物业移交验收接管资料目录
一、 项目建设资料
1、《国家建设征用土地通知书》及红线图
复印件 2 、同意使用土地通知书
复印件 3 、建设用地批准书
复印件 4 、固定资产投资许可证
5 、建设工程规划许可证 6 、市规划局《建设工程报建审核书》 7 、规划报建图 8 、项目开发批准报告 9 、建筑设计防火审核意见书
10、物业各分项工程设计方案
11、建设工程规划验收合格证
12、建设工程竣工验收质量认定书
13、建筑工程竣工消防审核意见书
14、单位工程质量综合评定表
15、工程建筑埋放线、验线、验收意见书
16、公共安全技术防范工程设施使用证
17、通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告
18、供水协议书
19、供用电合同 20、同意供电通知
21、申请门牌呈批表
22、通邮申报表
24、其它相关资料 二 、物业产权资料
1、销售资料(产权、位置、建筑面积等)
2、业主资料： 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等
3、其它相关资料
复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件 复印件
原 件
三、物业管理用房 实 物
1、办公用房
2、工具间
3、活动室
4、其他应配置的管理用房
四、公共配套设施设备 实 物
1、自行车库
2、门 卫
3、值班室
4、设备间
5、岗 亭
6、上下水管道、落水管、水箱
7、泵站房
8、电 梯
9、天 线
10、供电线路、照明
11、煤气线路
12、消防设施
13、绿 地
14、道 路
15、路 灯
16、沟渠、池、井
17、非经营性车场车库
18、公益性文体设施
19、其他公共配套设施设备
五、建筑工程技术资料
1、地质勘察报告
2、工程合同及开、竣工报告
3、建筑施工图(结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等)
4、图纸会审记录 复印件 复印件 原 件 复印件
5、工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件
6、隐蔽工程验收签证 复印件
7、沉降观察记录 复印件
8、竣工验收证明书 复印件
9、主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等) 复印件
10、新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件
11、砂浆、混凝土试块试压报告 复印件
12、建筑总平面竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等) 原 件
13、其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等) 原 件
14、各单体建筑、结构、设备竣工图 复印件
15、各分项工程/隐蔽工程配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料验收表/测试报告 复印件
16、其它须提交的相关资料
六、设备资料---供电系统
1、供电系统设备购买、安装合同 复印件
2、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等) 原 件
5、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等) 原 件 6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等) 原 件
7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
原 件
8、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等) 原 件
9、灯具、末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)
原 件
10、配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
复印件
11、其它相关资料
七、设备资料---给排水系统
1、给排水系统设备购买、安装合同 复印件
2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等) 原 件
5、设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件
6、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
原 件
7、主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
8、配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
复印件
9、水、暖、卫生器具检验合格证书; 原 件
10、其它相关资料
八、备资料---电梯系统
1、电梯设备购买安装合同 复印件
2、电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等) 原 件
5、随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件
6、设备安装调试记录 原 件
7、电梯设备检验记录、运行许可证 原 件
8、国家特种设备档案 复印件
9、其它相关资料
九、设备资料---消防系统
1、防设备购买安装合同 复印件
2、消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等) 原 件
5、随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件
6、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件
7、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
8、消防验收合格证书 复印件
9、其它相关资料
十、设备资料---弱电系统
1、弱电系统设备购买、安装合同 复印件
2、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
3、弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量) 原 件
4、弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原 件
5、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书 原 件
6、智能化(监控设备)等设备国家许可使用证明 原 件
7、智能化(监控设备)明细表、操作规程、验收资料、安装协议、售后服务合同书，遗留问题等。 原 件
8、网络宽带接入协议 复印件
9、有线电视及电话协议 复印件
10、单元电子门、对讲系统安装合同、验收证明、维修服务合同 原 件
11、其它相关资料
物业接管验收应收资料
一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。
5.业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。
二、工程技术资料
1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线的全套图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 2.地质勘察报告。
3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。
6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。 7.隐蔽工程验收签证。
8.沉降观察记录及其沉降观察点布置图。 9.竣工验收证明书。
10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.新材料、构配件的鉴定合格证书。
12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13.砂浆、混凝土试块、试压报告。 14.供水、供暖的试压报告。
15. 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
三、综合资料
1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。
2.建设许可证、工程建筑报建表。 3.工程招、投、定标书。
4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。 5.征地批文、协议书(合同书)、红线图。 6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。
7.施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录。
8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。 9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。 10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。 11.工程决算书、三算表。 l2.消防设施验收合格证。
13.用电许可证。 14.供用电协议书。
15.用水审批表、水费收缴合同书。 16.电梯使用合格证。
注：天然气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
四、土建资料
1.主体隐蔽工程验收记录。
2.图纸会审和设计修改变更及联系单。 3.事故处理记录。
4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录。 5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告。
五、给排水、消防资料
1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。 2.图纸会审及设计修改变更通知。 3.事故处理及探伤记录。 4.隐蔽工程验收记录。
5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。 6.管线标高、位置、坡度、测量记录。 7.试水、闭水试压试验记录。 8.设备调试记录。
9.管线清洗、通水、消毒记录。
六、电气资料
1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。 2.图纸会审及设计变更通知。 3.事故处理及探伤记录。 4.隐蔽工程验收记录。 5.防雷电阴接地实测记录。 6.引下线焊接记录。
7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。 8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。 9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
七、施工图
1.总平面布置图(包括综合系统图)。 2.建筑施(竣)工图。 3.结构施(竣)工图。 4.给排水、消防施(竣)工图。 5.电气施(竣)工图。 6.空调施(竣)工图。 7.智能化系统施(竣)工图。 8.通讯施(竣)工图。 9.液化(煤)气施(竣)工图。
一、产权资料
1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。
二、技术资料
1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。
3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。
6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。 7.隐蔽工程验收签证。 8.沉降观察记录。 9.竣工验收证明书。
10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.新材料、构配件的鉴定合格证书。
12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13.砂浆、混凝土试块、试压报告。 14.供水、供暖的试压报告。 档案资料移交
一、综合资料
1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)。 2.建设许可证、工程建筑报建表(永久)。 3.工程招、投、定标书(永久)。
4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)。 5.征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)。 6.初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)。
7.施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)。
8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)。
9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)。
10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书(永久)。 11.工程决算书、三算表(永久)。 l2.消防设施验收合格证(永久)。
二、土建资料
1.主体隐蔽工程验收记录(永久)。
2.图纸会审和设计修改变更及联系单(永久)。 3.事故处理记录(永久)。
4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)。
5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)。
三、给排水、消防资料
1.开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)。 2.图纸会审及设计修改变更通知(永久)。 3.事故处理及探伤记录(永久)。 4.隐蔽工程验收记录(永久)。
5.材料构件出厂证明及材料代换审批单(永久)。 6.管线标高、位置、坡度、测量记录(永久)。 7.试水、闭水试压试验记录(永久)。 8.设备调试记录(永久)。
9.管线清洗、通水、消毒记录(短期)。
四、电气资料
1.开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)。 2.图纸会审及设计变更通知(永久)。 3.事故处理及探伤记录(永久)。 4.隐蔽工程验收记录(永久)。 5.防雷电阴接地实测记录(永久)。 6.引下线焊接记录(永久)。
7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单(长期)。 8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录(长期)。 9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
五、施工图
1.总平面布置图(包括综合系统图)(永久)。 2.建筑施(竣)工图(永久)。 3.结构施(竣)工图(永久)。 4.给排水、消防施(竣)工图(永久)。 5.电气施(竣)工图(永久)。 6.空调施(竣)工图(永久)。 7.智能化系统施(竣)工图(永久)。 8.通讯施(竣)工图(永久)。 9.液化(煤)气施(竣)工图(永久)。
六、声像资料
1.建筑前后的现状、侧、立面照片(永久)。 2.内外景观照片(永久)。 3.建筑小品。 4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像(永久)。
5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。 6.其它。
金港大厦接管验收所需资料
一. 物业产权资料
1) 项目工程竣工验收合格证
2) 公共配套设施综合验收合格证
3) 供电系统合格证
4) 二次给水合格证(供水系统-水质化验合格证)
5) 消防设施合格证
6) 电梯准运证及合格证
7) 安全监视和通讯系统合格证
8) 其它需移交的证件
二. 综合竣工验收资料
(一) 竣工图
包括总平面图，建筑，结构，水，暖，电，设备，附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图。
(二) 机电设备资料
1. 采暖，通风系统，空调(A楼)
1) 设备使用说明书。
2) 设备产品合格证，测试报告;设备产品保修卡及联系电话。
3) 设备运行操作机维护保养规程。
4) 设备安装图，施工图，竣工图。
5) 设备备件及工具清单。
6) 设备试运行记录;设备及管道水压力实验记录，系统冲洗记录。
7) 地下几隐蔽工程验收记录，工程质量事故处理报告;设计变更;系统调试记录。
8) 采暖，通风，空调系统图(户内外总图)，各计量表，各管井的位置。
9) 设备，散热器，管材订货合同，设计变更，供热方详细资料。
10) 系统控制原理图(包括代号说明，电器元件的名称，规格型号)。
2. 给排水系统
1) 同上述1-7项内容。
2) 给排水施工图，室内外给排水设计方案(户内外总图)，各计量表，各管井的位置。
3) 工程保修协议，动力设备订货合同及保修协议。
4) 设备用电负荷，如何计量。
3. 消防系统
1) 同上述1-7项内容。
2) 系统联动实验记录。
3) 绝缘电阻和接地电阻测试记录。
4) 系统调配记录。
5) 设备用电情况，如何计量。
6) 设计方案。
4. 智能化，电气系统
1) 项目承接合同，功能配套协议书，保修责任协议书。
2) 系统配套清单(包括配套名称，型号规格，产地，主要性能参数)。
3) 产品合格证。
4) 系统功能操作及使用说明书
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5) 系统设计图，布线图，各管井位置图，各计量表位置图，施工图及配线编号表。
6) 系统维护，保养说明书。
7) 设计方案，配套智能化设计方案。
8) 系统调试记录，电缆绝缘测试记录，设计变更。
5. 停车场
规划图，设计方案，工程协议，停车场设施说明，设备设备用电情况。
6. 土建
1) 工程保修协议，防水材料，门窗订货合同及保修协议。
2) 隐蔽记录，结构验收记录，设计变更。
7. 电梯
1) 产品出厂合格证。
2) 电梯机房井道布置图。
3) 电梯使用维护说明书。
4) 电梯电气原理图及其型号说明
5) 电梯电气布置图。
6) 电梯部件安装图。
7) 电梯安装调试说明。
8) 电梯安装验收证书。
9) 电梯使用合格证。
三. 其他资料
1) 小区整体平面效果图(在小区主入口展示)。
2) 小区公共区域用电设备负荷(KW)，电表数量(三相)及安装位置。
3) 小区公共区域水表数量，安装位置。
4) 其他用电单位在小区安装设施设备，安装合同或协议;(指高压供电，热力，移动，
联通，电信基站设备安装及其它设备安装等)。
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集中检查，
是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。
可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。
公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。
◆目的：(1)提高一次交房成功率。(2)减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。
2、集中检查流程(1)确定检查时间
项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理. (2)启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。 (3)制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。
(4)检查准备人员、工具、记录资料筹备(记录表洋房每单元、高层每10层制定成册)、检查培训。
(5)检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。
(6)记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。
(7)整改各分包单位接到检查记录表进行整改。 (8)复检
整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。 (9)资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。
附件：《集中检查启动会指南.doc》
3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。 参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。 附件：《集中检查计划表.xls》
《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》
4、集中检查工具
(1)压力实验工具(俗称手动加压泵)
(2)游标卡尺 (3)激光测距仪
(4) 投线仪
(6)塞尺 (5)红外线多线墨线仪
(7)两米尺
(8)卷尺 (9)角尺
(10)空鼓锤
(11)记号笔 (12)兆欧表
(13)钳型万用表
5、集中检查标准( 1)房间及公共部位空间尺寸
房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。
(2)现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范; 现浇楼板不应有可见的裂纹。
( 3)门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘;推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好;玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通;排水口数量符合设计要求。
(4)墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓;抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。
抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓;抹灰层无爆灰和裂缝;孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑;管道后面抹灰表面平整。
(5)防水工程无面不应有滲漏、积水;天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。
有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水;
外墙无滲漏;外窗无滲漏。
注：其余方面略
6、集中检查方法(1)房间及公共部位空间尺寸门窗检查
(2)(3)墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：
角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角(注意阴阳角较多处，客户关注较多)：
检查室内标示(给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示)： 检查天棚平整度(顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。)：
地面检查(平整度误差不大于2mm ，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。)：
(4)防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水(门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。)：(5)玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查(高度不低于1.05米;应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃;护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃;当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃 。)：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺(不低于900㎜;焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、
检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|(铝合金无倒翘无明显划伤(长度不得大于100㎜)凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整;平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm)：活。)： 窗户检查(开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘;推拉窗应有防止脱落的措施。)：
(7)建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
检查水井水表设置情况(安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀;水表牌号应与户位号一致。)：
户内给水管检查(户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、
排污管道灌水实验(管道、配件等接口严无渗漏 ;阀门高度离地800㎜。)：
密，无渗漏;管道畅通。)：
道的最底部的污水井。)：
排污管道通球实验(球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性(给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。)：给排水管顺直度检查(排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。)：
给排水管顺直度检查(给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。)：地漏检查(地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜;存水湾水封深度不小于50㎜ ，冲水排水通畅。)：
(7)建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试(配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ;接地连接正确 )：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm
强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确;电表读数、户位正确。 检查记录
7、集中检查重、难点问题及处理方法(1)集中检查管理
1)标准、流程培训，自己做足功课;2)分栋或片区责任制;3)有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况;4)重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。
(2)重点关注客户敏感点1)阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗;
2)渗水;3)空鼓、裂纹。
(3) 整改质量、进度控制 1)明确施工单位返修队伍，分片区责任制;
2)返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度;
3)整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
确定收楼时间
确定物管费的起计日期 前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △.产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有： 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照
拆迁安置资料 房地产平面图 面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△.市府验收合格资料 建设工程竣工验收证书 市建筑消防验收合格证 市小区办综合验收合格证 用电许可证 供用电协议书
卫星地面接收设施许可证 电视共用天线合格证 电梯使用合格证 △.工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： 竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告 工程预决算清单 图纸会审记录
工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书 砂浆、混凝土试块试压报告 供水、供暖的试压报告 园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单 有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△.须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表 机电设备单台说明书、调试、订购合同 分摊面积、建筑面积的测绘报告
对外委单位进行调研，签订外委合同
从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。 调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司(三家以上)，签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司(三家以上)，签订《绿植租摆协议》 调研灭虫、灭鼠公司(三家以上)，签订《消杀协议》 调研保安公司(三家以上)，签订《外保合同》 调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》 视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》 视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》
五、物业交竣验收，正式接管 根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，开发商(或大业主)可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。 △.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料 提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款 出示政府有关职能部门验收证明 提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料 提供必要的专业技术介绍和培训 提供所有测试、检验和分析报告 清洁被验收的场地、设备和机房
△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： 严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收 工地与交付物业不能有效隔离 机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业
△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(或供应商)把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商(或大业主)及其承包商(或供应商)负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。
△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商(或大业主)应酌情予以补偿。
△.一般操作和维修保养手册递交要求 承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”)，以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。
六、入住办理 入住阶段
1. 入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件 1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。 1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。 1.6相关工作的苟洽。 1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组(含接待)、收费组、资料钥匙发放组。 a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。 b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。 c.收费组：核定业主是否已办理签约手续;收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。(公司协助)
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用;发放业主资料、钥匙;业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员(领取钥匙应有记录)，验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组(运行组)。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。 d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：(该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在) a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题(含隐蔽工程)，到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。 2.1.4日常服务工程组(运行组) a.业主二装的咨询和申请手续的审批 b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期(不存在整改问题)设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组(运行组) a.业主二装的咨询和申请手续的办理 b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作; d.整理并装订当天业主入住档案; e.录入业主信息、报修内容等。 2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。 b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。 c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。 2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。 b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。 c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。 3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单(依据与开发建设方的相关约定)，联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。 3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。 3.2保洁基本要求 a.入住大厅保洁： 1)负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放; 2)负责室内及室外地面的清扫;
3)负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换; b.办公、生活区保洁：
1)负责擦拭办公桌椅、电脑及电话; 2)擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹; 3)及时清倒垃圾，更换垃圾袋;
4)文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1)严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2)负责园区楼道梯级、车棚(库)、马路及公共区域的清扫保洁。 3)负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。 4)负责楼道杂物的清理。
5)负责垃圾的收集、集中、转运。
6)负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7)按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。 8)按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。 物业接管验收的依据及方式
物业服务企业在接管验收过程中，应依据《物业管理条例》、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行接管。认真研究图纸资料，掌握标准，从物业使用和维护的角度有理有据地提出建议。
《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》主要内容为物业服务企业应接收的图纸资料及接管验收的标准。
物业的接管验收方式分为：分期验收、单项工程验收和全部验收三种形式，不同的接管方式可根据入住时间和施工进度进行调整。
物业接管验收的主要工作内容
物业服务企业接管验收的主要内容包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。
例如：接管验收计划，项目负责人应了解管理委托合同内容和范围，根据甲方(委托方)入住的时间及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间，绘制接管验收统筹图，使接管验收工作有条不紊的进行。
物业接管验收过程中应处理好几个关键问题
项目负责人在接管验收工作中应注意处理好与项目的开发商、业主、监理公司、总承包商、工程分包方之间的关系。在接管验收阶段，项目负责人应关注并予以妥善解决从使用和维护的角度提出一些意见和建议时，和上述其中一方发生矛盾冲突。
项目负责人应该高度重视图纸资料的接管工作，图纸资料是项目管理的基础，也是今后管理创优的需要，此方面工作应努力得到发展商或业主的支持。
物业设备设施的调试工作应该在接管验收阶段进行，物业相关人员应该掌握正确的操作方法，为今后运行打基础。有的发展商认为已经做了竣工验收，设备设施的调试没有必要，有的发展商甚至会以费用问题加以阻止。物业接管验收工作验收在前，接管在后，它是物业从业人员了解系统、掌握操作的关键环节，也是验收的重点。若调试不进行，物业从业人员得不到培训，系统也就无法发现问题。
从物业的使用角度及维护角度进行项目验收，看其是否满足业主的需求，那么设计缺陷如何整改?在提出问题的同时，项目负责人还要组织专业人员拿出能让发展商接受的解决方案并实施。
另外，项目负责人还应该高度重视设备设施的保修合同，建立产品生产厂家、施工单位的台帐，它直接影响物业服务企业的管理水平及运行成本。项目接管验收过程中，注意工作质量和效率，根据管理委托合同，积极与甲方协商，明确工作流程，特别是工程提出的问题如何处理解决，避免出现反复提的现象。
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