物业项目经理人应该不断改进、提高自己管辖区域内的物业服务质量，改善自己的服务意念，创新并缔造出管辖区域内宜居、和谐的环境，从而羸得业主的拥戴和赞喻。

七、管理预算的制定与成本管控

物业项目经理人要具备精明的理财能力。作为企业，离不开效益和利润二字。企业如何持续发展，如何最大限度地创造效益，如何开源节流，节省每一项不必要开支，作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈利多少，作为物业项目经理人，要做到心中有数。要有精灵的理财眼光，抓好多营、有偿服务收入，多方寻求利润增长点，从而保证管理项目达到最大的盈利目标。

上述几点，这是一名优秀物业项目经理人所必备素质和条件。除此之外，物业项目经理人的个人魅力、操行和修养也同样重要。

对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解;第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支;第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策;第四，对于设备、设施的了解，便于制定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用;第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

第5篇：如何做好一名合格的项目经理、物业管理处主任？

一、及时、有效地做好前期介入工作

(一)密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

(二)在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。 1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

(1)关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园(一般指地下车库的上盖部分)、水景等的防水层是否已被破坏;窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出;鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷;

(2)关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见;

(3)关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

(4)关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。

(5)关于物业管理用房、员工备勤用房等等。

2.项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

(1)积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备;

(2)积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益;二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1.主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力;

2.积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患;

3.努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等;

4.及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼;

5.若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面;

6.结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见;

7.严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

(一)民事法律意识

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。 依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取;绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

(二)契约意识 在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

(三)沟通意识

1.项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

2.开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3.积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会(业主委员会)是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

(四)社会责任意识 要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

(五)成本控制意识

成本控制能力应当是项目经理的基本功。评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第6篇：如何做好物业总经理助理

物业总经理助理协助总经理制定、贯彻、落实各项经营发展战略、计划，实现企业经营管理目标。协助总经理对公司运作与各职能部门进行管理、协调内部各部门关系，尤其是业务部门间的日常工作关系以及事务处理，必要时，召集业务沟通会议或工作会议。日常工作中要做到眼活、脑活，发现领导未发现的问题，提醒领导;手勤、腿勤，及时发现工作中存在的问题，并提出解决方案;多说无益!关键是理解总经理的意图，完成好总经理交待的任务，分担总经理的工作压力，有时要先于总经理思考问题，提前做好安排!

一、履行好工作职责：

1、 协助总经理主持公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性;

2、以业主和住户为中心，抓好品质管理;

3、主持管理评审;

4、负责拟订公司年度工作计划和工作总结;

5、做好总经理办公会议和其他会议的组织工作和会议纪录;

6、认真抓好公司安全，消防工作;

7、在总经理领导下负责办公室的全面工作，努力作好总经理的参谋助手，起到承上启下的作用，认真做到全方位

服务;

8、在总经理领导下负责企业具体管理工作的布臵、实施、检查、督促、落实执行情况;

9、协助总经理作好经营服务各项管理并督促、检查落实贯彻执行情况。

10、负责企业内外的公文办理，解决来信、来访事宜，及时处理、汇报;

11、协助总经理进行公司企业文化、企业战略发展的规划，配合管理办开展企业文化工作;

12、负责协调物业各部门完成物业总经理布臵的各项任务;

13、完成物业总经理临时交办的任务。

二、扮演好五个角色

1. 激励者。通过公司目标和员工个人需要来调动员工积极性;建议总经理给绩优员工提薪，给不可替代人才高薪、高职等。

2. 沟通者。公司内部各个部门及员工乃至公司外的相关个人或机构保持适当的沟通和联系，构造良好的人际关系网络;主动倾听员工的意见和建议，积极疏导不满，提高满意度，降低离职率等，把经营者意图变成员工行动。

3. 人际关系协调者。一是协调经营者与员工的关系。二是解释经营者决策意图，通过协调使双方意见达成一致，

避免内耗，增强公司合力。

4. 人力资源规划者。根据外部环境、行业环境与内部环境恰当地预见未来发展趋势，预测公司人才需求数量、类型及供给，设计公司的人力资源规划，为招聘、培训制定计划，确保人员配备适当。

5. 培训者。即使招聘的是高度合格的员工，也需要培训才能完全胜任公司分配的工作，人才管理者，须根据公司的实际需要，制定培训目标、设计培训方案，如适应性培训，知识性培训、技术性培训等，以提高员工的能力，减少流动的可能性。

三、工作中做到“八要”

总经理助理既联系上下，又协调左右，既是业务的参谋，又是事务的“主管”。所以，一定要爱岗敬业，尽职尽责地履行自己的职责，富有成效地做好总办工作。主要从以下8个方面努力：

一要找准位臵，处事有原则。总经理助理处于“总管家”与“不管部长”的双重位臵，围绕着中心工作，上协调领导，下联系群众，公司大小事务都要过问，其他部门管不了、不该管的，都要总经理助理去管。所以一定要把握好所应扮演的角色，把握好工作分寸，管理不巨细，参谋不决断，助手不揽权，不越权，不越位，不缺位，工作要到位。

二要耳聪目明，作好参谋工作。从大的方面说，当助手

重要的在于搞好信息、决策、督查服务。及时地捕捉信息，准确地搞好反馈，积极地当好决策参谋。不仅要善于发现问题，还要认真分析问题，给领导解决问题提供决策参考。领导一旦采纳决策意见，还要制订决策备选方案。备选方案不能只是一种，要有多种方案，以便优中选优，“拍板定案”。决策制定后要采取得力措施抓落实，并及时搞好督促检查，搞好落实情况反馈。

三要善于长袖善舞，作好各部门之间的“润滑油”。首先要协调好上下的关系。其次、要坚持原则，按章办事。以礼，以诚，以情对待下属。第

三、协调好内外关系，外求支持协作，内求团结向上。

四要高效快捷处理有关事务。总经理助理必须要有强烈的时效观念、意识，求真务实、雷厉风行的工作作风，运筹帷幄的领导艺术，在有限的时间里办好应办之事。要善于“分身”，明确该干什么，不该干什么，先干什么，后干什么。要有所为，有所不为。为好应为之事。该别人“代劳”之事，要分解任务到人，并明责授权，责权相等。一旦分工、明责、授权，要少插手，多支持下级大胆工作。不要事无巨细，事必躬亲。不该为之事，“亲自”未必就好，还往往会挫伤员工的积极性。工作有成绩，也会有不足，要客观地分析是非功过，更不要跟下边抢功争好。尤其是出现过错不要推诿，对自己的过错更不要上推下卸。工作要扎实，力求实绩、实

效。总办工作不能摆花架子，更不能弄虚作假。要真实地反映情况，扎实地开展工作。

五要不断提升个人素质，增加人文魅力。自身素质强，就会产生人文 “魅力”和影响力。要当好总经理助理，要靠权力的影响力，但更重要的是靠非权力的影响力。只有二者有机结合，才能更好地开展工作。要注重发挥自身非权力因素的影响力，靠德、识、才、学，靠高尚的人格、丰富的知识、高超的才干、卓有成效的方法艺术来开展工作。在提高自身素质的同时，还要学会尊重，学会理解，学会“给予”，尊重上级，理解同级，善于“给予”下级。培养人才，帮助人展现才能，实现价值。

六要注意自身形象，起好表率作用。总办处在公司的第一线，一举一动都代表着公司形象。因次，必须加强自身修养，注重自我形象塑造。同时，要引导公司全体员工强化形象意识，形成塑造形象的共识。工作中，要重视外在形象的“包装”，全心全意地、热情细致地待人接物，为人处事。要经常并善于“换位思考”，想一想假如自己是领导或是员工怎么办，设身处地地搞服务、办实事、办好事。 七要制订并完善工作规范。一方面要根据工作需求，建立一套切实可行的工作规章制度，并不折不扣地去执行。另一方面要在工作实践中不断地加以完善。比如，要建立值班制度、会务制度、文秘制度等，用制度管人、管事。根据工

作规范，奖优罚劣。表扬、奖励好的，批评、惩罚坏的。不能好坏不分，是非不明，不能让“会叫唤的孩子多吃糖”，更不能形成或陷入“干的不如不干的，不干的不如捣蛋的”怪圈，建立并逐步完善好人能够积极办好事，坏人不敢办坏事的良好机制，确保公司工作正常、有序、高效运转。 八要努力营造温馨快乐的工作环境。要着力创造总办工作的良好环境，用良好的环境去影响人、改造人、约束人。积极倡导、努力创造勤奋学习、积极向上、努力开拓、团结协作、乐于奉献的良好环境，增强总办整体效能。总经理助理要把创造温馨快乐的工作环境视为重要的工作内容，思想上重视，工作上要研究、策划，采取切实有效的举措，搞好宣传，形成舆论氛围。搞些健康有益的文娱活动，活跃员工的文化生活，努力创造一种用事业留人、用待遇留人、用情感留人的良好工作环境。

第7篇：如何做好一名项目经理

项目部是公司的一个基层作战单元，项目经理就是这个作战单元的团长，项目经理是公司在这个项目的全权委托代理人，对外体现着公司的形象，对内全面负责组织项目的组织与实施，是项目的直接领导者与组织者。随着时代的发展和市场竞争的日益激烈，对如何做好一名项目经理提出了更高的要求，6月21日，杨京原董事长到四公司驻马店项目部慰问一线员工，并指导工作，对如何做好新时期的一名项目经理，杨董事长从“合格”、“良好”、“优秀”三个层面进行了精辟的阐述，通过学习与讨论，我深感教育与启发，杨董事长讲话精神为我今后的工作指明了努力的方向和目标，为实现在自己工作岗位上不断向更高层次的跨越提供了动力。作为项目的带头人，不仅首先要具备良好的心理预期，承受住来自各方面的压力，做到冷静、理性与果敢，具备专业技术知识，还要具备良好的组织、协调、沟通能力，具备踏实地工作作风，良好的敬业精神，自觉地将工作难点变重点升华为亮点。

一、一名的项目经理要具备专业技术知识，是业务行家里手。作为一名项目经理，在开展具体工作时，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，掌握熟练的业务技术知识是成为合格项目经理的必要条件。每个项目情况都不可能一样，所遇到问题也不尽相同，因此如果没有扎实的专业知识作为后盾，在项目的实施过程中会遇到这样或那样的疑难问题，作为项目的决策人就无从下手甚至手忙脚乱，最后必将导致项目人力物力上的高消耗。在精于本专业技术的同

时应该更有广泛的知识面，因此作为一名项目经理不仅要加强对本专业知识的学习，还要加强其他专业的知识的学习，要将本专业知识和其他专业知识融合，拥有更多的知识面，这样就可以在施工中轻松自如的决策各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成施工任务。一名项目经理不仅自己是专业的行家里手，还要有大局观念，培养人才，锻炼人才，为人才的才能发挥提供尽可能大的发展舞台，为公司的健康、持续发展贮备人才。在带好队伍的同时，“引领”好、“导向”好人才向更高层次发展，在这个过程中，提升自己的专业和管理水平向“优秀”项目经理标准跨进。

二、要有较强的组织协调能力，提高团队克服困难、遇难愈强的整体战斗力。项目部是一个团队，如何当好这个“团长”，把这个团队中的每位成员融合在一起，工作中做到相互支持、取长补短，充分调动全体团员的工作积极性，做到心往一起想、劲往一块使，最大限度的发挥每位团员的聪明才智，这就考验着这个“团长”的组织协调能力，如果一个项目经理不具备较强的组织协调能力，那么这个团队就会变成一盘散沙，这个团队就失去了活力，项目部各个部门之间、员工之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展。

三、一名合格的项目经理需具备创新意识、风险意识、安全意识和廉政意识。杨京原董事长在视察石邢项目部时强调党员干部要具备这“四个意识”，一名合格的项目经理更应具备这“四个意识”。创新包括制度创新、管理创新等，不断创新是一个企业持续、健康发展的永恒主题，在工作中，项目经理要紧跟创新的时代潮流，面对新的管

理理念、管理制度，针对本项目的实际情况，首先要做好“嫁接”，在此基础上做好适合本项目的管理制度、管理体系，这样才能结出“更甜、更美和更大的果实”。第二是项目经理要增强风险意识，随着市场竞争的日益激烈化，每一个项目的工程成本风险也在不断增大，因此项目经理要提高项目成本风险意识，对可能的成本风险点进行逐一分析评估，并进行排队，做到趋利避害，将成本风险降到最低限度，以实现效益的最大化。第三是项目经理要具备安全意识，安全关系到项目每位员工的生命与健康，作为安全生产的第一责任人，要对施工过程中的安全隐患进行辨认，制定安全生产防治预案，做到防患于未然，实行一岗双责，并率先垂范。第四是廉政意识，开展党的群众路线的宗旨是全心全意为人民服务，项目经理要在市场经济的大潮中不断加强自身的学习，对标先进，积极主动地加强世界观、人生观与价值观的改造，要倾听员工的呼声，面对员工提出的“辣味”问题，要听得进，做到有则改之无则加勉，和广大员工打成一片，在市场经济的大潮中，适应市场经济规律，勇敢地面对市场，经得住考验，从而守住国有企业廉政的底线。

四、一名合格的项目经理要有担当精神，处理好工程中“难点”、“重点”与“亮点”之间的关系，将工作难点变重点最终升华为亮点。面对工程难点，要勇于担当、不要强调客观是对我河北路桥人提出的希望与要求。一名项目经理要具备勇于担当的精神，在工程难点上要冷静、理性、果敢。每个项目的施工不可能是一帆风顺的，随着施工的逐步开展，各种困难会接踵而至，面对工作难点，首先要承受来自

各方面的巨大压力，要坦然面对，不要抱怨，不回避，不逃避，要积极想办法，相信克服困难的办法总比困难多。其次作为项目的带头人，应该是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力与水平，越是面对棘手难缠的施工难点，越要沉着冷静，迎着困难上。在对工程难点上理性分析的基础上，自觉将工作难点提升为工作的重点，对影响施工全局的重点进行综合判断，对症下药，制定出可行性方案，群策群力，攻克难关，通过不懈的努力将工程重点升华为工程亮点，从而提振团队士气，打响河北路桥的品牌。在廊坊项目部，进场一年多来，始终面对拆迁阻工、工作面少的困难，不等不靠，主动出击，为加快工程进度，将加快现有的工作面的施工进度作为项目部重点工作来抓，积极主动地和管理处、地方政府沟通，便道不通走当地道路，内部加强项目施工的计划管理，调动全员的积极性，近日，我项目部施工的袁庄中桥首片箱梁成功架设，成为密涿高速全线预制箱梁成功架设的首件工程，成为了密涿高速全线的亮点工程。

五、项目经理应有吃苦耐劳、乐于奉献的精神。“争创精品，勇夺第一;吃苦耐劳，甘于奉献;知难而进，讲求科学;百折不挠，永不言败，”是河北路桥精神，是河北路桥在六十多年发展征程中经过了几代路桥人的精神总结。作为项目的指挥员，必须首先带头践行河北路桥精神，困难冲在前，吃苦站在前，扎扎实实的开展工作，勤勤恳恳的做好事情，以实际行动为职工作出表率，以榜样的力量感召职工之心，形成吃苦耐劳、甘于奉献的正能量，在前进的道路上就没有克服不了的困难，就没有跨不过去的难关。作为项目的战斗员，不搞

特殊化，有事一起做，有汗一块流，这样在工作中才有说服力，赢得职工之心。进场一年多来，没有节假日，没有星期天，把工作始终放在第一位，以身作则，有效的调动了全体职工工作的积极性。

进场一年多来，在驻地建设、水泥搅拌桩、混凝土灌注桩、箱通灌注等多项施工走在了密涿高速全线，在密涿高速的建设中，创造了一个又一个亮点工程，为河北路桥争了光，添了彩。作为一名项目经理，在今后的工作中，要充分利用自己掌握的知识，正确处理好施工中发生的各种情况，团结带领项目部全体职工，发挥自己和职工的主观能动性和创造性，大胆管理，勇于担当，为河北路桥的发展做出自己应有的贡献。

第8篇：如何做好一名项目经理

项目经理，必须是一名会经营、懂技术、善管理的复合型人才。会经营：就是能独立承接任务;善于与各类人打交道;能应付应对各种场面的事情。懂技术：作为施工单位人员，必须懂技术，而且必须对自己的项目施工范围的内容技术充分理解，如果不懂，过程中就会吃很大多的亏。善管理：就是对项目的对内对外的管理。一名优秀的项目经理至少要具备以下几方面的能力：

一、个人综合素质高

1、具有良好的人品、较强的亲和力、讲民主的作风、雷厉风行的风格、果敢决断的行动以及敢于担当的品质。

2、做到清政廉洁，涉及群众利益的问题要增加透明度，真正做到处理问题公开公正，才能服众，才能带领和影响项目管理团队，认真保质保量和安全地完成上级下达的施工任务，创造良好的企业形象和经济效益。

3、具有对外独立承揽工程的能力。这个方面包括：懂建筑方面相关的法律法规，如《建筑法》、《招投标法》、《合同法》等;良好的对外人际关系;熟悉相关方面的建筑市场;熟悉招投标的全过程;熟悉造价管理方面的内容;对合同的谈判和签订过程要非常精通等方面。

4、要不断学习安装行业的新技术、新规范、新方法，并培训部属尽快掌握。同时配合公司及分公司，制订员工培训计划并组织实施，督导部属将培训的内容，落实到各工作岗位，并随时检查培训效果，以提高管理团队的整体素质。

5、勇于开拓市场，积极主动配合土建分公司站稳并继续拓展当地建筑市场，扩大企业市场知名度和影响力。

6、在项目的实施过程中，会有这样那样的问题出现，解决各种问题的过程，需要用理性的认识来处理问题，而不是用感性的认识来处理问题。作为一个项目经理，应该具有一定的前瞻性，把不利的各种因素想得更多一些，避免一些不必要的损失。

二、遵守国家及行业制度

1、认真执行国家的有关法律、法规，执行企业的各项管理办法。在主管领导的领导下工作，带领所属员工贯彻执行公司的相关规章制度，严格执行本项目的各项操作程序，确保各岗位的工作标准达到要求。

2、积极参加企业组织的各项会议，认真领会会议精神，并向下属传达会议精神，按要求贯彻执行。组织召开本项目的各种会议，做好会议记录并存档。定期向分公司汇报项目实际情况，如人员管理、成本控制等等，确保质量环境及职业健康体系在项目正常运行。

3、根据项目实际情况，制定项目各项管理制度、各项操作程序和规程，经批准后组织所属员工学习并执行，确保各岗位的工作标准达到施工规范要求。

4、严格质量自检、互检、交接检的制度，即进行工程隐检、预检，并督促有关人员做好分部分项工程质量评定，在预防、发现、处理问题的同时，扎实做好经济技术基础资料的编写、会签及整理工作。

5、对于材料管理，劳务管理，财务管理形成制度，严格执行。

三、施工前期准备

1、组织编制施工计划，包括劳动力、材料设备计划。

2、根据合同和施工图纸，编制项目工程预算。根据市场价格水平进行分析和预测。

3、根据预算进行项目成本分析，确定成本控制难点和重点，据此制定切实可行的降低成本的措施，确保工程的赢利目标实现。

4、根据合同的质量，工期指标，安全文明施工等约定，结合项目成本控制措施，施工组织措施制定项目管理实施规划。

5、制定质量，进度，成本管理PDCA循环管理体系，落实专人定期检查，形成书面文件资料。

6、材料、设备、劳务采购(招标)应建立合格供应商目录。从中采用招标或比选方式确定。

7、认真考察所管项目的工作区域、工作难度、工作时段，根据实际情况提出合理的定岗定员建议，经公司批准后并严格执行。

8、制定每月、每周、每日工作计划并确保工作计划的完成，检讨计划未完成的原因并找出解决办法，撰写各类文件报告及工作总结。

四、独立组织施工

(一)项目的成立和组建

根据项目的工作内容，组建合理、高效的项目团队。项目经理、技术负责人、施工工长、质安员、材料员、内业技术员等人员岗位既要配备齐全，又要合理兼职。项目的每一位成员都非常重要，它直接影响到项目成败。

(二)项目的全面管理

这部分是最复杂的，它包括：人员管理、财产管理、生产管理、信息管理。

(1)人员管理

1、人员的管理：它包括项目班子的管理和班组的管理，其中，最难管的也是班组的管理。

2、在职权范围内审核批复所属员工的各类假期，检查员工的每日出勤情况，审核所管项目员工的月考勤。准确掌握项目人员的流动情况，提前做好补充人员的招聘申请并上报，以便企业掌握准确人员信息，以保证项目的人员配制。

3、对表现优秀的员工和违纪员工在职权范围内实施奖罚或建议奖罚，对项目领导班子成员每月应做绩效考核。

4、制订培训计划，并组织实施培训，督导部属将培训的内容，落实到各工作岗位，并随时检查培训效果，确保员工了解业主单位约定的工作要求。

5、听取主管或领班的工作汇报，并协助解决他们工作中遇到的困难，及时了解他们及其他部属的思想动态、工作情绪，关心部署的生活情况确保人员稳定。

6、定期向公司汇报该项目的工作情况，根据实际运作情况，提出人员的增减建议及需要特别支持时的理由。准确掌握该项目人员的流动规律，提前做好补充人员的招聘申请并上报，以便公司掌握准确信息进行人员招聘，以保证项目的人员配制。

(2)财产管理

1、财产的管理：它包括材料的管理、合同成本的管理、资金利用管理等方面。

2、要严格财经制度，加强财务预(决)算管理。认真做好项目工程回收款工作。做好该项目的三项预算特别是成本预算，并确保该项目各项费用的开支在预算的范围，做到开源节流。如有偏差，及时采取措施纠正。

3、做好清洁器械、物料的申购、使用、保管工作，确保申购的物品及时到达。要教育所属员工洁身自爱不私自拿用业主单位的财物，并养成拾金不昧的良好习惯;教育部属爱惜使用、清洁设备，规范操作，做到开源节流。

(3)生产管理

1、生产的管理：这方面的内容最多，它包括安全环境管理、质量技术管理、施工进度管理、施工现场管理、还有就是重点问题管理等方面。

2、在施工全过程中要按照施工方案和有关技术、经济文件的要求，围绕着质量、工期、成本等制定施工目标，在每个阶段、每个工序、每项施工任务中积极组织平衡，严格协调控制，使施工中人、财、物和各种关系能够保持最好的结合，实行目标管理，确保工程的顺利进行。

3、向安全管理要效益。要制定项目应急事件的处理程序预案，要定期对员工进行安全工作教育，培养其安全意识和自我保护意识，确保在工作岗位上的人身安全。要随时纠正现场施工各种违章、违反施工操作规程及现场施工规定的倾向性问题，把隐患消灭在萌芽状态。

4、要对施工质量进行控制。标准化科学施工，减少人为失误，一定要尽可能的做好事前控制、事前预防，减少可以避免的不必要开支，这也是有效降低成本的途径。

5、根据该项目的实际情况因地制宜，制定本项目的生产施工管理制度，经批准后组织所属员工学习并执行。认真考察所管项目的工作区域、工作难度、工作时段，根据实际情况提出合理的定岗定员建议，经公司批准后并严格执行。

6、施工过程中技术的处理。如遇设计修改或施工条件变化，应组织技术负责人、工长及时修改和补充原有施工方案，并进行补充交底，同时办理工程增

量或减量记录、在图纸上标识修改的内容，以便于施工的顺利进行。同时，应及时办理相应技术核定或签证手续。

(4)信息管理

1、对内信息畅通：项目部与公司职能部门、项目部内部信息、项目部与施工班组。

2、对外信息畅通：与甲方、监理、设计、地勘、相关政府职能部门、与工程临近的相关单位。另外，就是相关的资料管理。

五、发挥团队力量

1、项目经理要能把自己现有的各种资源，合理的使用到项目管理全过程中，如何激发项目团队的力量，充分发挥项目每个人员的积极性和创造性，如果每一位项目管理人员的积极性都发挥出来了，那么这个项目应该就是一个成功的项目。

2、要有科学地管理队伍的能力。要注重良好集体的建设，努力提高集体观念、增强集体凝聚力;要认真听取管理人员及班组的工作汇报，并协助解决他们工作中遇到的困难，及时了解他们及其他部属的思想动态、工作情绪，关心部署的生活情况，确保人员稳定和和谐项目建设。

六、搞好公共关系、做好内外协调工作

1、虚心接受上级、政府有关部门及监理、业主单位的监督与检查，对存在问题及时整改，并及时传递业主单位对企业满意情况等方面的信息。

2、加强与业主单位的沟通，主动了解他们的服务要求及工作意见，并妥善处理。在保证日常工作完成的前提下，业主单位对合同之外的要求视工作量尽量想办法完成。

第9篇：如何做好工程项目经理

一名工程项目经理，就是公司的中层领导者，那么如何做好这个角色呢?常言道：“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下来”。如果把我们公司领导看作是上梁，员工视作下梁，那么工程项目经理显然就是中梁。一座房子的中梁出了问题，那么这座房子迟早都要倒掉。由此，工程项目经理这条“中梁”在这座“房子”里面的重要性显而易见。是公司在工程项目上起着“承上启下”和“上传下达”的纽带作用，是既要对公司负责，又要对项目部员工负责的中间领导者。

“作为中层领导，能力决定其成败”，那么中层领导的能力是什么?那就是管理、用才、谋权、为人四个方面的综合素质。只有在管理上通晓领导之道，在用才上准确到位，在谋权上运筹帷幄，在为人上以做人为本，才能成为一名优秀的中层领导。

首先，他是项目各种需求的集中交汇点：业主对项目建设的要求，公司对利润的“追求”，社会和分承包方的需求都要通过工程项目经理的运作来实现。

其次，他是项目建设工程的体现者：国家和地方的有关工程建设的法律法规，公司各种规章制度，都要通过工程项目经理来实现。项目管理者联盟，项目管理问题。

工程项目经理的领导能力和管理水平，不单是工程项目成功的关键因素，又在上下级面前，处处在接受着“考验”和“考核”。

众所周知，内因是决定事物前进方向的主要动力，而做好一名工程项目经理这个中层领导的内因则是个人的心理素质，我们只有具备相应的心理素质，才能有成功达到自己目标的可能。那么，这些心理素质具体包括哪些方面呢? 首先，作为一名工程项目经理，要认清角色，摆正位置。工程项目经理是公司领导在工程项目上的全权委托代理人，对外代表公司与业主及分包单位进行联系处理合同有关的一切事项;对内全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者。这就要求在工作中要保持谦虚谨慎的态度，在尊重、理解并服从公司领导的同时，通过协调、讨论、信息沟通等方式，充分发挥好承上启下的作用，积极利用自身的主观能动性，在认真做好本项目部工作的前提下，努力协调好项目部与公司各部门之间的每项工作。

工程施工过程中有很多意料不到的问题发生，对于出现的超过自己权限范围的事件，应当及时向公司有关部门和人员汇报，不要越权越位，既要主动地处理问题，又要请示处理方案或者取得自己处理的授权，切勿为了隐瞒一点点小问题使事态扩大铸成大错。

其次，作为一名工程项目经理，要识“无为故无不为”的至精妙语，又要具备开拓创新的意识。要虚心学习其他人管理项目的经验和方法，恪守“谦虚”二字。大胆尝试，以超前的眼光看问题，要敢于和其他好的项目部比干劲、赛成绩，而不是像一只井底之蛙，以一成不变的方式，局限于做好本项目部的工作。

其三，作为一名工程项目经理，要有勇于实践的踏实的工作作风，要有真抓实干的精神，要在实际工作中不断丰富完善自己。首先，工程项目经理不是仅仅是靠书本知识学出来的，更不是吹出来的，是靠实际工作的磨练干出来的。对于工作中出现的问题，要敢于承担责任，要善于分清问题的性质，找到解决问题的方法。在项目中能够通过以身作则，形成一个平等协商、实事求是的工作风尚。同时，工程项目经理还应注意不断培养和提高工作能力，如：决策能力、应变能力、组织领导能力、人际交往能力等，努力做到在工作中要果断但不武断，要稳重但不拖拉。

其四，作为一名工程项目经理，要有吃苦耐劳的精神。工程项目经理必须谨遵这一原则：做到不畏艰难困苦，扎扎实实地开展工作，勤勤恳恳地做好事情。作为项目部的领导，应该既是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力和水平，越是面对棘手难缠的问题，越要沉着冷静，迎着困难上。

其五，作为一名工程项目经理，要尽量将工作做适当的合理的分配，责任到人，做到“该定人的定人”，要让每个项目部人员了解自己的工作，并时常注意他们工作进展情况，要把自己的主要精力用到考虑整体组织安排，施工组织方案上来。

此外，作为一名工程项目经理还必须有包容的心态。要心胸宽广、胸怀博大，做到小事讲公德、大事讲原则。无论做什么事情，都要尽量抛开个人因素，不能只考虑自身的好处，无视集体和他人的利益，必要时还应该牺牲小我，成全大我。“为官先为人”，“做事先做人”，如果连人都做不好，领导别人更是无从谈起，此所谓“正人先正己”。那么，具备了良好的心理素质是不是就能胜任了呢?显然这是远远不够的。要做好一名工程项目经理，还必须具备以下几个方面的条件。本文转自项目管理者联盟

其一，具备领导才能是成为一个好的施工工程项目经理的重要条件，团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短，善于抓住最佳时机，并能当机立断，坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题，避免矛盾或更大矛盾的产生。具有了这些能力就能更好的领导工程项目经理部的全体员工，唤起大家的积极性和创造性，齐心协力完成施工项目的建设。

其二，要有较强的组织协调能力，能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一

起，达到相互支持、取长补短的效果。项目部是一个团队，如果一个工程项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展。

其三，要具备专业技术知识，是业务行家。作为一名工程项目经理，要开展具体工作，对业务一无所知，指挥别人也是空谈，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，所谓知己知彼，方能百战百胜。掌握熟练的专业技术知识是成为优秀工程项目经理的必要条件。如果没有扎实的专业知识作后盾，在项目的实施过程中遇到难题或模棱两可的问题就无从下手、手忙脚乱最终导致人力物力上的浪费，甚至造成更大的错误。作为一个好工程项目经理的同时更要精通本专业各方面的技术知识。在精于本专业各项技术的同时应该有更广泛的知识面，要了解多学科、多个专业的知识，也就是说什么都知道、什么都懂。这样就可以在施工中轻松自如的领导各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成项目施工任务。

其四，要善于团结下属，不要用不正确的方式批评，特别是对有错误的下属和反对过自己的下属。我们常说，对任何犯了错误的下属，只要他能改正，还是个好下属。而对于反对过自己的下属，要搞清楚为什么人家会反对你?人与人之间有矛盾是正常的，一旦出现了矛盾，我们应该要正视它，而不是回避它，更不是激化它，只有这样才能从根本上解决它。批评下属时，应掌握批评的技巧，不要让被批评的下属不但不服气，反而产生怨恨。

其五，有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任。在工程建设实施的过程中，项目经理要接触很多人，处理复杂多样的工作也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案，此时工期紧张需要尽快解决施工方案。这就需要施工工程项目经理挺身而出，大胆提出设想与业主同心协力解决难题。

其六，思维敏捷精力充沛。工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的布置。这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作的。

其七，掌握好“事不躬亲”与“事必躬亲”的度。能授权的事情就不要亲自做，必亲自动手的必动手。把许多事情，进行分工，责任到人，并不表示责任已了，只是将整个项目部的工作分解到人，亲自参与责任制的制定，亲自抓落实，才能事半功倍。

工程项目经理投入的最重要的事就是“四控制”(指成本、质量、安全、进度的控制)。只有详细而系统的由工程项目经理参与的控制计划才是项目成功基础。当现实的世界出现了一种不适于计划生存的环境时，工程项目经理应制定一个新的计划来反映环境的变化。计划、调整、再计划再调整就是工程项目经理必躬之事。

总的说来，作为一名工程项目经理，既然是公司领导在项目的代表，那么就要在有限的任期里做出无限的努力，创造无限的成绩(即效益的最大化)。因此，在工程项目实施的进程中，要多听、多看、多学;要多调查、多研究、多思考;要多鼓励、多表扬、多赞美;不仅要利用自己掌握的知识，灵活自如地处理发生的各种情况，注重全面发挥自身的能力和主动性、创造性。还要团结大家的力量多谋善断，灵活机变、大胆爱才、大公无私、任人唯贤、大胆管理，才能为企业取得最大的利润。

信息来源：一览石材英才网