如何签订购房合同
目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。
1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。
第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。
2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第
37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。
不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
市房屋交易产权登记管理中心答复：第一，如果购买的是现房，按我国现行规定，房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，房屋买卖合同不生效，法律不予保护。因此，若已经办理了过户登记手续，就从法律上杜绝了因不慎丢失所带来的隐患，只需补办丢失的材料就可以了。
第二，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记，可以到当地(县级以上)人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。
根据《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与购房人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果已办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的隐患。
另外，也可以采取以下办法：
首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，最好能重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出具相关证明。
其次，倘若不幸与无诚信的开发商遭遇，你可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐蔽地提到原合同主要条款和已交购房款等事实，这样补充协议就可以起到与原合同相等的作用。
在此建议购房者不要轻易随身携带合同和房款收据凭证原件，以防万一丢失。若须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份。这样如果丢了原件还有复印件做证明，能够在以后通过法律或其他途径解决争端时提供证据。
篇一：如何签订安全的购房合同(2007年版) 如何签订安全的购房合同(2007年版) 1购房合同的现状
买房子要签合同，这是再正常不过的。很多人也许会认为，买房子不就是你把房子卖给我、我把钱给你嘛，合同只是一个形式。那你从一开始就把房产 商小看了，把买房子这件事小看了。当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的合同时，你能确定对所有内容都已了如指掌吗?你能确定将来 遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗?所以，不论你是正在买房子还是计划买房子，熟悉合同是第一步，是你能在购房这一战中的重要法 宝。 1.1购房涉及哪些合同与文本
购房三大合同：定金合同、买卖合同、抵押贷款合同
一般来讲，在购房中出现的合同主要有三类：定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。下面我先简单介绍一下这三类合同。 1.定金合同
术语上叫做商品房买卖合同认购协议，房产商一般把它称做认购书。它是指商品房买卖双方在签订正式买卖合同之前签订的合同，是对双方准备进行房屋交易的初步确认。 1购房合同的现状
如何签订安全的购房合同定金合同的内容一般包括： (1)双方当事人的基本情况;
(2)房屋基本情况(房屋位置、面积等); (3)价款计算(包括每平方米售价和总价); (4)什么时候签订正式购房合同;
(5)还有最关键的一条，购房者需要交纳多少定金，以及在什么情况下，这些定金不再退还给购房者。其实从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但是现实情况中，尤其在期房交易中，几乎所有的购房者都经历过签订认购书——交定金——签订正式合同——交首期款的这样一个过程。为什么房地产商会很重视签订认购书呢?这里的关键就在于“定金”。 什么是“定金”呢?“定金”是一个法律名词，定金的作用就是给将来要签的正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用“定金罚则”。也就是：如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回;如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。
而事实上，一般谁会违反约定呢?这要看这个“约定”是什么。一般来说，在开发商的认购书中约定的是：购房者你将来要购买这套房子，而开发商 呢，保证在定金期限之前不把这套房子卖给别人。作为开发商，只要把房子卖出去了，卖给谁无所谓，所以违约的就只可能是购房者了，也就是交纳定金的一方，这 样开发商把你的定金装进腰包之后就后顾无忧了。如果你将来付款买房，那ok，这笔定金可以转做房款，如果你又不买了，那么对不起，定金不退。而购房者为什 么会违约呢，一般是发现要买的房子有问题或者找到了更合适的房子，所以不想买了。但这个时候，因为已经交了定金，而开发商又不退，所以陷入进退两难。 因此，在商品房买卖中，认购书就可能成为开发商套住购房者的一种手段。那么购房者究竟应该怎么办才不会被套住呢?关键就是这个“约定”了，看你在认购书里究竟如何“约定”，“约定”什么。这些，我会在后面部分专门进行详细的分析。 2.买卖合同
也就是商品房购房合同。这种合同是大家最熟悉的，是购房过程中最主要的合同，但也是目前存在问题最多的。因为商品房买卖是一个合同关系，买卖 双方所有的关系都由这个合同来确定，所以也可以说商品房买卖中出现的所有问题最终都会与这个合同有关，将来出了问题，即使打官司到法院，法官也会以这个合 同为基础来进行判断，所以说这个合同非常重要，购房者一定要慎重。
商品房的销售分为两种：一种是现房销售;另一种是期房销售，简单地说就是签合同的时候这个楼是不是已经盖好了。因此，商品房购房合同，也就相 应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，由买房人支付定金或价款的合同。现房买卖合同是开发商将已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人，由买房人支付价款的合同。 在商品房买卖合同中买方最基本的权利是获得所买的商品房的所有权，也就是最终获得产权证，最主要的义务是支付房款;而卖方最主要的权利是取得 房款，最主要的义务是交付房屋并将房屋的所有权转移给买方。当然商品房买卖合同的内容相当复杂，涉及方方面面的问题。能不能签订一份好的商品房买卖合同， 是你在房屋买卖中能不能维护自己权利，在遇到各类购房纠纷中能否处于主动地位的关键。
现在我们买房签订的合同一般都是开发商准备好的格式文本，这些文本肯定是站在开发商的立场上的。他要通过这个合同来增加他可能获得的利益，同 时减少他可能承担的风险。同时，运用他的优势，来逼使购房者同意签订这个有利于他的合同。这样未来就在他的掌控之中了。这种情形如何改变，是需要每个购房 者争取的。因为合同是一个双方自由谈判的结果，只要你签了，将来就必须按照合同办，因此在你签之前，你必须对未来可能出现的问题有全面的考虑，并在合同谈 判中就这些问题向开发商提出来，而且要把开发商的承诺写进去。 说到这里，肯定有许多人会说，“我提出来没有用，开发商不跟我签”。这个问题，我在后面的“合同谈判”一章中会专门讲谈判的方法。这里我先讲 两个最基本的信念，第一是你是不是甘心承受将来可能出现的风险，第二是所有的权利和利益都得靠自己去争取，天上不会掉馅饼，现在的状况对购房者确实有不利 的一面，但是也并不像开发商所说的所有的购房者签订的是一样的合同，仍然有一些聪明而坚持的购房者争取到了自己的权益，所以，在现实中一个小区内出现了同 样的问题，有的业主得到了补偿，有的业主没有，关键就是合同条款不一样。
3.房屋抵押贷款合同
简单地说，就是如果你买房子需要向银行贷款，银行为了保证你能按时还贷，就要你用你的房子作为抵押，当你不能按照约定还款的时候，银行就会把 你抵押的房子卖掉，然后用卖得的钱先偿还你欠银行的贷款。一般的房屋抵押贷款合同似乎和商品房的购买没什么关系。但是我要说按揭，相信大家就会明白了。现 在购买房子，绝大部分人不会一次性付清房款，这个时候就需要银行来帮忙了。你把你要买的房子抵押给银行，然后从银行贷款支付房款，这样就把一次性交清的房 价分成若干个小部分，减轻了你的财务负担，这就是按揭。首付款加分期还贷是现在购房的一种基本模式。你与银行签的这个合同就是抵押贷款合同，银行比起开发 商来就更厉害了，所以这个合同一般是没什么商量的，但是也有一些内容购房者是需要了解和可以选择的，所以我在后面也专门地讲一下。 现有的合同文本 1.开发商文本
合同的一个基本特点是谁拟订的文本肯定对谁有利，所以开发商都会事先拟订出一个格式文本，这个文本中大量的条款是强调开发商的权利、减少开发商的义务而同时限制购房者权利和增加购房者义务的。 2.建设部的示范文本
为了平衡购房者和开发商之间的关系，减少商品房买卖纠纷，同时也为了调动消费者的购房热情，拉动经济增长，2000年，建设部、国家工商行政 管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。这个24条的格式文本，规定了最基本的购房条 款，2003年底北京市的示范文本修订增加到26条，2005年3月15日起实施的示范文本增加到28条。由于这只是一个示范文本，所以条款相对简单，对 于开发商的制约措施很不具体，因此容易产生消费者遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任，更严重的是现实中这么简单的合同也没有被开发商完全遵 守。 3. 204条商品房买卖合同文本
为什么我要单独提出204条文本，是因为目前的商品房交易中这是惟一一个公开化地站在购房者立场上拟订的合同文本。但是我要解释的是：它并不 是一个具有法律效力的标准文本，因为许多购房者给我打电话说他那里的开发商不承认这个文本或者说拿着这个文本找开发商签，开发商不同意，这是正常的，如果 开发商拿着这个就签那反而不正常了。
这个合同最大的益处是：我们通过多年来的诉讼经验，把购房中可能出现的各种问题，都站在购房者的立场上做了预先防范，希望使购房者免受欺诈和 降低风险，一旦出现问题也能获得赔偿。从另一个意义上讲，这个文本为购房者在购房谈判时提供了全面的专业知识和法律知识的支持，当你熟悉和了解这个文本之 后，在面对开发商的时候你就不再是一个可以随便糊弄的外行了。
具体讲，应该有如下益处：第一，价格益处。根据204合同购买的商品房，至少能够保证开发商不能通过偷工减料来降低建设成本，相应的也就降低 了购房者的购房成本。目前来看，如果合同细致，204合同中的每一条款都有可能为购房者节省1?的成本。第二，质量保证。详细的质量条款可以让开发商减少 违约冲动，保证消费者能够放心入住。第三，救济保证。在开发商违反约定时，购房者有详细的条款以及完全可行的操作让开发商承担相应责任。第四，尊严保证。 作为平等的一方，购房者在签订合同、收房入住、进行维权的过程中都应该受到开发商的尊重。消费者在运用204合同保护自己的合法权益的时候，也会得到开发 商的尊重，你将不会因缺少专业知识而陷入到一个进退维谷的境地，从而被动地接受开发商的任何不合理的要求。对于购房者来说，有尊严的退房要比没有尊严的入 住强得多。更关键的是，即便没有尊严地住进去以后，许多问题也会使你后悔当初买了这个房子。 1.2 “强盗条款”与“城下之盟”
什么是“强盗条款”和“城下之盟”
1.“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险 “强盗条款”，也被称为“霸王条款”，其实并不是一个法律术语，这么称呼它，表明的是人们对这类条款的一种情绪和态度。那么什么是“强盗条 款”呢?简单地说，就是把本应属于你的利益拿走，而把本来应该由他承担的风险转移给你，而且你只能整体接受或者整体拒绝，不能修改。这就是“强盗条款”的 两个基本点——欺诈利益和转移风险。 2.“强盗条款”产生的现实原因
前面我谈到，在现在的商品房买卖中，大量使用的合同都是由开发商提供的格式文本，那么“强盗条款”在这里出现从利害上讲就是当然的了。除此之外，商品房交易中大量出现“强盗条款”，还有一些现实原因：
第一，开发商处于资源和信息的明显垄断地位。开发商具有强大的物资优势，这是消费者没有办法比的。开发商还具有专业的技能和知识，没有几个消 费者能懂这么多。再次，开发商还具有强大的社会关系和社会资源，否则他不可能在这个领域发展起来。开发商拥有与其开发与销售相关的广泛的社会关系资源及相 关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中，这些消费者都不具有。
第二，购房者缺乏相关知识以及消费心理不成熟。商品房交易是一种复杂的交篇二：正式购房合同如何签订
1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等; 2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 6.产权登记和物业管理的约定; 7.保修责任; 8.乙方使用权限;
9.双方认定的争议仲裁机构; 10.违约赔偿责任;
11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是 有法律问题，上法律快车/retype/zoom/c8cf48162af90242a895e5f8?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=afbf37f35967f38bfdefb7a08981ce48&sign=1f81da555e&zoom=&png=10941-20899&jpg=0-0" target="_blank">点此查看
不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房; (2)购房者不按期付款; (3)开发商不按期交房; (4)面积变动超过约定幅度;
(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位; (6)产权过户手续不全或不能按期办理。 法律快车知识延伸： 有法律问题，上法律快车/retype/zoom/c8cf48162af90242a895e5f8?pn=3&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=afbf37f35967f38bfdefb7a08981ce48&sign=1f81da555e&zoom=&png=20900-&jpg=0-0" target="_blank">点此查看
预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于： 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。 ? 1.正式合同文本的签订
买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。 (1)认准签约主体
仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。 (2)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。 (3)不要漏项
对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。
在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。 (4)寻找谈判的机会
《商品房买卖合同》中有许多相关条款
都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。
(5)对于双方违约的处理应平等
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 (6)关于房屋面积差异的处理 关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解： 我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。 (7)产权登记要明确
按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。
在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。 (8)配套设施要明确
在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。
如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。 (9)不可轻视设计变更
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。 (10)明确合同附件
合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。 (11)注明商品房的抵押和租赁情况
在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。 2.商品房买卖合同的补充协议
现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然，也可以没有此项。由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：
(1)应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里
购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。 (2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。 (3)要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。 因此，在付款方式的附件中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当将其明确标明。
(4)明确公摊建筑面积
目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分
开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。 (5)应该明确装修的标准
如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的;而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。 (6)明确违约责任
应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。 (7)明确退房责任
购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。 (8)关于商品房交付时的约定
房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。 (9)明确房屋质量
房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。比如：墙体平直的标准;房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等);表面裂缝的标准(内部无任何裂缝，墙壁表面平整);管线安装与室内表面的平整标准;所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
(10)明确收房入住时须交的费用购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。 (11)明确配套设施
房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。 (12)明确物业 现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。
总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。 3.关于建筑面积的补充条款
虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢?
(1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小一些。 (2)购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。
(3)套内建筑面积包括阳台的建筑面积。我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算;非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。
(4)现今商品房的辅助建筑越来越多，比如：“飘窗”、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了避免日后不必要的纠纷，购房者最好在买房 时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积，哪些辅助建筑不算套内建筑面积。 (5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定，从而导致开发商有条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况：被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;不分摊的公用部位。”这些全部都应该写清楚。
(6)我们都知道，房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计合理的住宅楼使用率为：高层塔楼约在72%～75%;高层板楼约在78%～80%;多层住宅建筑在85%左右。了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。
【文章导读】要买房了，签订购房合同时应注意哪些情况?对于购房，网友们都在关心哪些问题呢?你是否也有着诸如此类的担忧呢?为此，将由专业律师教你如何看购房合同，同时，对网友提问一并作出详细的解答，希望对您有所帮助。 【律师提醒】
第一，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。
第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。如果你看到销售许可证的原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。
再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
第三，要携带相关的一些证件，如携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。
第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。
【律师答疑】
1、网友：对于契税交付时间有两种说法，一种是交房入住的时候，还有一种说法是办理产权时，哪一种说法更正确?
律师：应该是办理产权证之前交纳相应的税费和维修基金，但是从目前的操作情况来看，开发商会要求，因为如果说您入住之后，一家一户去收，可能开发商认为比较麻烦，再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户，如果不交费用，产权证办不下来，开发商会承担担保责任，会有很大的麻烦，所以会要求你在入住之前交。分两种情况，如果是公积金贷款的客户，开发商要求你交是有一定道理的，避免入住之后产生一些麻烦，使产权证不能在正常的时间办下来，给开发商或者贷款银行造成一些损失，或者是带来一些麻烦。那如果是一次性付款或者说分期付款的客户，在入住之前，如果开发商要求你交契税或者维修基金的话，是可以拒交的。
2、网友：在买房的时候，是否可以要求出卖人承担车位费?
律师：车位的管理费是交给物业管理公司的，可以要求第一年车位费的价格。车位出租的费用，如果物业公司对开发商之前承诺的价格进行调整，也要经过业主管理委员会的同意，所以可以在合同中写明第一年的车位出租费用。
3、网友：现在二手房的买卖合同是不是也是国家支持的合同，在签合同的过程中应该注意什么问题?
律师：二手房在各区房地产中心也是有一个范本，跟商品房买卖合同是一样的，具体因为二手房第一有自己的优势，是先看房，可以看到，不会象购买期房一样，有装修或者小区的标准等，但是二手房也有自己的潜在风险，比如说产权性质、付款方式、房屋价格的评估。在二手房买卖过程中，合同范本是一个很好的可以参考的文件，可以根据实际情况，跟卖方协商，如果你选择一次性付款不选择贷款的情况下，可以跟卖主协商，一部分的房款在拿到产权证之后付清。如果是贷款的话，银行会对房屋的价值和风险进行评估，可能对您的保障更全面。
4、网友：在买房的时候，按揭的年限未到，想提前还款，现在银行有这样的规定吗?听说银行要收违约金?
律师：从国内的商业银行，您可以随时要求提前还款，还款的金额是一次性全还清，也可以是部分还款，如果是部分还款，必须是整万数，但是零数一般情况下，银行是不接受的。如果你已经按揭买了房子，而且按揭款比较批了，大可不用担心，今后银行即使出了这样的规定，对你也没有影响，因为你是在这之前贷款合同已经生效了，但是在这之后，可能要交一定的违约金，按照这个规定进行执行。从目前来看，我国的按揭贷款利率还是相对比较低的，一般的情况下，我建议我的客户，如果你手里的钱，如果不去办理提前还款，只能买一些国债的话，那我建议你还是提前还款，但是如果是个人投资于一些房产或者股票，我建议还是做投资，因为银行的按揭，一个利率比较低，而且压力也比较小。而且提前还款，因为你已经还给银行的利息，银行是不会还给你的，所以提前还款还是比较亏的。
5、网友：如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔?
律师：我建议在签订购房合同时，把楼书中有的一些条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，你将来要求赔偿会比较容易操作。对于楼书或者广告，在合同里没有，将来如果达到标准，将来索赔会比较困难，如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来可能也会比较困难，对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，能够写到合同中，要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。
6、网友：对于比较热销的楼盘，开发商坚决不跟你签补充协议，唯一的选择就是放弃购买，这时应该怎么办?
律师：商品房的买卖是一种商业行为，那么合同除了建设部标准的合同条款之外，其他的补充条款是买卖双方协商的结果，在楼盘热销的情况下，开发商有可能拒绝跟你谈补充条款。我认为这个补充条款能跟开发商谈就谈，签不下来也没有其他的办法。但是有一点，现在我可以告诉你，如果开发商告诉你，你要求跟开发商签补充条款，开发商不签，同时开发商要求你，如果不签正式合同退房的话，你交的定金不管是一万二万，都不退还你，这个是不合法的。如果是补充协议不签而造成退房的话，可以要求开发商把定金还给你。
广东高睿律师事务所
微信公众号：公民法律智慧 (GMFLZH)
【案情介绍】
2009年8月19日，陈某与赵某签订了一份房屋买卖合同，约定将陈某一建筑面积为28平方米的房屋转让给赵某，房屋价款为12万元。协议签订后，陈某将该处房屋交付给了赵某，并协助其办理了房屋过户手续。但赵某在支付了8万元后，余款4万元至今也未支付。经多次协商无果，陈某诉至法院，要求法院判令赵某给付余款4万元。
不料，在庭审中，赵某也拿出了一份《房屋转让协议》，该协议约定上述房屋成交价格为5.5万元。为了证明房款已经付清，许晓华提供了地税局开具的一份《销售不动产通用发票》，发票金额为5.5万元，并显示评估价格是7.73万元。
人民法院认定，陈某提供的合同经丁、许双方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。赵某提供的合同系用于向房产交易登记管理部门办理过户而提交，但价格低于房产交易登记管理部门的评估价，该价格规避交易税费的动机比较明显。故法院判决支持了陈某提供的阴合同，赵某应支付陈某余款4万元。
【律师点评】
在上述案例的房屋买卖交易中，作为买方的赵某为了避税而与卖方陈某签订两份价格不同的合同，两份合同的交易双方相同，交易房产也同一，但两份合同价款之间的差异数额却较大，这就是房屋买卖中的阴阳合同。对于阴阳两份合同效力如何认定呢?
首先，来看一下陈某提供的阴合同，该合同经丁、许双方签字，且内容完整，交易价格接近于市场价格，可以推定该合同是在双方真实意思表示下签订的。按照我国《合同法》促成交易原则，认定阴合同合法有效应该是符合合同法的立法原则的。因此，上述法院判决支持陈某提供的阴合同效力，赵某支付陈某余款4万元，应该是恰当的。
其次，我们再来看一下赵某提供的阳合同，赵某提供的合同虽然向房产交易登记管理部门办理过户，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产交易登记管理部门的评估价，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，规避交易税费的动机比较明显。根据《合同法》的规定，丁、许双方签订的阳合同属于恶意串通损害国家税收利益的情形，应当认定该阳合同无效。
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如何解决农村土地租赁合同纠纷
农村地区围绕土地租赁合同而产生的纠纷是比较多的，由于农村中的土地是属于集体经济组织所有，因此并不是任何一个人都可以将农村土地出租。那要是不幸产生合同纠纷的话，此时该如何解决呢?小编将在下文为您介绍农村土地租赁合同纠纷如何处理的相关问题。
一、农村土地租赁合同纠纷如何解决
土地使用权租赁合同纠纷，是指出租人与承租人相互之间对土地使用权租赁合同的履行情况以及不履行的后果产生争议。对履行的情况产生争议，一般是指对土地使用权租赁合同是否已经履行或者其履行是否符合合同规定发生争执。对不履行的情况产生的争议，一般是指对于没有履行或者没有完全履行的土地使用权租赁合同的责任应当由哪一方承担，承担多少所发生的争执。
土地使用权租赁合同纠纷的解决方式同其他合同一样，有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式。这里，主要谈谈人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时应注意的几个具体问题。
二、审理农村土地租赁合同纠纷的注意事项
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1、土地使用权租赁合同案件的受理与管辖。
凡是平等主体的公民之间，法人之间，其他组织之间及其相互之间发生的以土地使用权租赁为标的的民事权益纠纷，均应作为民事案件，一律由民事审判庭或人民法院受理。
向人民法院起诉的土地使用权租赁合同纠纷案件，应当符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的条件，同时，还要符合该法第二十二条“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖”，第二十四条“因合同纠纷引起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的有关规定。除了依照法律明确规定的管辖外，当事人也可以依照我国《民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖的规定。”也就是说，双方当事人在订立合同时，可以依照法律的规定，在合同的争议解决条款中，协议选择上述规定中的任意一个地方的人民法院为解决合同争议的管辖法院。
2、土地使用权租赁合同纠纷案件的诉讼时效。
依照我国《民法通则》第一百三十五条之规定，一般情况下，出租人与承租人发生纠纷后，向人民法院起诉的时限为2年，从当事人知道
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在土地使用权租赁合同纠纷中，如果是因承租人延付、拒付租金而引起纠纷导致的诉讼应适用特殊诉讼时效。依照我国《民法通则》第一百三十六条：“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”之规定，当事人必须在知道或者应当知道自己的权利受侵害之日起一年内向法院提起诉讼。超过一年而当事人又没有诉讼时效中断的有力证据的，权利人也同样丧失了胜诉权。但是，从权利被侵害之日起超过20年，人民法院不予保护。若遇特殊情况，人民法院可以延长诉讼时效期间。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，则法律不禁止。
3、处理土地使用权租赁合同纠纷案件应遵循的基本原则。
(1)有利于土地使用权有偿使用的原则。
(2)依法保护合同的原则。在处理这类案件时，应当尊重合同双方当
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赢了网s.yingle.com 事人的意思表示，只要双方当事人的约定不违反法律、政策，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，就应维护合同的法律效力。一方当事人以法律没有规定为由，否认合同的效力，不应予以支持。
(3)公平保护当事人合法权益的原则。土地使用权租赁纠纷案件中的当事人，不论是自然人还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，其主体资格和法律地位都是平等的，在土地使用权租赁中的合法权益都应当公平地依法予以保护。一方利用经济优势，进行不正当竞争，转嫁经营风险的行为应不予保护。坚决抵制地方保护主义和部门保护主义。人民法院处理涉外、涉港澳台土地使用权租赁合同纠纷案件时，应注意当事人的实际情况和特点，正确运用我国对他们的优惠政策，保护他们的合法权益。
4、审理土地使用权租赁合同纠纷案件的法律适用问题。
人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件适用法律时，应注意以下几点：
(1)法律、法规有明确规定的，要依照法律、法规的规定进行处理;
(2)法律、法规没有规定的，要依照国家政策处理;
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赢了网s.yingle.com (3)法律、法规、政策都没有规定的，应根据《民法通则》的基本原则，结合具体案情，从有利于保护双方当事人的民事权益，有利于土地有偿使用的原则出发，实事求是、合情合理地处理。
在土地使用权租赁合同纠纷中，合同订立后，出现当事人无法预见和克服的客观因素，如：国家政策性价格调整、税率调整、国家规费调整等，如继续履行原合同显失公平的，可适用情势变更原则酌情进行处理。
5、土地使用权租赁合同无效的的认定。
法院在审理土地使用权租赁合同纠纷时，应注意审查租赁合同是否违反了法律、法规和土地使用权出让合同的规定。凡违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条至三十一条规定的，所签订的土地使用权租赁合同应认定无效。另外，还应注意审查通过划拨方式取得土地使用权的一方出租土地使用权时，是否经县级以上土地管理部门和房管部门的批准，是否支付了全部土地出让金等。凡未经合法批准，擅自出租划拨土地使用权，而与对方发生了租赁合同纠纷，诉至法院处理的，或出租人违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条至第四十七条的规定，未经合法批准，自行出租或变相出租划拨土地使用权的合同，均应认定为无效，并根据双方的过错程度大小，判定双方各自承担相应的民事责任。
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6、承租人对地上建筑物、其他附着物进行改建、扩建而与出租人发生纠纷的应区别不同情况进行处理。
(1)如果承租人在改建、扩建之前已征得出租人同意，且双方对产权有约定的，按约定处理。
(2)如虽经出租人同意，但对产权没有约定的，产权应归出租人。对改建、扩建地上建筑物或其他附属物的费用，由出租人折价偿付。
(3)如承租人未经出租人同意，擅自改建、扩建地上建筑物或附属物的，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以适当折价归出租人所有;若造成出租人损失的，应当负赔偿责任。
(4)承租人在合法使用租赁的土地时，因不可抗力而使地上建筑物和其他附属物灭失的，原则上应由出租人申请重建。如承租人征得出租人的同意，重建地上建筑物有约定的，按约定处理，没有约定或未经出租人同意而擅自重建、改建的，产权仍归出租人，对因重建、改建、扩建地上建筑物而支出的费用，由出租人予以适当补偿。
以上就是小编为您你整理的农村土地租赁合同纠纷的相关知识。围绕农村土地租赁合同而产生的具体纠纷不同，因此就需要当事人能够具
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