一项工作不能盲目的开展，在开展前必须要进行详细的准备，这就是方案存在的意义，那么要如何书写方案，才能达到预期的效果呢？以下是小编整理的关于《房地产企业融资方案》，供需要的小伙伴们查阅，希望能够帮助到大家。
房地产开发企业财税管理现状与应对方案分析
摘要：财税管理是房地产开发企业的重要工作，对提升企业的经济收益有重要作用。随着经济市场不断变化，对房地产开发企业的财税管理要求越来越高，要求企业创新财税管理方法，提升企业财税管理效果。本文针对房地产开发企业的财税管理进行分析，文章主要阐述了房地产开发企业财税管理现状，并提出了房地产开发企业的财税管理风险，也探究了提升房地产开发企业财税管理效果的有效策略。
关键词：房地产开发企业;财税管理;应对方案
房地产开发企业是一项综合性的企业，涉及到多种房产相关的工作，但是在多个工作环节中很容易出现纰漏。为了使各环节工作良好运行，需要企业发挥管理职能，尤其是企业的财税管理应不断提升，帮助企业在新时期的强烈竞争下发挥管理优势，提升企业经济实力。但是在目前的房地产开发企业财务管理中出现一些问题，企业的财税管理手段不够有效，不能帮助企业在新时期快速发展，提升企业的核心竞争力。
一、房地产开发企业财税管理现状
为了了解当前房地产企业财税管理情况，对某房地产开发公司进行调查，在调查中发现当前企业存在一些问题，主要有：房地产企业领导对财税管理工作重视程度不足、房地产企业财税管理工作者的工作能力不强、财税管理工作缺少规划以及企业财税风险很大，这些问题的存在严重影响了企业的经营效果。
1.房地产企业领导对财税管理工作重视程度不足
财税管理作为房地产企业的核心工作，对企业的发展和收益有重要影响，对企业的能否在新环境中站稳脚跟有决定性作用。对于房地产公司的工作涉及到土地买卖、拆迁搬迁工程、建筑设计、施工、销售等多个项目，在财务管理上有很高的要求。需要企业有强大的财税管理团队和专业的财务管理手段，帮助企业在一项又一项工作环节中顺利进行。而在目前的房地产公司中发现企业领导对财务管理的重视程度不足，导致了企业的财务管理从源头上出现问题。企业领导的态度对财税管理工作有重要影响，只有领导将这项重要的工作重视起来，才會带动员工积极开展工作，将企业财务良好管理。而大部分的房地产开发公司的企业领导没有重视企业的财税管理工作，使企业的财税风险明显升高，对于企业管理部门没有加强建设，导致了财务管理工作效果不佳，从而导致了不好的结果产生。
2.房地产企业财税管理工作者的工作能力不强
在调查中还发现，房地产企业相关财务管理的工作人员的工作能力不足。工作人员的专业能力是保证工作良好效果的核心，面对大量的财务以及税务，需要工作人员的专业知识以及管理能力，保证企业资金的正常运转。对于财务人员的财务问题分析应当为企业领导的决策提供依据，使领导在投资项目或者财产分析时有准确的分析依据。而当前房地产开发企业的财税管理员工既没有过强的专业知识体系，也没有高尚的职业素质，不能为企业领导的决策提供支持，导致很多项目的活动没有相关财产预算，使实际活动中的资金使用与企业自身经济情况差距较大，不利于资金的良好控制与流转。对于一些重要的项目上，由于缺少合理的分析和管理，使项目缺少资金，从而耽误工程的整体进度和计划，导致大量的经济损失，不利于企业发展。
3.财税管理工作缺少规划
在财税管理工作中应当合理规划资金使用，财税在企业的成本资金中占有重要部分，对企业的投资影响很大。在前期的管理中，企业应将财税合理规划，了解财税相关政策，有利于今后工作中合理控制财税风险。而当前的房地产开发企业缺少对财税管理工作的规划，没有将重点放到税务管理上，对有可能发生的问题没有做出预判，导致问题已经发生的时候再去思考解决办法，使相关工作开展混乱，并找到解决问题的源头，严重影响了工作的进度。
4.企业财税风险很大
在调查中还发现当前企业的偷税漏税问题很大，使企业造成违规现象，对企业的发展严重阻碍。企业的会计对企业财务管理有很大影响，由于人们工作方法不同导致了解决问题的方案不同，对于不同的财物管人员有不同的解决效果。 例如，在财务管理中的工作人员的人工费和其他项目费按照项目的间接费用进行划分，就会大大降低土地增值税的税额，由于增值税的金额数目很大，将增值税有效降低的方法就是将开发成本提高，而将其他费用与人工费纳入项目间接费就是将投资成本增加的途径。所以，在财税管理上会出现很多细节问题，导致了财税管理失效。
二、房地产开发企业的财税管理风险
对于房地产开发企业的财税管理存在一定风险，主要是企业没有设立专属财税管理部门、企业财税管理制度不完善以及企业对最新财税政策不了解。
1.企业没有设立专属财税管理部门
由于很多企业没有设立专属的财税管理部门，导致企业的财税风险的发生。在企业中重要的财务工作岗位上缺少税收管理岗位，和相关专业人士，在部门的人员组织上没有清晰的规划，对专属部门的设立没有加强重视。在涉及到财税风险管理工作时，没有专业的员工或部门对财税风险进行分析，导致财税风险严重，并不能合理控制。而一些企业的相关工作人员不具备专业能力，企业领导认为涉及到财税工作的情况较少，聘请一些兼职人员或者企业的其与财务员工进行有关工作，使一些相关财税风险的工作没有得到良好的效果。对于企业税务风险没有进行预测，使风险来临时打乱了工作节奏，影响企业资金运转。
2.企业财税管理制度不完善
导致房地产开发公司的财税风险的原因还有企业的财税管理制度不完善，由于财税管理的工作复杂多项，对于工作的开展应当有完善的工作流程和工作标准，而企业没有制定相关人员考核机制与评价机制，导致员工在相关工作的开展中没有清晰的工作目标和工作动力，即使设立专属的财税管理部门也没有发挥部门职能，影响了工程效益。对于有效的财税管理体制应有统一的工作目标和计划，对于人员的培训应积极开展，不断提升企业的人员建设，让员工了解科学的纳税观念，摒弃传统的工作方法，将更新过的专业知识加以学习，并发扬不断切进取的精神。随着经济市场的不断变化，企业的一些财税管理面临改革，而企业没有采取相关措施，使企业财税改革进度落后，导师税务风险的发生。
3.企业对最新财税政策不了解
对于房地产的税收政策经常发生着改变，企业应及时了解国家最新税收政策，将老旧的税收信息进行更新，防止税收变化带来的项目风险。但是很多企业对最新的财税政策不了解，依旧采用之前的税收额度和方式进行活动，导致企业的资金预算有误，产生一定成本风险。另外，房地产企业的部门较多，对于企业的财税工作涉及到很多的工作环节，需要企业员工加强信息流通，但是企业各部门缺乏沟通和交流，对于很多税收政策和财税信息不了解，使各部门协调不畅，影响了工作的进度和效果。
三、提升房地产开发企业财税管理效果的有效策略
1.加强对企业的财税管理工作的重视程度
对于新时期的企业财税风险有了新的风险种类和情况，为了加强企业的财税管理效果，应从源头上解决问题。企业领导是企业组织的核心，只有企业领导重视起财税管理工作，才会进行接下来的工作开展。企业领导应正确认识财税管理对企业发展的重要性，并了解正确的财税管理工作方式和内容，将企业的财税管理部门良好建设。另外，企业领导应起到带头作用，加强宣传财税工作的重要性，加强企业员工的认识，并为专属财税风险管理部门的建设提供相应资金支持，使部门人员组织建设以及办公设施设立完整。使企业各部门提高认识，并加强配合，使部门之间的良好协作，对于新时期的相关财务税收政策信息等交流互通，使企业各部门的工作有序开展，在相关工作开展时达到统一，有利于工作提升进度。
2.提升企业财税管理的工作能力
提升企业相关工作人员的工作能力是财税管理工作良好开展的重要途径之一，员工的职业技能对工作效果起到决定性作用。所以企业应加强相关专业人员的建设，打造一个专业实力过硬的财税管理部门。首先，应当加强引进高素质的专业财务管理员工，将自身专业能力充分发挥到工作中去，挖掘自身潜能，不断提升自身工作能力。引进新员工对部门建设有积极的意义，可以强化部门人员建设，年轻力量将最新的工作方法和专业知识理念宣扬，有效带动老员工继续学习，全面提升部门综合实力。其次，企业应加强对员工的培训，将最新工作方法引进，并加强员工的专业知识理论，将最新的税收政策宣扬，使部门员工共同学习，共同进步。企业不仅要提升员工的专业知识培训还要开展思想道德培训，让员工树立正确的工作态度，发扬积极进取的学习精神，不断提升自身工作水平，并提升思想认识。由于财税管理工作涉及到与多个部门打交道，所以还要提倡员工主动沟通的意识，培养员工高效沟通的能力，并不断提升思想觉悟，发挥工作责任心，正确对待每项工作任务。另外，为了帮助企业财税管理部门员工提升工作能力，鼓励员工考取相关职业资格证书，使自己具备相应工作资格，并强化自身专业能力。在学习的过程中，员工对专业知识有系统的理论学习，不仅能加深自身的理论知识还有利于在相关工作中顺利进行。
3.建立健全的财税管理体系
企业应建立完善的财税管理体系，帮助部门完善管理标准，并制定相关财税制度，强化相关人员管理，防止违规现象发生。一方面，企业的财税管理部门应有全面的管理制度，完善员工的工作行为，并规范员工工作态度。对于各项事务的开展有一定标准和规范，防止一些不法分子进行违规操作。同时，设立部门考核与测评机制，帮助员工不断完善自身发展，使员工更加了解自身的工作问题，并有效的检验员工的专业知识体系，从而帮助员工有针对性的提升自身知识结构。并对相关人员采取奖励或者惩罚机制，对进步较大的员工进行奖励，使员工的工作积极性提升，并及时对工作人员的工作表示认可，激发起工作人员的工作斗志，并更进一步加强工作上进心。同时对其余员工进行激励，将良好的工作作风进行发扬。对于表现不佳的员工进行处罚，将违反规定的情况进行说明，对员工进行合理提示，有利于员工有针对性的改正，并激发出员工的危机感，加强改善自身工作情况，成为思想积极、热爱工作的优秀员工。另一方面，在企业设立岗位监督部门，对员工的工作进行监督管理，在此过程中监督人员会对相关工作人员的工作情况进行跟踪，并及时发现员工工作中的失误或者问题，有效的提醒员工及时改正，为财税管理工作提供有力保障[1]。
4.全面防控企业的财税风险
对于房地产开发企业中的财税风险管理工作应十分注意，企业应运用有效的管理措施，全面防控财税风险。首先，企业应运用先进的科技管理办法，在税务信息管理系统上严加管控，防止偷税漏税的问题发生。对于房地产开发企业涉及到的交易项目很多，对于交易发票的管理应当不断加强，设置完整的发票管理体系，将重要的税费项目票据合理管理。在税费核算工作中，要严格按照国家的相关政策以及相关法律法规进行核算，及时发现核算中出现的问题，并找到问题的原因，将问题有效解决。企业不仅要做好内部防控，还要与外部的税收部门进行良好沟通，了解税收要求，并按照在有关标准进行税务工作。其次，在企业的税务管理部门中要加强税费风险管理，加强企业税费风险部门的专业程度，要求相关人员具备风险分析能力，找到问题根源，并设置详细控制方案。对于每年的纳税金额进行记录并统计整理，观察税收金额变化，并分析出税收规律，有效的将今后的税收情况进行预判，降低未来的税费风险，帮助企业增加收益，提升企业利润。最后，企业应建立合理的财税风险预警，在风险来临前有明显的提示作用，为企业的财税风险管控预留充足的时间，使财税管理工作良好运行，成功降低税费风险。设立完整的风险评估系统，将风险等级清晰划分，帮助决策人员清晰认识。税务问题的发生对企业的影响巨大，企业要加强对税费风险的认识，采取有效管理措施，避免财税问题带来的影响[2]。
5.创新财税管理工作方法
加强企业活动中的合同管理，有利于企业的财税管理。对于房地产开发企业来说，有着繁多的合同需要整理，在土地买卖过程中需要签署土地买卖合同，在建筑设计中应签署设计合同，在工程施工中要签署施工合同，以及在房屋买卖中要签署房屋买卖合同。大量的合同涉及到大量的税费，对于相关工作人员签署合同时应加强对合同的了解，积极培训员工合同知识，防止在合同签署过程中出现问题。并重视合同管理，将各种手续资料整理完善，防止发生合同风险。将税费管理与合同管理统一结合，有效的创新了工作方法，使工作效果更加优化。合同管理部门与财税管理部门要积极配合，加强工作中的交流，将合同中的财税风险及时发现，并及时进行风险管控[3]。
四、总结
综上所述，房地产开发企业的财税管理对企业的经营和发展有重要作用，对于当前的房地产开发公司来说，财税管理工作情况还有很多问题和不足。为了迎合新时期的企业发展，企业应加强财税管理的改革，通过加强对企业的财税管理工作的重视程度、提升企业财税管理的工作能力、建立健全的财税管理体系、全面防控企业的财税风险以及创新财税管理工作方法等有效策略，全面提升企业的财税管理效果。
参考文献：
[1]房地产开发企业财税管理现状及应对措施[J].行政事业资产与财务，2020(21)：62-63.
[2]张雪琴.房地产财务动态管理模式分析[J].经济学， 2019，002(003)：P.65-66.
[3]孙立伟.房地产企业财务管理中的主要问题和应对策略[J].当代会计，2020，000(005)：59-60.
作者簡介：王晓霞(1984.6-)，女，民族：汉 籍贯：广西兴安县 学历：本科，职称：中级经济师，研究方向：税收筹划，企业内部审计。
作者：王晓霞
图1 SAP房地产行业解决方案结构图
近年来，中国房地产行业处于高速发展但竞争激烈的状态。
一方面，随着国家宏观调控政策陆续出台，地产企业拿地的门槛和融资门槛不断提高，产品同质化严重，而客户群体日益成熟，这使得房地产企业的生存和发展面临着严峻的考验。
另一方面，大批地产企业纷纷加快了区域化和全国化战略的实施步骤。目前，除了中海、万科等传统房地产企业仍旧领跑全国的版图布局外，一些原本立足于本地化经营的房地产企业也抓住了土地挂牌招标政策的机会，通过独资、合资、合作等各种方式在全国开展紧锣密鼓的争夺性扩张，快速形成了一批跨区域的专业房地产集团。
IT管控成地产热点
在此过程中，房地产企业内部经营管理中存在的许多问题逐渐暴露出来。比如集团缺乏明确
的发展战略，集团对分子公司缺乏行之有效的管理和控制，组织结构不清晰，业务流程缺乏规范性、科学性和先进性，管理制度体系薄弱、项目管理混乱，资源难以跨项目协调，项目采购成本居高不下等问题普遍存在。
根据之前对于国内近百家房地产企业的实际应用调查，目前国内房地产企业管理信息化的应用现状存在着以下几个问题：
企业的信息流通不畅、信息对称性不够;
电子协作和资源共享不够;
应用系统之间缺乏统一平台、接口不统一;
企业领导的监控、资源调配、任务分配、对执行情况的管理不够完善;
缺少必要的决策分析和商业智能支持;
…………
而且，房地产行业由于其企业管理层级多、专业分工复杂、区域分散等管理特点，对于信息化有其特殊的需求。比如，针对区域分散的特点，如何在信息系统支持分子公司业务运作时，还能做到集团的统一集中管理;各个项目之间如何定义一个统一的管理标准并落实下去;每个项目都需要多个专业部门乃至外部人员的参与，如何进行资源的调度、人员的沟通协调，专业计划之间如何衔接?
为此，整体规划、一体化建设逐渐成为业内信息化最热门的话题。
解决方案可分三类
图2 JDE房地产行业解决方案结构图
针对这个诱人且潜力无限的行业信息化市场，各软件提供商纷纷出手，推出了自己的房地产行业解决方案。目前，大致可以把这些行业解决方案分为三大类：
1.国际大型ERP软件商如SAP、Oracle等的产品。该类厂商长期关注制造业，依据其在ERP方面多年积累的经验，以及对房地产所属的资产密集型企业的较多研究，推出的产品可以说结构严谨，功能周全，比较符合传统ERP软件的风格。
2.非房地产行业起家的国内ERP厂商推出的产品，如用友的解决方案。用友以擅长的财务模块起家，迎合了房地产企业普遍分散的跨区域管理状态下对集团财务管控的需要。
3.国内房地产专项软件的扩展，例如明源、嘉码等的解决方案。该类公司原先把目光集中在房地产业务的某些环节，并形成了专业性较强的、具有一定知名度的软件产品。这些产品往往已经在国内的某些房地产企业应用，伴随着业务的发展逐步成熟。而软件提供商在这个过程中逐步挖掘到新的需求，把产品逐渐扩展成全面的系统解决方案。
风险并存 谨慎选型
现在，我们就一些比较典型或知名的解决方案进行介绍。
SAP房地产行业解决方案
从图1可以看出，方案基本覆盖了房地产及建筑商供应链(甲方和乙方)上的各个业务环节，甚至包含了项目进度计划的解决方案和对项目资源的管理和维护等。部分模块可以溯源到采掘、能源行业的工程建设模块，有比较明显的资产管理特色。我国业内大多数的地产开发公司可能只需要或者只能使用到其中较少的部分。
SAP的优势主要在于SAP的ERP产品在单一应用软件市场上占有优势，用户数量多，解决方案丰富。另外，SAP在中国经过多年的发展，已经拥有规模庞大、能力很强的实施队伍。而从方案本身来看，内容也很齐全。
但是SAP产品本身和其他因素也导致了该方案实施时具有以下难度。
第一，虽然有房地产解决方案，但SAP的房地产成功案例以德国公司为主，在国内少有案例。且就已有的功能来讲，由于是针对国外业务开发的，要在本地应用还需要不少的开发工作，其中的投入较难估计。
第二，SAP已有的房地产解决方案与国内的方案差异较大，可能会和目前的一些使用习惯有些出入。而且，虽然SAP软件能够配置成现有工作模式，但方案的合理性和效率将取决于实施人员的能力，并需要实施人员重新理解房地产业务。
第三，SAP的应用调整比较困难，更适用于业务相对比较稳定的企业。
图3 用友房地产行业解决方案结构图
第四，SAP系统实施复杂，数据稳定下来需要花费较长时间。
Oracle房地产行业解决方案
就可找到的资料来看，Oracle在地产行业的解决方案或者Oracle判断地产行业的四大需求分别是：
项目开发 包括项目前期的开发投资决策分析、资源供给分析、开发成本分析和投资收益分析。
生产控制 即工程项目管理，主要是三大控制，即进度计划控制、质量控制和投资/成本控制。详细查看这一部分的模块设计和功能逻辑，明显可以看出其来自制造业尤其是项目型制造企业的项目管理痕迹。该模块中自带了项目计划管理的功能，同时也提供了和Project等计划管理软件的集成。
市场和销售 包括客户关系管理、租赁经营、经营业务核算和经营活动分析、市场管理和价格管理。
售后/物业管理 包括物业管理、对客户的长期关怀、采购管理和物资管理等。
该方案依托传统ERP的模式，依照地产行业项目开发和建设的过程设置了以上四个模块，关注整个行业链条的连续性和延展性，尤其是在项目管理和财务管理上较为深入。
JDE房地产行业解决方案
JDE先被PeopleSoft收购，后又被纳入Oracle旗下。这或许可以完善Oracle在房地产方面的行业方案。根据Oracle的公司战略，JDE产品所锁定的关键行业中，项目导向型行业(如建筑、房地产和政府外包工程等)赫然在列。
JDE行业解决方案的优势主要在于持续关注房地产行业，有相当的行业经验，其案例包括了D.R.Horton之类的地产开发商，还有一些国际房地产代理公司。从具体内容上来看，首先，JDE提出的成本管理模式明显区别于制造企业，接近房地产企业的监管、控制、核算要求;其次，其项目管理软件有成熟的集成经验;此外，在财务模块上，具备大型ERP系统集团化的应用能力，财务模块基础功能完整，且本身与房地产的成本管理成为一体。
但和SAP一样，JDE的产品同样也面临着问题。例如，操作习惯和国内产品及用户有差异;管理思想比较先进和精细化，这就要求实施主体本身需要有比较规范、严格的标准化管理体系;实施团队有限，甚少国内实施案例，这将带来一定的实施风险。
用友房地产行业解决方案
图4 明源软件房地产行业解决方案结构图
用友的解决方案采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台，有提供审批流、预警、二次开发等强大的应用平台，有涉及集团财务、办公自动化、人力资源、客户关系管理、商业智能的强大的产品支持，以及可定制的房地产项目管理的行业产品，用于支持管理层的决策。在项目管理方面，用友解决方案借助网络技术和信息化手段，以规范项目核心业务为基础，以成本、资金的监控和管理为主要内容，支持房地产企业对项目的多种管控模式，建立房地产企业多项目运作、财务业务一体化的集团项目管理平台。
用友的解决方案目前在国内已有公开的成功案例，其中包括中海集团的项目管理、集中采购、集团财务模块应用，河南建业的客户关系管理应用。
明源房地产行业解决方案
基于十年的地产行业研究与实践，明源软件发布了ERP2.5版本。明源软件的核心设计思想主要表现如下：
从整体的角度看，战略-预算-执行是一条管理主线，即关注战略、全面预算以及执行检查和反馈，融合了平衡记分卡的管理思想。
从业务执行系统的角度看，通过CRM客户关系管理、POM项目经营管理两个核心业务平台，覆盖客户关系管理、规划设计、工程管理、销售和物业管理五大专业领域，同时具有财务管理、行政管理内容，达到业务、财务和行政管理三个层面的一体化，做到内部和外部两个方面的协同。
从资源融合的角度上看，规划了公共资源库，尤其关注客户、产品、资金、知识四大核心资源，注重知识积累。
从应用的角度看，明源方案充分考虑了企业内外部各层面用户的需求。
由于明源与万科、SOHO中国、华润置地等多家优秀地产企业有着长期深入合作的经验，方案专业性比较受认可，尤其是从售楼系统和客户管理起家，熟悉本地房地产销售运作，在细节设计上符合本地法律规范的要求和习惯。而且，专门的房地产解决方案，意味着较少的实施开发工作、较简单且有针对性的用户界面。
除以上提到的软件方案外，还有其他许多软件提供商都推出了自己的方案，如竞优、天诺的整体解决方案，RIS的产品线等等。基于房地产行业的业务链和运作模式，又有多家公司分别就项目管理、财务管理、物业管理、销售管理等内容各自推出了自己的产品，这里不再展开描述。
对于产品软件的选择，除了产品本身的特性之外，主要还取决于产品和企业业务之间的匹配程度，并不是说越完美的产品就越能实施成功并带来预期的收益。在公司的业务运作并不足够成熟和规范的时候直接上某些超前的解决方案，有时候反而是限制甚至阻碍了企业的发展。因此，在公司进行软件选型前，需要进行谨慎、完善的信息化规划，全面思考信息化建设应该顾及的各方面因素、准备条件等。
作者：徐芳芳
摘 要：近几年，我国房地产行业高速发展，市场竞争程度不断加剧，国家对于该行业的调控也日益严格，征收房地产税对于提高财政收入、改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距有着极其重要的意义。通过对国内外房地产税制的比较，调查研究目前我国房产税遇到的众多问题，有助于提出我国房地产税制改革方案，以合理调控我国房地产行业的发展。
关键词：房地产;税制;建议
随着我国房地产市场的发展，房地产行业在我国国民经济中开始占据重要地位，并逐渐成为我国的支柱型产业。然而随着房地产行业的快速发展，房价逐渐升高，高房价成为我国房地产行业健康发展的重大隐患。为了消除房价上涨对市场经济的影响，增加财政收入，完善我国的地方税制，彰显税收在房地产调控的程中的关键作用，房地产税制的改革迫在眉睫。
财政部财政科学研究所所长贾康对我国税收制度存在的问题认识比较深刻。他认为存在的问题有以下几个方面：(1)税种种类偏多，设置不够合理;(2)税权高度集中;(3)部分税收制度过于陈旧;(4)有些税种的税率和计税依据存在严重问题;(5)税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在;(6)房地产市场的发展和相关业务的拓展也给房地产税收带来问题。
一、文献综述
张青(2013)等提出目前我国对于房地产税制改革已经有相关规定：简税制，宽税基，低税率，严征管。这是党的十六届三中全会通过的《决定》所明确提出的新一[1]轮税制改革的原则，也是我国房地产税制改革所应该遵循的基本原则。所谓简税制，包括税种的减少、税率档次的简化、税收优惠的减少和征纳程序的简单化等内容。所谓宽税基，包括两层意思：一是从外延上扩大税收的征收范围;二是从内涵上减少税收优惠，使税基更加“整洁”，宽税基有利于减少税收流失，增加财政收入。所谓低税率，指的是法定税率即名义税率不能过高。所谓严征管，即加强税收的征收管理。健全的税收征管机制是决定税制可行性和有效性的关键因素[2]。唐明(2013)认为房地产税改革深刻影响到多方利益，涉及中央政府、地方政府、房地产开发商、银行、居民纳税人等多个方面，其本质是一次制度转型。平衡改革过程中各个利益主体的利益冲突才是推进改革的症结所在[3]。余永虎(2013)提出实证结果表明，房地产税抑制了房价的过快上涨;房地产税与房价呈现出先下降后上升的正U型曲线变动趋势，且当前正处于正U型曲线的下行阶段。进一步分析发现，房地产税对房价的影响效应存在着显著的区域差异，房地产税对东部地区房价的影响最显著，中西部较小。同时，各房地产税种中，房产税、土地增值税和耕地占用税对房价有显著的负向影响;城镇土地使用税和契税对房价有正向影响，并且各区域存在较大差异[4]。唐巍(2013)这篇文章中提出在我国高房价的背景下房地产税制需要进行一定的调整，注重房产保有方面的税收，扩大税收基础，使房地产税成为我国地方税收的主力军的观点[5]。张平(2013)描述了以乔治亚州克拉克县为例的美国房地产的税收制度，并借此对我国的房地产税收制度提出了一些建议[6]。苏明(2013)主要是对现行日本成熟的房地产税制从税种、纳税义务人、计税依据、税率设计、税收体制五个方面与我国房地产制进行比较分析，为完善我国房地产税制提出一些建议和参考。研究者从建立合理的税收体制出发，合理设置税种，科学制定计税依据，采用差别税率政策，由中日房地产税制的对比分析中，提出合理划分中央和地方的分享税额，使房地产税成为地方财政收入主要来源的结论[7]。
Benhin(2014)指出随着中国新的城市化的推进，房地产开发企业是否可以向新的城市化做出贡献是成为他们的健康和可持续发展的关键[8]。
Andersson和S?derberg(2012)指出中国交通运输项目的政府支出应该转移到地区如房地产税以资助他们[9]。然而，他们只是关注了中国的现状并在此基础上提出了改进意见，并未从国外各个发达国家汲取经验，横向对比来对我国房地产税的改革提出建议。同时，研究者忽略了构建房地产税征管体系的作用，只有在建立全面完善的财产登记制度、建立健全评估体系、注重信息共享机制的基础上，房地产税制改革才能进一步发展。
二、我国房地产税制存在的主要问题
(一)房地产税制没有充分体现效率原则
首先，税收体系中租、税、费不分，互相错位。主要表现在：(1)以税代租或税中含租;(2)以费代租;(3)以税代费;(4)以费代税。租、税、费的严重错位，造成税费征收混乱，加重了税收负担，这削弱了税收的宏观调控功能。其次，重复征税，主要表现在：房地产租赁时，以房屋租金收入为计税依据，既征收营业税又征收房产税;房地产所有权转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税。对于房产，设置房产税和城市房地产税;对于土地，设置城镇土地使用税和耕地占用税。这样重复设置税种、重复征税，不仅加重了纳税人的负担，也增加了税务机关的征管成本，阻碍了房地产业的正常发展。
(二)房地产税制没有充分体现公平原则
1.征税范围较窄，影响市场的公平竞争
我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括广大农村，同时把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位等的自用房地产均列为免税对象，而且还对个人所有的非经营用的房产免税。
2.内、外资房地产企业税制不统一
一是两套所得税制。对内、外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税。二是两套房地产税制和土地税制。对涉外企业只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内、外资企业有别。对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收这些税费。四是耕地占用税政策内、外资企业不统一。对内资企业占用耕地不征税。这两套税制的实行，将在很大程度上损害内资企业的利益，影响税收公平原则。
(三)计税依据不符合国际惯例，税收收入增长弹性差
以房地产的市场价值作为税收的计价依据是国际上房地产税制的主流。由于房地产评估制度不健全和相关部门配合不力等因素，我国房地产税收的计价依据仍然是以房地产的原值以及占用面积为主。计税依据设计不合理，导致房地产税收收入增长弹性差。
(四)“轻保有、重流转”现象严重
保有环节只包括房产税和城镇土地使用税，占房地产行业税收总额的比例约为2%，不仅设置少、税率低，而且还有很多减免税规定;而流转环节则包含土地增值税等六个税种，整体税负水平较高。流转环节的税负重且容易转嫁，可能使房地产开发企业在其开发阶段负担的税费和政府在财政预算中安排支出的公共产品成本，通过转让行为转嫁到房地产购买者身上，由购买者通过购房行为一次性负担流转环节的全部税收，直接导致房地产交易价格居高不下;保有环节税负较轻，导致开发商的囤地成本和房地产的闲置成本均处于较低水平。
(五)分税制立法体制不健全，难以适应房地产的区域性特点
我国目前实行集中税权、统一税法的税收管理体制。在现行的地方税体系中，几乎所有税种的税法、条例及实施细则均由中央制定和颁布，地方在解释、开征或停征等方面的权力也很有限。但是对于房地产这一特殊的市场而言，立法权限的设置高度集中于中央，税种设置和税率的设计过于统一，势必会导致房地产市场缺乏因地制宜的灵活性，削弱了地方政府开辟税源、组织收入、调节经济的积极性。
(六)没有建立科学、严密的税收征管系统
1.部门协作和相关信息缺失
我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，房地产企业申报的信息过少，相关部门的税源控制数据难以取得，税务机关掌握的房地产信息缺失，不能及时、完整、全盘地掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。
2.税收政策把握尺度不一
目前有的税务干部尚不能满足对房地产业管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律不够熟悉;二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足;三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练;四是征收一线人员不足与工作任务繁重之间的矛盾日趋凸显。
3.税收征管制度不完善
税收征管制度不完善，容易导致税收监管漏洞的出现，造成税收流失，税收政策效果不明显。从税收的管理看，房地产行业有着其自身的特殊性，经营周期长、资金大，而跨年度、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。
4.税务机关征管不到位
对房地产行业的管理问题，是税务机关不容忽视的。目前税务机关对房地产的税收管理还不是很到位和合理，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。同时，我国还没有建立起严密的财产登记制度。这些配套制度的缺失严重影响了税收征管的力度。
三、房地产税改革政策建议
(一)明晰房地产税改革的功能定位，以此统筹改革全局
应明确地方政府对房地产税改革充分的产权激励，赋予其有效剩余控制权和清晰的剩余索取权。解决地方政府“土地财政”转型阵痛问题。本着“简税制，宽税基，低税率”的改革原则，逐步实现房地产税的环节转变，稳定地方政府财政收入来源。
(二)合理设置税种，优化房地产税收结构
在房地产保有环节设置房产税、地价税、土地闲置税，在房地产取得环节设置契税、遗产赠与税，在房地产收益环节设置地产所得税、地产转移增值税、地产租赁增值税，废除一些重复计征的税费，尽量增加房地产保有环节税负，减轻房地产转让环节税负。
(三)科学制定计税依据，采用差别税率政策
建立健全房地产登记制度与房地产评估制度，为房地产税征收提供计税依据，全面掌握房产各方面信息。建立房地产档案，健全房地产评估体系，为房地产税征收提供准确的征税目标和科学的计税依据。我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。
(四)统一规范税制，科学设计房地产税收结构
按照社会主义市场经济和房地产体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。首先，归并内外两套企业所得税制，为内外房地产企业的平等竞争创造一个良好的税收环境;其次，科学合理地设计房地产税种结构，借鉴国外经验，按使用、转让、收益三个环节设计税种，在使用保有环节，合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，设置内外资企业统一执行的房地产税。
(五)适当调整征税范围，进一步扩大税基
根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围;除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税;取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁;开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目;严格掌握减免税的政策口径;通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。
(六)合理划分中央和地方的分享税额，使房地产税成为地方财政收入主要来源
借鉴日本将房产税作为地方税主体税种，成为地方财政收入的主要来源的经验，给地方政府相对多一些的税收权限及收益，提高地方政府积极性，保证税制有效运行，也有利于地方政府摆脱对土地转让的过度依赖，促进房地产市场的良性发展。
(七)深化税费改革，扩大房地产税收收入规模
根据市场经济要求科学地确定税费体系，理顺目前房地产业的税费关系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。具体来说就是，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，其他属于管理性和建设性的项目一律取消，其一部分收入通过改税取代。同时，房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程，促进房地产经济以及房地产与国民经济的协调发展。
(八)建立健全房地产计税价格的评估制度，加强房地产税收的征收管理
房地产税收改革时，应将现行计税价格由原值改为评估价格，实行房地产计税价格评估制度。可比照国际通行做法，按房地产的评估价值，即由评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般三至五年不变，以有效提高税收增长弹性，组织地方税收入，同时通过幅度税率或征收率的调整有效调控房地产市场，发挥税收杠杆作用。应根据国家产业政策和房地产企业的不同类型、经营业务、经营方式，尽快制定出规范具体、可操作性强的税收法规细则，为税务部门依法征税提供依据。同时，加强征管力量，加大税收征管力度。
四、结语
改善房地产税制体系要提高市场透明度，以改善居住条件为重点。在引导消费者的同时，改善市场预期，调整房地产供应结构，满足广大民众的基本居住需求，政府继续做好保障房的建设工作，重点发展经济适用房、廉租房等，缓冲居民的过度需求。
参考文献：
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of Regional Science，2012，Vol.48(3)，pp.839-853.
[责任编辑 吴 迪]
作者：吴进萍 张振坤 吴佳飞 俞园园
检查对象：北京xxx房地产开发有限公司
北京xxx置业有限公司
准备阶段
一、组成专门项目组，由一名副所长具体负责，协助稽查部门负责实施。
二、抽调精干力量参加，特别是熟悉房企所得税业务和计算机业务的人员。
三、集中培训，学习房地产企业财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度;学习企业所得税中相关的规定和具体政策，提高发现问题、分析问题、处理问题的能力，保证检查工作的质量。
四、案头准备：
1、收集纳税人的财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度。
2、收集纳税人当年和上年的财务会计报表、财务会计分析报告、企业所得税申报表。
3、收集以前和当年的注册会计师查帐报告、审计报告，以前税务检查报告。
4、对上述资料整理、归类、分析，了解被查对象的纳税诚信程度，总结以前发现的习惯性问题，发现线索，结合被查对象的经营特点，确定检查的重点内容和采取的方案。
5、根据检查方案明确人员分工，做好时间安排。
检查实施阶段
一、税务检查工作的具体实施：
1、与协助单位沟通，确认入场时间、地点、工作计划。
2、认真听取协助单位关于被查对象机构设置、人员变动和经营管理以及收入、利润等基本情况的介绍，作好记录。
3、深入经营场所实地检查，是否有未汇报的其他事项(视具体情况)。
4、报表检查。检查会计报表，计算核对收入、成本、费用是否准确。
根据企业所得税申报表核对应纳税所得额调整项目是否全面、是否调整足额。
5、帐务检查。根据检查提纲对总帐、明细帐进行认真检查。特别注意对“其他应收款”、“其他应付款”的检查。
6、凭证的检查。先抽查三个月的凭证从中发现问题，分类整理，延伸全年检查;注意对列支凭证的真实性、合法性审查。
7、对发现的重大问题采取延伸式检查，搞好取证工作。
8、根据检查中发现的问题，整理分类汇总，找出税务处理的文件依据;交协助单位与被查对象核对数据，与被查对象交换意见，由被检查人写书面陈述意见，签定检查工作底稿。
二、房企检查的项目和主要内容：
检查中应该从以下几方面入手：
第一、 要收集纳税人的基本信息
要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构;有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息;与建筑商或销售商的关系交易。
第二、 要收集开发项目的基本信息
开发项目名称、总投资，资金来源;开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品;开工时间、竣工时间、销售时间;销售方式是自售还是代售还是其他销售;征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积;建筑面积(套)，已经销售面积(套)，未销售面积(套);销售平均价格、平均成本、平均利润;予收帐款情况，是否予售。
第三、 要实地检查，审查销售平面图
要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。
第四、要审查帐务资料
要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。
第五、根据需要，外调内查
与地税沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。在帐务检查中发现有问题的发票或资金也要及时落实。
第六、要注重核对帐实是否相符
注意核对库存商品与帐面是否相符，有无其他可能出现的问题，自用和视同销售的情形。
(一)收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
(2)将开发产品转作经营性资产;
(3)将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者;
(4)以开发产品抵偿债务;
(5)以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
(二)税前扣除项目检查要点
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用;有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调
整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
11、工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属费用。
18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。
22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益(利息、红利)，在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。
24、以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
检查人员根据检查中发现的问题，写出情况汇报送项目组与协助单位集体审理。根据取证要求，制作工作底稿，如纳税人有疑义可附送书面陈述材料交审理科。
资金性质(来源)：企业资金
融资方式：银行委托贷款
用款期限：最长3年
资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%(3年，年平均数)
1、正常银行贷款利率×(1+20%)
(例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%)=6.48%)
2、资金方一次性好处费：8%(3年，平均每年2.67%)
3、中介方一次性佣金：4%(3年，平均每年1.33%)
4、其他佣金：2%(3年，平均每年0.67%)
每年的资金使用成本为11.15%
抵押借款比例：50--60%
资金到位前，没有任何费用。
资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。
操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。 (注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章)
附件：
房地产项目融资所需资料
营业执照副本复印件(加盖公章);
组织机构代码证复印件(加盖公章);
税务登记证(国、地税)副本复印件(加盖公章); 国有土地使用证;
建设用地规划许可证;
建设工程规划许可证;
建设工程施工许可证;
商品房销售(或预售)许可证;
贷款卡电脑查询结果复印件(加盖公章);
注册验资报告复印件(加盖公章);
法人代表资格证明及身份证复印件;
具体经办人员授权书及身份证复印件;
公司章程、主要负责人简历(董事长、总经理、主管财务人员); 董事会或股东会对外贷款决议;
企业委托贷款申请书;
商业计划书或项目可行性研究报告(很重要); 公司最近3年及最近3个月财务报表;
法律意见书及尽职调查;
评估报告;
公司最近2年审计报告;
公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等;
资金用途，包括资金使用计划和还款计划。
(一)
(一)融资组织形式选择
研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。
(二)资金来源选择
在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。
(三)资本金筹措
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。
(四)债务资金筹措
债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。
1.信贷融资
任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。
2.债券融资
企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。
(五)预售或预租
由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。
(六)融资方案分析
在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
1.资金来源可靠性分析
主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。
2.融资结构分析
主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
3.融资成本分析
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。
4.融资风险分析
融资方案的实施经常受到各种风险的影响。
房地产项目融资方案
(二)
一、房地产项目融资操作流程如下：
准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续(签署合同、办理抵押)——资金接收——按时归还本息——还清解押
二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：
1、房地产开发类贷款——
是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
企业文化是以企业的经营管理哲学、价值理念、目标使命及行为规范为主要内容的全新管理方式，其中心是以企业价值观念为核心的精神文化体系。下面是本公司企业文化建设方案概要：
一、XXX房地产公司企业文化建设的目的：
(一)促进企业经营管理战略的调整，满足企业战略发展的客观需要。
(二)不断通过知识与思维创新，提供满足客户和社会需要的卓越产品、服务和环境，以赢得持久信赖，实现企业、员工、社会、及用户永续、协调、统一发展。
(三)建立健全企业经营管理实践理论，实施以人为本的管理创新和技术创新，不断改善企业资源配置方式，实现企业内外资源的有机优化与整合。
(四)建立开放的学习型组织。
二、XXX房地产公司企业文化建设的指导思想与基本原则：
(一)坚持以人为本的管理思想，不断为客户创造价值，不断开发员工潜质，以满足其发展需要，提升并实现自身价值，最终促使企业经营效益的不断提高。
(二)继承与创新相结合原则。
(三)共性与个性相结合原则。
(四)理论与实践相结合原则。
(五)动态与系统性相结合原则。
(六)总体设计分步实施全面推进与典型引路相结合原则。
(七)诚信性原则。
(八)专家咨询领导带头员工积极参与性原则。
(九)可操作与可衡量性原则。
三、XXX房地产公司企业文化建设的历史回顾及现状诊断分析： 公司在生产经营管理中总结提炼了一些企业文化，并开展了有益的探索和实践：
1.提炼了一些精神文化。建设初期，提炼并实践了“超越自我，追求卓越，严谨求实，开拓进取，争创一流”的企业精神，并根据企业发展、管理现状进一步完善和诠释了企业文化体系。
2.公司一定程度上，通过具体工作和多种文体活动展现了企业文化，统一了思想，坚定了信念，转变了观念，为企业发展奠定了坚实的基础。但是，我们应当清楚客观地认识到公司在以往企业文化建设中存在的一些不足：
1.缺乏对企业发展历史中重要意义、典型实事和文化的提炼总结及传播。
2.企业文化在实践中手段和形式较为单一，缺乏良好丰富的载体，同时不能有力地体现出企业文化系统性特点。
3.企业文化在建设中参与的主体较单一，企业文化体系尚需进一步提炼和完善。
四、XXX房地产公司企业文化建设的主要内容
(一)提炼或强化以企业精神为灵魂的价值观念体系。
1.提炼或强化企业文化精神。企业精神是企业实现自己价值体系和社会责任而从事生产经营中所形成的人格化的团队意识，是企业的精神支柱和动力，是企业灵魂所在。
2.持续提炼和完善XXX房地产公司公司的共同核心价值观。企业价值观是对企业生产经营行为、生产的产品、提供的服务、社会信誉和资信的评价标准，是企业追求的最大目标和据此判断事物的标准，是企业文化的核心。
(二)实施制度在建工程。
企业文化与企业的体制机制相辅相成，只有通过充分体现先进企业文化的体制机制和各项管理制度及岗位行为规范，才能真正规范企业全体人员意识和行为。
1.规范培训制度和体系，丰富培训内容和层次。企业要把企业文化教育培训、岗位职业道德规范培训、岗位技能操作规范培训等内容纳入公司管理制度中。
2.健全公司绩效考评管理制度，把企业文化建设成效纳入公司部门个人绩效考评体系。
3.开展思维创新，管理创新，技术创新，建立健全公司激励和约束机制。
(三)实施典型示范工程
先进的典型人物和典型事迹是企业精神、优秀理念生动、形象的体现和象征，具有很强的示范、辐射、传成作用，没有个性鲜明的典型就没有独特的企业文化。XXX房地产公司在实施企业文化建设中
应当把先进企业文化典型化。
1.大力发掘、发现、培养、总结公司先进典型。 2.大力宣传和表彰先进典型。
(四)创新企业文化的形式和载体，积极营造企业文化建设的良好氛围。公司可以通过自身的网站、多媒体、广播、报纸、内刊、板报和宣传栏等载体，广泛深入地开展企业文化建设，也可以通过摄影、绘画、书法、漫画、演讲、企业之歌设计等各种文艺和体育活动来实施企业文化建设。
五、XXX房地产公司企业文化建设的实施步骤和分工：
(一)实施步骤：
第一，总体设计、构建体系、部分实施阶段。在此期间，主要做好以下工作：
1.组建公司企业文化建设的相关机构。
2.起草制定XXX房地产公司企业文化建设方案，《XXX房地产公司领导行为手册》、《XXX房地产公司员工行为手册》、《XXX房地产公司企业文化手册》，并进行深入广泛地学习研究讨论，征求不同意见和修订完善。
3.公司组织主管领导进行企业文化理论培训和学习。 4.各部门组织员工学习了解企业文化内涵及重要意义。 5.大力宣传企业文化建设理论和实践活动。
6.完成对公司企业文化体系的总体设计策划工作，并请专家和学者等诊断分析和实证。
7.最终完成企业精神理念的提炼，《企业之歌》、标识、旗样稿的选定及《XXX房地产公司员工行为手册》、《公司领导行为手册》《XXX、房地产公司企业文化手册》的最后修订工作。
第二，全面实施、整体推进阶段。该阶段主要工作： 1.在公司全体职员中广泛深入地学习、宣传、实践XXX房地产公司企业文化体系，使之落实到每个岗位，每个员工行为中，渗透到企业生产经营管理中，融入到公司各项规章制度中，全面塑造企业精神、理念和价值观，达到人人认同，人人实践XXX房地产公司企业文化的效果。
2. XXX房地产公司企业文化建设任务的落实考核工作。 第三，深化、提高、总结、评价阶段。该阶段主要任务为通过问卷调研、座谈等其他方法、步骤，对XXX房地产公司企业文化建设体系的整体实施状况作出阶段性总结和评价，对存在的问题和不足结合公司发展需要和实际状况进一步完善、创新。
(二)XXX房地产公司企业文化建设工作分工界定：
1.文化建设的整体工作由公司人力资源部、行政部和总经办共同制定、实施和监督。
2.公司设计部和策划部主要负责产品形象设计、市场发展理念、市场营销理念及市场营销战略的制定和实施工作。
3.公司各部门负责人主要负责本部门文化管理制度制定、修订和实施工作。
一、
二、
三、
四、
五、
六、 融资金额：3500万元; 融资期限：三至六个月; 融资利率：60%(年利率); 用途：潍坊中林公司用于缴交地价款(含保证金) 到款时间：2011年11月1日 保证：
1、以钰涵(福建)为借款主体：钰涵(福建)40%的股权质押，潍坊中林置业公司为借款提供担保
2、以潍坊中林为借款主体：潍坊中林20%的股权质押，加钰涵福建20%的股权质押(或钰涵福建为借款提供担保)
七、 还款来源
1、钰涵(福建)：
A、已有银行授信800万，预计2012年1月放款;
B、未来三个月预计经营产生净现金流1700万;
C、林权证抵押融资：3000亩预计评估值1亿，可抵押融资
2、潍坊中林：
A、返还的地价款(根据与政府的协议，支付的地价款将于20天内返还至我司帐户)
B、 股权合作资金(有多家金额不等的股权合作资金在谈，已基本确定一家5000万占25%的股份)
C、 取得土地后可收取预售款(目前教育系统已有团购意向600套，每套定金10万，可收取6000万)
D、土地抵押融资，取得土地预计的评估值约2.4亿，按7折可融资
1.7亿
中国园林集团二0一一年十月二十五日
房地产开发企业关联方资金交易的涉税筹划
[摘要] 房地产开发企业与下属项目子公司之间、与股东之间、以及各项目子公司之间往往存在着大额的资金拆借状况，而现行的税收法规对关联方间的资金交易有着诸多限制，因此如何规避资金交易过程中的涉税风险显得尤为重要。
关键字： 房地产开发 关联方 资金交易 涉税筹划
近十年来我国的房地产业得到了迅猛发展，房地产开发企业对资金需求不断膨胀，但由于金融市场结构目前尚不完善，加之前期在国家宏观调控之下，企业要取得银行贷款变得越来越困难，因此众多房地产开发企业不得不通过内部挖潜以解决资金问题。
房地产企业一般是一地一项目公司，滚动开发的经营模式，项目公司注册资金不足以支付土地出让金，因此支付土地出让金一般资金来源有两种，股权和债权，而债权资金来源存在这大量的关联资金交易。
关联资金交易是税收法律法规规定的关联交易的一种，《所得税法实施条例》第一百零九条及《征管法实施细则》第五十一条所称关联关系，主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：
(一)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。
(二)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方(独立金融机构除外)担保。
(三)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。
(四)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理)，或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。
(五)一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。
(六)一方的购买或销售活动主要由另一方控制。
(七)一方接受或提供劳务主要由另一方控制。
(八)一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第
(一)项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。
第十条 关联交易主要包括以下类型：
(一)有形资产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具、商品、产品等有形资产的购销、转让和租赁业务;
(二)无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权(著作权)、专利、商标、客户名单、营销渠道、牌号、商业秘密和专有技术等特许权，以及工业品外观设计或实用新型等工业产权的所有权转让和使用权的提供业务;
(三)融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保以及各类计息预付款和延期付款等业务;
(四)提供劳务，包括市场调查、行销、管理、行政事务、技术服务、维修、设计、咨询、代理、科研、法律、会计事务等服务的提供。
按照现行各类税收法规的规定，关联方间的资金拆借存在如下涉税问题： 1.实务中，普遍存在关联方无偿出借资金的现象。根据《企业所得税法》第四十一条规定：企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。另据国税发[1995]156号文件规定：不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。因此出借资金方存在少缴企业所得税和营业税的问题。 2.房地产开发企业在项目开发前期，资金需求量大，其向关联方借得的款项往往超出了其取得的权益性投资的2倍，而根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
3.房地产开发企业在支付关联方利息时往往不能取得对方开具的合法票据，而据企业所得税税前扣除办法的规定，利息支出必须取得合法凭据，否则在汇算清缴时一律不得税前扣除。因此房地产开发存在关联资金交易资金成本转移调整的问题，完全从税法税收法律法规角度解决这个问题非常困难，但单从以下几个途径可以减轻 ：
方案一：统借统还方式
根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，建立统借统还资金管理模式，即由集团公司或其成员企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业使用。具体操作过程中，要求能出具从金融机构取得借款后统一调度使用的证明文件，且借入与转借的利率保持一致，借入借出的路线要清晰，并建立各企业间利息合理分摊的明细台账。
例如：某房地产开发集团公司下设多家项目子公司，其集团公司本级仅系管理总部(无融资能力)，下属项目公司开发所需资金主要是通过集团公司的法人股东(一家实体企业)向银行贷款后取得。现根据该公司实际状况，建立自上而下的统借统还模式。
方案一利弊分析：
优点1：借入方出具从金融机构取得借款的证明文件后，可在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除;
优点2：根据《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)规定，在保证借入与转借的利率一致的前提下，无需缴纳营业税。
缺点1：在具体操作中，要使得借款协议、借款利率、借款期限以及利息分摊等多项要素符合统借统还模式的规定，需要取得股东单位、集团公司及各项目子公司的配合方能实施;
缺点2：一旦建立统借统还模式后，整个集团内本部与各家子公司之间不宜再发生相互间随意的资金拆借，特别是进入开发后期、预收款多的项目子公司其资金有可能会出现闲置状况;
缺点3：假设存在少数股东，当在出借资金给项目子公司时仍以银行贷款利率计息，可能引起少数股东的不满;
缺点4：集团内企业间利息收付要达到所得税的税负平衡，必须是资金拆借双方均为盈利企业。一旦借入资金的项目公司常年亏损，则集团内整体税负的平衡关系也可能被打破。
方案二：房地产开发公司对于销售之后的资金用于长期股权投资，将债权投资转化为股权投资
鉴于现行税法的相关规定，权益性投资(长期股权投资)是无需缴纳营业税和企业所得税的。因此为了规避上述因债权性投资所引起的涉税风险，可根据各项目子公司房产开发进度，逐步增资以解决其资金问题。
方案二利弊分析
优点1：不再受关联方间拆借资金所引起的涉税风险困扰，并可规避汇算清缴需纳税调增的问题;
优点2：投资方无论是资金投入时还是取得资金回报(系税后取得)时，都无需缴纳营业税。
缺点1：对出借资金方而言，以借款形式可尽早取得利息收入;同时借入资金方支付利息支出只要票据合法，即可当前税前扣除。而若以股权投资形式，则出借资金方需要等被投资的项目子公司自身产生利润后，才能以税后分红的形式取得补偿。加之房地产行业运作周期一般较长，因此投资方收回资金收益的时间跨度较长。此外一旦出现项目子公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报;
缺点2：从法律风险角度而言，假设项目子公司出现巨亏等情况，根据破产法等规定，债权人收回款项的顺序先于股东，一旦出现资不抵债情况，股权投资损失往往大于债权投资;
缺点3：若项目子公司不是集团公司百分之百控股，一旦集团公司进行增资扩股，势必会稀释其他少数股东的股权，因此大股东与少数股东之间如何平衡利益，值得公司管理层考虑;
缺点4：要根据项目子公司房产开发进度及对资金的需求状况，逐步增资，在操作上较繁杂，需要办理验资、工商变更登记等一系列手续。
方案三：根据国税发(2009)2号文第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
总之，随着税务机关对关联方交易问题的日趋关注，房地产开发企业更应尽早地对资金拆借作出合理的安排，以确保企业自身的涉税风险降至最低。^
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