新个人贷前调查报告

国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《新个人贷前调查报告》，希望对大家有所帮助。

第1篇：新个人贷前调查报告

个人贷前调查报告

中国建设银行广州荔湾支行关于黎嘉颖申请小额消费贷款的贷前调

查报告

为防范贷款风险，应客户的申请，中国建设银行于2011年4月1日安排由中国建设银行广州荔湾支行信贷员张三到黎嘉颖的学习、工作、生活场所进行现场调查。调查情况汇报如下：

一.基本情况

借款申请人，黎嘉颖，身份证号：44010319910207XXXX 性别：女 年龄：20岁，家庭人口 3 人，家庭住址位于广州市荔湾区大同路桥东西街1号，家庭稳定,该户在广州番禺职业技术学院现任大二学生，目前有固定兼职工作，未婚，电话：137607262XX。

二.资信状况

1、该户个人资产总额8000元，为多年积蓄与兼职收入，无任何固定资产。负债情况：无。年收入6500 元，分别为：兼职工资收入6000元 ，其他收入500元。

2、该户个人品质良好 ，信誉情况良好，在我行曾经贷款0 次，无不良记录。

三.工作收入情况

该客户无稳定正职工作，有固定兼职工作。兼职工作稳定，兼职工作为必胜客服务生，一个月外出兼职10日左右。兼职收入稳定，一个月兼职平均收入为400至500元，具有一定的工作能力和经验。

四、贷款用途

该客户申请小额消费贷款主要用于学习与生活上的花费。

五、担保或抵押物情况

1、担保情况：

保证人1为黎远东，与申请人是父女关系。现任广州远洋宾馆司机一名，年收入为65000元。个人资产情况为房产一层，共110平方米，价值250万元人民币 ，货币资产15元万人民币，是自有产权，负债情况，无 。

担保人2为吴锦珍, 与申请人是母女关系,现任广钢集团工人一名，年收入：38000元。个人资产为货币资产，价值34万元人民币,负债情况，无。

2、抵押情况：无抵押品。

六、借款人需求

申请类型为：个人小额消费贷款，申请贷款金额：500元人民币，申请期限：9个月，币种:人民币,还款类型：按月还款。贷款利率：同期贷款利率。

七、还款来源：

第一还款来源;客户本身的兼职收入与其资产

第二还款来源：担保人1的工作收入

第三还款来源：担保人2的工作收入

八、客户经理意见

鉴于该户的信用程度良好、担保人担保能力良好，符合法律要求，本岗建议发放担保贷款400元，期限 6个月，按月还款，利率按基准利率上浮，月执行利率为4.9‰，信贷员张三到期负责收回。

调查人：张三 日 期：2011年6月1日

第2篇：**个人经营贷款贷前调查报告

一、借款人基本情况：

借款人**，性别：男，年龄36岁，已婚，户口所在地：市场派出所，身份证号：*****197202191***，*****区**轮轱厂负责人。该借款人经营轮轱厂多年，社会及个人信誉良好。现因经营资金紧张向我行申请个人经营贷款60万元，期限24个月。

二、企业经营状况：

*****区**轮轱厂，成立于2006年5月，为个体工商户，注册号为***302600167***，主要加工、销售汽车轮轱，经营地址为********八路与银雀山路交汇处西50米，现有员工20人。截至目前，资产总额530余万元，其中：厂房110万元、关键设备液压机2台90多万元，存货140万元，应收款100万元，负债12万元，主要为一笔个人短期银行借款，提供对外担保180万元。2007年，该厂实现销售收入1000万元，净利润100万元。2008年1至7月份产值500万元，预计全年实现1100万元，利润110万元，利润率10%。其主要产品汽车轮轱，畅销山东、河南等地。

三、信誉状况：

通过中国人民银行个人、企业信用基础数据库查询，借款人和担保人夫妻双方以及借款人所举办的企业信誉良好，无不良记录。

四、担保情况：借款人提供担保公司和个人担保相结合。

1、担保人1：*****担保有限公司，该公司为我行准入的专业担保公司，注册资本4000万元，在我行存入担保基金100万元，已为该笔业务出具同意担保意向书。

2、担保人2：***，1975年出生，住址：*****区**电缆厂家属院8号楼十单元302室，销售电线、电缆、电用开关，经营地址临沂市兰山区北园路中段，年销售电线、电缆等收入800万元，利润80万元。经我行征信查询，颜廷光个人借款余额13万元，对外担保20万元，无任何不良记录，符合我行有关担保的规定。

五、我行收益：

该笔贷款的发放，不仅能为我行增加中间业务和利息收入，而且能带来存款，有望成为我行优质客户。

六、风险分析：

该笔贷款借款人为人诚实正直、经营状况良好，收入稳定，通过借款人提供的近期经营资金流量数据显示，该企业经营活动现金流量较大，第一还款来源充足;担保人担保能力强，该笔贷款风险较小。

七、我行意见：

综上调查分析证明，该笔贷款的借款人、担保人以及贷款用途等，均符合我行个人经营贷款条件，建议发放贷款60万元整，期限24个月，利率7.56%，等本金方式还款。

调查人：

2008年9月2日

第3篇：个人贷款贷前调查报告

借款人姓名*********身份证号码***************工作单位***************经办支行零售业务部

关于***申请信用贷款的调查报告

借款人***因购买拖拉机需要，于201*年*月20日向我行提出了15万元的信用贷款申请，我们于201*年*月21日对其基本情况及借款用途等进行了实地调查。经调查，该笔业务符合《三法一指引》的有关规定，我们认为可以为借款人发放金额为15万元，期限1年，利率为**‰的信用贷款。

现将借款申请人截止目前的基本情况、资产负债、家庭

成员信用等情况的调查结果报告如下：

一、借款申请人情况

***，曾用名***，男，汉族，今年40岁，身份证号码是41040319*******557，户籍所在地是**市**派出所。***2001年7月毕业于河南农业大学土地管理专业(专升本);现在许昌市***局东城区分局工作，任局长，工作稳定，月工资性收入3300元。借款人为人厚道、讲究诚信、交际面广泛、清正廉洁，目前住址为许昌市东城区魏文路怡景花城*****。联系电话：159********。

二、申请人其他家庭成员的情况

申请人配偶***，汉族，今年38岁，身份证号码41100219*******047，户籍所在地为许昌市南关派出所，中专学历，现工作单位是*****，任所长，工作稳定，月工资性收入2400元。申请人配偶另承包87亩土地和10亩河流，用于生态农业建

设，每年盈利约40万元。联系电话：*****。

儿子***，今年14岁，学生。

三、借款人家庭财产债务及收入支出情况

(一)、借款人家庭资产情况：

经调查，***家庭总资产253.3万元。明细如下：

***有两处房产，价值65万元。一处位于许昌市魏文路怡景花城******，面积130平方米，购入时房屋总价款14.5万元，现价25万元;另一处位于公务员二期小高层*号楼*单元*楼东户，面积165平方米，车库36平方米，储藏室20平方米，总购入价30万元，现价值40万元。

借款人配偶于2006年承包土地87亩，河流10亩，已经在经营用地及河流上投资约187万元。土地主要使用用途为生态农业，承包期限为2006年12月20日至2027年12月20日。地上种植有价值20万元的银杏树，价值15万元的杨树。河流中养的鱼大约有6万斤，价值约36万元。地上盖的房屋价值约30万元。院内养有各类名犬，价值约60万元;各类猪，价值约3万元。***购买机械设备价值约10万元。土地已经缴纳13万元的租金。

***夫妻双方三金齐全，截止目前***公积金账户余额1.3万元。

(二)、借款人家庭负债情况：

***有住房公积金贷款余额约19.2万元，个人住房贷款余额约6.3万元。负债总额为25.5万元。

借款人未向他人借款，也无其他债务。

资产合计253.3万元，负债余额25.5万元，家庭净资产227.8万元。

(三)、借款人收入情况：

1、工资收入。申请人***月工资收入为3300元。申请人配偶***月工资收入2400元。

2、经营收入。***租赁经营的土地面积为87亩，河流面积为10亩。种的各类树及养的鱼、狗、猪的年盈利情况如下：树，总价值约35万元，年盈利5万元左右。鱼，进价均价6元左右，截止目前大概投资了3万斤鱼苗，河流里大概存7万斤鱼左右，年盈利15万元。狗，年利润约17万元。猪，年利润3万元。总经营收入年净利40万元左右。

综上，借款申请人及配偶年收入共46.84万元。

(四)、借款人支出情况：

1、借款人家庭生活消费支出每年约2.5万元。

2、借款人儿子年教育支出约1万元。

3、借款人家庭年住房按揭贷款还贷支出约2.2万元。

借款人家庭年总支出为5.7万元。

借款人家庭年净收入为41.14万元。

四、借款人债务详细信息及对外担保情况

经授权，我行通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对***夫妇进行了查询。

***有一张贷记卡和一张准贷记卡，使用状况良好。***有一笔个人住房贷款，贷款合同金额8万元，合同期限为240个月，目前贷款余额为6.3万元，月还款额536元;一笔个人住房公积金贷款，合同金额20.9万元，合同期限240个月，贷款余额19.2万元，月还款额1260元;一笔我行信用贷款，贷款金额10万元，经核实，已经全额归还。***负债总额25.5万元，月还款总额1796元，以上两笔贷款还款状态较好;此外，***曾在我行六一路支行曾发生三笔贷款，目前均已归还，还款记录良好。

其配偶***无任何借款记录，夫妻双方均无对外担保。

五、借款原因及还款来源

借款申请人配偶***租赁了87亩土地和10亩地的河流，用于生态农业建设，现急需一辆拖拉机协助耕种。由于***已经投入约187万元的资金，暂时资金紧缺，所以借款15万元用于购买拖拉机。

借款申请人及配偶的年净收入有41.14万元，我认为到期有能力全额归还贷款。

六、贷款担保分析

我认为可以将该笔贷款发放为信用贷款，借款人配偶同意与借款人共同承担还本还息义务，并已出具我行认可的保证书。

七、贷款的支付方式

经调查，借款申请人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式，约定在取得贷款后以自主支付方式使用贷款，并向我行

通报资金使用情况。

八、贷款风险分析

借款人为人诚实，注重信用，信誉度较高，能重合同守信用，是我行的长期往来客户，一直为我行的健康发展做贡献。我行已经给予借款申请人额度为人民币壹拾伍万元整的授信，期限为2010年05月19日至2012年05月18日，授信剩余期限为**月。

借款人所承包的土地及河流离我行较远，不方便我们了解其资金流动状况，我们已建议并督促借款人在我行结算，便于了解资金动态，借款人表示同意。

借款人承包土地上养殖的牲畜和河流里养殖的鱼类受环境影响较大，一旦出现不可控的传染病等，就会给借款人造成巨大损失。借款人表示，他们挖了一条备用河流，如果有污染水源事件，他们将在第一时间将水流引入另外一个渠，将有鱼类的河流用橡胶坝截流;同时，他们聘请有资质的专家为养殖的牲畜定期或不定期的进行医疗服务。

除此之外，我们要加倍关注其工作状况及变动情况，关注其贷款用途。

九、调查结论

综上，我们认为借款申请人职业前景较好，收入较高，并且信用状况良好，有较强的偿债能力。贷款安全性、流动性和效益

性良好。我们拟同意在我行授信额度内给予借款申请人15万元贷款，期限1年，利率按**‰执行。对以上调查情况，我们愿意负调查失实之责，请审查人员审查。

调查人：

201*年*月21日

第4篇：如何撰写个人贷款贷前调查报告

贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节，贷前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。如何有效开展自然人客户贷前调查，规范撰写贷前调查报告?自然人贷款调查报告的主要内容有：

1、借款人基本情况及主体资格;

2、借款人申请贷款情况;

3、借款人生产经营项目市场分析;

4、担保情况分析;

5、本笔信贷业务的综合效益分析;

6、信贷风险评价及风险度测算;

7、贷款调查意见及签名。

围绕贷款调查报告的主要内容，针对实际，现归纳整理了一些自然人贷前调查的主要内容及撰写重点，以期抛砖引玉。

一、基本情况

(一)客户基本情况：主要包括借款人姓名、身份证号码、家庭住址、家庭人口、主要家庭成员、家庭资产负责情况、信用等级等。

(二)生产经营情况：生产经营项目及规模、年产值、上年家庭纯收入、主导产品的产销情况、发展前景、目前生产经营状况等。

二、借款情况

申请贷款的原因、用途、利率定价、用款计划，是否符合国家有关政策和农村信用社信贷政策，市场前景如何?预计效益如何?自有资金多少，尚缺资金多少，多长时间能收回成本，什么时间能还清贷款等。以前贷款还本付息及存量贷款情况(人民银行征信系统)。

三、还款能力分析

这是贷款调查报告的主要内容。一是分析申请贷款的客户是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、无恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款或货款的历史、恪守信用等情况。二是借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策、社会发展规划要求和信贷支持方向。三是生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化(与生产成本比)、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况等。四是还款方式及还款来源分析。

四、借款担保方式

属于抵押担保的贷款，写清抵押物的名称、所在具体地点、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、抵押率、价值是否稳定、变现能力等 ;属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况(同借款人基本情况)、分析评估担保资格、保证人的代偿能力、担保人的资金来源等。

五、本次信贷业务的综合效益分析

通过分析，测算本笔贷款给企业、社会及信用社带来的经济效益。分析客户结算往来情况和合作潜力。

六、信贷风险评价及风险度测算

通过借款人的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价，测算该笔贷款风险度。

七、提出调查结论

调查人要在进行贷款综合效益分析基础上，总体评价客户的“经济实力、生产经营、信用、风险状况”，结合借款用途、还款来源和计划情况明确以下事项：

1、贷与不贷;

2、贷款方式;

3、贷款金额;

4、贷款期限;

5、贷款利率;

6、还款方式等。

八、调查人声明并签名

调查人声明对上述调查情况和结论的真实性负全部责任。大额个人贷款贷前调查必须由两名以上信贷员参加，调查报告要有两名以上贷款调查人签名，并写清调查时间。

第5篇：如何开展个人贷款贷前调查

如何做好个人贷款的贷前调查

贷前调查是拓展客户、发放贷款的第一道关，是防范风险、减少坏账的重要前提，贷前调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大。这是决定贷与不贷，贷多贷少，贷款期限和方式的重要依据。村镇银行服务的对象主要是农户、小微企业和农村个体工商户等客户群体，有相当一部分客户提供的资料缺少真实性，通过现场的调查，发现间接收集的资料和客户提供的资料存在“信息不对称”的情况，所以客户经理的贷前调查尤为重要。

如果贷前调查过程中，未能对客户的基本情况、经营状况和存在风险有一个客观的了解，甚至走马观花，草草了事，没有真正起到调查作用，这样的调查本身就存在不可轻视的风险。一次不负责任的贷前调查，就有可能导致一笔不良贷款的产生，由此带来的是欠息、逾期、催收甚至起诉等一系列的工作。而银行往往要经过几个月甚至几年的时间，才能完成消化，既耗费了我们银行工作人员的时间和精力，也损害了银行的利润。

贷前调查如果只查看借款申请人提供的资料，就会造成贷前调查失实。在贷前调查中，除了按一般的调查方式对申请人进行必要的调查外，还要摸清申请人的真实背景。因此，在对客户的贷前调查中要坚持听、查、核、析四个步骤：

(1)听。在调查过程中，大部分农村客户往往会主动介绍自己的基本情况(或者客户经理要求客户进行情况介绍)。这个时

候，客户经理所需要做的，就是耐心细致的聆听，并稍加引导，让客户主动的介绍其从业时间、发展经历、经营模式，以及近两年的生产经营情况、销售利润、存在问题、发展规划及借款用途等。在这一过程中，客户经理可就其中未能听清或者感兴趣的内容开展进一步的询问和交流。

通过这一步骤，客户经理可以对客户的整体情况有一个初步的了解和判断，也建立了进一步深入调查了解的感性材料。

(2)查。在“听”的基础上，客户经理需要进一步查实借款申请人的相关资料。这一步骤的工作内容包括：查看客户的身份证、户口簿、在当地的居住年限、生活习惯、社会关系、财产状况、家庭是否和谐等，如是小企业则应该查看工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等的原件，并注意有无年检记录等。同时，也应查看客户与生产经营相关的采购合同、销售合同、施工合同等。

(3)核。在做好前两个步骤的基础上，进入最关键的第三阶段，其任务主要是核实前两个阶段所搜集的信息。

首先，核实客户上一年的家庭总收入及来源、家庭总支出及去向、家庭纯收入及人均收入等。核实客户家庭财产情况：一是不易变现财产，主要包括房屋间数及结构、面积、坐落位置、构建时间、变现价值，其他不易变现的财产及变现价值。二是可变现财产，主要包括机械设备名称、数量及变现价值，交通运输工具及变现价值，家电器具及变现价值，存货及变现价值。

其二，对生产经营情况的核实：根据客户的介绍及资料中所反映的情况，对客户的生产经营情况进行实地的核实。例如，对农户的贷款用途进行核实，主要是其真实性、合法性核实，必要时对客户提出相关的建议和意见，个人及小型企业的生产车间、仓库及生产工艺进行实地的查看;对客户的产品质量、市场占有率及口碑进行实地的调查了解;对客户承包的项目或者施工工地进行实地的调查，了解项目的手续、进度、质量及付款情况等。

其三，对抵质押物和保证人的核实：客户经理要做到亲力亲为，通过对抵押物的位置、面积、价值、合法性等的核实，或者通过对保证人的资质、保证实力及保证意愿的核实。对于担保人的调查，应当参照对借款申请人调查的程序，同时重点核实保证人的保证实力及保证意愿，并坚持双人调查和面签制度。

(4)析。通过以上几个环节客户经理就可以分析和判断此笔贷款业务贷与不贷，贷多贷少，贷款期限的长短和贷款方式。在实际的信贷工作中，我们会遇到这样的情况：贷款客户为了贷到贷款，口若悬河，说的天花乱坠，向我们介绍的情况往往和我们实际调查的差距很大而又没有合情合理的解释，那么银行对此类客户的贷款申请应当慎之又慎，要把贷款风险降到最低。

另外，考虑到当前的信用环境，贷前调查做到“软硬兼施”，综合判断：既要重视所收集的客观性资料，如证件、数据、报表、文字等 “硬性”资料，又要重视社会舆论、行业评价、邻里口碑等难以用数据、文字反映的“软性”资料。利用“硬”性资料

的准确性，结合“软性”资料的灵活性，对借款申请人的情况做出客观、全面的评价。

不论结果如何，都应当保证服务效率，将信息及时反馈给客户。如果因为种种原因不能受理，应当做好解释工作，以利于日后可能的合作。

通过以上几个步骤，可以作为贷前调查的通用程序，在实际工作中遵循而不拘泥，可根据情况灵活调整。若能坚持并做好这几个步骤，则有助于搞好贷前调查，在信贷营销同时，做好甄选客户、防范风险的工作，最终对我行的稳健经营和发展能够产生积极影响。

第6篇：贷前调查

1.信贷管理

1.

客户经理要对自己所做的工作要有了解，以便使自己在信贷工作中能有得放矢的开展，提高日常工作的效率。如：

当地的经济支柱产业是哪些;

本公司的贷款业务在本地区、本行业占比; 本公司的贷款业务以哪类业务为主;

在日常业务办理中，您遇到哪些情况会感到困惑需寻找解决的办法和及时处理的。

1) 2) 评判信贷管理好坏的标准，在很大程度上就是贷前调查、贷时审查和贷后检查这三项核心工作的质量，即业内所统称的贷款“三查”。

必须牢牢把握贷款管理的九个环节：①受理;②调查;③风评;④审批;⑤签约;⑥发放;⑦支付;⑧后管;⑨处置。

认真对待贷款管理出现的四种结果：①收回本息;②转卖贷款;③重组贷款;④依法核销。

2.信息收集

1. 实地调查是获取借款人真实情况的最有效的手段。在目前，企业(个人)信用基础较为薄弱，特别是我们

面对的是小微企业，其“硬信息”的失真度偏高，为弥补“硬信息”的失真，我们只有依靠“软信息”的收集和掌握，来避免风险的发生。

2. 硬信息：能用准确的硬指标来表示的信息，是正式的、精准的、符合逻辑的、可追溯的。如：业绩报告、任务指标、财务报表等;

软信息：不能用准确的硬指标来表示的信息，是非正式的、模糊的、推断的、知觉的。如：分析报告、业绩评估、前景预测等。

3. 发挥本公司在区域内 “人熟、地熟、情况熟”的“三熟”优势，采取走出去，多调查、多走访的方法，收集各类软、硬信息，借此对现有和原有的客户群进行审核、梳理和调整，逐步理清和淘汰B类以下等级的风险客户，从市场中捕捉和争抢新的黄金客户。使信贷结构不断得到优化和提高，确保市场份额。

4. 对调查对象的生产、经营和财务情况必须要掌握清楚，才能发现其中存在的问题，在实地调查中对客户的任何细微的表象都应有所警惕，以防备和怀疑的思维去追查和分析其真实原因。. 5. ①要注意关注媒体的消息，经常结合大环境的变化(如政策、形势、气候等)，随时调整信贷计划和措施。②注意从相关的行业、企业、人员，客户邻居以及竞争对手等侧面了解客户的生产、经营和财务状况，从中掌握第一手资料。

③从工商、税务、法院等行政部门和社区组织等了解客户的情况。如从工商、税务部门调取客户的财务报表进行比对，从中发现问题。

④从同行业中了解和捕捉客户不正常的变化。

⑤不告知的上门检查，防止客户的作假行为。

⑥关键是作为我们从事信贷工作的人员，要增强尽职观念，时刻做个有心人：备个小本子，把随时了解的情况记下来备个案(俗语说：好脑子不如烂笔头)，有空时经常翻阅看看，汇总，从中发现蛛丝马迹，把风险隐患全部暴露出来，以变被动为主动。

3.客户选择

①客户向银行申请授信业务或银行向客户营销授信业务时，授信经营部门应根据国家产业政策、地区重点产业政策和银行的贷款政策，通过对市场的调查，信息的收集，尽量争取选择当地的优势企业、以及得到得到政策护持的企业作为营销对象。 ②在接洽客户申请或主动营销中，客户经理应认真了解客户需求，有针对性的准确介绍银行授信业务产品和授信业务的有关规定。

4.调查主体的职责与权限和独立性

职责：

① 授信经营部门客户经理是授信调查的第一责任人，对被调查客户情况及印鉴、签字等相关要素的真实性和申报资料的合法性、有效性、完整性负责，参与调查人员应负参与调查过程中的相应责任。

② 授信经营部门客户经理对在授信调查基础上所撰写的授信分析报告相关部分的真实性、完整性、风险披露的充分性负责，签署同意意见的部门负责人负核实责任。

③ 客户经理受理客户申请并进行初选、对拟授信客户进行调查，按要求撰写“授信分析报告”，对客户情况及风险进行真实、全面的披露。

④ 授信经营部门负责人应对客户经理提出的申报材料进行审查，提出需要补充、重新调查的要求，提出授信经营部门的结论性意见。 权限：

① 任何个人或部门不得干扰他人(客户经理、科长等)独立行使职权。

② 客户经理拥有授信业务的受理、初选和调查权，如实反映调查的实际情况，根据经验独立进行判断，提出初步授信方案(包括风险评级的建议)或提出否决建议。

③ 授信经营部门负责人拥有对授信业务的参与调查权、核实权，授信方案决定权及否决权。 独立性：

① 客户经理在贷前调查时所做的工作应该是弄清借款人的真实情况。除非自己眼见或有证实，其余都不可信。 ② 对其他金融机构，特别是曾提供较大额度授信、合作历史较长的国有独资金融机构突然退出，应保持警惕，审慎对待!避免做替人抬轿的蠢事。

5.个人贷款中注重事项与业务要素

① ② ③ ④ 对借款人提供的收入证明，要通过各种渠道进行真伪鉴别;

严格执行个贷中有关借款人的家庭月收入和月供之比，以确保借款人的按时还贷;

在以住房作抵押的个人贷款中，从严掌握抵押率，避免因房价的大幅波动使银行处于被动局面。 在个贷中，严格掌握贷与不贷的原则，坚决避免为完成指标而违规操作。

A. 个人信贷业务营销时要注意以下要素：

1) 具有完全民事行为能力的自然人 2) 借款人有合法的身份证明 3) 有稳定的职业或收入

4) 具有良好的信用记录和还款意愿 5) 提供贷款人认可的有效担保和保证 注:还款能力; 判断客户还款能力最基本的条件是满足收入还贷比的要求，各类贷款具体要求如下：

1) 个人住房、消费贷款：本笔贷款月还贷支出与收入比须在50%(含)以下，且月所有债务支出与收入比须在55%(含)以下;

2) 个人经营贷款：贷款月所有债务支出与收入比须在60%(含)以下 3) 还款能力的测算还需要涉及收入证明(含视同收入)及债务折算。

B.基本申请资料

1、借款申请书(制式)

2、借款人及共同还款人身份证复印件

3、借款人户口本复印件(借款人夫妻双方未并户的提供结婚证复印件，未婚的提供未婚证明)

4、借款人及共同还款人收入证明(制式)

5、借款人家庭财产证明(房产证、行车证等)复印件

6、借款人从事个人经营的提供营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证复印件

7、借款人及共同还款人共有财产还款声明(制式)

8、借款人简历

C.贷款用途

1) 借款人的贷款用途，应针对性的选择相对应的贷款品种，在营销时应注意区别对待，各产品的贷款用途详见银行的产品说明。

2) 个人贷款不得流入证券市场、期货市场，或用于股本权益性投资、房地产项目开发，或用于其他国家法律法规明令禁止的用途。

D.贷款额度

贷款额度：是指向客户发放的贷款金额应根据客户的实际需求，并与抵押或质押物的价值之比相匹配，一般用成数或百分比表示。贷款品种、抵(质)押物种类、借款人具体情况，还贷的承受力等，均会导致实际贷款额度的不同。只有客户资质及抵押物条件等完全符合贷款要求，才能贷足最高额度。(不能把抵质押物作为还款来源)

E. 担保方式

对采取何种担保方式，则需视借款对象和业务品种确定，在信贷实务中尽可能采用保险系数高的担保方式进行操作。

附：担保人为自然人的应提供资料

1、担保人及财产共有人身份证复印件

2、担保人户口本复印件(担保人夫妻双方未并户的提供结婚证复印件，未婚的提供未婚证明)

3、担保人及财产共有人收入证明(制式)

5、担保人家庭财产证明(房产证、行车证等)复印件

6、担保人从事个人经营的提供营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证复印件

7、担保人简历

担保人为企业法人的应提供资料

1、年检有效的法人营业执照副本复印件

2、年检有效的税务登记证副本复印件

3、年检有效的法人组织机构代码证副本复印件

4、开户许可证复印件

5、年检有效的贷款卡复印件

6、经营许可证复印件

7、企业法定代表人证复印件

8、企业法定代表人身份证复印件

9、公司章程(包括章程修正案)复印件

10、验资报告复印件

11、企业最近二年及本年最近一个月的财务报表复印件

12、同意担保的股东会(或董事会)决议

13、企业简介、法定代表人简历

14、征信报告

15、企业最近二年及本年最近一个月的水、电费发票，税务发票

F. 其他注重事项

1、时刻把风险防范放在第一位

2、注重借款的目的、用途;

3、客观测定融资安全线;

4、不要一味追求贷款回报;

5、注意力放在本地客户身上;

6、关注环境保护、劳资纠纷;

6.法律提示

根据《中华人民共和国担保法》中相关条例规定： 第二章 保 证

第八条 国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 第九条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。

第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。

第十一条 任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证;银行等金融机构或者企业对强令其为他人提供保证的行为，有权拒绝。

第十二条 同一债务有两个以上保证人的，没有约定保证份额的，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。

第三章 抵 押

第一节 抵押和抵押物

第三十七条 下列财产不得抵押：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第

(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(即发包者同意的除外)

(三)学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定：

在判决后给借款人六个月的宽限期，让借款人腾空抵押房;仅对属低保户的，人民法院不应强制迁出。

7.财产抵(质押)管理

优质担保(抵押)物四大要素：①权属明确②价格合理③可以变现(有效对抗善意第三方)④容易变现

质物应能移交银行保管，在评估其价值和确定质押率时应考虑该质物的市场行情、转让的难易程度等风险因素;动产质押应是易封存、易保管、易变现的动产;权利质押应认真辨别权利凭证的真伪，分析其变现能力。

8.资料审核

① 资料初审：

客户申请的贷款业务品种、金额、币种、期限、担保方式与协商的内容应相符，如不符，应要求客户作出解释或与客户重新协商;

申请原因及用途应详细说明贷款业务的具体用途; 申请资料中申请单位的公章应清晰，与营业执照和贷款卡上的单位名称一致; 年审合格且在有效期内的营业执照、税务登记证和贷款卡;

财务报表上加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡上的单位名称必须一致; 法定代表人身份证明上姓名应与营业执照上法定代表人一致;

董事会决议。包括：申请贷款业务的用途、期限、金额、担保方式及委托代理人;决议的签字人数应达到公司合同或章程规定的有效签字人数;

根据各授信品种的规定，对客户提供的相应资料进行初步审查; 根据“担保管理政策”的要求审查担保方的资料。 法律文件：

1、贷款合同

2、借款借据

3、抵押合同

4、担保书

5、董事会决议

6、合同附加条款

7、关系人放款合同

8、股权证明

9、保险合同

10、按揭或信托的复印件

11、租赁转让协议

12、其他 信贷文件：

1、贷款申请书

2、贷款审批报告

3、承诺函

4、个人财务报告

5、公司财务报表

6、保险单据

7、关键人的保险单据

8、贷款年审报告

9、备忘录

10、往来信函

11、纳税证明

12、其他

经过审核合格，客户经理应向授信经营部门的负责人报告，若授信经营部门负责人同意客户经理意见的，则准备安排授信调查;若客户经理审核不同意或授信经营部门负责人不同意的，客户经理应将申请材料退还客户，并对客户做好解释工作。 ② 交叉审核：

交叉审核是通过不同途径确认信息正确性的方法。贷款调查交叉审核技术就是在贷款调查前、调查中和调查报告制作和贷后检查管理过程中，通过不同信息来源途径、同一信息来源途径的勾稽关系，对客户信息进行真实性、准确性、完整性确定的过程。

交叉审核有两个简单的逻辑关系，当二个或二个以上信息来源途径，或同一信息来源途径通过勾稽关系推导得到基本一致的结果时，这个结果的真实性和准确性就高; 简单举个例子，比如我们手中有客户的征信记录，但我们可以以开方式的提问方式问客户：“你在银行有贷款吗?贷了多少?”如客户隐瞒实情，就证明他不太老实。

不同信息来源途径包括： 1)保证人; 2)邻里; 3)夫妻及其它家庭成员; 4)合伙人;5)经营管理者或雇员; 6)同行或行业协会;7)政府或其它信息来源，如经贸、财税、工商、司法、海关、电力等; 8)申请信息与调查信息; 9)上一次调查信息与本次调查信息等等。

同一信息来源交叉审核是指：仅凭借对借款人的正面调查，通过对借款人基本情况、财务情况和非财务情况、贷款用途和还款来源等相关联内容项的交叉比较和审核，验证调查结果的真实性、准确性和完整性的过程。它是交叉审核的核心内容。

③ 应避免建立信贷关系的 有下列情形之一者，不对其发放贷款： 1. 不具备贷款主体资格和基本条件;

2. 生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目;

3. 违反国家外汇管理规定;

4. 建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件; 5. 生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可; 6. 在实行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保;7 7. 有其他严重违法经营行为。

9.贷款调查

行业情况调查：

调查客户所在行业的发展趋势和客户在行业中所处的位置，客户主要产品及其市场份额，面对的主要竞争对手和主要竞争方式，及客户的产品创新能力等;

调查客户其所在行业的成本结构、行业成熟度、行业周期性、行业盈利能力、行业依赖性、行业替代品及政策对行业的监管等各类情况。对新进入的行业尤为警惕。 客户双人调查：

对新授信客户的调查必须实行有签字权的双人会同调查，双人中除一人为经办客户经理外，另一人应为信贷业务部门负责人(或业务骨干)或授信经营单位(支行)负责人;授信经营部门认为风险敞口金额较大或潜在风险较大的，授信经营部门上级负责人应参与双人调查。 间接调查：

目的：搜集公司和主要负责人的经营状况、行业信息、信用状况。对象：人行征信系统、供应商、销售商(客户)，及相关人员(如企业管理人员、会计人员、员工等)等，了解他们的观点和评论。如有条件还可从同行间交换信息(竞争对手也是合作伙伴)。通过非实地调查的方式，如借助报刊、网络、咨询机构等了解客户及其所在行业的情况等，也可通过向税务、工商、海关等政府有关部门及房地产交易中心、产权交易中心等社会中介机构索取相关资料，了解客户情况等。 面谈：

1、目的：初步确定贷款申请人是否具备资格，为实地调查、财务分析作准备。

2、对调查无法确认的信息，在面谈中加以明确和约定。

关注的5个基本信息：需要多少贷款?如何使用贷款?何时归还贷款?何种方式偿还贷款?何种担保方式?(数额、用途、期限、还款方式、担保方式) 实地调查的目地和方式：

目的：核实企业家底，了解企业生产、销售等经营管理状况、测定融资安全线、评估抵押物价值等。

方式：通过查账、盘库进行账实核对;巡视厂房、设备;与公司负责人、财务与销售主管等面谈;如需要也可会见公司其他相关人员(如员工)。去看看企业的水电费单子和水、电表，由此判断企业的经营情况和判别客户的诚信度。

调查人员应对拟授信主体和担保人主要生产经营场所或项目建设场所进行实地考察。

在现场验证有关客户资料，调查客户生产经营情况和财务状况，与客户负责人或授权人就客户生产经营情况和拟授信业务进行面对面的直接沟通。通过对生产、销售、财务等部门的调查，从多方面了解公司经营管理、生产销售、资产状况、设备利用情况、原辅材料和成品存货情况、项目建设情况，以及公司内控制度、财务管理的规范性等，实地查看抵(质)押物状况，取得第一手调查资料，并对客户有一个感性和直观的判断。

在实地调查前，调查人员应做好充分准备，详细研究已有的客户资料，并根据客户的情况准备问题清单。

调查中应使用“授信客户查访报告”对贷前调查的过程和结果进行客观记载，包括调查的时间、地点、客户方参与会谈人员、会谈内容、客户提供的资料、考察的部门、车间、仓库、对财务资料的核实情况等，调查人员应在调查报告上签名并对报告内容的真实性负责，双人调查的双人均应签名。 客户资格审查：

对新授信客户，客户经理应主要审查其主体资格是否符合规定，查验客户的营业执照、贷款卡和近期财务报表，初步了解客户的背景、经营情况、财务状况、借款用途、还款来源、担保方式等;如客户与我行曾发生过授信业务关系，客户经理应了解以往客户与我行合作的情况，并重点了解客户目前经营管理情况，有无影响客户资信的重大事项等。

对现有授信客户，客户经理应了解客户与我们银行合作情况，分析有无影响客户资信的重大事项，如:重大的投资项目、重大的体制变化、重大的人事调整、重大的事故和赔偿、重大的法律诉讼和对外担保等等，并判断其是否仍符合我行授信客户资格要求。对符合资格要求的客户，应了解本次申请授信业务的原因、用途、还款来源、担保方式等。

调查人员须对借款人、担保人提供的营业执照、法人机构代码证、税务登记证、贷款卡(号)、授信主体资格证明的有效性、真实性进行核实。要求客户提供以上资料原件并进行核对，在复印件上注明“与原件核对无误”并签名以示负责;必要时应到发证机构进行核查，或到相关机构官方网站核查;必须使用贷款卡通过中国人民银行信贷登记咨询系统查询并打印出借款人/担保人的贷款和担保信息。

应取得借款人、担保人主要负责人、财务负责人名单、印鉴和签字样本;若公司章程规定申请授信业务或提供担保须董事会决议或授权的，需取得董事会成员的名单和签字样本;调查人员应将印鉴和签字样本与公司章程、董事会有关决议等材料上的签字验对，必要时应到工商行政管理机关或税务机关核对;对投资者和主要管理者背景不够清楚的企业，调查人员一般应要求以当场签字的方式取得签字样本。 参考案例：

一、被告已注销，银行诉讼请求被驳回。

二、代理人未经授权，抵押无效。

三、伪造法定代表人签名，使用变造公章签署《担保书》，保证人不承担保证责任。

四、约定担保的主债权不明确，担保人免责。

五、土地使用权抵押未办理登记，银行没有抵押权。

六、借贷双方串通骗取担保，保证人免责。

10.客户财务状况的审核

财务报表真假辩：

财务报表造假成风的今天，我们从事资金工作的客户经理首当其冲成为报表造假的受害者。

道高一尺，魔高一丈。面对市场上的造假之风，我们需掌握足够的专业知识，以行业明锐的目光，练就一手随时能识破其真伪的技能，确保信贷业务在我们的努力下健康发展。 辨别企业财务报表的真伪，主要可从三方面着手核实：

在资产负债表、现金流量表和利润表三者之间进行比较、核对，分析三表间是否有互相矛盾之处;从历史报表的分析比较中核对有否与实际有较大出入的; 从对企业的实地调查中核对报表的真伪; 从行业的比较中核实财务报表的真实性。 客户财务状况的审核：

① 调查人员应收集掌握借款人/担保人经审计的近三年年报和近期财务报表，成立不足三年的应收集成立以来的报表及近期财务报表，并对财务报表的真实性进行核查。对未经审计的报表，调查人员应注明报表来源，注意审查报表要素是否齐全、有效，是否已加盖公章，不接受制表人、负责人栏目空缺的报表。

② 应调阅公司财务报表和银行对账单，着重关注其他应收、其他应付等非经营性往来科目和应收应付票据科目的变化，并着重关注以下三种情况：

A. 其他应收款在流动资产中占比较高，或其他应付款在流动负债中占比较高(特别关注比例超过30%的客户);B. 银行存款余额长期保持较高水平(如：在流动资产中占比超过1/3);

C. 银行存款的增长与会计期间收入的增长不匹配。

对以上三种情况，应调查其原因，判断是否存在关联企业资金占用、贷款资金挪用的情况。不能被授信客户表面的高现金现象所蒙蔽，应剔除客户银行存款中的保证金存款部分(因该部分资金流动性受到限制)，准确衡量客户实际承受债务能力。

③ 在审核客户财务报表和分析报表各科目比例合理性的基础上，应对金额较大的科目和异常变化的科目逐一核实，核查有关科目报表数与相应的总账余额是否相符，是否符合财务制度规定，并根据明细账的记录抽查部分原始单据，分析其形成原因是否正常。重点核查以下内容：对资产负债表，应调查货币资金情况，核实银行存款总账及明细账，货币资产中多少属于开证、承兑等保证金;存货金额较大的，应实地查看其真实状况，分析其结构是否合理，账面价值与市场价值是否有重大不符;应收账款金额过大的，要审核其原始凭据;对待摊费用和预提费用金额较大的，应查看明细科目，分析其是否符合财务制度规定;对长期投资占总资产比例超过10%的，要核查明细账，了解分析投资效益;

④ 对长、短期负债，应核查报表数与贷款卡查询记录是否一致，金额较大的，要查看借款合同，了解他行贷款条件和贷款偿还期;要核对实收资本的明细账，并了解投资方的实力和信誉，核查应收账款、预付账款和其他应收明细账户中是否有公司股东或股东控股企业，若有金额较大的往来款，应核查形成原因，有无变相抽逃注册资本的情况;对资本公积、盈余公积金额较大或增长较快的，应核查其形成过程和原因，分析其是否属实。

⑤ 对损益表，应查看销售明细账累计金额与报表金额是否一致，审核大宗商品销售的正本合同及货款回笼情况，分析报表销售收入是否真实，有否提前确认收入;审核成本明细账，了解成本核算方法，分析成本是否正常、及时结转;审核销售费用、管理费用、财务费用是否全部计入当期损益，借款利息支付是否正常，待摊费用和其他应收款明细账中是否有上述费用项目;对投资收益金额较大的，应审查被投资企业股东大会或董事会关于利润分配的决议，核实投资收益的真实性，是否收到货币资金;对金额较大的营业外收入或支出，通过查验明细账和抽查大额营业外收入或支出的原始单据，验证其真实性。

⑥ 应全面了解公司对外担保、有回购义务的应收账款转让、商业票据贴现等或有负债情况，以及在银行开立信用证等表外负债情况，分析其对公司财务状况的影响。

⑦ 通过查看税务登记证明文件、纳税申报资料和纳税证明，分析其与损益表的销售收入、利润、成本等是否一致，纳税情况是否正常;查看生产经营计划、财务收支计划及执行情况，有较大差异的，要分析原因。 警惕信号：

财务报表中应重视的信号：

债务的增加远高于行业平均水平的快速增长;营运资金的突然增加;审计被推迟或最后一次审计超出一年;财务信息滞后或不完整;经常更换审计师;会计政策不合逻辑的改变;连续两年的财务亏损;报表附注中有不利因素的披露;财务状况不附合贷款协议中的规定;货币资金余额低于正常值;应收账款回收速度显著减慢;大量的存货;应付账款付款期的显著增加;借款的非预期增长或借款方式的非预期变化;借短期贷款来分期偿还长期负债; 以借款来支付通常可有收入承担的经营费用。 非财务方面的一些应引起警惕的信号： 关键人物在计划好的交往中不露面;涉及新的、不熟悉的业务不良的经营和财务记录保管;关键人物习惯的改变;管理层、所有者或关键人物的不利变化生产条件与(或)组织业绩的恶化;员工士气不佳，人手不足;积压而未及时交货的订货记录;内部斗争增强且客户减弱的迹象;其他金融机构对信贷提问突然增加;与客户进行诉讼;劳工动荡;影响客户行业的不利消息。 其他应引起警惕的信号：

环境破坏;工厂、公司外表破落，设备肮脏;员工态度差和士气低落;员工不能沟通或不能回答基本问题;工人明显的不忙;工人对其工作明显无知;存货损坏、污损、过时;设备闲置;关键设备过度修理的证据;大量的空地;大量的空车;明显未使用的昂贵的办公室;奢侈的办公室，公司的业绩和形象不相符;昂贵的汽车等等明显反常的情况都应该引起我们的注意和重视。 估算借款人营运资金量：

在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。 ① 在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：

营运资金量=上销售收入×(1-上销售利润率)×(1+预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数 ② 对小企业融资、订单融资、预付租金或者临时大额债项融资等情况，可在交易真实性的基础上，确保有效控制用途和回款情况下，根据实际交易需求确定流动资金额度。

③ 对季节性生产借款人，可按每年的连续生产时段作为计算周期估算流动资金需求，贷款期限应根据回款周期合理确定。

贷款方案和额度的设定：

① 适用产品、贷款额度的多少、期限的长短、利率的高低、担保方式、提款方式、还款方式以及限制条件等的约定。 ② 不要先定方案后调查。

③ 贷款方案的设定的重要性。关键是方案的设定与客户借款的目的相匹配，不能过于苛刻，也不能过于宽松。 放款前应再次确认无以下重大事项发生：

交易双方对交易行为存在疑问;放款账户是否更改;抵押物灭失;贷款政策未发生重大变故。

11. 贷款报告撰写

贷款调查报告是贷款调查人员(客户经理)，综合经本人所收集的资料，经过调查和分析，按照贷款调查报告的要求撰写。 在报告中,客户经理应明确表述自己对该客户是否需要授信的意见，如果需要授信，应明确列示授信安排方案。并以对各种情况的分析及评级，阐述自己的判断和理由，为后续的审批和决策提供依据。 贷款调查报告内容：

(一) 授信基本情况：授信对象名称;集团名称(若适用);授信对象地址;授信对象风险等级;借款人附表：借款人财务分析表、营运金工作表、借款原因分析表、还款能力预测表、借款需求增长预测表、借款人风险评级表 、授信业务风险评级表等。保证人附表：财务分析表、风险评级表等。 (二) 授信分析报告： 1) 授信客户背景状况

主要交待授信客户的基本情况，如：名称、成立时间、投资人、投资比例、股权结构变化情况、所属行业、生产(经营)产品(商品)、市场占比，以及与本行的业务关系、授信记录等。

在这部分的叙述中，客户经理最容易犯的错误是：在目前有互联网，信息渠道容易获取的情况下，就直接从企业的网页上下载粘贴，好似企业的代言人。 2) 授信业务背景状况

这部分报告主要交待授信客户的授信情况，包括在他行的短期、中长期贷款的余额、结构、负债比例、贷款方式，以及风险等级。

从这部分情况的分析中，可初步了解授信客户的资金需求和其在市场中对资金的运用状况。 3) 行业风险分析

这部分的报告中，要表述的是授信客户在该行业中所处的位置，以分析判断其存在的行业风险。 在这部分分析中，必须要有较为全面的市场信息和第一手的行业资料，由此才能客观和全面的对授信客户做出较为公正的评价。

4) 经营(管理)风险分析

在这部分的分析报告中主要从以下几方面着手：一般特点、目标和战略、产品与市场的匹配、供应分析、生产分析、分销渠道分析、销售分析以及对授信客户管理层的评价，并由此小结借款人经营活动中存在的主要风险。 在这部分分析中，应避免遗漏或掩盖借款人存在的风险隐患。 5) 财务风险分析

从借款人的①财务报表质量、②销售和盈利能力、③偿债和利息保障能力、④资产管理效率、⑤流动性、⑥长期偿债能力和再融资能力、⑦现金流量分析等财务情况所存在的风险和优势进行综合、详细和细致的分析。 因为我们所从事的是高风险的资金业务，借款人财务上所反映的问题，对我们是至关重要。 6) 授信额度确定

1、借款原因分析：1)季节性销售循环、2)长期销售增长、3)营运资金资产效率的变化、4)盈利能力、5)固定资产替换和扩张、6)其他原因、7)小结;

2、还款能力分析、

3、授信客户申请额、

4、其他原因、

5、小结。 7) 借款人评级

从上述的借款人的背景状况、授信业务背景状况、行业风险分析、经营(管理)风险分析以及财务风险分析等结论和数据，根据授信评级标准，对借款人做出综合和公正的评级，为信贷决定提供依据。 8) 担保(抵押)分析 分别以贷款方式进行分析：

抵押贷款：对抵押物价值的评估、抵押物的存储和保管、以及抵押物的变现难易程度进行分析;

担保贷款：对保证人的评级、保证能力分析、保证意愿分析等进行全面的分析，使贷款多一份安全屏障。 9) 授信对象评级和授信业务评级

结合以上分析，对照评级定义，分别得出授信对象和授信业务的评级 10) 结论

通过对借款人存在的1)行业风险、2)经营风险、3)财务风险及其对各类风险的化解能力、4)授信额度确定、5)担保分析和6)借款人评级及授信业务评级，得到综合结论和授信安排。