浅谈商品房买卖合同纠纷中迟延办理房屋相关权属证明律师应对实务
摘 要：从商品房买卖合同纠纷案例中关于对房屋权属证明续期以及迟延办理赔偿问题，引发关于现行法律规定的思考，进而探讨关于该问题律师实务操作。
关键词：商品房买卖合同纠纷;房产证续期;房屋权属证明迟延办理赔偿
一 案例介绍
刘某于2012年6月14日与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订商品房买卖合同，合同约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，土地使用年限为2063年10月止。但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》，且该《不动产权证书》中土地使用期限为2035年10月4日止。刘某根据《商品房买卖合同》约定向本市仲裁委提出仲裁申请，提出仲裁请求：1、裁决甲公司将申请人的《不动产权证书》国有建设用地使用权使用期限办理为2063年10月。2、裁决甲公司因迟延办理房屋相关产权证明向刘某支付赔偿金人民币6万余元。3、本案仲裁费由甲公司承担。仲裁委经过审理，裁决驳回刘某第一项请求，支持第二、第三项请求。
二 关于双方抗辩意见以及裁决理由
(一)关于续期问题抗辩双方观点及仲裁委驳回理由
刘某认为《商品房买卖合同》中约定房屋权属证明期限为2063年10月，而甲公司实际办理的《不动产权证明》土地使用权期限仅到2035年10月止，刘某认为甲公司违约，应当承担继续履行合同约定义务的责任。
甲公司抗辩称案涉土地使用年限的确截止至2035年10月4日，但该国有土地使用权已分割到户，原土地使用权证已由主管部门收回并注销，现在重新变更土地使用年限已客观不能，且刘某并未因此遭受实际损失，期间届满权利人无需专门提出续期申请即可自动续期。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权限期限届满后，权利人可以继续享有土地使用权，无需另行申请续期。权利人对其所有房屋及该房屋所属土地的占有、使用、收益及处分均不受影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行……”的规定，刘某要求甲公司将《不动产权证书》续期至2063年10月属于法律上或者事实上不能履行的情况，仲裁庭不予支持。
(二)关于迟延办证赔偿问题观点
刘某认为双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》。已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”承担违约责任。
三 关于上述两个问题的思考
(一)关于自动续期
根据法律规定及学者观点，物权法第一百四十九条规定之自动续期是永久续期制度。这并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮。对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有權的客体是地骨，住宅建设同地使用权的客体是地皮，权利人对地皮行使权力，仍旧是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，故而确定自动续期是永久续期不会架空国有土地所有权，这种制度的确立有利于国家和社会的稳定【1】。通过制定相关司法解释及法律法规，将该问题明确化，有利于解决因该条文引起的历史问题，有利于减少诉讼，节约司法资源。
(二)关于迟延办证的赔偿责任
关于法条适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条直接给出了明确的处理方式，如若是因为出卖方责任导致迟延办理，则需要承担违约责任，约定了违约金，则依照约定赔偿违约金，如未约定违约金或损失数额难以确定，则可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定。这无疑更加有利于保障买受人的合法权利，也在一定程度上，预防出卖人以非客观理由损害买受人利益。
综上，笔者认为，随着国家越来越富足，立法研究越来越深入并且越来越符合社会主义法治念，关于土地使用权续期问题会得到妥善解决。关于迟延办理房屋权属证明的赔偿责任，对没有约定违约金情况下，对承担违约责任的资金性质是实务中应当注意的一个问题。
参考文献：
[1]孙雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。
作者：王倩
【关键词】盗用;身份信息;信用卡;透支;责任分析
随着现代社会经济的迅猛发展，信用卡的使用应运而生，这一称谓产生于美国，起初商家为了扩大经营，而为顾客设立了信用卡，之后才发展到现在主要的发卡主体为银行。
信用卡的产生的确为消费者的购物提供了一定的方便，同时也存在许多的缺陷和法律问题需要我们加以探究。
本文笔者试图通过对盗用身份信息透支信用卡的责任从民事和刑事两个方面加以分析：
一、民事责任
盗用身份信息办理信用卡后透支的民事责任主要体现在侵权责任上，从归责原则和侵权行为的构成要件等要素方面分，可将侵权行为分为：一般侵权行为和特殊侵权行为。
对于一般侵权行为，需要看行为人主观上是否有过错，如果有过错，则行为人应承担侵权责任，因此该行为的责任承担方式为过错责任。
盗用身份信息透支信用卡行为需要承担的责任与《中华人民共和国侵权责任法》规定的机动车事故责任、医疗损害责任、环境污染责任等特殊性质的责任相比，属于一般侵权行为。
过错是加害人在实施行为时主观上的一种可归责的心理状态，即加害人在实施行为时，心理上没有达到其应当达到的注意程度。[1]过错的表现形式包括故意与过失两种。盗用身份信息透支信用卡的行为在主观上明显属于故意。
笔者认为上述侵权行为不仅侵犯了持卡人的财产权益，还侵犯了持卡人的人身权中的隐私权。
虽然信用卡里的可透支数额不属于持卡人已拥有的现金数额，但是却属于持卡人的可支配现金数额，侵权人盗用他人的身份信息办理信用卡后透支，实际上是对持卡人潜在的财产造成了损害。
同时，盗用他人身份信息的行为也属于侵犯了他人的隐私权，因为身份信息包含他人的姓名、身份证号码，通讯地址等个人信息，在现代的社会中，这些信息可以为很多不法分子加以非法利用，所以这些信息实际上已经被很多消费者认为不想为他人所知的内容，属于自己的隐私。
鉴于以上两种客体不同的侵权行为，被侵权人的救济方式也不尽相同：
(一)侵犯财产权益的侵权行为
对于该侵权行为，被侵权人的救济方式主要为请求损害赔偿，损害赔偿的客体简而言之是财产利益而非财产利益的给付。对财产损害的赔偿原则是：“能实物赔偿的，实物赔偿;不能实物赔偿的，以金钱折价赔偿”。因为盗用他人身份信息办理信用卡透支主要侵害他人的金钱利益，而金钱属于可替代物，所以对该侵权行为应当进行金钱赔偿。
(二)侵犯隐私权的侵权行为
隐私权属于精神性人格权的一种，盗用他人身份信息的行为属于侵犯他人隐私权的行为，一般来说对于这种侵犯精神性人格权的行为，被侵权人可以请求精神损害赔偿，但是由于这种侵权行为没有对被侵权人的人身造成损害，所以不存在人身赔偿，而对于精神上的痛苦，是不能用金钱弥补的，因此，对于精神损害给付的金钱，仅能叫做抚慰金。
至于盗用他人信息透支信用卡的侵权行为，被侵权人是否可以要求精神损害赔偿，应视个案的具体情况加以分析，如果对被侵权人的银行信用记录造成十分不良的影响，则可以请求精神损害赔偿，同时也应参照《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》中相关内容的规定。
二、刑事责任
根据《中华人民共和国刑法》第一百九十六条规定：有下列情形之一，进行信用卡诈骗活动，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：
(一)使用伪造的信用卡的，使用作废的信用卡的;
(二)冒用他人信用卡的;
(三)恶意透支的。[2]
笔者认为盗用他人身份信息办理信用卡后透支的行为，符合上述法条规定的第三种情况。
冒用他人的信用卡，是指非持卡人以持卡人的名义使用持卡人的信用卡而骗取财物的行为。应当属于信用卡诈骗的犯罪行为，不过信用卡诈骗的定罪有数额的限制，《全国人民代表大会常务委员会关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》规定行为人实施《中华人民共和国刑法》第一百九十六条第一款(一)、(二)、(三)项规定的行为，诈骗数额在5千元以上的，属于“数额较大”;换句话说，5千元是信用卡诈骗的定罪数额，如果诈骗数额未达到5千元的话，则只对侵权人追究民事责任，而不对其进行刑事责任的追究。
综上所述，本文主要探讨的是侵权者盗用身份信息办理信用卡后透支如何承担责任的问题，主要包括民事和刑事两种，其实，除了盗用者需要承担相关责任外，银行一方也需承担一定的责任，在为办卡者开卡时没有进行正规、仔细的审查，从而没有将损害在未发生时予以制止。
因此，在实际操作中，被盗身份信息的被侵权者如何维护自己的合法利益成为一个为社会关注的问题，笔者认为最重要的是要将这种现象遏制在萌芽中：
首先，要完善和加强银行看办信用卡的程序以及监管，例如要求本人持本人身份证办理信用卡，不可由他人代办;
其次，如果身份信息已经被盗用并被利用办理了信用卡透支，则要积极寻找盗用他人信息办理信用卡的侵权人，从而确定责任主体，来减少被侵权人的财产损失。
在进行责任追究的过程中，一方面要求被侵权人出具有力证据证明信用卡并非自己办理，另一方面要积极找到如果不能及时找到侵权人承担民事责任的话，由于银行的监管审查不力等原因才发生这一侵权行为，银行理应承担相关责任，此时由银行代为赔偿被侵权人的损失，一方面使被侵权人的损失及时得到补救，另一方面也对银行起到了警示、惩罚的作用，为银行在今后的业务办理中更加谨慎负责起到了积极的推进作用。
参考文献：
[1]江平.《民法学》，中国政法大学出版社，2007年8月.
[2]《中华人民共和国刑法》第一百九十六条，2011年修正版.
作者：郑皓中 范博为
信用卡办理证明___信用卡中心：
兹有我单位________(同志)在________部门，从事________工作，固定月收入为_____元人民币，年收入为_____元人民币，特此证明。
备注：本证明仅限用于申请___信用卡，且不负责员工的信用卡法律及欠款责任。
单位详细地址：___
单位联系人(签名)：
联系电话：
单位名称___
单位(盖章)
年月日
信用卡工作证明格式
相办信用卡工作证明和收入证明怎么开啊请把草稿写出来
中顾网律师解答：
工作证明
公司员工张三分属我公司..部门..职位,月薪....年收入计约.......
特开此据,以做证明.
部门经理:......
日期：。。(公司财务公章)
公章最好是在工商局注册过的，这样信用高，申请容易，(外观看来，注册过的中间有红色五角星)
兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。特此证明...
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工作证明
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特开此据,以做证明.
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日期：。。(公司财务公章)
公章最好是在工商局注册过的，这样信用高，申请容易，(外观看来，注册过的中间有红色五角星)
员工工作及收入证明
________________:
兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
本证明仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖章：
日期：______年___月___日
收入证明
兹证明我公司(XXXX公司)员工XXX在我司工作XX年，任职XX部门XX经理(职位)，每月总收入XXXXX.00元，为税后(或税前)薪金。
XXXX公司
2006年X月X日
记住要盖个公章。
收入证明
银行：
兹证明先生(女士)是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年，职务为，岗位为，工作性质为(正式制;合同制;临时制;其他)，职称为，该员工是否有违规违纪行为(有;无)。
其身份证号码为：
其平均月收入为人民币(大写)元
填表人签字：证明单位(盖公章)
单位联系电话：
单位营业执照编号：
单位办公地址：
本单位承诺该职工的收入证明真实。
本收入证明仅限于该职工办理贷记卡用途，我公司并不对该职工使用贷记卡可能造成的欠款承担任何责任。
------
收入证明
中信信用卡中心：
兹证明书为本单位职工，固定月收入，年收入为本证明仅限用于申请中信信用卡，且不负责员工的信用卡法律及欠款责任。
单位盖章：
------
招商银行信用卡申请个人收入证明格式
个人收入证明
兹有我公司(XXXX公司)员工XXX，身份证号码：XXXXXX，在我司工作XX年，任职XX部门XX经理(职位)，年收入为人民币XXXXX元。
特此证明!
XXXX公司(加盖公章)
XXXX年X月X日
办理信用卡工作证明兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
本证明仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖章：
日期：______年___月___日
-----
收入证明
兹证明我公司(XXXX公司)员工XXX在我司工作XX年，任职XX部门XX经理(职位)，每月总收入XXXXX.00元，为税后(或税前)薪金。
XXXX公司(盖章)
2006年X月X日
-----
收入证明
银行：
兹证明先生(女士)是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年，职务为，岗位为，工作性质为(正式制;合同制;临时制;其他)，职称为，该员工是否有违规违纪行为(有;无)。
其身份证号码为：
其平均月收入为人民币(大写)元
填表人签字：证明单位(盖公章)
单位联系电话：
单位营业执照编号：
单位办公地址：
本单位承诺该职工的收入证明真实。
本收入证明仅限于该职工办理贷记卡用途，我公司并不对该职工使用贷记卡可能造成的欠款承担任何责任。
-
收入证明
中信信用卡中心：
兹证明书为本单位职工，固定月收入，年收入为。本证明仅限用于申请中信信用卡，且不负责员工的信用卡法律及欠款责任。
单位盖章：
-
招商银行信用卡申请个人收入证明格式
个人收入证明
兹有我公司(XXXX公司)员工XXX，身份证号码：XXXXXX，在我司工作XX年，任职XX部门XX经理(职位)，年收入为人民币XXXXX元。
特此证明!
XXXX公司(加盖公章)
XXXX年X月X日
中信银行信用卡中心：
兹证明----为本单位在册职工，已联系在本单位工作--年。
该职工目前在我单位---部门担任---职务，近一年内在单位平均月收入(税后)为----元，(大写：人民币--萬--仟--佰--拾元整)。
该职工身体状况----(良好，差)。
本单位承诺本证明是真实的，正确的，仅限于申请办理中信银行信用卡事宜，不负责其欠款责任。
特此证明
单位公章或人事部门章
--年--月--日
单位名称：---------------
单位地址：---------------
单位电话：---------------
经办人：---------------
办理中信银行信用卡最基本的条件就是：身份证复印件(身份证必须是城镇户口，外地或外省的都可以，身份证上不能涉及到村庄的就可以)，个人收入证明(私营企业)。如果是国有企业或行政事业单位只需要身份证复印件(同样为城镇户口)和工作单位证明就可以了。如果想申请信用额度比较高或金卡及以上卡品的，请提供其他财力证明，如自有房产房产证复印件，自有车辆行车证复印件，银行固定三个月存款证明(任何银行都可以，三个月以上的固定存款证明，超过两万以上的可以提供，金卡需要超过十万的存款证明，白金卡需要二十万的证明)等以及其他能够显示自己财力的证明都可以
篇一：办理信用卡工作证明范文
兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
篇二：办理信用卡工作证明
XX银行：
兹证明 先生(女士)是我单位职工，工作年限 年，在我单位工作 年，职务为，岗位为 ,工作性质为(正式制 ;合同制 ;临时制 ;其他 )，职称为，该员工是否有违规违纪行为(有 ;无 )。
其身份证号码为：
其平均月收入为人民币(大写) 元
填表人签字： 证明单位(盖公章)
单位联系电话：
单位营业执照编号：
单位办公地址：
本单位承诺该职工的收入证明真实。
本收入证明仅限于该职工办理贷记卡用途，我公司并不对该职工使用贷记卡可能造成的欠款承担任何责任。
填表日期： 年 月
篇三：办理信用卡工作证明
交通银行江岸支行
兹证明_________(先生/女士)系本单位_________(1.正式工、2.合约工、3.临时工)，已连续在本单位工作_____年，目前在本单位担任_________职务。近一年内该职工的平均月收入(税后)为____________元人民币。
本单位在承诺以上情况是正确属实的，如因上述证明与事实不符而导致贵行经济损失的，本单位愿承担一切责任。
特此证明
单位公章或人事部门章：
人事部负责人签名：
年 月 日
收入证明
XXXX银行：
兹证明
先生(女士)是我单位职工，工作年限
年，在我单位工作
年，职务为
，岗位为
，工作性质为(正式制、合同制、临时制、其他 )，职称为
，该员工是否有违规违纪行为(有、无)。
其身份证号码为：
其平均月收入为人民币(大写)
元 本单位承诺该职工的收入证明真实。
本收入证明仅限于该职工办理贷记卡用途，我公司并不对该职工使用贷记卡可能造成的各类欠款(损失)承担任何责任。
填表人签字：XXXX 证明单位(盖公章) 单位联系电话： 单位营业执照编号： 单位办公地址：
填表日期：
年
月
日
申请人所在单位证明
XXXXXXXXXXXXXXXXX行：
兹证明是本单位职工，相关具体情况如下：身份证号：，工龄：，部门：，职
务：，年收入：，单位证明真实有效。
特此证明
单位签章
办理信用卡工作证明范本1
兹证明XXX是我公司员工，在XXX部门任XXX职务。至今为止，一年以来总收入约为XXXXX元。
特此证明。
本证明仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形式的担保文件。
盖章：
日期：XXXX年XX月XX日
办理信用卡工作证明范本2
兹证明女士/先生(身份证号码：)系本单位正式员工，已在本单位工作年，任部职务。月收入元人民币。特此证明!
此证明仅限办理×××银行信用卡使用，只证明资料的真实性，单位不承担任何担保责任。
×××公司
201X年12月10日
办理信用卡工作证明范本3
兹证明先生(女士)是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年，职务为，岗位为，工作性质为(正式制;合同制;临时制;其他)，职称为，该员工是否有违规违纪行为(有;无)。
其身份证号码为：
其平均月收入为人民币(大写)元
填表人签字：证明单位(盖公章)
单位联系电话：
单位营业执照编号：
单位办公地址：
本单位承诺该职工的收入证明真实。
本收入证明仅限于该职工办理贷记卡用途，我公司并不对该职工使用贷记卡可能造成的欠款承担任何责任。
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