政府会计制度下行政单位会计账务处理研究
摘 要：会计账务处理是行政单位内部管理工作中一个极其重要的环节，影响行政单位的资金运转效率。维护单位内部的资金安全，有效且高质量的财务会计处理，有助于行政单位各种资产得以充分的利用。在单位发展的过程中，应利用科学的资产分配方法，对各种资金的运用进行合理的规划配置，尽量规避会计账务处理过程中的不规范问题，确保为行政单位各项经济活动提供更加充分的资金，进而有利于行政单位的快速发展。
关键词：政府会计制度;会计账务处理;资金;资产管理;行政单位
我国的会计管理制度一直都处在不断地创新之中，随着经济生活的发展，传统的会计账务管理无法满足行政单位财务管理项目逐渐多样化、复杂化的要求。为了防止行政单位的会计账务处理工作出现浪费现象，必须要做出相应的创新改革，改变传统的会计账务管理理念，对会计账务发展过程中出现的风险进行有效的规避，积极做好相关的工作，制定相应的工作方案。本文从政府会计制度改革的背景出发，根据新会计制度对行政单位会计账务处理工作的要求，具体分析行政单位会计工作面临的新挑战。
一、政府会计制度改革的背景
经济的高速发展使得各行政单位的经济活动内容日益丰富，资产规模也迅速扩张，国家一直在根据市场的变化对会计制度进行改革创新以适应经济发展的新需要，让各行政单位能够更好地开展单位的会计账务处理工作。新的政府会计制度是从2019年1月1日起逐渐进入全面实施阶段，也对行政单位的会计账务处理工作提出了更高的要求。新的政府会计制度最重要的改革在于三个“双重”，包括“基础双重”，即以权责发生制为基础的财务会计和以收付实现制为基础的预算会计;“报告双重”，即财务会计形成财务报告以及预算会计形成的决算报告;“功能双重”，即要求行政单位在同一个会计核算系统中，同时实现财务会计和预算会计的双重功能。
二、政府会计制度下行政单位会计账务处理工作的要求
（一）财务会计信息的主动披露
为了加强政府以及外界对各个行政单位各项经济活动的监督，使会计制度变得更加具有透明度，并且可以集思广益，广泛吸取外界对于行政单位工作的建议，新的政府会计制度对行政单位的财务会计信息披露提出了明确的要求。行政单位必须主动进行财务会计信息的披露，其中应包括资金的使用情况和每月、年度财务报表，这种趋于透明化的会计制度能够使行政单位的财务管理更加合理与科学。通过强化单位财务管理的监督工作，确保行政单位在资金的使用方面更加合理，在开展各种经济活动时流程更加规范。
（二）权责发生制的广泛实施
以往权责发生制的实施范围是非常有限的，仅仅在行政单位的极少数业务中适用权责发生制，大多数行政单位都实施以收付实现制为基础的会计账务管理制度。而新的政府会计制度则加强了权责发生制在财务管理中的地位，权责发生制是通过加强单位账务处理工作中的预算以及支出管理，提高行政单位中财务管理信息的真实性和准确性，帮助单位建立相对较为健全的部门预算管理制度。该制度分别从单位内部和外部加强对会计账务处理工作的考核与评价，强化预算的刚性，使行政单位的财务管理水平得到真正提升。
（三）单位预算模式的规范统一
行政单位的资金运用有别于一般企业，行政单位的经济活动大多以非营利性和公益性为目的。为了提高行政单位财务管理工作内容的可操作性，新的政府会计制度在原有的会计制度基础上为财务制度“瘦身”，将财务管理的有关规范加以统一整合，使逐级汇总编制、会计报表、部门预算与决算、资产清查及各种相关的报表规则一致，使财务数据之间更具有一定的可比性，会计制度上的可操作性的增强为提高行政单位会计账务处理的效率奠定了基础。
（四）资产管理的科学配置
改革的政府会计制度中新增了一项重要内容，即为行政单位会计进行资产折旧和摊销的核算提供了有效依据，能够更真实地体现单位资产的价值。原会计制度中因为缺乏资产核算的具体依据，导致资产的运营效率较低。新的政府会计制度中对资产管理的内容以及管理的科目进行了优化与完善，在会计账务处理时可以更加准确地计提固定资产的折旧和无形资产的摊销，这样不仅能真实反映单位设备的维护状况和资产的配置效用，而且十分有利于正确核算单位的活动、运营等成本。
三、政府会计制度对行政单位会计主要工作的挑战
随着市场经济的发展，行政单位的业务活动不断增多，资产规模不断扩大，对其会计账务处理工作效率的要求也是越来越高。如果坚持传统的会计工作思维和工作方法，在财务工作中会面临许多的困难，会计人员必须紧跟制度改革的步伐，尽快学习新的会计制度理论，并积极进行实践摸索。政府会计制度思想主要是要求行政单位会计在账务处理工作上将本单位的财务业务细化，然后构建一个适合本单位完善的财务管理制度，以从各个方面、各个角度对财务活动进行全方位无死角的监控，确保资金的使用切实满足多方经济活动的使用需求。根据新的政府会计制度，本文将从以下几个方面具体分析政府会计制度对行政单位会计主要工作的挑战。
（一）日常账务处理
行政单位会计账务处理工作的主要内容是单位日常账务的处理，账务处理必须秉持科学发展、实事求是的原则。在进行账务处理的过程中，需要对政府会计制度进行深入的解读与分析，这是将会计制度运用于实际财务处理工作的前提，避免由会计相关制度解读不到位、会计制度功能未突出引起的财务问题处理方式单一且低效，阻碍财务管理工作开展的情况。一般行政单位需要按照政府会计制度的规定，并结合配套的行政准则来进行日常账务的会计核算，处理在单位日常经济活动中遇到的问题。在会计科目的应用方面，将资产、负债、净资产、收入、费用等视为财务会计要素，将预算收入、支出、结余视为预算会计要素。根据制度要求設置编制会计科目的明细，统一核算标准，明确预算会计和财务会计的关系，将单位经济活动相关的财务信息明确地反映在自己的日常账务处理报表上。以会计制度为指导，明确账务处理规则，约束经济活动标准，并且有目标地展开会计账务处理工作的创新，以适应不同行政单位的具体情况，但是一定要注意创新不能有悖于政府会计制度的要求。
（二）预算、决算编制
新的政府会计制度加强了权责发生制在单位财务管理中预算编制工作的重要性，会计人员可以将权责发生制和现有的收付实现制有效地结合起来，而决算编制是对部门预算在经过计划、组织、实施等各阶段的预算执行结果的总结分析。预算编制方法的多样化，能够使决算编制结果分析对现实情况更具有说服力。在充分发挥现有的收付实现制对行政单位部门预算的管控作用的同时，挖掘出权责发生制在提高会计人员财务管理水平上的潜力。首先是编制以收付实现制为基础的现金收支预算，现金收支预算“以收定支”为逻辑框架，在收入预算中，能够真实且完整地反映行政单位在某一时期实际收到的金额，而支出预算则更加关注应付账款的账期、采购、合同、资产等财务管理内容。其次是编制以权责发生制为基础的部门预算，因为仅仅依靠收付实现制进行部门预算是无法涵盖行政单位发生的所有的经济活动的，权责发生制的运用可以提前规划行政单位的财务状况和运行情况，以弥补收付实现制中固有的局限性。收付实现制和权责发生制的结合能够帮助行政单位会计处理工作实现资产与负债、收入与费用的协同规划，从而将行政单位经济活动中的所有要素都纳入预算管理与决算编制的范畴。
（三）预算资金目标绩效
预算资金目标绩效是执行预算的一大重要任务，以预算资金绩效为目标的部门预算管理是行政单位财务处理工作的关键。行政单位财务管理部门必须将预算、决算编制与各个部门的工作任务、工作目标、工作绩效挂钩。会计人员需要建立预算资金目标绩效管理观念，创新预算编制工作理念，将预算编制做得更加严密化，最大限度地节约单位经济活动经费，将每一笔资金用在最有效的地方。第一，需要科学地构建以预算资金绩效为目标的预算编制管理体系，各行政单位内部应制定与单位相适应的统一的预算编制表格和编制程序;第二，行政单位需要构建部门预算管理的绩效考评机制，根据预算的执行效果评级，预算执行绩效不佳的，管理部门应根据会计制度帮助分析原因并给出合适的改进建议;第三，单位内部构建一个预算目标绩效的执行监督管理机制，由确定的财务监督小组定期检查、分析单位当前的预算执行情况，及时发现问题，并反馈给相关会计人员，及时整改部门预算执行过程中存在的偏离目标绩效的问题。
（四）固定资产清查管理
目前我国部分行政单位财务工作中的固定资产清查管理工作中存在较多的问题。一方面，对固定资产管理工作不够重视，在财务管理工作中对固定资产的清查管理仅仅做一些简单化的处理，而且固定资产信息登记不全，对于固定资产的使用部门、使用人等信息没有进行准确的记录，并且缺乏后续的跟踪审查，导致固定资产使用混乱。另一方面，固定资产外部审查制度不健全，内部监督管理不到位，一般单位没有专门的内部审计部门进行有效的内部监督，主要依靠外部的监管，但是外部监管通常是通过线上管理平台进行跟踪，缺乏实地勘察，容易产生账实不符的情况。要提高行政单位固定资产管理实质上的效用，必须重视固定资产的管理工作，根据新的政府会计制度，做好行政会计的管理控制工作，把单位的资产管理放在与活动资金管理相同的位置。通过加强固定资产管理业务培训，明确每个财务人员的职责，及时根据实际使用情况对本单位的固定资产进行计提折旧，让行政单位的固定资产真正实现账实相符。
（五）行政单位内部控制
行政单位内部控制在新会计制度下具有重大的意义，加强单位的内部控制管理，通过制定单位内部控制制度、实施相应的監管措施和执行有效的财务管理程序，对单位开展的经济活动的风险进行提前防范和过程管控，有助于行政单位的资金的使用效率最大化，加强新会计制度下强调的成本效益原则，控制成本，最大限度地保证单位资金的安全。行政单位内部控制制度必须以全面执行、全员参与为最大原则，避免规章制度流于形式，通过加强宣传提高风险防控意识，根据丰富的财务管理经验设置有效的风险预警机制。完善行政单位内部控制，可以具体从以下几个方面入手：第一，健全本单位内部的财务管理控制制度，可以单独设立内部控制部门，建立内部控制机制，并严格考核重要财务岗位人员的专业素养;第二，通过营造内部控制环境，提高单位财务人员的内部控制意识，进行由点及面的辐射性信息传导，广泛开展相关宣传培训工作，鼓励全员主动参与单位财务内部控制的管理工作;第三，建立财务管理部门的内部控制管理相关的奖惩机制，对突出贡献者做出精神或者物质上的奖励，并且可将其作为年度考核指标，旨在实现全员参与，共同实施，实现同一目标。
结语
会计账务管理是行政单位工作内容非常重要的一个部分，我国一直都在积极地进行会计管理制度的创新。在基础上，因为不断创新的政府会计制度对各个单位的财务管理工作要求越来越高，我国很多单位的会计账务处理能力都随之得到了提升，会计工作人员也在不断地自我鞭策中提高自己的财务管理水平，利用丰富的实务经验对账务处理过程中遇到的各种问题进行科学的处理，进而实现对行政单位会计账务处理工作的高效、高质量管理。
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Research on the Accounting Treatment of Administrative Units under the Government Accounting System
YE Wen-jin
（Work Safety Law Enforcement Brigade of Songxi County，Nanping City，Fujian Province，Nanping 353500，China）
Key words：government accounting system;accounting treatment;funds;asset management;administrative unit
[責任编辑 马 学]
作者：叶文进
摘 要： 如今，经济的快速发展使得我国企业的规模不断扩大，同时，企业对会计账务处理也越来越高标准和严要求。作为一名资深会计，不仅要具备良好的业务素质，更重要的是要熟练掌握会计原则，以便在进行会计工作时保证账务处理的顺利进行。本文对会计账务处理中会计原则的制约因素进行了简要分析，希望能为广大会计工作者提供帮助。
关键词： 会计;会计原则;账务处理;制约因素
会计原则一词诞生于美国的经济学著作中，源起于国外。近年来，我国经济体制发生了相当大的变革，对经济学的研究逐步深入，越来越多的经济学研究人员开始重视会计原则这一概念，并把它引入国内。然而会计原则概念被引入国内以后，通过与中国国情相结合演变为今天的会计准则。中华人民共和国2006年颁布的《企业会计准则》在规范会计工作、完善国家法制建设的要求下成为了指导会计工作的基本行为准则。鉴于账务处理是会计工作中的中心环节，所以我们要分析会计准则对于账务处理的制约因素。
一、会计原则的概述和特点
充分了解会计原则的基本含义能够帮助我们对会计原则进行有效的探讨和研究。
(一)关于会计原则的含义和探讨方式
会计原则是在会计工作中所采取的一系列程序、惯例和措施的总称。会计工作的合理进行和合法进行都离不开会计原则的保障。然而，会计原则并不是会计工作的制度，它只是会计工作的重要条文规定，因此不具备强制性和法律效力。
(二)会计原则的特点
充分了解会计原则的基本特点有助于我们更好的进行会计工作。会计工作的特点主要有以下几种。
第一，会计原则的实践性。会计原则是通过对日常工作经验的总结而得出的，并不是凭空捏造的，因此它具有一定的实践性，能够体现实际工作中的理论知识。
第二，会计原则的广泛性会计原则具有广泛性。目前许多国家都会根据会计原则进行会计工作，使用会计原则的国家和地区非常广泛。各个国家所实行的会计原则无论是在形式方面还是在内容方面都基本相同，不会产生太大的差别。
第三，会计原则的统一性。会计原则具有统一性。为了保证会计工作的规范性制定统一的工作标准和工作指导文件是十分必要的。会计原则就是统一的一种工作标准。
第四，会计原则的指导性。会计原则的指定是十分科学合理的，因此使用会计原则对会计工作进行指导能够保证会计工作的顺利进行，而指导会计工作也是会计原则制定的原因之一。
第五，会计原则的系统性。会计原则的制定需要对各种综合知识进行融合，包括社会、经济、政治等多方面的综合知识，因此可以说，会计原则的制定是一项系统的工作程序，这也基于会计工作本身的系统 性。
二、会计账务处理中会计原则的制约因素
要了解会计账务处理中会计原则的制约因素，我们首先要清楚会计原则是一种抽象的概念，它只是会计工作中的纲领性文件，因此不具备法律效力，不能够强制执行。因此它的制约因素也只是相对而言产生的 。
(一)稳健性和真实性原则之间的矛盾
会计原则的真实性原则是指会计核算过程中核算人员根据经纪业务的具体情况向上级真实、客观的反应财务状况的工作原则。在处理财务时，核算人员应该对可能发生的经济损失作出大概的预计，这是会计原则的稳健性原则。如此，稳健性和真实性原则之间就产生了矛盾。
(二)稳健性原则和配比原则之间的矛盾
将成本费用、收入在相同时间作出调整并进行优化配置，这就是配比原则。在会计原则中将权责制延伸就产生了配比原则。然而，稳健性原则的基本含义是根据企业效益将企业发展过程中可能出现的成本、损失做出预算。由此看来，稳健性和配比性原则之间也有不可避免的矛 盾。
(三)稳健性原则和权责制原则之间的矛盾
核算人员根据稳健性原则会对企业核算中产生的不确定因素进行严格的审核，然而，权责制要求核算人员对于核算中出现的问题进行及时处理，由此可以看出稳健性和权责性之间也有矛盾，它们二者的区别在于时间因素是否对其产生了制约。
(四)成本与市价孰低法原则与原始成本原则之间的矛盾
《企业会计法》规定处理企业内部资产应采用成本与市价孰低法原则，然而按照原始成本原则应根据资产的原始成本价格来处理账面的表现形式。因此，成本与市价孰低法原则与原始成本原则之间也存在着矛盾。并且这两者之间的矛盾十分不利于企业的成本核算。
三、减轻会计原则与账务处理之间矛盾的对策
(一)将稳健性原则合理运用
为了充分发挥稳健性原则的作用，账务人员应当对其进行合理运用。要做到这一点，账务人员应当对稳健性原则的内涵和制约它的因素有一个充分的了解和掌握。定期参加相应的培训对账务人员来说也是十分必要的。培训的方式多种多样，包括交流会议、座谈会、听专家讲座等。参加这些培训能够使账务人员对稳健性原则和其他原则之间的矛盾有一个清晰地认识，从而提高认知水平，出色地完成会计工作。
(二)合理规划会计原则的应用顺序
因为会计原则众多，所以使用它们的顺序的不同对会计工作的展开也有很大的影响。在会计工作中，作为一个账务人员应当按照正确的顺序合理使用会计原则，这样才能够保证会计工作的顺利展开。真实性原则是所有会计原则的基础，账务处理人员在进行会计工作时首先应遵守真实 性原则。在遵守真实性原则的基础上我们应当有效贯彻稳健性原则。 可是在工作中，稳健性原则与其他原则产生冲突的情况时有发生，这就需要账务处理人员根据企业实际情况选择原则的正确应用顺序。做到这一点，需要账务工作人员有较高的业务水平。
(三)建立健全信息披露制度
目前，企业的发展随着市场经济的快速发展而不断加快，但是，企业发展中的不确定因素是不可避免的。时间不同、环境不同，不同的企业遇到的不确定发展因素也不尽相同。在这种情况下，尽管应用了稳健性原则，也会存在很大的发展差别，并且还会产生不同的与其它原则之间的矛盾。因此，建立健全信息披露制度、明文规定不同时间稳健性原则的应用范围是提高企业经济效益的有效手段。一旦稳健性原则与其它原则之间产生矛盾，账务处理人员可以根据信息披露制度作出相应的选择，提高工作效率。
因此，合理运用信息披露制度是确保信息的真实性、科学性与可靠性的有效手段，账务处理人员只要能够合理使用信息披露制度就能够对公司的财务状况做出及时反应并由此做出科学决策。
(四)对审计监督力度进行强化
稳健性原则在进行财务处理过程中具有较大的倾向性，会计人员在会计工作中也带有很大的主观性。因此，企业应当加大力度对财务工作进行审计与监督，防止账务核算人员出现以权谋私的现象，同时，加大审计监督力度也能够有效保证核算方法的有效性和长期性。 除此之外，会计账务人员应自觉积极地提升专业技能与修养，树立职业道德观，约束自身行为，根据稳健性原则展开核算工作。企业应定期提供专业技能培训和职业素养辅导，增强内部控制，防止核算人员不顾企业发展只为自身谋利益的行为。
结论
在企业发展的过程中，会计财务处理工作是一个十分关键的环节，这是通过分析会计原则对账务处理工作的制约因素而总结出来的。因此，账务处理人员在进行账务处理时首先要科学、合理的使用会计原则，其次要增强个人道德修养树立职业道德观念尽心做好每一次账务处理工作，最重要的是要了解和掌握各个会计原则之间的矛盾并充分利用它们，从而提升专业技能，为企业发展奠定良好条件。 (作者单位：重庆旅游职业学院)
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作者：洪倩倩
一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式: 应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五;
(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三; (4)借款合同，税率为万分之零点五;
(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花;
(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
6、所得税
(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 (2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 (3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率 (4)所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： (1)大城市1.5元至30元; (2)中等城市1.2元至24元; (3)小城市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
(1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 附件：房地产开发企业会计制度.doc 房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加
一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租) 属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)一般规定 1.出售——征 包括三种情况：
(1)出售国有土地使用权; (2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售; (3)存量房地产买卖
其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额; ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征; 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)
5.合作建房
建成后自用——不征; 建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)
(二)房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。 3.土地增值税的扣除项目 ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
A.建成后产权属于全体业主所有的;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征
照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税(承受方) 1.企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权重组——不征 3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
七、企业所得税
(一)预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
(二)预计利润率 1.非经济适用房开发项目：
(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;
(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%; (3)位于省、其他地区的，不得低于10%。 2.经济适用房开发项目，不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)
2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等)，应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得)，依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产(房屋)租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数 十
一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。 十
二、教育费附加 同城市维护建设税
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出纳须知：企业会计全套账务处理完整篇
每月月末和月初是会计最为忙碌、最为重要的时间，一个月的工作结果都要在这几天进行归集、编制报表和纳税申报。越是忙乱的时候，越容易出现差错，因此会计应将每月的工作进行归类，区分轻重缓急，不要盲目的工作。现以增值税一般纳税人为例，列举每月会计应该注意的工作重点：
一、增值税税额计算
(一)积极核对销售业务，尽快填开销项发票，确定当月销项税额。
销售是企业日常工作的重点，是企业经营的核心。销售发票是财务记账，确定业务发生的合法凭据，因此企业在发生销售业务时应尽快给对方开具发票，确定当月销售情况。
一个业务从合同签定，到公司发货、对方验收确认、发票填开是有一段时间的，这段时间又因为客户的大小、业务往来的频率、各公司验收程序的不同存在差异。有时销售企业甚至不能自主确定开票时间，只能根据客户的需要进行开票，与税法规定的开票要求不符。
做为企业的财务人员，特别是负责税务工作的人员，必须对企业日常销售业务的处理相当明确，熟悉主要客户的开票要求，能够在满足客户要求的同时，又不耽误本公司正常的工作处理。为了很好的协调双方的工作，会计人员应当在每月20号左右就开始核实当月开票税额，将应该开具发票的业务尽早完成，通常企业在每月结束前3天就会停止填开发票。因此企业若是需要对方给其开具发票应尽快联系，不要拖到月底再同对方交涉。
(二)认真核对当月进项发票，保证发票及时认证，确定当月进项税额。
通常商品要比发票提前到达企业，企业在收好货物的同时还应确认发票的开具情况，在规定时间未收到发票时应与对方联系，索要发票。
进项发票只有通过税务机关认证审核通过之后，方能进行抵扣税额。目前专用发票认证一般是通过网上远程认证系统自行认证，未在单位自行认证的应去税务机关或中介机构代理认证。因此企业会计应在规定时间及时办理认证，确定当月进项税额。
一个企业每月进项发票较多时，通常不会在一个月全部认证，而是有选择的认证部分发票。发票认证时主要考虑三个因素：第一，当月缴纳税金金额。在税务机关规定税负范围上下计算当月税金;第二，考虑会计存货和成本处理。有些商品当月购入当月销售，这些发票应该在当月认证，否则将导致账面库存为负数; 1 /
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生产企业成本计算需要原材料，若当月生产领用材料发票未进行认证处理，将会降低产品成本;第三，发票是否将要到期。按照税法要求，发票自填开之日起90日内(不同类别的发票有效期限略有不同，详细介绍参见前面"进项税额抵扣时限的规定")进行认证。因为多数企业特别是商业零售企业存在销售不开发票现象，导致进项发票盈余，迟迟无法认证。因此企业在认证发票时应认真查看当月进项发票情况，先将快要到期发票进行认证。
(三)控制销项开票税额，调控进项发票税额，做好税款计算与缴纳。
增值税一般纳税企业缴纳的主要税种就是增值税，增值税的通常计算是用当月销项税额减去当月进项税额和上月留存的未抵扣进项税额。增值税计算较为简单，但是控制起来非常复杂，企业要同时考虑到当月销项开票情况和进项发票到达、认证情况，还要考虑税务机关对企业的税负要求。
税务机关为了控制企业增值税的缴纳情况，根据不同类型的企业制定了相应的税负，即全年应该缴纳的增值税金额(计算方法可参见前面介绍)。防止企业通过非法操作少缴纳增值税。企业通常是将缴纳的增值税金额控制在税负标准线附近，有时还会略微低于税负标准。各地税负标准不一，执行力度也存在差异，企业应根据当地情况认真执行。
税务机关的税负标准是指全年企业完成的税务要求，企业个别月份缴纳税金金额低于或高于税负标准都是正常的。但是个别企业负责人在处理时往往比较"认真"，通过多种途径将每月增值税的缴纳金额都控制在税负标准线上，这样处理是没必要的。
二、计提地税税金
按照税法要求，企业在计算缴纳增值税的同时，还应计提缴纳部分地税税金，主要包括城市维护建设税和教育费附加，多数地区已开始计提地方教育费附加。企业应在月末计提，月初申报缴纳，取得完税凭证冲销计提金额。
这些计提的税金属于企业费用，因此企业在估算当月利润时，也应考虑这些数据。
三、其他税种计算及缴纳
正常月份，企业只需考虑计算增值税及计提的地税税金，但个别月份如季度、年末结束应计算缴纳所得税;根据税务机关要求按季度或半年缴纳印花税、房产税、土地使用税等。
(一)所得税
所得税一般是按季预缴，年终汇算清缴(详细介绍可看前面内容)。会计在季度结束月份进行账务处理时应全面考虑该季度各月份的经营情况，在做账之前估算该季度应缴纳所得税金额，不足之处及时调整。
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所得税征收和计算方法较多，会计应根据企业所得税的征收方式，处理企业的收入与费用单据的比例。所得税也应在季度结束月份计提，次月纳税申报取得完税凭证后冲减计提金额。
(二)按季度或半年缴纳的税种处理
有些税种通常不是按月份计算的，如印花税中的购销合同通常是按季度缴纳;房产税、土地使用税一般是按半年缴纳，具体缴纳月份由当地税务机关规定。会计在进入企业后应首先确定企业日常主要申报税种和具体申报时间，在申报月份按时申报，足额缴纳税金。
(三)特殊税种单独处理
有些税种如车辆购置税、车船税、契税、土地增值税，平时一般不会遇到，因此也不要特别在意，只要在实际发生时，确定缴纳和申报方法认真处理即可。
四、做账资料准备
(一)现金、银行存款明细核对
货币资金是企业最容易出现问题的资产，因此企业每月都应认真核对每笔款项的进出记录。月底打出银行对账单同企业银行明细账认真核对往来，对存在出入的地方及时处理，确保银行账务明确。
在工作实务中，多数企业的银行账务都存在出入，不能与实际业务相吻合，有时因为处理不当导致月底银行账面余额出现负数，所以每月结账前的银行核对是很必要的，发现问题及时处理。
归集当月所有费用单据和费用项目，确定账面有足够现金能够支付，防止账面现金余额出现负数。
(二)业务往来核对
将本月入账进项和销项发票仔细核对，确定每张发票的结算方式，是现金结算的索要收据证明，是银行结算的应取得对应的银行结算凭据，是往来挂账的按号入座认真入账。
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(三)存货成本核算
每月做账前最好将上月底账面库存商品的名称、单价、金额详细列出，结合当月销售发票和进项发票的开票信息，计算入账后账面存货成本变动对利润的影响，不要盲目的认证发票和领用存货，导致账面库存出现负数或成本变动浮动太大，影响当期利润。
根据当月销售情况，及时收集存货出入库单据，计算产品成本或销售成本，估算当月利润。
五、编制凭证
同一企业日常业务内容比较固定，所以凭证编制内容变化不大，会计只要按照固定模式逐一编制凭证即可。企业通常业务凭证类别有以下几类：
(一)完税凭证
每月月初企业成功申报后，可去银行打印完税凭证，不能在银行打印完税凭证的应去税务机关打印。取得凭证后及时入账，冲减上月计提税金或直接记入当月费用(如印花税等不需要预先计提的税金，在取得时直接记入费用)。
(二)业务发票处理
将当月填开和取得发票分类入账，按照发票的性质分别通过存货、现金、银行存款、往来账户、应交税费以及费用科目进行核算。将全部专用发票入账后，查看进项税额和销项税额明细账的金额合计，是否与当月防伪税控开票系统统计的金额以及网上认证返回的认证金额是否一致，然后计算当月缴纳税金金额。
(三)费用类发票处理
做好内部单据报销制度，规定报销时间，及时收集公司员工手中的费用单据，将其归类入账。认真查看费用单据是否合法，未取得合法凭据的费用是无法得到税务机关的认可的。平时还应做好费用入账金额控制，对类似招待费、广告费等存在抵扣限额规定的费用科目，应及时核对发生金额，对超过抵扣标准的费用应减少其入账金额。
(四)成本计算及入账处理
对生产性企业，应做好内部单据传递规定，将公司发生的所有与生产有关的内部单据及时有效的传递到财务手中，进行成本核算，确保成本计算的准确。及时编制制造费用归集、分配凭证;生产成本归集、分配凭证;产品入库凭证以及销售成本结转凭证。
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(五)做好费用计提及摊销
做好每月固定发生的计提业务，如固定资产计提折旧、无形资产摊销、水电费计提、工资计提以及以工资为基数计提的福利费、教育经费、工会经费等，做到不漏提也不多提;对存在需要摊销的费用如开办费、材料成本差异等每月摊销的费用，及时做好摊销分配凭证。
(六)归集损益类科目，结转本年利润
将所有单据入账后应认真归集当月损益类科目发生金额，将其分类转入"本年利润"科目，查看当月利润实现情况。
六、纳税申报
前面所做的工作基本是为纳税申报准备的，因为企业只有进行了纳税申报，税务机关才能对企业进行税款征收，而传统意义上的会计报表只是记录企业经营状况的报表，不是税务机关征收税款的依据，企业应根据申报的不同税种填制和申报对应的纳税申报表。
企业应根据自身的经营性质确定纳税税种，并根据当地税务机关要求的申报方式按时进行申报。纳税申报成功后应及时打印完税凭证，取得完税凭证后，一个月的会计工作才算结束。
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房地产会计全套账务处理和涉及税目
一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五;
(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三;
(4)借款合同，税率为万分之零点五;
(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;
(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元至5000元的部分 15 125
4 超过5000元至20000元的部分 20 375
5 超过20000元至40000元的部分 25 1375
6 超过40000元至60000元的部分 30 3375
7 超过60000元至80000元的部分 35 6375
8 超过80000元至100000元的部分 40 10375
9 超过100000元的部分 45 15375
计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
6、所得税
(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
(2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
(3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
(4)所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
二、房地产企业的账务处理
给你提供一份房地产企业会计制度。
附件：房地产开发企业会计制度.doc
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加
一、营业税
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁(出租)
属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”
缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)一般规定
1.出售——征
包括三种情况：
(1)出售国有土地使用权;
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖
其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额;
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征;
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)
5.合作建房
建成后自用——不征;
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)
(二)房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
A.建成后产权属于全体业主所有的;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税(承受方)
1.企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
七、企业所得税
(一)预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
(二)预计利润率
1.非经济适用房开发项目：
(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;
(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;
(3)位于省、其他地区的，不得低于10%。
2.经济适用房开发项目，不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)
2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游
费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等)，应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得)，依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产(房屋)租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。
十二、教育费附加
同城市维护建设税
园艺(种植业)账务处理问题
1、外购树木树苗，按实际成本入账 借：消耗性生物资产-----苗木成本 贷：银行存款
2、农业生产过程中产生的农药、化肥、地膜等 购买时：借：原材料------农药/化肥/地膜 贷：现金 使用后：借：农业生产成本-----直接材料 贷：原材料------农药/化肥/地膜
3、农业生产过程中人员的工资、奖金、福利费等，包括机械作业人员的人工费用 发放工资、福利时：借：应付职工薪酬 贷：现金 结转人工成本：借：农业生产成本----直接人工费 贷：应付职工薪酬
4、生产过程中进行耕、耙、播种、施肥、中耕、除草、喷药等机械作业所发生的费用支出 借：农业生产成本----机械作业费 贷：现金
5、结转本月生产成本 借：消耗性生产物资-----xx苗木 贷：农业生产成本---直接材料/直接人工/机械作业
6、出售苗木 借：农产品 贷：消耗性生物资产------xx苗木(必须将消耗性生物资产结转到农产品吗，可以不结转吗?) 出售时： 借：应收账款/银行存款 贷：主营业务收入
7、按账面价值结转销售成本 借：主营业务成本 贷：农产品
8、期末结转本月销售成本 借：本年利润 贷：主营业务成本
食堂基本业务的会计账务处理
1、 收到学生交纳伙食费，IC卡充值资金，教师搭餐费
借：现金
贷：伙食收入——学生伙食收入
——教师伙食收入
2、收到学校拨来的营养改善计划专项补助资金 借：银行存款
贷：伙食收入——营养改善计划补助收入
3、学校食堂出纳把当天收的师生伙食费存入食堂生活户，根据存款存根作会计分录：
借：银行存款
贷：现 金
4、食堂采购员向财务室借备用金，用于本周食堂各种物资采购，开现金支票，根据借款凭据作会计分录：
借：其他应收款——— 王某
贷：银行存款
5、采购员采购回来，根据相关发票、入库单(由食堂保管员填写)作会计分录：
①借：库存物资———粮食
———蔬菜
———干货
———荤菜
———食油
———牛奶
———燃料
———调料
———其他
贷：其他应收款——某某
现金或银行存款 (不足款补付)(余款交回记借方)
6、食堂保管员负责人填写出库单，交领料人去仓库领料，保管人员凭食堂开出的出库单给领料人发货，会计根据出库单作会计分录：
借：
伙食支出 —— 粮食
——蔬菜
——干货
——荤菜
——食油
——牛奶
——燃料
——调料
——其他
贷：库存物资———粮食
———蔬菜
———干货
———荤菜
———食油
———牛奶
———燃料
———调料
———其他
7、期末学生毕业结算退回学生伙食费 ，作会计分录
借：伙食收入—学生伙食收入
贷;现金
8、学校向某超市赊购大米、食油、菜类，并验收入库，期末结帐，作会计分录：
借：库存物资 ——大米
——食油
——蔬菜
贷：其他应付款——某超市
9、收到银行存款利息，作会计分录：
借：银行存款
贷：其他收入———利息收入
10、支付食堂人员工资 、社会保障费 、水电费 、维修费等，作会计分录：
借：伙食支出———人员工资及补贴 ———社会保障费 ———水电费
———维修费
贷：现金
11、收到某超市的催款通知书，财务人员办好财务相关手续后，付款给对方，作会计分录：
借：其他应付款———某超市 贷：银行存款
12、出纳银行提现 ，准备用于食堂零星开支，作会计分录：
借：现金
贷： 银行存款
13、食堂购置冰箱一台 ，作会计分录：
①借：其他支出 ———设备购置
贷：银行存款
②借：固定资产———冰箱
贷：非流动资产基金-固定资产
14、临时人员维修食堂门窗，支付维修人员劳务费，作会计分录： 借：其他支出———劳务费 贷：现金
15、根据本期发生的经济业务，作期末结余会计分录：
①借：伙食费收入———学生伙食收入 ———教师伙食收入
———营养改善计划补助收入
———其他伙食收入
其他收入——— 利息收入
贷：伙食结余
3 ②借：伙食结余
贷：伙食支出———粮食支出
———菜类支出
———食油支出
———燃料支出
———其他支出
———人员工资及补贴
———社会保障费 ———水电费 ———维修费 其他支出———劳务费 ———设备购置
每个财务人员都应该了解此流程，更应该了解相关的财务软件，只要凭证制作正确，其余一切由计算机完成：凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。首先来了解财务流程是非常有必要的。
每个财务人员都应该了解此流程，更应该了解相关的财务软件，目前稍有规模或管理水平高一点的企业均采信息化管理，你应该知道如何使用软件和如何设 置，只要凭证制作正确，其余一切由计算机完成：凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。首先来了解财务流程是非常有必要的。
一、大致环节：
1、根据原始凭证或原始凭证汇总表填制记账凭证。
2、根据收付记账凭证登记现金日记账和银行存款日记 账。
3、根据记账凭证登记明细分类账。
4、根据记账凭证汇总、编制科目汇总表
5、根据科目汇总表登记总账。
6、期末，根据总账和明细分类账编制资产负债表和利润表。
如果企业的规模小，业务量不多，可以不设置明细分类账，直接将逐笔业务登记总账。实际会计实务要求会计人员每发生一笔业务就要登记入明细分类账 中。而总账中的数额是直接将科目汇总表的数额抄过去。企业可以根据业务量每隔五天，十天，十五天，或是一个月编制一次科目汇总表。如果业务相当大。也可以 一天一编的。
二、具体内容：
1、每个月所要做的第一件事就是根据原始凭证登记记账凭证(做记账凭证时一定要有财务(经理)有签字权的人签字后你 在做)，然后月末或定期编制科目汇总表登记总账(之所以月末登记就是因为要通过科目汇总表试算平衡，保证记录记算不出错)，每发生一笔业务就根据记账凭证 登记明细账。
2、月末还要注意提取折旧，待摊费用的摊销等，若是新的企业开办费在第一个月全部转入费用 。计提折旧的分录是借管理费用或是制造费用贷累计折旧，这个折旧额是根据固定资产原值，净值和使用年限计算出来的。月末还要提取税金及附加，实际是地税这 一块。就是提取税金及附加，有城建税，教育费附加等，有税务决定 。
3、月末编制完科目汇总表之后，编制两个分录。第一个分录：将损益类科目的总发生额转入本年利润，借主营业务收入(投资收益，其他业务收入等) 贷本年利润。第二个分录：借本年利润贷主营业务成本(主营业务税金及附加，其他业务成本等)。转入后如果差额在借方则为亏损不需要交所得税，如果在贷方则 说明盈利需交所得税，计算方法，所得税=贷方差额*所得税税率，然后做记账凭证，借所得税贷应交税金--应交所得税，借本年利润贷所得税( 所得税虽然和利润有关，但并不是亏损一定不交纳所得税，主要是看调整后的应纳税所得额是否是正数，如果是正数就要计算所得税，同时还要注意所得税核算方 法，采用应付税款法时，所得税科目和应交税金科目金额是相等的，采用纳税影响法时，存在时间性差异时所得税科目和应交税金科目金额是不相等的)。
4、最后根据总账的资产(货币资金，固定资产，应收账款，应收票据，短期投资等)负债(应付票据，应附账款等)所有者权益(实收资料，资本公积，未分配 利润，盈余公积)科目的余额(是指总账科目上的最后一天上面所登记的数额)编制资产负债表，根据总账或科目汇总表的损益类科目(如管理费用，主营业务成 本，投资收益，主营业务附加等)的发生额(发生额是指本月的发生额)编制利润表。
(关于主营业务收入及应交税金,应该根据每一个月在国税所抄税的 数额来确定.因为税控机会打印一份表格上面会有具体的数字)
5、其余的就是装订凭证,写报表附注,分析情况表之类
6、注意问题：
a、以上除编制记账凭证和登记明细账之外，均在月末进行。
b、月末结现金，银行账，一定要账证相符，账实相符。每月月初根据银行对账单调银 行账余额调节表，注意分析未达款项。月初报税时注意时间，不要逾期报税。另外，当月开出的发票当月入账。每月分析往来的账龄和金额，包括：应收，应付，其 他应收。
三、报表问题：
企业会计报表包括四个报表，除了资产负债表和利润表之外还利润分配表和现金流量表。而利润分配表只需要在年末编制， 因为只有在年末企业才会对所盈利的利润进行分配。而现金流量表只是根据税务部门的要求而进行编制，不同地区不同省要求不同。在四月年检时税务部门会要求对 你提出要求的。(管理，财务，营业，制造等费用月末没有余额 ，结帐方法采用表结法下，损益科目月末可留余额;制造费用如果有余额，是属于在产品的待分配费用，在负债表上视同存货。)你要看你在利润表有的东西，只要 你的账上有你就结转利润，这样不容易错 ，利润表的本年利润要和资产表的相吻合。
细节补充：
1、增值税，企业所得税在国税报(2002年1月1日以后注册的企业才在国税办理;个人所得税和其他税在地税报
2、月末认证(进项税);月初抄税(销项税)
3、以工资为基数100%，福利费为14%，工会经费2%，职工教育费2.5%，(税法规定： 建立工会组织的企业、事业单位、社会团体，按每月全部职工工资总额的2%向工会缴拨的经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不 能出具《工会经费拨缴款专用收据》的，其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除)。
4、三险一金：住房公积金，养老保险金，医疗保险金， 失业保险金
5、流通企业运输费，装卸费，合理损耗，检验费均计入营业费用，工业企业计入成本
6、单位无工会组织的,不能计提工会 经费,更不必计提后再调整。所得税只须每季提一次就可,不需每月计提.
7、现金一般从“基本存款户”中提取，一般规定结算帐户不能提取现金， 如有特殊情况方可。
8、差旅费的开支范围：交通费，住宿费，伙食补助费，邮电费，行李运费，杂费
9、出纳日记账保存25年 几 个很有用的分录：
1、现金长款
借：现金
贷：待处理财产损溢 借：待处 理财产损溢
贷：营业外收入(注：无法查明原因)
2、现金短款
借：待处理财产损溢 贷：现金 借：其他应收款——应收现金短缺款(个人) ——应收保险赔偿款
管理费用——现金短缺(注：无法查明原因) 贷：待处理财产损溢
3、提取福利费 借：生产成本 营业费用 管理费用
贷：应付福利费
4、计提工会经费
借：管理费用——工会经费 贷：其他应付款——工会经费
5、计提职工教 育经费
借：管理费用——职工教育费 贷：其他应付款——职工教育费
6、支付工资
借：应付工资 贷：现金
应交税金——应交个人所得税 其他应付款
其他应收款(代扣款项)
7、提取城建税
借：主营业务税金及附 加/其他业务支出 贷：应交税金——应交城建税
8、计提教育费附加
借：主营业务税金 及附加
贷：其他应交款——教育费附加
9、印花税
借：管理费用/待摊费用
贷：银行存款/现金(每本账簿贴五元印花税)
出纳工作
一、办理银行存款和现金领取。
二、负责支票、汇票、发票、收据管理。
三、做银行账和现金 账，并负责保管财务章。
四、负责报销差旅费的工作。
1、员工出差分借支和不可借支，若需要借支就必须填写借支单，然后交总经理审 批签名，交由财务审核，确认无误后，由出纳发款。
2、员工出差回来后，据实填写支付证明单，并在单后面贴上收据或发票，先交由证明人签名，然 后给总经理签名，进行实报实销，再经会计审核后，由出纳给予报销。
五、员工工资的发放。 A现金收付
1、现 金收付的，要当面点清金额，并注意票面的真伪。 若收到假币予以没收，由责任人负责。
2、现金一经付清，应在原单据上加盖"现金付讫章"。多 付或少付金额，由责任人负责。
3、把每日收到的现金送到银行，不得"坐支"。
4、每日做好日常的现金盘存工作，做到账实 相符。做好现金结报单，防止现金盈亏。下班后现金与等价物交还总经理处。
5、一般不办理大面额现金的支付业务，支付用转账或汇兑手续。 特殊情况需审批。
6、员工外出借款无论金额多少，都须总经理签字，批准并用借支单借款。若无批准借款，引起纠纷，由责任人自负。
B 银行账处理
1、登记银行日记账时先分清账户，避免张冠李戴。开汇兑手续。
2、每日结出各账户存款余额，以便总经理及财务会 计了解公司资金运作情况，以调度资金。每日下班之前填制结报单。
3、保管好各种空白支票，不得随意乱放。
4、公司账务章平 时由出纳保管。
C报销审核
1、在支付证明单上经办人是否签字，证明人是否签字。 若无，应补。
2、附在支付证明单后的原始票据是否有 涂改。 若有，问明原因或不予报销。
3、正规发票是否与收据混贴，若有，应分开贴(原则上除印有财政监制章的财政票据外，其余收据不得报销， 也不得税前扣除)。
4、支付证明单上填写的项目是否超过3项。若超过，应重填。
5、大、小金额是否相符。 若不相符，应更正重填。
6、报销内容是否属合理的报销。若不属，应拒绝报销，有特殊原因，应经审批。
7、支付证明单上是否有总 经理签字。若无，不予报销
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